物业管理员房屋移交宝典-答客问

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物业管理100问

小区服务管理（100个怎么办）日常工作内容问答!1、上岗前应该怎么办？答：员工上岗前，仔细检查着装，做到整洁统一、按规定佩带胸卡，带好对讲机等必备用品，方可上岗，由领班员列队检查。

2、员工交班时，怎么办？答：员工交班前，应做好本岗位的工作记录，认真做好与下一岗人员的交接工作，与接班人员共同进行岗位巡视，对岗位上曾发生的问题，认真与接班人员交代清楚，物品移交清楚，在接班人员签字认可后，方能交班。

对于正在处理的问题，在得到领班认可后，方可交接，否则，必须处理完毕才能进行交接。

3、到交班时，接班人员没到位，怎么办？答：岗上人员交班时，接班人员没到位，应通报当值领班，说明情况，当值领班应与接班领班共同协商，安排好接班人员，以保证按时交接。

在接班人员没到位时，岗上人员不得离岗。

4、正在进行交接班，岗位上发生问题时，怎么办？答：员工正在进行交接班，但岗位上发生问题，应暂停交接，以接班人员为主进行处理，交班人员应做好协助工作，待问题处理完毕后，方可继续交接。

领班员和领班员交接班时应把所有岗位的出勤情况登记清楚，检查各岗位的物品，带领本班人员妥善处理岗位中所发生的问题。

5、人员进出流量较大时，怎么办？答：员工在岗位上发现进出人员流量较大时，应注意人员的流向，做好巡视工作，大堂接待应主动为客人开启玻璃门，以方便客人进出。

门岗发现大批外来人员进出小区，又无明确目标时，应仔细做好盘查工作，无出入证严格控制进入小区。

如发生突发事件应及时通知领班员。

6、外来人员在小区闲逛，怎么办？答：发现外来人员在小区闲逛，应上前有礼貌地进行询问，弄清其逗留在小区的目的，确属闲逛与业户无关系，应劝其离开并进行记录，必要报领班处理。

7、外来人员欲在小区摄像、拍照时，怎么办？答：遇有外来人员欲在小区摄像、拍照，应加以制止，问清原因，确需摄像、拍照的，应与管理中心联系，得到同意后方可进行，否则，必须加以制止，并劝其离开，必要时采取强制措施。

8、业主赠小礼品或小费时，怎么办？答：客人赠送小礼品或小费时，管理员应该婉言谢绝，如难以推辞的，收下后应交管理中心统一处理。

物业管理服务百问百答

物业管理服务百问百答1.交房时，业主需要交纳哪些费用？答：业主在收房时需缴纳公共维修基金、房屋面积补差（多退少补）、6个月物业费、预收水费200元，详情请参考《入伙通知书》。

2.如果集中交付期没时间过来收房怎么办？答：如果集中交付期业主没有时间过来收房，后期可以到物业服务中收房，收房时按《入伙通知书》的要求带好相关证件，交纳公共维修基金、面积补差（多退少补）、6个月物业费、预收水费200元。

3.我们小区属于哪个派出所管辖？答：***派出所。

4.我们小区属于哪个居委会管辖？答：***委会。

地址：***，咨询服务电话***。

5.为什么物业管理公司一次性收取6个月的物业服务费？答：由于本小区客户群特点，大部分业主事务繁忙，因此可能出现物业服务费交费不及时的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业管理费是保证物业公司正常运转的先决条件），这势必就会影响到我们对您和其他方面的服务质量。

如按半年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

6.小区围墙为什么这么矮？答：a)住宅小区围墙高度标准基本一致；b)围墙设计有安全和透绿等标准；c)小区安全主要靠物业安防来保障，所以有一个好的物业至关重要。

7.为什么高层公摊那么大？答：一般2梯4户高层电梯房公摊达到了25%、27%都有的，我们只有23%的公摊。

8.你们小区高层公摊23%左右，公摊面积包括哪些，通风井算公摊吗？答：公摊面积包括电梯井、消防通道、电梯入户大堂、公共走道等。

能风井不算公摊。

9.小学里的足球场和篮球场，小区业主可以随时去玩吗？答：以学校管理制度为准。

业主或通过居委会或业主委员会跟学校沟通。

10.每户电表容量是多少？答：40A/8KW11.小区停车位有多少？答：地上约95个，地下约1600个。

12.交房后办理房产证，是由开发商代办还是由业主自行办理？答：a)业主可自行办理；b)业主可以选择代办公司委托办理，委托办理会产生相应的代办费用。

【物业公司客服】物业服务中心项目交付百问百答及陪验口径-0817(最后修改)

交付百问百答及陪验口径（内部资料，请勿外泄）【项目基本概况】⏹交付时间：精装合同交付时间2022年1月1日⏹楼栋情况：本次移交1-2栋，涉及2栋，1栋27层，两梯4户，2栋3~10层1梯6户，12~16层1梯5户，17~20层1梯3户，21~25层1梯5户，27~37层1梯5户。

⏹停车情况：机动车停车位包含出租车临时上落客停车位约4个，装卸货停车位约4个，地上机动车停车位约3个，地下机动车停车位约449个。

⏹移交时间：2021年10月30日 -9月 3日，合计5天⏹移交方式：每天40户，上午20户，下午20户，合计200户【物业篇】⏹物业服务：服务中心前台电话:020- ，正常上班时间:8:30-12:00,14:00-18:00⏹物业管理费：住宅管理费 6元/平方米。

⏹水费：按照满足不同用水需求，将居民用水量（四人及以下）及价格分为三档：第一级，0-26m³，水价为2.93元/m³（其中，自来水价为1.98元/m³，污水处理费为0.95元/m³）；第二级，27-34m³，水价为4.40元/m³（其中，自来水价为2.97元/m³，污水处理费为1.43元/m³）；第三级，大于34m³，水价为6.81元/m³（其中，自来水价为3.96元/m³，污水处理费为2.85元/m³）。

⏹电费：非夏季(11月-4月)收费标准:0-200度按照0.5921元/度,200-400度,按0.6421元/度,401度以上按0.8921元/度；夏季(5月-10月)收费标准:0-260度按照0.5921元/度,2610--600度,按0.6421元/度,601度以上按0.8921元/度。

⏹装修申请：需要提前向物业服务中心提交申请,物业服务中心在核实业主所递交装修备案申报资料齐全﹑精确后,会对装修单元工程进行审核,审核通过后会在5个工作日后通知业主领取<装修许可证>及通知业主办理施工人员出入证,同时需缴纳5000元装修押金，具体提交以下资料:精装(洋房二次装修)，请提交以下资料：（1）：业主身份证复印件；（2）：涉及电的需要电工证及电工身份证复印件；（3）：房屋分布图（购房合同上中间页的图纸）；（4）：装修图纸（图纸为A3纸；简单刷墙不需要出图纸）；（5）：地板有改动的需要写防水承诺书；(备注：原有防水部位改动后，业主将自行承担相关的一切责任)注：装修押金是为业主或使用人、施工单位交纳，为控制违规作业和合理使用公共设施，以保障物业结构及设施安全和其他业主权益不侵犯滋扰。

交付答客问

交付答客问答：专项维修资金是用于小区公共设施设备的维修、更新等费用的，是业主共同承担的。

使用程序是：业主委员会提出申请，经业主大会审议通过后，由物业管理公司进行维修、更新等工作。

续筹程序是：业主委员会应在资金使用完毕前提出续筹方案，并经业主大会审议通过后，继续收取专项维修资金。

改写：1、为什么物业管理公司要一次性收取半年/一年的物业管理费呢？因为我们发现大部分业主事务繁忙，导致物业服务费交费不及时，我们需要将大部分精力用于催缴费用上，这会影响到我们对业主的服务质量。

如果按年度收取物业管理费，我们就可以将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

2、从什么时间开始计收我的物业管理费呢？如果按约定日期办理收楼手续，从办理收楼手续之日起开始计算；如果未按收楼手续约定日期拖延收楼手续，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。

3、以什么面积收取我的物业管理费？在房产证未办理之前，以商品房买卖合同上的销售面积为准；在房产证办理之后，以实测后的建筑面积收取物业管理费。

4、我入住时需要缴纳购房契税和专项维修资金吗？根据双方签署的商品房预售合同中的条款执行。

5、我入住时应该签订什么协议或文件？您应该签订《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《楼宇查验表》、《业主信息登记表》等资料。

6、我们如何知道物业管理费都花在什么地方了？物业管理费主要用于小区内各公共设施设备（例如电梯、消防监控、供水供电设备）的日常养护、维修以及公共清洁卫生和环境绿化的维护等方面。

物业管理公司每年都会向业主公布一次物业管理公司对本小区收缴与支出的账目，届时您可以详细了解物业管理费的用途。

7、业主有权审查物业管理企业的收支吗？业主没有这个权利，只有业主委员会可以请有关审计部门进行审计。

如果每个业主都可以滥用自己的查账权，这样只会严重干扰管理公司的正常运作。

8、装修需要交哪些费用？需要交装修押金、装修垃圾清运费和出入证工本费。

房屋交付应知应会(回复话术)

房屋交付应知应会一、项目基本信息项目名：物业类型：座落位置：开发公司：物业公司：物业服务中心名称：物业服务中心24小时服务电话：二、小区整体概况总用地面积：总建筑面积：建筑占地面积:地下车库面积：车位数量：个（其中：地下个、地上个）小区四至界限：东至：；南至：；西至：；北至：。

小区共有住宅栋（每一栋均为独立单元），有个单元，共计户（均为2梯4户）。

1号楼总户数户，总层数：层2号楼总户数户，总层数：层3号楼总户数户，总层数：层4号楼总户数户，总层数：层………………共计台电梯。

电梯品牌名称：。

电梯安装公司及维保公司名称：三、其他1、物业服务企业是哪家公司？2、小区什么时间取得《商品住房交付备案证书》？3、集中交房时间？4、交房地点？5、业主接房需准备哪些资料？缴费方式？（1）购房合同原件；（2）购房收据原件；（3）业主身份证原件、复印件；（4）委托交房的除携带以上资料外，还需提供经公证的《授权委托书》，受托人的身份证原件，身份证复印件。

6、缴费方式？POS机、微信、支付宝、云支付、现金。

7、物业服务费从何时开始计收？从《商品房买卖合同》上约定的交付时间年月日次月初起算。

8、房开公司什么时间对小区交房通知进行登报？答：年月日房开公司在上刊登了交房通知。

9、办理收房，当天需要缴纳什么费用吗?答：如果您不急着装修，收房当天只需预缴纳一年物业费。

如果急着装修入住，除了缴纳一年物业费外，还需要缴纳装修相关费用。

10、物业费多少钱一平方？收房有没有优惠？装修相关费用包含哪些？具体如何收取？根据《商品房买卖合同》约定，物业费为元/平方米/月。

如需办理装修，还需缴纳以下费用：装修保证金元（业主装修完毕依法依规验收合格1个月后无息退还）；装修垃圾清运费元/户（一次性收取）；办理装修许可证费用元/户；装修人员临时出入证费元/人（以实际人数为准）。

11、为什么要缴纳装修保证金？答：收取装修保证金是为了约束装饰施工单位和自装的业主的破坏行为，如在装修过程中造成公共设施损坏、公共环境污染，如果装修施工人员或业主不及时处理的，物业公司将话通过扣除其已缴纳的装修保证金约束其装修行为，以确保小区公共设施设备的完好，如果装修保证金不足，物业公司可以追偿其赔偿责任。

物业管理服务百问百答

3.我们小区属于哪个派出所管辖？答：***派出所。

4.我们小区属于哪个居委会管辖？答：***委会。

地址：***，咨询服务电话***。

如按半年度收取物业管理费，物业公司可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧。

7.为什么高层公摊那么大？答：一般2梯4户高层电梯房公摊达到了25%、27%都有的，我们只有23%的公摊。

8.你们小区高层公摊23%左右，公摊面积包括哪些，通风井算公摊吗？答：公摊面积包括电梯井、消防通道、电梯入户大堂、公共走道等。

能风井不算公摊。

9.小学里的足球场和篮球场，小区业主可以随时去玩吗？答：以学校管理制度为准。

业主或通过居委会或业主委员会跟学校沟通。

10.每户电表容量是多少？答：40A/8KW11.小区停车位有多少？答：地上约95个，地下约1600个。

物业交付百问百答

XX百问百答一、项目信息类1.XX项目概况答：项目位于北二环与东二环十字沿北辰大道路东三百米，与二环相邻，地理得天独厚。

周边形成三横三纵的交通网络，太华北路，北辰大道，广运潭大道贯穿南北，北二环的延伸线广安路、浐灞二路，欧亚大道横贯东西。

项目最大的特色就是为您的孩子匹配全程优质教育，目前成功签约片区唯一的一所重点小学——浐灞一小，也是浐灞区域规模最大的省级重点公办小学，项目东侧一路之隔是众所周知的浐灞完全中学。

住在XX，让您的孩子享受15年一站式目送式教育。

项目总占地135亩，分三期开发，包括11栋板式高层和临街商铺，总户数约3000户。

面积从65平米的两房到126平米的跃层，十余种户型组成。

社区的园林景观，运用现代主义的构成手法结合地域文化的特色打造一个现代人文的居住环境，利用低碳环保思想结合立体绿化种植加上生态技术构造一个生态宜居的居住空间环境。

2.XX的具体地址答：西安市浐灞生态区浐灞二路浐灞完全中学西侧。

3.小区周边有那些生活配套设施答：具体的商业、银行、餐饮、医疗机构、学校等设施详见《东庭业主生活指南》4.XX幼儿园、小学和中学的基本情况答：1)幼儿园：小区配套2)小学：浐灞一小（签约小学）3)中学：西大附中浐灞中学（签约中学）5.XX隶属哪个派出所，哪个社区答：浐水西路派出所社区：。

6.XX周边的主要交通线路答：1)北辰大道【泘沱村站】下车：315：首末车时间6:50--19:30 有人售票316路：首末车时间6:50-19:30 有人售票728路：首末车时间5:50--19:00 无人售票610路：首末车时间6:30-19:30 无人售票104路：首末车时间6:00-20:30 无人售票2)欧亚大道【赵村站】下车:530路：首末车时间6:30-19:30 有人售票175路：首末车时间6:30-20:00 无人售票932路：首末车时间6:30-19:30 无人售票7.XX周边的主要配套教育：幼儿园：小区配套；小学：浐灞一小；中学：西大附中浐灞中学医院：唐都医院:北环医院：十里铺骨科医院：西京医院：8.XX楼盘四至答：东至：浐灞完全中学；南至：浐灞二路；西至：北辰大道北至；浐灞三路9.物业服务中心地址电话答：物业服务中心地点：XX阳光车库南门（小区幼儿园北侧）24小时服务热线：您只需拨打24小时服务电话，我们的员工会第一时间给您提供相应的服务和帮助。

交房答客问

交房问题汇总1.物业公司是什么资质？答：物业一级资质2.物业公司曾经管理过哪些物业？答：昌平区龙泽苑小区项目、怀柔别墅山项目、天恒置业大厦项目、北京市内保局项目3.物业管理管些什么或有什么服务？答：对公共区域公共设备的养护及管理，对公共区域的保洁、公共秩序维护，对绿化的养护，小区的车辆秩序进行管理等以及一些有偿特约服务。

4.物业保安、保洁数量？答：保安16人，保洁4人。

5.物业保安是否定时巡查小区？区内探头位置？答：是。

6.车辆行使划线是单行线还是双行线？7.小区场地可以随意占用吗？答：不可以。

参照商品房预售合同业主临时公约，第二部分第十九项本物业区域内禁止以下行为：（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观；（物业发现后会立即制止，必要时报分局建委）（二）擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地、移动物业共用设施设备；（三）违章搭建、私设摊点；（四）在阳台或平台上搭建任何建筑物、构筑物，或者改变其外表颜色；阳台封闭必须经物业服务企业同意统一风格、统一施工，否则物业服务企业有权拆除。

（五）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；（六）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；（七）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；（八）在公共区域，特别是树上、绿化带及小品等处晾晒衣物、被褥等；（九）在公共场所燃烧各类物品，如：香火、纸张、织物、纤维、塑料制品、木制品等；（十）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；8.契税、公共维修基金由谁收取？归谁使用？各项费用的标准？答：契税、公维由开发商代为收取，其中契税交给北京市地税，发票由闫村地税开具。

公维交给北京市住房资金管理中心，保修期满后负责物业的全体业主住宅共用部位、共用设施设备的专项维修、更新和改造责任及资金投入。

专项维修基金：六层以下每平米100元，六层以上每平米200元。

交房百问白答

交房百问百答销售篇1、小区由哪家开发商开发？2、小区由哪家设计院负责设计？3、小区由哪家公司承建？监理单位是哪家？4、小区的使用年限及起止日期？5、小区的具体地理位置？处于哪个行政区？6、小区的主要市政配套和商业配套有哪些？7、小区总占地面积为多少？总建筑面积为多少？小区内有哪些配套？8、小区的容积率是多少？9、小区的绿化率是多少？10、小区一共多少栋楼？分几期开发？11、小区设有几个出入口？12、小区共有多少车位？是否人车分流？13、小区楼间距为多少？14、小区的采取什么方式供水、供电、供热？15、小区的结构特点？抗震标准为多少？16、小区屋面采用平顶还是坡顶？采用哪种防水材料？屋面隔热是怎么处理的？保温墙采用什么保温材料？17、小区上、下水管道使用什么管材?18、小区厨卫有哪些防水措施？19、小区是否实现五通？是哪五通，是否另行收取五通费用？20、小区是否配有自备发电机组以备电梯、通道、消防等应急之用？21、小区是否预留空调安装位？22、小区消防设备安装情况？有无紧急应变设施？23、小区内住宅的装修标准？24、小区住宅独立电表的容量是多少？25、小区采用什么样的水电气表？26、小区住宅有无可视对讲及防盗系统？27、小区是否有电话、电视、宽带接口？28、小区是否采取防雷电、防震措施？29、小区有无排雨措施？一层是否有独立的排水系统？30、小区垃圾站及配电室的位置在哪里？31、进入小区变压器电压是多少？进入每户电压是多少？电表量是多少？可否增容？32、厨房内是否设统一排烟管道？33、如何确保小区封闭安全？围墙是否安装安防报警装置？34、小区内有无老年人和儿童的活动场所？35、小区房屋是否经过验收，有无两书一表？36、水、电、暖，气如何计量？入伙类1、办理入住手续需要哪些资料？购房人（及共有人）本人收房及办理产权手续需携带资料：1、有效证件（身份证、军官证或护照）原件及复印件（4张）和方章；2、商品房买卖合同原件和《收房邀请函》原件；3、全部购房收据原件；4、房屋维修资金缴费凭证原件；5、购房人方章；6、如需增加配偶为房屋共有人，请配偶本人到场并携带身份证、结婚证原件。

交房百问白答 (2)

交房百问百答销售篇1、小区由哪家开发商开发？2、小区由哪家设计院负责设计？3、小区由哪家公司承建？监理单位是哪家？4、小区的使用年限及起止日期？5、小区的具体地理位置？处于哪个行政区？6、小区的主要市政配套和商业配套有哪些？7、小区总占地面积为多少？总建筑面积为多少？小区内有哪些配套？8、小区的容积率是多少？9、小区的绿化率是多少？10、小区一共多少栋楼？分几期开发？11、小区设有几个出入口？12、小区共有多少车位？是否人车分流？13、小区楼间距为多少？14、小区的采取什么方式供水、供电、供热？15、小区的结构特点？抗震标准为多少？16、小区屋面采用平顶还是坡顶？采用哪种防水材料？屋面隔热是怎么处理的？保温墙采用什么保温材料？17、小区上、下水管道使用什么管材18、小区厨卫有哪些防水措施？19、小区是否实现五通？是哪五通，是否另行收取五通费用？20、小区是否配有自备发电机组以备电梯、通道、消防等应急之用？21、小区是否预留空调安装位？22、小区消防设备安装情况？有无紧急应变设施？23、小区内住宅的装修标准？24、小区住宅独立电表的容量是多少？25、小区采用什么样的水电气表？26、小区住宅有无可视对讲及防盗系统？27、小区是否有电话、电视、宽带接口？28、小区是否采取防雷电、防震措施？29、小区有无排雨措施？一层是否有独立的排水系统？30、小区垃圾站及配电室的位置在哪里？31、进入小区变压器电压是多少？进入每户电压是多少？电表量是多少？可否增容？32、厨房内是否设统一排烟管道？33、如何确保小区封闭安全？围墙是否安装安防报警装置？34、小区内有无老年人和儿童的活动场所？35、小区房屋是否经过验收，有无两书一表？36、水、电、暖，气如何计量？入伙类1、办理入住手续需要哪些资料？购房人（及共有人）本人收房及办理产权手续需携带资料：1、有效证件（身份证、军官证或护照）原件及复印件（4张）和方章；2、商品房买卖合同原件和《收房邀请函》原件；3、全部购房收据原件；4、房屋维修资金缴费凭证原件；5、购房人方章；6、如需增加配偶为房屋共有人，请配偶本人到场并携带身份证、结婚证原件。

物业管理百问百答--交房答业主问

物业管理百问百答--交房答业主问一、协议方面1、为什么一定要签订《前期物业管理服务合同》？不签可以领钥匙吗？答：①因为在《前期物业管理服务合同》里有物业公司管理和服务的内容、质量的详细说明。

②国务院颁布的《物业管理条例》中有说明签订《前期物业管理服务合同》是一种合同行为，它与领钥匙和不领钥匙没有必然的联系。

2、小区验收备案没有？答：主体验收已通过，门前公示。

3、房屋存在质量问题怎么办？答：房屋都是经过行业行政主管部门验收的，不会存在较大的质量问题，如果房屋内出现了一些小问题，我们也会协助您进行维修整改，直到您满意为止。

4、哪些房屋的质量问题属于保修范围？答：《房屋质量保证书》上已列明了质量保修范围。

经鉴定为设计、施工原因引起的质量缺陷，像是卫生间渗漏、墙面、顶棚抹灰层脱落等属于保修范围。

5、交房验收中发现的问题需要多长时间能够处理完？会不会推脱责任？答：①对于验房发现的问题，物业公司会在第一时间反馈给施工单位，一般问题处理时限为2天，突出问题在一周内处理。

②属于验收中反映的问题，物业公司积极协调处理，不会久拖或推卸责任。

6、房屋存在质量问题是否什么时候修好什么时候开始收物业费？答：不是。

物业费是从业主交房起开始收取。

所谓入伙，是指业主收到《交房通知书》就视为入伙。

只要不影响使用，我们会尽快联系施工单位维修。

7、我现在不拿钥匙，就可以不交物业费吗？答：不可以。

在您收到开发商《交房通知书》和以公告形式通知之日起就要交纳物业费了。

《民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。

物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

不过如果您不着急装修的话，我们可以替您保管钥匙，同时您需要填写《钥匙托管承诺书》。

8、为什么要留业主的钥匙？留到什么时候？答：交房验收中尚未整改完的问题，施工方还要进户施工。

业主日常也很繁忙，不便于一次一次到现场。

物业管理百问百答--交房版块

物业管理百问百答--交房版块一、交房相关基础概念1、交房指的是？交房指的依据商品房买卖合同的约定,开发商在合同约定的交房期限内将符合约定交付条件的住宅交付于买受人的行为。

2、房屋交付期限届满之日指的是？商品房买卖合同的约定的交房之日。

3、竣工验收指的是？指建设工程项目竣工后开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。

应该指出的是，竣工验收是建立在分阶段验收的基础之上，前面已经完成验收的工程项目一般在房屋竣工验收时就不再重新验。

4、承接查验指的是？在物业竣工验收合格后，物业管理企业于业主入住之前，对物业进行承接查验。

5、住宅质量保证书指的是？是房地产开发商将新建成的房屋出售给购买人时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件，具有法律效力，开发商应依据《住宅质量保证书》上约定的房屋质量标准承担维修、补修的责任。

6、房屋使用说明书指的是？详细描述房屋建筑各部位的使用说明和注意事项。

包括四个部分:房屋建筑基本情况；各项目及部位的使用说明和注意事项；相关附件以及服务指南。

7、房屋保修期指的是？是指物业开发建设单位在物业交付使用后，对业主承担保修责任的期限。

《商品房销售管理办法》第三十三条规定保修期从交付之日起计算。

8、土地使用年限指的是？是指对合法取得的土地所享有的使用年限。

住宅的土地使用年限为70年，自取得该地的土地使用权之时算起。

土地使用权包括对土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

9、建筑面积指的是？是指建筑物外墙勒脚以上的结构外围水平面积，是以平方米反映房屋建筑建设规模的实物量指标。

一般大于使用面积。

10、公摊面积指的是？是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

包括:电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

物业管理百问百答--常识问答

物业管理百问百答--常识问答一、什么是前期物业管理？有什么规定？前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。

它有下列规定：1、新建商品住宅建设单位应当在出售住宅前制定《临时管理公约》，与其选聘的物业服务企业签定前期物业管理服务合同，并报物业所在地的区房地产管理部门备案。

2、新建商品住宅建设单位与住宅买售人签订住宅转让合同时，应当将《临时管理公约》、《前期物业管理服务合同》和《住宅使用说明书》作为住宅转让合同的附件。

3、住宅使用公约不得与法律、法规相抵触。

4、新建商品住宅建设单位在前期物业管理期间，不得使用物业维修基金。

5、新建商品住宅前期物业管理服务费用，由住宅建设单位承担，自新建商品住宅交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由住宅建设单位和买受人按照住宅转让合同的约定承担。

新建商品住宅交付使用时，除住宅转让合同另有约定外，物业服务企业不得向住宅买受人收取任何费用。

6、《临时管理公约》至业主大会或者业主代表大会审议通过的业主公约生效时终止。

前期物业管理服务合同至业主委员会与其选聘的物业服务企业签订的物业管理服务合同生效时终止。

二、物业公司服务的范围及内容有哪些？1、《湖南省物业管理条例》第三十五条物业服务企业在物业服务活动中享有下列权利：（1）根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及物业管理区域内的环境、秩序进行管理；（2）依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取物业服务费；（3）劝阻、制止损害物业、妨碍物业管理区域秩序和其他损害业主利益的行为；（4）法律、法规规定和物业服务合同约定以及业主大会授予的其他权利。

2、《湖南省物业管理条例》第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：（1）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；（2）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；（3）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；（4）做好物业养护、维修、更新及费用开支的记录，妥善保管物业档案资料和有关财务账册，建立物业服务信息平台，为业主、物业使用人提供免费查询服务；（5）实行二十四小时值班制，建立和完善物业服务工作应急预案，及时处理物业服务中的突发事件；（6）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

物业管理问题百问百答(客服)

物业管理问题百问百答第三部分客服部“百问百答、应知应会”1.各管理处小区概况,基本情况（注明本小区邮寄地址)2.相关单位通讯电话：3.物业服务收费标准(不含有偿服务）4.国家房屋质保期限（1）屋面防水：5年（2）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏:5年（3）墙面、顶棚抹灰层脱落：2年（4）地面空鼓开裂、大面积起砂:2年（5）门窗、五金件损坏：1年（6）管道堵塞：2个月（7）供热、供冷系统和设备：2个采暖期或供冷期（8）卫生洁具：1年（9）灯具、电器开关:6个月（10）电气管线、给排水管道设备安装:2年（11）装修工程:2年保修项目、期限、责任一览表（以国家规定的最低期限为例)5.物业管理服务费主要由哪几部分组成？答：物业管理服务费主要由下列项目组成：(1)管理、服务人员的工资和按规定提取医疗保险、养老保险、福利费等费用；（2)共用部位、共用设施设备日常运行、维修及保养费；（3)绿化管理养护费；（4）清洁卫生服务费;（5）安全防范服务费；（6)物业管理企业办公和社区活动费用；（7）物业管理企业固定资产折旧费；（8）利润;(9)税费。

6.什么叫专项维修资金？交缴金额为多少？答：物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(简称专项维修资金）是物业保修期满以后,专项用于物业的共用部位、公用设施设备维修、更新、改造的资金.按照国家有关规定,业主在购房时应按购房款的２%－4%缴纳。

如日后专项维修资金不足时，按业主大会决定进行续缴.7.为什么要预收物业管理费？答：从前期介入、接管验收公司已经投入大量费用，所以采取预收方式来解决。

8.不入住使用为什么交物业费？答:从发入住通知单时起，房屋产权已经移交给业主，且入住通知单中已经注明物业费的收取时间，《业主临时公约》中有规定。

并且物业费是针对小区公共区域、共用设施的维护与保养,即使业主不入住，我们也为您的物业提供了服务。

9.交纳物业费的面积为什么要按建筑面积计算？公摊面积不属个人所有为什么还交费? 答:房屋公摊系数基本相同，房管部门确权面积也是建筑面积,且公摊面积产权归全体业主,谁拥有谁受益，谁受益谁付费。

物业公司交房答业主问题

物业公司交房答业主问题第一篇：物业公司交房答业主问题为什么要先收取一年的物业服务费费？港湾小区共有1000多户，业委会还没成立，我们是前期物管。

该小区目前正在办理交接房手续，我们的物业服务在在业主未入住前已提前2个月进入小区工作。

接房业主先交一年物业服务费费，主要是考虑业主能正常装修和生活。

如果1000多户家庭按季缴纳物业服务费，将额外加大物管催款工作量。

所以先交一年物业服务费费只是物管公司暂时规定，请业主对此表示理解和支持。

第二年将由业主选择按季/半年/全年缴纳。

为什么要签订《装修管理协议书》和收取履约金？《装修管理服务协议》是一份三方协议，甲方是我们物业公司，乙方是业主，丙方是装修公司，在这个协议里面非常明确地规定了我们三方要遵守和履行的权利义务。

每户1000元的装修履约金是为了约束业主或装修公司在装修中的“禁止行为和未经批准不应有的行为”，装修验收一年后也会退款。

为什么装修垃圾物业公司统一清运？装修过程中出现的建筑垃圾，用袋装后放置指定垃圾堆积点，我公司将会在相关部门规定的时间，进行统一清运，这是避免一些业主抛弃建筑垃圾，给其他业主带来不便。

相关渣土部门规定“建设单位未经核准或者超越核准范围处置建筑垃圾的；建设单位或者施工单位将建筑垃圾交给个人或者未取得建筑垃圾运输资格企业运输的；未取得建筑垃圾准运资格或者使用未经登记确认的车辆从事建筑垃圾运输活动的；运输车辆离开施工现场或者处置场地未冲洗干净的；未按照规定时间、路线、地点运输和倾倒建筑垃圾的；运输过程中遗撒、泄漏建筑垃圾的；将建筑垃圾混入生活垃圾、将危险废物混入建筑垃圾或擅自设立处置场地收纳建筑垃圾的；随意倾倒、抛撒或者堆放建筑垃圾的；涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让建筑垃圾处置核准文件的”。

所以，建筑垃圾我们将统一进行处理。

物业服务费主要包含什么服务？业主服务包括：日常的投诉保修、产籍管理、档案管理、维修基金动用管理、装修管理、协调与政府机构、社区等相关部门工作。

交房答业主百问

博雅一期交房百问百答为了更好的规范本次交房工作，避免因工作人员在回答业主提问或向业主解释问题时，存在较大的口径偏差或错误给公司带来不必要的损失和影响，特制定本说词。

适用范围：博雅一期交房适用人员：本次参与交房工作的所有人员说词说明：为规划交房人员的对外口径，所有交房人员在回答业主问题或向业主解释问题时，须按交房说词里面的内容答复业主；由于统一说词涉及的内容较多，且说词不一定能全部涵盖业主提出的所有问题，若业主提出问题没有在说词之列的，交房人员需进行婉言谢绝（对不起，您提的这个问题我不是太清楚，我可以把你刚才的问题记录下来转交相关部门，到时让相关工作人员给您回复）。

一、营销类1、为什么会产生面积差异？客户所购房屋为期房，合同中的面积是由重庆市房管测绘中心根据图纸预测的面积。

房屋建成房管测绘中心到房屋现场分户测量后计算的实际面积也就是房产证上登记的面积。

有可能会产生实测面积与预测面积的差异。

产生面积差异是购买期房的客户不可避免的，购买期房均有可能产生面积差异。

预测及实测面积均由房管局指定的测绘中心按测绘规范要求进行测量。

2、面积差异是如何结算的？如产权登记面积与合同约定面积有差异的，按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积差异的处理方式，多退少补，据实结算。

3、面积差异处理的补交的款项合同上无法体现？怎么说明我的面积大了？真实的房款是多少？（权证）面积差异处理的款项算是房款吗？补交款不会在合同上体现，根据房测机关的实测报告将实测面积体现在您的房地产权证上。

真实的房款我们会开具正式发票给到您。

您补交的面积差异款也是房款。

4、交房时基础设施达到了什么标准？按照双方约定满足业主使用要求。

5、如房屋有瑕疵是否可拒绝接房？达到了交付标准可向客户交房。

房屋在建筑过程中出现瑕疵，不影响交房，客户不能以此为由拒绝收房（根据双方签订的购房合同）。

您在接房时可以提出瑕疵及整改要求，我们都会进行记录，对您提出的房屋瑕疵及时进行整改。

交房答客问

交房答客问业主收楼答客问（工程）1、层高与净高的解释？答：住宅的层高是指：下层楼板面到上层楼板层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

住宅的净高是指：下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

净高和层高的关系可以用公式来表示：净高=层高-楼板厚度即层高和楼板厚度的差叫“净高”。

合同里面规定的层高是3米；2、净高不足2.78米的解释？答：一般现浇板（楼板）厚度设计为10—14公分，（根据房间跨度或防震要求确定），上地面做法8公分，顶棚抹灰1—2公分，建筑规范允许房间净高误差≤1.5公分，因此部分房间净高低于2.78米。

3、房间高差较大？答：高差形成原因是做地面时未找平，造成局部过低或过高，同时顶棚抹灰存在误差造成，不影响房屋结构安全。

建筑规范内的高差为：≤1.5。

通常在装修过程中，贴地板砖时能自动找平，安装复合木地板时也没有什么影响。

如有需要，在装修时物业可以协调施工单位配合装修工人完成。

4、墙面或地面空鼓问题？答：空鼓问题属于建筑质量通病，主要是风干造成的，抹灰速度较快等原因，墙内或地面敷设有管线等问题造成，不影响建筑结构安全。

国家规范规定空鼓面积为≤20平方厘米。

如果出现大面积空鼓情况，物业将协调施工单位进行维修。

5、自来水压力问题？答：本小区不存在自来水压力较小问题，因为设计时采用三级加压设备：1—6层市政直供(14#楼1--5层市政直供)，7—18层为一级，19层以上为一级。

如果出现自来水压小的问题请与物业联系。

6、房内电力最高值为多少千瓦？答：室内用电器最大使用功率负载为6kw。

7、物业管理公司是否替业主验过房？答：物管公司已对各房屋进行了分阶段检查，并向开发商提出整改意见，由开发商安排施工单位进行整改。

另外物管公司积极配合施工单位进行成品保护。

这些工作是为帮您把好最后一道关，由于多工种交叉施工及园区的竣工进度安排，户内可能存在个别问题，请您在收房时认真仔细检查，我们会帮您及时通知有关施工整改单位进行整改。

交付房屋常见问答汇总

常见问答● 从什么时间开始计收我的物业服务费？答：以公司发给您的“收楼通知书”上标明的交付入住时间开始计收物业服务费。

咱们的起始时间是2021年1 月1 日至2021年12 月31 日● 以什么面积收取我的物业服务费？答：以养老居住服务金卡合同上的销售面积为准。

● 为什么一次性收取一年的物业服务费？答：如按年度收取物业服务费，物业可将全部精力投入到对客户服务中，在资金运转上无后顾之忧，且符合有关文件之规定和行业通用做法。

如果不预收的话，可能出现物业服务费交费不及时、服务人员发不下工资的现象；而我们也会将大部分精力用于催缴费用上（因为物业服务费是保证物业正常运转的先决条件），这势必就会影响到整体的服务质量。

● 物业服务费标准是多少？除此之外我还要交纳什么费用？答：高层物业费的收取标准为： 1.68 元/平米·月；商业物业服务费的收取标准为： 3.0 元/平米·月；除此之外如果是各住户自己家里使用的水费、电费、城市生活垃圾处理费等属于代收费用，以及住户室内的一些有偿服务，价格见物业服务中心的公示。

● 我入住时应该签订什么协议或文件？答：入住时您需要签订《管理规约》、《房屋交付验收表》、《住户联络信息登记表》、《装修管理协议等》等资料。

● 我们如何知道物业服务费都花在什么地方了？答：物业服务费主要用在小区内各公共设施设备(电梯、消防监控、供水供电设备)的日常养护、维修及公共清洁卫生和环境绿化、公共秩序维护等方面。

● 如果住户因为某种原因没有及时缴纳物业服务费，物业是否有权掐断住户的水电供应？答：物业通常不会限制住户的水电供应，但是住户应该及时充值，以免自动停水停电。

● 装修需交哪些费用？答：A、装修押金：2000 元（主要是要求施工单位付押金，住户和施工单位可协商由住户支付）；B、装修垃圾处理费：每户每平米5 元；C、装修许可证工本费0 元/张D、出入证工本费：10 元/个（押金30 元/个，遗失不退）● 我入住时要缴纳购房契税和公共维修资金吗？答：按双方签署的预售合同中的条款和国家的相关政策执行。