8中财 投资性房地产
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有限公司与B公司签订了经营租赁合同，约定自写 字楼购买日起，将写字楼出租给B公司使用，租赁 期为5年。8月31日，华联实业股份有限公司购入写 字楼，实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。
根据租赁合同，租赁期开始日为2007年9月1日。
（1）假定华联实业股份有限公司采用成本模式进行
后续计量。
借：投资性房地产—写字楼 贷：银行存款 进行后续计量。 2400万 2400万
二、投资性房地产的初始计量
◦ 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，
取得时均应当按照成本进行初始计量。
（一）外购的投资性房地产
成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的 其他支出。
采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，
银行存款 投资性房地产
×××
×××
采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。
第八章 投资性房地产
第一节
投资性房地产概述
第二节
第三节 第四节 第五节 第六节
投资性房地产的确认与初始计量
投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续支出（不作要求） 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
第一节
投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
◦ 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。
借：投资性房地产-土地使用权（成本）1600万
投资性房地产累计摊销 贷：投资性房地产-土地使用权 利润分配-未分配利润 盈余公积 450万 1800万 225万 25万
注意：公允价值与账面价值的差额为：
1600 -（1800-450）=250
第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换
一、房地产的转换形式
（1）2007年8月31日，预收租金。
借：银行存款
138万
贷：预收账款-B公司 138万 （2）2007年9月30日，计提折旧。 月折旧额=2400/20×12=10万元 借：其他业务成本 10万
贷：投资性房地产累计折旧 10万
（3） 2007年9月30日，确认租金收入。 月租金收入=138/12=11.5万元 借：预收账款-B公司 贷：其他业务收入 11.5万 11.5万
◦ 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才 能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途
形成正式的书面决议
二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 ◦ 房地产的转换形式
自用房地产 投资性房地产 作为存货的 房地产
二、非投资性房地产转换为投资性房地产
（4）2009年12月31日，计提减值准备。（28个月）
投资性房地产账面价值=2400-10×28=2120万元
投资性房地产减值金额=2120-1800=320万元 借：资产减值损失 320万 贷：投资性房地产减值准备 320万
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
◦ （一）采用公允价值模式计量的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
公允价值 变动损益 投资性房地产— —公允价值变动
Βιβλιοθήκη Baidu
×××
×××
高于 低于
投资性房地产— —公允价值变动
公允价值 变动损益
×××
×××
举例：2008年4月20日，某房地产开发公司与D公司签
订经营租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发 的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给D公司使用，
租赁期为8年。该房地产开发公司对投资性房地产 采用公允价值模式进行后续计量。2008年6月1日， 写字楼开发完成，实际造价为7500万元。根据租赁 协议，当日即为租赁期开始日。2008年12月31日， 该写字楼的公允价值为8000万元。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投 资性房地产的公允价值作出合理的估计。
◦ （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。（要记住） 资产负债表日：
（1）假定华联实业股份有限公司采用成本模式进行
后续计量。
转换为投资性房地产的土地使用权成本为： 780×1500/4500=260万 借：投资性房地产-厂房 贷：在建工程 贷：无形资产—土地使用权 1500万 1500万 260万
借：投资性房地产-土地使用权 260万
（2）假定华联实业股份有限公司采用公允价值模式
投资性房地产减 值准备 资产减值损失
×××
×××
已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。
举例：2007年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼， 实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。该写字楼预计 使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。 2007年9月1日，公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租 给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金 为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度 的租金。华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模 式进行后续计量。2009年12月31日，写字楼出现减值迹象， 经减值测试，确定其可收回金额为1800万元。
借：投资性房地产-厂房
累计折旧 贷：固定资产-厂房
1200万
300万 1200万 300万
投资性房地产累计折旧
分 别 转 入
会计分录：
借：投资性房地产—
累计折旧（累计摊销） 固定（无形）资产减值准备 贷：固定（无形）资产 投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
举例：华联实业股份有限公司决定将因转产而闲置的 一栋厂房用于对外出租。2008年6月10日，该公司 与B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司 使用，租赁期开始日为2008年7月1日，租赁期为5 年。2008年7月1日，厂房账面原价1200万元，累计 已提折旧300万元。该公司对投资性房地产采用成 本模式计量。
◦
投资性房地产累 计折旧
其他业务成本
××× ×××
×××
◦ 按月摊销成本时：
投资性房地产累 计摊销 其他业务成本
×××
×××
◦ 投资性房地产取得的租金收入，
其他业务收入 银行存款
×××
×××
◦ 投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第 8号——资产减值》的有关规定。
◦ 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，
（1）写字楼转为公允价值模式计量。
借：投资性房地产-写字楼（成本）5200万
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产-写字楼 利润分配-未分配利润 盈余公积 700万 5600万 270万 30万
注意：公允价值与账面价值的差额为：
5200 -（5600-700）=300
（2）土地使用权为公允价值模式计量。
并在外购投资性房地产时，
银行存款
投资性房地产 ——成本
×××
×××
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时， 再从固定资产转换为投资性房地产。
举例：2007年6月，华联实业股份有限公司计划购
入写字楼用于对外出租。6月25日，华联实业股份
进行后续计量。
借：投资性房地产-厂房（成本）1500万 贷：在建工程 贷：无形资产—土地使用权 1500万 260万 借：投资性房地产-土地使用权（成本） 260万
第三节
投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式计量的投资性房地产
◦ 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按 照无形资产的有关规定，按月摊销成本。(要记住噢） ◦ 按月计提折旧时：
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期 营业外支出，不计入建造成本。
采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产
达到预定可使用状态时，
在建工程 投资性房地产
××× ×××
开发产品
×××
××× ×××
采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时，
在建工程 投资性房地产 ——成本
第二节
投资性房地产的确认与初始计量
一、投资性房地产的确认条件
◦ 资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件
的，才能予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
分类 已出租的土地使用权和已出租的建筑物 持有以备经营出租、可视为投资性房地 产的空置建筑物 持有并准备增值后转让的土地使用权 确认为投资性房地产的时点 租赁期开始日 企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期 企业将自用土地使用权停止自用， 准备增值后转让的日期
（2）假定华联实业股份有限公司采用公允价值模式
借：投资性房地产—写字楼（成本) 2400万
贷：银行存款 2400万
（二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生
的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安
装成本、应予以资本化的借款费用、支付的
其他费用和分摊的间接费用等
××× ×××
开发产品
××× ×××
××× ××× 与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似
举例：2007年2月，华联实业股份公司以780万元的成
本从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造 3栋厂房。2007年10月，华联实业股份有限公司预
计厂房即将完工，遂与C公司签订了经营合同，约 定自厂房完工（达到预定可使用状态）之日起，将 其中的1栋厂房租赁给C公司使用，租赁期为5年。 2007年10月31日，3栋厂房同时完工，实际造价均 为1500万元，能够单独出售。根据租赁合同，租赁 期开始日2007年11月1日。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的
土地使用权。
◦ 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入 构成企业的收入。
二、投资性房地产的范围
已出租的土地使用权 属于投资性房 地产的项目 持有并准备增值后转让 的土地使用权
已出租的建筑物
◦ （一）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的 房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应
的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
1.企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成 本模式计量的投资性房地产时
在转换日的原价 累计折旧（或累计摊销） 减值准备 “投资性房地产”科目 “投资性房地产累计折旧（摊销）”科目 “投资性房地产减值准备”科目
三、投资性房地产后续计量模式的变更
◦ 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
一定条件下
◦ 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处 理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面 价值的差额，调整期初留存收益。
举例：华联实业股份有限公司的投资性房地产原采用成本模式 进行后续计量。由于该公司所在地的房地产市场现已比较成 熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用 公允价值模式的条件，本公司决定从2009年1月1日起，对投 资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。本公司作为投 资性房地产核算的资产有两项，一项是成本为5600万元、累 计已提折旧为700万元的写字楼，另一项是成本为1800万元、 累计已摊销金额为450万元的土地使用权。2009年1月1日， 写字楼的公允价值为5200万元，土地使用权的公允价值为 1600万元。本公司按净利润的10%提取盈余公积。
自用房地产 不属于投资性 房地产的项目 作为存货的房地产
三、投资性房地产的后续计量模式
投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 1.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
2.有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可
靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地 产进行后续计量。 3.同一个企业只能采用一种后续计量模式。
（1）2008年6月1日，写字楼开发完成并出租。
借：投资性房地产-写字楼（成本）7500万
贷：开发产品 7500万 注意：教材P218 “开发成本”应改成“开发产品”。 （2）2008年12月31日，确认公允价值变动损益。 借：投资性房地产-写字楼（公允价值变动）500万
贷：公允价值变动损益
500万
根据租赁合同，租赁期开始日为2007年9月1日。
（1）假定华联实业股份有限公司采用成本模式进行
后续计量。
借：投资性房地产—写字楼 贷：银行存款 进行后续计量。 2400万 2400万
二、投资性房地产的初始计量
◦ 投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，
取得时均应当按照成本进行初始计量。
（一）外购的投资性房地产
成本： 购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的 其他支出。
采用成本模式计量的企业，外购投资性房地产时，
银行存款 投资性房地产
×××
×××
采用公允价值模式计量的企业， 应当在“投资性房地产”科目下设置“成本”和 “公允价值变动”两个明细科目。
第八章 投资性房地产
第一节
投资性房地产概述
第二节
第三节 第四节 第五节 第六节
投资性房地产的确认与初始计量
投资性房地产的后续计量 投资性房地产的后续支出（不作要求） 投资性房地产与非投资性房地产的转换 投资性房地产的处置
第一节
投资性房地产概述
一、投资性房地产的性质
◦ 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者 兼有而持有的房地产。
借：投资性房地产-土地使用权（成本）1600万
投资性房地产累计摊销 贷：投资性房地产-土地使用权 利润分配-未分配利润 盈余公积 450万 1800万 225万 25万
注意：公允价值与账面价值的差额为：
1600 -（1800-450）=250
第五节 投资性房地产与非投资性房地产的转换
一、房地产的转换形式
（1）2007年8月31日，预收租金。
借：银行存款
138万
贷：预收账款-B公司 138万 （2）2007年9月30日，计提折旧。 月折旧额=2400/20×12=10万元 借：其他业务成本 10万
贷：投资性房地产累计折旧 10万
（3） 2007年9月30日，确认租金收入。 月租金收入=138/12=11.5万元 借：预收账款-B公司 贷：其他业务收入 11.5万 11.5万
◦ 企业必须有确凿证据表明房地产的用途发生了改变，才 能进行房地产的转换。这里的确凿证据包括两个方面： 一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产的用途
形成正式的书面决议
二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变 ◦ 房地产的转换形式
自用房地产 投资性房地产 作为存货的 房地产
二、非投资性房地产转换为投资性房地产
（4）2009年12月31日，计提减值准备。（28个月）
投资性房地产账面价值=2400-10×28=2120万元
投资性房地产减值金额=2120-1800=320万元 借：资产减值损失 320万 贷：投资性房地产减值准备 320万
二、采用公允价值模式计量的投资性房地产
◦ （一）采用公允价值模式计量的条件 （1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
公允价值 变动损益 投资性房地产— —公允价值变动
Βιβλιοθήκη Baidu
×××
×××
高于 低于
投资性房地产— —公允价值变动
公允价值 变动损益
×××
×××
举例：2008年4月20日，某房地产开发公司与D公司签
订经营租赁协议，约定将房地产开发公司自行开发 的一栋写字楼于开发完成的同时租赁给D公司使用，
租赁期为8年。该房地产开发公司对投资性房地产 采用公允价值模式进行后续计量。2008年6月1日， 写字楼开发完成，实际造价为7500万元。根据租赁 协议，当日即为租赁期开始日。2008年12月31日， 该写字楼的公允价值为8000万元。
（2）企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类 或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投 资性房地产的公允价值作出合理的估计。
◦ （二）采用公允价值模式计量的会计处理 不需要计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允 价值计量。公允价值的变动计入当期损益。（要记住） 资产负债表日：
（1）假定华联实业股份有限公司采用成本模式进行
后续计量。
转换为投资性房地产的土地使用权成本为： 780×1500/4500=260万 借：投资性房地产-厂房 贷：在建工程 贷：无形资产—土地使用权 1500万 1500万 260万
借：投资性房地产-土地使用权 260万
（2）假定华联实业股份有限公司采用公允价值模式
投资性房地产减 值准备 资产减值损失
×××
×××
已经计提减值准备的投资性房地产，在以后的会计期间不得转回。
举例：2007年8月31日，华联实业股份有限公司购入写字楼， 实际支付购买价款和相关税费共计2400万元。该写字楼预计 使用寿命为20年，预计净残值为零，采用直线法计提折旧。 2007年9月1日，公司将该外购的写字楼以经营租赁方式出租 给B公司使用，租赁合同约定，写字楼租赁期为5年，年租金 为138万元，B公司须于每年8月31日之前预付下一租赁年度 的租金。华联实业股份有限公司对投资性房地产采用成本模 式进行后续计量。2009年12月31日，写字楼出现减值迹象， 经减值测试，确定其可收回金额为1800万元。
借：投资性房地产-厂房
累计折旧 贷：固定资产-厂房
1200万
300万 1200万 300万
投资性房地产累计折旧
分 别 转 入
会计分录：
借：投资性房地产—
累计折旧（累计摊销） 固定（无形）资产减值准备 贷：固定（无形）资产 投资性房地产累计折旧（摊销）
投资性房地产减值准备
举例：华联实业股份有限公司决定将因转产而闲置的 一栋厂房用于对外出租。2008年6月10日，该公司 与B公司签订了经营租赁协议，将厂房出租给B公司 使用，租赁期开始日为2008年7月1日，租赁期为5 年。2008年7月1日，厂房账面原价1200万元，累计 已提折旧300万元。该公司对投资性房地产采用成 本模式计量。
◦
投资性房地产累 计折旧
其他业务成本
××× ×××
×××
◦ 按月摊销成本时：
投资性房地产累 计摊销 其他业务成本
×××
×××
◦ 投资性房地产取得的租金收入，
其他业务收入 银行存款
×××
×××
◦ 投资性房地产存在减值迹象的，适用《企业会计准则第 8号——资产减值》的有关规定。
◦ 经减值测试后确定发生减值的，应当计提减值准备，
（1）写字楼转为公允价值模式计量。
借：投资性房地产-写字楼（成本）5200万
投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产-写字楼 利润分配-未分配利润 盈余公积 700万 5600万 270万 30万
注意：公允价值与账面价值的差额为：
5200 -（5600-700）=300
（2）土地使用权为公允价值模式计量。
并在外购投资性房地产时，
银行存款
投资性房地产 ——成本
×××
×××
外购的房地产只有在购入的同时即开始出租才能直接确认为投资性房地产。 如果购入时尚未对外出租，则应先将其确认为固定资产，直至对外出租时， 再从固定资产转换为投资性房地产。
举例：2007年6月，华联实业股份有限公司计划购
入写字楼用于对外出租。6月25日，华联实业股份
进行后续计量。
借：投资性房地产-厂房（成本）1500万 贷：在建工程 贷：无形资产—土地使用权 1500万 260万 借：投资性房地产-土地使用权（成本） 260万
第三节
投资性房地产的后续计量
一、采用成本模式计量的投资性房地产
◦ 应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按 照无形资产的有关规定，按月摊销成本。(要记住噢） ◦ 按月计提折旧时：
建造过程中发生的非正常性损失直接计入当期 营业外支出，不计入建造成本。
采用成本模式计量的企业，自行建造的投资性房地产
达到预定可使用状态时，
在建工程 投资性房地产
××× ×××
开发产品
×××
××× ×××
采用公允价值模式计量的企业，自行建造的投资性房 地产达到预定可使用状态时，
在建工程 投资性房地产 ——成本
第二节
投资性房地产的确认与初始计量
一、投资性房地产的确认条件
◦ 资性房地产只有在符合定义的前提下，同时满足下列条件
的，才能予以确认：
（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业； （2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
分类 已出租的土地使用权和已出租的建筑物 持有以备经营出租、可视为投资性房地 产的空置建筑物 持有并准备增值后转让的土地使用权 确认为投资性房地产的时点 租赁期开始日 企业董事会或类似机构就该事项 作出正式书面决议的日期 企业将自用土地使用权停止自用， 准备增值后转让的日期
（2）假定华联实业股份有限公司采用公允价值模式
借：投资性房地产—写字楼（成本) 2400万
贷：银行存款 2400万
（二）自行建造的投资性房地产 成本： 由建造该项资产达到预定可使用状态前发生
的必要支出构成，包括土地开发费、建筑安
装成本、应予以资本化的借款费用、支付的
其他费用和分摊的间接费用等
××× ×××
开发产品
××× ×××
××× ××× 与外购房地产确认为投资性房地产的要求类似
举例：2007年2月，华联实业股份公司以780万元的成
本从其他单位购入一项土地使用权，用于自行建造 3栋厂房。2007年10月，华联实业股份有限公司预
计厂房即将完工，遂与C公司签订了经营合同，约 定自厂房完工（达到预定可使用状态）之日起，将 其中的1栋厂房租赁给C公司使用，租赁期为5年。 2007年10月31日，3栋厂房同时完工，实际造价均 为1500万元，能够单独出售。根据租赁合同，租赁 期开始日2007年11月1日。
投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权； 投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的
土地使用权。
◦ 二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入 构成企业的收入。
二、投资性房地产的范围
已出租的土地使用权 属于投资性房 地产的项目 持有并准备增值后转让 的土地使用权
已出租的建筑物
◦ （一）自用房地产转换为投资性房地产 企业将原本用于生产产品、提供劳务或者经营管理的 房地产改用于出租，通常应于租赁期开始日，将相应
的固定资产或无形资产转换为投资性房地产。
1.企业将自用建筑物或土地使用权转换为以成 本模式计量的投资性房地产时
在转换日的原价 累计折旧（或累计摊销） 减值准备 “投资性房地产”科目 “投资性房地产累计折旧（摊销）”科目 “投资性房地产减值准备”科目
三、投资性房地产后续计量模式的变更
◦ 为保证会计信息的可比性，投资性房地产的计量模式一 经确定，不得随意变更。
一定条件下
◦ 成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处 理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面 价值的差额，调整期初留存收益。
举例：华联实业股份有限公司的投资性房地产原采用成本模式 进行后续计量。由于该公司所在地的房地产市场现已比较成 熟，房地产的公允价值能够持续可靠地取得，可以满足采用 公允价值模式的条件，本公司决定从2009年1月1日起，对投 资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。本公司作为投 资性房地产核算的资产有两项，一项是成本为5600万元、累 计已提折旧为700万元的写字楼，另一项是成本为1800万元、 累计已摊销金额为450万元的土地使用权。2009年1月1日， 写字楼的公允价值为5200万元，土地使用权的公允价值为 1600万元。本公司按净利润的10%提取盈余公积。
自用房地产 不属于投资性 房地产的项目 作为存货的房地产
三、投资性房地产的后续计量模式
投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。 1.企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
2.有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可
靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地 产进行后续计量。 3.同一个企业只能采用一种后续计量模式。
（1）2008年6月1日，写字楼开发完成并出租。
借：投资性房地产-写字楼（成本）7500万
贷：开发产品 7500万 注意：教材P218 “开发成本”应改成“开发产品”。 （2）2008年12月31日，确认公允价值变动损益。 借：投资性房地产-写字楼（公允价值变动）500万
贷：公允价值变动损益
500万