公租房制度相关问题探析——基于地方政府实践的分析

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公共租赁住房动态管理问题与对策研究

公共租赁住房动态管理问题与对策研究近年来，随着我国城市化进程的加速，城市人口规模不断扩大，城市房屋供求矛盾日益突出，住房问题成为困扰许多城市的一个大问题。

为了缓解这一问题，近年来，一些城市采用了公共租赁住房（以下简称“公租房”）的方式，向低收入家庭提供负担得起的住房。

公租房的推出，旨在解决城市住房问题，但也带来了一系列新问题，如公租房分配问题、公租房管理问题等。

因此，本文旨在探讨公租房动态管理问题，并提出相应对策，以期为公租房的后续发展提供参考和借鉴。

一、公共租赁住房动态管理问题1.公共租赁住房动态管理缺乏规范性和透明度目前，公共租赁住房的管理仍不够规范和透明。

有些地方对公租房的监管不力，导致违法违规现象频繁出现，如低收入人群盗用公租房、出租公租房等问题。

此外，由于公租房分配、转让等工作不够透明，导致一些申请人不满意，以至发生不正当维权和纠纷事件。

2.公共租赁住房没有完善的管理制度当前，公租房的管理制度建设尚未完善，多数公租房项目仍没有制定相应的管理规章，管理方式单一，难以满足公租房后续的动态管理需求。

此外，由于公租房管理机制不完善，缺乏专业人才的管理，导致公租房的开发、运营等环节存在一定的漏洞，增加了公租房管理的难度。

3.公共租赁住房维护运营成本高公租房的维护运营成本较高，往往由于公租房房屋的密集性和人口的聚集性，存在居民相互干扰、装修升级等问题，加上政府的管理缺乏有效监管，往往会导致设施设备破损、污染、安全隐患等问题。

4.公共租赁住房租金定价不合理公租房的租金定价问题也是当前的一个难点。

当前，租金定价机制不够合理合法、无有效监督、执行机制不够科学规范，租金价格波动较大，导致用户无法稳定地支付租金，影响公租房的稳定运营。

二、公共租赁住房动态管理对策1.规范管理、增加监管力度加强对公租房的管理，建立完善的机制和制度，加大对违规行为的惩罚力度，提高管理效率和质量，分清申请人和租户的身份，以规范管理为出发点，保证公租房租金的收取、物业管理和基本设施维护，实现公租房的稳定运行和有效管理。

公共住房政策的问题与对策研究

公共住房政策的问题与对策研究摘要：公共住房作为一项社会福利，一直是各国领导关注的重点之一。

本文通过对公共住房实施过程中存在的问题进行分析，提出相应的对策，以期为公共住房提供参考。

关键词：公共住房，问题，对策一、引言公共住房是一种为改善低收入家庭和贫困家庭居住条件而提供的住房服务机构，是社会福利的重要组成部分。

随着城市化进程的推进和人口增长，公共住房的需求逐渐增加，而在其实施过程中又存在着一些问题，严重影响了公共住房的实施效果。

因此，探究公共住房问题和对策具有现实意义和紧迫性。

二、公共住房存在的问题1.配套设施不足。

很多地方的公共住房建设虽然已经完工，但是因为部分配套设施没有建设完善，导致公共住房的使用率不高，住户生活不便。

2.保障缺失。

公共住房的申请条件过于严苛，导致需要的群体无法获得公共住房的保障，这就是公共住房保障缺失的问题。

3.背景国别或迁居移民限制。

某些国家或地区的公共住房仅仅为本地国民或居民提供，这就限制了外来移民或新移民的权利。

三、公共住房的对策1.建设完善的配套设施。

公共住房建设应该根据实际需要，建造与之相配套的基础设施和公共服务设施，如学校、医院、商店、公交站等。

2.公共住房的保障应该放宽条件。

低收入家庭和贫困家庭的申请条件应该更具有包容性和针对性，特别是对于一些执税人等困难群体，应该有更多保障。

3.建立更加开放、包容的国际移民，解除背景国别或迁居移民限制。

不同背景国别或不同居住地的人们应该在公共住房中享有平等权利。

四、结论公共住房是各国领导优先考虑和解决的问题之一，该的实施直接关系到人民群众的居住条件和生活水平。

因此，领导应该关注公共住房存在的问题，并采取相应的对策来加以解决，以提高公共住房的实施效果，更好地保障低收入家庭和贫困家庭的利益。

公租房政策实施情况与相关问题分析

公租房政策实施情况与相关问题分析摘要：我国的公租房是住房供应体系中的重要构成部分，2012年住建部公布了《公共租赁住房管理办法》，以政策法规形式明确了公租房的相关实施内容。

历经十余年的发展，无论是在政策规划还是财政投入方面，都付出了极大努力。

本文就公租房政策实施过程中的主要问题进行分析，并试图提出几点建议。

关键词：公租房；公租房政策；相关问题；实施建议一、公租房相关概念与实施现状分析公租房（“公共租赁住房”）是一种以实现住有所居为政策目标的公共产品。

从产权上来看，公租房属于政府或公共机构。

其建设标准与租金水平有严格的界定。

房源多为新建或其他方式筹集，租金低于市场价格且保证在承租者能力范围之内。

公租房的主要受众群体为中低收入者，稳定的外来务工人员，新就业无房职工等等。

公租房是继廉租房、经济适用房之后的新型保障性住房，是提升城镇居民居住水平的新选择。

公租房资金来源包括如下四个方面，第一，政府资金。

政府出资主要包括财政拨款、土地出让金、基金和债券等。

第二，银行贷款。

公租房贷款投入资金规模较大，资金回报率较低，多数商业银行开发意向较低。

因此，银行贷款多以国家开发银行为主。

第三，金融机构投资。

这类机构包括保险机构、社保基金运营机构、公积金管理机构、企业沉淀资金等。

第四，企业出资。

公租房承建企业投资并承担配建任务，同时享受相关的税费优惠政策。

公租房筹集来源包括，新建、改建、接管、购买、捐赠、在市场上长期租赁等多种形式。

新建公租房要求统筹规划、合理布局、配套建设。

通常应充分考虑住房困难家庭对交通等基础设施的要求，采取集中建设和在商品住房、经济适用住房以及城中村、旧城、棚户区改造等项目中配套建设的方式进行。

公租房建设用地纳入地方政府土地供应计划，采取划拨方式优先保障供应。

以新建住房为例，交付使用的房源需要公布配租标准、承租人准入标准、轮候配租等若干个程序。

通常，租住期限一般不超过5年，租赁期间实行定期复查和动态审核，合同到期前承租人可以申请续租，经管理实施机构资格审核通过后，可继续承租公租房。

浅谈公租房管理存在的问题及对策

浅谈公租房管理存在的问题及对策浅谈公租房管理存在的问题及对策浅谈公租房管理存在的问题及对策按照审计署统一部署，我局连续5年对保障性安居工程进行了跟踪审计，全面反映了我区通过建设经适房、公租房、廉租房、发放廉租房补贴、开展棚户区改造等形式切实保障家庭的居住条件方面取得的成绩，同时也反映了存在的建设工程手续不全、建设资金闲置等问题。

随着审计部门督促整改和保障性项目逐步建成、分配入住，解决了大批中低收入群体的居住问题。

但在今年的审计中发现公租房房源不足、集中管理的公租房租金难收等问题又集中凸显出来，笔者结合近年来对保障性安居工程跟踪审计时发现公租房建设管理存在的问题及对策谈几点粗浅的见解。

一、我区公租房供需矛盾的现状xx年以来，住房保障政策逐步进行调整，将经适房、公租房、廉租房统一归并为公租房管理，不再建设经适房，同时原先未购买经适房的中低收入人群也随之纳入公租房保障范围，截止2017年末，全区持有《武汉市公共租赁住房租赁资格证明》的持证家庭有2544户。

多年来，受我区土地供应规模、规划条件的影响，我区没有财政投资、集中建设的公租房，只能通过商品房配建、长期租赁等方式筹集社会房源用于公租房实物保障，房源筹集难度很大，至2017年末，还有998户未配租公租房，与全区实际需求相比，缺口40%。

二、我区公租房管理存在的问题(一)公租房建设总量不足。

目前我区公租房建设主要依靠社会力量开展。

一部分是辖区单位建设的职工宿舍，为解决本单位新进职工的住房，不能用于社会安置。

另一部分是开发商配建项目，一方面总的配建量不足，按市政府“按照建设规模5％一10％的比例配建公共租赁住房。

”的规定，我区应在新建商品房项目中配建2500套左右，但配建是全市统筹安排的项目，目前我区实际配建的公租房约730套，占需求量的三分之一；另一方面近2年来房价出现大幅上涨，开发商也出现了一些反复，如我区目前已有2个项目开发商对配建的公租房申请回购自行安排，涉及200套公租房，进一步减少了可用于社会安置的房源。

我国公共租赁住房制度运行中的问题及对策分析

我国公共租赁住房制度运行中的问题及对策分析作者：刘丽洁来源：《中国房地产》2013年第04期一、我国公共租赁住房制度运行中面临的问题大力发展公共租赁住房是温家宝总理在 2009 年《政府工作报告》中首次提出的。

2010年6月，七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，住建部又于2012年5月28日发布了《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的管理、分配、运营与退出机制进行了详细的规定，使公共租赁住房的建设和管理逐渐步入了规范化的轨道。

但由于公共租赁住房制度的建设是一项复杂的系统工程，需要很多相关配套制度的支撑，目前我国的公共租赁住房制度在发展中不可避免地还存在一些问题。

1.建设资金不足资金是公共租赁住房建设与发展的保证，一方面公共租赁住房房源筹集需要大量资金；另一方面，建成后的住房也需要大量的运营维护费用。

因此，融资机制是影响公共租赁住房持久性与稳定性的关键因素。

目前，单一的融资渠道成为公共租赁住房亟待解决的瓶颈。

一方面，目前我国公共租赁房建设的一般模式是由政府划拨土地，国企开发建设，建设资金大部分来源于财政拨款，对政府依赖性过大。

在部分地方政府严重依赖土地财政的现状下，地方财政作为公共租赁住房的投资主体就会面临重重压力。

另一方面，由于公共租赁住房所需贷款时间较长，使得房地产信托投资基金和保险资金等不愿参与公共租赁住房的建设和运营，金融机构也没有较强的意愿给其发放中长期贷款。

这就造成社会资金不能介入到公共租赁住房的建设和运营领域，市场化的融资机制未能充分建立起来，限制了其资金来源。

2.房源不足我国的公共租赁住房建设从2009年开始起步，2009年和2010年建设的数量相对较少，分别只占各类保障性住房的5.9%和6.2%，到2011年建设数量才有了大幅度的增加，上升到了22.4%。

但是政府所提供的公共租赁住房与符合公共租赁住房申请条件的“夹心层” 、外来务工人员和新就业人员的数量却相去甚远。

公共租赁住房的制度缺陷和对策浅析--以大连市公共租赁住房建设和管理为例

公共租赁住房的制度缺陷和对策浅析--以大连市公共租赁住房建设和管理为例李想【摘要】从2010年全国各地大规模建设“公租房”开始，公租房成为社会关注的焦点，但这并不能改变其作为新兴事物的固有属性---缺陷性。

我们研究公租房现阶段的缺陷不是否定公租房的诸多优势，而是希望引起更多社会关注，在一个开放的平台上，深度交流达成共识，为公租房的发展壮大提供智力支持。

本文从公租房既是保障性住房、又为社会一般公共商品的双重属性方面出发，以大连市公租房的现行制度和基本情况为例，研究各地普遍存在的共性问题，对公租房现阶段制度层面存在的不足进行分析，提出有针对性、可操作性的措施和办法，希望能为新兴事物的发展壮大贡献绵薄之力。

【期刊名称】《中国管理信息化》【年(卷),期】2014(000)013【总页数】3页(P114-115,116)【关键词】公租房;制度缺陷;市场配置;社会保障【作者】李想【作者单位】东北财经大学公共管理学院，辽宁大连 116024【正文语种】中文【中图分类】D632.1党的十八大提出了以保障和改善民生为重点的社会建设目标，要求“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。

建设公共租赁住房作为保障性住房建设的重要形态之一，正在被我国高房价的经济发达地区所普遍采用。

所谓公共租赁住房（以下简称公租房），是指由政府提供政策支持，主要通过建设（配建）和长期租赁相结合的方式筹集，向符合条件的申请对象提供的具有公益和租赁性质的，并给予租住对象租金补贴的住房。

虽然公租房这一社会焦点已经备受学界和大众关注，但应该看到，在我国当前社会发展水平下，公租房不可能摆脱其作为新兴事物的固有属性。

目前，我国公租房建设集中在北京、上海、重庆、广州、贵阳等全国一二类城市，并且大部分公租房仍然处于建设阶段，竣工交付的房源十分有限。

因此，随着公租房建设进程的加快，与其相伴产生的天然瑕疵和制度缺陷也必将犹如沧海泛舟，日益显现，逐渐明晰，成为当下公租房建设主管部门亟待完善的重要内容。

对我国公共租赁住房的问题研究

CAIXUN 财讯－27－对我国公共租赁住房的问题研究□ 山西财经大学薛旭牛艳晨 / 文近年来由于政府在住房保障制度机制、监督等方面的不重视，使住房分配变得过于市场化。

同时，商品房价格扭曲发展，致使很多城市的商品房房价居高不下，租价也随之增多，中低收入家庭出现租不起房，更买不起房的现状。

公共租赁住房的提出在一定程度上抑制了房价上涨，利于房价回落，但其运行中也出现了一些问题。

本文主要针对我国公共租赁住房存在的问题，提出相应的建议。

公共租赁住房问题建议公共租赁住房的内涵及总体定位公共租赁住房是指政府组织推动和实施的、具有保障性质的政策性租赁住房。

从理论层次上来看，公共租赁住房制度完善了我国现有保障性住房的结构体系，有效解决了当前住房制度面临的阶段性困境，使我国的住房市场供应格局出现多目标、多层次的综合配套形态。

从实践层面来看，公共租赁住房提出的直接动因，是解决社会中低收入者和新就业职工、大学毕业生的居住困难问题。

基于我国现有的住房保障体系，公共租赁住房面向全社会，向符合一定条件的、存在阶段性住房困难的、有稳定职业的城市常住人口提供。

主要面向的对象是三类人群。

第一类主要是本地户籍中低、低收入住房困难家庭；第二类是新引进的人才与高校毕业生；第三类是有稳定职业并在城市居住一定年限、有专长的外来务工人员。

我国公共租赁住房出现的问题（1）公共租赁住房供给不能满足需求保障公共租赁住房的顺利进行，首先要确保公共租赁住房的房源。

目前公共租赁住房的房源主要来自于：政府出资建设公共租赁住房，政府出资收购的住房，单位租赁房、其他渠道筹集的住房。

虽然由政府出资建设公共租赁住房可以在短期内改变市场上住房供给结构，但是公共租赁住房的建房周期长，高投入低产出，保障户数少，进度缓慢。

由于这些压力和不足，政府对于新建公共租赁住房的动力并不足。

目前政府收购的主要是符合规定的旧房和闲置的商品房，由于这种收购很明显是属于政府行为，若经常使用会对房地产市场的正常运作造成一定的干扰。

公租房管理现状分析及对策研究

公租房管理现状分析及对策研究为掌握公租房后续运营管理面临的主要困难和问题，理顺完善公租房管理体制，建立公租房管理长效机制，推动住房保障健康可持续发展，本人通过深入企事业单位和公租房小区进行走访座谈、实地调研，赴多地学习考察，总结如下：一、公租房面临的主要困难和问题公租房在十多年的运营管理实践中，不断修改和完善相关政策和制度，虽然取得了显著的成绩，但公租房后续运营管理仍然面临着一些薄弱环节，亟需引起重视。

（一）管理体制分散，难以形成监管合力。

公租房管理包括审核、分配、运维管理、退出等环节，涉及到企业、住房保障部门、各级与住保工作存在联系的部门、运营管理公司和物业公司等不同机构。

目前，部分地方公租房管理体制存在多头分散、各自为政的现象，管理体制和标准不一，长效机制尚未建立，无统一规范的公租房后期管理流程，各公租房管理主体之间“单打独斗”，分配公示信息平台不一，信息不共享、房源不透明，导致可能存在“人情房”“多套房”现象。

（二）房源筹集困难，供需矛盾日趋加剧。

随着新型城镇化进程日益加快，大量新市民、新就业无房职工和人才涌入城市，公租房供需矛盾逐步显现。

一是部分地方开工建设房源较少，待分配使用房源十分有限。

二是从2016年起，中央、省级暂停对部分地方公租房建设项目进行资金补助，受地方财力限制，近年来部分地方未开工建设新的公租房项目，加之新建商品房小区配建公租房政策未落地施行，房源筹集渠道较窄，公租房新增房源后继乏力。

三是城区片区棚改安置人员、机关单位新就业职工（含引进人才）、稳定就业的外来务工人员等新市民群体对公租房需求量越来越大，房源缺口大。

（三）运营维护收支不平衡，公共配套设施不完善。

一是资金保障力度不足、资金缺口大。

一方面，公租房建设资金主要来源于政府财政投资、土地出让金净收益、住房公积金的增值收益，三部分皆以政府为支撑，资金稳定的同时在数额上却难以得到满足，只能通过借贷，每年需支付巨额利息，另一方面，随着公租房大面积交付使用，维修维护工作量和难度逐年增加，维护维修、物业管理费支出逐年上升，加之没有固定经费来源，物业公司或产权人根本无力承担，财务压力大。

我国公租房保障问题与对策研究

我国公租房保障问题与对策研究【摘要】公租房在我国现今的公共住房体系以及国家建设中具有重要的意义。

发展公租房是克服房地产领域中市场失灵、解决“夹心层”住房等问题的主要手段，对于促进城市化发展和扩大内需也起到重要作用，但是我国现阶段正处于转型时期，公共租赁住房才刚刚起步，还存在很多不足之处，例如保障方式单一、资金管理机制不健全等。

本文就我国公共租赁房发展现状的不足提出了一些针对性的对策与建议。

【关键词】公共租赁房；“夹心层”；融资；管理一、公共租赁房的概述（一）公共租赁房的定义公租房是公共租赁房的简称，是指由政府提供政策和资金支持，所有权由政府或公共机构所有，限定套型面积，用低于市场价或承租者能承受的价格，向符合条件的家庭供应长期居住的保障性住房，公租房的提出极大的丰富了保障性住房的层次建设，以政府保障与市场供给并举的双轨运行机制代替原有的主要有市场供给的单一供房体系，完善住房保障体系。

公共租赁住房与其他保障性住房最大的区别在于产权归属不同。

公共租赁住房的产权归属政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。

其目的主要是为了用低于市场价格或者承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善他们住房困难的现状。

当这些低收入的家庭收入发生变化时，有严格的退出机制。

从各地的实践来看，目前公租房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括城市中的新就业职工，特别是刚毕业的大学生以及一些特殊群体等。

其未来的发展目标将涵盖更多人群，包括城市的各类夹心层家庭和外来流动人口等。

（二）公共租赁房的特征公共租赁住房具有五大基本特征：一，政府的干预性，公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接提供或政府主导下的公共机构、企业所提供的保障性住房，所以准入机制难免会受到政府的监督与干预；二，需求对象具有限制性，因为公租房属于保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准，只有符合具体条件的人群才能申报；三，非营利性，无论是政府直接负责建设或是企业承担开发建设，都不以营利为目的；四，租赁价格具有优惠性，公租房的出租价格都会低于一般的市场价；五，退出的灵活性，当中低收入家庭住房或者收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。

我国公租房制度的价值回归以近年公租房制度地方实践为蓝本分析

我国公租房制度的价值回归,以近年公租房制度地方实践为蓝本分析公租房制度产生于福利国家与给付行政理念基础之上，当下公租房制度的地方实践呈现多元化的地方特色，囿于我国社会保障立法体系的不完善，公租房制度的构建仅有政策上的导向而无法制规制，因此立法目的呈现多元性特征而缺乏统一而稳定的价值追求与目标设定，在实践层面与原初价值追求渐行渐远。

从行政法治构建的角度重新考量公租房价值追求，首要贯彻行政给付理念，以社会公平为逻辑起点，以社会阶层间利益平衡为运作框架，以基本生存状态改善为制度目的，以社会中间阶层的住房权保障为现实路径，以期实现恒久稳定而完善的住房保障制度构架。

一、引言：承载市民“住有所居”梦想的公租房建设目前在国内遍地开花。

公租房制度是在当下房地产市场结构性失衡的时代建立在福利国家与行政给付理念基础之上的关注社会中间阶层居住权的社会管理创新实践，其重要作用在于引导房地产市场的理性规范发展，进而稳定住房消费市场。

《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4号)明确提出：“城市人民政府要在城市总体规划和土地利用总体规划确定的城市建设用地规模内，抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，并分解到住房用地年度供应计划，落实到地块，明确各地块住房套型结构比例等控制性指标要求。

房价过高、上涨过快、住房有效供应不足的城市，要切实扩大上述五类住房的建设用地供应量和比例。

”这是中央政府文件第一次明确提及“公共租赁住房”的分配，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)又对公租房制度构建过程中地方政府的责任近一步加以明确，“要努力增加公共租赁住房供应。

各地要在加大政府投入的同时，完善体制机制，运用土地供应、投资补助、财政贴息或注入资本金、税费优惠等政策措施，合理确定租金水平，吸引机构投资者参与公共租赁住房建设和运营。

公租房存在的问题和建议

公租房存在的问题和建议公租房存在的问题和建议一、上海公租房供给中的问题1 政府的依赖性较为突出上海在推行公共租赁住房建设过程中，其对政府的依赖性表现较为突出，主要体现在以下几个方面。

一是土地方面，土地的供应是公租房建设的基础条件，上海公共租赁住房都是由政府提供土地，也由此确立了政府在公租房建设中的主导地位。

从另一个角度来说，公租房建设对政府的依赖性也较大。

二是资金方面，上海建设公共租赁住房的资金也主要来源于政府，政府以公共财政为主要渠道支付建设费用、管理费用、租金优惠与补贴费用等。

三是管理方面，公共租赁住房建成后，住房租赁管理、日常管理以及社区管理都需要政府的参与。

2 保障对象的覆盖缺口难补公共租赁住房的保障对象是中低收入住房困难家庭，发展公共租赁住房的目标是从根本上解决夹心层住房困难。

然而，城市的特殊性决定了保障对象的复杂性与多层次性，政府虽持推行公租房之心，却很难填补政策覆盖面的缺口。

按收入档次来分，上海公租房保障对象大体可分为蓝领和白领。

蓝领是指达不到廉租房条件、又买不起经济适用房的群体，人均月收入在1100元～2300元，主要表现为四类群体，一是来沪务工年限短的单身青年，大专以下学历，在上海从事技术含量较低的劳务工作;二是来沪工作的已婚无小孩的蓝领工人，可能是夫妻同住，也可能只有一方在沪工作;三是来沪工作已婚有小孩的蓝领工人，全家共迁上海居住生活;四是本地中低收入且存在住房困难的蓝领工人(包括未婚和已婚群体)。

白领是指超过经济适用房条件，存在暂时性住房困难的群体，人均月收入在2300元以上，主要表现为三类群体，一是初来上海工作或工作年限较短的大学毕业生，暂时难以承担市场租金;二是在上海工作时间较长，且具有一定收入水平的高级技术人才;三是本地中等收入且存在住房困难的白领人才。

另外，上海公共租赁住房的布局郊区化以及对工业园区的依托，导致住房供应仅仅只是保障了因地域或产业而集中的需求对象。

如张江人才公寓只为缓解张江园区员工的住房压力、马陆镇永盛公寓与鑫泽阳光公寓只为马陆镇与莘庄工业园区的外来务工人员提供住房。

我国公共租赁住房制度立法表达问题研究——以北京等八省、市地方政府规章为分析样本

收稿日期：０ｌ一９３２ｌ０ —１
作者简介：学辉（９５）男，南政法大学行政法学院副院长、王１６一，西教授、士生导师，究方向：政法学与行政诉讼法博研行学；李桂红（９７）男，南政法大学行政法学院２０级宪法与行政法学专业硕士研究生，究方向：１８一，西０９研行政法学与行政诉讼法学。
委出台了《于加快发展公共租赁住房的指导意关
套完善的制度达至社会秩序良性的运转。殊不知法律亦非万能，其亦受制于社会发展水平、法技立术、实阻力等因素的制约。通过对目前各地公租现房制度主要立法表达形式—— 地方政府规章—— 为样本分析，力求对公租房制度建构中涉及到的重点难点进行分析和梳理，以期公租房制度能够真正达至提高和改善民生的目标设定和促进社会公平正义的价值追求。立法概况与样本选择
用房、租房发展的经验之上．始了公租房制度廉开
春笋般涌现。改革开放后一段时期，在出于恢复法制的需要，一切问题的终究解决方案都寄托在把
制定法律上面，冀制定一系列的法律，成一期形
法不足等诸多现实尴尬。检视北京等八省、市公租房制度建构的立法文本，力求对公租房制度建构的法律文本进行得失评析，以期对完善公租房制度有所裨益，使之能够真正达至提高和改善民生的目标设定及促

浅析公共租赁房建设中的政府规制问题

浅析公共租赁房建设中的政府规制问题【摘要】政府是社会保障的责任主体，对保障“夹心层”居民的基本住房权利有着不可推卸的责任。

面对政府提出的“加快公共租赁房建设”的政策，该如何建立体系完善、功能齐全的公共租赁房市场，如何以制度化的模式提供租赁型的公共住房弥补中长期租赁市场的空缺以保障“夹心层的基本住房权益，这些问题已经引起越来越多的学者关注和重视。

标签公共租赁房；政府规制“居者有其屋”是中华民族秉持的传统价值观之一，也是世界上大多数国家政府的施政理念。

住房问题在任何一个国家和地区的任何一个时期，都是关系国计民生的重大经济问题和社会问题。

尤其在当前，中国构建社会主义和谐社会的背景下，有效地解决人民群众住房问题，更是坚持“以人为本”的思想和贯彻落实科学发展观的重要体现。

1 我国公共租赁市场政府规制存在的问题由于我国公共租赁住房刚刚起步，在不断完善的进程中也出现一些突出问题，主要表现在以下几点：1.1 制度缺乏统一性及稳定性公共租赁市场法律保障体系不健全。

目前而言，规范统一的法律制度尚未出台，如正在酝酿中的《住房保障法》。

自2007年深圳试点公共租赁房至2010年北京、上海、深圳等地相继出台公共租赁房管理办法，但对公共租赁房的涵盖范围和实施细则大相径庭。

2010年6月8日住建部出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，对公共租赁房的租赁管理和政策支持作了规定，各地也相继出台《公共租赁房管理办法》（试行），而公共租赁住房的资格审核和后续管理是一项复杂的工程，各地建设标准差异也较大，已经出台相关管理办法的各地政府应结合公共租赁住房实施过程中出现的问题不断改进。

1.2 融资缺口巨大2009年全国财政支出决算表显示，2009年全国财政用于保障性住房支出为725.97亿元，为上年的313.3%；其中中央财政投入550.56亿元，地方财政仅投入175.41亿元。

土地成本是约束各地积极性的一个重要原因。

相比划拨土地建保障房，地方政府更愿意将土地以“招拍挂”形式卖出。

浅析我国公租房建设存在的问题及应对措施

浅析我国公租房建设存在的问题及应对措施作者：代家丽来源：《商情》2013年第05期【摘要】公租房有利于缓解社会“夹心层”的住房问题，实现促进经济繁荣和维护社会稳定的目标。

但在公租房的实施过程中也出现了法律制度不完善、融资渠道狭窄、监督管理机制不健全等问题。

因此，如何完善和构建公租房制度，建立有效的法律保障机制，具有十分重要的现实意义。

【关键词】公租房问题完善一、公租房研究背景在2010年6月12日，由住房和城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公租房的指导意见》對外正式发布，它作为一份专门针对“夹心层”住房问题的指导文件，正式将公租房纳入住房保障制度。

但是由于公租房制度的不完善，在公租房建设实践中出现了各种难题。

二、公租房的含义公租房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。

公租房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。

不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入低不但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房——这就是人们常说的“夹心层”。

尽管房地产市场和住房保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。

三、政府在公租房发展过程中的责任缺失问题（一）政府在推动立法方面的责任缺失虽然中央政府高度重视住房保障制度的建设，更是在“十二五”规划的开局之年定下了新建1000 万套保障房的宏伟目标，并与各地政府签订了“2011 年保障性安居工程目标责任书”，以“军令状”的形式推动包括公租房在内的保障性住房建设，但是我国至今为止仍未建立一套较为完善的住宅方面的法律法规保障体系。

（二）政府在群众观念引导上的责任履行不到位自从我国住房制度改革，脱离国家主导分配的住房制度后，商品房市场轰轰烈烈地运作起来，地方政府在土地经营的利益驱使和政绩考量标准下，一味追求房屋产权和住房自有率，加上‘买房比租房划算’的舆论导向，盲目引进一些发达国家的负债消费观念—政策环境和舆论导向都趋向于“购买”这唯一途径，老百姓总觉得有一套产权房，心理比较踏实，致使越来越多的人沦为“房奴”，也在观念层面阻碍了现今公租房的发展。

公共租赁房制度建设探析

公共租赁房制度建设探析随着城市化进程的加快，城市住房问题逐渐凸显，以至于住房问题成为影响城市发展的重要因素。

公共租赁房作为一种针对城市住房困难群体的住房保障方式，已受到越来越多的关注和推广。

本文将探讨公共租赁房制度的建设，以及其面临的问题和挑战。

一、公共租赁房制度建设的意义与成就公共租赁房制度建设是针对城市低收入群体、新市民、大学生等群体的住房保障措施。

公共租赁房的建设不仅在解决群众住房问题方面起到了积极作用，也在促进城市经济发展、改善城市生态环境等方面发挥了一定的作用。

在住房保障方面，公共租赁房可以有效解决城市低收入群体的住房问题。

与传统住房保障相比，公共租赁房具有租金低、入住门槛低、维护管理方便等优势。

同时，公共租赁房也逐渐成为新市民和大学生的重要住房选择，满足了不同群体的不同需求。

在促进城市经济发展方面，公共租赁房也发挥了一定作用。

公共租赁房的建设可以吸引一些外来工人和企业，促进城市的融合发展，也可以为城市设施配套提供更多利润，增加城市的财政收益。

在改善城市生态环境方面，公共租赁房同样发挥了一定作用。

公共租赁房往往集中在城市边缘、空置的土地上，它的建设对于整治城市边缘荒地，提高城市土地利用率、改善城市环境和建立城市街区等方面也起到了积极作用。

二、公共租赁房制度建设面临的问题与挑战1. 建设质量不高公共租赁房建设质量不高，存在许多问题。

由于建设者主要是政府或政府授权的机构，因此监管不足、验收不严等情况较为突出，造成不少公共租赁房存在安全隐患或质量问题，不利于保障居住者的安全和健康。

2. 公共租赁房管理不规范公共租赁房管理方面同样存在许多问题。

由于市场化管理理念的缺失，公共租赁房运营以政府的意志为中心，对于居住者的管理和服务较为僵化和难以满足需要，尤其在规模较大的公共租赁项目上，不能很好地满足住户的个性化需求。

3. 公共租赁房产权问题未明公共租赁房产权问题一直未能得到清晰的解决。

由于公共租赁房产业的特殊性，公共租赁房住户持有的产权只属于使用权范围，产权清晰度不够，难以实现资本流动。

当前公租房管理存在的问题探讨与对策

当前公租房管理存在的问题探讨与对策发表时间：2012-12-18T15:01:07.593Z 来源：《建筑学研究前沿》2012年9月供稿作者：张晓宾[导读] 公租房与廉租房，经济适用房等一样，是政府推出的旨在提高广大中低收入群众生活水平的举措。

张晓宾重庆市北碚区房屋管理所 400700摘要：公租房与廉租房，经济适用房等一样，是政府推出的旨在提高广大中低收入群众生活水平的举措。

怎样将这一民心工程落实到位，让其成为真正的利民措施，是城市管理者必须认真考虑的。

公租房是个正在摸索中的新事物，近几年的发展中，公租房管理出现了筹资困难，租金定价困难，群众不叫好等问题，本文针对这些问题，提出一些看法和探讨。

关键词：公租房政策投资政策持续性The current public housing management problems and CountermeasuresZhang XiaobinChongqing city Beibei district housing management 400700Abstract: Fair rent a house and low rent housing, affordable housing and so on, is the government's aims to improve low-income people living standard measure. How will the project of common feelings of people to fulfil reach the designated position, make it become real people measures, is the city managers must consider carefully. Public housing is an exploration of the new things, the development in recent years, public housing management of the difficulty of financing, rent pricing difficult, masses not good problems, aiming at these problems, put forward some opinions and discuss.Key words: public housing policy investment policy continuity公租房与廉租房，经济适用房等一样，是政府推出的旨在提高广大中低收入群众生活水平的举措。

公租房后期管理问题探析

公租房后期管理问题探析城市化进程的不断推进，城市人口数量在不断的增多，为了解决低收入人口住房困难的问题，各个地区开始住房保障体系的建设工作。

但是在保障性住房完工交付之后，一系列的后期管理问题得以凸显，为了能够将公租房后期管理问题解决，就需要做好仔细的分析。

1、公租房后期管理存在的问题分析1.1难以维持后期管理资金在建设公租房的时候需要投入大量的资金，所以，各级政府部门需要利用财政资金、社会融资以及地方政府资金的方式，才可以推动公租房建设的顺利完成，但是在投入使用之后，如何来维护资金的周转，就成为需要思考的问题。

针对这一问题，其主要表现在：第一，物业管理企业难以平衡收支，导致资金周转面临困难。

第二，公租房的房屋维修资金筹集的问题一直没有引起重视。

第三，针对租金的补贴资金，其来源的持续性受到阻碍。

第四，对于后期的管理机构，其行政运行的经费相对的困难。

1.2后期管理监管存在问题在公租房的后期管理中，还需要重点关注监管方面的问题，具体而言，主要表现在：第一，对于准入条件的审核方面存在一定的困难。

第二，在违规行为的取证方面面临一定的困境。

第三，在强制退出环节方面还面临一定的困难。

2、公租房后期管理的有效途径2.1拓展公租房后期管理资金来源在公租房后期管理中，资金就如其可持续发展的“血液”，一旦“供血不足”就会面临混乱的管理局面，甚至还会让公租房成为“贫民窟”。

所以，如何解决资金供应不足的问题，就成为关键。

在建设保障性住房的环节，为了保障资金的实际来源，在《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》（国务院建保87号）中提出：作为市县政府，还需要利用直接的投资、贷款贴息、资本金注入等有效的方式，强调对公共租赁住房建设的投入。

作为省和自治区的人民政府，也需要给予资金方面的支持，并且中央也需要适当的给予补助。

在后期的管理中，资金主要是针对行政管理费用、房屋设备维修费用、物业公司管理费用以及保障对象的适当贴补。

所以，在具体的操作中还需要做到：第一，利用“输血”的方式，进一步加大政府财政方面的投入，可以建立专项的保障投入机制，能够将管理资金直接纳入预算体系之后。

公租房管理中存在的问题与对策

公租房管理中存在的问题与对策政府推出公租房的目的和建设廉租房及经济适用房一样，都是为了提高基层人民的生活水平。

公租房政策的推广在廉租房和经济适用房之后，但其推出后，受到人民的广泛关注且叫好声一片。

如何真正发挥公租房的实际价值，真正为人民的生活带来便利，促进人民生活水平的提高，是现今城市管理人员应主要进行的工作。

1公租房的特点及优势北上广等部分大城市已经开始建设适合自身特征的公租房。

这种公租房和廉租房及经济适用房相比，具有下列显着优势：（1）公租房不再对户籍有要求，外地居民也可以申请公租房，政策针对的范围更广；（2）公租房的经济要求比廉租房高，比经适房低；（3）公租房容许投资方有一定的赢利空间，以利于投资方的多样性以及政策的持续性；（4）对房屋的租住权有较高的要求，当居住者的收入水平超过标准后将不被允许继续使用公租房；（5）租售并举。

有些地方规定，在租赁5年期满后，符合条件的承租人可以按以综合造价为基准确定的价格购买。

2公租房管理中存在的问题但是，因为公租房所具有的鲜明特征，也使政策在贯彻落实时遭遇了诸多问题。

通过分析各地所产生的问题，总结出下列四点：2.1公租房政策指导思想混淆不清要明确公租房政策推出时所遵循的指导思想。

但在这一问题上，政府及舆论组织依然没有进行深入的讨论和高效的宣传。

政府推出公租房的目的是为人民提供福利，但群众却未享受到。

产生这一问题的主要原因是没有和投资方协调沟通好，在加之管理期间产生的腐败现象，使管理人员一味追求自身利益，忘记了建设公租房的初衷。

而舆论宣传的不到位，也使群众对公租房的期望值过高。

同时，公租房处于这一夹板位置，极易和廉租房混杂，万一宣传不够清晰则可能出现矛盾，使公租房的真正作用无法发挥出来。

2.2公租房的土地公租房的土地虽然可以通过政府征用解决，但在筹措的过程中，面临拆迁、原住民安住等，同样具有很大的困难。

另外，公租房主要是针对上班族，不能离市区太远，这样失去服务目标。