住宅专项维修资金管理政策培训讲座(ppt 54页)

昆山市住宅专项维修资金 管理政策培训讲座
2016年3月
讲座主要内容
一、维修资金的基本概念 二、维修资金使用政策的主要内容 三、案例说明
建立维修资金制度的依据
国家层面 1.《物权法》2.《物业管理条例》3.《住宅专项
维修资金管理办法》（165号令） 江苏省层面
1.《江苏省物业管理条例》 2.《江苏省维修资金管理办法》 苏州市层面 1.《苏州市住宅区物业管理条例》 2.《苏州市住宅专项维修资金管理暂行办法》
只能使用，不能提取 与新业主结算或赠送 房屋灭失，可以退付
一、维修资金的基本概念
2.资金的所有人是谁？ 是业主，业主是资金的主人。
延伸出下面几个问题： 业主是否能提取？ 房屋过户怎么办？ 房屋拆迁怎么办？ 用完了怎么办？
只能使用，不能提取 与新业主结算或赠送 房屋灭失，可以退付 用完后业主还要续筹
一、维修资金的基本概念
3.维修资金有利息吗？ 有利息。对于当年度缴交的维修资金，按
照央行当年度的活期利率计息；满一年期的 维修资金，按照央行当年度的定期利率计息。
利息也是业主的。
一、维修资金的基本概念
4.商品住宅专项维修资金分3种：
商品房维修资金
开发商（业主）交存的
小区共有维修资金
公共收益交存
电梯消防专项维修资金 开发商交存
二、我市维修资金使用政策的主要内容
3.使用规定
（7）单项维修和更新、改造，使用金额 50万元以上的 项目，申请人应当通过招标形式选择维修队伍；
（8）使用金额 20 万元以上的项目，申请人应当聘请工 程监理机构对工程进行监理；
（9）使用金额 3 万元以上的项目，申请人应当聘请专 业工程造价咨询机构对工程决算进行审价。
4.使用原则
必须公示
使用公示不少于 7 天。公示期满，业主委员会 对业主表决和公示情况进行核实；未成立业主委员 会的，直接由居（村）民委员会核实 。
二、我市维修资金使用政策的主要内容
4.使用原则 从“受益人和承担人相一致”延伸出分摊原则
属于单幢的，在单幢范围内分摊； 属于一个单元的，在一个单元范围内分摊； 属于半个单元的，在半个单元范围内分摊； 属于一层的，在一层范围内分摊。
（一）利用共用部位、共用设施设备进行经营 的，经营所得收益的 70％，物业服务合同另有约 定的除外； （二）住宅共用设施设备报废后回收的残值； （三）其他应当计入小区共有维修资金的资金。
一、维修资金的基本概念
小区共有维修资金 公共收益交存
物业服务企业应当自收到经营收益或者 残值回收后的 30 天内，将规定计入维修资 金的款项交存至小区共有维修资金账。
筑面积、业主户数、哪一年交付，是否已经 过了保修期等内容；
二、我市维修资金使用政策的主要内容
2.使用该怎样申请？
（1）制定维修方案 主要内容： 申请使用原因：什么部位存在什么需要
维修的情况；
二、我市维修资金使用政策的主要内容
2.使用该怎样申请？
（1）制定维修方案 主要内容： 维修工艺：怎样的维修工艺进行维修；
二、我市维修资金使用政策的主要内容
分摊原则
修理屋顶
屋顶庇护范围下各层业主
修理外墙
整幢楼业主
修理小区道路 整个小区业主
修理电梯
使用电梯的业主
。。。。。。
二、我市维修资金使用政策的主要内容
分摊原则 特例： 电梯，一层的业主是否要分摊 答：电梯起始层的业主不承担电梯运行费（电梯起始点 设在地下层的除外），但应当承担维修、更新改造费用。
物业管理部门初审。 以上十五项为申请维修资金需提供材料。 （16）维修项目验收凭证（工程验收报告由属地街道社区、业委会、物业公司、相
关业主代表进行验收并签字盖章） （17）公共设施设备维修工程审计报告（工程决算金额超过3万元） （18）按审定价开具正规发票，加盖财务专用章。
维修工程竣工验收结束后，申请单位提供16、17、18项来办理请款。 其中：第3、4、5、9、10项住建局网站物业管理科下载园地有样版下载。
2.使用该怎样申请？
（1）制定维修方案 主要内容： 决算差异处理：发生决算超过预算应该
怎样处理；
二、我市维修资金使用政策的主要内容
1.使用应由谁申请？ 2.使用该怎样申请？ 3.有哪些使用规定和原则？
二、我市维修资金使用政策的主要内容
3.使用规定
（1）维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施 设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用；
注：电梯消防维修资金是根据省条例规定 建立的，是一种新的维修资金。
一、维修资金的基本概念
4. 3种建账方式
商品房维修资金
核算到户
小区共有维修资金
核算到小区
电梯消防专项维修资金 核算到单元
一、维修资金的基本概念
小区共有维修资金 公共收益交存
物业小区可根据实际情况设立小区共有维修 资金，下列各项应当作为住宅小区共有维修资金：
二、我市维修资金使用政策的主要内容
2.使用该怎样申请？
（1）制定维修方案 主要内容： 小区概况 申请原因 维修工艺 维修费用 组织方式 决算差异处理
二、我市维修资金使用政策的主要内容
2.使用该怎样申请？
（1）制定维修方案 主要内容： 小区概况：开发商是谁、楼幢幢数、建
屋顶露台，要分清是否是专有部位
二、我市维修资金使用政策的主要内容
1.使用应由谁申请？ 2.使用该怎样申请？ 3.有哪些使用规定和原则？ 4.使用的申请方式有哪三种？
2.资金的所有人是谁？ 是业主，业主是资金的主人。
延伸出下面几个问题： 业主是否能提取？ 房屋过户怎么办？ 房屋拆迁怎么办？ 用完了怎么办？
只能使用，2.资金的所有人是谁？ 是业主，业主是资金的主人。
延伸出下面几个问题： 业主是否能提取？ 房屋过户怎么办？ 房屋拆迁怎么办？ 用完了怎么办？
（4）小区共有维修资金，专项用于小区共用设施设备 保修期满后的维修和更新、改造，以及小区维修资金划转业 主大会管理后维修资金收支审计的审计费用；
（5）电梯、消防设施设备专项维修资金专项用于电梯 更新和单幢大楼内的消防设施设备改造，日常维护维修不得 使用。
（6）住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造， 涉及尚未售出的商品住宅、非住宅的，开发建设单位应当按 照尚未售出商品住宅、非住宅的建筑面积，分摊承担维修和 更新、改造费用
案之日起 。 共用部位年限
一、地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用 年限；二、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防 渗漏，为5年 共用设施设备年限
建设工程的保修范围和保修期限根据国家规定执行。保修的期限按照 保证建筑物合理寿命年限内正常使用、维护使用者合法权益的原则确 定。其他设备设施保修期如下：电梯24月，配电设备24月，供水设 备 24月，监控智能化设备24月，消控设备 24月，电信设备终身，道路 12月，绿化24月，电气24月。除此之外的设备设施保修期如国家有规 定的则不少于国家有关规定的最低期限。
一、维修资金的基本概念 1.什么是维修资金？ 是指专项用于住宅共用部位、共用设施
设备保修期满后的维修和更新、改造的资金 。 首先，它的使用是有限制的
用途限制 时间限制 情形限制
一、维修资金的基本概念
用途限制
共用部位：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼 板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通 道等 。
（2）住宅小区内单一产权独立式房屋业主交存的维修 资金，专项用于小区共用设施设备保修期满后的维修和更新、 改造；
（3）半地下室（车库）、地下室（车库）的维修资金， 专项用于半地下室（车库）、地下室（车库）及其专用设施 设备保修期满后的维修和更新、改造；
二、我市维修资金使用政策的主要内容
3.使用规定
（1）提出房屋维修资金使用申请 （2）提供业主诉求或物业对需维修项目日常检查情况 （3）填写昆山市房屋维修资金使用备案表 （4）维修和更新、改造方案（改造方案需经属地街道社区、业主委员会、业主代表签字同意
并盖章） 需注意：a.预算超过50万元以上的项目，社区居委会应要求申请人进行公开招标，确定中 标单位后将工程造价、施工方案等内容上报至街道办事处或区镇物业管理办公室，由街道 办事处或区镇物业管理办公室组织实施工程造价预审，并由审计单位出具预审报告。
共用设施设备：是指根据法律、法规规定和房屋 买卖合同约定，由业主共有的附属设施设备，一般 包括：电梯、天线、照明、消防设施、安保设施、 绿地、道路、围墙、驳岸、路灯、沟渠、池、井、 落水管、非经营性车场车库、公益性文体设施和共 用设施设备使用的房屋、物业用房等。
一、维修资金的基本概念
时间限制
保修期从哪一天开始？ 住宅共用部位、共用设施设备保修期年限自通过商品住宅交付使用备
二、我市维修资金使用政策的主要内容
2.使用该怎样申请？
（9）公示（须在小区显著位置，单元门张贴，时间不得少于七天，并拍照取证） （10）公示证明。 （11）房屋销售备案凭证（过保修期后方可使用） （12）中标施工单位营业执照和资质证书。 （13）申请单位委托经办人办理委托书。 （14）经办人身份证复印件留联系电话（加盖申请单位公章） （15）申请材料由业委会核实、属地街道社区鉴证，公示期满后无异议，送到属地
一、维修资金的基本概念
情形限制
6种情形不能使用维修资金：
4.经营性设施设备以及根据物业服务合同约定， 应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设 施设备的维修和养护费用；
5.业主专有部位、专有设施设备的维修和更新、 改造费用；
6.其他不应当列支的情形。
一、维修资金的基本概念
2.资金的所有人是谁？ 是业主，业主是资金的主人。
二、我市维修资金使用政策的主要内容