万科_上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究_33_X年
马桥旗忠基地22A-02A项目申请报告
第一章总论1.1 建设项目名称建设项目名称：上海市闵行区大型居住社区马桥旗忠基地22A-02A号地块开发项目。
1.2项目建设单位简介企业名称：上海华丰住宅开发有限公司公司地址：上海市闵行区元江路5500号第1幢A828室法定代表人：王俊杰公司类型：一人有限责任公司（法人独资）注册资本：贰仟万元上海华丰住宅开发有限公司成立于2011年 6 月。
公司经营范围：上海市范围内公共租赁住房的投资、建设、租赁经营管理，房地产开发经营等。
上海华丰住宅开发有限公司隶属于华丰房产集团，是由华丰置业有限公司投资成立的控股子公司。
上海华丰住宅开发有限公司是为建设保障性安居房及商品房工程专门设立的房产开发公司，其投资方华丰置业有限公司已开发建设上海枫泾格兰郡项目，房屋总开发面积251,181平方米，其母公司华丰置业有限公司是华丰房产集团的实体运营公司, 具有国家一级房产开发资质，公司注册资本金1.2亿元。
华丰房产集团资产总额超50亿元，拥有员工200余人，土地储备约1500亩，年开发量达130万平方米，2008、2009年销售额各超10亿元，2010年计划销售额超15亿元。
已开发的项目主要有宁波华丰.紫郡、龙泽名园、丰泽园、钱湖人家、德馨园、名仕嘉景苑、华丰庄园等，正在开发的项目有沈阳世纪华丰.嘉德广场、江都华丰·紫郡、江都华丰·格兰郡、丰泽园二期、桃花源、上海华丰·格兰郡、华丰·湖光山舍、华丰·砚河湾等。
1.3项目概况1.3.1项目的建设背景及建设规模（1）项目的建设背景为进一步优化房地产的供应结构，加快保障性住房建设，满足动迁居民对配套商品房住宅的需求，上海市住房保障和房屋管理局于2011 年3月25日，发布上海市保障性安居工程项目法人招标预公告2011年1号公告。
公告对闵行区大型居住社区9个经济适用住房项目实施项目法人招标，经过激烈的竞争，华丰置业有限公司中标马桥旗忠基地22A-02A号地块开发项目，并将实施该地块的开发建设。
【方案君】2017上海闵行区万科公园大道房地产项目开发营销复盘
市中心
5km
本案
闵行三大重点功能区
大虹桥
大紫竹
大浦江
与城市的车行距离：
•距离人民广场：30公里； •距离七宝：18公里； •距离莘庄：12公里 ； •距离徐家汇：23公里； •距离虹桥机场：24公里；
“大虹桥”现代服务功能区： 包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、 虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、 古美路街道。围绕虹桥商务区， 打造成为上海西部国际教育、 医疗、文化中心。 “大紫竹” 科技创新功能区： 包括吴泾镇 、颛桥镇、马桥镇、 江川路街 道、莘庄工业区。以 紫竹高新 技术产业开发区为核 心，打造 上海南部科技创新中 心核心区 。 “大浦江”城乡统筹功能区： 包括浦江镇和浦锦街道。打造 全国城乡一体化发展的先行者。
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马桥板块简介
项目所在马桥大居板块临近旗忠高尔夫与旗忠网球中心，旗忠森林板块具有上海地区形成高档 生活社区的生态环境和体育配套。马桥板块规划定位为大紫竹板块高端大型居住区，教育、商 业规划用地丰富，但目前开发进度较慢。板块配套尚不完善
旗忠板块
•网球中心、高尔夫球场、保 龄球和室内温水游泳池等高档 设施已建成，并成功举办了05 年“大师杯”；
商业
3月28日 公寓加推
推售：287套 认购：266套 认购率：92.6% 认购均价： 20781元/㎡
6月28日 公寓加推
推售：600套 认购：585套 认购率：97.5% 认购均价： 20900元/㎡
9月20日 公寓加推
推售：372套 认购：215套 认购率：57.8% 认购均价：21205元/㎡
认购：137套 认购率：87.3% 认购均价： 19189元/㎡
意向金475组 推售：408套
认购：337套 认购率：82.6% 认购均价： 19683元/㎡
别墅项目产品定位报告
别墅项目产品定位报告一、项目背景随着人们生活水平的提高和对优质生活的追求，别墅项目作为高端住宅产品备受关注。
本报告旨在为别墅项目设计一个明确的产品定位，以满足目标客户的需求，提高项目的市场竞争力。
二、目标客户分析1. 客户人群定位针对别墅项目的客户群体，我们进行了详细的分析。
根据市场调研和客户反馈，我们将目标客户定位为： - 高收入人群：这部分人群有较高的购房预算，追求奢华品质的生活。
- 成功人士：成功人士包括企业家、高管、明星等，他们对自己的生活品质要求较高。
- 退休人群：退休人群希望安享晚年，选择别墅作为他们的理想居所。
2. 客户需求分析根据目标客户的人群定位，我们对他们的需求进行了分析：- 高品质生活体验：客户追求舒适、安全、环境优美的住宅环境。
- 社区设施和服务：客户希望社区拥有完善的配套设施和便利的服务，如健身房、游泳池、保安服务等。
- 高度私密性和安全性：客户看重住宅的私密性和安全性，希望能获得隐私和安心的居住环境。
三、产品定位策略基于对目标客户的深入分析，我们制定了以下的产品定位策略：1. 高端奢华定位我们将别墅项目定位为高端奢华住宅，通过精心设计和优质建材打造高品质的居住体验。
项目中的别墅设计将注重舒适性和环境融合，提供给客户一个尊贵的居住体验。
2. 独立社区定位我们将别墅项目定位为独立社区，提供一个高度私密、安全、安静的居住环境。
社区内的住宅建筑将以别墅为主，配备完善的设施和便利的服务，为客户提供舒适便捷的居住体验。
3. 生态环境定位我们将别墅项目定位为生态环境优美的住宅区域。
通过绿化环境的打造和精心规划的景观设计，为客户提供一个与自然亲密接触的居住环境。
同时，项目周边也会有便利的生活配套设施，满足客户的日常生活需求。
四、竞争分析针对别墅项目在市场竞争中的定位，我们进行了竞争对手的分析： - 附近同类项目：我们需要关注附近同类别墅项目的定位和售价，以制定相应的市场策略。
上海某地块项目总体规划设计方案.pdf
马桥镇元江路南、曙光路东16A-02/04地块规划设计目录：一、效果图篇----------------------------------------见第1页二、设计说明---------------------------------------见第14页（一）、总体规划设计说明-------------------------见第15页 （二）、建筑单体设计说明-------------------------见第18页 （三）、景观绿化设计说明-------------------------见第21页 （四）、经济技术说明-----------------------------见第24页 三、规划篇-----------------------------------------见第26页（一）、规划设计——区位分析---------------------见第27页 （二）、规划设计——地形地貌现状-----------------见第28页 （三）、规划设计——规划理念---------------------见第29页 （四）、规划设计——总平面图---------------------见第30页 （五）、规划设计——中国传统空间文化特征---------见第31页 （六）、规划设计——生态性规划-------------------见第35页 （七）、规划设计——交通分析---------------------见第38页 四、建筑篇-----------------------------------------见第41页（一）、国际古宅度假酒店——设计理念-------------见第42页 （二）、国际古宅度假酒店——传统庭院空间组织-----见第43页 （三）、国际古宅度假酒店——内部空间序列---------见第44页 （四）、国际古宅度假酒店——传统建筑语汇复原-----见第45页 （五）、国际古宅度假酒店——传统古宅细部节点复原-见第46页 （六）、国际古宅度假酒店——平面、立面、剖面-----见第47页（七）、国际古宅度假酒店透视图-------------------见第71页 （八）、国际古宅商务办公——设计理念-------------见第76页 （九）、国际古宅商务办公——平面图---------------见第77页 （十）、国际古宅商务办公透视图-------------------见第79页 （十一）、国际精品度假酒店——设计理念-----------见第80页 （十二）、国际精品度假酒店——传统建筑功能的置换-见第81页 （十三）、国际精品度假酒店——内部空间序列-------见第82页 （十四）、国际精品度假酒店——传统建筑语汇的提炼-见第83页 （十五）、国际精品度假酒店——平面、立面、剖面---见第84页 （十六）、国际精品度假酒店透视图-----------------见第91页 （十七）、商务办公——设计理念-------------------见第96页 （十八）、商务办公——传统院落组合分析-----------见第97页 （十九）、商务办公——庭院空间序列---------------见第98页 （二十）、商务办公——传统建筑语汇的创新--------见第100页 （二十二）、商务办公——平面、立面、剖面--------见第101页 （二十三）、商务办公透视图----------------------见第109页 五、景观绿化篇------------------------------------见第114页（一）、现代中式园林——景观总平面图------------见第115页 （二）、现代中式园林——对传统园林的传承与创新--见第116页 （三）、现代中式园林——特色香樟树布置总平------见第117页 （四）、国际古宅度假酒店景观——----------------见第118页 （五）、国际精品度假酒店景观--------------------见第122页（六）、典型A型商务办公景观--------------------见第126页 （七）、典型B型商务办公景观--------------------见第129页 （八）、入口景观区节点设计----------------------见第131页 （九）、上架通道和跨河桥梁节点设计--------------见第133页 （十）、植物配置图------------------------------见第135页 （十一）、铺装意向图----------------------------见第136页 （十二）、小品意向图----------------------------见第137页二、设计说明总体规划设计说明一、设计依据（一）、上海市国有建设用地使用权出让文件（二）、上海市国有建设用地使用权出让预合同（三）、上海市闵行区人民政府相关文件（四）、《上海市城市规划管理技术规定》（2003年版）（五）、现行国家标准，行业（专业）标准及地方相关法规与规范二、项目概述（一）、项目背景该项目位于马桥镇旗忠森林体育城，地块范围东至规划道路，南至青登河，西至曙光路，北至元江路。
某地产上海闵行马桥旗忠别墅项目定位研究33X年
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
260余种鲜花、标志性的银杏大道、随处可见的浪漫小景……漫步中，人与景，已渐渐相 融。
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
浪 漫
2021/7/18
800万总价案例2：龙湖滟澜山双拼别墅
地下室
一楼
二楼
夹层
三楼
滟影系列双拼别墅只有3层销售面积，却能得到最多6层变幻空间，290 ㎡的销售户型，得到近500㎡的室内空间体验；
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
2021/7/18
旗忠项目运营模式—产品设置
2021/7/18
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
2021/7/18
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源
松江等地缘区域的外企和国内 代居，至少一个子女 与众不同的别墅产品作 格、产品品质和子
大型企业高管及私营业主
为身份标签
女教育
闵行经济技术开发区和紫竹科
类别墅
学园区外企中高级管理者和私
旗忠国际体育城、
30-45岁，以两口和三 改善生活品质，以二次
万科七宝项目定位报告
标准办公产品通过低单价， 送露台的方式来增加产品的 附加值，得到产品价值的更 大提升；
标准办公
• 低单价； • 品质稍高，单层净高2.8米；
• 赠送露台，提升附加价值；
案例借鉴2——甲级办公如何提升价值？
• 绿地蓝海（2号楼）
• 所属区域：闵行莘庄 • 总建35643m2（项目规划总建80094m2） • 地上共27层，地下2层（总高99.9米） • 标准层面积1320m2 • 主力面积70-115m2 • 5A甲级标准 • 大堂挑高8.8m • 吊顶高度：2.6米 • 架空地板 • 7部电梯（6客1货），日本三菱品牌 • 中央空调 • 地下停车位共426个（服务整个项目） • 甲级购买客户类型：区域中小企业购买为主，小部
考虑项目可能在未来2-3年内上市 在现有区域产品上，实现升级换代，提升楼宇品质及企业形象
25
产品定位及建议
客户
1）准甲级办公
区域改善性企业
客户
兼容
2）别墅型办公
区域改善性企业
互补
项目产品组合：
保证
3）服务式公寓
住宅市场补充
销售 速度
4）商业配套
商务配套为主
兼顾 整体 形象
26
项目整体产品配比（方案三）
企业需求旺盛 目前闵行区具有代表性的办公楼约50栋近100万平米，容纳1万多家企业 还有大部分企业在厂房或居民楼内办公，区域内供选择楼宇较少
定位篇
产品分析
外环
中环
内环
上海西区
人民广场 中山公园
徐家汇
本项目 注：以上为月均去化在3000方以上项目
上海西区代表性旺销项目 1、绿地和创（06、07年） 2、绿地蓝海（06、07年） 3、华商时代（08年） 4、北岸长风I座（08年） 5、汇银铭尊（08、09年） 6、国浩长风（08、09年） 7、绿洲中环双塔（08、09年） 8、华宜大厦（09年） 9、莲花国际（09年） 10、九久青年城（09年） 11、漕河泾总部区（10年） 12、江桥万达（10年） 13、财富108（10年）
第五园案例分析[1]
![第五园案例分析[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/ea4fdb3a83c4bb4cf7ecd1ef.png)
第五园案例分析深圳万科“第五园”是万科集团在深圳做的第一个“现代中式”风格的项目。
其独特的“原创现代中式”的建筑风格令人耳目一新，更给业界带来中式公寓项目策划的新思路。
另外，该项目一经推出便获得市场的认可，销售成绩可嘉，项目的运作非常成功。
万科“第五园”的出现说明国内房地产开发商踏出了“中式公寓”的第一步，本文将对第五园进行全方位的剖析，解读万科的中式理念。
一、为什么做“中式”万科一直都是“引进派”，从欧式风格到西班牙风格，引领国内住宅项目的“时尚”。
而此次“第五园”却一改万科往日的作风，改走中式路线，进行全新的尝试。
一个项目的定位是基于各种因素的，那么我们先来剖析一下万科为何要将第五园打造成“中式”风格。
（一）项目开发背景1．宏观市场背景“万科第五园”位于深圳龙岗区（关外）坂雪岗片区，是万科在深圳将开发重心向关外转移策略的重要环节。
2003年1月，第五园项目正式启动，2004年10月开工建设，2005年7月正式开盘销售，因此我们有必要先来了解一下03年深圳房地产的宏观市场。
03年深圳房地产市场经历了年初的SARS风潮，年中的CEPA的签署、国务院18号文下发，以及年末的城市化提速等利好或不利因素，均在一定程度上对年度房地产市场有一定的影响。
但是从整体来看，外部因素对深圳房地产市场的影响并不显著，年度房地产市场在需求持续旺盛的引导下，保持着均衡、平稳的发展状态。
2003年，按照建筑面积计算的新建住宅销售均价为每平方米5680元，与2002年相比上涨了2.55%，涨幅不大，市场价格稳定。
而市场供给结构不平衡导致关内外价格相差很大，关内的价格几乎高于关外一倍，主要原因在于：特区内土地资源日益减少，房地产开发用地基本用尽，土地供不应求，从而引至房价较快上升，价格差距拉大。
然而值得注意的是，深圳的城市发展的重心已经开始逐步向关外转移，开发商们的主战场也随之转移至了关外。
03年土地市场出现的热点地块“坂雪岗”拍地时，万科与华侨城的激烈竞争正能说明问题。
万科时一区虹桥文本(上海万科虹桥11号地块项目规划设计方案)1
平面图 • 17-B3二层
平面图 • 17-B3三层
平面图 • 17-B3四层
平面图 • 17-B3屋顶层
剖面图 • 17-B3
建筑设计篇 • 办公
设计理念 效果图 平面图 剖面图
标准办公楼
Deloitte, Copenhagen 德勤总部, 哥本哈根
BBC Headquarter , Scotland 英国广播公司苏格兰总部
1.4
1.7 1.8 2.1 2 0
13440
66691.4 69460.8 0 177885
13440
66691.4 69460.8 0 177885
满足要求
满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求
≥180
≥310 ≥310
154
325 351
略低
满足要求 满足要求
13488 112864
景观设计•社区中轴、广场篇
倒影水池
空中花园
屋顶绿化
城市公园 景观细部及灯 室外大台阶 场地铺装突出表达“珠宝”意象的灵动优雅感。地景铺装采用自由式、细节丰富的平面图案，运用室外防腐木和石材硬质铺地 相间搭配，采用富有个性、图案丰富的材料，进行主题化、专题化设计。色彩采用轻柔色调的粉红色系，以突出 “珠宝”意象 的梦幻感。
上海万科虹桥11号地块项目规划设计方案
The Scheme for The VANKE Project of Hongqiao Road,Shanghai
建设单位：上海万科房地产开发有限公司 设计单位：上海原构设计咨询有限公司 设计咨询：上海日清建筑设计有限公司 許李嚴建築師事務有限公司
2013年01月
总体规划分析•功能分析图
万科的绝密项目【115㎡创新户型】,代号“万科芯”
万科的绝密项目【115㎡创新户型】，代号“万科芯”万科的绝密项目【115㎡创新户型】，代号“万科芯” 2017-01-06 小赛搜建筑搜建筑微信号sjz9999功能介绍关注全球最时尚的、最新的建筑资讯。
本文转自:赛拉维ID:tclv-design 推荐大家关注今天，我们来分享一个非常特别的重量级设计研发方案。
甚至可以说，这是一款可以代表未来地产发展方向的神级产品。
这，就是被称为万科“美好家无限系”的自由可变户型。
这个项目是在2015年的秋天正式启动的。
当时，赛拉维受万科天津区域委托，开始了这个绝密项目的研发，代号“万科芯”。
这一项目最终在2016年夏天诞生。
随后，万科在全国多个区域开始推广，并定名为“无限系”。
户型无限系产品的实验性落地，选址在了天津万科民和巷。
通过对建筑结构体系的创新，整个户型以一棵结构柱作为建筑核心，通过楼板加固加厚，与建筑外剪力墙结构结合，满足其力学要求。
基础户型面积115平方米，面宽10.2米，进深10.9米。
户型内部厨卫及管井位置不可变。
除此之外，都可以根据业主的需求来进行布局。
客群每个家庭处在不同的生命周期时，对户型的需求都会大不相同。
可是，一方面，当下房价持续走高，大众换房周期变长；另一方面，户型后期改造难度很大，装修陷阱太多。
怎样解决这一棘手的矛盾，成为赛拉维研究的最重要课题。
全生命周期户型，意义重大。
“无限系”这一面向未来的产品，可以毫无压力的轻松完成户型之间的切换，打造伴您一生的好房子。
通过对不同客群的需求进行研究，按照不同家庭结构、生活习惯、生活人数，将产品分成了超级顽主、史密斯夫妇、富贵之家、二孩时代、活力长者。
除了循序渐进的变化，也可以根据个人需求，进行跳跃式的变化。
收纳无限系产品最大的亮点，在于无处不在的收纳空间。
由于整个户型室内是没有隔墙的，那么自由分割户型时是如何实现的？不是墙体，也不是柜子，赛拉维称之为“收纳墙”。
以客厅与主卧空间分隔收纳墙为例，示意如下。
博加广告 万科翡翠别墅价值体系梳理-表四
①大众媒体软文 +硬广宣传 ②户外宣传 ③城市别墅复兴 话题炒作 ④外地城市巡展 ⑤客户答谢酒会 ⑥各种圈层活动 ⑦现场客户联谊 会
藏 于 城 市 精 华 处
服务价值
生态系统
①环保节能。②保温隔热。③声光控节能。④给排水节能。
私密、安全、放心、尊贵体验
服务价值
①生活类（保姆、家教、航班预定„„）。②配套类（园艺维护设计咨询、 室内环保检测„„）
客户价值
购买信心、高端属性
关键点描述
讲述比例
在整体项目宣传阶段中， 万科企业品牌会贯穿项目 推广的一直出现，但所占 比例仅为3%。
讲述阶段
整个推广阶段
方式渠道
各种推广渠道
总诉求
城市关系
土地价值
浦江新镇
①政府大力扶持。一城九镇中离上海城区最近。②意大利戈里高蒂的大师们 交通便利、城市属性、前景良 的理想城市规划理念。③已历时3年的城镇发展。④低密度、国际化生活的 好、升值潜力、国际城市居住 感受 新城镇。⑤城镇配套完备、生活便捷成熟。 ①世博辐射区域，与世博森林带一衣带水。②周边的高科技产业环境。③世 博带动的区域旅游、投资、会展等产业发展。④城市发展轨迹，与二三十年 代上海西南角的崛起非常相似。 ①城市别墅。②地上二层独栋。③组团围合。 ①以人为本，环境之上的设计理念。②新意大利式景观为主线。③营造良好 的城市景观，形成丰富的空间层次。④组团围合成中心绿地，与周边地块景 观轴相呼应。⑤景观规划用材：石作、树木、水；雕像、高大乔木。⑥绿化 层次丰富敞开空间与私密空间想结合。⑦别墅单体设计依照浦江镇总体意大 利小镇的规划风格理念，采用现代意大利新古典主义风格。 ①设计突出强调均好性、多样性、协调性、居住性、灵活适应性。②大面宽 。③多套房。④卧室均朝南。⑤采光地下室，噪音低，利用率好。⑥入口的 门厅区域。⑦以餐厅、起居室为中心公共区，中西厨房、早餐厅、家庭室形 成家庭活动活动区。⑧3种面积段户型，满足不同客户要求。 ①每户都有入口前院和私家庭院。②精装花园、自动浇灌系统。③内庭院。 ④石材院墙。 ①城市别墅复兴。②上海老洋房。③翡冷翠。④佛罗伦萨。 ①商业大于住宅。②创新型商业产业模式。 精神标签 高端生活享受，硬性生活便捷。 和谐的资源共享。生活舒适。 空间感丰富。 土地资源占有，稀缺性
万科上海高端项目物业管理调研报告ppt(共41张PPT)
2022/9/20
16 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
• 世茂滨江花园
世茂滨江花园由“第一太平戴维斯”提供国际专业水准的全权委托式物业管理。
• 世茂湖滨花园物业管理
由“戴得梁行”提供全权委托式物业管理。
2022/9/20
17 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园物业管理费
• 世茂湖滨花园：高层元/平方米 别墅元/平方米
6、大型会所提供球场、健身房、咖啡厅、桑拿。 7、社区提供中餐、茶艺。
2022/9/20 22
第三部分：
值得我们借鉴之处
2022/9/20
23
值得我们借鉴之处
设计定位
世茂滨江花园、世茂湖滨花园的设计一个突出江景，一个突出湖景， 充分利用水景给楼盘增色，只是侧重点不同罢了，但是楼盘定位是高端 物业，其公用设备设施、智能化系统、室内装饰都走的高端路线，客户 群定位较高，物业管理是外请国外知名物业第一太平戴维斯与戴德梁行。 物业管理费在上海地区属中等偏上。
2022/9/20
20 世茂滨江花园、世茂湖滨花园物业服务
世茂湖滨花园特色服务
1、大型会所提供体育、娱乐、咖啡厅、中西餐厅、瑜珈、美容等服务。
2、社区提供银行交费系统。
3、地下停车场提供代洗车业务。 4、地下停车场洗衣服务。 5、为业主提供免费外出采购、订票服务。 6、中英文双语服务。
2022/9/20
2022/9/20
14 世茂湖滨、世茂滨江项目概况
世茂湖滨花园客户
世茂湖滨花园以水景见长，山水相依“四峰四岛，一湖一湾”的小桥流水 的特点，此生态水景社区吸引了众多外籍住户，其比例高达70%，因此 该社区聚集了上海地区众中高级白领人士。
闵行马桥地块定位报告
149
370-480万
13套
240-304㎡
573
850-1300万
18套
201-249㎡
46
780-980万
2套
99㎡
426
385-455万
24套
130㎡
423
495-590万
24套
150㎡
138
600-690万
4套
量价表现(biǎoxiàn)-闵行南部下游板块
单价2.6万元/㎡左右，主力需求(xūqiú)总价400万以内，单盘流量可达60-75套
精品文档
60以下 60-100 101-150
成交面积 1626 511 238
由于单价较高，
户型(hù xínɡ)
基本以60平米以
下为主，控制总价， 目前已售罄。
商业市场(shìchǎng)小 结
销售市场：消费供应量较小，去化速度较慢， 小面积低总价产品接受度较高；
经营状况：已开业体量较小，档次偏低，生活配 套缺失严重，由于人口导入较慢，品牌商家普 遍持观望态度。
闵行马桥市场定位(dìngwèi)报告
精品文档
住宅市场(shìchǎng)概况
精品文档
区域(qūyù)竞争-闵行南
部
区域主力供应(gōngyìng)公寓，旗忠板块目前产品线都是独栋，是纯粹的别墅区
物业 类型
公寓
板块
主力均价
梅陇春申、 颛桥
4.1-4.5万
江川路、吴泾、 马桥
2.7-4万
新盘数量 11个
78/0.65
18%
经济下滑，通胀回落 货币平稳（13年M2
个税新规推动二手房交易火爆，带动新房改
建设旗忠美丽乡村 打造生态宜居家园
这些年来，我们马桥镇旗忠村在区委、区政府和镇党委、镇政府的领导和关心下，紧紧围绕国家乡村振兴战略的总要求，抓住建设美丽乡村的历史机遇，以党建引领为核心、以美丽乡村为目标、以村民需求为导向，坚持“创在旗忠、洁在旗忠、优在旗忠、美在旗忠、乐在旗忠”的创建理念，坚持“敢为人先、坚韧不拔、共同富裕”的旗忠精神，循序渐进、扎实有效地推进上海市美丽乡村示范村的创建工作，取得了一定的成效。
旗忠村地处上海市闵行区马桥镇的西北部。
全村总面积1.76平方公里，共有12个街坊（小区），总户数为387户，1600多名村民。
上世纪90年代初，已完成中心村整体规划和建设，目前有12个集中居住小区。
旗忠村区位优势突出，区域内及区域附近有举办国际赛事的旗忠网球馆、旗忠高尔夫球场，有知名的养云安缦酒店、德威英国国际学校，有绿城、中星等集团开发的高档别墅。
区域内及周边交通便捷，公共交通有闵行2路和35路，公交站点6处；驱车40分钟到达上海市中心，30分钟至虹桥机场。
旗忠村水域丰富，河流纵横交错，每个村民小区依水而居，形成了岸清水绿、环境整洁、生态宜居的新型村落。
改革开放以来，旗忠村从一个贫困村发展成为初具规模的社会主义新农村。
邓小平、江泽民、胡锦涛等党和国家领导人曾莅临视察。
近年来，还先后获得国家生态村、全国文明村、全国村民自治示范村、上海市造林绿化百佳村、上海市整洁村等国家级、市级荣誉称号。
旗忠村根据《上海市乡村振兴战略实施方案（2018－2022年）》中“到2022年全市建设200个市级美丽乡村示范村”的工作目标，按照闵行区和马桥镇建设美丽乡村工作的总体要求，立足本村整体定二、主要做法建设旗忠美丽乡村打造生态宜居家园■周宝娟一、基本情况乡村振兴15位和发展目标，以“五个坚持”为创建目标，积极开展美丽乡村示范村建设。
我们的主要做法是：一是坚持科学规划与基础设施相结合,在做“优”上下功夫在推进美丽乡村示范村的创建过程中，我们结合旗忠的实际情况，在先期调查摸底、广泛听取村民意见、征询各方意见的基础上，设计制定了《旗忠村美丽乡村建设方案》。
关于旗忠村地块分析
关于旗忠村地块分析关于旗忠村地块分析（写作提纲）长岛高尔夫别墅分析原有上海佳信房地产有限公司于1998年定项并开始搞前期规划，及中心岛绿化建设，后由于资金原因无力继续开发。
2000年由北京人济集团全盘托盘，并买下佳信公司全部资产，于2000年7月开始搞一期共50多套；于2001年年初开始内部认购及对外预订，并于7月9日正式开盘。
从对外实际推广来说，销售时间已达半年，至今为止客户正式签约27套，还包括几套大订。
从销售业绩来看，这样的时间跨度本身销售速度属于较慢的。
分析原因：（1）单价、总价高。
总价（250万-500万）已达上海别墅极品价格。
（2）户型偏大。
（3）景观上没有高尔夫别墅的感觉。
旗忠区域分析交通娱乐设施总体规划新地块分析规划品味售价建议：5500-6000元/平方米基准目标——长岛高尔夫别墅产品分析，总结分析主要支持点分析长岛别墅主要利基表现在GOLF球场、生态环境和规划上。
GOLF球场代表高贵与身份，是一种品质生活的象征。
大面积的水域和森林公园等良好的绿化构成全方位的生态环境。
丰富的各国各种风情别墅组合，区域的水景及绿化组合营造极好的视觉效果。
产品要素分析地段：位于马桥旗忠村区域，地段概念差，缺少人文底蕴和强大的经济实体，不如虹桥、浦东别墅区概念。
交通：市政配套交通缺乏，多依赖私车。
北临光华路、东依昆阳路、西靠曙光路，总体上缺少快捷的主干道。
天然旷野式别墅基地，但18洞旗忠高尔夫球场及规划中的9洞高尔夫练习场难以形成规模型的著名球场。
森林公园还尚未成熟。
结论：综上所述，长岛别墅塑造的8000-15000元/平米的顶极别墅的条件不足，极有可能导致销售周期的延长，甚至产生滞销的严重后果。
五、项目的营销构思总结产品定位总价在120万。
目前较为流行的砖混结构别墅占80%。
总价在200万。
目前较为稀缺的纯木高品味别墅占20%。
品牌定位形成高尔夫生态别墅概念，塑造体味生活意境的极品别墅。
目标市场根据本项目的两种结构并存模式，形成两两不同的目标消费市场，即有数百万身价的老板和喜欢享受生活的高级白领，和有精品正宗别墅概念，追求新潮或曾有国外生活经历的实力派老板，品味结合市场区分理统一。
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结
高密度独栋别墅社区的设计策略及实现——上海万科翡翠别墅项目方案设计总结上世纪80年代，上海独栋别墅社区建设始发于虹桥开发区，1995年左右，从开发规模和产品数量来说，达到了历史峰值。
2002年以来，虽然政府出台了一系列措施抑制独栋别墅产品的开发，但市场需求仍呈现出一定的上扬趋势，如大家熟知的新增别墅供应区松江、佘山区域。
上海万科翡翠别墅项目设计始于2007年，与当时市面上推崇备至的佘山别墅区相比，从用地条件上看，有着诸多劣势。
同为独栋别墅，翡翠项目的容积率为0.4，同期佘山产品的容积率为0.1~0.2，这意味我们要用更密集的产品实现独栋的品质；翡翠项目的建筑密度只有20%，如果我们不想损容，必须采用全两层的方式，这样可能会对我们的产品产生诸多不利影响，如：没办法做露台以提升别墅舒适度，二层没办法交错布置体量以避开视线干扰等。
面对不利条件，我们在方案中采取了一系列创新的设计方法，最终做成一款业主认可、市场知名的独栋别墅产品。
项目简介：万科翡翠别墅项目位于浦江镇中心镇西北角，距离地铁8号线芦恒路站约3公里，公共交通并无优势；从区域位置看，距外环线2公里，徐浦大桥3公里，卢浦大桥和世博会址8公里，可为难得的距离市区较近的独栋别墅社区。
本案采取整体规划，分地块进行报批的做法。
其中2#5#地块总用地面积181，050㎡，计容建筑面积68，996㎡，住宅套数143套；3#地块总用地面积73，213㎡，计容建筑面积27，241㎡，住宅套数55套；4#地块总用地面积49，017㎡，计容建筑面积18，206㎡，住宅套数45套。
万科翡翠项目2#3#4#5#地块规划总平面图规划目标：通过合理化、创造性的设计，转化规划层面的不利因素；充分展现出高端别墅社区应有的一切要素，如院落，私密性，舒适性，品质感等；承接浦江镇整体规划中的意大利小镇空间结构和材料特征，打造具有标识性的高端社区。
设计策略：1)创新高效的组团形式。
前文讲到本案容积率为0.4，在独栋别墅社区中偏高，于是我们放弃了传统的独栋别墅地上车行入户的形式，转而采用以4栋或6栋为组团，共用地下车库的创新形式。
上海旗忠森林体育城网球中心副赛场
上海旗忠森林体育城网球中心副赛场
张旭翀;赵晨;汤志明
【期刊名称】《城市建筑》
【年(卷),期】2009(000)011
【摘要】@@ 上海旗忠森林体育城网球中心位于上海市西南部的闵行区马桥镇,基地距市中心约27km.用地面积约为33.87hm2,一期总建筑面积为6.5万m2.该网球中心是为举办ATP大师杯而兴建的,是目前国内第一、亚洲规模最大的专业网球中心,2005～2008年该中心成功承办了ATP网球大师杯赛,并获得赛事组委会与各界人士的一致认可.自2009年起,ATP网球大师杯赛变更为"网球ATP1000上海站"分站赛.依照赛事要求.分站赛为全天候露天硬地赛事,除1.5万人规模的主赛场外,还需配置观众规模约5 000人的副赛场作为预选赛比赛场地,这正是本项目投入建设的初衷.
【总页数】3页(P60-62)
【作者】张旭翀;赵晨;汤志明
【作者单位】上海建筑设计研究院有限公司,上海,200041;上海建筑设计研究院有限公司,上海,200041;上海建筑设计研究院有限公司,上海,200041
【正文语种】中文
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1.上海旗忠森林体育城网球中心 [J],
2.高大空间火灾报警系统设计——旗忠森林网球中心主赛场火灾报警系统设计简介[J], 翁晓翔;王瑾
3.上海旗忠森林体育城网球中心 [J], 魏敦山;赵晨
4.动态建筑--上海旗忠森林体育城网球中心 [J], 张小刚;杨建伟
5.一朵绽开的白玉兰——上海旗忠森林网球中心主体育馆扩声系统简介 [J], 张铁汉
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万科旗忠的核心定位 19.12.27 8
万科旗忠将打造成为一个
生态型——上海系国际化社区
具备特征：生态性 高端性 城市感 文化属性
三大国际化社区的开发模式 19.12.27 9 特质
开发模式
古北
在古北新区的开发过程中，上海市政府批准古北集团统一负责古北新区136.6公顷土地的开发建 设。其中一期土地大多由古北集团的股东方中华企业、新长宁集团等公司开发，二期则由9家开 发商共同开发建设。
开发模式： 1（政府主导）+N（多家开发商共同开发）
万科的角色转变 19.12.27 10
要把旗忠项目打造成国际性社区，万科必须 实现自身角色的转变
开发商
城市运营商
可借鉴的成功案例 19.12.27 11
四季会、世界奢侈品协 会中国俱乐部、北京外 商俱乐部等高端设施
星河湾 配套运营模式
广州星河湾1830米骑江 木道、北京星河湾代建 生态公园等园林景观
碧云
在碧云国际社区的开发过程中。由金桥集团统一进行土地开发、基础建设和功能配套，规划开 发了以碧云别墅为核心的“碧云国际社区”，并建设了一批高水准的教育、医疗、购物、餐饮、 体育、休闲、娱乐等配套设施。
联洋
在联洋国际社区的开发过程中，由政府投资的上海联洋集团有限公司进行土地一级开发、规划， 并引进、联合了十几家开发商进行开发。
19.12.27 1
旗忠项目定位研究
(2008.12.17版）
三大国际化社区的主要特征 19.12.27
2
特质
高端人群
城市氛围
文化标签
古北
虹桥开发区、漕河泾开发区内日 城市氛围浓郁，街区和商业设
韩、港台等东亚人士
施分布人性化，步行可达
亚洲、街区、传统的高端区域
碧云
陆家嘴金融贸易区、张江高科技 规划有完善的运动休闲设施以 欧美、自然、生态、低密度别墅
类独栋产品最先入市 类别墅、公寓首次入市… 类别墅、公寓首次入住…
• 由于类独栋客户对周边生活配 套要求相对不高，先期主要设 置能够体现高端性的文化设施， 如美术馆、艺术馆等。
• 由于这类客户周边生活配套要 求较高，这时要设置能够体现 城市感的的配套设施和公共空 间，如广场、开放式商业街区 等。
• 随着类别墅、公寓客户首次入 住，此时要设置能够聚集人气 的商业设施，如大卖场等大型、 集中式商业。
生态
旗 营忠 模项 式目
运
高端性 城市感
文化属性
配套运营——中心绿地、幽径、老树、原生态… 产品运营——高端性低密度产品体现生态价值
旗忠项目运营模式—高端性 19.12.27 15
生态
产品运营——借鉴新浦江城的成功经验，开盘首 推800万/套的类独栋别墅，树立项目的高端性
旗 营忠 模项 式目
运
高端性 城市感
旗忠项目运营模式—世博会万科企业馆 19.12.27 18
生态
城市让生活更美好
旗
高端性
忠
项
目Leabharlann 运营通过世博会万科企业馆全面推介万科旗忠“上海系国
模 式
城市感
际社区”概念，并着重在生态、高端性、城市感和文
化属性等方面进行综合展示。
文化属性
万科旗忠：世界最佳可持续性发展生态社区
旗忠项目运营模式—配套设置顺序 19.12.27 19
文化属性
配套运营——丰富的生活配套提升项目城市感 产品运营——多产品混搭，营造出社区感从而体现城市感
旗忠项目运营模式—文化属性 19.12.27 17
生态
强烈风格属性的街区商业+独特产品风格
旗 营忠 模项 式目
运
高端性 城市感
文化属性
地标性的广场、开放式街区、可小憩的露天吧… 社区规划，独特的立面风格…
高尔夫球场
马桥旗忠森林体育 城
国际网球中心
土地属性分析 19.12.27 5
距离本案5公里
旗忠国际体育城内有： 世界知名的国际网球
中心 高尔夫球场 高档森林别墅区
距离本案2.5公 里
旷野体育公园 （高尔夫）
100公顷
银春路站 (预设站点)
地铁一号线延伸
土地属性上，万科旗忠项目具有优越的生态资源 19.12.27 6
文化属性
绿城玫瑰园主力总价：2000-6000万/套 中房森林别墅主力总价：900-1200万/套
800万/套的类独栋别墅可与区域内高端别 墅形成错位竞争
配套运营——运用高端的配套提升项目的高端性
旗忠项目运营模式—城市感 19.12.27 16
生态
生活配套+多产品混搭
旗 营忠 模项 式目
运
高端性 城市感
意大利团队整体设计， 中意文化广场、何香凝
美术馆
提升项目文化属性
主要可借鉴之处：项目定位+产品创新+多产品混搭 缺憾：商业未纳入核心营销战略，能带来大量人流的公寓产品启动晚，商业氛围无法聚集
万科旗忠项目运营模式 19.12.27 13
万科旗忠项目：
+ 配套
产品
组合运营模式
旗忠项目运营模式—生态 19.12.27 14
区域整体环境规 划较好，拥有高 端知名度及优越
的生态资源
高尔夫球场
中房森林别墅
国际网球中心
马桥旗忠森林体育 城
绿城玫瑰园
上海闵联生态公园
吴泾公园 闵行公园
迎合世博会主题——城市，让生活更美好，生态发展主题 19.12.27
符7 合未来趋势和要求
城市让生活更美好
2010年世博会主题“城市，让生活更美好”，将着重强调城市的生 态性，可居住性；生态主题可以让生活更美好，迎合未来整体大事 件趋势。
园区、金桥出口加工区欧美人士
及高标准的教育配套
联洋
大型的集中型商业配套，以及
高端外来及本土人群，本土化特 征明显
世纪公园及周边城市级的休闲
配套资源
生态、国际化
国际化社区的核心要素 19.12.27 3
国际化社区的三个核心要素
高端性 城市感 文化属性
土地属性分析 19.12.27 4
本项目位于闵 行五区一城之“旗 忠国际体育城”， 区域规划为以体育 为特色，森林绿化 为背景，现代服务 业聚集区和生态居 住区。
配套设置与推盘顺序相结合，将配套运营纳入核心营销战略中
旗忠项目运营模式—产品设置 19.12.27 20
类独栋
主力总价
800万
类别墅
300-400万
提升项目高端性 提升项目城市感
商场、官场、洋场等不 同类型、高密集的圈层
营销
提升项目文化属性
主要可借鉴之处：景观园林+圈层营销
可借鉴的成功案例 19.12.27 12
产品创新，以类独栋产 品（院墅、院邸）作为
项目标杆
新浦江城 产品运营模式
总体Block规划，多产 品混搭，集中式广场商
业街区
提升项目高端性 提升项目城市感