万科城vcity楼盘个案分析61P
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东莞万科事件分析及对策
东莞万科事件分析及对策一、价格“暗战”——万科事件的前奏2007年12月——2008年1月，以中信德方斯、晶城、卡布斯等项目为代表同时采取“高调宣传，低价入市”策略，以低于市场预计的价格开盘。
具体情况如下表所示：以上项目均以低于市场预估价15%左右的价格开盘，引发了东莞楼市的降价“暗流”。
这些项目主动低价入市姿态拉响了东莞楼市降价警报，市场观望情绪进一步加重。
在市场“暗流”涌动的时刻，2008年1月20日金色华庭以均价4680元/㎡开盘，成为首个东莞CLD区域跌破5000元/ ㎡大关的楼盘。
金色华庭以出其不意的低价入市，对08年东莞楼市形成了无形的冲击。
从以下两个项目08年春节前后价格的变化可以这种冲击的力量。
二、万科事件回顾◆ 2月24日——万科运河东1号出台7折优惠政策，毛坯均价跌至5500元/㎡，其跌幅相对于07年9月价格（7800元/㎡）相比达到20%。
其降价幅度之大令业界震惊。
◆ 2月29日——在人们还未在万科7折优惠的震撼中回过神来之际，万科再次扔出重镑炸弹——推出一栋96套的“建行东莞分行团购价”单位，价格低至4182元/平方米。
三、万科事件的市场连锁反应万科带头“跳水”——一石激起千层浪，光大、丰泰、新世纪等受万科影响，纷纷跟进“跳水”。
◆市场连锁反应——光大地产光大地产29日连夜召开紧急会议，在上周六、周日两天加入“战圈”，对建行、工行、中行、农行、广发等五大银行的东莞分行员工推出一批团购房源，最低价也达到4000多元，整体均价5600多元，相比之前推出的价格也有7折左右的优惠。
光大地产主要打折楼盘：景湖春晓、景湖湾畔。
◆市场连锁反应——其他楼盘3月1日，东城东的丰泰城推出新一批“观园”组团，最低价4300多元，整体均价5000多元。
运河片区的田禾·塞纳河畔也宣布:“田禾塞纳河畔新春5600元起！少量特价8.5折优惠。
”新世纪地产相关负责人，他们也表示:新世纪星城二期推出在即，二期也有一批靠近路边的单位4000多元/平方米起。
净月区域调研
基 本 情 况 项目规模 建筑类型 整体规划 目前均价 整体去化率 19.3万㎡ 别墅、叠拼、洋房 项目分三期进行开发、目前在售项目为二期、三期。 叠拼：均价13000元/㎡、别墅17500元/㎡ 三期50%
国信美邑净月首席之地，万米大道公园，百里旖旎风景。国信美邑地块处净 月区“腹地”，净月区域是长春未来“双心三翼、多组团”的城市空间布局 的重点之一，也是长春“东展”的核心
项目核心定位：
净月首席之地，电梯别墅
国信美邑项目分析 推售节奏：共分三期开发，一期基本售罄，期目前剩余少量房源，二期与三期总体100剩余套。
总体：项目共分三期开发，目前一期已经基本售罄，二期目前剩余少量房源，三期与二期 剩余71套房源左右。
项目3期价格 2011年主推区域 叠拼400万-720万/套
案例分析—保利香槟
保利香槟项目分析 总体概况：临近彩宇广场、与轻轨一号线交通便利。
项目规模 建筑类型 整体规划 35万㎡ 高层、多层、洋房 该项目分两期开发，目前在售一期高层产品。
基 本 情 况
目前均价 整体去化 率
小高层：均价5500元/㎡
一期在售产品去化率：90%
保利香槟属于保利地产“康居、珍品、山水、尊享”四大系列产 品中的“珍品”系列。提到香槟就代表成功、快乐、欢笑等美好 事物。它自诞生以来，就一直被奢侈和浪漫的色彩包围。没有人 不喜欢香槟，最难得的是，香槟还拥有丰富多元的内涵，尤其上 好的陈年香槟往往在香气、口感上特别呈现出多重的层次与馥郁、
CHAPTER 1
2
区域分析
案例分析—万科城
万科城项目分析 总体概况：以净月区生态为核心卖点的，百万平米大规模高档社区
一期
项目规模 基 本 情 况 建筑类型 整体规划
国信美邑净月首席之地，万米大道公园，百里旖旎风景。国信美邑地块处净 月区“腹地”，净月区域是长春未来“双心三翼、多组团”的城市空间布局 的重点之一，也是长春“东展”的核心
项目核心定位：
净月首席之地，电梯别墅
国信美邑项目分析 推售节奏：共分三期开发，一期基本售罄，期目前剩余少量房源，二期与三期总体100剩余套。
总体：项目共分三期开发，目前一期已经基本售罄，二期目前剩余少量房源，三期与二期 剩余71套房源左右。
项目3期价格 2011年主推区域 叠拼400万-720万/套
案例分析—保利香槟
保利香槟项目分析 总体概况：临近彩宇广场、与轻轨一号线交通便利。
项目规模 建筑类型 整体规划 35万㎡ 高层、多层、洋房 该项目分两期开发，目前在售一期高层产品。
基 本 情 况
目前均价 整体去化 率
小高层：均价5500元/㎡
一期在售产品去化率：90%
保利香槟属于保利地产“康居、珍品、山水、尊享”四大系列产 品中的“珍品”系列。提到香槟就代表成功、快乐、欢笑等美好 事物。它自诞生以来，就一直被奢侈和浪漫的色彩包围。没有人 不喜欢香槟，最难得的是，香槟还拥有丰富多元的内涵，尤其上 好的陈年香槟往往在香气、口感上特别呈现出多重的层次与馥郁、
CHAPTER 1
2
区域分析
案例分析—万科城
万科城项目分析 总体概况：以净月区生态为核心卖点的，百万平米大规模高档社区
一期
项目规模 基 本 情 况 建筑类型 整体规划
万科深圳楼盘案例分析
用深圳常用的双层阳台不算面积以及全国适用的2200层高以下不算面积的手法，大幅提高多、 高层住宅增送面积，获得了全面突破。 在楼市低迷时期，做更经济更刚性的产品。减少奢侈型产品的常规面积，经济型豪宅成为主流。
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是： 1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅， 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上，最大程度开发自然资源优势。
此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩， 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫，四明设计 设计紧凑：功能布局合理
户型方正：结构通 透，采光通风俱佳 双阳台配置：彰显 完美城市品质 两用客厅：既可以 会客，也可以居住。
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
“心” 万科有一个非常强大的客户研究体系和能力，用符合客户需求的品质获得客 户的心。
“精” 产品精细化是万科的强烈的特点，万科的产品精细化水平可以说是目前国内 最先进的。 2011年产品精细化方向深圳万科突出特点就是： 1、产品户型面积更精准，也更为精练，80~100平米的户型做到了3房一厅， 甚至到4房2厅2卫。基本不会出现100平米2房的房型。170平米的房型全部达 到双主卧的豪宅基本配置。 2、赠送面积达到一个新的高潮，能送就送，大量赠送面积成为常理。过去长 期沿用的凸窗，全部改成了落地式，几乎沿着建筑外墙全部延展。万科金域 香缇就是其中的典型代表。弱市之下，大面积赠送几乎成为惯例。最关键的 是万科反应快速、措施有效，显示了其开发系统的成熟。 3、自然资源价值最大化开发。在万科璞悦山、万科清林径及万科公园里三个 项目上，最大程度开发自然资源优势。
此外，万科金域缇香4号楼于12月21日正式开盘，当日再次全部售罄。 自楼市入冬以来，万科加快战略调整，加紧提速低价推盘，且各楼盘都取得了不错的销售业绩， 如万科金域缇香第二批单位推出当晚全部售罄，创日光神话；万科双月湾开盘当日成交近八成；万 科豪宅项目璞悦山开盘成交超过六成；金色领域亦取得逾七成的销售业绩。
建筑面积最小 房厅厨卫，四明设计 设计紧凑：功能布局合理
户型方正：结构通 透，采光通风俱佳 双阳台配置：彰显 完美城市品质 两用客厅：既可以 会客，也可以居住。
户型考究，方正实用 客厅与餐厅畅达相连， 优居空间更开阔 入户即享阔绰四家花 园，典藏生活，收纳空 间更加宽敞 灵动凸窗，更多功能 空间，赋予多彩生活
个案分析-万科四季花城
——本项目二期3区公寓产品的广告投放力度比较大，二期2区别墅的广告投放力度较小。平面媒体以上海楼市为主要的投放媒体。公寓类产品的广告投放密集度较高，从2月公开发售至今仅2个月，广告投放次数达4次，市场在这段时间里也逐渐活跃，起到了很好的宣传效果。
客源地图/客源描述
『客源构成分析』
客源地图/客源描述
02
广告分析
二期3区公寓广告投放总金额:38400 元；总次数:4次 上海楼市：2次；投放时间：08年2月；08年3月 东方早报：1次；投放时间：08年1月 新闻报：1次；投放时间：08年3月 二期2区别墅广告投放总金额：12800元；总次数：2次 上海楼市：2次；投放时间：07年11月；07年12月
500000m2
现场地址
江杨北路1085号
容积率
1.06
物业类型
公寓+别墅
绿化率
42%
建筑形态
9F、11F小高层、双层叠拼别墅
得房率
小高层82%、
建筑风格
Art-Deco风格
近期开盘时间
公寓：2008年3月22日；别墅：2007年10月
交房状况
精装修、毛坯
交房时间
公寓：2008年12月30日；别墅：现房+在建
三个区域：
——与东城区功能互补，配套合理，交通便捷、环境优雅，体现绿色生态的中高档新型的现代化城区。 ——以宝山冶金，港口、现代物流、中介服务为依托的设施现代化、信息化的经济中心。 ——要体现宝山城市综合竞争实力，成为经济发展的新增长点和精神文明社会发展的新亮点。
三个目标：
——公路交通：外环线、共和新路 宝杨路、江杨北路。 ——轨道交通：轨道交通1号线 （宝安公路站--共富新村站） 轨道交通3号线 （上海南站站--江杨北路站） ——公共交通： 705路、719路 淞泰线、宝山2路、宝山8路
长沙万科城案例分析
湘江世纨城紧邻的滨江文化园是政府即将开发的超大型市政项目规划将其打造成长沙标志性建筑群工程建设为15万平方米音乐厅25万平米图书馆2万平米単洋房的设计尤其独特万科通过对以往洋房进行优化实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露台及6米挑高客厅3楼私家大露台的设计枀大的提高了实用率洋房临中央景观轴而建私密及景观得到了有效保护
产品情况分析-----项目特色
地段优势
两馆一厅：项目所属区域为捞 霞组团。湘江世纪城紧邻的滨 江文化园，是政府即将开发的 超大型市政项目，规划将其打 造成长沙标志性建筑群，工程 建设为1.5万平方米音乐厅， 2.5万平米图书馆，2万平米博 物馆区。
产品情况分析-----项目特色
户 型 设 计
洋房的设计尤其独特,万科通过对以往洋房进行 优化,实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露 台及6米挑高客厅、3楼私家大露台的设计,极大的提 高了实用率，洋房临中央景观轴而建,私密及景观得 到了有效保护。
营销推广分析-----活动营销
3月20日，万科城在项 目现场展开了以“绿色世博， 生态万科”为主题的公益植 树活动。本次活动得到了广 大长沙市民的高度响应，现 场有数百家庭亲手种下了认 养的小树苗，寄托了一份对 未来生活的美好祝愿，同时 也为低碳、绿色、健康人居 生活做出一份贡献。
营销推广分析-----活动营销
地段特点：项目位于开福区政府东侧,北临
福元路,西接芙蓉北路，东接已开通的车站北 路,属于城市中心区与捞霞组团结合部。
项目地西侧紧临的是大型商业深国投规 划用地,将引进世界五百强商业；东侧是规划 中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风光带,自 然资源绝佳;万科城不远处的福元路直通国家 级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南 北,规划中的福元路大桥直接连接河西滨江新 城,项目地未来极具发展潜力。
产品情况分析-----项目特色
地段优势
两馆一厅：项目所属区域为捞 霞组团。湘江世纪城紧邻的滨 江文化园，是政府即将开发的 超大型市政项目，规划将其打 造成长沙标志性建筑群，工程 建设为1.5万平方米音乐厅， 2.5万平米图书馆，2万平米博 物馆区。
产品情况分析-----项目特色
户 型 设 计
洋房的设计尤其独特,万科通过对以往洋房进行 优化,实现了一楼自带私家花园及内院2楼自带大露 台及6米挑高客厅、3楼私家大露台的设计,极大的提 高了实用率，洋房临中央景观轴而建,私密及景观得 到了有效保护。
营销推广分析-----活动营销
3月20日，万科城在项 目现场展开了以“绿色世博， 生态万科”为主题的公益植 树活动。本次活动得到了广 大长沙市民的高度响应，现 场有数百家庭亲手种下了认 养的小树苗，寄托了一份对 未来生活的美好祝愿，同时 也为低碳、绿色、健康人居 生活做出一份贡献。
营销推广分析-----活动营销
地段特点：项目位于开福区政府东侧,北临
福元路,西接芙蓉北路，东接已开通的车站北 路,属于城市中心区与捞霞组团结合部。
项目地西侧紧临的是大型商业深国投规 划用地,将引进世界五百强商业；东侧是规划 中的洪山公园用地,南侧临浏阳河风光带,自 然资源绝佳;万科城不远处的福元路直通国家 级开发区星沙经济开发区,芙蓉路贯穿长沙南 北,规划中的福元路大桥直接连接河西滨江新 城,项目地未来极具发展潜力。
万科城案例分析报告
一期
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
3 3 .5 %
3 2 .1 % 1 5 .9 % 1 8 .5 %
三期
MIN I公 寓 小高层普通住宅 情景洋房 宽景HOUSE TOWNHOUSE
先期开发以大户型、高档 次的TOWNHOUSE、宽景 HOUSE和情景洋房为主
随社区规模的逐渐成形，项 目的市场吸引力大为增加，万 科城适时推出较多的公寓单位
12
住宅分析——户型设计
Loft
位置：高迪中心上层，分 向湖面房和背湖面房 户型：1房1厅2卫 面积：68+20(送)M2 特色：公共区、私密区完 全分离，客厅开阔
小高层
位置：布置在临湖景观带 旁 户型：2-4房 面积：70-125M2 特色：送入户花园
宽景House
位置：布置在相对私密的社区内部 户型：4-5房 面积：137-205M2 特色：超宽向阳面，一、二层送地下室
商业规模 总建筑面积约3万㎡，约占项目总建筑面积的7.0％ 分2期开发，其中一期约2.2万㎡，二期面积为8000㎡
商业分析
——分期建设及平面分布
一期商业 二期商业
16
餐饮 日常服务（洗衣、理发、
银行、超市便利店） 日常服务、娱乐健身 家装
二期商业，以餐饮为主
17
商业分析
——不同业态的位置分布
6
主题开发模式
——在城市感较差的郊区地带树立起高档楼盘形象
7
项目开发分期
——随着项目市场美誉度的建立和深圳房地产市场的日益火爆， 项目后期开发强度逐步加强
万科城与四季花城的开发节奏对比 万科城：四期开发
四季花城：七期开发
8
项目开发分期
万科城各期开发强度 万科城各期开发进度及开发规模一览表
上海万科城案例分析
万科城VCITY至今共开盘3次，首次开盘6.11（成交600套）、6.28（成交315套）、7.14（ 成交200套）。
本报告是严格保密的。
总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
本报告是严格保密的。
麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
本报告是严格保密的。
总结
㈠交通环境 轨道交通：项目距离5号线北桥站3公里，华宁路站2.5公里。均有公共交通进行短驳。 公共交通：江川2路（东川路站）、马莘专线（莘庄站）、闵行5路（北桥站）和闵行19路（
有所影响 2.缺乏套房设计
本报告是严格保密的。
户型分析
户型：B型(B型二房（91㎡）房间数224套
指导均价：20,122元/㎡总价范围168-168 万
分布楼栋：3号、8号、11号、12号、15号 、16号
指导均价：20,364元/㎡总价范围189-189 万
分布楼栋：8号、11号、15号、16号、17号
优点： 1.南北通透，通风性佳 2.动线清晰，功能划
分明确 3.客厅餐厅开间较大。活动空间充足 4.功能区隔分明，餐厅、厨房系统独立 5.内 部动线布局合理 6.精致两房，实用性强
不足： 1.公共卫生间位于生活区尽头，主人私密性
麦哲地产
上海万科VCity 案例分享
本报告是严格保密的。
麦哲地产 策划团队 2013-8-30
第一部分 区域概况分析 第二部分 产品打造 第三部分 营销包装分析 第四部分 营销动作分析
本报告是严格保密的。
4月13日：售楼处开放 6月11日：开出600套，售罄 6月28日：开出315套，售罄 7月20日：开出210套，售罄
㈡生活配套
商业配套：较为匮乏，目 前主要是以零散的社区配 套商业为主
教育配套：优势明显，项 目地块中间就夹有一“教 育属性地块”，未来规划 为启英幼儿园（暂定名） 和文来小学（暂定名）。
上海万科Vcity营销案例完整篇
时间
2012年 2013年
事件
集团拿下地块，规划设计方案 规划设计方案确定，2013年开始建设
2013年4月13日
V.city公开示范，盛世开启
2013年6月9日
现场售楼处开始接待
2013年6月11日
首次开盘,现场人气火爆
时间
2013年6月11日 2013年6月28日 2013年7月20日
事件
首日在售房源，共推出600套房源，均 价18000元/㎡，当日售罄。
14
产品监测小结
PART 2
营销监测 17.客户分析 18.形象定位 19.现场营造 20.推售节奏 21.价格策略 22.渠道策略 23.媒体策略 24.活劢策略 25.广告创意
营销监测小结
PART 3 2
目录
Part 1 项目概况 Part 2 形象定位 Part 3 推售节奏及价格走势 Part 4 现场营造 Part 5 活劢策略 Part 6 广告策略 Part 7 总结不启示
媒体整合策略：客户地图精准
重点投放沿线地铁广告；不搜房网形成戓略联盟。
得
向V.city学习！
失
可以做得更好！
项目之于配套匮乏,靠自带！
产品体量比较大，自带配套尚未完全投入使用，周边配套急于完善。
客户来源，定向单一！
客户大部分为典型首置及首改型，由于交通的丌便利，自驾客户占半数以上。
交通为最大软肋！
万科城V.city选址闵行马桥，最近的地铁车站5号线北桥站距离项目2公里以 上，选择公共交通出行的只能公交转轨交。
4
项目概况
5
形象定位
案名：V.city
1. 上海万科项目团队管理 2. 我的“V”生活
万科城开盘调研分析报告
8#
10# 12# 14#
15# 16#
护照办理优惠2000元，蓝卡会员优惠0.2%，VIP升 级优惠1%，开盘优惠1%，按时签约优惠1% 均价7400元/平米 11月9日 VIP升级客户共4000余组 截止当天中午选房结束共成交约1832套，剩余房源 多为顶层和一层房源，16#边户剩余房源最多。 当天到访客户约3500组，臵业目的主要为刚需 以摇号方式进行选房，分88组，每组40人。
万科城开盘火爆，1图和2图为当日12点10分时的选房结果公示，3图和4图 为摇号结束后当日12点50分的结果
1 2
3
4
郑州万科城一期一批11月9日盛大开盘，3个小时劲销近2000套，创造楼市 奇迹，下午二时许大家基本上全部离场
六、开盘总结
万科城以其巨大的品牌号召力，点燃高新区刚需市场
1、品牌优势 万科城是万科在郑州开发的第二个项目，其良好的品牌的信誉度和较大影响 力吸引了大批客户的支持和关注； 2、价格优势 项目为精装修房，但定价只比高新区其他在售楼盘稍高，且房源面积较小， 总价较低，对刚需客户和投资客的吸引力较大； 3、区域前景利好 高新区的发展速度较快，且配套日益完善，政府的大力支持和高校园区的发 展壮大，使得本区域被客户所看好。
趣 园 路
泰辰销控
音 控 台
工作人员通道 LED8*5M
中原销控
舞台区
趣 园 里
跑 单 区
9#、 11#、 12# 等候 区 3# 、 4# 等候 区
13#、 14# 签 等候 约 区 等 候 15#、 区 16# 等候 区
中 原 算 价 区
泰 辰 算 价 区
泰辰 1—88组 （每组 20人）
中原 1—88 组（每 组20人）
上海马陆万科城Vcity房地产项目案例深度研究分析报告(下)
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
售楼处旁停车空间较小
建有停车场但未开放
22
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
保安站岗，指导停车
绿化维护
23
01 区域属性分析 02 产品规划分析
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
20
01 区域属性分析 02 产品规划分析
03 营销推广分析
04 项目推售分析 05 项目分析总结
第三节 现在包装展示
3.3.8 样板间
以家居、实用为主，不显奢华
21
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
3.2.1 纸质媒体广告
楼盘名称
日期
报纸名称
万科城 vcity
2013-4-25 东方早报
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
广告合计
3次
版面 C15 2-3
广告规格 尺寸大小
其它叠整版 周四周五
33.5*24.4
广告颜色 彩色
内页跨页 28.5*42
03 营销推广分析
第三节 现在包装展示
3.3.2 标识、装饰
形式多样
04 项目推售分析 05 项目分析总结
15
01 区域属性分析 02 产品规划分析
第三节 现在包装展示
3.3.3 售楼处——外部
现代
03 营销推广分析
万科城vcity楼盘个案分析(同策)61P
Function Art 电插口
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入式收纳柜
第六节 装修标准2.6Βιβλιοθήκη 3 装修特色关注生活细节设计
第六节 装修标准
装修标准不报价 据经验估算装修标准约1500元/㎡
实际装修价格约1000元/㎡
光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间
，保证主人私密性，符合上海人生
活习惯
次卧
玄关
第四节 户型分析
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
主要快速路： 嘉闵高架（规划）、申嘉湖高 速、沪金高速、北松公路
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境 交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
马莘专线
往莘庄南广场:06:30-17:00 往银春路:07:20-18:00 发车间隔：15－25min
闵马线
闵行渡口往旗忠高尔夫球场方 向:05:45-17:30 发车间隔：11－15min
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道》
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
全国工商联
万科深圳楼盘案例分析
万科深圳楼盘案例分析目录一、内容概括 (2)1.1 研究背景与意义 (2)1.2 研究内容与方法 (3)二、万科深圳楼盘概览 (4)2.1 万科深圳公司简介 (5)2.2 万科在深圳的主要楼盘项目 (6)三、万科深圳楼盘案例分析 (7)3.1 案例一 (9)3.1.1 项目概况 (10)3.1.2 市场定位与产品特点 (11)3.1.3 销售策略与市场表现 (12)3.2 案例二 (13)3.2.1 项目概况 (15)3.2.2 市场定位与产品特点 (16)3.2.3 销售策略与市场表现 (17)3.3 案例三 (18)3.3.1 项目概况 (20)3.3.2 市场定位与产品特点 (21)3.3.3 销售策略与市场表现 (22)四、万科深圳楼盘成功因素分析 (24)4.1 精准的市场定位 (25)4.2 优质的产品设计 (26)4.3 高效的销售策略 (27)4.4 良好的品牌形象 (28)五、结论与展望 (29)5.1 结论总结 (30)5.2 对未来发展的展望 (31)一、内容概括本文档旨在深入分析万科在深圳的楼盘案例，探讨其产品设计理念、市场定位、营销策略及社会价值等方面的表现。
通过剖析具体楼盘项目，本文将揭示万科如何结合深圳的城市特点和市场需求，打造出具有市场竞争力的房地产产品，并分析其在推动城市发展和社会进步中所发挥的作用。
万科作为中国领先的房地产开发商，其深圳楼盘项目不仅体现了公司一贯的创新精神和高品质追求，也展示了其在适应城市发展变化中的灵活策略。
本文档将详细分析万科深圳楼盘的各个方面，包括其规划布局、建筑设计、景观环境、配套设施以及物业服务等，以期为广大购房者提供有价值的参考信息，并对未来房地产行业的发展趋势进行展望。
1.1 研究背景与意义随着中国经济的快速发展，房地产市场已经成为国民经济的重要支柱产业。
万科作为中国领先的房地产开发企业，其深圳楼盘项目在市场上具有较高的知名度和影响力。
伟业_大盘案例分析之沈阳万科城_50PPT
高密度、城市居住型中高端大盘
B.A.Consulting
售楼处
万科城位置
21
沈阳万科城——规划理念
基本理念・未来城市形象 －沈阳URBAN MALL－
• 环境共生的城市
环境共生的城市 ・居住区内创造出多种多样的自然環境, 从而形成绿色的网络
生活舒适的城市 ・形成集便利・舒适・繁华为一体的都市轴
・活用规划地内现存的绿色植物，与浑河北岸的水和绿色的空间相
B.A.Consulting
浑南、奥体
浑南大道 ——上图时间截至2005年
6
万科城开发的区域背景
——2004-2005年—— 现状 市政配套落后，急待开发 规划 和平新中心，区域价值高 环境 银带核心区，宜居区域 土地 大规模放量，大盘开发前提
——发展目标——
目标
实现途径
树立区域形象 市政基础建设
当时配套条件较好的临街地块B先行开发
一期2006年
二者关系：一期为整体树立形象、规避风险，兼且向主力产品过渡对接
B.A.Consulting
20
三 万科城项目分析
区位
沈阳市和平区长白西路58号
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米 建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别 墅（待售）
业城市转变为一座复合功能型城市，沈阳将成为一座超大型城市，并对周边城市 群产品较强的“极化效应” ； 3、 沈阳城市已进入快速膨胀期并迎来10-15年的快速发展期，城市的原有格局将 被打破，新的有价值的区域将产生并发展。 4、长白岛将最终于成为城市核心区的一部分，其核心价值是更好的高端城市生活 功能区。
B.A.Consulting
售楼处
万科城位置
21
沈阳万科城——规划理念
基本理念・未来城市形象 －沈阳URBAN MALL－
• 环境共生的城市
环境共生的城市 ・居住区内创造出多种多样的自然環境, 从而形成绿色的网络
生活舒适的城市 ・形成集便利・舒适・繁华为一体的都市轴
・活用规划地内现存的绿色植物，与浑河北岸的水和绿色的空间相
B.A.Consulting
浑南、奥体
浑南大道 ——上图时间截至2005年
6
万科城开发的区域背景
——2004-2005年—— 现状 市政配套落后，急待开发 规划 和平新中心，区域价值高 环境 银带核心区，宜居区域 土地 大规模放量，大盘开发前提
——发展目标——
目标
实现途径
树立区域形象 市政基础建设
当时配套条件较好的临街地块B先行开发
一期2006年
二者关系：一期为整体树立形象、规避风险，兼且向主力产品过渡对接
B.A.Consulting
20
三 万科城项目分析
区位
沈阳市和平区长白西路58号
项
规模
目
概
分期
占地：36万平米 建面：100万平米
规划8期
况
建筑形式
洋房、多层、小高层、中高层、高层，联排别 墅（待售）
业城市转变为一座复合功能型城市，沈阳将成为一座超大型城市，并对周边城市 群产品较强的“极化效应” ； 3、 沈阳城市已进入快速膨胀期并迎来10-15年的快速发展期，城市的原有格局将 被打破，新的有价值的区域将产生并发展。 4、长白岛将最终于成为城市核心区的一部分，其核心价值是更好的高端城市生活 功能区。
万科城规划设计案例
万科城规划设计注重居民的生活需求和便利性，提供了完善的社 区设施和公共空间，提高了居民的生活质量和满意度。
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
促进社会和谐
规划设计考虑了不同社会群体的需求，促进了社区内的交流与互动， 增强了社区的凝聚力和归属感。
推动城市更新与发展
万科城项目通过更新和改造城市区域，改善了城市环境和形象，吸 引了更多投资和人才，促进了城市的更新与发展。
环境效益
绿色建筑与节能减排
万科城项目采用了绿色建筑和节能技术，减少了能源消耗和碳排 放，提高了建筑的环境可持续性。
生态保护与绿化景观
规划设计注重生态环境保护和绿化景观建设，增加了城市绿地面 积，改善了城市环境质量。
资源循环利用
项目实施过程中注重资源的循环利用，减少了废弃物的产生和对 环境的负担。
经济收益
06
总结与展望
经验总结
规划理念
空间布局
万科城在规划设计中，注重人与自然的和 谐共生，强调绿色生态、可持续发展和宜 居性。
万科城的空间布局合理，功能分区明确， 注重公共空间和私密空间的平衡，提供了 多样化的居住选择。
建筑设计
社区配套
万科城的建筑设计体现了现代简约风格， 注重采光、通风和景观视野，营造出舒适 、美观的居住环境。
公共设施
合理布局各类公共设施，如学校、医院、文 化中心等，提升居民生活品质。
商业区
集中规划商业设施，包括购物中心、餐饮、 娱乐等，提供便捷的生活服务。
绿地与休闲区
规划大面积的绿地和休闲空间，为居民提供 户外活动和休闲场所。
交通组织
道路系统规划
停车设施
公共交通
构建高效便捷的道路网 络，确保交通流畅。
合理配置停车位，满足 居民和游客的停车需求。
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2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色
关注生活细节设计
第六节 装修标准
第七节 特殊部分分析
2.7.1 公共部分——大堂
挑高约3.2米 小品设计增加空间灵动感 人性化设计，布置休憩空间
第七节 特殊部分分析
基本售罄，目前可售房源为1、2、16
第一节 项目推售分析
两次开盘报价均为19500元/㎡
二次开盘 一次开盘
成交总 总套 面积 数
总金额
均价
最低日 均价
最高日 均价
项目总 面积
已售及 已预订
面积
可售面 积
可售套 数
百
25116 282 460525685 18336 17329 19796 45726 25116 20610 228 4
3.3.3 售楼处——外部
现代
广告围挡
涂料 未来商业
第三节 现在包装展示
3.3.4 售楼处——内部
营造商业休闲气氛
配有
第三节 现在包装展示
3.3.5 售楼处——业务人员
第三节 现在包装展示
3.3.6 动线设计
品牌介绍
项目介绍
项目特色
装修特色
第三节 现在包装展示
3.3.7 样板间引导
沿途小品、绿化、指示牌轻松活泼 楼盘介绍加深了解
2.7.2 公共部分——走廊
电梯间贴纸风格活 泼，侧重于年轻人 品味 消防通道降低小户 型业主得房率
第七节 特殊部分分析
2.7.3 小区功能区设计
免费功能区场地， 满足低消费人群及 “宅”一族生活
400米环形跑道
中央活动广场
第七节 特殊部分分析
2.7.4 社区底商
社区底商满足生活购物需求
已建成社区底商
首次公示:13-06-07;开始成交日(13-06-29);当日成交信息:均价:18244;套数:223;面积:20113.4
52592 579 936305543 17803 16669 21330 54446 52500 1947 22 3
首次公示:13-06-06;开始成交日(13-06-13);当日成交信息:均价:17752;套数:70;面积:6257.93
广告规格 尺寸其它叠整版 周四五33.5*内页跨页 28.5
42-43 内页跨页 28.5
第二节 营销推广渠道
3.2.2 微博营销
竞猜转发
第二节 营销推广渠道
3.2.3 现场活动
周末活动
第三节 现在包装展示
3.3.1 周边宣传
围挡
灯柱
第三节 现在包装展示
3.3.2 标识、装饰
形式多样
第三节 现在包装展示
2梯6户 25 78㎡、91㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
层高2.8米 78㎡、103㎡为边套
18 19
17
16
12
3
15 56 7
第三节 建筑风格及立面
无特殊规划设计
第四节 景观规划
道路周围
第五节 户型分析
书房
2.5.1 103㎡ 2+1室2厅2卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
道农研究院、《绿
7月13日 “2012年中国500强”排行榜中，万科位列第64位。 《财富》（中文版
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
第一节 项目四至
华宁路
双向四车道
车流量适中，大型卡车 较多
银春路
双向两车道 车流量较小，公交站点
申嘉湖高速
连接北松公路，快速到达市中心
目前尚未开 通，有施工 围挡
申嘉湖高速 一期
银春路
第二节 项目整体规划
二期 教育
一期
占地面积：129571㎡ 建筑面积：317534.94㎡
（社区底商自主招商）
第二节 项目整体规划
全国工商联
9月06日
“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科位列第 18位。 “房地产开发”行业榜中，万科列第1位。
《财富》（中文版
9月6日 2012中国房地产行业领导公司品牌
国务院发展研究中 究所、中国指数研
9月15日
Euromoney (UK) Best Residential Developer Global、 Best Residential Developer
万科城vcity楼盘个案分 析61P
2020年5月24日星期日
01 区域属性分析
〉 项目背景 〉 项目区位 〉 交通环境 〉 项目配套 〉 区域规划 〉 区域楼市 〉 小结
第一节 项目背景
1.1.1 基本参数
项目名称 注册名称 所处板块 现场地址 建筑形态
万科城V.city 马桥景城乐康苑 马桥板块 银春路2200弄 小高层
建筑风格 现代
开发商 上海郡科投资管理有限公司
企划营销代理 新聚仁、策源、世联
价格范围 19500元/㎡（报价）
物业管理公司 上海万科物业服务有限公司 物业管理费 3.3元/㎡·月
占地面积 总建筑面积
容积率 绿化率 得房率 开盘时间 交房时间 总户数
停车位
车位配比 交房状况
129571㎡ 317534.94㎡ 2.4 35% 76%-77%
第三节 现在包装展示
3.3.8 样板间
以家居、实用为主，不显奢华
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
售楼处旁停车空间较小
建有停车场但未
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
保安站岗，指导停车
绿
第四节 小结
诉求点覆盖各年龄层需求。
现场管理到位，停车位目前安排较少。
营销活动紧
业务人员素质佳，现场包装展示设计、 定位于客群相适应。
旗忠网球中心
旗忠森
第五节 区域规划
保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建
80000
保
配 疗
河
第六节 区域楼市 以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自
均价：19500元/㎡ 房型：78-122㎡ 装修：全装修 物业类型：高层
均价：20000元/㎡ 房型：55-63㎡ 装修：精装修 物业类型：高层
度，符合中国人生活习惯
次卧私密不佳
入户正对次卧，影响次卧居住私密
性
主卧
第四节 户型分析
2.5.4 78㎡ 附加值分析
2F赠送大露台使用权 约20套（售罄） 赠送半阳台，可作为次卧使用
第六节 装修标准
2.6.1 主要用材
厨房、卫生间
瓷砖贴面
客厅、卧
木地板、墙
第六节 装修标准
2.6.2 装修品牌
第六节 装修标准
广告投放量大，
04 项目推售分析
〉 推售分析 〉 成交客户情况
第一节 项目推售分析
开盘时间
楼号
一次 2013/6/11 3、17、18、19号楼
二次
2013/6/28
1、2、5、6、7、8、9、10、 11、12、15、16号楼
——截至7月17日
18 19
17
16
15
12
3
5
户型配比基本沿用首次开盘
均价：18000元/㎡ 房型：122-127㎡ 装修：毛坯 物业类型：小高层、高层
第七节 小结
开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。
别墅群提升板块价值。
马桥板块，地 。
动迁房、保障房影响居住环境。
生活配套齐全，多 境佳。
02 产品规划分析
〉 项目四至 〉 项目整体规划 〉 建筑风格及立面 〉 景观规划 〉 户型分析 〉 装修标准 〉 特殊部分分析 〉 小结
智慧健康监测体系、预约挂号、无线定位安全看护系统 平台（开发中）等
第二节 营销推广渠道
3.2.1 纸质媒体广告
楼盘名称
日期
报纸名称
万科城 vcity
2013-4-25 东方早报
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
广告合计
3次
版面 C15 2-3
一期
占地面积：129571㎡ 建筑面积：317534.94㎡
教育
二期（规划未定）
第二节 项目整体规划
楼号 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19
梯户比 层数
户型
2梯6户 18 78㎡、93㎡、122㎡
2梯6户 18 78㎡、93㎡、103㎡
2梯4户 18 78㎡、91㎡、103㎡
社区底商效果图
第八节 小结
通达性尚佳，但有一定噪音影响。
装修用材一般，满足正常生活，但品质 不高。
教育、商业配 年龄层。
户型及附加值较为合理，但得房率不高 。
以小品为特色。
03 营销推广分析
〉 项目形象及核心诉求 〉 营销推广渠道 〉 现场包装展示 〉 小结
第一节 项目形象及核心诉求
便捷生活
学区房
二次开盘成交均价上涨，但涨幅不大，房价基本稳定
第一节 项目推售分析
吸引品牌追随者
为
主要优惠
开盘购买
总价减10000元
蓝卡
优惠0.2%
万客会
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色
关注生活细节设计
第六节 装修标准
第七节 特殊部分分析
2.7.1 公共部分——大堂
挑高约3.2米 小品设计增加空间灵动感 人性化设计，布置休憩空间
第七节 特殊部分分析
基本售罄，目前可售房源为1、2、16
第一节 项目推售分析
两次开盘报价均为19500元/㎡
二次开盘 一次开盘
成交总 总套 面积 数
总金额
均价
最低日 均价
最高日 均价
项目总 面积
已售及 已预订
面积
可售面 积
可售套 数
百
25116 282 460525685 18336 17329 19796 45726 25116 20610 228 4
3.3.3 售楼处——外部
现代
广告围挡
涂料 未来商业
第三节 现在包装展示
3.3.4 售楼处——内部
营造商业休闲气氛
配有
第三节 现在包装展示
3.3.5 售楼处——业务人员
第三节 现在包装展示
3.3.6 动线设计
品牌介绍
项目介绍
项目特色
装修特色
第三节 现在包装展示
3.3.7 样板间引导
沿途小品、绿化、指示牌轻松活泼 楼盘介绍加深了解
2.7.2 公共部分——走廊
电梯间贴纸风格活 泼，侧重于年轻人 品味 消防通道降低小户 型业主得房率
第七节 特殊部分分析
2.7.3 小区功能区设计
免费功能区场地， 满足低消费人群及 “宅”一族生活
400米环形跑道
中央活动广场
第七节 特殊部分分析
2.7.4 社区底商
社区底商满足生活购物需求
已建成社区底商
首次公示:13-06-07;开始成交日(13-06-29);当日成交信息:均价:18244;套数:223;面积:20113.4
52592 579 936305543 17803 16669 21330 54446 52500 1947 22 3
首次公示:13-06-06;开始成交日(13-06-13);当日成交信息:均价:17752;套数:70;面积:6257.93
广告规格 尺寸其它叠整版 周四五33.5*内页跨页 28.5
42-43 内页跨页 28.5
第二节 营销推广渠道
3.2.2 微博营销
竞猜转发
第二节 营销推广渠道
3.2.3 现场活动
周末活动
第三节 现在包装展示
3.3.1 周边宣传
围挡
灯柱
第三节 现在包装展示
3.3.2 标识、装饰
形式多样
第三节 现在包装展示
2梯6户 25 78㎡、91㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
层高2.8米 78㎡、103㎡为边套
18 19
17
16
12
3
15 56 7
第三节 建筑风格及立面
无特殊规划设计
第四节 景观规划
道路周围
第五节 户型分析
书房
2.5.1 103㎡ 2+1室2厅2卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
道农研究院、《绿
7月13日 “2012年中国500强”排行榜中，万科位列第64位。 《财富》（中文版
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
第一节 项目四至
华宁路
双向四车道
车流量适中，大型卡车 较多
银春路
双向两车道 车流量较小，公交站点
申嘉湖高速
连接北松公路，快速到达市中心
目前尚未开 通，有施工 围挡
申嘉湖高速 一期
银春路
第二节 项目整体规划
二期 教育
一期
占地面积：129571㎡ 建筑面积：317534.94㎡
（社区底商自主招商）
第二节 项目整体规划
全国工商联
9月06日
“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科位列第 18位。 “房地产开发”行业榜中，万科列第1位。
《财富》（中文版
9月6日 2012中国房地产行业领导公司品牌
国务院发展研究中 究所、中国指数研
9月15日
Euromoney (UK) Best Residential Developer Global、 Best Residential Developer
万科城vcity楼盘个案分 析61P
2020年5月24日星期日
01 区域属性分析
〉 项目背景 〉 项目区位 〉 交通环境 〉 项目配套 〉 区域规划 〉 区域楼市 〉 小结
第一节 项目背景
1.1.1 基本参数
项目名称 注册名称 所处板块 现场地址 建筑形态
万科城V.city 马桥景城乐康苑 马桥板块 银春路2200弄 小高层
建筑风格 现代
开发商 上海郡科投资管理有限公司
企划营销代理 新聚仁、策源、世联
价格范围 19500元/㎡（报价）
物业管理公司 上海万科物业服务有限公司 物业管理费 3.3元/㎡·月
占地面积 总建筑面积
容积率 绿化率 得房率 开盘时间 交房时间 总户数
停车位
车位配比 交房状况
129571㎡ 317534.94㎡ 2.4 35% 76%-77%
第三节 现在包装展示
3.3.8 样板间
以家居、实用为主，不显奢华
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
售楼处旁停车空间较小
建有停车场但未
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
保安站岗，指导停车
绿
第四节 小结
诉求点覆盖各年龄层需求。
现场管理到位，停车位目前安排较少。
营销活动紧
业务人员素质佳，现场包装展示设计、 定位于客群相适应。
旗忠网球中心
旗忠森
第五节 区域规划
保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建
80000
保
配 疗
河
第六节 区域楼市 以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自
均价：19500元/㎡ 房型：78-122㎡ 装修：全装修 物业类型：高层
均价：20000元/㎡ 房型：55-63㎡ 装修：精装修 物业类型：高层
度，符合中国人生活习惯
次卧私密不佳
入户正对次卧，影响次卧居住私密
性
主卧
第四节 户型分析
2.5.4 78㎡ 附加值分析
2F赠送大露台使用权 约20套（售罄） 赠送半阳台，可作为次卧使用
第六节 装修标准
2.6.1 主要用材
厨房、卫生间
瓷砖贴面
客厅、卧
木地板、墙
第六节 装修标准
2.6.2 装修品牌
第六节 装修标准
广告投放量大，
04 项目推售分析
〉 推售分析 〉 成交客户情况
第一节 项目推售分析
开盘时间
楼号
一次 2013/6/11 3、17、18、19号楼
二次
2013/6/28
1、2、5、6、7、8、9、10、 11、12、15、16号楼
——截至7月17日
18 19
17
16
15
12
3
5
户型配比基本沿用首次开盘
均价：18000元/㎡ 房型：122-127㎡ 装修：毛坯 物业类型：小高层、高层
第七节 小结
开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。
别墅群提升板块价值。
马桥板块，地 。
动迁房、保障房影响居住环境。
生活配套齐全，多 境佳。
02 产品规划分析
〉 项目四至 〉 项目整体规划 〉 建筑风格及立面 〉 景观规划 〉 户型分析 〉 装修标准 〉 特殊部分分析 〉 小结
智慧健康监测体系、预约挂号、无线定位安全看护系统 平台（开发中）等
第二节 营销推广渠道
3.2.1 纸质媒体广告
楼盘名称
日期
报纸名称
万科城 vcity
2013-4-25 东方早报
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
广告合计
3次
版面 C15 2-3
一期
占地面积：129571㎡ 建筑面积：317534.94㎡
教育
二期（规划未定）
第二节 项目整体规划
楼号 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19
梯户比 层数
户型
2梯6户 18 78㎡、93㎡、122㎡
2梯6户 18 78㎡、93㎡、103㎡
2梯4户 18 78㎡、91㎡、103㎡
社区底商效果图
第八节 小结
通达性尚佳，但有一定噪音影响。
装修用材一般，满足正常生活，但品质 不高。
教育、商业配 年龄层。
户型及附加值较为合理，但得房率不高 。
以小品为特色。
03 营销推广分析
〉 项目形象及核心诉求 〉 营销推广渠道 〉 现场包装展示 〉 小结
第一节 项目形象及核心诉求
便捷生活
学区房
二次开盘成交均价上涨，但涨幅不大，房价基本稳定
第一节 项目推售分析
吸引品牌追随者
为
主要优惠
开盘购买
总价减10000元
蓝卡
优惠0.2%
万客会