万科城vcity楼盘个案分析61P

一期
占地面积：129571㎡ 建筑面积：317534.94㎡
教育
二期（规划未定）
第二节 项目整体规划
楼号 1 2 3 5 6 7 8 9 10 11 12 15 16 17 18 19
梯户比 层数
户型
2梯6户 18 78㎡、93㎡、122㎡
2梯6户 18 78㎡、93㎡、103㎡
2梯4户 18 78㎡、91㎡、103㎡
北桥站 剑川路 吴泾公园 马桥敬老院
第四节 项目配套
生活、教育、休闲配套齐全，公交站点可达
商业配套
娱乐 医院 公园 幼儿园
中小学 大学
餐饮、健身、购物、超市构筑便捷5分钟生活圈 确定入驻：麦当劳、卡通尼、一兆韦德；即将引进：超市、公缴费、餐饮 夏朵香槟购物街、千代广场、置业广场、金平路商业街、欧尚超市、沃尔 人济酒店、万轩花园酒店、安曼国际酒店（规划中） 2000㎡大卖场（规划中） 旗忠国际网球中心、旗忠高尔夫俱乐部、游艇俱乐部、闵行西南体育场、 育城（规划中） 市五院（江川2路可达）、沪闵医院、肿瘤医院、吴泾医院、社区医疗中心 旗忠公园、旗忠森林公园、水文化公园、闵行生态公园、滨江绿地、闵行 马桥中心幼儿园、景谷第二幼儿园、景二一分园、闵行区第一幼儿园 大旗忠板块的耀华国际教育学校（规划中）、德威国际学校（规划中）、 强恕学校、实验小学、闵行区中心小学、北桥小学、北桥中学 上海交通大学、华东师范大学
2.7.2 公共部分——走廊
电梯间贴纸风格活 泼，侧重于年轻人 品味 消防通道降低小户 型业主得房率
第七节 特殊部分分析
2.7.3 小区功能区设计
免费功能区场地， 满足低消费人群及 “宅”一族生活
400米环形跑道
中央活动广场
第七节 特殊部分分析
2.7.4 社区底商
社区底商满足生活购物需求
已建成社区底商
建筑风格 现代
开发商 上海郡科投资管理有限公司
企划营销代理 新聚仁、策源、世联
价格范围 19500元/㎡（报价）
物业管理公司 上海万科物业服务有限公司 物业管理费 3.3元/㎡·月
占地面积 总建筑面积
容积率 绿化率 得房率 开盘时间 交房时间 总户数
停车位
车位配比 交房状况
129571㎡ 317534.94㎡ 2.4 35% 76%-77%
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
套房设计
主卧套房设计，带有橱柜及卫生间 ，保证主人私密性，符合上海人生 活习惯
次卧
第四节 户型分析
厨房
2.5.2 93㎡ 2+1室2厅1卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰
开阔采光
卧室、客厅全南阳台设计，保证采 光量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多 人同时需求
3.3.3 售楼处——外部
现代
广告围挡
涂料 未来商业
第三节 现在包装展示
3.3.4 售楼处——内部
营造商业休闲气氛
配有
第三节 现在包装展示
3.3.5 售楼处——业务人员
第三节 现在包装展示
3.3.6 动线设计
品牌介绍
项目介绍
项目特色
装修特色
第三节 现在包装展示
3.3.7 样板间引导
沿途小品、绿化、指示牌轻松活泼 楼盘介绍加深了解
综合实力奖项 —2012
获奖时间
荣获奖项
2月29日 2012城市摩登新力量
3月21日
2012中国房地产开发企业10强 2012中国房地产开发企业500强·杰出贡献奖
现代传媒
中国房地产研究会 测评中心
3月23日 2012中国房地产百强企业·综合实力TOP10
国务院发展研究中 究所、中国指数研
4月22日 2012中国绿公司百强
第二节 项目区位
公交
驾车
30min 20min
10min
第三节 交通环境
银春路
闵马线车站 车站
公交总站
华宁路
第三节 交通环境
交通便捷、途径多个地铁站点及生活休闲区
莘庄地铁站南广场 银都路沪闵路 旗忠驾驶培训部
旗忠高尔夫俱乐部
鹤庆路市五医院 旗忠文化中心
旗忠公园 旗忠高尔夫俱乐部
东川路地铁站 工人俱乐部 少年宫 各工厂
基本售罄，目前可售房源为1、2、16
第一节 项目推售分析
两次开盘报价均为19500元/㎡
二次开盘 一次开盘
成交总 总套 面积 数
总金额
均价
最低日 均价
最高日 均价
项目总 面积
已售及 已预订
面积
可售面 积
可售套 数
百
25116 282 460525685 18336 17329 19796 45726 25116 20610 228 4
2梯6户 18 78㎡、93㎡
2梯6户 18 78㎡、93㎡、103㎡
2梯6户 18 78㎡、93㎡
2梯6户 18 93㎡、103㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
3梯6户 28 93㎡、103㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
2梯4户 18 91㎡、122㎡
2梯4户 18 91㎡、122㎡
智慧健康监测体系、预约挂号、无线定位安全看护系统 平台（开发中）等
第二节 营销推广渠道
3.2.1 纸质媒体广告
楼盘名称
日期
报纸名称
万科城 vcity
2013-4-25 东方早报
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
万科城 vcity
2013-4-10 上海楼市
广告合计
3次
版面 C15 2-3
二次开盘成交均价上涨，但涨幅不大，房价基本稳定
第一节 项目推售分析
吸引品牌追随者
为
主要优惠
开盘购买
总价减10000元
蓝卡
优惠0.2%
万客会
银卡 金卡
优惠0.25% 优惠1%
铂金
优惠2%
——优惠先减后乘
第二节 成交客户分析 客户主要诉求：教育配套、交通配套、生活配套、品牌
受地理及交通因素影响 ，主要客户分布于项目 周边（老闵行）、闵行 区及一号线沿线市区（ 主要为徐汇区）
全国工商联
9月06日
“2012最受赞赏的中国公司”排行榜中，万科位列第 18位。 “房地产开发”行业榜中，万科列第1位。
《财富》（中文版
9月6日 2012中国房地产行业领导公司品牌
国务院发展研究中 究所、中国指数研
9月15日
Euromoney (UK) Best Residential Developer Global、 Best Residential Developer
第三节 现在包装展示
3.3.8 样板间
以家居、实用为主，不显奢华
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
售楼处旁停车空间较小
建有停车场但未
第三节 现在包装展示
3.3.8 现场管理
保安站岗，指导停车
绿
第四节 小结
诉求点覆盖各年龄层需求。
现场管理到位，停车位目前安排较少。
营销活动紧
业务人员素质佳，现场包装展示设计、 定位于客群相适应。
广告投放量大，
04 项目推售分析
〉 推售分析 〉 成交客户情况
第一节 项目推售分析
开盘时间
楼号
一次 2013/6/11 3、17、18、19号楼
二次
2013/6/28
1、2、5、6、7、8、9、10、 11、12、15、16号楼
——截至7月17日
18 19
17
16
15
12
3
5
户型配比基本沿用首次开盘
首次公示:13-06-07;开始成交日(13-06-29);当日成交信息:均价:18244;套数:223;面积:20113.4
52592 579 936305543 17803 16669 21330 54446 52500 1947 22 3
首次公示:13-06-06;开始成交日(13-06-13);当日成交信息:均价:17752;套数:70;面积:6257.93
2013-6-11/2013-6
2014年底
3400（一期）1110
机动车停车位2583个 停车位3386个（一期 车位（已开盘） 1:0.72 全装修
第一节 项目背景
1.1.2 开发商
获奖时间
荣
“2012中 8月30日 务业100
万科位列
9月6日
2012中国 品牌企业
第一节 项目背景
1.1.2 开发商
2.6.3 装修特色——收纳设计
镜面收纳
灵活利用空间，充 分发挥小户型可使 用空间，减少不必 要空间占用
嵌入
第六节 装修标准
2.6.3 装修特色
关注生活细节设计
第六节 装修标准
第七节 特殊部分分析
2.7.1 公共部分——大堂
挑高约3.2米 小品设计增加空间灵动感 人性化设计，布置休憩空间
第七节 特殊部分分析
社区底商效果图
第八节 小结
通达性尚佳，但有一定噪音影响。
装修用材一般，满足正常生活，但品质 不高。
教育、商业配 年龄层。
户型及附加值较为合理，但得房率不高 。
以小品为特色。
03 营销推广分析
〉 项目形象及核心诉求 〉 营销推广渠道 〉 现场包装展示 〉 小结
第一节 项目形象及核心诉求
便捷生活
学区房
旗忠网球中心
旗忠森
第五节 区域规划
保障房、动拆迁房与商品房混合，整体以住宅为主，规划建
80000
保
配 疗
河
第六节 区域楼市 以低密度别墅区为主，提升板块价值；少量高层公寓，各自
均价：19500元/㎡ 房型：78-122㎡ 装修：全装修 物业类型：高层
均价：20000元/㎡ 房型：55-63㎡ 装修：精装修 物业类型：高层
道农研究院、《绿
7月13日 “2012年中国500强”排行榜中，万科位列第64位。 《财富》（中文版
7月15日 2012年度卓越成就大奖
《21世纪经济报道
8月30日 亚太地区最佳上市公司50强（Fabulous 50）
福布斯 ( 亚洲）
8月30日
“2012中国民营企业500强”榜单中，万科位列第14 位
广告规格 尺寸
其它叠整版 周四周五
33.5*
内页跨页 28.5
42-43 内页跨页 28.5
第二节 营销推广渠道
3.2.2 微博营销
竞猜转发
第二节 营销推广渠道
3.2.3 现场活动
周末活动
第三节 现在包装展示
3.3.1 周边宣传
围挡
灯柱
第三节 现在包装展示
3.3.2 标识、装饰
形式多样
第三节 现在包装展示
均价：18000元/㎡ 房型：122-127㎡ 装修：毛坯 物业类型：小高层、高层
第七节 小结
开发商实力雄厚，自有物业及运营团队打造，品牌卓越。
别墅群提升板块价值。
马桥板块，地 。
动迁房、保障房影响居住环境。
生活配套齐全，多 境佳。
02 产品规划分析
〉 项目四至 〉 项目整体规划 〉 建筑风格及立面 〉 景观规划 〉 户型分析 〉 装修标准 〉 特殊部分分析 〉 小结
万科城vcity楼盘个案分 析61P
2020年5月24日星期日
01 区域属性分析
〉 项目背景 〉 项目区位 〉 交通环境 〉 项目配套 〉 区域规划 〉 区域楼市 〉 小结
第一节 项目背景
1.1.1 基本参数
项目名称 注册名称 所处板块 现场地址 建筑形态
万科城V.city 马桥景城乐康苑 马桥板块 银春路2200弄 小高层
通透双厅
入户玄关设计，突出客厅宽敞度
次卧空间小
次卧空间很小，使用功能有限制
私密性不佳
次卧、卫生间窗口对走廊，边户可 见，私密性不佳
第四节 户型分析
2.5.3 78㎡ 1+1室2厅1卫
开阔采光
主卧、客厅南阳台设计，保证采光
量
干湿分离
卫生间干湿分离设计，满足全家多
人同时需求
客厅
宽敞设计
户型虽小，但保证客厅、厨房宽敞
度，符合中国人生活习惯
次卧私密不佳
入户正对次卧，影响次卧居住私密
性
Biblioteka Baidu主卧
第四节 户型分析
2.5.4 78㎡ 附加值分析
2F赠送大露台使用权 约20套（售罄） 赠送半阳台，可作为次卧使用
第六节 装修标准
2.6.1 主要用材
厨房、卫生间
瓷砖贴面
客厅、卧
木地板、墙
第六节 装修标准
2.6.2 装修品牌
第六节 装修标准
第一节 项目四至
华宁路
双向四车道
车流量适中，大型卡车 较多
银春路
双向两车道 车流量较小，公交站点
申嘉湖高速
连接北松公路，快速到达市中心
目前尚未开 通，有施工 围挡
申嘉湖高速 一期
银春路
第二节 项目整体规划
二期 教育
一期
占地面积：129571㎡ 建筑面积：317534.94㎡
（社区底商自主招商）
第二节 项目整体规划
11月20日 中国最佳领导力培养公司TOP20 12月3日 20年卓越企业
Euromoney (UK)
《中国企业家》 《南方周末》
开发商实力雄厚、品牌管理团队支持项目
第二节 项目区位
地块较为偏远、板块定位提升区位价值
本案位于马桥镇西南面 莘庄：12公里 徐家汇：23.2公里 人民广场：30公里 中山公园：27公里 上海虹桥国际机场：23公里 上海浦东国际机场：58公里
2梯6户 25 78㎡、91㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
3梯6户 28 78㎡、93㎡
层高2.8米 78㎡、103㎡为边套
18 19
17
16
12
3
15 56 7
第三节 建筑风格及立面
无特殊规划设计
第四节 景观规划
道路周围
第五节 户型分析
书房
2.5.1 103㎡ 2+1室2厅2卫
动静分离
客厅与卧室区域分离，互不干扰