新景祥2019厦门万科金色悦城项目总体营销策略思考
_营销中心改造方案
专业技能提升
1、说辞考核：因10#及三期产品即将推售，整改期间，建议针 对销售说辞进行调整，同步考核销售员； 2、踩盘学习：对于后续10#大平层产品，建议加强区域内外高 端楼盘踩盘学习，同时要求销售员写踩盘心得，并进行考核；
5.1-5.31日
渠道拓展蓄客
1、同行联动：整改期间，各团队安排销售员针对区域内外同行 进行拜访，发展同享会下线，每周设定考核指标； 2、业主维系：利用整改契机，建议项目采购部分拜访礼品，安 排销售员针对诚意客户及优质业主进行一对一拜访，维系客户 关系，促进后续老带新转化；
移
除
接待区
其他建议： 1、增加VIP室：因考虑案场内 部两个童玩区，利用率不高， 建议将电梯旁童玩室改造成 VIP室，增加谈客场所，给予 客户私密性及尊贵感； 2、LED屏移除： LED屏影响案 场谈客空间，中间隔断导致活 动场地受限，使用效果一般， 建议移除LED屏；
样板 房
场外休息区
建议改造时间：4.15-4.23日
节点，避免影响后
工程节点
续推售及蓄客
调整建议
销售动作 调整建议 Nhomakorabea改造期间针对销 售线状态、专业 技能、客户积累 进行铺排
六大
体系
临时案场 调整建议
改造期间客户接待 点及看房动线等进 行调整，保障正常 销售
营销中心 改造建议
针对改造后外场导示、昭 示系统及整体看房动线、 案场装饰等结合营销提出 改造建议
案场硬装、软装改造 案场展示包装改造
4.15 4.15
4.23 4.23
外场昭示、导示系统
营销中心外场改造
改造
外场儿童乐园打造
4.15 4.15
5.29 5.29
万科营销策划方案
万科营销策划方案【篇一：万科房地产营销策划书】万科进入北大学城市场营销策划书策划人：徐超2013年4月25日前言目录第1部分概要提示 ....................................................................................................... (1)第2部分环境分析 ....................................................................................................... (1)2.1 市场分析 ....................................................................................................... (1)2.1.1 杭州房地产市场分析 (1)2.2 房地产发展状况 ....................................................................................................... (1)2.3 土地出让情况 ....................................................................................................... (2)2.4 丁桥区域房地产市场分析 (2)2.4.1 区域城市规划 (2)2.4.2 房地产开发现状 (3)2.4.3 竞争项目分析 (3)2.5 市场走势研判 ....................................................................................................... . (4)第3部分机会分析 ....................................................................................................... (5)3.1 杭州房地产客户分析 (5)3.2 杭州市住宅需求特征分析 (8)3.3 丁桥区域客户特点分析 (9)3.4 目标客户群定位 ....................................................................................................... . (11)3.4.1 目标客群特征： (11)3.4.2 选购产品的动机： (12)3.4.3 购买行为特征： (12)第4部分产品分析 ....................................................................................................... . (13)4.1 地块现状分析 ....................................................................................................... .. (13)4.1.1 地块环境调研 (13)4.1.2 地块周边环境调查 (13)4.1.3 地块交通条件调查 (14)4.1.4 周边市政配套设施调查 (14)4.2 swot分析 ....................................................................................................... (15)4.3 产品定位 ....................................................................................................... . (16)第5部分战略及行动方案 (17)5.1 定价原则 ....................................................................................................... . (17)5.2 定价建议 ....................................................................................................... . (17)5.3 价格调整方案 ....................................................................................................... .. (18)5.3.1 开发成本核算 (18)5.3.2 价格定位 ....................................................................................................... .. 20第6部分营销策略 ....................................................................................................... . (22)6.1 推广主策略 ....................................................................................................... (22)6.1.1 平面广告形式 (22)6.1.2 多维广告形式 (22)6.2 媒体组合建议 ....................................................................................................... .. (23)6.2.1 媒体投放目标 (23)6.2.2 媒体投放原则 (23)6.2.3 媒体选择 ....................................................................................................... .. 236.3 营销活动策略 ....................................................................................................... .. (24)6.3.1 活动设想 ....................................................................................................... .. 246.3.2 活动预期达到的效果 (25)第7部分营销成本 ....................................................................................................... . (26)7.1 总体预算 ....................................................................................................... . (26)7.2 预算分布 ....................................................................................................... . (28)第8部分行动方案控制 ....................................................................................................... .. 298.1 项目规模及开发进度 (29)8.1.1 销售策略 ....................................................................................................... .. 29第9部分结束语 ....................................................................................................... .. (33)第1部分概要提示融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。
万科房地产项目营销策划方案
万科房地产项目营销策划方案第一章引言随着社会经济的发展和人民生活水平的提高，房地产市场逐渐成为我国经济发展的重要支柱。
作为我国房地产行业领军企业之一，万科集团致力于提供高品质的房地产产品，并通过精细的营销策划来实现其市场竞争优势。
本方案旨在对万科房地产项目的营销策划进行全面分析，并提出相应的解决方案，以进一步提升万科在房地产市场的竞争力。
第二章环境分析2.1 宏观环境分析根据我国经济发展的现状和趋势，房地产市场将保持稳定增长的态势。
然而，随着房地产市场的饱和，购房人群对房地产产品的需求也呈现多样化和个性化的特点，这对房地产企业的营销策划提出了更高的要求。
2.2 行业环境分析房地产行业竞争激烈，众多房地产企业争夺有限的市场份额。
作为知名房地产企业，万科在市场上具有一定的品牌优势和口碑，但还需要进一步提升公司知名度和规模，并适应购房需求多样化的趋势。
2.3 内外部环境分析通过对万科房地产项目的内外部环境进行分析，我们发现其优势是：品牌知名度高、产品品质优良、产业链完善；而其劣势是：宣传力度不足、服务体验有待提升。
第三章目标市场分析3.1 目标市场定位在全面分析了万科房地产项目的特点之后，我们决定将其目标市场定位为：高端消费人群、首次购房人群和投资购房人群。
这三个目标市场具有购买力较强、消费观念较为成熟的特点，是万科房地产项目的主要消费群体。
3.2 目标市场需求分析高端消费人群注重产品品质和服务体验，他们对购房产品的性价比要求较高；首次购房人群注重购房政策的支持和身份认同，他们对购房产品的价格和位置要求较敏感；投资购房人群注重投资回报率和资产安全性，他们对购房产品的物业管理和租金收益要求较高。
第四章市场调研分析4.1 市场需求调研通过市场调研我们了解到，目标市场对万科房地产项目的品牌知名度较高，但对宣传和市场推广的渠道和手段有一定的期待。
同时，对产品的购买力、购房政策、投资回报等方面存在一定的疑虑和需求。
万科房产项目营销策划方案
万科房产项目营销策划方案一、项目背景万科是中国房地产行业的领导者之一，拥有多个房地产项目，包括住宅、商业和办公楼等。
为了进一步巩固市场地位，达到销售目标，需要制定一套有效的营销策划方案。
二、市场分析1. 市场规模：根据最新的市场报告，房地产市场仍然保持着稳定增长的趋势，尤其是在一二线城市。
根据数据显示，该地区的总销售额预计将保持在高水平。
2. 客户需求：购房者对房产的需求主要分为自住需求和投资需求。
自住需求主要是对住房质量和生活环境的要求，而投资需求主要是关注房产的升值潜力。
3. 竞争对手分析：房地产市场竞争激烈，有许多其他房地产开发公司也在该地区推出自己的项目。
我们的主要竞争对手包括恒大地产、碧桂园和中国房地产等公司。
三、项目目标1. 销售目标：根据市场需求和竞争分析，制定今年的销售目标为总销售额达到XX亿元，并以此为基准。
2. 品牌推广目标：提升万科房产项目的品牌知名度和形象，增加客户的认可度和购买意愿。
3. 客户关系目标：建立长期稳定的客户关系，通过客户的口碑宣传和转介绍，增加项目的销售额。
四、营销策略为了达到以上的目标，我们制定了以下的营销策略：1. 产品定位：万科房产项目将定位为高品质、高附加值的住宅社区，并强调绿化环境、便利设施和生活配套。
2. 建立品牌形象：通过线上线下的广告宣传和品牌推广活动，建立万科房产项目的品牌形象，强调品质和卓越。
3. 多元化销售渠道：为了更好地满足客户的需求，我们将通过多种渠道销售房产，包括线上销售平台、线下销售中心和合作代理商。
4. 目标客户定位：根据市场调研，我们将重点针对优质客户群体进行宣传和推广，包括高净值人群、稳定收入群体和首次购房者。
5. 优惠政策和购房服务：为了提高购房者的购买意愿，我们将制定合适的优惠政策和购房服务，如定金返还、贷款办理和购房顾问等。
6. 社交媒体推广：在市场饱和的情况下，利用社交媒体平台进行精准定向推广，增加项目的曝光度和关注度。
史上最强的市场资料万科金色家园推广策划案
第二，建立楼盘独特、统一的语言表述风格 目的：提升金色家园的广告辨别率，积累鲜明的 品牌个性。 语言风格：感性、前卫、时尚、有文化品味。
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
第三，为金色家园创造一个个性化的沟通符号。 目的：浓缩楼盘的价值形态，促进消费者对楼 盘的理解认识、接受与记忆。 沟通符号：金色家园LOGO+广告语图文组合。
商品定位
– 综合上述的分析，结合目标消费群分析，确定
金色家园的商品定位：
“时尚高档的现代都市居所”
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
三 、 沟通定位 COMMUNICATION POSITION
主要卖点 SELLING POINT
品牌优势 优越的地理位置 时尚小区规划
竞争势态 COMPETITOR
深圳市整体楼市竞争日趋激 烈，闲置面积呈扩大之势。
现代都市中时尚温馨的
居住空间
尽享都市繁华，满足都市时尚家庭 的消费心理，倡导优质生活新体验，
目标人群特点
TARGET A&U
• 文化品味高 • 习惯现代都市生活 • 对现代资讯把握能力强 • 会工作，会生活，属于
“雅皮士”一族
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
品牌效应：无论是发展商还是物业管理公司，万 科的品牌信心支持度在深圳首屈一指，消费者毫 无心理障碍；
生活便利：除了小区自身提供的购物、酒店等多 项生活便利设施，举步之遥的山姆会员店和华润 超市更是锦上添花；
史上最强的市场资料万科金色家园推 广策划案
3、劣势及推广障碍点
紧临繁忙的北环大道莲花路段，噪声污染势在难免； 深圳市整体楼市竞争日趋激烈，闲置面积呈扩大之势。
万科 营销策划书(共5篇)
万科营销策划书（共5篇）万科营销策划书（共5篇）第1篇：最完整的万科房地产营销策划书最完整的万科房地产营销策划书1目录引言第一部分市场解构基本描述项目SWOT分析目标市场定位与分析第二部分客户分析目标市场定位与分析目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略2策划思路产品规划卖点梳理第四部分价格策略价格策略价格结构价格预期第五部分营销通路营销展示中心接待中心3VIP营销第六部分营销推广推广策略及遵循原则案名与LOGO推广总精神营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略整体营销战略入市策略推广策略4推广部署阶段销售周期划分及策略附录5引言对于*项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。
其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次*项目营销策略总体思路方案也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力：如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。
6房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。
将"用心、品位、感动目的开发理念。
"用心"是企业行为的准则，也功能配套等方面对人需求的关怀；是立足业界、长远发展的根本；*"作为*项"感动*"是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、"品位"指产品质量方针和品质保障。
7策划目的1树立产品品牌，体现*项目的三个价值：中心区*政务文化核心区和未来商业中心区；升值空间*项目及项目区域具有很大的升值潜力；新生活与个人价值、身份体现个人、家庭在精神层面的成功感受。
万科某楼盘营销策略方案
新政前后的客户来访变化:
项目代码 H
新政前来 电量
（4.014.15）
2591
Z
65
T
18
Y
229
汇总
2903
新政前来访 数
780 204 89 84 1157
新政前成交 套数
新政后来电量 （4.16-5.1）
新政后来访数
新政后成交 套数
185套 21套 3套 15套 224套
1537 32 12 125
3期洋房组团
「锦城」8、9号楼
A4组团3、4栋
二期开盘
项目新开盘
3，4，11号楼开盘
7600元/㎡ 4400元/㎡ 8300元/㎡
4000元/㎡
4633元/㎡ 5500元/㎡ 4100元/㎡
3800元/㎡ 5600元/㎡ 预计6800元/㎡ 4600元/㎡ 4400元/㎡ 4200元/㎡ 4000元/㎡ 4100元/㎡
汇报思路
Part 1 项目要实现的四大目标 Part 2 市场环境分析 Part 3 万科产品分析及客户描述 Part 4 营销策略安排 Part 5 营销策略核心布署 Part 6 项目收解筹与客户维系、市场发动、现场工程配合 Part 7 销售管理
Part 1
项目要实现的四大目标
销售目标:
投资性需求的客户，包括银行及时
1、受新政影响，今年下半年整体房地产市场短时降温，量跌价稳，总体刚性需 响应国家政策，控制首付比例和利
求仍然存在；
率问题，以及对第三套房贷拒贷的 情况。对于刚性需求性客户来说，
2、从客户方面，投资客明显受阻，整体持观望态势。
观望度有所增加，相信房价会受到 新政影响，起到抑制房价的作用，
万科·万悦城
伟业顾问
7
业内人士眼中的湘江世纪城
实力：09年量价齐升，而08年金融危机，导致大量开发商不敢开工或者极力延迟 工期，致使市面上商品房存量不足。而湘江世纪城准现房发售，一次性建成十数栋， 拥有大量现房。 大势：拿地初时，恰逢后续08年北辰92亿拍得全国天价地王。又逢长沙政府，于 湘江河畔建造两馆一厅，图书馆，博物馆，音乐厅。再逢地铁规划贯穿，浏阳河隧道 落成，大桥修建等。08年逢政府救市，区政府再次定向补助。
园区服务的内涵，从传统的、基础的营销服务和物业管理服务，延伸到对园区居民的健康、文
化教育服务，更重要的是积极倡导园区文化生活的营建，开发商交给业主的不仅是一套房子，更 积极主动地倡导和推动园区文化氛围，促进形成邻里互通，和谐开放，健康向上的园区文化生活。
|一级健康服务|
服务人群:
所有集中居住在颐养组团内护理型公寓的老年人（缺乏部分生活自理能力的老年人）。 主要面对园区内缺乏部分生活自理能力，生活和健康状态需要依靠别人关照和护理的老年人， 重点突出健康、保健、护理，承担更多的护理项目，不断提高他们的生活质量。 服务内容： （1） 排泄的护理 （2） 褥疮的预防与护理 （3） 各种引流管的护理 （4） 预约五大医院专家就诊服务，并由专职导医陪同就诊 （5） 专职护理员服务 （6） 陪同服务（看望朋友或代您探视朋友）
伟业顾问
17
项目基础条件
资源优势，邻近33万平方米的黄狮海，具有水景资源； 生活性配套全，内部有商业街，五大主题公园，11万平米商业中心；
引入公交，目前已引入621路和737路公交车，直达社区；
教育配套，引进北大附中幼儿园、北大附中中学，从幼儿园到中学教育；
项目操作策略
低价撬动全局，以低于东西湖板块均价赢销量； 市场定位，以优秀学区吸引刚需人群，作为其主力户型对接客户； 推广上全面开花，全市遍布公交车广告； 少推快销，少量多次加推，不断制造稀缺迹象； 事件营销，北大附中学校开工典礼及学生夏令营活动造势。
万科金色城市项目营销策略研究【文献综述】
万科金色城市项目营销策略研究【文献综述】文献综述万科金色城市项目营销策略研究地产业在整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业。
房地产业的重要性决定于房地产的重要性。
而现如今中国房地产业发展过程中存在着①资源的浪费与流失；②商品房空置量增加，而且正在进一步扩大；③房地产开发中的短期行为，对生态环境造成破坏；④房地产业发展与金融业关系尚未理顺，房地产开发缺乏稳定的资金来源4大主要问题。
在一定程度上导致了城镇中心购房的困难。
因此，分析、研究影响房地产区位的因素，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。
随着经济的快速发展、居民收入水平的不断提高和人口的持续增加，人们对住房的需求日益增长，房地产需求的高速增长带动了整个房地产业的快速发展，房地产在社会经济生活中的地位迅速提升。
在此背景下宁波万科推出了商品住宅配套项目——“万科金色城市”项目住宅区。
房地产是一种特殊的商品，房地产营销是市场营销的重要分支，也是房地产经营中的一个重要环节。
本文从房地产商品的特点出发并结合目前房地产行业的一些现状和发展趋势，以现代市场营销理论为指导，运用市场营销、房地产营销策划、营销传播等理论，采用图、表等分析工具，确定“金色城市”住宅项目的市场定位，按照营销学中传统的4P理论，对一个具体房地产项目的营销策略做了粗略探讨。
提出了包括产品策略、价格策略、分销策略、营销推广策略等营销策略，以确保项目销售成功。
本文首先根据项目的具体情况和区域住宅消费的变化趋势，提出了项目营销面临的其他项目的挑战。
其次在对项目竞争对手做详细市场调研的基础上，考虑竞争优势与劣势，确定营销思路。
最后提出了一套有针对性的项目营销组合策略。
本文通过在房地产营销策划上进行的探讨和研究，希望总结一套切实可行的房地产营销策划框架，为企业开发房地产项目提供决策支持。
金厦集团地产营销策划
金厦集团地产策划前言受金厦集团委托，天津市上劲房地产咨询有限公司就金厦王顶堤立交桥路南工程的营销策划提交王顶堤路南工程发展方向（提案）。
我司本着<服务企业，长足发展>的公司战略思想，在顺利完成金厦百度风景营销策划的前提下，希望与金厦集团继续深入合作，同时公司的领导层对双方的合作给予高度重视，就工程发展方向事宜，我司提出以下建议，希望贵司提出宝贵意见。
我司对双方合作的优势归结为以下几点：1、金厦集团作为天津市房地产开发的龙头企业，其在土地存量及资金运作上的优势不言而遇，进入2000年以来，企业品牌在工程的成功推广下进而提升，吻合了天津市住宅消费者由感性消费逐步过渡到关注企业品牌的消费思路，同时金厦集团在企业发展过程中不断更新经营思路，果断采用依靠社会力量的方式解决企业的内部配给不足，使企业的核心优势上进一步提升，节约了成本。
2、上劲房地产咨询有限公司成立于2000年初，企业发展以房地产代理销售、营销策划、广告推广整合为核心，我司先后代理销售财富大厦、梅江芳水园、汇和家园、林枫花园等12个工程；营销策划包括百度风景、尚城、汇博园等7个工程；同时上劲广告传播有限公司承接泰达园、吉利花园等知名楼盘的广告设计。
在近3年的企业历程中取得了不俗的业绩，得到了开发企业及社会的认可，公司本年度晋升为<天津市房地产中介协会>副秘书长单位。
3、根据市场发展趋势的判断及建立在此基础上的战略发展规划，我司营销策划作为充分整合营销与市场传播环节的服务工程势必会在公司今后的发展中扮演日益关键的作用，其发展水平的不断提升从短期看将会对公司现有营销代理业务产生或轻或重的支持，从远期看，整合了高水平策划服务的营销或广告实体将会是市场衡量这两个行业的规范，我司成为天津市首家整合工程销售、营销策划、广告推广的中介服务企业。
4、双方的合作基础为优势互补，在企业利益上不存在正面冲突，而是一种连带关系，即作为服务性质的我司在企业发展过程中始终坚持提升业务水平，强化服务意识，作为合作时间近二年的双方在许多方面业已充分磨合，共同打下了良好的合作基础。