徐州市新建商品房价格管理办法

徐州市新建商品房价格管理办法
（1999年11月27日徐州市人民政府第68号令公布）
第一章总则
第一条为规范新建商品房价格行为，促进房地产业健康发展，保护商品房消费者合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省商品房价格管理规定》，结合本市实际，制定本办法。

第二条在本市城市规划区范围内国有土地上从事商品房开发经营及其相关管理活动的，应当遵守本办法。

第三条市、县(市)、贾汪区价格主管部门负责本行政区域内商品房价格行为的监督管理工作。

各级建设、房产管理部门应当依法协助价格主管部门做好对商品房价格行为的监督管理。

第四条商品房价格行为应当遵循合理、公开和诚实信用的原则。

第二章价格制定
第五条商品房价格的制定，应当以合理成本为基础、市场供求为导向，兼顾国家、企业和消费者三者利益，并结合区位、楼层、朝向、质量等因素，实行差别作价。

第六条商品房价格的构成为：
(一)成本构成：
1 土地征用(出让)及拆迁补偿费；
2 前期工程费；
3 建筑安装工程费；
4 附属公共配套设施费；
5 公共基础设施费；
6 管理费用；
7 销售费用；
8 财务费用；
9 公共设施专项维修资金。

(二)利润。

提取基数为本条第一项前五目之和，具体比例为：
1 经济适用房的利润，最高不得超过3％；
2 普通住宅房的平均利润率，最高不得超过8％；
3 高档住宅房和非住宅商品房的利润率，由开发经营单位自主确定。

(三)税金。

(四)住宅差价：
1 区位差价，按照同级政府建设、国土、价格部门共同确定并公布的地段划分增减价格；
2 楼层、朝向差价，由价格主管部门根据本地具体情况确定，但增减差价总额的代数和应当等于零；
3 质量差价，由价格主管部门根据建筑工程质量管理部门确认的优良工程，在商品房建筑安装工程造价的基数上加价1．5％。

第七条商品房价格的计算公式为：商品房价格=成本+利润+税金±区位差价±层次差价±朝向差价+优良工程加价。

第八条房地产开发经营单位必须按照本办法第六条规定的价格构成测算或者制定商品房销售价格。

有关费率需要调整时，由价格主管部门按照规定权限调整。

开发小区(片)内的营业用房和设施的建设费用以及其他按照规定不得计入商品房成本的费用，不得计入商品房价格。

第三章价格管理
第九条商品房价格管理实行直接管理与间接管理相结合的原则。

不同类型的商品房实行不同的价格管理形式：
(一)经济适用房，实行政府定价，由房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的价格执行预、销售价格；
(二)普通住宅房，实行政府指导价，房地产开发经营单位按照价格主管部门核定的基准价格，在3％的浮动幅度内执行预、销售价格；
(三)高档住宅房和非住宅商品房，实行市场调节价，由房地产开发经营单位依据建设开发经营成本和市场供求状况确定销售价格，报当地价格主管部门备案。

第十条实行政府定价和政府指导价的住宅房，由房地产开发经营单位按照本办法第六条规定的价格构成项目测算价格，报当地价格主管部门审核批准：
(一)商品房预售时，应当向当地价格主管部门报批预售价格。

(二)商品房竣工经综合验收合格后，应当向当地价格主管部门报批销售价格。

预售价格与销售价格一致的，书面告知当地价格主管部门认可。

(三)商品房附属建设车库、地下室、阁楼等，其销售价格一并报当地价格主管部门审批。

第十一条经济适用房和普通住宅房预、销售价格未经价格主管部门审核批准的，房产管理部门不予核发《商品房预(销)售许可证》。

第十二条价格主管部门、房产管理部门应当将批准的住宅房的价格与核发的《商品房预(销)售许可证》同时向社会公布。

第十三条房地产开发经营单位销售商品房应当实行明码标价：
(一)经济适用房，应当按照价格主管部门审定的价格标示；
(二)普通住宅房，应当按照政府指导价并在规定的浮动幅度内确定的价格标示；
(三)高档住宅房和非住宅商品房，应当按照向当地价格主管部门备案的价格标示。

第十四条商品房价格的标示，应当使用统一的标价表(签)。

商品房标价表(签)内容包括：
(一)商品房使用面积单价和建筑面积单价；
(二)商品房套内使用面积、套内建筑面积与应分摊的共有建筑面积比例；
(三)座落位置、房型结构简图；
(四)楼层、朝向价格增减系数； (五)商品房价格外代收代付的具体收费项目和收费标准。

第十五条商品房交付使用办理上房手续时，未经当地价格主管部门批准，房地产开发经营单位不得收取标示价格之外的任何费用。

房地产开发经营单位在商品房销售中不得利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈。

第四章罚则
第十六条有下列行为之一的，由市、县(市)、贾汪区价格主管部门责令改正，并按照以下规定予以处罚：
(一)违反本办法第九条规定，擅自定价或者不按照价格主管部门审批的价格执行的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，可以处以三万元以下罚款；情节严重的，责令停业整顿。

(二)违反本办法第八条第二款、第十五条第一款规定，随意摊提成本、重复收费、超标收费，变相提高价格的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。

(三)违反本办法第十三条规定，不实行明码标价的，没收违法所得，可以并处五千元以下罚款。

(四)违反本办法第十五条第二款规定，利用虚假广告宣传或者其他使人误解的手段进行价格欺诈的，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款；没有违法所得的，予以警告，可以并处三万元以下罚款。

第十七条价格工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第五章附则
第十八条本办法所称经济适用房，是指享受政府优惠政策，并为特定对象建设的住宅商品房。

本办法所称普通住宅房，是指享受一定的政府优惠政策建设的住宅商品房。

本办法第六条中下列概念的含义是：
(一)土地征用(出让)及拆迁补偿费，指法律、法规和规章规定征用土地及拆迁的补偿、补助、安置等费用。

拆迁旧建筑物回收的残值和安置中的差价收益应冲减成本，受让土地按实际支出的土地出让费计入成本。

(二)前期工程费，指开发项目实施前期工程发生的费用，包括规划、设计、项目可行性研究、水文、地质的勘察、测绘、通电、通水、通路、土地平整等费用。

(三)房屋建筑安装工程费，指列入建筑安装工程施工图预算项目的主体房屋建筑安装费用，一般包括住宅土建(含桩基)工程费、水电安装工程费及附属工程费。

材料价格的处理办法，执行省有关工程建设材料预算价格的规定。

(四)〖ＪＰ１附属公共配套设施费，指列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。

(五)公共基础设施费，指开发项目内直接为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。

(六)管理费用，指开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数计算，不超过3％。

(七)销售费用，指开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以本办法第六条第一项前五目之和为基数的 1．5％ 计算。

(八)财务费用，是指开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。

利息支出的计算基础不超过本办法第六条第一项前五目之和的30％，计息时间为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。

利率按国家规定执行。

(九)公共设施专项维修资金，该资金的征收、使用和管理按照国家、省有关规定执行。

第十九条本办法自发布之日起施行。