房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求
司法鉴定评估
按受损程度划分——可修复、不可修复
按损害存续时间划分——暂时性、永久性 按损害来源划分——自然灾害、他人侵权
3、房地产分割合并鉴定评估 4、国有土地上房屋征收补偿纠纷鉴定评估 5、房地产估价纠纷鉴定评估
三、房地产司法鉴定评估特点 1.目的的“公正性”。 2. 行为的“严肃性”。 3.过程的“复杂性”。 4.结果的“精确性”。
房地产司法鉴定评估
江苏苏信房地产评估咨询有限公司 2012.5
一、房地产司法鉴定评估定义 （一）一般定义： 具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关和公民、 法人或其他组织的委托，指派具有司法鉴定人资格的房地产估价师对委托估价 的房地产在估价时点的客观合理价值进行估算、判断并作出结论的活动。 1、首先是一种司法鉴定行为。 2、其次是房地产价格评估行为。
四、房地产司法鉴定评估现状 1. 估价委托不规范。 2.司法机关对房地产司法鉴定评估知识匮乏。 3.质证程序缺失。
五、房地产司法鉴定评估难点 1.相比抵押评估风险更大。 2.范围难以界定。 3.时间紧任务重。 4.当事人、司法机关不能履行配合的义务。 5.履行质证义务出庭答辩。
六、房地产司法鉴定评估工作要求 1.充分认识房地产司法鉴定评估的严肃性。 2.明确合理的价值定义。 3.合理作出假设限制条件。 4.清晰界定估价对象范围。 5.明确评估报告使用范围。
（二）《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》给出的定义：
在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失， 对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相
关专业意见的活。
二、房地产司法鉴定评估业务类别 1、债务纠纷涉及的房地产拍卖（变卖、析产）鉴定评估 类型：土地、房地产（现房、在建工程）、附属设施 2、房地产损害赔偿鉴定评估 定义：所有权、用益物权、担保物权受损带来的减损额。 类型：按受损事实划分——实体损害、功能损害、经济损害
房地产司法鉴定评估
房地产司法鉴定评估热门城市：铜川律师鄂州律师亳州律师无锡律师随州律师白银律师河源律师铜仁律师钦州律师北海律师司法鉴定评估在各行各业上都有非常大的用处，房地产行业也是如此。
不过有时候房地产估价司法鉴定机构和鉴定人存在过错,致使鉴定意见不能在诉讼中发挥其应有的作用就可能面临被迫究法律责任的风险。
下面小编就整理了一下房地产▲司法鉴定评估的指导意见。
▲房地产司法鉴定评估▲第一章引言第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔200〕196号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》502—91199的9有）关规定，制定本意见。
第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。
第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。
未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。
第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任;提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。
第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律意见，对于由委托人移交的诉讼活动当事人提供鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价规范、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。
房地产司法鉴定评估
房地产司法鉴定评估房地产司法鉴定评估是指通过法律程序对房地产进行鉴定，旨在解决房地产产权纠纷、维护公平正义的一项司法活动。
房地产司法鉴定评估对于房地产问题的解决和法律监督具有重要意义。
本文将就房地产司法鉴定评估的主要内容和作用进行详细阐述。
房地产司法鉴定评估的主要内容包括对房地产的权属关系、价值、损害程度等进行评估。
首先是对房地产的权属进行鉴定，确定房地产的所有权归属。
其次是对房地产的价值进行评估，确定房地产的市场价格。
最后是对房地产的损害程度进行评估，确定房地产的损失程度。
这些内容主要通过勘察现场，查阅相关资料，运用专业知识和技术手段来完成，以确保评估结果的准确性和可靠性。
房地产司法鉴定评估的作用主要体现在以下几个方面。
首先，它可以解决房地产产权纠纷，避免不必要的法律争议。
例如，在房地产买卖合同中存在产权纠纷时，双方可以请求法院进行鉴定评估，以确定房地产的权属归属，为后续的解决提供依据。
其次，它能够维护公平正义，保护当事人的合法权益。
通过鉴定评估可以确立房地产的真实价值和损害程度，从而避免不公平赔偿的情况发生。
再次，它可以促进房地产市场的健康发展。
通过对房地产的价值进行评估，可以为市场的定价提供参考依据，提高市场的透明度和公平性。
然而，房地产司法鉴定评估也存在一些问题和挑战。
首先，评估结果的准确性和客观性受到评估人员的专业水平和诚信度的影响。
如果评估人员缺乏专业知识或者有不当行为，可能导致评估结果的失真。
其次，评估过程中的时间和费用成本较高，对于一些经济条件较差的当事人可能存在一定的困难。
此外，评估结果的约束力有限，可能存在一定的争议和不满。
总之，房地产司法鉴定评估是一项重要的司法活动，对于解决房地产问题和维护公平正义具有重要意义。
通过对房地产的权属、价值和损害程度进行评估，可以为解决产权纠纷、保护当事人权益和促进房地产市场发展提供有效的法律支持。
然而，评估过程中仍然存在一些问题和挑战，需要进一步完善和改进。
房地产司法鉴定
房地产司法鉴定房地产司法鉴定是指在房地产领域进行的法律鉴定工作，在解决相关纠纷和争议中发挥着重要的作用。
本文将从房地产司法鉴定的定义、主要内容、程序和意义等方面进行探讨，以期对读者更好地理解和认识这一领域。
一、房地产司法鉴定的定义房地产司法鉴定是指在房地产法律纠纷中，法院、检察院等司法机关依据相关法律法规，对与房地产有关的事实、价值、权利等进行鉴定和判定的一项工作。
其主要目的是为了解决纠纷，保护各方的合法权益，并对房地产问题提供专业的证据和结论。
二、房地产司法鉴定的主要内容房地产司法鉴定的主要内容包括以下几个方面：1.资产鉴定：评估房地产的价值、质量、规划等情况，确定其资产属性和使用状况。
2.权属鉴定：确认房地产的产权归属、共有情况、抵押担保等权属方面的问题。
3.合同鉴定：对房地产相关的买卖合同、租赁协议、担保合同等进行专业鉴定，解决合同纠纷。
4.损失鉴定：针对由于自然灾害、事故等原因引起的房地产损失进行鉴定，评估损失程度。
5.其他鉴定：如房地产法律文书的真实性鉴定、产权纠纷的调查鉴定等。
三、房地产司法鉴定的程序房地产司法鉴定一般按照以下程序进行：1.受理申请：当纠纷发生时，当事人可向法院等司法机关申请房地产司法鉴定，提交相关材料和证据，申请鉴定。
2.鉴定组成立：鉴定机构收到申请后，将组织相关鉴定专家，成立鉴定组，由专业人员进行实地勘察、资料研究，并依法提出鉴定意见。
3.鉴定意见书：鉴定专家将对房地产进行全面评估和研究后，撰写鉴定意见书，并加盖鉴定机构公章。
4.提交法院：鉴定机构将鉴定意见书提交给申请机关，由申请机关将鉴定意见书送交法院等进行审议和判决。
四、房地产司法鉴定的意义房地产司法鉴定在解决房地产纠纷和保护各方合法权益方面具有重要的意义：1.提供专业证据：鉴定意见书是房地产纠纷诉讼的重要证据之一，它结合了专业知识和实地考察，为法院提供客观、权威的判断依据。
2.减少争议：通过鉴定机构的独立、公正性，可以有效减少纠纷当事人之间的争议和对立，提高解决纠纷的效率。
房地产评估师在住宅地产评估中的特点和要求
房地产评估师在住宅地产评估中的特点和要求房地产评估是指通过以专业的方法和技术对不动产的价值进行估算、分析和研究的过程。
在房地产市场中，住宅地产评估是最为常见的评估类型之一。
本文将探讨房地产评估师在住宅地产评估中的特点和要求。
一、专业知识与技能要求房地产评估师在住宅地产评估中的首要要求是具备丰富的专业知识和技能。
他们需要深入了解住宅地产市场的发展趋势、政策法规、估值方法和相关统计学原理。
此外，评估师还需要具备良好的数学和逻辑思维能力，以便能够准确分析和运用各种数据和指标。
二、合法合规与独立性原则在进行住宅地产评估时，评估师必须严格遵守法律法规，并遵循职业伦理准则。
评估师应当保持独立性，不受任何个人或组织的影响，客观、公正地进行评估工作。
在评估中，评估师应当基于客观的市场数据和信息，不得随意偏颇或武断地评估房地产的价值。
三、综合数据收集和分析住宅地产评估需要充分收集和分析大量的数据和信息。
评估师应当通过各种渠道收集房地产市场的信息，如从地方政府、开发商、中介公司、相关报纸和网站等获取相关数据。
同时，评估师还需要对数据进行筛选、整理和分析，以获得准确的评估结果。
四、市场研究与调查能力住宅地产市场是一个动态的市场，不断受到各种因素的影响。
评估师需要不断关注市场的变化，学习行业前沿的发展趋势和政策变化。
通过市场研究和调查，评估师可以更加准确地把握住宅地产市场的现状和未来发展趋势，对房屋的评估结果提供更可靠的依据。
五、报告撰写与表达能力评估师需要具备良好的报告撰写和表达能力，能够将复杂的评估结果简单明了地呈现给委托方。
评估报告应当包括对房地产市场的概述、评估的目的与方法、数据分析与调查结果、评估结论和建议等内容。
评估师需要运用准确、简洁的语言和图表，使报告易于理解和接受。
六、持续学习和专业发展房地产行业的发展日新月异，评估师需要不断学习和进修，保持对房地产市场和评估的最新认识。
评估师可以参加行业协会的研讨会和培训课程，与同行交流和分享经验。
司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析--打印
司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析顾建琴对房地产估价机构来说，司法鉴定中的房地产估价业务并不是经常性业务，而且需二级以上资质的估价机构才能从事，对房地产估价师来说很难对此类评估做到了然于心。
但作为司法鉴定的评估直接关系到当事人的切身利益，具有“公正性、严肃性、复杂性、精确性”，更需要房地产估价师在评估过程和出具评估报告时注意评估程序的规范、评估内容的详细、评估工作的风险等问题。
为此，笔者试结合实践，对平时工作中遇到的问题作以下分析思考和探讨。
一.司法鉴定中房地产估价报告的主要特点1)评估应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，估价师体现司法公正原则，一定要排除干扰，秉承独立，客观，公正，科学的评估原则，确保涉案财产价值评估的工作质量。
2)评估对象具有多样性、法律关系复杂。
司法鉴定评估对象涉及面广、种类很多，如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权的在建工程、抵押房产中的附属建筑等等。
而法律关系往往错综复杂，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，不同的估价目的的房地产评估价格往往相差很大。
3)司法鉴定评估更注意严谨性。
司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。
司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。
从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。
评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。
4)司法鉴定评估的风险性更大。
与一般性质的房地产评估相比，司法鉴定评估的风险性更大。
房地产司法鉴定
房地产司法鉴定房地产司法鉴定概述房地产司法鉴定是指根据法律、法规以及相关规定，对房地产相关纠纷案件中的争议事项进行评定，从而为法院提供客观、公正的证据和意见。
房地产司法鉴定是司法机关解决房地产纠纷的重要手段之一，具有事实性、专业性和法律效力，对于保护当事人的合法权益，维护社会稳定具有重要意义。
房地产司法鉴定的内容涵盖了房地产的各个方面，包括房屋质量、房地产交易、房屋估价等。
房地产司法鉴定可以针对具体案件进行，也可以针对房地产行业的一般性问题进行。
房屋质量鉴定房屋质量鉴定是房地产司法鉴定中的重要内容之一。
当房屋存在质量问题时，购房者可以通过法院提起诉讼，并申请进行房屋质量鉴定。
房屋质量鉴定的目的是确定房屋质量问题的性质、原因和责任，为法院作出处理决定提供依据。
房屋质量鉴定一般包括以下几个方面：结构鉴定：对房屋的结构稳定性进行评估，确定是否存在结构问题；施工质量鉴定：对房屋的施工质量进行评估，确定是否存在施工质量不符合相关标准的问题；材料质量鉴定：对房屋所使用的材料进行鉴定，确定是否达到相关要求；保温隔热鉴定：对房屋的保温隔热性能进行评估，确定是否符合相关标准；防水鉴定：对房屋的防水性能进行评估，确定是否存在防水问题。
房地产交易鉴定房地产交易鉴定是指对房地产交易中存在的争议事项进行评定，确定双方的权益和责任。
房地产交易鉴定的目的是为了解决房地产交易纠纷，维护交易双方的合法权益，确保交易的合法、公平和顺利进行。
房地产交易鉴定一般包括以下几个方面：合同鉴定：对房屋买卖合同的有效性、合法性进行评估；产权归属鉴定：对房屋的产权归属进行评定，确定产权归属关系；违约责任鉴定：对交易双方违约责任进行评估，确定给付违约金等相关问题；交付验收鉴定：对房屋交付和验收的合法性和合规性进行评估；价款归属鉴定：对交易双方之间价款归属的问题进行评定。
房地产估价鉴定房地产估价鉴定是指对房地产的价值进行评估和确定。
房地产估价鉴定的目的是为房地产交易提供参考，确保交易价格的合理性和公正性，避免因价格不合理而引发纠纷。
2022年网络教育房地产估计继续教育部分答案
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求（柴强）（一）30’01房地产司法鉴定估价、房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价都是房地产估价的主要业务。
（对）（二）20’01房屋受损，采光、日照受影响，辐射问题，噪声污染，各种房屋质量缺陷等问题都需要进行损害赔偿估价。
（对）（三）16’01市场价值是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
（对）（四）40’01区分房地产价值减损和其他损失是损害赔偿估价的特殊要求，因为房地产价值减损可能只是损失中的一部分（对）房地产司法鉴定估价法庭质证网络课堂（王常华）（一）20’01房地产估价师现场查勘时要回答当事人关于评估对象房地产价格的问题（否）（二）32’59房地产估价师出庭质证时要携带估价材料、质证材料和相关证件等（是）新机遇新挑战——押品价值重估（闫旭东）（一）37’06押品管理的核心是对抵押品担保能力和价值维护。
（对）53’18重评周期预警、不足值预警都属于风险管理的范畴。
（对）（二）16.07银行内部押品价值重估强调效率与质量。
（对）27.12估价报告的结论能代替银行内部的审查意见。
（错）（三）25.49表格式电子估价报告是估价的新工具。
（对）发展中的房地产评估（专家团）（一）9.50综合性评估机构要向所从事评估专业领域的各个主管部门备案。
（对）23.40根据资产评估法，评估基本准则由国务院有关评估行政管理部门组织制定，即国务院各有关评估行政管理部门组织制定本领域的评估基本准则（对）（三）4.01资产评估法的出台标志着中国评估行业的发展已进入新常态。
（对）14.40国际化是新常态下评估机构发展的本质要求。
（对）17.19中国房地产估价机构联盟设立的宗旨一般是：互补、共赢、有序、发展。
（对）19.58机构联盟或合并可以在短时间内扩大评估机构的整体或外在规模，但只有有效整合各种资源（包括企业文化），才能达到提升机构竞争力的最终目的。
房地产司法鉴定评估指导意见
房地产司法鉴定评估指导意见川建房发[2011]89号四川省住房和城乡建设厅关于印发《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）的通知各市（州）及扩权县（市）住房城乡建设行政主管部门：为规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估公信力。
现将《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）印发给你们，请遵照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我厅。
二O一一年三月二十二日抄送：住房和城乡建设部、最高人民法院，省高级人民法院四川省住房和城乡建设厅办公室2011年3月30日印房地产司法鉴定评估指导意见（试行）第一章引言第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。
第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。
第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。
未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。
第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。
房屋评估的标准 司法
房屋评估的标准司法房屋评估是指根据一定的标准和方法对房屋的价值进行评定和鉴定的过程。
在司法领域，房屋评估的标准更加严格和规范，因为评估结果可能会直接影响到法律案件的判决结果。
因此，司法领域对房屋评估的标准有着更为严格的要求和规定。
首先，房屋评估的标准在司法领域需要符合法律法规的规定。
评估过程中所采用的方法和标准必须符合相关的法律法规，评估人员需要具备相关的资质和执业证书，评估报告也必须符合司法机构的要求，以确保评估结果的合法性和有效性。
其次，房屋评估的标准在司法领域需要更加客观和严谨。
评估过程中需要采用多种方法和工具，对房屋的建筑结构、使用年限、市场价值等进行全面的评估和分析，以确保评估结果的客观性和准确性。
评估人员需要进行严格的数据收集和分析，避免主观因素对评估结果的影响。
此外，房屋评估的标准在司法领域需要更加注重证据的充分性和可靠性。
评估报告中所提供的数据和信息必须来源可靠，证据必须充分，以确保评估结果的可信度和可靠性。
评估人员需要对所提供的证据进行严格的审查和验证，避免虚假信息对评估结果的影响。
最后，房屋评估的标准在司法领域需要更加注重公正和公平。
评估过程中需要遵循公正的原则，不偏袒任何一方，确保评估结果的公平性和公正性。
评估人员需要遵守职业道德和行为准则，不受任何利益的影响，保持独立和客观的态度进行评估工作。
综上所述，房屋评估的标准在司法领域有着更为严格和规范的要求，评估人员需要具备专业的知识和技能，严格遵守法律法规和职业准则，确保评估结果的合法性、客观性、可靠性和公正性。
只有这样，评估结果才能得到司法机构的认可和应用，为法律案件的审理提供有力的支持。
房地产司法鉴定评估指导意见
房地产司法鉴定评估指导意见川建房发[2011]89号四川省住房和城乡建设厅关于印发《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）的通知各市（州）及扩权县（市）住房城乡建设行政主管部门：为规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估公信力。
现将《房地产司法鉴定评估指导意见》（试行）印发给你们，请遵照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我厅。
二O一一年三月二十二日抄送：住房和城乡建设部、最高人民法院，省高级人民法院四川省住房和城乡建设厅办公室2011年3月30日印房地产司法鉴定评估指导意见（试行）第一章引言第一条为了规范房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估的公信力，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（法释〔2009〕16号）等有关法律、法规和司法解释，以及《房地产估价规范》（GB/T 50291—1999）的有关规定，制定本意见。
第二条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本意见。
第三条本意见所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动。
第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，应当遵守法律、法规、规章，遵守执业规范和职业道德，遵守房地产估价行业操作规范。
未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。
第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进行分析、测算和判断并提供相关专业意见，是注册房地产估价师的责任；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用鉴定估价报告是委托人和诉讼活动当事人的责任。
房地产司法鉴定
移分担。可以在揭示该房地产市场价值之后，评估其
变现价值。
注意事项： （1）房地产拍卖（变卖）鉴定评估，对不可分割的房屋可以
整体评估。分割评估的，应当在人民法院提供的评估委托书 中明确评估房屋的具体部位。 （2）对于已经部分缴纳土地使用权出让金，但未办理土地使 用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使 用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土 地使用权，估价机构可以对确认后的土地使用权进行评估。 （3）先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地 产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍 卖（变卖）房地产的市场价值。 （4）应当特别关注停工缘由、工期延误的原因及其对于预测 完工工期及对工程造价的影响，关注项目的报建、施工许可 是否合法、实际修建状况、各项规划建设许可是否在有效期 内、是否存在实际销售等事项。 （5）涉及超规划建设的，估价师应与委托人协商，对于超规 划许可建设的部分房地产，应当有合法的估价依据，须经人 民法院与城乡规划主管部门协商一致，不得擅自评估或设定 不合理的假设，鉴定估价报告对此应当揭示。
❖ 4、估价报告应附资料 ❖ 5、鉴定评估资料 ❖ 6、评估委托书应载明的内容 ❖ 评估委托书附表应载明的内容 ❖ 7、区分法院认定的评估资料和需要核实的资料 ❖ 8、估价对象是在建工程，委托方提供的资料还应包括项目的城乡规划许可文件、
施工图设计文件、造价咨询文件、预售批准文件等。 ❖ 9、估价依据如需当事人双方认可，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事
（2）房地产估价纠纷所涉鉴定评估，通常由涉及纠纷的鉴定 估价机构资质等级更高的估价机构受理；涉及纠纷的鉴定 估价机构为国家一级资质房地产估价机构的，从事纠纷鉴 定评估的估价机构也必须是国家一级资质房地产估jia机构。
房地产司法评估总体要求
房地产司法评估总体要求
1. 房地产司法评估得公正吧！比如说像给房子做个完全不偏袒任何一方的“体检”，咱得保证评估过程是一丝不苟的呀！这样大家才能都信服嘛。
2. 房地产司法评估一定得专业呀！就好比一个大师级别的医生看病，不能有丝毫马虎，必须得用专业知识和技能来准确判断房子的价值等方面呀！
3. 房地产司法评估要严谨呐！这可不能开玩笑，就像造一栋高楼大厦，每一个细节都得精雕细琢，不容许有一点差错呀！
4. 房地产司法评估得客观吧！不能被感情左右，就如同裁判判罚比赛，得依据事实和规则，而不是凭个人喜好来呀！
5. 房地产司法评估需全面吧！不能只看表面，得像侦探查案一样，把房子的里里外外都了解透彻才行呀！
6. 房地产司法评估得准确呀！不准确那不是乱套了嘛，好比射箭要射中靶心一样，得有那个精准度才行呐！
7. 房地产司法评估应合理吧！不能乱来的哟，就像是给一道菜定价，得根据食材和烹饪难度等合理确定价格呀！
8. 房地产司法评估要及时呀！不能拖拖拉拉的，就跟救火似的，得迅速行动起来呀！
9. 房地产司法评估要可信呐！要是不可信那还有啥意义，就像朋友之间的信任一样重要呀！我的观点就是，房地产司法评估一定要做到这些总体要求，这样才能保证公正、公平，让人放心！。
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求
房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求“业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。
在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。
房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。
其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。
一、司法鉴定与司法鉴定估价（一)什么是司法鉴定《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
”所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下,按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼.（二）什么是司法鉴定估价从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价"是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。
但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。
（三）什么是房地产司法鉴定估价如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
二、房地产司法鉴定估价的业务种类要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。
(一)司法拍卖估价涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。
这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。
（二）分家析产估价分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活,而要求分割家庭共有财产.主要有离婚、继承导致的分家析产。
分家析产估价中,最典型的是离婚引起的房产估价.具体是一方得房，另一方得钱;得房的一方应给得钱的一方多少钱.（三）损害赔偿估价房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题.房地产损害的种类主要有：1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；2、采光、日照受影响;3、景观、视野受影响；4、辐射问题，如在附近架设高压线、建变电站等；5、噪声污染，如在附近建高架桥、修铁路等；6、各种房屋质量缺陷，如在层高（或室内净高）、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面，开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标准或不符合国家标准;7、绿地面积减少、建筑密度增加等；8、发生火灾，如世博会后上海发生的火灾；9、因未能履约(如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。
司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析--打印
司法鉴定中房地产估价报告的主要特点与难点、对策分析顾建琴对房地产估价机构来说，司法鉴定中的房地产估价业务并不是经常性业务，而且需二级以上资质的估价机构才能从事，对房地产估价师来说很难对此类评估做到了然于心。
但作为司法鉴定的评估直接关系到当事人的切身利益，具有“公正性、严肃性、复杂性、精确性”，更需要房地产估价师在评估过程和出具评估报告时注意评估程序的规范、评估内容的详细、评估工作的风险等问题。
为此，笔者试结合实践，对平时工作中遇到的问题作以下分析思考和探讨。
一.司法鉴定中房地产估价报告的主要特点1)评估应坚持独立、客观、公正、科学的评估原则。
房地产估价司法鉴定属于经济鉴证类行业，立足于为解决房地产纠纷服务，不同于房地产转让、房地产抵押、房屋租赁、房地产保险所涉及的一般房地产估价，它对于估价机构和估价师有更高的要求，即要求有更高的执业水准和更好的职业道德操守，估价师体现司法公正原则，一定要排除干扰，秉承独立，客观，公正，科学的评估原则，确保涉案财产价值评估的工作质量。
2)评估对象具有多样性、法律关系复杂。
司法鉴定评估对象涉及面广、种类很多，如写字楼、商铺、各种住宅、厂房、构筑物、无完备手续的联建房、多方拥有产权的在建工程、抵押房产中的附属建筑等等。
而法律关系往往错综复杂，有些是为了裁决纠纷，有些是为了拍卖和处置，不同的估价目的的房地产评估价格往往相差很大。
3)司法鉴定评估更注意严谨性。
司法鉴定评估报告一经当事人认可及人民法院确认，就具有法律效力，并将作为司法审判和执行的重要依据，直接关系到当事双方的切身利益。
司法鉴定评估工作必须建立在对估价目的和估价对象的充分了解上展开，严肃的对待每一个评估环节。
从前期现场勘查、房地产权属的调查认定、房地产估价师的签字等细节上都不能有半点疏忽。
评估工作的微小瑕疵可能轻则延误法院的执行程序，重则给双方当事人造成难以挽回的经济损失。
4)司法鉴定评估的风险性更大。
与一般性质的房地产评估相比，司法鉴定评估的风险性更大。
房地产司法鉴定估价
房地产司法鉴定估价武汉理工大学黄学军副教授博士中国房地产估价与经济人学会考试注册专业委员会委员一、房地产司法鉴定估价及分类1、房地产纠纷估价房地产纠纷估价是指对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
房地产纠纷估价可分为两大类，一类是针对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额的纠纷，这类纠纷可称之为房地产价格（价值）类纠纷；前一类纠纷的估价通常由法院、仲裁机构聘请房地产估价机构完成，在此，称之为房地产司法鉴定估价另一类是针对估价结果本身的纠纷，这类纠纷可称之为估价结果纠纷。
后一类纠纷的估价则由专门的估价仲裁部门或组织（如估价专家委员会）出面对估价结果做出鉴定和裁决。
2、房地产司法鉴定估价及分类：依据估价结果在司法实践不同阶段的应用，可以分为：（1）司法审判阶段的房地产鉴定估价在刑事审判方面，对于各种涉及房地产的违纪、违法违规和犯罪行为，衡量违纪、违法违规和犯罪的情节轻重，通常不仅考虑房地产的实物量（面积），而且考虑房地产的价值量。
例如，对于领导干部涉嫌利用职权和职务影响，在商品房买卖置换中以明显低于市场价格购置谋取不正当利益的，所购置的商品房价格是否明显低于市场价格。
再如，对于国家工作人员非法收受他人房地产的“受贿罪”，收受房地产的价值是定罪量刑的重要依据。
又如，对于涉嫌犯“非法低价出让国有土地使用权罪”，是否存在低价出让，对于确认犯“非法低价出让国有土地使用权罪”的，其低价的程度如何等。
在民事审判方面，经常发生有关当事人对房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金的争议；在征收征用方面，经常发生有关当事人对征收、征用补偿价格的争议；在侵权案件中，经常发生有关当事人对损害赔偿等中有关房地产价格、补偿金、赔偿金的争议等。
（2）司法执行阶段的房地产司法鉴定估价此阶段，在人民法院拍卖、变卖被查封的房地产或者将被查封的房地产抵债中，被执行人通常对拍卖价格、变卖价格、抵债价格有异议，即房地产价值纠纷；同时也会对估价结果存在异议，即房地产估价结果纠纷。
房地产司法鉴定
房地产司法鉴定一、引言房地产司法鉴定是指在房地产纠纷案件中，由司法鉴定机构对相关房地产问题进行科学、客观、中立的鉴定工作，以提供专业的技术意见和证据支持，从而协助法院做出公正的裁决。
房地产司法鉴定在保障法律权益和维护社会稳定方面具有重要作用，对于解决房地产纠纷、推动房地产市场健康发展具有重要意义。
二、房地产司法鉴定的类型1. 房产评估鉴定房产评估鉴定是房地产司法鉴定的常见类型之一，主要用于确定房地产的价值。
在房地产交易、房地产拆迁、房地产质押等情况下，房产评估鉴定可以提供房产的公正、客观的估值，为相关纠纷的解决提供重要的依据。
2. 房屋质量鉴定房屋质量鉴定是对房屋建设和装修过程中的质量问题进行评估。
当房屋出现质量问题时，房地产司法鉴定可以对问题进行鉴定，判断责任归属，并提供解决方案和赔偿建议。
3. 土地使用权鉴定土地使用权鉴定是针对土地使用权争议进行的鉴定工作。
通过对土地使用权的归属、类型、使用范围等问题进行鉴定，以解决相关纠纷，并保护当事人的合法权益。
4. 房地产违法违规行为鉴定房地产违法违规行为鉴定是对涉嫌违法违规的房地产行为进行评估和鉴定。
例如，对未经批准擅自建设、违规销售等行为进行鉴定，判断其是否涉及违法行为，并提供证据支持。
三、房地产司法鉴定的程序1. 鉴定申请当涉及房地产纠纷需要进行司法鉴定时，当事人可以向法院提出鉴定申请，申请将鉴定事项交由司法鉴定机构进行评估。
2. 鉴定委托法院收到鉴定申请后，将依法委托专业的司法鉴定机构进行鉴定工作。
鉴定机构会安排具备相关专业资质和经验的鉴定人员参与鉴定工作，并确定鉴定的范围和重点。
3. 鉴定过程鉴定人员在进行鉴定前，会对相关的证据材料进行调查和分析。
在鉴定过程中，鉴定人员会采取适当的方法和技术手段进行实地勘查、实物检验、数据分析等工作。
鉴定人员还可以邀请相关的专家参与鉴定，以确保鉴定的科学性和合理性。
4. 鉴定报告鉴定人员完成鉴定工作后，会根据实际情况撰写鉴定报告。
房地产司法鉴定
房地产司法鉴定房地产司法鉴定1. 简介房地产司法鉴定是指由法院或相关司法机关依法委托具有资质的鉴定机构，对涉及房地产领域的争议、案件进行事实调查、证据搜集和技术鉴定，提供专业意见和鉴定结果的活动。
房地产司法鉴定在解决房地产纠纷、确保司法公正、保护当事人合法权益等方面具有重要意义。
本文将介绍房地产司法鉴定的目的、鉴定主体、程序和实施环节等内容。
2. 目的房地产司法鉴定的主要目的是通过科学、客观、专业的手段，确定房地产相关争议案件中涉及的房地产事实真相、价值评估和技术要求等问题，为法院判决提供客观依据。
其具体目的包括：阐明相关房地产事实和情况；对涉案房地产进行评估和价值鉴定；鉴定房地产技术标准和规范；提供房地产市场的专业意见。
3. 鉴定主体房地产司法鉴定的主体包括鉴定委托方、鉴定机构和鉴定专家。
鉴定委托方是指法院或相关司法机关，依法委托具有资质的鉴定机构进行房地产司法鉴定，授权其对相关案件进行调查和鉴定。
鉴定机构是具备房地产司法鉴定资质的机构，依法经认定，可以独立从事房地产司法鉴定工作。
鉴定机构需具备一定的资质条件和专业能力，保证鉴定结果的客观、公正和可信性。
鉴定专家是指具备相应专业知识和经验，在特定领域具有较高声誉和专业能力的人员，承担具体的房地产鉴定任务。
鉴定专家应当严格遵守职业道德和工作纪律，保持独立、客观、公正的态度。
4. 程序和实施环节房地产司法鉴定的程序一般包括以下环节：4.1. 鉴定委托鉴定委托由法院或相关司法机关发出，明确鉴定的范围、目的、要求和期限等，委托书是开展鉴定工作的基础文件。
4.2. 调查和取证鉴定机构应当进行相关的调查和取证工作，搜集与案件有关的证据和相关材料。
调查工作包括实地勘察、询问相关当事人和相关证人等。
4.3. 技术鉴定根据鉴定范围和要求，鉴定机构将收集的证据进行科学、客观的分析和鉴定，运用相关技术和方法，对房地产事实进行评估、鉴定和解释。
4.4. 撰写鉴定报告鉴定结果将以书面形式撰写成鉴定报告，详细陈述调查、取证和鉴定过程，列明鉴定结论和专业意见，对鉴定所依据的相关法律法规和技术标准也会进行说明。
司法鉴定房产评估特点与难点、对策分析
司法鉴定房产评估特点与难点、对策分析【摘要】: 随着经济纠纷、诉讼案件的增加，需要进⾏司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多,司法鉴定评估由于其独具的“公正性、严肃性、复杂性、精确性”区别于其他评估业务。
由于司法鉴定评估往往直接关系到当事⼈的切⾝利益，这种对⽴环境中的评估⼯作更需要提⾼对司法鉴定房产评估的主要特点、难点的认识。
本⽂从⼯作实践出发，按评估⼯作流程对司法鉴定特点进⾏了探讨，从⽽分析其难点及其解决对策。
【关键词】：司法鉴定房产评估难点特点解决对策⼀、司法鉴定评估的定义所谓司法鉴定评估就是房地产估价机构依法接受⼈民法院的委托，运⽤专业的估价知识和⽅法，依照法定的程序，对与司法案件有关的涉讼标的房地产价值进⾏专业判断的⼀种活动。
我国的司法鉴定评估业务不过短短⼏年的历史。
随着经济纠纷、诉讼数量的增加，需要进⾏司法鉴定房地产评估业务的数量也越来越多，由于法律制度完善、权利意识增强以及房地产市场发展等外部环境因素的共同影响，房地产评估鉴定已逐渐成为司法环节中⼀项不可或缺的技术⼯作。
⼆、司法鉴定评估的特点司法鉴定涉及的房地产评估是⼀种司法鉴定⾏为，是司法鉴定机构接受委托，指派司法鉴定⼈对与诉讼活动有关的专门性问题进⾏科学检验、判断并作出结论的活动。
其次才是房地产价格评估⾏为，是具备房地产估价司法鉴定执业资格的司法鉴定机构接受司法机关、公民、法⼈或其他组织的委托，派出具有司法鉴定⼈资格的房地产估价师估算、判断估价对象房地产在估价时点的客观合理价格或价值的活动。
这些特殊的因素决定了司法鉴定评估区别于其他评估的特点，总结如下：1.⽬的的“公正性”与国有资产转让评估的保护性、抵押贷款评估的谨慎性不同，司法鉴定评估当事⼈双⽅具有平等的法律地位，其根本⽬的是为了当事⼈的合法权益，体现司法公正原则，为⼈民法院妥善处理经济纠纷提供参考。
2.⾏为的“严肃性”司法鉴定评估报告⼀经当事⼈认可及⼈民法院确认，就具有法律效⼒，并将作为司法审判和执⾏的重要依据，直接关系到当事双⽅的切⾝利益。
房产司法评估
房产司法评估房产司法评估是指对房屋进行评估，以确定其在司法活动中的价值和利益分配。
房产司法评估是房地产市场上重要的一环，在很多司法案件中都起到关键的作用。
下面将对房产司法评估进行详细的介绍。
房产司法评估的目的是为了确定房屋的公正价值，并在司法案件中进行合理利益分配。
房产司法评估的内容主要包括两个方面：一是对房屋的市场价值进行评估，包括房屋的购买价格、租金收入、周边配套设施等因素；二是对房屋的抵押价值进行评估，以确定可能出现的债务风险和损失。
房产司法评估的过程主要包括以下几个步骤：首先，评估人员需要对房屋进行实地考察，了解房屋的具体情况，包括房屋的位置、面积、结构、装修等。
其次，评估人员需要对房屋所在的市场进行研究，了解当前的房地产市场情况和周边房屋的价格水平等。
然后，评估人员需要对相关的法律法规进行研究，了解与房产评估相关的法律规定和司法实践。
最后，评估人员需要编制评估报告，详细说明评估的过程和结果，并提出相应的意见和建议。
房产司法评估在司法活动中起到了非常重要的作用。
首先，房产司法评估可以为法院提供公正客观的证据，帮助法院做出公正的判决。
其次，房产司法评估可以帮助当事人了解自己房屋的真实价值，从而更好地保护自己的合法权益。
再次，房产司法评估可以为各方提供参考，促进案件的快速解决和合理的利益分配。
然而，目前我国的房产司法评估还存在一些问题和挑战。
一方面，房产司法评估的标准和方法还不够统一和规范，导致评估结果存在一定的主观性和不确定性。
另一方面，部分评估机构缺乏专业素质和诚信度，评估结果可能存在失真和不公正的情况。
综上所述，房产司法评估是房地产市场上非常重要的一环，对于司法活动具有重要的作用。
在推进司法改革和完善房地产市场的过程中，我们需要加强对房产司法评估的监管和管理，提高评估人员的专业素质和诚信度，确保评估结果的公正和客观性。
只有这样，房产司法评估才能更好地为司法活动服务，促进公正和法治的实现。
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房地产司法鉴定估价的业务种类和特殊要求“业务”是房地产估价师、房地产估价机构生存和发展的基础。
在坚持专业化发展的基础上“巩固、深化和拓展业务”，始终是我们的一项重要任务。
房地产司法鉴定估价，是房地产估价的传统主要业务之一，但仍然存在着“巩固、深化和拓展业务”的问题。
其他的传统主要估价业务有：房地产抵押估价、房屋征收评估、房地产税收估价。
一、司法鉴定与司法鉴定估价（一）什么是司法鉴定《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》规定：“司法鉴定是指在诉讼活动中鉴定人运用科学技术或者专门知识对诉讼涉及的专门性问题进行鉴别和判断并提供鉴定意见的活动。
”所谓诉讼，俗称打官司，是指司法机关在案件当事人和其他有关人员的参与下，按照法定程序解决案件时所进行的活动，分为民事诉讼、刑事诉讼和行政诉讼。
（二）什么是司法鉴定估价从理论上讲，司法鉴定估价应称为司法估价，因为“估价”是“鉴定”中的一种，即对诉讼涉及的“价值或价格”等的鉴定。
但鉴于“司法鉴定”已成为一个特定术语，因此将属于司法鉴定性质的估价称为“司法鉴定估价”。
（三）什么是房地产司法鉴定估价如果套用上述司法鉴定的概念，并结合国家标准《房地产估价基本术语标准》中的“房地产估价”定义来给房地产司法鉴定估价下定义，则是指在诉讼活动中注册房地产估价师运用房地产估价知识和经验对诉讼涉及的房地产价值或价格、价值减损额、相关经济损失等进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。
二、房地产司法鉴定估价的业务种类要搜集现实中的各种各样的房地产司法鉴定估价业务，并对其进行归纳、分类。
（一）司法拍卖估价涉诉房地产的司法拍卖，需要估价。
这是目前最主要的房地产司法鉴定估价业务。
（二）分家析产估价分家析产主要是因家庭成员不能够再在一起生活，而要求分割家庭共有财产。
主要有离婚、继承导致的分家析产。
分家析产估价中，最典型的是离婚引起的房产估价。
具体是一方得房，另一方得钱；得房的一方应给得钱的一方多少钱。
（三）损害赔偿估价房地产损害发生后，不可回避的是如何解决赔偿问题。
房地产损害的种类主要有：1、房屋受损，如造成房屋门窗变形、墙体开裂、倾斜、倒塌等；2、采光、日照受影响；3、景观、视野受影响；4、辐射问题，如在附近架设高压线、建变电站等；5、噪声污染，如在附近建高架桥、修铁路等；6、各种房屋质量缺陷，如在层高（或室内净高）、保温隔热、隔声、防水、室内空气质量等方面，开发商竣工交付的房屋未达到合同约定的标准或不符合国家标准；7、绿地面积减少、建筑密度增加等；8、发生火灾，如世博会后上海发生的火灾；9、因未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，给他人造成损失的。
10、因对房地产权利行使不当限制，如错误查封，给房地产权利人造成损失的。
11、因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。
《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
”12、因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失的。
《土地管理法》第七十八条规定：“无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效”，“非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任”。
（四）定罪量刑估价如房地产受贿罪。
（五）其他司法鉴定估价三、房地产司法鉴定估价的相关规定（一）全国人大的有关规定《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》（2005年2月28日）。
其中第十一条规定：“在诉讼中，当事人对鉴定意见有异议的，经人民法院依法通知，鉴定人应当出庭作证。
”（二）最高人民法院的有关规定《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》（2004年10月26日，法释〔2004〕16号）《最高人民法院对外委托鉴定、评估、拍卖等工作管理规定》（2007年8月23日，法办〔2007〕5号）《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》（2009年8月24日，法释〔2009〕16号）（三）司法部的有关规定《司法鉴定程序通则》（2007年8月7日，司法部令第107号）（四）《房地产估价规范（修订稿）》的有关规定5 不同估价目的下的估价5.8 房地产拍卖、变卖估价5.9 房地产分割、合并估价5.10 房地产损害赔偿估价5.14 房地产纠纷估价5.15 其他目的的房地产估价（五）地方的有关规定1、《四川省房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》2、《河南省房地产司法鉴定估价指导意见（试行）》3、《北京市房屋质量缺陷损失评估程》四、房地产司法鉴定估价的特殊要求（一）司法拍卖估价的特殊要求1、虽然是为确定拍卖保留价提供参考依据，但不应直接评估拍卖保留价或拍卖底价、快速变现价值，而应根据最高人民法院的有关规定和人民法院的委托要求，评估拍卖财产的市场价值或其他特定价值。
市场价值：是指估价对象经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。
目前的突出问题是，法院认为按照“市场价值”来评估的评估价高，造成拍卖成交率低。
解决这个问题的科学合理的做法之一，是参考房地产转让估价的相关规定（另一做法是选用假设开发法估价的，对估价前提的选择）房地产转让估价应考虑转让方、受让方对转让条件的设定或约定，并应符合下列规定：（1）转让方、受让方对转让对象状况、转让税费负担、转让价款支付方式等转让条件有书面设定或约定的，宜评估在其书面设定或约定的转让条件下的价值或价格；（2）转让方、受让方对转让对象状况、转让税费负担、转让价格支付方式等转让条件无书面设定、约定或书面设定、约定不明确的，应评估在价值时点的转让对象状况、转让税费正常负担、转让价款在价值时点一次性付清下的价值或价格。
2、拍卖房地产实际被查封，但估价时不应考虑查封因素，即应作为没有被查封来估价，因此在“估价假设和限制条件”中要有“背离事实假设”。
背离事实假设：是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。
例如，在国有土地上房屋征收评估中，评估被征收房屋的价值不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。
3、拍卖财产上原有的租赁权及用益物权应作为估价因素，但人民法院书面说明依法将原有的租赁权及用益物权除去后进行拍卖的，拍卖财产上原有的租赁权及用益物权不应作为估价因素。
4、在建工程采用假设开发法估价时，应选用“被迫转让开发前提”。
假设开发法的三种估价前提是：业主自行开发前提：是指估价对象将由其业主继续开发完成的一种假设开发法估价前提。
自愿转让开发前提：是指估价对象将被其业主自愿转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。
被迫转让开发前提：是指估价对象将被迫转让给他人开发完成的一种假设开发法估价前提。
（二）分家析产估价的特殊要求商品住房的估价较简单。
房改房、经济适用住房、租住的单位住房等在估价中怎么掌握是难点。
还有就是分家析产中的房地产实物分割估价问题。
应注意科学的是按价值进行。
实际中可能先按自然状况进行实物分割，然后对分割后的各个部分分别进行估价，再进行价值上的多退少补（三）损害赔偿估价的特殊要求房地产损害赔偿估价不仅要搞清楚房地产损害的类型，还要搞清楚房地产损害造成的损失的种类。
房地产损害造成的损失可能包括：被损害房地产价值减损，因房地产损害造成的其他财产损失，因房地产损害造成的搬迁费用，因房地产损害造成的临时安置费用，因房地产损害造成的停产停业损失，等等。
在房地产损害赔偿估价中，除了要评估被损害房地产价值减损，往往还需要评估其他损失。
房地产价值减损评估的方法主要有：修复成本法：测算修复的必要支出及应得利润，将其作为房地产价值减损额的方法。
损失资本化法：预测未来各年的净收益减少额或收入减少额、运营费用增加额，将其现值之和作为房地产价值减损额的方法。
价差法：分别评估房地产在损害之前和损害之后状况下的价值，将两者之差作为房地产价值减损额的方法。
（四）定罪量刑估价的特殊要求最主要的是价值时点的确定：理论上应为受贿之日，而不是案发之日或委托估价之日。
看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所以才有人拼尽一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。
不管平庸也好，风生水起也罢，其实谁的人生不是顶着风雨在前行，都在用平凡的身体支撑着一个看不见的灵魂？有时候行到风不推身体也飘摇，雨不流泪水也湿过衣衫，而让我们始终坚持的除了一份信念：风雨总会过去，晴朗总会伴着彩虹挂在天边。
一定还有比信念还牢固的东西支撑着我们，那就是流动在心底的爱，一份拳拳之爱，或许卑微，却是我们执著存在这个世界上，可以跨越任何险阻的勇气、力量和最美丽的理由。
人生的途程积累了一定的距离，每个人都成了哲学家。
因为生活会让我们慢慢懂得：低头是为了抬头，行走是为了更好地休憩，不阅尽沧桑怎会大度，没惯见成败怎会宠辱不惊，不历经纠结怎会活得舒展？看清才会原谅，有时的无动于衷，不是不屑，不是麻木，而是不值得。
有时痛苦，不是怕失去，不是没得到，而是因为自私，不肯放手，不是自己的，也不想给。
人生到最后，有的人把自己活成了富翁，有的人却一无所有。
梭罗说：一个人富裕程度如何，要看他能放下多少东西。
大千世界，我们总是想要的太多，以为自己得到的太少。
是啊，一个贫穷的人怎么会轻易舍得抛下自己的所有呢？到了一定年龄，才会明白一个人对物质生活的过多贪求，反而让自己的心灵变得愈加贫穷。
人生到了最后，其实活出的只是一个灵魂的高度，清风明月，花香草色，便是一袖山水，满目清澈。
放下从前，放下过去，从容地走入当下，和自己的内心交流，和自己的灵魂对话，听时光走过的声音，嗅闻它御风而过的芳香……如果兜兜转转了大半个人生的你，此刻依然觉得自己很贫穷，那么愿一无所有的你，看似短暂的一生，其间的色彩，波折，却是纷呈的，深不可测的，所以才有人拼尽一切阻隔，在路漫漫中，上下而求索。
不管平庸也好，风生水起也罢，其实谁的人生不是顶着风雨在前行，都在用平凡的身体支撑着一个看不见的灵魂？有时候行到风不推身体也飘摇，雨不流泪水也湿过衣衫，而让我们始终坚持的除了一份信念：风雨总会过去，晴朗总会伴着彩虹挂在天边。
一定还有比信念还牢固的东西支撑着我们，那就是流动在心底的爱，一份拳拳之爱，或许卑微，却是我们执著存在这个世界上，可以跨越任何险阻的勇气、力量和最美丽的理由。
人生的途程积累了一定的距离，每个人都成了哲学家。