房地产司法鉴定评价报告

2、 注册房地产估价师查勘了估价对象视力可及的部分，在可能的情况下亦查勘了物业的内部 装修及室内外污染的情况，但并未进行结构测试，未能确定物业有无结构性损坏，在无理由怀 疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全 使用。
3、本报告以估价委托人提供的房地产权属证书等资料真实合法有效，即以估价对象拥有 合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为假设前提。根据本次评 估的估价目的，是评估估价对象的公开市场价格，所谓公开市场价格是指评估对象于价值时点 在市场公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格:
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目录
注册房地产估价师声明 ....................................................... 1
估价的假设和限制条件 ....................................................... 2
为住宅，房屋所有权人为张玉清，房屋性质依据《房改出售公有住宅楼房协议书》【京开发 97 标字第
153 号】所载确定ຫໍສະໝຸດ Baidu标准价，土地使用权取得方式为划拨。本次估价，结合估价对象房屋性质及规划用
途，设定估价对象房地产的土地规划用途为居住用地。
价值时点：二○一八年八月十六日
价值类型：根据《房地产估价规范》【国标 GB/T 50291-2015】和估价目的，采用公开市场价值标准。
九、 估价方法及定义 .................................................... 8
十、 估价结果 .......................................................... 9
十一、 估价人员 .......................................................... 9
状利用条件下的市场价值进行了估价。
估价目的：为委托方对估价对象进行司法鉴定工作而确定拍卖保留价提供价格参考依据。
估价对象：本次估价对象为北京市丰台区翠林一里 6 号楼 1503 号房地产，建筑面积依据《房屋所
有权证》基本信息页所载确定为 79.78 平方米，规划用途依据《房屋所有权证》房屋登记表页所载确定
作失当对其价值的影响。
【背离事实假设】
根据北京市丰台不动产登记事务中心出具的《查询结果》，截至价值时点，估价对象处于
查封状态，本次评估假定估价对象未处于查封状态，并可正常上市交易，请报告使用者注意。
【不相一致假设】
本次估价，未存在需要报告使用者注意的不相一致假设。
【依据不足假设】
截至价值时点，委托方未能提供完整的产权资料，仅提供了《房屋所有权证》基本信息页
十二、 实地查勘期 ........................................................ 9
十三、 估价作业期 ........................................................ 9
十四、 估价报告使用期限 .................................................. 9
六、 价值类型 .......................................................... 7
七、 估价依据 .......................................................... 7
八、 估价原则 .......................................................... 7
估价结果报告 ............................................................... 4
一、 估价委托人 ........................................................ 4
二、 估价方 ............................................................ 4
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致估价委托人函
致：北京市丰台区人民法院
承蒙委托，本公司秉着独立、客观、公正的原则，对张玉清所拥有的位于北京市丰台区翠林一里 6
号楼 1503 号房地产（小区物业名称：翠林一里，建筑面积 79.78 平方米，以下简称“估价对象”）在现
三、 估价目的 .......................................................... 4
四、 估价对象分析 ...................................................... 4
五、 价值时点 .......................................................... 7
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估价的假设和限制条件
一、估价假设条件 【一般假设】 1、估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》基本信息页及房屋登记表页，我们对
权属证书上记载的权属、面积、用途等相关信息进行了审慎的检查，但未向相关部门进行核实， 在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、 真实、准确、完整。
房地产司法鉴定评估报告
估价项目名称： 北京市丰台区翠林一里 6 号楼 1503 号 房地产司法鉴定评估
委 托 方： 北京市丰台区人民法院 估 价 方： 北京******************公司
****（注册证书号*********） 估 价 人 员：
****（注册证书号*********） 估价报告编号： ***私评报（2018）字第 F0003 号 估价报告出具日期：二○一八年八月十六日至八月二十七日
估价方法：比较法
估价结果：估价人员经过实地查勘和市场调查，遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家
标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正，合法，
价值时点，替代及最高最佳原则，选用适当的估价方法进行了分析、测算和判断，确定估价对象在价值
时点的房地产市场价值为：
附
件 ............................................................. 10
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注册房地产估价师声明
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第2页
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【未定事项假设】
估价结果未考虑估价对象及其所有权人已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运
他项权利 无
使用现状 空置
特别提示： 1、根据委托方提供的房屋所有权证基本信息页及《房改出售公有住宅楼房协议书》【京开发 97 标
字第 153 号】，设定估价对象的产权性质为标准价，根据相关部门规定，标准价房屋上市交易应先由标 准价转变为成本价,并按照住宅用途向政府补交（1,560 元/㎡的 6%）的土地划拨金约 0.75 万元，再按 成本价上市交易缴纳（1,560 元/㎡的 1%）的土地划拨金约 0.12 万元，本次估价结果已扣除该项费用， 此外，该项数据仅供参考，最终应以实际发生为准，敬请报告使用者注意。
2、报告使用人在使用本报告之前须对报告全文，特别是“估价的假设和限制条件”认真阅读，以 免使用不当，造成损失！
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法定代表人签名：
二○一八年八月二十七日
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a.适当营销，即估价对象以适当的方式在市场上进行了展示，展示的时间可能随着市场状 况而变化，但足以使估价对象引起一定数量的潜在买者的注意；
b.熟悉情况，即买方和卖方都了解估价对象并熟悉市场行情，买方不是盲目地购买，卖方 不是盲目地出售;
c.谨慎行事，即买方和卖方都是冷静、理性、谨慎的，没有感情用事; d.不受强迫，即买方和卖方都是出于自发需要进行估价对象交易的，买方不是急于购买（不 是非买不可），卖方不是急于出售（不是非卖不可），同时买方不是被迫地从特定的卖方那里购 买估价对象，卖方不是被迫地将估价对象卖给特定的买方; e.公平交易，即买方和卖方都是出于自己利益的需要进行估价对象交易的，没有诸如亲友 之间、母子公司之间、业主与租户之间等特殊或特别的关系。 4、估价对象在估价委托人指定及提供有关情况和资料的基础上，界定财产范围和空间范 围，无遗漏和虚构。 5、注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋 建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。 6、估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。 7、根据《房改出售公有住宅楼房协议书》【京开发 97 标字第 153 号】记载，估价对象为 公有住宅，其上市交易时需原产权单位提供《可上市交易证明》，本次评估假设其具备上市交 易条件,敬请本报告使用者注意。
查勘，但仅限于其外观和使用状况的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录。 7、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 8、本次估价所依据的估价对象权属证件、文件及身份证件等估价资料均为委托方提供，
我们已对相关资料进行了审慎的检查，未得到授权也无法定资格核查审验估价委托人提供的资 料之真伪，估价委托人应对其提供的全部资料的真实性、合法性、完整性及其可能引起的后果 负责。 参加本次估价的注册房地产估价师:
（币种：人民币）
估价对象房地产市场价值总价：502.29 万元 大写金额：伍佰零贰万贰仟玖佰圆整 估价对象房地产市场价值单价：62,959 元/平方米
特殊事项说明表
现房屋产权性质 标准价 所有权人 张玉清
土地使用权类型 划拨 产别
私有产
建成年份（代） 1998 年 房屋结构 钢混
设计用途 住宅
建筑面积 79.78 ㎡
系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。 5、我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（GB/T50291-2015）、《房地产
估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准进行分析，形成意见和结论，撰写本报告。 6、注册房地产估价师已于二○一八年八月十六日对本估价报告中的估价对象进行了实地
估价师姓名
资格类别
注册证书号
签名
签名日期
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注册房地产估价师
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2018 年 08 月 27 日
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注册房地产估价师
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2018 年 08 月 27 日
北京******************公司
第1页
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及房屋登记表页、《房改出售公有住宅楼房协议书》【京开发 97 标字第 153 号】，估价人员根据
上述资料设定估价对象的产权性质为标准价，最终数据应以权属部门记载为准，如有变动估价
我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的没有虚假记载、误导陈述和重大遗
漏。 2、我们已按照国家现行估价规范关于估价职业道德和要求、勤勉尽职地开展估价业务。 3、本估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、
意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。 4、我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关