2019中海地产全面研究分析与借鉴53p
房地产企业营销策略分析——以中海集团为例
房地产企业营销策略分析——以中海集团为例目录第一章引言 (1)第二章营销策略的理论基础 (2)2.1房地产市场营销 (2)2.1.1房地产市场营销的概念 (2)2.1.2房地产市场营销的特点 (2)2.2营销理论介绍 (2)2.2.1营销战略规划 (2)2.2.2目标市场选择与市场定位 (7)2.2.3市场营销组合综述 (8)2.3房地产营销策略 (8)2.3.1房地产市场营销的概念 (8)2.3.2房地产具体营销策略 (8)第三章中海集团营销策略分析 (12)3.1中海集团简介 (12)3.2现有营销策略的分析 (12)3.3现有营销策略存在的问题 (13)3.3.1频繁出现功力性营销的弊端 (13)3.3.2深层挖掘客户需求不够 (14)第四章完善中海集团房地产营销策略的选择 (15)4.1 原有4P营销策略的进化 (15)4.1.1 4P到6P的发展 (15)4.1.2 6P到10P的发展 (15)4.2大力推广4C、4R、4V营销策略的应用 (15)4.2.1 4C营销策略的应用 (15)4.2.2 4R营销策略的应用 (15)4.2.3 4V营销策略的应用 (17)结束语 (18)谢辞 (19)参考文献 (20)第一章引言随着我国房地产业的发展、国内大型房地产公司的日益扩张以及跨国企业的不断进入，房地产市场竞争日趋激烈，房地产市场营销已经成为房地产企业最为重视的主要经营管理环节。
本论文紧密结合我国房地产市场营销发展状况和未来发展趋势，把市场营销学的基础理论与房地产产品和房地产市场的特点进行有机结合，以中海集团为例具体系统地介绍了房地产市场营销的基础工作、房地产企业市场营销战略布局、营销策略运用及创新的方法和技巧。
第二章营销策略的理论基础2.1房地产市场营销2.1.1房地产市场营销的概念房地产市场营销是房地产企业依据市场营销的基本理论和方法，从房地产品和房地产市场的特点出发，以房地产商品为交易对象，以了解、满足和创造顾客需要为中心，以实现企业目标为目的，对企业全部经营活动所进行的运作和管理过程。
中海地产营销调研分析报告范例
3月份
（三）住房公积金将首次覆盖农民工 （四）我省房价涨幅将控制在5%以下
1—10月份政策法规
4月份
（五）建设部:新建住宅须有自行车车位 （六）吉林省政府办公厅
《关于调整住房供应结构，稳定住房价格的实施意见》 （七）国土资源部：整治土地市场 严控高档住宅用地；
(八）两部委：工业用地出让规避招拍挂将受到严肃查处
二、居民收入与消费水平显著提高
宏观经济
1-7月份，长春市城市居民人均可支配收入为 6298元， 比上年同期增长15.2%。居民人均 消费性支出4915元， 比上年同期增长14.2%。 居民收入和消费水平有了显著提高。居民消
费价格总指数仍控制在102.2%的较低增长水 平，但仍比上年同期提高了0.6个百分点。
三、房地产开发投资持续快速增长
180
174.2
160
140
120
125.7
100
90.4 89
80
77.7
60 60.8
40
20
0 2002
2003
2004
2005
2006 2007年1 －7月
宏观经济
长春房地产开发投资持续高位运行.投资规模不断扩大， 房地产投资出现“井喷式”增长。共完成房地产开发投资125.7亿元，同 比增长100%。其中住宅投资98.2亿元。房地产开发施工面积1401.8万 平方米，同比增长82%。其中住宅1127.6万平方米，同比增长77.2%。
1-10月份土地供应 量
从长春市近三年的土地成交的 情况来看，近二年的土地成交数 量呈上升趋势，同时成交价格也呈 现出一定的上升趋势。这也预示着 近两年长春房地产市场的开发量及 市场均价有进一步走高的趋势。
中海地产案例研究
•审计部 •资金部 •财务部
•营销策划中心
•规划设计中心 •人力资源部 •行政公关部 •采购管理中心 •发展管理部 •投资发展部 •经营管理部 •客户服务部
•物资部
•合约部 •设计管理部 •营销策划部
•项目一部 •项目二部 •项目三部
•深圳管理委员会
区域公司（以成都公司为例）内部管理架构
•中海发展（成都）公司
•多产品线运作，大、中、小盘 结合
•中海注重对文化氛围的塑造
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控及组织结构 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
•财务总监
集团公司（中海地产股份公司）内部管理架构
•中海地产股份有限公司 •总经理
• 2005年8月26日，成立宁波公司
• 2005年11月28日,中海地产股份有限 公司更名为“中海地产集团有限公司 ”。
• 截至到目前，中海地产进入了内地19 个城市
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控分析 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
中海地产发展模式研究：采用的物业持有和物业发展并重的稳 健策略，平衡长短期投资回报，虽然2002年到2007年它的主营 业务收入复合增长率达到了21.1%，但仍远远低于采用“快进快 出”模式的万科50.7%的复合增长率
中海地产的区域布局研究：集中在中国经济快速发展的珠三角 、长三角、环渤海和国家经济发展的重点城市的核心或新兴区 域
2006年，中海地产确定 大连、天津、济南、青岛 为未来重点发展的城市， 完成环渤海区域布局； 2007年，中海地产进入 了珠海、大连、青岛、沈 阳和天津，内地进入城市 达到19个； 2007年，中海地产土地 储备达2358万平方米，新 增土地储备主要分布于成 都、长春、重庆、杭州、 沈阳和青岛等城市。
中海地产成本管理体系剖析
中海地产成本管理体系剖析作者：广州城建开发工程咨询监理有限公司俞昆1. 引言中海地产和万科的管理水平高在房地产行业是比较出名的，偶然机会，得到了整套中海地产的《中海地产项目发展成本管理制度》(2006年版)，初看下，中海地产这套成本管理制度并没有复杂或很超前的管理手段，似乎就是将教科书中的成本管理方法落实到了具体管理制度和实施中。
再仔细分析，这套制度确实系统性很强，有其很多先进的方面。
下面是我对这套中海项目成本管理体系的分析，希望能对集团的成本管理体系改善有所帮助。
2. 中海地产成本管理文件体系分析中海地产成本管理文件由一系列文件组成，最高一级是《中海地产项目发展成本管理制度》，下面还有一系列文件，包括管理办法，管理指引、工作程序、单项通知和用表等，将这些文件进行分类后，见下表。
文件类型文件名称文件主要内容纲领性控制文件《中海地产项目发展成本管理制度》包括成本管理总思路，组织管理架构、各部门对于成本管理的职责、开发建设各阶段成本管理内容、成本动态监控等《中海地产房地产开发项目成本科目》工程成本与财务科目相结合的成本分解体系《中海地产统一合约安排管理办法》包括合同结构策划、计价方式、付款方式、物料供应方式等策划原则部门管理文件《合约管理部组织架构与岗位职责》合约管理部的组织架构与岗位职责招投标管理文件《关于加强工程合同管理的通知》总部将参与子公司的大额工程合同的招标、定标等工作《分判商名册管理程序》分判商（承包商）考察、入库、履约调查、分类与更新等《招标分判工作程序》包括招标策划、招投标文件编制、招投标过程管理、评标定标程序等合同签订后的成本管理文件《合约管理工作程序》合同后的成本管理，包括交底、付款、预算、报价、变更、结算管理《工程签证管理工作程序》施工过程的签证管理《关于加强对大额工程款支付审批管理的通知》大额付款管理3. 中海地产项目成本管理体系分析(1) 成本管理总思路清晰而且系统，中海的成本管理总思路：以统一成本科目为前提，以全过程成本管理为主线，以建安成本动态监控为重点，以建立成本经验数据库为支撑，以统一合约安排模式及ERP 项目管理为手段，构建有效的成本管理体系，不断完善，持续改进。
中海地产集团公司对完工项目之评估报告
长春【中海水岸项目】后评估报告齐梓贺二○○九年十一月长春【中海水岸项目】后评估报告前言：中海水岸项目是长春公司发展的第一个项目，分为水岸春城、莱茵东郡、水岸馨都三个小盘具体操作。
项目于2005年2月完成全部的土地转让，项目销售于2003年9月7日开始，至2009年5月基本完成全部住宅及商铺的销售工作，目前入住率达到86.23%，（数据统计截止时间为：2009年6月）。
主要内容目录【核心内容提要】【项目基本概况】【项目后评估综述】【项目营销工作评估】【项目进度、工程管理评估】【项目成本管理评估】【核心内容提要】。
一、营销工作评估项目准确定位为南城地标性高端生活社区，并结合市场情况及客户需求，准确提炼出产品核心卖点，推广方面有效整合媒体等各方资源，实现项目的联动效应，成功树立项目在南城核心区的高端形象，强化了中海地产的品牌知名度，确立了中海地产在长春市场的领先地位。
二、发展进度、工程管理评估(一)水岸项目实际施工时间从水岸春城一期2003年5月28日开工，至2007年11月30日水岸馨都三期取得竣工备案表，历时近五年时间。
成功克服了桩基础雨季施工、外网与总包交叉等一系列进度管理难题，按期实现了项目竣工备案和入伙，进度控制比较成功。
(二)在工程管理环节，作为长春公司首个项目，结合长春建筑市场实际情况，在实际工作中不断积累、沉淀、完善适合自身特点的管理模式，提出了较多的合理化建议，为长春公司之后的项目提供大量可借鉴经验。
三、成本管理评估水岸项目作为长春公司首个项目，北方地区未有成熟的经验得以借鉴，本项目因发展周期较长，前期工程无集团批复成本控制值，建安总成本与计划成本控制值相比略有增加。
但是在建安成本控制中，特别是合约管理过程中出现一些情况，长春公司对此进行了较深入的总结分析。
【项目基本概况】一、项目概况(一)中海水岸项目地处城市东南，四至为南环路以北，临河街以西，伊通河以东，富奥项目以南，项目总占地83.5万平方米。
2019上半年海南房地产市场分析报告60p 共61页
——2019年上半年海南房地产市场分析报告
2019上半年海 南房地产市场
分析报告
1、房地产政策解读 2、商品房住宅市场分析
3、土地市场分析 4、下半年海南新盘入市分析 5、海口重点楼盘监测
1
房地产政策解读
1.1 上半年房地产政策解读
2019上半年在新旧政府更迭的背景下，房地产市场同样经历了一次交替期。时隔两 年，楼市再度迎来国家级调控政策，从新“国五条”、“地方版国五条细则”到房屋交 易征收20%差额个税，今年2-4月国家调控政策密集出台，再次释放楼市调控不放松的信 号，这让今年的房地产市场在年初就蒙上了一层“阴影”
新政“国五条”出台
2月20日
一、完善稳定房价工作责任制 二、坚决抑制投机投资性购房 三、增加商品住房及用地供应 四、加快保障性安居工程建设 五、加强市场监管
“国五条”细则出台， 卖房征20%个税的规定
海南决定不出台“国五 条”地方细则
3月1日
国务院明确要求各城市针对 房屋交易严格按20%差额个 税征收，但各城市的执行力 度各有差异，海南关于卖房 征20%个税的规定与国五条 细则基本无异，并无明确的 征收标准规定
1.3 关键词解读
不动产统一登记
2019年3月28日，国务院办公厅就实施《国务院机构改革和职能转变方案》进行通 知，要求2019年6月底前出台并实施不动产统一登记制度，由国土资源部、住房城乡建 设部会同法制办、税务总局等有关部门负责。
不动产要实现统一登记，就必须加强个人住房信息的联网覆盖面，如果覆盖面不高， 也就无法真正实现不动产统一登记的目的。此前，住建部负责人3月份就已经公开表示，目 前40个重点城市住房信息基本上已经联网，按照住建部计划，今年6月底将完成500个城市 的住房信息联网工作。不动产的统一登记将是房地产调控趋向于合理化的举措。
中海地产发展管控案例研究PPT文档
深圳管理委员会
经营副总 行政副总 总建筑师 营销副总 财务总监
营设 销计合 策管约 划理部 部部
物 资 部
客 户 服 务 部
经 营 管 理 部
投 资 发 展 部
发 展 管 理 部
采 购 管 理 中 心
行 政 公 关 部
人 力 资 源 部
规 划 设 计 中 心
项目一部 项目二部 项目三部
• 1998年6月8日，中海发展（北京 ）批准成立。
• 2001年6月27日，中海兴业（成都 ）发展正式挂牌成立，标志着中 海地产业务拓展至西南地区
• 2002年8月8日，深圳中海实业更名为 中海地产股份，标志着中国海外集团 在内地地产业务及管理架构的重新整 合
• 2002年12月，长春公司成立，中海地 产业务拓展至东北地区
1988年8月8日，深圳市政府正的式制批度复中流国程海外建筑工程在深圳设立分公司
2005年8月26日，成立宁波公司
城西新兴区域超大盘运作，更多赋予自身城市运营商的角色
专业能力
每个地区都有一个设计部，集团有规划设计管理中心，建筑师就有100多人， 都属于行业的精英，其中许多还是博士或教授出身。
•通过树立城区豪宅标杆，建立 价格与影响力高点
•城西新兴区域超大盘运作，更 多赋予自身城市运营商的角色
•多产品线运作，大、中、小盘 结合
•中海注重对文化氛围的塑造
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控及组织结构 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
集团公司（中海地产股份公司）内部管理架构
电梯公国内障同类型工程通先过进水区平域，与工程集竣团工二后经级过评一审年以机上制的确使用保检规验划，没设有计发中现质理量念问的题和先隐进患性，所及有产单品位工形程象质与量全品部达
中海地产案例研究概要
• 2005年11月28日,中海地产股份有限 公司更名为“中海地产集团有限公司 ”。
• 截至到目前，中海地产进入了内地19 个城市
2008年11月07日
版权所有，不得翻印
第3页
中海地产案例研究
一． 中海发展历程 二． 中海发展模式 三． 中海管控分析 三. 中海规划设计及产品发展 四. 中海人力资源
发展期
探索期 1988－1991
• 1988年8月8日，深圳市政府正式 批复中国海外建筑工程有限公司 在深圳设立分公司
• 1989年4月29日，深圳公司第一 个地产项目海富花园正式破土动 工，标志着中国海外大规模投资 内地房地产的开始
1992-2001
• 1992年8月20日，中国海外集团整 合香港和内地地产业务，以中国 海外发展有限公司的名义在香港 联合交易所挂牌上市
总经理 总工
行人 政力 公资 关源 部部
投 资财 发务 展部 部
设工 计程 管管 理理 部部
项目一部 项目二部 项目三部
副总经理
营客 销 户 物合 策 服 资约 划 务 部部 部部
2008年11月07日
版权所有，不得翻印
第12页
项目部（以深圳阳光棕榈园项目）内部管理架构
中海地产案例研究
•阳光棕榈园地处深圳市南 山区前海湾畔 •占地面积18.5万平米 •建筑面积35万平米 •分三期开发
三代产品
四代产品
主要举措：引入环境设计概念，注重户外 主要举措：注重概念策划与户型创新，率 主要举措：以生态环保、技术领先与人文
空间营造，增加了户外活动空间，增添了 先在户内融入户外概念，并把以景观为主 归宿为基本理念；不仅要满足显性功能，
中海地产-管理诊断报告
中海地产股份##管理诊断报告新华信管理参谋##2002年12月目录中海地产管理诊断报告 (1)第一节报告综述 (1)一、管理诊断背景 (1)二、诊断依据 (1)〔一〕访谈 1〔二〕问卷调查 (2)三、诊断报告主要结论 (2)〔一〕中海地产的管理优势 (2)〔二〕中海地产存在的管理问题 (3)第二节中海地产的主要问题 (4)一、公司战略问题 (4)〔一〕没有形成系统的战略规划 (4)〔二〕战略目标认同度低 (4)二、组织结构和业务流程问题 (4)〔一〕现行组织结构不能适应公司战略开展的需要 (4)〔二〕某些部门职能不清 (4)〔三〕授权缺乏 (5)〔四〕业务流程需要进一步完善 (5)三、人力资源管理问题 (5)〔一〕根底人力资源管理问题 (5)〔二〕考核体系问题 (6)〔三〕薪酬鼓励机制问题 (6)四、企业文化问题 (7)〔一〕两种亚文化的冲突 (7)〔二〕员工对企业文化认同度不高 (7)五、内部沟通问题 (7)〔一〕内部信息透明度低 (7)〔二〕沟通渠道不够通畅 (7)第三节问题解决方法和管理建议 (8)一、问题解决方法 (8)二、其他管理建议 (8)〔一〕完善公司战略管理体系 (8)〔二〕完善组织结构和业务流程 (9)〔三〕完善人力资源管理体系 (9)〔四〕整合和优化企业文化 (10)〔五〕改善内部沟通 (11)第四节附件：人力资源管理问卷调查报告 (12)一、报告综述 (12)〔一〕问卷调查背景 (12)DOC〔二〕专业术语解释 (12)〔三〕样本说明 (13)二、报告结论要点 (15)〔一〕员工开展规划 (15)〔二〕组织环境 (15)〔三〕员工考核 (16)〔四〕薪酬鼓励 (16)三、问卷详细信息 (17)〔一〕员工开展问题 (17)〔二〕工作气氛 (23)〔三〕员工考核 (34)〔四〕薪酬鼓励 (35)中海地产管理诊断报告报告综述管理诊断背景中海地产股份##〔以下简称“中海〞〕委托新华信管理参谋##〔以下简称“新华信〞〕开展题为“绩效考核和薪酬鼓励〞的人力资源管理咨询项目。
浅析中海地产企业品牌营销
浅析中海地产企业品牌营销目录目录 (1)摘要 (3)一、房地产品牌营销概述 (4)（一）品牌营销来源 (4)（二）品牌营销的概念 (4)（三）房地产品牌营销概念 (5)（四）房地产品牌营销种类 (5)1、与建筑文化相结合的品牌营销 (5)2、与地脉文化相结合的品牌营销 (5)3、与社区文化相结合的品牌营销 (6)二、房地产营销观念的产生和发展 (6)（一）房地产营销概念解析 (6)（二）房地产营发展历程 (7)1、房地产营销起步阶段（20世纪70年代至90年代初期） (7)2、房地产营销生产观念阶段（20世纪90年代中期） (7)3、房地产营销产品观念阶段（20世纪90年代后期） (8)4、房地产营销进入品牌发展阶段(2003年以来） (8)三、中海地产品牌营销策略 (8)（一）中海地产简介 (8)（二）包装产品，赋予其文化内涵 (9)1. 赋予产品品牌文化内涵 (9)2. 赋予产品建筑文化内涵 (9)3. 挖掘地脉文化 (9)（三）深入了解消费者需求，合理定位价格 (10)（四）抓住消费者心理，针对进行广告宣传 (10)四、中海地产品牌营销的现状及对策 (11)（一）层面停留在较浅的阶段 (11)（二）没有准确合理的定位 (11)（三）同质化现象严重缺乏个性 (12)（四）不结合自身实际脱离现实 (12)（五）低劣的炒作行为 (13)结语 (13)摘要将品牌引入房地产，顺应了现代人文化需求，是房地产市场走向成熟的标志，过去单纯地靠地段、房价、促销等推销楼盘已经不能适应市场的发展，房地产品牌逐渐成为消费者考虑的主要因素，而品牌营销也将成为21世纪房地产营销的主题。
本文研究品牌营销在中海地产企业发展中发挥的作用以及具体运用策略，就当前中海地产发展现状以及品牌营销中存在的问题。
以中海地产为案例的角度进行分析，归纳论证品牌营销的作用，为现代房地产企业整体发展提供可借鉴的思路和策略。
关键词：房地产；文化营销；策略引言品牌营销是指利用文化力进行营销，有意识地发现、甄别、培养或创造某种核心价值观念，并通过与消费者及社会文化的价值共振，将各种利益关系群体紧密联系在一起的企业营销活动。
中海地产品牌建设阶段分析
中海地产品牌建设阶段分析一、中海品牌建设经历了以下三个阶段第一阶段：无意识品牌建设阶段，即2002年之前；第二阶段：系统品牌建设的初步阶段，即从2002年至2003年；第三阶段：全国的品牌推广，即2004年始。
1、品牌建设第一阶段发展分析1.1背景从1998年开始，中海地产在内地的房地产业务开展了十几年。
中海虽然在香港取得了较辉煌的成就，但其在内地的适用性受到很大制约，而且其在内地的注册之路行不通。
虽内地房地产业务可能在经济效益上收获颇丰，但在品牌经营的法律形态上此前还是零。
由于一直缺乏具有商标意义的品牌贯穿，那些完成原始积累并对中海地产品牌起到锦上添花作用的项目不仅形散，神也散。
1.2实施策略在这个模糊阶段，中海还没有强烈的意识到“品牌”的重要性，而且公司整体策略也是专注于对产品的建造，而没有一个明确的实施品牌管理的措施。
1.3宣传途径该阶段对于品牌的宣传更多的是靠项目的口碑宣传，和在区域内的对项目品牌的宣传。
策略分析对于中海这个品牌模糊阶段，其中隐藏着两种后果：一，中海辛辛苦苦积累起来的市场口碑并无法律保障，在内地随时有被盗用或恶意抢注的可能。
二，在对外宣传上各公司各项目并未能充分实现横向的相互支持和资源共享，结果在相当长的一段时期内错失积累品牌资产的大好良机。
对于这个“无品牌意识”的阶段，第一个是由于当时房地产市场的整体“无品牌意识”状态；第二个是由于中海的“央企“的背景，在其强大的背景支持和企业文化下，整个企业也忽略了企业品牌的建造。
2.品牌建设第二阶段发展分析2.1背景整个中国房地市场在飞速的发展。
中海在国内的地产业务发展越来越快，国内地产对中海集团整体利益的贡献也越来越重大。
2.2实施策略2002年12月2日，中海地产股份有限公司在深圳正式挂牌营业。
“中海地产”品牌的隆重推出，使这种局面得到极大改观。
“中海地产”将中国海外发展从内地的一部分房地产业务中解放出来。
策略分析“中海地产”以一种品牌的形式将这些散落在各地的数十个项目集合起来。
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4、中海三大核心竞争力： ⑴、资本运作能力；⑵、人力资源能力；⑶、专业的管理能力
5、值得借鉴：⑴、均衡发展； ⑵、 专业的项目投资评审 ； ⑶、销售采用自产自销模式；⑷、多种资本运作模式，积极创新； ⑸、稳健财务的规划能力；⑹、打造公司品牌效应。
目录
二、公司介绍
项目
详细内容
企业综述
中国海外发展有限公司于1979年在香港注册成立，是中国最大建筑联合企业——中 国建筑工程总公司在香港的控股子公司。1992年8月，中国海外(0688.HK)在香港联合交易 所上市。核心业务为房地产开发和销售，还涉及与地产有关的物业投资、物业管理、以及 建筑设计业务等。主要从事物业发展及投资、地产代理及管理、以及财务运作业务。
3.1、近三年财务摘要
指标大类
财务指标
流动比率
2019年 228%
中海发展 2019年 240%
偿债能力
速动比率
59%
60%
资产负债率
60%
62%
市值
1,248.29
846.31
市场表现
每股净资产 每股收益 市盈率 市净率
发展状况 卓越业绩 项目精粹
土地储备：土地储备突破3000万平方米，全国性布局日趋完善 进驻城市：2019年中海地产先后进入珠海、青岛、大连、沈阳、天津5座城市，内地地产公 司从2019年的14家增至19家，是有史以来新进城市最多的一年，截止目前已进驻22城市： 北京、上海、广州、深圳、成都、长春、西安、南京、苏州、中山、佛山、宁波、重庆、 杭州、青岛、珠海、大连、沈阳、天津、济南、香港、澳门；
国际影响：2019年至今，中海地产连续四年被美国《财富》（Fortune）杂志评为中国上 市公司百强中的房地产领军企业； 2019年5月31日，在英国《金融时报》（即FinancialTimes，简称FT）发布的
。 全球500强企业最新排名中，中国海外成为唯一一家上榜的内地房地产企业
业界影响：2019年和2019年，中海地产连续两年位列中国房地产开发百强企业综合实力第 一名，并蝉联荣膺中国房地产行业领导品牌第一名。
目录
3.1、近三年财务摘要
指标大类
财务指标
总额指标 盈利能力
总资产 净现金流 结算收入 净利润 销售面积 销售金额 毛利率 净利率
净资产收益率
2019年
645.21 47.18 166.33 42.17 216.00 223.00 46.5% 25.4% 21%
中海发展 2019年
855.76 5.28 188.92 50.72 270.87 266.10 43.2% 26.8% 17%
2、截至2009年底，集团在内地20个城市及港澳拥有土地储备超过3,055万平 方米。；可满足未来四至五年保持盈利每年20%以上增长的开发需要；
3、公司品牌效应不断增强，致力于打造“高档精品”。区域的均衡布局与产品 的均衡布局。不断创新产品，构建以住宅为主，商业为辅的业务结构，逐步 提高投资物业比重，以获得长期稳定回报。
总资产周转率
业界一直有“文万科、理中海”的说法。 万科张扬的企业文化与中海低调的处世态度相得益彰！
中海的“第一”：
认
知பைடு நூலகம்
中 海
目录
一、摘 要--------均衡发展·专注致远
1、中海2009年总资产达港币1141.17亿元，负债总额港币723.08亿元，资产负债率63%；2009年全年实现销售 面积476.8万平方米，销售金额港币477.9亿元，2019年1月—6月销售金额为港币280.99亿元；
备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。
3.1、近三年财务摘要
单位：亿元港币
指标大类
财务指标
2019年
中海发展 2019年
2009年
行业标杆均值 2009年
总资产周转率
44%
35%
48%
44%
存货周转率
38%
32%
63%
47%
运营效率
人均回款(万元） 人均利润(万元）
207.13 39.17
233.48 44.51
430.66 68.52
213.42 20.00
销售费用率
2.3%
2.8%
1.2%
2.1%
管理费用率
3.8%
4.2%
2.1%
3.3%
总资产增长率
80%
33%
33%
36%
成长性
收入增长率
52%
14%
98%
38%
签约额增长率
57%
19%
80%
95%
分析：销售费用率与管理费用率合计低于均值2个百分点，较上年降低近6个百分点，可见2009年费用 控制取得较大成效；2009年销售成长性高于以往年份。 备注：行业标杆均值为原20强标杆分析中指标均值。
加强品牌识别 楼盘采用
“中海+具体名字”
二、企业背景
国务院国有资产监督管理委员会 100%
中国建筑工程总公司 52.66%
中国建筑股份有限公司 100%
中国海外集团有限公司
55.30%
中国海外发展有限公司
➢公司是具有央企背景的中国房地产龙头企业， 品牌优势明显。
➢ 公司凭借母公司中国建筑的强大背景跨区域发 展房地产，资产规模庞大。
中海地产 全中面国海研外究发展分案析例与研究借鉴
华夏幸2福0基19业-1股2 份有限公司 二○一○年七月份
标杆20强盈利性、周转性分布
合生
龙湖
深圳控股
中海
净 方兴
首开远洋
招商富力
荣盛 恒大
利 润
华润 中华 行业均值 保利
率
北辰
金地
雅居乐
碧桂园 万科
2009年净利润率均值（15%）
绿城 华夏幸福基业
2009年
单位：亿元港币
行业标杆均值 2009年
1,141.17 148.57 373.22 76.04 476.76 477.9 31.6% 20.4% 20%
498.77 188.63 114.53 17.67
-188.6 39.4% 15.4% 11%
分析：中海总额指标均超出行业标杆均值，约为均值的3倍； 盈利能力高于均值，但2009毛利率低主要是由于2019年售价较低影响，毛利率较低的情况下净利率 仍然较高，主要是由于期间费用降低了6个百分点，并且本年度确认公允值增加近4个百分点。