河北省2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因试题
房地产估价师《经营与管理》测试题及答案
房地产估价师《经营与管理》测试题及答案房地产估价师《经营与管理》测试题及答案20161、房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。
( )A、对B、错2、房地产市场上存在两宗完全一样的房地产。
( )A、对B、错3、在房地产市场调查的过程中，( )是收集一手资料时最普遍采用的手段。
A、座谈B、问卷C、观察D、实验4、以下关于现金流量图绘制规则的描述正确的是( )。
A、以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期B、在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资作为上一期期末，即第一期期末发生的C、相对于时间坐标的垂直箭头线代表不同时点的现金流量D、如果现金流出或现金流入不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期初发生5、产品在被购买之后，就进入买后阶段。
购买者对购买活动的满意感(s)是产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E P)。
以下关于E和P关系描述正确的是( )。
A、若E=P时，消费者满意B、若E>P 时，消费者不满意C、若ED、E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强6、在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用( )。
A、单元估算法B、单位指标估算法C、工程量近似匡算法D、概算指标法7、有效面积系数是指建筑物内已入住或已进行商业物业等活动的.建筑面积与总面积之比。
( )A、对B、错8、应用科学的投资组合理论，可以大幅度降低个别风险，也可以使系统风险有一定程度的降低。
( )A、对B、错9、针对不同用途的收益性物业可分为( )。
A、写字楼物业管理、商场物业管理B、承租人管理、租赁市场管理C、工业及货仓物业管理、人事管理D、商场物业管理、财务、人事管理10、人们在购买决策过程中，可能扮演不同的角色，( )是首先提出或有意购买某一产品或服务的人。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1212-32
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题
精选及答案1212-32
单项选择题
1、导致房地产质量离散、交易分散、不频繁且私密性强，使卖方对房地产信息的了解程度要远远高于买方的特性不包括()。
A、交易复杂性
B、异质性
C、位置固定性
D、价值量大
2、房地产的价格机制是通过()发挥作用的。
A、市场
B、法律
C、开发商
D、房屋购买者
3、如果同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会()。
A、减少
B、增加
C、不变
D、同步递减
4、房地产市场存在资产市场和()两个层面。
A、信托市场
B、证券市场。
上海2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因考试题
上海2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、的立法目的是：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权”。
A：《中华人民共和国土地管理法》B：《中华人民共和国城市房地产管理法》C：《中华人民共和国城乡规划法》D：《中华人民共和国物权法》E：房地产估价机构必须加盖公章2、下列关于个人住房抵押贷款的说法，错误的是__。
A．是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为B．包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款两种类型C．属于购房者的消费性贷款，通常与开发商有直接的关系D．政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金，购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制3、单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为__。
A．屋面板B．屋架C．天窗架D．托架4、收益法中的运营费用率是指。
A：运营费用与潜在毛收入之比B：运营费用与总收益之比C：运营费用与净收益之比D：运营费用与有效毛收入之比E：工业用地的监测点评估价格5、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3 000 元／㎡，后街路线价为2 000元／㎡。
那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。
A：18％B：20％C：15％D：25％E：工业用地的监测点评估价格6、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，一直报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为．【2005年考题】A：4023．04万元B：4074．10万元C：4768．50万元D：5652．09万元E：工业用地的监测点评估价格7、某城市居住生活聚居地的人口规模约为12000户，配套建设有一套较完善的、能满足该区居民物资与文化生活所需的公共服务设施，则该区域最可能是城市规划意义上的。
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-69
房地产估价师考试《经营与管理》历年真题精选及答案1214-69多项选择题1、下列有关房地产投资系统风险的说法中，正确的有()。
A、洪水、地震等灾害不用单独投保B、利率的调升会导致房地产实际价值的折损C、政治风险是房地产投资中危害最大的一种风险D、周期风险是指房地产市场的周期波动给投资者带来的风险E、房地产投资的保值性，使投资者要求的最低收益率可以通过通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加得到2、提高贷款利率对房地产市场的影响主要有()。
A、导致房地产实际价值的折损B、导致房地产实际价值上升C、减小投资者债务负担D、加大投资者的债务负担，导致还贷困难E、抑制房地产市场上的需求数量3、房地产投资的个别风险包括()。
A、时间风险B、机会成本风险C、持有期风险D、政治风险E、或然损失风险【答案与解析】1、【正确答案】BCD【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。
选项A 错误，有时需就洪水、地震、核福射等灾害单独投保，盗窃险有时也需要安排单独的保单;选项E错误，房地产投资的保值性，又使投资者要求的最低收益率并不是通货膨胀率与行业基准析现率的直接相加。
参见教材P18。
2、【正确答案】ADE【答案解析】本题考查的是房地产投资的系统风险。
利率调升会对房地产投资产生两方面的影响：一是导致房地产实际价值的折损，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至会出现负值;二是会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制房地产市场上的需求数量，从而导致房地产地价格下降。
参见教材P19。
3、【正确答案】ABC【答案解析】本题考查的是房地产投资的个别风险。
房地产投资的个别风险包括收益现金流量风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。
参见教材P21～22。
河北省上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷汇编
河北省2016年上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去__。
A．管理费B．财务费C．经营费D．所得税2、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A．易受政策影响性B．存在效益外溢和转移C．适于进行长期投资D．最高最佳使用性3、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。
A．开发商B．承包商C．相关的政府部门D．监理单位4、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。
理论上应补地价__万元。
A．78B．882C．1210D．12725、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。
A．投资公司B．股份有限公司C．有限公司D．股份公司6、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平B．该种房地产的开发成本C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期7、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。
A．人民法院和拍卖公司B．竞买人和买受人C．人民法院和拍卖标的所有权人D．拍卖公司和拍卖标的所有权人8、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为__元/m2。
A．482.79B．448.24C．467.25D．498.539、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调10、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。
2016房地产估价师《经营与管理》真题及答案(文字版)
2016房地产估价师《经营与管理》真题及答案(文字版)考试概述2016年的房地产估价师《经营与管理》考试，是为期三个小时的笔试，总分为100分，主要测试考生在房地产企业经营管理方面的基础知识。
考试内容包括房地产开发投资与融资、房地产市场调查与预测、房地产物业管理与维护、房地产估价、房地产税务与法律等方面的知识。
真题试题1.房地产企业的投资风险主要来自哪些方面？2.请简述房地产调查报告的主要内容。
3.如何制定企业的市场营销策略？4.请列举房地产税收优惠政策。
5.谈谈你对物业管理的理解。
6.请解释如何进行房屋评估。
7.房地产开发项目融资的方式有哪些？8.如何进行房地产协议管理？参考答案1.房地产企业的投资风险主要来自以下方面：•市场风险：即市场供需关系、行业经济环境等方面的不确定性。
•技术风险：指房地产行业先进科技的应用和发展可能对企业带来的程度未知的影响。
•政策风险：一些不可预测的政治和法律事件可能对企业产生负面影响，例如税收、政策变化等。
•财务风险：包括企业的流动资金短缺、财务管理不规范等。
2.战地产调查报告的主要内容如下：•市场概况：包括市场规模、市场结构、市场需求等。
•项目概述：包括项目位置、面积、规划等。
•竞争情况：包括竞争企业情况、当前市场对于业内其他企业的看法等。
•政策环境：政府对于房地产行业的监管政策、政策变化等。
•预测分析：预测市场未来发展趋势，制定相应的市场策略。
3.制定企业的市场营销策略，需要考虑以下几个因素:•目标市场：选择适合企业的市场细分。
•产品定位：明确产品定位，为产品在市场中找到合适的卖点。
•价格策略：根据目标市场的需求和消费能力，制定合适的价格。
•渠道策略：确定合适的渠道，保证产品能够快速到达目标市场。
•促销策略：采用合适的促销手段来增加产品的销售量。
4.房地产税收优惠政策主要包括：•资产折旧：房地产企业可以按照实际情况对资产价值进行折旧，减少企业的税负。
•房地产税：全国统一不征收房地产税。
2016年下半年河北省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期考试试题
2016年下半年河北省房产估价师《经营与管理》秘籍：开发期与租售期考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房地产估价机构评估一宗土地，评估价2000万元人民币，按国家规定收取的评估费最高不超过__万元。
A．3.00B．3.80C．4.00D．6.002、某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。
A：8571B：10000C：13393D：15625E：工业用地的监测点评估价格3、某在建工程土地使用权年限40年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000㎡，年净收益为480万元，自开工到建成的开发期为3年，估计该项目至建成还需1．5年，一直报酬率为8％，折现率为12％，该项目开发完成后的房地产现值为．【2005年考题】A：4023．04万元B：4074．10万元C：4768．50万元D：5652．09万元E：工业用地的监测点评估价格4、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由__认定。
A．拆迁人B．拆迁主管部门C．房地产权属登记部门D．规划行政主管部门5、建设工程符合城市规划要求的法律凭证是__。
A．建设施工许可证B．建设用地规划许可证C．预售许可证D．建设工程规划许可证6、某房地产开发企业销售房地产的收入为3000万元，扣除项目金额为1500万元，则应缴土地增值税为__万元。
A．450B．525C．600D．9007、在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为。
A：0.95B：0.99C：1.01D：1.05E：工业用地的监测点评估价格8、经会计事务所审计，2006年A公司销售收入为1000万元，隐成本为200万元，会计成本为600万元，该公司经济利润为万元。
房地产估价师考试《经营与管理》练习试题(共8篇)
房地产估价师考试《经营与管理》练习试题〔共8篇〕篇1：房地产估价师考试《经营与管理》练习试题房地产估价师考试《经营与管理》练习试题1.某城市存量商品住房的吸纳率为40%，那么该城市同期存量商品住房的吸纳周期是( )。
(试题)A.0.4月B.2.5月C.0.4年D.2.5年答案：D解析：吸纳率与吸纳周期是互为倒数关系。
2.在房地产周期循环周期过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的( )。
(20试题)A.第一阶段B.第二阶段C.第三阶段D.第四阶段答案：B3.假如同一地区的某一类型物业的售价持续大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会( )。
(年试题)A.减少B.增加C.不变D.同步递减答案：B4.从宏观上说，在进展房地产市场构造分析^p 时，通常应分析^p ( )。
(试题)A.物理构造B.区域构造C.产品构造D.供求构造E.总量构造答案：BCDE解析：从宏观上说，房地产市场构造包括总量构造、区域构造、产品构造、供求构造、投资构造和租买构造。
5.以下关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有( )。
(20试题)A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平衡价格D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格(租金)和空置率通常是同向变动的答案：ABD解析：房地产周期循环的'供求平衡点是长期平均空置率6.在以下房地产市场指标中，属于市场交易指标的有( )。
(年试题)A.空置量B.房地产价格指数C.平均建立周期D.吸纳率E.失业率答案：BD7.政府对房地产市场进展宏观调控时，可选择的手段的主要有( )。
A.加大城市根底设施建立投入B.调整银行贷款利率C.调整公共住房政策D.调整房地产税收政策E.加快城市化进程答案：BCD8.城市土地开发和供给方案，一般由( )按城市总体开展要求、土地开发潜力以及城市规划的要求制定。
2016年房地产估价师理论与方法考试真题及答案
2016年房地产估价师理论与方法考试真题及答案一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。
A.房地产估价难免会有误差B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。
A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相；B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。
A.估价对象适宜采用多种方法估价B.各种估价方法都有一定的局限性C.各种估价方法之间具有理论统一性D.难以通过分析排除不适用的估价方法4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。
A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业【答案】D【解析】本题考查的是保值增值。
外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。
参见教材P65。
5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。
A.估价对象距离机场35公里B.估价对象面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过【答案】D【解析】本题考查的是房地产区位状况描述。
房地产区位状况描述中的位置描述包括坐落、方位、与相关场所的距离、临街状况、朝向、楼层。
参见教材P78。
6.下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。
2016年房地产估价师考试《经营与管理》真题及答案
21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为()。
【选项】
A.12.00%
B.14.00%
16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为()。
【选项】
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
【答案】A
【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，则(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考点】
19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为()元。
【选项】
A.948.72
B.1039.09
C.1200.58
D.2149.29
【答案】B
【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。Leabharlann B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
河北省2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值考试试题
河北省2016年下半年房地产估价师《经营与管理》：现金流量及资金时间价值考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括。
A：标的非自有性B：主体的特定性C：目的的利他性D：权利义务的对等性E：执行层的组织协调2、某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。
该房地产目前的价格为__万元。
A．923B．1111C．1353D．18723、__是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动。
A．房地产中介服务B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪4、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象的方法。
A：利润B：价格C：价值D：收益价格E：工业用地的监测点评估价格5、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=N[Pc-C-kc(t)]中，N表示。
A：单位面积土地上农产品的产量B：市场上每单位农产品的价格C：生产每单位农产品的成本D：向市场运输每单位农产品的成本E：工业用地的监测点评估价格6、根据购买对象的不同，可将市场分为两大类型：个人消费市场和__。
A．组织市场B．集团消费市场C．组团消费市场D．企业消费市场7、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。
A．数学曲线拟合法B．平均增减量法C．平均发展速度法D．移动平均法8、根据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，管道渗漏最低保修期限为__年。
A．1B．2C．3D．59、资金来源与运用表可以用来进行房地产开发项目的分析。
A：现金流量B：清偿能力C：资产与负债情况D：资金盈余或短缺情况E：借款合同10、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由__裁决。
2016年房地产开发经营与管理真题及答案解析
B.银行存款利率
C.市场平均投资收益率
D.银行贷款利率
E.银行同业拆借利率
上一题下一题
(2/14)多项选择题
第16题
下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。
A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
上一题下一题
(8/14)多项选择题
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
上一题下一题
(6/14)单项选择题
第6题
房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
A.平均空置率
B.平均吸纳率
C.平均交易量
D.平均租售价格
上一题下一题
(7/14)单项选择题
第7题
房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。
上一题下一题
(3/14)多项选择题
第17题
关于房地产空间市场的说法，正确的有( )。
A.存在的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者可以通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产市场中的需求
北京2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因试题
北京2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、资质有效期届满，房地产估价机构需要继续从事房地产估价活动的，应当在资质有效期届满日前向资质许可机关提出资质延续申请。
A：5B：10C：15D：30E：执行层的组织协调2、下列不属于控制性详细规划作用的是。
A：控制性详细规划起着承上启下的作用B：控制性详细规划是城市规划管理的依据和城市建设的引导C：控制性详细规划是对小范围内城市开发建设活动进行总平面布局和空间立体组织D：控制性详细规划是城市政策的载体E：执行层的组织协调3、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）=N[Pc-C-kc（t）]中，Ⅳ表示（）。
A．单位面积土地上农产品的产量B．市场上每单位农产品的价格C．生产每单位农产品的成本D．向市场运输每单位农产品的成本4、经济适用房和廉租房项目用地，目前采取（）方式供地。
A．协议出让B．招标兼出让C．行政划拨D．行政划拨兼协议出让5、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。
A．849B．865C．882D．9156、一般而言，如果商品的替代品数目越多，则该商品的需求。
A：越富有弹性B：需求弹性越小C：越缺乏弹性D：完全无弹性E：执行层的组织协调7、房地产开发企业不得采取__的方式销售商品房。
A．分期付款B．收取预售款C．收取定金D．返本销售8、甲、乙两宗相邻地块，市场价值分别为60万元和40万元，若将两宗土地合并则总价值为120万元。
如果甲地块的使用权人拟购买乙地块，则对双方最为公平台理的正常价格应为万元。
A：40B：48C：60D：70E：工业用地的监测点评估价格9、下列关于写字楼租金的表述中正确的是．(2008年试题)A：基础租金是租户能接受的最低租金B：基础租金低于市场租金时，应当考虑调整到市场租金水平C：写字楼市场比较理想的状况下，市场租金一般低于基础租金D：写字楼内某一具体出租单元的租金水平依其在整栋建筑物内的位置有一定差异E：借款合同10、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。
河北省2016年上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷
河北省2016年上半年房地产估价师《经营与管理》：房地产开发项目盈亏平衡分析考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、站在开发商的角度上，企业税后利润等于利润总额减去__。
A．管理费B．财务费C．经营费D．所得税2、__是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
A．易受政策影响性B．存在效益外溢和转移C．适于进行长期投资D．最高最佳使用性3、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是__。
A．开发商B．承包商C．相关的政府部门D．监理单位4、某宗面积为3000㎡的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/㎡。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/㎡。
理论上应补地价__万元。
A．78B．882C．1210D．12725、按照公司法的规定，可以发行股票的公司是__。
A．投资公司B．股份有限公司C．有限公司D．股份公司6、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是__。
A．相关房地产的价格水平B．该种房地产的开发成本C．消费者的收入水平D．消费者对未来的预期7、在强制拍卖中，拍卖的主体是__。
A．人民法院和拍卖公司B．竞买人和买受人C．人民法院和拍卖标的所有权人D．拍卖公司和拍卖标的所有权人8、某物业当前的市场售价为5000元/m2，其业主拟采用租金按年5%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。
如果折现率为12%，则第一年的租金应该确定为__元/m2。
A．482.79B．448.24C．467.25D．498.539、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调10、如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会__。
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河北省2016年房地产估价师《经营与管理》：房地产周期循环的原因试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值。
A：下降B：上升C：不变D：不能确定E：借款合同2、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。
A．368B．552C．561D．9203、甲企业自用写字楼房产原值为2000万元，按规定应缴纳的房产税可能是万元。
A：16．8～21．6B：21．6～24C：24D：100E：执行层的组织协调4、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是__。
A．确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B．完成全体工作人员的筛选工作C．获取土地使用权D．明确各工作人员及施工阶段应发放的工资5、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。
如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月16日的房价实际为（）万元。
A．2526B．2241C．2135D．29856、房地产估价师执业资格延续注册的许可机关是__。
A．国务院人事主管部门B．国务院建设主管部门C．省级人事主管部门D．省级房地产主管部门7、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是__。
A．城市规划的制定B．城市规划的实施和管理C．城市规划的监督检查D．城市规划法律法规的制定8、基准地价系数修正法的基本原理是．【2003年考题】A：收益原理B：替代原理C：地租理论D：区位理论E：工业用地的监测点评估价格9、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。
A．土地管理局B．房屋面积鉴定机构C．城市规划行政主管部门D．房产测绘单位10、当开发项目用地面积一定时，决定项目可建筑面积数量的是__。
A．容积率B．建筑高度C．建筑规模D．建设工程11、如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以进行估价．【2003年考题】A：保持现状前提B：装修改造前提C：转换用途前提D：重新利用前提E：工业用地的监测点评估价格12、产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁入还应当就该房屋的有关事项向办理证据保全。
A：公安机关B：司法机关C：公证机关D：人民法院E：房地产估价机构必须加盖公章13、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。
A：向社会捐助B：帮助住房公积金缴存困难职工C：纳入住房公积金的增值收益D：纳入社会统筹资金E：执行层的组织协调14、注册房地产估价师继续教育由组织。
A：住房和城乡建设部B：人力资源和社会保障部C：省级政府建设主管部门D：中国房地产估价师与房地产经纪人学会E：执行层的组织协调15、估价报告书中说明的限定了其用途。
A：估价原則B：估价方法C：估价目的D：估价对象状况E：工业用地的监测点评估价格16、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是。
A：养老保险费B：失业保险费C：医疗保险费D：劳动保险费E：执行层的组织协调17、某商品住宅总价为98万元，首付款为30％，其余为抵押贷款，贷款期限为15年，按月等额还本利息，贷款年利率为7.5％，自有资金资本化率为8％。
则其综合资本化率为。
A：7.65％B：8.75％C：9.42％D：10.19％E：工业用地的监测点评估价格18、下列表述中不正确的是。
A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果E：工业用地的监测点评估价格19、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是（）。
A．确定调查方式B．设计问卷C．收集信息D．定义市场区域20、下列关于假设开发法的表述中．不正确的是。
A：假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B：运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C：假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D：假设开发通常是一次性的价格剩余E：工业用地的监测点评估价格21、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19B．6.42C．7.20D．9.5822、某职工6年前贷款10万元购置商品住宅，商定贷款在15年内分30次等额偿还，贷款利率12%，按半年计息，偿还12次后经济状况好转，该职工准备一次偿还余额，不考虑其他因素，此时应偿还（）元。
A．7264.891B．12414.37C．78661.36D．52668.8623、__对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。
A．区位B．交通C．环境景观D．外部配套设施24、（）是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。
A．廉租房B．经济适用房C．市场价商品住宅D．商品房25、在我国宪法不是。
A：国家的根本大法B：由全国人民代表大会及其常务委员会经由特殊程序制定和修改C：具有最高法律效力的一种法D：具有最高的法律效力，其他一切法律、行政法规、地方性法规和部门规章都不得与宪法相抵触E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、在考察是否有合适的面积空间可以供寻租者使用时，常要考虑的因素有__。
A．可能面积的组合B．寻租者经营业务的性质C．寻租者将来扩展办公室面积的计划D．每平方米的租金E．室内的装修2、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。
该项目涉及C村农业人口50户，180人。
据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。
另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。
按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为万元。
A：30B：60C：80D：100E：执行层的组织协调3、为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有。
(2009年试题)A：城市的发展布局B：功能分区C：禁止、限止和适宜建设的地域范围D：建筑形态控制指标E：城市性质4、城镇土地使用税采用分类分级的__税率。
A．比例B．超额累进C．全额累进D．幅度定额5、已知某地区某类商品住宅2000～2005年的价格依次为：1900元/m2，2510元/m2，3330元/m2，4430元/m2，5840元/m2，7760元/m2，则用平均发展速度法预测2007年该地区该类商品住宅的价格为（）元/m2。
A．10281.32B．13622.77C．9563.78D．10542.356、负责二、三级房地产估价机构资质许可。
A：国务院B：国务院建设行政主管部门C：省人民政府建设行政主管部门D：自治区人民政府建设行政主管部门E：直辖市人民政府房地产行政主管部门7、下列可以采取划拨建设用地使用权的范围包括。
A：城市基础设施用地B：国家机关用地C：军事用地D：商品房建设用地E：国家重点扶持的能源项目开发用地8、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是（）。
A．10%B．9.5%C．11%D．10.65%9、权属管理的首要核心内容是__。
A．征地制度B．房产审查制度C．登记发证制度D．纠纷处理制度10、下列不属于房地产中介服务特点的是。
A：人员特定B：时间准确C：委托服务D：服务有偿E：执行层的组织协调11、房地产市场结构包括以下的结构__。
A．供求结构B．投资结构C．产品结构D．产业结构E．利润结构12、下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是。
A：属地管理原则B：房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C：房地产权利人只能到房屋所在地的市(县)房地产管理部门办理产权登记D：房屋的所有权人和使用人为两个人E：执行层的组织协调13、某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。
甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层，每层6000m2；丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。
A．242.4%B．50%C．41.259%D．187.5%14、下列情形中，属于房地产有偿转让的有。
A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产典当15、某收益性物业的潜在毛租金收入为20万元，假设在某报告期内的空置率为20％，所有用户都能按时缴纳租金，物业的其他收入为2万元，则此报告期该物业的有效毛收入为万元。
A：16B：18C：20D：22E：借款合同16、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。
其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。
A．2121B．2200C．1819D．224217、动态序列的总变动一般可以分解为四种动态趋势与波动的经典模式。
A：长期趋势B：季节波动C：年度波动D：循环波动E：不规则波动18、下列属于《城市房屋拆迁管理条例》所调整行为的有。
A：在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人补偿、安置的活动B：对城市规划区內国有土地上被拆迁所有人进行补偿、安置C：集体土地上的拆迁行为D：不需要对被拆迁人进行补偿、安置的房屋拆迁行为E：自诉自建行为19、在估价报告中应包含一份由__的估价师签名、盖章的声明。
A．本估价机构所有B．所有参加该估价项目C．由引交估价项目负第一责任D．任本估价机构法定代表人20、房屋产权登记面积的特点包括。
A：由房地产开发企业测算B：由房产测绘单位测算C：标注在房屋权属证书上D：记入房屋权属档案E：是房屋的建筑面积21、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定__。