2008年藏珑_长沙房地产高端产品市场客户分析

本报告是严格保密的。
配套选择： ④ 配套选择：对生活配套要求的调查表明：长沙高端消费群体在生活配套上首先考虑的 首先考虑的
长沙高端消费群体的住宅消费特征——配套设施配备要求 长沙高端消费群体的住宅消费特征——配套设施配备要求1 配套设施配备要求1
运动类配套设施：选择率排列前五 运动类配套设施：
位的是：健身房66%、羽毛球场45%、室外 游泳池37%、室内游泳池30%、乒乓球室 27%。这也说明了具有湖南本土特色的大众 湖南本土特色的大众 运动同样也深受高端人群的欢迎。 运动同样也深受高端人群的欢迎
不满意的原因主要是： 不满意的原因主要是：
太拥挤、太吵闹、太杂乱、房子面积小、没有电梯、停车不方便、交通不便利、楼与楼之间间距太小、不 开阔、环境不好、没有花园或花园太小、楼盘档次不高、想买别墅等原因。
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长沙高端消费群体的住宅消费特征——对居住的心理期望 长沙高端消费群体的住宅消费特征——对居住的心理期望
其 它
小结：长沙高端人士的生活特征 小结：
长沙高收入群体在生活习惯上有着自己一些特点：自由、安逸、休闲、轻松、 舒适，但是现在大多将精力放在了打拼事业上，理想的生活与现实存在较大的差 距。在消费上，喜欢去专门固定的消费场所，讲究品牌与档次，但不盲目攀比， 消费观念比较理性。
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长沙高端人士居住需求调研分析
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最喜欢的运动—— 最喜欢的运动——大众化运动方式同样是高端消费群体的最爱
选择率比较高的几项是湖南人传 统的几项体育爱好：游泳选择率 是44%、羽毛球42%，兵乓球27%， 长沙高收入群体的运动爱好其实 与普通群众相差无几，关键的是 运动的设施和场地条件需要达到 一定的标准，会所内如果配置这 些设施场馆，能够为楼盘加分。
长沙房地产高端产品市场客户分析
世联藏珑项目组 平台贡献人： 周涛、刘魁、 平台贡献人： 周涛、刘魁、胡静
长沙高端消费者的界定
通过对长沙十几个中高档次项目的目标客户群体调查及研究分析，以及结合项目 组在对本项目客户的深入了解, 我们认为长沙高端消费群体呈现这样几个特征： 职业分布： （1）职业分布：长沙高端消费者的职业分布主要是私营业主，企业老板，企业 高层管理，IT、金融行业高级主管，医生（高级职称），高校教育者，部分政府科级 以上干部等； 年龄分布： （2）年龄分布：年龄阶段在以35-50岁为主； 收入分布： （3）收入分布：年收入在30万元人民币以上； 受教育程度： （4）受教育程度：长沙高端消费人群受教育程度相对较高。基本在大专以上水 平，以大专和本科为主； （5）家庭结构特点：长沙高端消费群体居住的家庭结构特点是稳定； 家庭结构特点： 生活习惯特点： （6）生活习惯特点：长沙高端消费群体在生活上追求自由、安逸、休闲、轻松 、舒适，比较讲究生活的质量和品味，一般喜欢在星级酒店、高档次商场等高档次 场所进行消费。在居住方面，注重便利与环境兼备。但是现在大多数人将精力放在 了打拼事业上，理想的生活与现实存在较大的差距。在消费上，喜欢去专门固定的 消费场所，讲究品牌与档次，但不盲目攀比，消费观念比较理性。
50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 42% 27% 18% 9% 9% 11% 14% 9% 44%
高 尔 台 夫 球 、 斯 诺 克
乒 乓 球 器 械 运 动
羽 毛 球
篮 球
网 球
最常去的购物场所—— 最常去的购物场所——证明长沙是一个消费型城市
其它 专卖店 通程商业广场 黄兴路步行街 平和堂 王府井 0% 10% 10% 6% 5% 5% 18% 19% 18% 20% 30% 40% 50% 39% 9% 7% 16% 33% 其次 首先
心理需求因素： 舒适和安全； ① 心理需求因素：高端消费者再购房时，考虑的最多是舒适和安全 舒适和安全 ② 户型面积的选择：高端消费者在选择户型面积时，基本上要求要比他们原来的居住面 户型面积的选择： 比他们原来的居住面
以人为本，进小区感觉很舒服；希望安静 安静的环境，但设施 居住环境： ③ 居住环境：环境要真正做到以人为本 以人为本 安静 设施
平和堂是长沙一个较早的高档购物场所，39%的首 选率说明许多人对此还是情有独钟。除此之外，一 些五星级酒店的专卖店也是他们主要消费的场地， 总选择率达49%，从此可以看出，这类人群整体消 费选择偏向高档。需要说明的是，在调查中了解到， 不少的有钱人每年要到广州、上海等大型城市去购 物，次数从一次到几次不等，主要购买本地没有的 一些高档品牌。
乒乓球室 室内游泳池 室外游泳池 羽毛球场 健身房 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60%
27% 30% 37% 45% 66%
70%
休闲类配套设施：选择率排列前几位的是：茶 休闲类配套设施：
儿童娱乐场 老人活动中心 咖啡厅 茶馆 0% 20% 40% 60%
44% 49% 57% 63%
每年用在服装上消费，30%的家庭是12万，26%的家庭是2-3万，34%的家庭 是3-5万，5-10万的只有8%，年消费额 在10万以上的只有2%。这反映了长沙 高收入群体的一个整体消费水平状况， 大多数人的消费观念都比较理性，根据 自己的收入水平来选择。
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8%
2% 30% １—２万 ２－３万 ３－５万 ５－１０万 １０万以上
很不满意, 很不满意 , 2 % 很满意, 15% 很满意 , 15 % 还可以, 59% 还可以 , 59 %
不太满意, 24% 不太满意 , 24 %
满意的原因主要有： 满意的原因主要有：
地段好、方便、生活便利、配套齐全、物管好、安全、户型好、景观好、环境好、熟人多、可以看江景(湘 地段好、方便、生活便利、配套齐全、物管好、安全、户型好、景观好、环境好、熟人多、可以看江景( 江)。
51%
跟家人在一起 与朋友聚会、娱乐 参加商务活动 独处思考 其它
最喜欢的休闲方式——解除疲劳， 最喜欢的休闲方式——解除疲劳，修养身心是长沙人最主要的休闲目的
其它 阅读 洗脚 夜总会 睡觉 旅游 打牌 去俱乐部 运动 去KTV 听歌 泡吧 0% 10% 20% 30% 20% 20% 32% 40% 50% 60% 7% 54% 33% 36% 2% 15% 51% 7% 19%
馆63%、咖啡厅57%、老人活动中心49%、儿童娱乐 场44%。这可以看得出被访者在选择的时候依然首 先是考虑自己的需要，然后再关注老人、小孩，多 多 数人希望可以在家附近有个地方能够小坐一会， 数人希望可以在家附近有个地方能够小坐一会，与 邻居、亲朋们交流的场所 邻居、亲朋们交流的场所。娱乐性的休闲场所选择 率较低的是：酒吧34%、水压按摩房21%、桑拿房
享受工作： 享受工作：“白天办公，晚上聚会”、“董事不管事，天天高尔夫”、“上班不要太累，时间不受约
“自由自在”、“做自己喜欢的事，给家人带来幸福生活”。 本报告是严格保密的。 本题反映的是高收入人群对理想生活的一种追求和想法，其实很多人现阶段还无法实现这样的理想， 本题反映的是高收入人群对理想生活的一种追求和想法，其实很多人现阶段还无法实现这样的理想，因此 这个调查结果只作为一种辅助参考。 这个调查结果只作为一种辅助参考。
积大，对户型面积基本上要求大于140平米,三房的面积至少在130平米以上;在130平米以上 积大 面积选择就比较均衡了,这体现出消费的层次性和多样性; 要完善；能够闹中取静 要完善 闹中取静、小区环境好是最好了；空气新鲜 闹中取静 空气新鲜、希望看到水、花、草，让人放 空气新鲜 松，有回归大自然的感觉；风水很重要 风水很重要，要上风上水。 风水很重要 第一提及中最多的是买房主体60% 是自己的感受，其次就是老人了。在第一提及中最多的是买房主体60% 是自己的感受 第一提及中最多的是买房主体60%，第二提及中最多 的是老人达到58%，第三提及最多的才是小孩。
（1）交通便捷、生活便利 交通便捷、 希望景观资源丰富， （2）希望景观资源丰富，小区环境好 产品品质好， （3）产品品质好，物业管理服务到位 户型面积大， （4）户型面积大，居住舒适 （6）邻里关系和睦
长沙高端消费群体的住宅消费特征——再购房考虑的因素 长沙高端消费群体的住宅消费特征——再购房考虑的因素
40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 36% 29% 22% 16% 24% 20% 10% 8% 17% 10%
宝 姿 花 乔 花 治 欧 公子 · 阿 玛 尼
Ｇ Ｕ Ｃ 詹 Ｃ 尼 Ｉ · 范 思 哲
益 鑫 泰
金 利 来
雅 戈 尔
远 东
活”、
理想中的生活方式——放松的心态，舒适的居住环境，朋友众多， 理想中的生活方式——放松的心态，舒适的居住环境，朋友众多，热爱生活 心态放松： 心态放松：“自由、安逸、开心、无忧无虑” 居住舒适： 居住舒适：“不受限制，自由生活”、“在海边有一别墅，有一豪华邮轮”、“住在别墅里，享受生
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长沙高端人士生活特征调研分析
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闲暇时间安排情况 ——形成朋友和家人为中心的休闲娱乐圈层
51%的人在休闲的时候选择和家人在一起，42%的 人选择与朋友聚会，15%的选择参加商务活动，8% 8% 3% 的选择独处思考。结果反映了大多数人在休闲的时 15% 候追求纯粹的放松方式，但是在现实生活中，并不 能得到完全的放松和休闲，很多时候所谓的休闲还 是用来应酬、交际。应该抓住这部分人的需要，在 42% 设置小区配套的时候因该考虑多设置一些全家人能 够一起参与的休闲场所和朋友聚会的地方，这是最 受人们欢迎。
选择运动的比率是54%，选择睡觉的比 率是51%，紧随其后的是打牌、旅游、泡 吧。这些休闲方式中选择率高的都是解除 疲劳、修养调整身心的活动，反映了长沙 的高收入人群现在大多处于比较劳累、繁 忙的状态中，这与这部分人群年龄整体年 轻有关，他们都在全力打拼自己的事业。 因此，小区的环境应该尽量考虑安静，配 套设施中多一些运动型的场所。