且看万科对于养老地产的理解
看看万科是怎么研究养老地产？(附ppt干货)
看看万科是怎么研究养老地产？（附ppt干货）看看万科是怎么研究养老地产？（附ppt干货）2015-01-02 中国房地产城镇化联盟看看万科是怎么研究养老地产？（附ppt干货）来自万科的调查显示，目前已经投入运营的养老项目大多呈现“两极”分化的现象。
定位高端的，收费也非常高端，凭大部分老人的可支配收入，很难企及。
而收费能被老人接受的项目，其服务又往往达不到老人的需求。
有一些项目，收费合理，服务到位，却又往往是福利性养老机构，一床难求。
因此，能应大部分老人之需，才能有效解决中国的养老问题，已成为行业共识。
养老产业不等于养老地产与国内养老产业大多还停留在概念阶段不同，从决定做养老产业第一天起，包括万科、远洋地产、乐成等房企对于养老产业有着清晰的认识。
远洋椿萱茂项目负责人向记者表示，“传统的房地产营销从开始标榜房子本身，比如外立面、说石材、说园林、说区位等到后来标榜一种国外的生活方式，或者不是惠斯勒的纯净，就是托斯卡纳的阳光。
养老产品则不同，不仅需要解决长辈房子的问题，还需要解决长辈的日常起居、生活照料、一日三餐。
”乐成从2007年从事养老产业起，就按照市场化的商业模式来做。
“因为我们做的是养老服务产业，而不是做地产，所以我们拿地走的都是国家正规的招拍挂，而不是通过炒概念来做房地产。
”乐成养老投资总经理高峻松向媒体表示。
“养老产业不等于养老地产”。
毛大庆认为，养老地产本身就是伪命题，养老地产只是养老产业的一个载体，目前，中国养老地产的概念还很笼统，有人以为简单持有一个养老公寓或医院项目并运营就是养老地产。
作为“万科·幸福家”品牌在北京的首个试点，万科·幸福家（窦店）社区养老中心项目的模式将在以后的项目中得到复制。
毛大庆表示，“北京万科将专业护理型养老机构植根于成熟的城市生活社区，整合社区资源，提供居家、社区、机构三位一体化养老服务。
未来北京万科规划每个项目拿一幢楼做养老，在家与社区之间架起桥梁，使得老人既不脱离熟悉的生活圈子，又不脱离子女的探望和照顾，打造‘一碗汤的距离’。
走进万科随园嘉树项目 剖析养老产业运营
截 至 今年 ８月 ，万 科 养 老 业 务 已经 在 １７个 城 『ｌ 『『布 局 ， 打 造 集 全 托 、 日 照 、 居 家 、医养 结合 “四位一 体 ”的服 务 模式 ， 并且 肝发 了 ５条产 品线 。其 中 ， 随 吲嘉树 项 明分别 荣获 了杭 州市 民政 “双 品牌 一领 军 ”品牌 组 织奖 和 “２０１８ 品牌杭州 ·生活 品质总 点评年度 区块奖 ”， 并且成 为 Ｇ２０峰会 外国媒 体参观 的 唯 一社 区 。
ＣＣＲＣ全 称 为 Ｃｏｎｔｉｎｕｉｎｇ Ｃａｒｅ Ｒｅｔｉｒｅｍｅｎｔ Ｃｏｍｍｕｎｉｔｙ，它 起 源 于 美 国 教 会创办的组织 ，是一种 复合型养 老社区 。通过 为老 年人提 供 自理 、介 护、介助
夕
一 体化 的居住 设施和服务 ，使老年 人在健 康状况和 自理 能 力变化时 ，依 然可 以在熟悉 的环境 中继续居住 ，并获 得与 身体状况相对应的照料服务 。换 言之 ，ＣＣＲＣ能够 同时满 足 自理老人 、半护 理老人和全护理老人 的居 住需求和服务 需 求 ， 并 且 同 一个 老 人 随 着 年 龄 、 身体 状 况 的 变 化 ，可 能 经 历 以 上三 种 不 同阶 段 。
４、配 套 设 施 ： 护 理 院 、 保 健 室 、 图 书 室 、 舞蹈 室 、 台 球 室 、 理发厅 、放映厅等等 ，应有尽 有。
５、 兴 趣 俱 乐 部 ； 缝 纫 社 、 桥 牌 俱 乐 部 、 二 胡 俱 乐 部 、 葫 芦 丝俱乐部二 ｆ余个 ，皆为老 人们 和随同嘉树 管理 团队共同成立 。
对我国养老地产的了解与思考
对我国养老地产的了解与思考在阅读了一些介绍我国养老地产现状的文章后，对养老地产以及养老地产在我国的现状有了基本的了解，于是做了一些总结，并针对这些知识总结做了一些相关的思考。
标签：养老地产;了解;思考到目前为止我国已经进入老龄化社会，并且随着4-2-1家庭增多，预计到21世纪中叶，我国的老年人口将达到4.37亿，将占总人口数的30%，这就意味着对养老将成为我国社会发展的一大重要任务，而养老地产也将成为我国的一大房地产市场。
近几年来，随着一些政府养老政策的出台，国内各大房地产商如万科、保利等在养老地产方面都有了新动向。
但由于养老地产刚刚在国内兴起，许多政策制度、管理经营方式等都十分不完善，养老地产当前在国内的发展遇到了一些困境与滞碍。
1、养老地产的相关政府政策近几年来，国家有关养老地产的政策相对于老龄化社会的需求、国内养老地产发展的趋势已经处于滞后状态，也就是说政策跟不上市场，导致了养老地产发展受阻。
首先，政策的不健全是在养老用地规划方面。
在当前的土地供应计划中，尚无養老用地与计划。
“两会”期间，针对我国土地资源紧张、养老服务薄弱的现状，不少代表提出要完善社区建设规划，将养老服务设施建设纳入城市建设和土地利用规划，并将养老用地作为单独的类别，在土地价格、税费等方面给予优惠。
但事实上很多大城市都是“雷声大，雨点小”，并没有实际的相关土地政策出台以保障养老用地。
由于养老地产的开发商在拿到土地时，土地市场并没有明确规定有养老地产用地性质，开发商无法获得划拨土地，就只能通过“招拍挂”等方式以和市场中的居住用地、商业用地、医疗用地等看齐的价格得到土地。
因此养老地产的前期土地成本就很高，而养老地产的回报周期长，开发商短期内无法拿到收益，这样，对前期资金的高要求、高压力就将许多开发商拒之门外。
其实一些地方政府也开始尝试采取配建、改建等方式发展养老地产。
其次，在养老地产的兴起、发展过程中，政府政策还应该起到示范、引导性作用。
万科集团对养老地产的研发成果(最新设计尺度与要点)
【万科研发】万科集团对养老地产的研发成果（最新设计尺度与要点）房地产经理人联盟1。
养老地产建筑设计的特点空间布局体现老年人自立性、健康性、安全性.设备与设施按老年人的人体尺度和心理、生理特点进行设计。
体现适用性，兼顾老人与照顾者的使用要求，空间具可改造性。
2.养老地产公共空间的设计要点住宅的坡道无障碍设计要点在有台阶的地方应设置坡度平缓的台阶和斜面，标准见下表。
在坡道的起点及终点,应留有深度不小于1。
50m的轮椅缓冲地带。
坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全档台。
3。
单元入口公共空间设计•设置斜坡引道有台阶时应设置斜坡，斜坡的宽度应为轮椅可通行的宽度，斜面坡度应平缓。
•设置扶手楼梯和斜坡应设置连续式扶手，扶手应安装牢固，同时还应注意扶手的手感和耐久性。
•设置房檐出入口及斜坡上方宜设置房檐•铺设防滑地面材料地面铺设应平坦，不应出现积水现象，使用浸水也防滑的地面材料。
设置排水沟时,应配水沟盖，水沟盖不应妨碍轮椅乘坐人的通行.•坡度平缓的台阶踏步踢面高不宜大于120mm，踏面宽不应小于380mm3。
楼厅和电梯的设计要点•电梯内部设置轿厢壁上离地0。
9m和0.75m处有扶手设置；正对电梯轿厢门的壁上悬挂倾斜的镜面.电梯按钮操作盘设在适合乘轮椅者使用的高度，且两侧都可进行操作。
电梯开门时间较长,且门口装有光电管装置，防止夹伤。
•设置信箱和留言板设置位置不应妨碍通行,使用高度要方便所有用户.•设置电梯超过3层要配备电梯。
电梯尺寸要适应担架的长度。
电梯与楼面无高差.电梯最小尺度1400mm（w）X1350mm（D）•设置休息椅可设置椅子，方便等候电梯时,可以坐下休息或放置行李。
•方便的出入口宽度要确保轮椅可以通过,门宽大于等于800mm，出入口不设置台阶，宜选用推拉门、自动门。
•地面铺设防滑材料地面铺设浸水后也防滑的材料，地砖之间的缝隙不应过宽。
•留足轮椅可转身的空间4.公用走廊设计要点•走廊宽度设置考虑轮椅和行人并行通过，因此宽度不应小于1.2m.•设置连续扶手在0。
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来
从随园嘉树的成功实践看万科如何赢得养老产业的未来•2015年04月28日•来源：中国房地产报中房报记者李克纯杭州报道4月18日下午，杭州良渚文化村随园嘉树养老公寓活动区，莫扎特《小夜曲》优雅古典的调子在空中充盈，跳动的音符让这个下午活了。
马教授、其他弹奏者以及台下听众都沉浸在了这场古典音乐会之中。
来自复旦大学的马教授等高知人士是随园嘉树养老公寓最早的购买者与住户,他们希望晚年生活可以在这里度过。
2011年，浙江万科南都房地产有限公司（以下简称“杭州万科”）正式开启了良渚文化村随园嘉树养老项目建设。
这是一个畅导“邻里式”养老的项目.出自《周礼·地官司徒第二》的“五家为邻，五邻为里",浓缩了中华民族聚合文化的世代传承——“邻里”，其内涵在于对长者原来社会关系的保护和重构，延续长者原有的生活。
经过3年多时间的打磨，如今其已初长成，接受了市场的检验并开始承载老人们的晚年生活.长期以来，对于养老产业，万科集团一直是主动尝试，其从2010年就已在养老产业方面进行了试水,目前涉及的项目分布在北京、上海、青岛、成都以及杭州.从目前的试水情况来看，万科集团的养老项目如同市场上其他项目一样，暂未形成成熟模式。
不过,在万科集团内部,随园嘉树是带有战略试点标签的项目，它是万科集团目前养老产业布局中产品线最丰富、运营模式清晰、运营管理团队最成熟的项目.万科集团对于它或许还有更大的期待。
3月份的2014年业绩发布会上，万科表示未来10年除了住宅仍是第一业务外,产业地产、养老地产、度假地产等新业务将成为其重点拓展领域.“老业务、新业务各占一半，并驾齐驱.”万科深知自己的难处，拿地、建房子的发展模式已无法再给它带来更大的辉煌，它需要新业务支撑。
杭州万科一直在探索与思考养老产业的发展，在随园嘉树项目的操作过程中,已成功实践了“使用权转让+服务费”和“长期租赁+服务费”的商业模式，实现了养老地产资产端的盈利,也保证了后期运营的可持续性。
万科养老的发展战略
万科养老的发展战略万科养老的“颐年乐章”——深耕战略与创新实践在当今社会老龄化趋势日益凸显的大背景下，万科养老犹如一位深思熟虑的战略家，以其独特的发展视角和人文关怀，奏响了一曲充满活力与温度的“颐年乐章”。
他们以"以人为本，服务为先"为核心理念，不断探索并践行着养老服务的新模式，力求在养老产业这片蓝海中绘制出一幅别开生面的画卷。
首先，万科养老发展战略的一大亮点就是其前瞻性布局。
如同围棋高手落子布局，万科养老着眼于未来，早早便将养老业务纳入集团多元化发展的棋局之中。
他们秉承"未雨绸缪"的原则，精心打造涵盖居家养老、社区养老和机构养老的“三位一体”服务体系，让不同需求的老年人都能找到适合自己的晚年生活方式，实现了养老生态的全方位覆盖。
其次，万科养老在实践中不断追求卓越与创新。
他们不仅注重硬件设施的建设，更关注软性服务的提升，力图通过科技赋能，实现养老服务的智能化、个性化。
比如，引入AI技术助力健康管理，运用大数据分析满足老人个性化需求，这正是万科养老“匠心独运”的体现，使养老服务由“量变”走向“质变”，真正实现了“老有所养，老有所乐”。
再者，万科养老倡导的是一种情感交融的生活方式，他们将人性化服务融入到每一个细微之处，让每一位入住的老人都能感受到如家一般的温暖。
“情深深雨蒙蒙，吾心安处是吾乡”，万科养老致力于构建一个充满亲情、友情、邻里情的大家庭，这种温馨的人际关系网络，无疑是万科养老战略中的点睛之笔。
然而，路漫漫其修远兮，万科养老在持续前行的路上并未停下脚步。
他们在积极借鉴国际先进经验的同时，也立足本土文化，尝试融合东西方养老理念，寻求最适合中国国情的养老解决方案，展现出一种“海纳百川，有容乃大”的气魄和格局。
总而言之，万科养老凭借其独特的发展战略和创新实践，在国内养老行业中走出了一条既符合时代潮流又充满人本关怀的道路。
从长远来看，万科养老必将在中国养老事业的宏伟蓝图上留下浓墨重彩的一笔，让我们共同期待这一“颐年乐章”的华美绽放！而这一切，无疑都源于万科养老那份对社会责任的坚守和对未来愿景的执着追求，让人不禁为之点赞：“万科养老，好样的！”。
养老地产解析
在这四个功能分区中规 划建设十个养生主题酒 店以及养生主题会所。
国内案例
分析： （1）、从国内养老地产发展的现状来看，北京和上海是养老地产项目较 为集中的城市，与依据市场规模指标和支付能力指标进行的判断较为一致， 另外，与其城市人口的素质和消费观念也有较大的关系。 （2）、有着独特自然资源条件的城市如三亚，亦是养老地产项目主要选 址区域，由于气候原因，海南是异地养老模式中候鸟式度假养老的主要区 域。 （3）、养老地产的外延扩大，多为复合型产品，养老与养生的结合，养 老与度假的结合，扩大产品覆盖的客户群体，增加产品服务的宽度和深度。 （4）、项目选址对自然资源条件如温泉、水系（海洋、江、湖等）、森 林、山体等要求较高。 （5）、国内的养老地产尚处于养老地产的初级阶段，产品模式处于试水 阶段，消费心理抗性较大。 （6）、产品金融化，与银行、保险产品的结合，如倒按揭。
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
泰康CCRC社区组 团
在规划区靠近国道和外 围道路地块，布局二类 居住用地，结合自然养 生理念，形成外围中密 度高档居住区
滨水养生公寓组团
围绕大龙江塘周边布局 滨水旅游度假一类居住 用地，星城滨水的内层 低密度高档休闲养生度
假生区态和文一化类主居题住区公园 走廊
万科-万科养老模式-21页(2)
中国邻里式养老的领跑者
②
③
④
小
社
社
型
区
区
养
养
共
老
老
生
公
服
式
寓
务
养
中
老
心
住
宅
⑥ 养老培训
⑦ 养老社区运营
④ 北宸之光养老公寓 （社区共生式养老住宅）
⑤
专
业
护
理
机
构
⑤ 随园护理院
（专业护理机构）
⑥ 随园长者服务培训学院 （养老培训）
随园嘉树：万科领创长者乐园
位于杭州·良渚文化村项目核心区，总用地面积约6.3万㎡，容积率1.0，规划615户养生住品 配套4500㎡“随园会”及120床护理院
业主生日会
五禽戏带教
健康量测
餐厅就餐
养老大学绿植养护分享课
出游活动
业主语录：
虽未曾入住，万科给随园嘉树业主组织的各式活动真丰富多彩，刚从海南回来的老爸老妈忙得不亦乐 乎，错过了上月的西塘游，不放过上周的健康养生活动，又报名参加下周的盆景园游览活动……
随园嘉树的邻里之道 社区
规划
团队
邻里
配套
服务
产品
• 移动互联会为服务者和被服务者 提供一个桥梁，对传统服务带来 冲击
垄断资源逐渐开放，分布式服务形态出现 在移动互联方面建立服务优势的公司会胜出
万科的基因优势
社区
事业合伙人
“三好”价值观 基层创新
壹 大道当然——万科对中国养老产业的认知 贰 精细致远——杭州万科邻里式养老的实践
邻里式养老：万科的养老价值观
中国养老的成功范式将诞生于社区
长者不愿意离开社区
(原创精品)万科养老地产发展模式研究含案例
健康公寓
医疗设施
（养老服务配套）
• 浙一院良渚门诊部：约2000平，设全科，满足老年人常规慢 性病的治疗和取药，已开通省、市、及余杭区医保；
• 颐养中心：共60户，为80岁以上健康老人提供日常生活照料。
物业类型 健康公寓 金十字养身休闲区 颐养中心
总计
建筑面积（㎡） 58937
约4500（不计容） 4571 63853
占比 93% — 7% 100%
文化娱乐设施
• 金十字养身休闲区：集中提供文娱、学习、商业等养老功 能，包括老年大学、阳光阅览室、景观餐厅、棋牌室等。
生活休闲配套
• 位于良渚文化村内，共享成熟的社区配套，包括良渚博物馆、 玉鸟流苏商业街、白鹭湾公园等。
养老地 产案例：万科随园嘉树 嘚嘚
“租售并举”的盈利模式，实现养老地 产投资端的快速回现，也保证后期运营收入的可持续性 嘚嘚
产品定位 用户画像 规模特征 功能分区
品牌
日间照料、短期托付
社区居家老人，80-90岁老人占70% 建筑面积800-3000m2，50张床位左右
多功能厅、餐厅、阅览室、午休区、公共浴 室、洗衣房；起居室、1~4人间
幸福家、智汇坊、橡树汇、随园之家
康复+养老的长者全托中心
60岁以上半护理、全护理及术后康复的老人 建筑面积5千-2万m2，100-300张床位
2020
万科养老地产发展研究 嘚嘚 Vanke Industrial Real Estate Research
二、养老地嘚嘚产典型案例 —— 万科
万科养老地 产发展概况 嘚嘚
“万科要做的是‘养老服务’，而不是地 产，用地 产的方式做养老服务是错上加错，
嘚嘚
嘚嘚
万科养老型房地产营销策略研究
万科养老型房地产营销策略研究1. 引言1.1 研究背景从省级到国家级的数字经济产业园项目助推了吉林数字经济产业园的快速发展。
数字经济产业园的建设意味着吉林将建立现代数字经济体系，推动数字经济在吉林的持续发展。
数字经济产业园将成为吉林数字经济发展的重要载体和支撑平台，加快数字经济由跟风跟进转向引领创新，加快践行创新引领、开放崛起、智慧发展、生态和谐的数字新经济发展理念和路径。
为了进一步推动数字经济产业园建设，打造新的发展引擎，吉林省有序启动了一批数字经济产业园项目，不断完善园区内部运行方案、推动项目建设，更有效地促进数字经济产业园建设。
1.2 研究意义养老型房地产是一个具有巨大市场潜力的新兴领域，随着我国人口老龄化趋势的加剧，养老型房地产的需求也日益增长。
万科作为中国领先的房地产开发商之一，其涉足养老型房地产领域具有重要的现实意义和战略意义。
研究万科养老型房地产营销策略的意义主要体现在以下几个方面：研究万科养老型房地产营销策略有助于深入了解养老型房地产市场的发展趋势和特点，为万科养老型房地产项目的规划和推广提供参考和指导。
通过研究万科养老型房地产营销策略，可以揭示出在市场营销过程中可能存在的问题和挑战，有助于优化和改进营销策略，提升市场竞争力。
通过对万科养老型房地产营销策略的研究，可以为其他房地产开发企业提供借鉴和启示，推动养老型房地产市场的健康发展，促进我国养老产业的发展进步。
对万科养老型房地产营销策略进行研究具有重要的理论和实践意义。
1.3 研究方法研究方法是本文研究的关键环节，为了深入探讨万科养老型房地产营销策略的实施情况，我们采取了多种研究方法。
我们通过文献资料研究的方式，搜集了关于养老型房地产市场、营销策略和相关案例的资料，从中获取相关理论知识和实践经验。
我们进行了实地调研，深入了解万科养老型房地产项目的推广情况，观察并记录了市场营销策略的实际运作情况。
我们还采用了访谈和问卷调查的方式，与万科相关人员和目标客群进行交流，了解他们对养老型房地产营销策略的看法和需求，为营销策略的制定提供参考。
万科养老产品的探索与实践
万科养老产品的探索与实践作者：王垚来源：《中国房地产·市场版》2016年第10期一、万科做养老的经历万科对于养老地产的研究差不多有8年的时间了，第一个项目对外营业是杭州的随园嘉树项目。
现在在集团内已经完成了3+N的产品标准，在6个城市有布局，另外在10个城市有积极的准备。
万科的客户可以分为四类：活跃长者、自理长者、半自理长者和全护理长者。
分成四类客户。
从产品线上来讲，万科有3+N的产品线，三个产品线在全国各地都陆续开业，分别是城市护理型全托中心、社区嵌入中心和持续照料退休社区（即CCRC）。
万科在每一个城市做养老是一线驱动，但是在集团层面，却有养老事业合伙人的平台，一个能力中心。
能力中心主要是针对运营、培训，以及产品标准化。
平台包括资本的平台，有一个事业合伙人的平台，以及在养老产业链相关资源，比如医疗、护理、文化、娱乐等产业链的拓展。
二、养老机构投资开发和运营的九个核心指标养老机构提供开发和运营应具有以下九个核心指标。
第一，建筑规模，总面积应该在5000-10000平方米。
第二，公共区域占比面积，应该小于55%。
第三，床均建筑面积是40平方米。
第四，老人构成比例应该是活跃型、半护理型和全护理型各占1/3。
第五，护理能力应该是1：4-1：5左右，如果把整个机构的员工加上的话，差不多是1：2的标准。
第六，单方成本控制在8000元左右/平方米。
第七，运营收支平衡点，有运营的若干机构入住率达到75%左右达到收支平衡。
第八，EBIDTA是基于建立投资标准，希望控制在5%以上。
第九，对于客户来说，养老机构的定位还是服务于普通大众，所以人均月床位费在6000-10000元左右，并不是很高端的。
这样的标准可以保证我们的服务品质，包括床位费和护理费。
三、养老机构投资开发和运营的九个服务模块养老产品需要有九个模块，包括户外标准、建筑的立面、公共区域、医疗康复和公共活动、日间照料等。
公共区域就是养老机构核心的部分，其实跟住宅比起来，公共区域占比是非常大的，所以我们花了很多精力研究，如何把占比将近50%的区域做得更好。
万科养老型房地产营销策略研究
万科养老型房地产营销策略研究
随着人口老龄化趋势的不断加剧，养老型房地产市场有着更为广阔的发展空间。
万科
作为中国房地产业的龙头企业，也在积极探索养老型房地产市场，并不断推出创新的营销
策略，以获得更多市场份额。
本文就对万科养老型房地产营销策略进行研究和探讨。
一、定位精准，产品多元化
万科养老型房地产的主要目标人群是老年人，因此，在产品定位上，其注重保证产品
的实用性和舒适性。
而又为了满足不同消费者的高品质生活需求，万科又推出了各种面向
不同年龄段和不同需求的养老型房地产产品，包括养老社区、养老公寓、幸福院等多种类
型供选择，满足了不同老年人的多重需求。
二、创新营销模式，满足老年人需求
万科养老型房地产的营销模式也是十分创新的。
万科推出的养老社区主打服务和管理，除了房屋出售外，还提供了配套医疗、文化等服务，让居民享受量身定制的高品质晚年生活。
为了满足老年人的托老、看护需求，万科还开设了一家“万科之家”托老机构，打造
健康生活小区。
三、营销底气，品牌效应明显
从品牌效应角度看，万科作为中国房地产十大品牌之一，其品牌实力毋庸置疑。
针对
养老型房地产市场，积极探索推广方式，借助品牌与营销双重优势，万科在养老型房地产
市场颇具优势。
总之，万科养老型房地产营销策略的成功秘诀在于定位精准，产品多元化，创新营销
模式满足老年人需求和品牌效应。
在未来的市场竞争中，相信万科将继续保持领先地位，
赢取市场的更多份额。
为什么开发商对养老地产“又爱又恨”
为什么开发商对养老地产“又爱又恨”？发布者：admin 来源：中国养老地产网发布时间：2015-01-22 字体：小中大核心提示：“这也就是为什么知道养老地产既难做又微利，各企业还要进入的原因。
”郝荣福言道，“随着社会结构的改变，养老地产不仅仅解决老人居住问题，还是一个涉及面很广的综合性产业，资本在看到这个趋势后需要一个提前酝酿和布局。
距离天安门约一个半小时车程的房山区窦店镇，万科幸福汇社区内，一座砖红色的8层小楼墙体上，“万科·幸福家社区养老中心”几个大字格外引人注目。
这就是北京万科酝酿了4年的养老服务项目，10月23日刚刚正式开业运营。
与一般传统的养老结构相比，总建筑面积1.6万平方米的万科·幸福家，处处以“家”的模式来打造。
典雅的色彩，“小清新”的居室设计，房间面积在60到80平方米，均是套间，内有卫生间、客厅、厨房、洗衣房等；每个套间有两到三张床不等，房间每个角落都充满适老元素设计，细节十分贴心，如紧急呼叫系统、应急灯、防滑的地面、墙把手等等。
此外，万科·幸福家还在一楼设置了接待中心，2层设置了活动中心，其中包括露台、茶水吧、休闲区、按摩室、浴室、器材室等，丰富老人日常生活。
而3-5层是自理老人居住区；6、7两层是非自理老人居住区。
万科北京区域首席执行官，北京公司董事长毛大庆表示，万科·幸福家有三大核心点：专业的护理能力；存在于社区内；整合社区配套资源。
因此“我们还没宣传，就有70多位老人住进来了。
我想这个项目会很快住满的。
”其实，万科早在四年前就已进入养老行业进行探索。
同众多涌入这个领域的企业一样，养老产业对于他们来讲，既是一个巨大的市场缺口，同时也是一个市场盲点，目前尚没有成熟的养老商业模式，因此无论是地产企业还是金融机构，都是在没有先例的情况下进行探索。
一碗汤的距离与目前养老产品市场主流的“销售房屋产权、会员制、租赁制”经营模式不同，万科·幸福家目前采取的是签约服务的形式，一年、半年或者月租，未来也有可能考虑使用会员制的发展模式。
关于养老地产的一点认识
关于养老地产的一点认识第一篇：关于养老地产的一点认识远景设计研究院随着我国人口老龄化问题地日趋严重，养老地产既是我国养老保障体系的重要组成部分之一,也是房地产企业当前转型和追求可持续发展而进行市场细分的结果。
养老地产是房地产业和养老产业整合的产物，针对目标客户为老年人群体，打造适宜老年人晚年生活的住宅服务综合性产品。
只有具有完善配套设施的老年住宅才能被称为老年地产，如医疗康复中心、老年活动中心、商业购物中心等。
1、养老地产的定义：对于养老地产的概念界定，现在业界尚无明确地界定。
根据住宅地产、商业地产、旅游地产的概念，不难看出养老地产是用以养老的地产。
远景设计研究院所坚持的设计核心在于适合老龄化人口。
设计内容包含了日常起居、餐饮服务、文体活动、医疗、护理、康复等一系列适合老年人的服务。
2、催生养老地产的因素：（1）人口老龄化日益严峻，目前70岁以上的老人，这部分人群出生在19世纪40年代左右，膝下三五个儿女，所以尚能由健康退休的儿女在家照料。
根据人口普查显示，当现在的壮年人口，这部分人群出生在19世纪60、70年代，多为三到五兄妹，但是他们的孩子都是独生子女计划生育政策间出生，当他们步入老年以后，人口老龄化将会达到一个峰值，预计时间为2020年左右。
（2）随着城乡空巢家庭剧增，青壮年都外出打工，留下孤独的老年人，我们把这种现象叫做空巢期。
空巢的老人一旦有配偶去世，则整个家庭进入鳏寡期。
空巢期与鳏寡期对老年人来说是生活中容易发生困难的两个重要阶段。
3、与普通住宅同异性分析：（1）住宅元素的不可或缺性本文由：远景设计研究院整理提供因为住宅地产和养老地产都是设计出来供人居住的建筑，所以他们都具有居住的要素。
动静分区要合理，符合起居要求；流线布置也要合理，尽量让访客和家里人的流线不交叉；符合日照、天然采光、自然通风。
（2）消费群体的专一性住宅地产适用于所有人群，而养老地产只为60及其以上的老人服务。
（3）建筑设计的特殊性住宅楼、活动楼、用餐楼、医护楼、配套设施、交通路线等均需要符合老年人的生理和心理特征。
专业浅析养老地产
养老地产浅析作者：张津铭铭说2020.1.9养老地产是以养老为主题，地产为载体，适老化设计为标准，服务为核心价值的新兴地产形式。
是指开发出适宜老年人居住、符合老年人心理及生理特点并满足老年人社会活动需求，为老年人健康提供基础设施保障的老年住宅产品。
一、养老住宅和传统住宅的区别1、目的不同。
2、销售的对象不同。
3、建设特点不同。
4、运营服务不同等。
二、养老地产的发展趋势1、规模化。
2、郊区化。
3、科技化：科技养老，智慧养老。
4、建筑多样化。
5、功能丰富化。
6、社区服务专业化。
三、养老地产开发的机遇与风险1、机遇：（1）、社会老龄化趋势。
（2）、养老观念的转变和消费水平的提高。
对美好生活的需求……（3）、家庭养老压力。
（4）、政策扶持。
（5）、市场的需求。
2、存在的风险：（1）、政策优惠未落地。
（2）、投资额高，回收期长，投资收益风险。
（3）、后期物业管理要求高。
四、国外养老地产开发模式借鉴1、·养老地产发展随老龄化程度的加剧，从传统养老院、老年公寓到老年社区。
2、2020年之后我国有可能进入市场快速发展期。
3、建立分级分类的养老模式体系。
4、充分考虑老年人全方位（精神和生活）需求，配套设施要充分。
5、把握养老普通化、社区化的趋势。
五、国内养老地产开发模式借鉴1、居家养老地产：北京万科幸福汇等。
2、大型综合养老社区：上海亲和源项目等。
3、医养结合型：泰康之家-燕园、燕达国际健康城项目、三亚海棠湾国际养生社区等。
六、保险资金投资养老地产优势分析保险集团（中国人寿、平安、泰康、合众等）资金量大，成本低，拥有大量老年客户资源。
结合养老金融产品（例如国寿嘉年），养老产业与保险具协同效应（举例如泰康的幸福有约综合养老计划）有助于延伸与扩大寿险产业链条并将保险产品与养老社区相衔接：向上衔接医疗保险、护理保险和养生保险等产品。
向下带动老年医学，护理服务等产业，扩展行业链条。
同时保险业投资养老地产也是对社会保障体系的重要补充，有利于地方发展、改善民生。
养老地产前景
养老地产前景养老地产指的是专门为老年人提供住宅、养老服务和便利设施的房地产项目。
随着我国老龄化人口的不断增加，养老地产业务逐渐兴起，并且展现出良好的发展前景。
首先，养老地产具有广阔的市场需求。
据统计，我国60岁以上老年人口已超过2.6亿，而且这个数字还在不断增长。
随着医疗技术的不断进步和人们生活水平的提高，预计老年人口将会继续增加。
而老年人的养老需求主要集中在安全舒适的居住环境、便利的医疗和健康服务以及社交和休闲娱乐等方面。
因此，养老地产的市场需求十分广阔。
其次，养老地产发展有利于改善老年人的生活品质。
随着老年人口的增加，传统的养老方式已经远远不能满足老年人的需求。
传统的家庭养老模式存在诸多问题，例如居住环境不安全不便利、医疗和护理服务不完善等。
而养老地产项目出现后，不仅可以提供更好的居住环境和医疗护理支持，还可以提供各类社交和娱乐设施，可以为老年人提供更加便利和幸福的生活。
再次，养老地产有助于推动经济发展。
养老地产项目的建设需要大量的投资和人力资源，可以带动相关产业的发展。
养老地产项目包括房地产建设、医疗护理服务、物业管理等多个领域，涉及到的产业链条较长，可以带动相关行业的发展，提高就业率和经济增长率。
同时，养老地产项目的兴起也可以带动一系列配套设施的发展，例如商业设施、交通基础设施等，从而进一步推动经济发展。
最后，养老地产的发展还可以促进城乡一体化发展。
我国老年人口主要集中在农村地区，而农村地区的老年人面临着更加艰难的养老环境和条件。
养老地产项目的兴起可以解决老年人住房和养老服务的需求，促进城乡一体化发展，提高农村地区的养老水平和福利待遇。
这对于促进城乡发展平衡、推进农村振兴具有重要意义。
总的来说，养老地产业务具有广阔的市场需求，发展前景良好。
养老地产的发展不仅可以满足老年人的养老需求，提高生活品质，还可以推动经济发展，促进城乡一体化发展。
因此，在政府的支持和引导下，养老地产业务有望成为一个新的增长点，为社会发展和老年人的福祉做出贡献。
养老地产发展现状及未来趋势
养老地产发展现状及未来趋势1. 养老地产发展现状现今社会，随着人口老龄化程度的不断加深，养老问题成为了社会关注的热点。
养老地产作为一个新兴的行业，也日益受到广大投资者的关注和重视。
1.1 养老地产的定义和特点养老地产是指为老年人提供养老服务和住宅的地产项目。
与传统的住宅项目相比，养老地产具有以下几个特点： - 高品质的居住环境：养老地产项目注重环境的优美和舒适，为老年人提供良好的居住环境。
- 丰富的养老服务：养老地产不仅提供住宅，还配有完善的养老服务设施，如医疗保健、康养中心、健身设施等，满足老年人的各种生活需求。
- 温馨的社区氛围：养老地产着重打造社区氛围，通过组织丰富多彩的社交活动，为老年人提供交流和互助的平台。
1.2 养老地产市场现状目前，我国养老地产市场发展迅猛。
随着政府鼓励和支持养老事业的不断加大投资力度，养老地产行业逐渐形成了一种新的投资热点。
1.2.1 投资规模不断扩大根据统计数据显示，近年来，养老地产行业的投资规模呈现逐年增长的态势。
各地纷纷推动养老地产项目的建设，吸引了大量的资金投入。
1.2.2 项目类型多样化养老地产项目的类型也越来越多样化。
除了传统的养老院、福利院之外，现如今还出现了以健康养生为主题的养老地产项目，吸引了越来越多的老年人关注和选择。
1.2.3 市场竞争激烈随着养老地产市场的火爆，竞争也越发激烈。
众多开发商纷纷进入养老地产市场，为了争夺市场份额，他们不仅在项目建设上下功夫，还不断提升服务质量，增加项目的附加值。
2. 养老地产未来趋势养老地产行业充满了巨大的发展空间和潜力。
未来，随着人口老龄化的进一步加深，养老地产市场将迎来更多的机遇和挑战。
2.1 创新养老地产项目类型未来的养老地产项目不再只是传统意义上的养老院或福利院，而是更加注重老年人的个性化需求。
创新的养老地产类型将涉及到居住、服务、健康养生等多个领域，满足老年人多样化的需求。
2.2 引入科技和互联网元素随着科技的不断发展，养老地产行业也将不断引入科技和互联网元素，提升养老服务的品质和效率。
养老地产内涵及模式探讨
养老地产内涵及模式探讨何为养老地产？你会用怎样一个词来代替它？陈首春：我个人认为纠结于措词意义不是很大。
养老地产是养老产业中非常重要的硬件组成，养老地产主要是由传统意义上的房地产开发商转型来进行开发建设的，由于其房地产开发的本质属性，追求投资回报效率是其最大特质。
而养老产业由于运营服务的本质属性，持有及通过长期稳定经营获得收益是本质属性。
因此，由于养老产业与养老地产在运营及盈利模式方面的差异，我更关注的是，二者在对于现金流的管理时是否能够有效结合。
傅旻：我认为应该弄清楚养老地产卖的是什么，不是地产，而是服务。
因此，我更愿意用“养老住宅项目”这个词语，它是养老服务的载体。
老人需要一个居所，无论这个居所是老年公寓还是住宅，这个居所的设计必须能满足老人身心的需求，但更重要的在于它要给老人提供服务，无论是日间照料还是上门照护等老龄化社会中出现的服务类型。
中国房地产报：陈院长提到养老地产现金流管理的问题，现在，一些养老地产项目正是通过销售快速回笼资金，可以说这是保证现金流稳定健康的途径之一。
但也因此，被认为是“以养老之名行开发之实”，你如何看？陈首春：我认为，健康有效的现金流筹划以及积极有效的退出机制，是传统房地产开发商是否能够实质地进入养老地产开发领域的关键。
养老地产开发商能够实现销售回款并有效退出的模式，我个人归纳了四种：一是完成项目并进入良好运营阶段后，整体打包出售给社保、保险等追求低风险低收益的金融机构持有；二是部分出售房产产权，用于平衡资金；三是会员卡模式；四是集合股权模式。
中国房地产报：你长期在美国工作和生活，对美国老年住宅的情况极为了解，我想知道美国有没有养老地产的概念。
傅旻：美国不说养老地产或者养老住宅，而是用“老年住宅”这个词。
美国的老年住宅分为两大类，一是面向低收入群体的，一般是由政府补贴或是由非营利机构在做，但是运营管理一般由民营机构而非政府负责。
入住的老人要有收入等方面的考量，入住后由保险公司买单，类似于中国带福利性质的养老院。
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中国养老的成功范式将诞生于社区
长者不愿意离开社区
76%
愿意在熟人社区中终老
养老的驱动因素是身体肌能的衰退
65%
不愿意和子女住在一起
0%
50%
100%
150%
中国式养老的核心是维系长者的社会关系 延续长者熟悉的社区生活方式
服务的集约性将成为未来养老的核心优势
中国人口总抚养比变化及预测 单位：％
-6%
社区：依附十年成熟社区——良渚文化村
良渚文化村
占地10000余亩，在保留5000余亩原 生态自然山地资源的基础上，打造 一个容纳3-4万人口的低密度、低容 积率的田园居住小镇。 这里的山水环境优美，与市中心的 距离又恰到好处，2010年10月被评 为国家AAAA级旅游景区。被称为 “一个梦想居住的小镇”。
15000000
10000000
5000000
0
1930
1935
1940
1945
青铜时代 （2010-2020）
豪华的资产; 相对节约的服务
19ห้องสมุดไป่ตู้0
1955
1960
白银时代 （2020-2035）
理性的资产； 更加合理的服务
1965
1970
1975
黄金时代 （2035-2050）
豪华的资产； 更个性、尊享的服务
收获真实需求的养老客户
购买者：
• 五十岁左右 • 高财富实力 • 70%子女购买 • 家庭决策，3次以上来访
入住者：
• 七十五岁左右 • 高知人群，较高退休收入 • 与子女分居 • 生活基本自理，但需要关注
2014年底100%入住
子女居住在良渚文化村
与亲友一起购买
子女在国外，出售原有房产
邻里服务的实践和良好反馈
-4%
46.5
40.5 36.7
+16%
53.0
• 2013年中国人口总抚养比将达最低值，中国 人口红利从“黄金时代”向“青铜时代”转 变，抚养比由11%上升至15%，服务人员会越 来越稀缺。
• 类似于日本、美国，未来中国回归到一个更 加公平的社会，劳动产能将从差异化向趋同 化转变，单个服务人员的成本会越来越高。
1
中国传统社会守望相助、和睦相处的居住关系
2
长者原有生活的延续
邻里内涵
3
老友般的邻里情谊
4
“人人为我，我为人人”的参与和分享
5
每天都充满期待的社区生活
6
基于社区的创新养老模式
杭州万科的养老业务格局
重点介绍
① 随园嘉树 （大型养老社区）
①
大
型
养
老
社
② 嘉木养生公寓
区
（小型养老公寓）
③ 里仁日间照护中心 （社区养老服务中心）
中国邻里式养老的领跑者
②
③
④
小
社
社
型
区
区
养
养
共
老
老
生
公
服
式
寓
务
养
中
老
心
住
宅
⑥ 养老培训
⑦ 养老社区运营
④ 北宸之光养老公寓 （社区共生式养老住宅）
⑤
专
业
护
理
机
构
⑤ 随园护理院
（专业护理机构）
⑥ 随园长者服务培训学院 （养老培训）
随园嘉树：万科领创长者乐园
位于杭州·良渚文化村项目核心区，总用地面积约6.3万㎡，容积率1.0，规划615户养生住品 配套4500㎡“随园会”及120床护理院
随园嘉树
位于整个良渚文化村里处于最中心 的位置，坐享成熟商业配套，拥有 优美环境的同时又拥有便捷的生活 配套。
随园嘉树
医疗： 浙医门诊
生活： 玉鸟流苏商业街区、 新街坊、七贤汇
出行： 公交总站、地铁
餐饮： 良渚食街（村民食堂）、 知味观、江南驿
规划： 完整的持续性照料——从入住即可无忧
随园护理院
浙一门诊部
• 四本上岗证 • 一百个学分
团队：自建服务团队及培训体系
打通招聘渠道
建立培训基地
上岗实践基地
随园长者服务培训学院
配套：4500㎡随园会——基于邻里服务的配套载体
景观餐厅
老年大学
棋牌室
健康管理中心
阅览室
利用多种空间创造交流、参与、分享的邻里文化
影音室
产品：四十余项适老性能研究创新
服务：以邻里为内核养老服务体系
“邻”距离服务体系
情感交流
入户家访
特色服务标准
• 十二张微笑的脸 • 七十度的饭菜 • 一胳膊的服务距离 • 七种颜色的抹布 • 两双常备的鞋 • 一张全能的卡 • 五十二份健康档案 • 三级入住评估
1998
2003
2008
2035
稀缺的服务人员，持续上升的劳动成本 服务和管理的集约，将是建立养老核心优势的关键
移动互联会在未来给养老产业带来巨大冲击
咨询公司
保险公司 投资公司
政府机构
健康管理 公司
医院
养老社区
老年产品 公司
老年教学
康复机构 餐饮公司
• 医疗和教育等过去垄断的资源， 在移动互联时代会打开，分布式 服务形态会出现
万科——未来中国养老模式的创新者
浙江万科南都房地产有限公司总经理 刘肖
壹 大道当然——万科对中国养老产业的认知 贰 精细致远——杭州万科邻里式养老的实践
养老产业在中国仍处于“青铜时代”
30000000
中国1930-1975年出生人口数
25000000 20000000
70% 高净值人群 目前处于40-60岁阶段
业主生日会
五禽戏带教
健康量测
餐厅就餐
养老大学绿植养护分享课
出游活动
业主语录：
虽未曾入住，万科给随园嘉树业主组织的各式活动真丰富多彩，刚从海南回来的老爸老妈忙得不亦乐 乎，错过了上月的西塘游，不放过上周的健康养生活动，又报名参加下周的盆景园游览活动……
随园嘉树的邻里之道 社区
规划
团队
邻里
配套
服务
产品
• 移动互联会为服务者和被服务者 提供一个桥梁，对传统服务带来 冲击
垄断资源逐渐开放，分布式服务形态出现 在移动互联方面建立服务优势的公司会胜出
万科的基因优势
社区
事业合伙人
“三好”价值观 基层创新
壹 大道当然——万科对中国养老产业的认知 贰 精细致远——杭州万科邻里式养老的实践
邻里式养老：万科的养老价值观