城镇居民的养老地产开发模式研究

2013年第4期（总第213期）学习与探索Study ＆Exploration No．4，2013Serial．No．213·经济增长与经济发展·城镇居民的养老地产开发模式研究吕红军1，李孟刚1，万立军2（1．北京交通大学中国产业安全研究中心，北京100044；2．哈尔滨师范大学管理学院，哈尔滨150025）摘要：开发养老地产对于适应日益严峻的老龄化问题和提高居民幸福感具有重要意义。

养老地产不能直接作用于居民的幸福感，而是通过中间因素对养老居民的心理感受施加影响，进而促进养老居民幸福感的改善。

对于影响养老居民幸福感的中间因素，养老地产开发商可以通过所提供的设施、经济帮助及服务对其施加影响，以满足养老居民的物质和心理精神的需求，进而提升居民的幸福感。

在争取优惠政策的前提下，养老地产发展的核心问题是成本和服务，有效的养老地产模式是各司其职的分离或聚集模式。

关键词：居民幸福感;养老地产;专业分离模式中图分类号：F293．33文献标志码：A文章编号：1002－462X （2013）04－0086－03收稿日期：2013－01－20基金项目：中国博士后科学基金资助（2012M510313）；黑龙江省哲学社会科学规划项目（11C029）作者简介：吕红军（1966—），男，博士后流动站研究人员，从事房地产研究；李孟刚（1967—），男，教授，博士生导师，从事产业经济学研究；万立军（1972—），男，副院长，副教授，博士后，从事房地产研究。

引言中国正面临快速老龄化的严峻挑战，2010年老龄人口达1．18亿，占总人口的8．9%，老龄人口增长率为5．19%，并有逐年上升的趋势。

预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。

现阶段，中国养老产业和养老服务的发展还相对滞后，居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求。

同时，中国的养老地产也蕴藏巨大潜力，据有关数据显示，2010年中国老年市场需求达到1万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。

因此，探讨适合中国国情和市场需求、有助于提高养老地产数量和居民幸福感的养老产业开发模式具有重大的迫切性和现实意义。

一、养老地产模式影响居民幸福感因素分析（一）幸福感的来源分析幸福感是人们根据内化了的社会标准对自己生活质量的整体性、肯定性的评估，是人们对生活的满意度及其各个方面的全面评价，并由此而产生的积极性情感占优势的心理状态。

居民幸福感主要来自于物质、情感和自我实现三个层面。

物质层面重大需求的满足，能带来真实的幸福感；来自情感层面的亲情、友情、爱情、信任、拥护、爱戴也会带来幸福感，来自人和人的真情所产生的幸福感要比来自于物质层面的幸福感长远得多、持久得多；来自于自我实现的幸福，是指实现自己的人生目标，实现自己的价值，进而满足自己的心理需要。

现实中养老居民对于幸福的诠释有着自身的特点，相关研究在中国已经有了部分成果，由于民族习惯和特性的不同，笔者利用扎根理论对国内关于幸福感的研究进行分析，以获得进一步的研究结论。

（二）利用扎根理论分析影响幸福感的因素扎根理论是一种质性研究方法，是从实际观察入手，然后对收集到的一手资料进行归纳整理，最终上升到理论高度的一种研究方法，也是定性研究方法中公认的最科学的方法之一［1］。

1．本研究选取国内对养老地产和老年居民幸福感研究具有代表性的期刊文章论文共8篇，具体见下页表所示。

国内外关于养老地产和幸福感关系的研究相对较少，国内和国外的社会环境和居民的性格也有很大的差距，因此，笔者选取国内文献作为研究样本，同时在文献中增加综述性的文章，力求全面地反映研究现状。

对于文献的选取，考虑到老年人总体的幸福感影响因素，文献1、2对此方面进行了总体的分·68·析和总结，其中重点在于医疗和心理的分析；文献3、4、5从老年生活的不同环境进行分析，包括城市、农村和小康环境，研究者进行的研究都是基于调查和数据分析及考证的，具有一定的科学性和代表性；文献6、7、8从综述的视角进行选取，总结了国内外幸福感影响因素研究结论，弥补了国外研究文献选取的不足。

研究所选取的幸福感影响因素期刊样本文献名称作者要素数量1．老年人主观幸福感及其影响因素分析王枫、王茜、庄红平92老年人主观幸福感影响因素的元分析任杰、金志成、杨秋娟193．农村老年人主观幸福感影响因素及对策研究卢守亭394．小康背景下老年人主观幸福感及其影响因素调查研究王晓、王田8 5．福州市养老机构老年人主观幸福感的影响因素杨贵芳、宋继红等7 6．主观幸福感影响因素研究评述鲁元平、王韬6 7．主观幸福感影响因素研究综述刘亚茹、刘丽娟88．幸福感及其影响因素研究进展的综述刘会会62．基于因素提取的数据编码与归类。

在对所有因素选项进行关键词提取的基础之上，采用“合并同类项”方式合并相同的关键词，最终归类为四大因素范畴。

（1）基本情况11个因素：年龄、性别、婚姻、子女数、户口类型、居住方式、居住条件、饮食类型、家庭中地位、社会中地位、文化程度；（2）身体及就医状况6个因素：身体健康状况、睡眠时间、健康自评、患病情况、体育活动频率、就医情况；（3）主观态度15个因素：孤独感、消极应对、情感上的满意度、退避、自责、求助、抑郁、焦虑、敌对、内外倾、神经质、娱乐方式、公寓满意度、主观支持、人格因素；（4）经济状况7个因素：经济收入、经济来源、经济水平、经济负担、失业、通胀、政府支出。

3．影响幸福感的因素的提炼。

进一步考虑养老地产对养老居民幸福感的影响，并不是所有的因素都会受养老地产的影响，只有部分因素与养老地产相关。

基本状况的11个因素与房地产建设开发无关，属于居民自身状况；身体及就医状况中，人的健康因素、睡眠时间、健康自评和患病属于居民自身情况，但是未来的发展会受到就医状况和医疗设施的影响，如果养老地产在此方面加以建设会起到一定的作用，此项目也是受养老地产影响的一项重要内容；主观态度中的孤独感、消极应对、情感上的满意度、退避、自责、求助、抑郁、焦虑、敌对一般可以通过主观支持、公寓的满意服务有所改变，其中的人格因素、神经质、抑郁等内在固有的特性很难改变，受个人自身的影响较大，养老地产所起作用效果不明显；经济状况中的收入、来源负担、失业等不受房地产商控制，但是房地产商可以通过销售方式和返抵押的形式给予一定的缓解。

二、满足居民幸福感的养老地产模式构建（一）满足幸福感的养老地产模式的核心因素养老地产不能直接作用于居民的幸福感，而是通过中间因素对养老居民的心理感受施加影响，进而促进养老居民幸福感的改善。

对于影响养老居民幸福感的中间因素，养老地产开发商可以通过所提供的设施、经济帮助及服务对其施加影响，以满足养老居民的物质和心理精神的需求，进而提升居民的幸福感。

养老地产中一般会有基本设施和特殊设施，在特殊设施中针对于老年居民的娱乐、健身体育、医疗保健设施会满足人们的娱乐活动、体育活动及就医保健，此类设施能满足养老居民的物质需要，在一定程度上会提高社区养老居民幸福感。

除了物质设施之外，一些服务功能，如心理辅导、生活和医疗护理、主观行动和各项服务等也会降低养老居民的孤独感、焦虑情绪、退避情绪，降低心理压力，使其感受到更多的外界的主观支持，并在心理上感受到关怀和照顾，和过去状况相对比而产生幸福感。

地产商在经济上的帮助，主要表现在可以通过返抵押、改变收费标准的形式进行解决。

养老地产开发商所提供的设施、经济帮助和服务是影响养老居民幸福感的重要因素，各项因素发挥作用也受到中国现期诸多因素制约，如政策问题、运营成本、后续经营、投资回收期、居民的居家观念和政策等。

其中，政策因素是难以改变的，企业更多的是适应，房地产企业只能是力争得·78·到主管部门的支持而被动承受；运营成本可以分成建设阶段和后期阶段即后期经营，开发商可以适当地控制建设阶段的成本，后期经营主要是提供未来的服务，更多的是依靠其他部门的协作，如医疗部门、保健部门、物业部门等；技术因素的制约作用可以通过建筑、安装、医疗和保健部门的共同合作得到缓解。

由分析可知，建设设施和经济帮助的作用大小，关键在于投入的多少、获利空间的大小，也就是成本和收益问题。

可以说，养老居民幸福感的高低主要受开发商成本、收益和服务决定。

（二）养老地产的有效模式中国养老地产发展属于初级阶段，更多的是国外的成功案例。

国外模式可以归纳为以下几种：购买产权模式，此种模式老人可以自住，也可以委托社区经营（王忠，2011）；会员制模式（杨志浩，2012）；候鸟模式；“以房养老”（武甲晓，2011）模式。

此四种模式的核心是开发商在后期经营中占有重要地位，但房地产开发商的优势不在于后续阶段，而在于建设阶段，如果想提高居民的幸福感，又使整个建设有效率，可以适当考虑建设与运营的分离，即采用适当的专业分离和集聚经营效果会更好。

1．专业分离模式。

所谓的专业分离主要指各功能部门进行分工，主要包括建设开发部门和后期经营的分离。

建设开发主要完成养老地产的规划设计、建筑施工、基础功能区的划分、房屋的销售和招商。

设计和建筑施工、环境的建设要以整体的适于养老为主题，在设计和技术上要针对养老进行，要求能够提供专业、综合、体现人文关怀、心理咨询、医疗和保健的服务场地和环境。

后期经营主要是通过合作经营、出租、出售和自行办理相结合等方式，将服务剥离能够突出专业化经营的思想，如果通过专业化分工和专业集聚经营，对于成本的控制效果会更好。

对于开发商这是一种比较理想的模式，既能完成项目开发，又能降低成本，无形中把后续的经营成本与相关的机构或组织共同负担，这将会为招商增加难度，合作伙伴的数量会减少，不利于整个项目的运行。

因此，此种模式的关键在于利润的分配或者是获得优惠政策的分享，以及老年居民的入住和享受服务的多少。

在保证居民幸福感水平很高的前提下，后续经营机构或企业如何获得丰厚的利润回报，是该种模式能否健康发展的前提。

所以，开发商应该尽量帮助后续企业，包括提供价格更加低廉、物业实施更加完备、产品质量更好的建筑物，以吸引更多的老年人入住。

2．集聚经营模式。

所谓的集聚经营主要是指养老地产与养老地产之间，养老地产与卫生医疗、保健机构，养老地产与心理咨询、人文服务部门之间的集聚或者合作，有利于服务水平的提高，有利于老年居民的幸福感的提升。

另一种集聚指的是一般住宅与养老住宅之间的聚集，即共同使用基础设施和医疗保健机构，以降低成本，提高设备、资源的利用情况。

集聚经营模式是养老地产商借势的一种情况，现实中不一定会有这样的机会，所以开发商在考虑养老地产开发时，更多地要思考周围的环境，是否可以有借助的机会，比如医疗单位、养老机构等，以利于合作。