城市居住空间分异控制与公共政策

45欧美城市居住混居的理论、实践与启示李志刚 薛德升 魏立华【摘要】对城市居住空间分异现象进行了分析，认为混合居住是解决社会空间分异的重要途径；提出了分类混合居住的两种模式，一种是中间阶层和低收入阶层的混合居住，另一种是中间阶层和高收入阶层的混合居住；并从物业税、公共投资和社会住房保障三方面提出了居住空间资源的公共政策建议。

【关键词】居住空间；居住模式；公共政策C ON TR OL OV E R CIT Y R ES IDE NT IA LSEGREGATION: RESIDENTIAL MODEL ANDPUBLIC POLICIESSU Zhenmin; LIN BingyaoABSTRACT: By analyzing the urban residentialsegregation, this paper argues that housing mix is animportant approach to reduce social segregation. Itprovides two housing mix patterns, one is the mix ofthe middle and lower-income class, the other is themix of the middle and higher-income class. And thenit makes policy suggestions in the aspects of prop-erty tax, public investments and social housingsecurity.KEYWORDS: residential space; residential model;public policy.１ 城市居住空间分异：倡导或控制？城市居住空间分异现象在我国已经越来越明显，但是对这种现象是进行倡导或进行控制，认识上并没有完全统一。

李志刚等（２００４）认为中国城市空间还不存在西方大规模的郊区化问题，也不存在严重的种族问题，我国的城市中心区处于快速发展的繁荣期，因此不提倡发展控制［１］。

但是另有很多研究认为，社会居住空间的分异会对和谐社会有很大的影响，并提出控制的具体对策［２－４］。

笔者认为城市居住空间的融合是构建城市和谐社会的重要条件，因此对城市居住空间分异的控制是必不可少的。

（１）城市居住空间的融合是构建和谐社会的基本要求。

对城市空间分异的控制，有利于对社会分化的抑制，实现社会的整合，是构建和谐社会的重要方面。

从系统学角度看，和谐是指各分系统集成后能够共处一体，而采用拟人语言来说乃是“心情舒畅”，乐于“共生共荣”，和谐与否的参考判据是“１＋１≥２”［５］。

没有和谐，系统就会逐步走向无序，甚至混沌，不能维持系统的持续性发展。

李培林等在研究和谐社会的理论基础时认为社会整合为一种最重要的社会化过程。

他认为“价值模式的整合和需求倾向”，亦即基于内在价值的意愿性行动和满足生物本能需求的外在强制性行动，称为“社会学的基本动力原理”是构建和谐社会的重要基础，根据这一原理，构建和谐社会必须“两手都要抓”，社会化和社会控制是社会整合的两项主要机制，社会化解决成员的自律问题，社会控制解决他律问题，二者相辅相成，相克相生，对于社会秩序来说二者都是须臾不可或缺的［６］。

对城市社会空间分异的控制，正体现社会整合过程中的社会化和社会控制两个方面。

（２）城市居住空间的分异特征并非单纯的社会分层现象，同时也是一种导致社会阶层化、社会封闭趋势显性化的重要机制。

不同社会阶层的人们，由于受到不同的结构性条件的制约，选择了不同的居住方式，这表现为，在生活质量和居住质量十分类似的社区中，集中居住着生活条件和生活机会大致相似的人群。

并且，在这样的封闭性社区中，人们逐渐养成了大致相似的生活方式和地位认同，从而在更广泛的意义上产生了相对封闭的社会阶层群体［７］。

（３）居住空间是影响社会福利的重要变量。

公共空间是一种公共物品，属于个人与组织的领域性空间，也对社会产生一定城市居住空间分异控制：居住模式与公共政策苏振民 林炳耀【作者简介】苏振民（１９５８－），男，南京大学城市与资源学系，博士研究生。

林炳耀（１９４０－），男，南京大学城市与资源学系，教授、博士生导师。

【收稿日期】２００６－０７－２６【文章编号】１００２－１３２９（２００７）０２－００４５－０５【中图分类号】ＴＵ９８４．１２【文献标识码】Ａ居住区规划R e s i d e n t i a l A r e a P l a n n i ng46第一类小区 Ｃ Ｂ Ａ的影响，因此空间稀缺性是影响社会福利的重要变量，不合理的空间利用方式及其所引起的空间稀缺性会损害社会总福利［８］。

从城市发展过程看，城市居住空间的合理组织，离不开政府的干预。

（４）空间利用存在着外部性问题。

关于外部性问题的案例很多与相邻空间的利用方式有关，如居民在自己住宅周围种树使邻居受益、污染严重的厂家会给其他生产者和消费者造成损害等［８］。

市场机制的重要缺失就是对外部性问题无效，对市场缺失的修补途径就是政府的干预。

对城市居住空间分异的控制在国外已经受到重视，目前采用的方法有两种：一是通过对房地产的介入，避免住房市场对住房的分派过度的市场化；二是通过有效的规划手段实现居住的混合［９］。

美国等国家实现城市居住空间融合的实践目前效果还不太好，这是因为居住空间涉及到许多方面，仅从城市规划角度或对房地产的干预很难解决。

这两种措施应该进行整合，以规划的居住模式为目标，通过制定相关的公共政策，实现对城市居住空间分异的控制。

２ 分类混合居住模式混合居住是目前解决社会分异的一种重要途径。

“花园城市”、“邻里单位”、新城理论和“精明增长”都倡导不同阶层混合居住。

在我国有些学者还提出新的混合居住形式，即大混住、小聚居模式。

但是，混合居住模式在我国受到很多的质疑，部分学者认为混合居住模式至少有以下三个方面的局限：（１）从城市经济学的角度，不符合市场经济的效益原则；（２）从社区建设和管理角度，也会带来一些难题。

在市场经济条件下，很多城市公共设施还不能完全由政府提供，混合居住模式很难建成适应各个阶层不同物质、精神需求的配套设施；（３）从社会心理学的角度，它忽视了居住者的心理感受及其引起的社会后果。

即使采用大混住、小聚居模式，也同样不能克服这些局限［１０］。

从经济学角度看，第一个和第二个问题的确存在，但是居住空间不仅是经济问题，还是重要的社会问题，不能完全从经济角度考虑。

因此有的学者认为，国家干预下的市场经济是中国城市土地利用的必经之路，城市土地利用的基本原则是，通过市场机制提高城市土地利用的效率，通过国家干预，实现城市空间组织的社会公平［１１］。

从心理学角度看，过大的阶层差异在目前的认识水平和道德水准下，会产生沟通的困难。

吕露光的调查中所反映的人们对混合居住的排斥心理具有一定代表性［１０］。

但是，不同阶层的沟通对构建和谐社会实现可持续发展又是必须的。

因此，从空间角度看，选择一个合理的混合居住模式是控制居住空间分异的重要前提。

笔者认为从发展的角度看，在进行具体的规划时，采用分类混合居住方法是目前条件下的一种有效选择。

２．１ 分类混合居住的实现途径分类混合居住模式，即将居住小区分为两种主要类型，一种是由中间阶层与低收入者混合居住；另一种由中间阶层与高收入者混合居住。

经济适用房、廉租房规划在第一种类型小区。

居住区的建设质量标准，根据中间阶层的愿望和需求来确定，政府对中低收入者进行补贴，保证他们的住房需要。

根据房地产发展的情况，在规划上可以规定第一类建筑面积不大于一定的面积Ｃ（如１２０ｍ２），第二类面积不少于一定的面积Ｂ（如８０ｍ２），而两类之间有一个重合，让中间阶层有较大的选择。

Ｃ、Ｂ的面积可以根据城市的主导销售面积与城市的宏观控制要求确定，并规定两类居住区中Ｂ到Ｃ之间的比例不低于５０％，以保证中间阶层在居住区中占主导地位。

第一类的面积分布从Ａ到Ｃ，Ａ表示小户型的面积；第二类分布从Ｂ到Ｄ，Ｄ表示最大的居住面积（图１）。

两类居住小区相互联系，使部分环境与设施可以共享，形成丰富的多样性设施，满足不同需要。

这种基于中间阶层的分类混居模式，它的作用首先是充分发挥中间阶层的社会功能作用，有利于社会的持久稳定。

其次，由于混居的阶层差别不大，有利于减少阶层间的心理影响，增加社区归属感，实现阶层间的沟通与融合；第三，由于阶层差别不大，有利于房地产商在开发经营中进行市场定位，也减少政府的宏观控制难度。

实现分类混合居住的途径可以参照美国住宅与城市发展部（ＨＵＤ）的方法。

ＨＵＤ在公共住宅项目中，为减少贫穷的集中，主要采取两种操作方法。

其一是把将要开发的公共住宅单元划分成小的组团，分散在现有的中高收入阶层邻里中。

其二是将公共住宅和商品住宅结合起来开发，在同一个邻里中，公共住宅和商品住宅的比例视当地住房市场的状况来确定。

一般而言，ＨＵＤ允许公共住宅的比例在２０％－６０％之间。

混合居住的47欧美城市居住混居的理论、实践与启示李志刚 薛德升 魏立华居民家庭收入水平的浮动范围是平均收入水平的５０％－２００％［１２］。

对第一类混合居住区，可以参照后一种方法，将经济适用房、廉租房和商品房结合起来通过市场机制由开发商统一开发，统一经营。

但是，为保证混合居住，应根据当地居住标准确定面积Ａ。

这种方法需要对现在经济适用房、廉租房的建设与管理模式进行改革。

对第二类混合居住区可参照ＨＵＤ的第一种方法，将高档住宅的组团分布在中间阶层的住区中，通过组团方式进行融合，Ｄ由当地居住标准确定。

富人与中等阶层的融合和穷人与中间阶层的融合一样重要，但是目前这方面的研究比较少。

通过这种途径来实现分类混合居住，开发商可通过市场机制来运作，项目建设在财务上是可行的，同时由于经济适用房和廉租房的质量与商品房的质量相同，也为实现混合居住提供了重要的条件［１２］。

２．２ 分类混合的主导价值观念混合居住的一个核心是邻里的整合。

不同的价值标准、不同的生活方式作用于同一邻里环境，当找不到契合点时，很容易发生冲突，更谈不上社区感的形成了。

因此，混合居住邻里必须要有一个强有力的主导价值观和行为模式。

从分类混合居住的安排看，中间阶层的价值观应成为主导的价值观。

尽管到目前为止，中间阶层还没有统一的概念，但是这并不影响它在制定各种政策中的实际应用。

直观地看，中产阶级或中间阶层是指生活水平、财产地位处于中等层次的社会群体［１３］。

选择中间阶层价值观作为主导的价值观是由中间阶层的社会功能作用决定的。

首先，中间阶层是介于社会高层与底层之间的缓冲层，当它成为社会主体时，社会高层与底层之间的冲突就会受到阻碍，社会矛盾就会大大缓和，这是社会稳定的政治原因。