我国房地产金融发展趋势与创新研究

中图分类号：Ｆ２９３．３０文章编号：１００６－７３８８（２０１１）０２－０００６－０５文献标识码：Ａ 摘要：在以政府主导的金融运行模式的中国特色金融体系下，房地产金融应该朝着什么样轨迹探索和什么样方式转变发展。

一个有效的房地产金融体系应该是拥有种类繁多的房地产金融产品，能满足借款者和消费者多样化、差别化需求，还要吸收通货膨胀等因素的冲击，向所有合格的借款人提供信贷和优质服务。

那么，在设计我国房地产金融体系和发展战略时，一定要立足于我国国情，充分考虑我国的社会、经济和金融生态环境，要遵循市场发展的客观规律。

更应该对照国外房地产金融运作方法和规程，认清我国房地产金融发展趋势，找出我们的差距，并在房地产金融金融创新方面提出相应思路，这才是我们认识和转变我国房地产金融发展方式，构建适合我国国情的房地产金融体系的出发点和归宿点。

关键词：房地产金融；住房信贷；金融创新１ 房地产金融趋势判断和问题分析（１）尚未形成房产金融和土地金融相融合的房地产金融体系房地产业发展关系到土地开发和房屋建设规模和水平，但它的周期长，资金需求密集，资金供需存在时间差。

解决这个时间差，就需要金融支持。

在我国，房地产金融在金融总量中所占的比例也越来越高。

２００９年全国新增居民按揭贷款约１．３万亿元，按平均３０％计算，带动首付额约５５７１亿元，两项合计１．８５７１万亿元。

也就是说当年商品住宅销售额３．５１９６万亿元的近５３％来自商业银行推动。

全国实现商品住宅开发贷款２．５６１９万亿元，其中来自银行贷款约为４１５０亿元，企业以自筹资金为主的售房款收取中，来自商业银行个人按揭贷款及带动的首付额合计为１．８５７１万亿元。

也就是说，当年房地产开发贷款实现的投资额中近８９％来自于商业银行贷款驱动。

但是，房地产金融仍处于发展的初级阶段，尚未真正形成有关未来市场发展的、清晰的整体轮廓和框架。

不论房地产开发和个人住房购买置业，房地产企业和个人对银行的依存度过高、风险积聚。

房地产开发和个人住房购买的住房金融结构，仍然属于落后和不尽合理状态，与发达国家的金融深化程度和房地产金融发展程度相比还有很大差距。

虽然房地产金融伴随着房地产业和住房制度改革应运而生，但起步时间短暂，政策规定和产品设计、业务规模和投放比重，都还停留在粗放式的管理模式下，需要构建集约化经营管理模式和房地产金融创新。

值得关注的是，目前房地产金融业务中，土地金融业务和经营尚处于政策性住房金融和经营性住房金融之间，以收取土地出让金为特征的征地、拆迁补偿安置和土地开发信贷，镶嵌在商业银行开发贷款业务之中，管理粗放，结构复杂，一整套住房和土地相互融合的房地产金融体系尚未真正形成。

（２）尚未形成完善的房地产金融服务体系现阶段，我国房地产金融特色不足、产品趋同、创新不够。

国外的房地产金融哪些成功经验值得我们学习和借鉴；房地产金融体系和战略方面的研究还很滞后；住房金融资源尚未达到合理有效配置；住房信 发展趋势与创新研究 □ 郑印霞１，邵四华２６贷为何在信贷投放中发放过多过猛；房地产金融体系建设的条件和政策支持尚不充分；房地产金融的风险防范和评估、如何对中低收入人群住房资金需求提供金融支持等。

也就是说，在构建房地产住房服务金融体系进程中所面临的问题尚未得到很好的解决。

房地产金融业务是支持我国房地产业可持续发展的金融资源，也是建设银行房地产金融业务品牌。

在全国大中城市，商业银行开办的住房公积金个人贷款与商业银行经营性的组合住房贷款业务，已经成为中国人住房消费信贷的首选，借助商业银行住房贷款圆住房梦已经成为现实，住房个人贷款业务已经成为商业银行竟相角逐竞争的特色业务。

我国居民个人住房贷款的规模与西方发达国家相比仍偏小。

我国居民个人住房按揭贷款占ＧＤＰ的比例为１１．７％左右，而欧盟国家居民按揭贷款占ＧＤＰ比例平均达到３９％以上。

房地产金融业务在商业银行之间仍处于竞争激烈的热点业务领域，抢占市场份额、提高市场占比、锁定特定客户、比拼投放规模、抢拼优质楼盘等成为商业银行主要资产业务和资产质量、附加值较高的主导业务，而房地产金融服务支撑体系并未相应建立健全起来。

（３）尚未形成完善的房地产金融业务创新体系我国已经具备了世界上住房金融三大工具和制度。

综观世界各国住房融资制度，可分为三类：第一类是市场融资制度，是通过市场化行为，面向市场去获得资金来支持住房建设和消费，集中体现在目前的自营性和商业性住房贷款上，以美国抵押贷款和贷款证券化为代表，这种制度是８０年代中期由建行在广东率先推出。

第二类是强制性住房储蓄制度，是我国借鉴新加坡的中央公积金制度，１９９１年由建行上海分行配合上海市政府推出的。

第三类是合约性住房储蓄制度，是一种契约方式，一种自愿性的住房储蓄制度，即根据职工、居民个人的意愿到银行存储一部分钱，到一定期限后可以利用这笔钱并再贷一部分款来买房。

这项制度以德国为代表，２００４年２月，我国首家中外合资住房储蓄银行——中德住房储蓄银行在天津正式成立，这标志着我国第一家按照市场化运作模式建立的住房储蓄银行开始启动。

国家如何利用滨海新区金融先行先试的有利时机，发挥住房金融三大融资工具积聚效应和辐射效应。

问题的关键是我们的住房金融工具齐全，但房地产金融业务创新体系的建立相对滞后。

（４）尚未形成完善的房地产金融产品创新体系现在的商业银行在房地产金融业务方面，吸收性创新多、原创性创新少；负债类业务创新多、资产类业务创新少；　政府主导型创新多、市场主导型创新少；追求盈利创新多、防范风险创新少。

目前，国家采取的差别化信贷政策，只是停留在第二套房和非普通住宅标准范围，至于对于不同人群以及同一人群不同贷款种类及其组合的选择，尚未做到差别化。

结构银行营销模式趋同、产品设计理念趋同。

唯独住房公积金个贷产品尚有比较稳定的目标客户群体。

美国的普通贷款、二次贷款和利率最低、转按揭等贷款以及付款渐增式还款抵押贷款，对于我国城镇可以置换住房的中低收入阶层、刚毕业的大学生，不失为一种可选择的贷款方式。

目前商业银行开办的“点按揭”，即客户在贷款时预先支付银行相关费用，进而获得贷款利率相应降低的房贷产品，就是差别化贷款方式的最好选择。

热点城市与周边城市在经济互补和联合进程中，随着人口或人才流动，可以采取住房公积金多向互贷业务，提高公积金使用效率和商业银行住房公积金个人贷款的市场渗透率和覆盖率，以体现住房贷款的差别化。

（５）尚未形成保障房、公共租赁房的金融服务支持体系目前，建立多层次和多元化的住房保障供应体系，是我国的住房制度改革的方向。

围绕住房保障的安居工程，商业银行要适时推出经济适用房贷款、廉价房贷款、限价房贷款和公共租赁房贷款等贷款品种。

在保障性安居工程贷款上，给予上游客户开发商开发经营贷款支持，给予下游客户个人贷款支持，需要设计不同贷款种类的贷款流程和管理制度、办法。

在地方土地财政、境内外热钱炒作、流动性大量注入楼市等因素共同作用下，房地产价格轮番上涨，供应结构不断恶化，势必影响商业银行重新调整房贷政策和发展战略。

关键是为中低收入解决住房贷款问题，而不是为投机炒作者提供信贷支撑。

为符合保障性住房申购条件的购房者提供保障性住房贷款，将是房地产金融新一轮市场竞争热点。

（６）尚未形成可供贷款需求者选择的住房金融产品链７目前，商业银行房地产抵押贷款，虽然是一种模式，实际是公积金个贷、抵押贷款和住房储蓄存贷三种管理模式，其衍生出来的住房金融产品，没离开这三种模式的产品组合和叠加。

最早开办的公积金和商业银行按揭的组合贷款，衍生出来的双周供、合力贷等产品，以及不同方式还款方式构成的个贷产品链，开始研发面市。

世界上住房金融三种模式下的组合贷款种类，在我国是快速引进和逐步消化的过程，存在着住房个贷产品种类单一、僵化不灵活等问题。

甚至出现模仿和互相模仿，难以有稳定的目标客户群体。

目前执行的可以调整贷款利率的抵押贷款和随着收入水平变化调整还款期限的提前还贷等条款和做法，都值得研究论证。

（７）尚未形成一整套科学的房地产金融制度法规体系众所周知，我国房地产金融法规体系已由缺乏专门法律法规向制度化创新转变。

我国尚未有一部住宅法或住房保障法等相应住房法律，以及相应的房地产金融法律。

由于没有真正意义的房地产金融制度，房地产金融业务和产品创新没有法律依据可循。

现行的相关住房金融政策大多夹杂在房改进程一些仍然有效的文件中和现行的宏观调控措施当中。

尚未形成一整套房地产金融法律法规体系。

房地产金融政策法规只是适合城镇居民，而农民房地产抵押贷款，几乎成为不现实的泡影。

为农民申请住房贷款的相关制度规定，在法规和管理办法上几乎处于空白区。

为农民以宅基地作为抵押物开办住房抵押贷款，商业银行在制度安排和产品设计等方面，没有相应法规法规可循。

有的城市的农民工可以申请住房贷款，而大多城市却没有政策和法规依据，农民进城工作的住房问题面临着法律障碍制约和制度缺失。

另外，我国尚未建立起一整套系列的住房金融政策和财政支持系统。

在房地产资金来源、政府信用担保、减轻贷款还本付息负担和个人征信体系等方面，还没形成全国统一的程序化的实施细则和办法。

在信息不对称条件下，无从公开披露，资金的有效监管将会成为重要课题。

（８）尚未形成符合国际惯例的、多层次的房地产金融市场体系当前我国的房地产金融市场开始由抵押一级市场向二级市场转变。

但房地产金融市场仍是一个不完全市场、逐步开放的市场。

房地产融资规模和个人住房信贷规模，决定了必然要有一个稳健的开放的房地产金融市场。

而这个市场主体是房地产企业和居民个人，客体是房地产金融产品和业务，中介是房地产中介机构，还包括房地产信贷利率和房地产价格。

而我国房地产金融市场之所以发育较晚，只是在１９９８年停止福利分房改为住房货币化后，才有了房地产金融支持，但始终尚未形成完全的房地产金融市场。

一级市场仍处于住房抵押贷款产品单一、管理同质化、价格统一等经营状态，至今尚未建立具备抵押贷款、公积金贷款和住房储蓄贷款的相互融合、互相转化的二级市场，更谈不上像美国一样的住房抵押贷款证券化。

再说，住房租赁市场由于土地财政和房地产保有税缺失，导致租赁房源严重不足。

发展房地产金融二级市场，不仅是拓宽资金来源渠道、活跃一级市场和分散信贷风险的需要，也是尽早建立我国完善的房地产信贷二级市场的迫切需要。

（９）尚未真正形成满足不同客户需求的流程管理模式目前商业银行的房地产金融业务管理开始从部门管理向流程管理转型。

但大多在产品设计、产品结构、风险标准、收益率方面缺乏创新，很少从流程设计、流程标准化、流程精益管理方面，按照流程银行思路去经营，造成增长方式粗放、发展模式落后，正所谓发展靠“多”（拼规模扩大市场份额）、业务靠“喝”，形象靠说（广告宣传）。

真正的内外部客户之声和客户的内在需求，尚未体现在产品设计方案中。