探讨我国房地产金融创新之路

探讨我 国房地产金融创新之路
蒋 志 宏 长 沙 环 境 保 护职 业 技 术 学 院 Ｉ 引 中 国银 行 星 沙 支 行 、 俐
【 章摘要】 文 我 国的房 地 产 金 融 在 十 多年 较 短 的 发展 历 程 中 ，取 得 了长足 的进 步 ， 同时 暴 露 出 的不 成 熟和 存 在 的 问题 及 风 险 ， 已经影 响 到 我 国 新形 势下 房 地 产 行 业 的 发展 ，如何 根 据 我 国 的 实 际情 况 ，进 一 步 完善 和 发展 我 国房 地 产 金 融 是 本 文探
ＭＯＤ Ｒ Ｕ ＩＥ Ｓ 项 代 商 业 Ｅ ＮＢ ＳＮ Ｓ
一
产 金融 体 系 中 ， 策性 金融 和商 业 ｝金 融是 政 生 住房金融组织体系中相互统一的两个主体 内 容 ，彼 此 之 间 既相 互 独 屯 又相 互 依 赖 和 融 合 。目前 ，我 国采用 的政 府 主导 型 的政 策性 房 地产 金融 ， 主要形 式 也是 强制 储蓄 ｆ 的 生质 件 房公 积金 制度 。 国内住 房 融资商 业 性体 系 已经初 步 形成 商 业银 行 信 贷为 主导 的 结构 。 ５ 、房 地产 融 资结 构 现状 从组 织 体 系上 看 ，我 国 目前 已形 成 以 中 国人 民银 行 为领 导，以国有商业银行房地产信贷部为主，以 其 他银行 和非银 行房地 产 金融机 构为 补充 的 多层 次 ， 多形 式 的房地 产 金融 机 构体 系 。在 房地 产市 场上 ， 业 银行 的信 贷 几乎 介入 了 商 房地 产业 运行 的全 过 程 ， 是我 国房 地 产市 场 各种 相 关主体 的 主要 资 金提 供者 。另 外 ，多 元化的融资渠道 日趋活跃 ， 信托、 海外基金、 证 券 融 资等 备受 追 捧 。
、
１ 、建立长期投资基金组织，吸收长期 资金 来投 资 于住 宅产 、。 Ｊ 房地 产投 资基 金属 Ｊ ， 于股权投资，＿ 以分散投资 、降低风险，丰 口 』 富 了融 资 品种 ；可 以吸 引 社 会上 的分 散 资 金 ， 原 本是 有钱 人 才可投 资 的房地 产 业变 把 成 大 众 化 的投 资 工具 。 ２ 、要努力完善房地产金融市场，创新 风险防范体系。对于房地产金融创新，我们 应正确认识其价值和局限 ， 全面协调推进创 新 ，有 效防 范风 险 。要 从 中国实 际 出发 ， 借 鉴 国 际房地 产 金融 创 新的 经验 和教 训 ， 继续 推 进创 新 ，改善 监 管 ，注 意新 风 险 的产 生 。 因此 ， 需要 继续 推进 房地 产 金融 机 构的 资产 证 券化 ，同时搭 建 风 险资 产的保 险 市场 ， 健 全风险资产的风险分担机制。 ３ 、要 谨慎进 行房 地 产金 融 创新 ，持 续 推动房地产金融监管创新。 科学有效的金融 监管 是 促进房地 产 金融持 续健康 发展 的重要 保障。 监管当局应加强对各 自行业风险监控 体 系的 整 合 ， 添房地 产金融 风 险监控 识 别 增 预警 系 统 ， ＂ ｎ强房 地 产金 融实 时监 督 和跟 踪 管理 。 ４ 、加 强 住房 抵押 贷款ｉ 券化 的法 制建 Ｊ Ｅ 设 ，积极 培 育 —级 市 场 。由于 我 国社 会处 于 转型期， 住房 抵押 贷款 证 券化 的相 关制 度不 健 全 ，住房 抵押 贷 款 业务 中存在 着假 按 揭 、 抵押物处置风险大和房贷险设计不合理等问 题 ，势 必 影 响 到 住 房 抵押 贷 款证 券 化 的 进 程 。 国必 须 完善 现有 的金 融法 律 制度 和法 我 律 体 系 ，加 大假 按揭 等 行 为 的违 法成 本 。 ５ 、将保 险 资金 引 入住 宅融 资市 场 ，扩 大 房 地 产 业 的 融 资 渠道 。 保 险 资金 比较 稳 定 、数 额 巨大 、运 用 周期 长 ，比较适 合投 资 于 住 宅 产 业 开 发 ， 而且 有 利 于 提 高 投 资规 模。 保险资金投入房地产是一个 十分有效的 途 径 ， 大力 借 鉴海 外 经验 ， 应 推进 保 险业 尤 其是 寿 险业 与房 地 产 业 的结 合。 ６ 、完善个人消费融资体系，大力发展 复合式融资模式。为了配合启动住房消费 ， 调 动 居 民购 房 的 积 极 性 ，活 跃 国 内 消 费市 场 ， 有必 要完 善 和 发展 住宅 消费 个人 融资 就 体 系 。 人住房 贷 款是 现在 银行 最 优 良的贷 个 款 品种 之一 。个 人消 费贷 款虽 属 “ 售”业 零
讨 的ห้องสมุดไป่ตู้ 点 。
三 对我国房地产金 融未来创 新方向
的建议
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【 关键 词 】 创 新 ； 融 资 ；风 险
房地 产 金融 创 新 是 房地 产 金融 业 发展
的必然 要求 ， 促进 房地 产 业 发展具 有重 要 对
意 义 。房地 产 金融 创新 是… 项系 统 创新 ，它 是 由系 统 内的 金 融 业 务创 新 、组 织 结 构 演 变 、 管制 度优 化 、创 新环 境改 变等 共 同引 监 起 的。我 国的房 地产 金 融业 已初 步成 长起 来 苛逐渐走向成熟 ，从其实际运作来看 ， 市场 化 运行程 度还 不够 高 ， 些 阻碍 房地 产金 融 二、房地产金融创新 的主要 内容 一 持续、健康发展的问题也显露 出来。 （ ） 产金 融 制度 创新 ，主要 是 指房 一 房地 地 产金 融结 构 和组 织 形 式（ 构） 创 新 机 的 我国房地产金融面 临的现状 １ 、房地 产金 融 组织 结 构 的创 新 。房 地 目前 ，我 国房 地 产 业 发 展 除 了 银 行信 产 金融组 织是 房地产 金融 作为一 个要 素在 国 贷 资金 支持 外 几乎 还 没有 其 他 的融 资方 式 。 民经济 中 的外部 关 系 。 主要 是指 房地 产 金融 房 地产 业本 身也 没有 成立 属 于本 行业 的专业 资 产总 额 占物 资生产 总 额的 比重 ， 地产 金 房 金融机 构 ， 业 内用于 房地 产开 发 的长 期 资 融 资产与 负债在 金融 机构 内部 的分布 以及在 行 金 严重 不 足 ， 发商过 于依 赖行 业 外商 业银 金 融机 构与 非 金融 机 构之 间的分 布 。 开 行 的 贷款 支持 。除此 之 外 ，我 国房地 产 金融 ２ 、房地 产 金 融机 卡 的创 新 。房地 产 金 句 还 存在 股权 和股 东观 念淡 薄 、 险过 于 集 中 融机构 是创 造进行 交 易的房地 产 金融工 具 以 的问题。由于现阶段井没有形成适用于房地 及在市 场参 与者之 间推进 房地 产 金融价 值流 产特 殊需 要 的完 整的 金融 模式 ， 在我 国 空前 转 的 经济 组织 。 的城 市化 过程 中 ， 很难 进一 步促 进房 地产 也 （ ） 地产 金融业 务 的创 新 ，也就 是从 二房 业 的健康 持 续 发展 。 “ 批发业务”向 “ 零售业务”方向发展，中 １ 、房 地 产 金 融 市 场 体 制 存 在 结 构 缺 国的房地产金融业务大体上可以分为房地产 陷 。资本 市场结 构缺 陷 ：股 市不 健康 ，债市 消 费贷 款 和房地 产 开 发（ 产 ） 两 类 。 生 贷款 缺位 ， 行 流动 陛过 剩 ，信 贷产 品单一 ，融 银 （ ） 地 产金 融工 具 的创新 ，这 是 房地 三房 资渠道 狭 窄 ， 形成 信贷 扩 张与 紧缩 的调 控体 产金 融创 新 的重点 。房地产 金融 工具 是房 地 制尴 尬 。 产价值交易合 同中各方承担义务 的书面保 ２ 、住房 融 资二级 市 场缺 位 ：住房 信贷 证， 是房地产债权或所有权的证明。目前， 中 务 ， 其金额数 日不大，但其人数很多，所以 周 期长 ， 币资本 在流 动过 程 中物化 形态 的 国 的房产 金融 工 具屈 指可 数 ，且 少有 创 新 。 货 银行应扩大相关业务，推出更多的新项 目， 金融 资 产缺 乏 市场配 置 、调节 ，使大 量房 地 （ 房地产金融市场的创新 ，主要是建 简化程序来完善和发展住房信贷业务。 四） 圃 产 信贷沉 淀 ，既 不利 于有 效 的金 融监 管 ，也 立 房地 产 二级 抵押 （ 押 ） 的 问题 。二 再抵 市场 使债市发育不良， 造成房地产资本一级市场 级 抵押 市场是 房地 产抵押 债权 流通 和转 让的 【 考 文献 】 参 结卞 畸形 。 句 市 场 ，建立 完善 的房地 产二 级抵 押 市场 ， 是 １ 、银 辉 ． 浅析 我 国房 地 产金 融 创 新 ３ 、宏观调控与房地产金融市场和房地 健 全和 发展 房地 产 抵押 贷款 ， 其是 个 人住 尤 【】 Ｊ ．经济金融观察 ．ｏ ｚ｛） ￣ ｏ （０． 产业之 问 缺少 既具 有市 场 资源配 置功 能 ，又 房 抵押 贷款 的重 要 前提 。 二级 抵 押 可 以实现 ２ 李 新 华 ． 国房 地 产 金 融 改革 发展 、 我 有垂直调节传导功能的二级组织体制。 这是 抵押 资金 的再 次分 配 ， 增强 抵押 贷款 资 金 的 取 向 ． 融 改革 ． ０ ４ （ ） 金 ２ ０ ７ 我国现行房地产金融调控 问题的体制原因。 流 动性 。 ５ 、张大全、 罗莉 ． 国房地产金融创 我 ４ 、房地 产金 融 体系 的现 状我 国的房 地 新 的 发展 路 径 【】 行 业研 究 ２ ０ ｛ Ｊ． ０ ９（）