2013年房地产金融发展特征-房地产创新报告-绿维创景
绿维创景：2013房地产行业人力资源的创新发展
2013房地产行业人力资源的创新发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2013房地产行业人力资源的创新发展北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联人力资源委员会及伟业顾问集团协助提供。
房地产在经历了土地时代、资本时代后，正处于一个转型时代，时下房地产界说的最多的两个词莫过于“转型”和“创新”。
面对房地产转型、精细化市场区分和产业化发展。
首先，房地产进入“千亿时代”，随着万科第一个迈入千亿之后，各大标杆企业如中海、恒大、保利、碧桂园等也加入这一行列，千亿军团基本形成，地产势必将进入并购时代，即大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼；其次，随着地产利润逐步趋于理性，面对售价受控而土地价格不断攀升、土地带来的利润逐步降低，从而导致房地产利润越来越薄，土地储备越来越集中在标杆企业手中，这样市场倒逼小型、非专业地产企业退出市场，势必会淘汰一部分中小地产企业。
面对房地产风云突变，人力资源应该作何思考？房地产人力资源从业者存在的意义和价值何在？人力资源又如何应对地产转型？如何思考？如何自我变革？一、关注三大关键1、突破“突破”固有思维，突破习惯做法，拨开表象看本质。
所有人力资源都在干“招、用、育、留”的工匠活，我们不妨静心思考，问问自己人力资源到底应该干什么？我们存在的意义和价值是什么？目前人力资源有陷入两个怪圈的趋势，首先是关注活动甚于关注成果、关注投入甚于关注产出、关注过程甚于关注利润，跑出很远却忘记为什么出发者大有人在。
其次是，追求“新”和“复杂”，好像不说出点新东西、不把事情整复杂了就无法体现人力资源的水平，今天学这家、明天推崇什么体系，最终原地踏步。
2013年国内房地产市场数据统计分析报告
2013年国内房地产市场数据统计分析报告数据来源：国家统计局报告摘要在一线城市调控升级向二线城市蔓延及2012年较高基数背景下，2013年全国商品房和住宅销售均价同比涨幅均收窄，销售额、销售面积增速继续放缓，但供应类指标增速有所提高，全国商品房投资累计增速为19.8%。
品牌房企业绩稳步攀升，千亿俱乐部扩容，行业集中度进一步提高。
政策方面，全国整体调控基调贯彻始终，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。
2013年12月，中央经济会议将稳中求进与改革创新两者并重，随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，房地产长效机制将进一步建立健全。
一、房地产开发投资完成情况2013年，全国房地产开发投资86013亿元，比上年名义增长19.8%（扣除价格因素实际增长19.4%），增速比1-11月份提高0.3个百分点，比2012年提高3.6个百分点。
其中，住宅投资58951亿元，增长19.4%，增速比1-11月份提高0.3个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
2013年，东部地区房地产开发投资47972亿元，比上年增长18.3%，增速比1-11月份提高1个百分点；中部地区投资19045亿元，增长20.8%，增速回落0.9个百分点；西部地区投资18997亿元，增长22.6%，增速回落0.5个百分点。
2013年，房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米，比上年增长16.1%，增速与1-11月份持平；其中，住宅施工面积486347万平方米，增长13.4%。
房屋新开工面积2012 08万平方米，增长13.5%，增速提高2个百分点；其中，住宅新开工面积145845万平方米，增长11.6%。
房屋竣工面积101435万平方米，增长2.0%，增速回落0.5个百分点；其中，住宅竣工面积78741万平方米，下降0.4%。
2013年，房地产开发企业土地购置面积38814万平方米，比上年增长8.8%，增速比1-11月份回落1.1个百分点；土地成交价款9918亿元，增长33.9%，增速提高2.4个百分点。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑-绿维创景
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。
本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。
我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。
敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之可续建筑篇。
一、2014年中国可续建筑的发展现状及特征2014年是中国《绿色建筑评价标准》有条件强制执行的元年，中央政府以切实转变城乡建设模式和建筑业发展方式，提高资源利用效率，实现节能减排目标，应对全球气候变化，建设资源节约型、环境友好型社会，改善人民生活质量为目的，以行政监管、规范标准限制和政策倾斜、财政补贴为手段，双管齐下，力求促进绿色建筑及相关产业的迅速、健康发展。
纵观2014年全年，中国绿色建筑产业得到了长足发展，以星级绿色建筑为代表各类绿色建筑数量呈几何级增长，预示着绿色发展是大势所趋，中国建筑发展的必由之路。
分析国家政策和市场反馈可看到如下几方面的特征：1、政策方面（1）行政需求与干预强烈政策强制推动力度逐级放大，地方政府发展绿色建筑的意愿强力，推出的地方绿色建筑行动方案的要求均高于2013年初住建部和发改委颁布的《中国绿色建筑行动方案》，特别是以北京市为代表的诸多经济发达城市与区域提出新建建筑100%至少达到中国绿色建筑评价标准一星的要求，因此政策引导和政府意愿是目前绿色建筑发展的强大动力。
《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例
《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》之园区地产创新案例北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。
本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。
我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。
敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之园区地产创新案例篇。
一、北京东亿国际传媒产业园全经联点评：作为一个围绕文化传媒产业为核心的专业园区，北京东亿国际传媒产业园之所以能够成功，一是特殊的地缘优势；二是项目自持，最大程度地发挥项目的优势和价值；三是专业化设施与服务平台的搭建，产业定位清晰，招商对象明确，又在园区建设了极为专业的配套设施，构成了核心的竞争力。
这样一旦形成产业集群，就会形成良性互动，带来持续的发展，值得学习。
北京东亿国际传媒产业园由全经联战略合作伙伴——北京博地澜屋建筑规划设计有限公司担纲设计，北京中视东升文化传媒有限公司与北京市朝阳区高碑店政府合作建设。
项目所在地位于北京东长安街沿线，基地占地约6公顷，地上建筑面积约15万平方米，以4000平米至7000平米独栋办公楼为主体。
绿维创景：市场中生长的新型城镇化模式
市场中生长的新型城镇化模式旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网创意建筑设计网旅游投融资网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
旅游运营网 市场中生长的新型城镇化模式北京绿维创景规划设计院 2013年12月28日，由全国房地产经理人联盟（简称：全经联）主办的“2013中房论坛”在成都召开，来自房地产一线企业家和经理人近300人参加了本届论坛。
我院林峰院长亦受邀参加并作“市场中生长的新型城镇化模式”主题演讲。
林峰院长从人们对新型城镇化的三个误读为出发点，揭示了新型城镇化集社会体制改革创新、公共服务全面覆盖升级、城镇结构模式突破、产城一体化开发的综合发展内涵。
并紧抓市场配置资源与消费经济时代来临的大势，全面分析了产社城乡一体化的开发模式，及未来地产开发商的转型升级。
以下是部分精彩观点摘录：林峰院长发表主题演讲“市场中生长的新型城镇化模式”一、新型城镇化是一个顶层设计现在针对新型城镇化出现了三个错误观点：第一，新型城镇化就是开发房地产和造城运动；第二，城镇化是工业化的结果，不可能成为推进经济增长的工具；第三，新型城镇化已经接近尾声，留在农村的劳动力只有大概2.2亿，农村居民主要是老弱病残儿童等。
我不认同这三个说法。
我认为，第一，新型城镇化的目标是要实现城市人口“量”上的增长和中、低收入阶层及农民生活水平的提升，是一场最深刻的社会体制改革——城乡二元结构突破，与造城和开发房地产完全不同；第二，新型城镇化集社会体制改革、基础设施投资、公共服务升级、同城化及网络化发展于一体，是一次最大规模的公共设施与公共服务投资，这势必将推进经济的增长；第三，新型城镇化是单一城市中心化聚集向城镇网络化的结构调整，其中最重要的是城市群及城镇群发展结构；第四，新型城镇化是市场主导下的产业升级与产城一体化发展，房地产商将在这一过程中扮演重要角色。
绿维创景：城镇化为房地产未来20年提供持续增长的机会
第三：大规模的商业综合体规划与开发，由于缺少商业及休闲娱乐、文化商务等等产业的经营基础，以卖房给小业主为目标，建造了大量无人气的商业楼盘，形成了开发商与小业主间的矛盾，也因此越来越难卖;第四：产业房地产热中，虚产业、实房地产的运作手法，既骗政府又骗业主，在社会大背景之下，已面临发展瓶颈。
二、旅游地产的发展结构1、旅游地产的发展旅游地产的发展已经有相当长的时间，是依托旅游资源出现的一种物业形式，或者是一种财产形式。
也是基于人们对旅游地从一般观光转化为在当地进行休闲度假和消费而形成的一种居住型需求。
2005年——2008年，由于房价、地价持续增长，旅游地产经历了高速膨胀的畸形增长。
这段时期的旅游地产开发不是因为其使用价值，而是投资功能，或者说增值、升值和盈利功能。
但是走到今天，旅游地产适应于生活需求，适应于整个中国国民休闲发展需求，适应于旅游引导下的区域经济开发需求的趋势越来越明确。
它不仅仅是为了生活或是度假，实际上是一种产业发展，是区域经济发展需求带动下的一种开发。
从这方面来说，旅游地产畸形投机阶段已经过去，正进入一个非常正向和良性的阶段。
虽然以房地产盈利及保值增值为目标的畸形投资仍然存在，但已不再是主体和主流了。
2、新型城镇化下的旅游地产发展结构旅游城市开发、旅游区域综合开发，是以游客搬运为依托的大量游客转移为基础，以游客消费的多样化和持续消费能力为依托形成的区域综合开发架构，在这种架构中旅游地产是最核心的基础。
基于这样一种理解做旅游地产时，应走综合开发之路，这也是旅游引导的新型城镇化下旅游地产开发的主流模式。
其发展结构如下：第一，旅游吸引核：是吸引人流、形成人气、提升土地价值的关键，是旅游及旅游地产最基础、最本质的核心工作;第二，休闲集聚区：是吸引人流留下来消费的主要结构，消费产品、消费业态、收入模式的设计是吸引力人来之后最重要的一个工作;第三，居住发展带：休闲消费及产业的发展，催生了就业、居住、养生养老居住、度假居住等的发展。
绿维创景林峰院长：解读商业地产
绿维创景林峰院长解读商业地产旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.旅游运营网旅游景观设计网 创意建筑设计网旅游投融资网版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
绿维创景林峰院长解读商业地产北京绿维创景规划设计院导读：由中国地产金融拓展联盟主办的“2013中国地产金融创新论坛（深圳）”于5月24-25号隆重召开，本次论坛以“商业地产的模式创新与金融创新”为主题，林峰院长受邀参加论坛，并发表主题演讲。
林峰院长结合新型城镇化课题，就商业地产进行解读，观点新颖且具备引导性，引发论坛现场广泛关注。
林峰院长发表主题演讲林峰院长演讲精彩实录：以消费体验过程为核心的业态是商业地产关注的重点商业地产聚集人气的方式由购物向构建消费体验过程转变。
消费体验过程和多种多样以消费体验过程为核心的业态成今天商业地产商关注的重点。
如何让人在商业区停留更长的时间？如何运用各种各样消费体验过程来支撑商业区运行？如何促进消费延时与增长，并让消费价值带动地产价值？以消费体验过程为核心的业态是未来商业地产升华购物结构最重要的方向。
基于土地升值的财富效应成为中国最大的长效增长机制新型城镇化是希望借力于土地升值效应和房产价值效益所带来的财富增长，来解决中国经济发展、城市化、就业等各种各样的困难。
实际上土地和土地财政模式的调整，始终都要面对土地从农民手上、从非城市化低成本到相对高价格的拍卖水平，再到配套完善过程中的升值，再到房产开发后相对更高的房产价值之间的一个升值结构，这个升值结构在未来发展中仍然是一条主线。
这条主线，是客观存在的现实价值升值过程，是城市化过程必然伴随的良性结构。
向产城一体化开发运营商转型，是房地产商的金光大道未来的新型城镇化开发，重点是产业引导的就地城镇化，房地产商不能局限于居住社区或一般的商业物业开发模式，以快速销售为前提进行房地产运作的路子越来越窄。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产-绿维创景
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《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。
本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。
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敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之商业地产篇。
一、2014年中国商业地产的发展现状及特征在住宅市场衰落的情况下，商业地产仍是主要的竞争战场。
但2014年的商业地产也面临重大转折。
开发商纷纷提出跨界转型、商业重构等未来商业地产计划。
区位细分、用地细分、产品细分、商业资源细分，专业化精细化开发运营需求强烈。
（一）市场一冷一热，整体供大于求2014年的商业地产可谓是“一冷一热”：一方面是多地商业地产遭遇的降租乃至退租、一些大型购物中心的关店退出市场，另一方面则是很多城市还在跑马圈地，建造大型的购物中心。
据统计，2014年广州将新增商场面积56万平方米，接近目前存量面积的1/3。
业内人士认为，当前我国商业地产已经达到饱和，面临过剩隐忧，这不仅会导致恶性竞争，使得空置率攀升，也会加剧百货零售业的亏损。
《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化-绿维创景
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敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之新型城镇化篇。
一、2014年中国新型城镇化的发展现状（一）政策推进情况2014年国家出台了一系列新型城镇化政策。
3月16日发布《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》，提出了城镇化的发展目标，常住人口城镇化率达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小两个百分点，努力实现一亿左右农业人口的转移和其他常住人口在城镇落户；人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐渐提高。
6月，国家发改委、住建部等11个部门联合印发了《关于开展国家新型城镇化综合试点工作的通知》，要求各省选择符合条件的不同层级市、县、镇作为试点。
9月16日，中共中央政治局常委、国务院总理李克强主持召开推进新型城镇化建设试点工作座谈会。
2013可续建筑的创新发展-房地产创新报告-绿维创景
2013可续建筑的创新发展旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
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可持续发展是21世纪人类的主题，党的十八大专门论述了“大力推进生态文明建设”，这预示着我国以不断消耗和制造二氧化碳为代价的传统发展模式已经难以为继，转变产业结构迫在眉睫。
建筑行业也不例外，这是挑战，更是机遇。
因为它将促进建筑行业转变发展方式，有利于建筑业产业结构的调整与升级，也将推进建筑企业加强科技创新，发展可续建筑产品，从而取得更大的发展。
绿色低碳环保只是可续建筑的一个维度，建筑的可持续发展是由经济、社会和环境组成的三角形。
一、2013年可续建筑在国内的发展状况当今建筑已经进入到了一个新综合时代，并呈现出六大新综合发展趋势，即可持续性新综合——其核心可简单概括为：节能、节材、节水、节地、环保；功能多元化新综合——新时代下的建筑体不仅是一个建筑，还是一座城，对功能的综合性有了新的要求；历史文化新综合——现代建筑风格往往会追求乡土化、民族化、历史延续性、血脉关系等文化传承因素，这些概括起来实际上是一种历史文化的价值体现；技术利用新综合——不仅仅是有关结构的技术、材料的技术、工艺的技术，还包括以计算机应用为基础的数字化技术和云计算、智能化等；经济价值新综合——建筑不仅追求成本控制，还追求效益的最大化，这两者形成了经济价值的新综合；邻里社会性新综合——新型城镇化中的建筑，使用不仅要方便，还要体现社会性，邻里关系和生态文明。
2013年中国房地产行业发展情况概述
2013年中国房地产行业发展情况概述第一篇：2013年中国房地产行业发展情况概述2013年中国房地产行业发展情况概述2013年，无论是房地产行业抑或是开发企业，都是高歌猛进的一年。
在政策趋向宽松、经济平稳回升等宏观环境持续向好的情况下，一、二线城市市场迅速回暖，并维持成交高位态势，各线城市、各类地王纪录被屡屡刷新，房企逐鹿资本市场，争相借壳上市或者谋划海外投资。
随着市场成交的持续上行，7家房企有望冲刺“千亿俱乐部”。
与之相应的是，新一届政府执政、十八届三中全会召开，未来房地产业必将面临新的政策挑战，整个行业也在孕育未来发展的深度变革。
回首2013，中国房地产行业经历了怎样的演变；展望2014，建立长效调控机制的时代，房地产行业和开发企业又将迎来怎样的挑战和发展契机？正基于此，克而瑞研究中心发布《2013年中国房地产行业总结与2014年展望》，总结了这一年来房地产行业的七大特征、房企四大战略方向，并对未来一年的房地产走势做了七大预测。
一、2013年房地产行业七大特征(1)“调控”字眼在公开场合消失，行业政策面趋于平缓新一届政府在经济领域的执政思路相比其前任有明显区别，以市场化为导向在各个领域的改革中均有体现，房地产调控也不例外。
在今年以来历次政府重要会议中，均未提及“调控”二字，类似“高房价问题”这样的提法也再未出现在任何公开场合，与上一届政府形成极其鲜明的对比，释放的信号即是以更加市场化的手段来解决房地产的问题，这符合本届政府强调政府职能转变的改革路线。
今年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。
绿维创景执笔的《2013年中国房地产创新发展报告》正式发布
绿维创景执笔的《2013年中国房地产
创新发展报告》正式发布
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正式发布
北京绿维创景规划设计院 对于房地产而言，没有创新就不可能有行业转型、升级，就没有行业的未来。
创新，正在让房地产开发企业从传统的项目开发商，成为事业的发展商和现代服务业的运营商，成为产业升级和新型城镇化的有力推动者。
展望未来，创新转型和新型城镇化对全经联提出了更高的要求，因此，分享中国房地产的创新案例和商业模式是全经联最为关注的方向，《中国房地产创新发展报告》编制的目的就在于此。
林峰院长作为全经联研究院常务副院长，在年会上正式宣布了《2013年中国房地产创新发展报告》的发布。
本报告由全经联研究院编制，绿维创景执笔，多家单位共同参与编制完成。
在总结2013年房地产九大主要创新的基础上，对可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化和旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源八大方面进行了创新总结和展望，最后对2013年行业转型的创新样板案例做了简要介绍。
林峰院长宣布《2013年中国房地产创新发展报告》正式发布
（有关旅游策划、旅游规划、旅游地产的更多研究，详见）旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问。
绿维创景：地产十大创新方向
地产十大创新方向旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
地产十大创新方向北京绿维创景规划设计院“新常态”带来了国家经济下行的压力，也伴随着一个时代瞬间爆发的新生力量，“互联网+”、“创客”、“众筹”、“跨界”等迅速流行的词汇正渗透到各个行业，房地产主动卷入这场新的浪潮，探索新的发展方向，希望能在为地产业“找到最适合的创新发展模式”。
方向一：挖掘市场，做满足“真实需求”的产品消费者的主权意识觉醒，对房地产的需求发生了颠覆性变化。
房地产业已从卖方市场进入到买方市场，以客户“真实的”需求为导向，创新开发个性化、人性化、文化化、体验化、品质化的产品和完善的配套服务才是出路。
如小米国际青年公寓、链家的自如寓等针对青年群体的个性住宅、设计考究的万科精品住宅等定制化、高端化、差异化住宅产品收获了口碑和利润的双赢，其核心理念是传统地产商向城市配套服务商角色的转变，服务和产品一体化。
社区商业将成为企业竞争要素向管理能力和服务水平转移，让物业“增值”的主导性模式。
在抓住“最后一公里”购物、休闲、娱乐等综合性社区建设中，万科、保利、金地等地产商都走在了前面。
方向二：跨界整合，做“新型城镇化”开发商我国现在城镇化率为55%左右，到2020年可达到60%左右，涉及到城中村改造、既有社区改造、新型产业发展以及新的需求的产生，城镇建设仍以房地产为基础。
房地产新业态与消化库存、投资新建之间整合、互动、提升、创新出的新模式，如复星地产的“产城一体”整体解决方案——“蜂巢城市”。
方向三：消费导向，做文旅双养投消一体化地产消费高增长及消费升级，带动消费产业地产突破发展；在跨界、转型思维下，瞄准旅游、文化、健康、养老、体育、教育等大消费产业，打造消费产业地产，超越了工业产业地产。
绿维创景：2014年房地产金融发展展望
2014年房地产金融发展展望旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
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资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。
过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。
其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。
另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。
于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。
从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。
1、大资管时代到来，资金将更大规模流向金融业务经过长期的高速发展，一些龙头房地产企业的规模已经很大，要想持续发展，单靠房地产市场显然不可持续，“跨界”成为了摆在企业面前的难题。
房地产具有投资性，属于资金密集型行业，出于寻求企业内部资金平衡的考虑，房地产企业向金融行业渗透是相对安全并合理的做法。
另外，一系列金融政策的出台，打破了证券、保险、基金、信托、银行之间的壁垒，标志着资产管理进入全面竞争时代，为房地产企业拓宽融资渠道、创新融资方式创造了条件。
2013写字楼与综合体发展特征-房地产创新报告-绿维创景
2013写字楼与综合体发展特征旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
2013写字楼与综合体发展特征北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联写字楼委员会协助提供。
受住宅价格持续上涨影响，2013年政府加强房地产调控力度，以“新国五条”出台为代表的一系列住宅限购、限贷等调控持续从紧，以达到平抑房价、规范市场发展的目的。
这些政策虽对住宅市场造成了一定影响，但实际调控效果不明显。
从目前各项政策及调控所涉及的范围来看，对于写字楼等商业地产而言却是起到了较大的利好作用。
而且随着我国经济的快速发展和结构调整，特别是现代新兴产业、高科技产业、现代服务业等第三产业突飞猛进，以及由此形成的城市商务区聚集的发展，对商务空间的需求大幅度增加，支撑起商务地产市场的快速增长。
据国家统计局数据，2013年1-10月全国共完成写字楼开发投资达3649亿元，同比增长36.9%，速度高于住宅投资的18.9%以及商业营业用房投资的26.9%。
写字楼物业的销售情况也好于住宅和商业地产，前十月写字楼物业销售额总计2779亿元，同比增加42.5%。
同样的发展趋势自2009年便已经出现，写字楼内的物业产业在开发投资、开动工面积以及销售数额等关键数据上的增长速度，明显高于住宅和商业营业用房，这也说明了开发商对写字楼有着非同寻常的热情和信心。
一、北京、上海等一线城市持续高租金及低空置的市场2013年，国内经济增长持续放缓，加之欧美经济增长低迷带来的外围环境影响，以北京、上海、广州、深圳城市为代表的一线写字楼市场对中高端优质写字楼需求保持平淡，租金表现出持续下滑趋势，但始终在高位盘整，同时空置率一般维持在较低水平。
绿维创景：商业地产创新样板——全经联创新教学基地
商业地产创新样板——全经联创新教学基地旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
商业地产创新样板——全经联创新教学基地北京绿维创景规划设计院本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联商业地产委员会协助提供。
1、朵朵童世界儿童体验式购物中心朵朵童世界是由辽宁省展览贸易集团投资打造的儿童连锁体验式购物中心，也是东北地区最大的儿童百货连锁企业，主要针对0-14岁的少年儿童，为他们提供吃、穿、用、娱乐、教育等全方位、一站式综合服务。
在经营理念上突破了商品销售的界限，关注儿童的健康、成长、智力开发、寓教于乐，强调儿童更多的参与和体验。
项目占地面积6000平米，建筑面积共计20000平米，建有地上三层，地下一层。
总体定位为“专业、全面、大众、体验式”：专业——专业的产品及业态组合，通过主营品类以及配套品类的组合和品类配比，彰显儿童专业百货的特色。
在经营品类组合上，朵朵童世界的八大主题板块、十一大品类涵盖了儿童衣、食、住、行、学、健康锻炼等全部方面，为消费者提供阶梯式的服务。
专业的硬件设施，整体装修以及小景点的布置和变化，专设儿童卫生间、母婴休息室等配套施，体现儿童特色的装修风格。
目前国内第一家全部采用儿童主题装修的商场，内部装修设计充分考虑儿童商场的特点，依据儿童化进行设计，在每层都有相应的主题与之搭配，B1层以海底世界为主题，呈现沈阳最大的室内立体画——马里亚纳海沟；一层以森林王国为主题，一进门硕大树冠展现大自然的春夏秋冬；二层以星空探索为主题，带领小朋友认识21个星座，天棚上的星座名称被对应的刻在了脚下的瓷砖上；三层以宇宙遨游为主题，由九大星星组成的太阳系悬挂于商场中庭，飞碟和外星电波符号把人带入神秘莫测的浩瀚宇宙。
《2014中国房地产创新发展报告》之文化和旅游地产-绿维创景
《2014中国房地产创新发展报告》之文化和旅游地产旅游与城市规划设计专家产业地产与新型城镇化运营服务商北京绿维创景规划设计院New Dimension Planning & Design Institute Ltd.官方网站：旅游运营网 版权声明：该报告知识产权归北京绿维创景规划设计院所有，未经允许，不得擅自篡改、挪用、从事盈利性宣传活动，违者将追究法律责任。
《2014中国房地产创新发展报告》之文化和旅游地产北京绿维创景规划设计院编者按：《2014中国房地产创新发展报告》是由北京绿维创景规划设计院执笔，全国房地产经理人联合会研究院编制，全国房地产经理人联合会发布的，以“2014地产行业的创新发展”为研究重点的行业报告。
本报告在全经联各专委会、会员企业的大力支持下，形成了新型城镇化、可续建筑、商业地产、写字楼与综合体、文化与旅游地产、养老住区、园区地产、房地产金融投资、人力资源和房地产服务创新等十大方面2014年的创新总结与2015年发展展望，并分析了诸多创新案例。
我们将以连载的形式，陆续发布《2014中国房地产创新发展报告》的相关内容，以飨读者。
敬请期待！以下为《2014中国房地产创新发展报告》系列解读之文化和旅游地产篇。
一、2014年中国文旅地产的发展现状1、政策环境2014年国家出台了一系列与文旅地产相关的政策文件，如《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》、《围绕农村土地改革的中央一号文件》、《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》、《国家新型城镇化规划（2014-2020）》、《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》、《推动特色文化产业发展的指导意见》等，文旅地产进入快速发展与转型升级的快车道，为文化旅游地产的多样化、特色化、市场化、品质化发展注入强心剂。
2、市场现状从成交情况看，基本稳定。
2014上半年，根据凤凰地产和中房报联合推出的一线城市高端物业投资指数报告旅游地产板块数据显示，全国所监控的主要旅游区域项目整体成交量呈现下降态势，成交均价基本保持平稳。
2013年房地产行业分析报告
2013年房地产行业分析报告2013年4月目录一、后调控时代-调控将成为常态 (4)1、“国五条”横空出世，难遏量价齐升 (4)2、房产税能抑制房价上涨吗 (7)二、新型城镇化成为发展新引擎 (10)1、新型城镇化解读 (10)（1）我国城镇化发展迅速 (10)（2）新型城镇化关注实施“城市群”战略 (11)2、人口迁移带动住房需求攀升 (12)（1）城镇化正处于快速增长阶段 (12)（2）住房需求巨大 (12)3、城镇化进程推高房价 (13)（1）我国城镇居民以购买新房为主 (13)（2）城镇化与房地产价格 (14)4、新城镇化下的城镇格局 (14)（1）小城镇发展潜力进一步增大 (14)（2）一、二线城市周边小城镇或优先增长 (15)三、调控袭来，基本面回暖延续 (16)1、投资将继续稳步回升 (16)2、观望气氛渐浓，成交未来收紧 (18)3、土地购置继续向二三线城市下沉 (19)四、股票投资策略 (20)1、行业集中度继续攀升 (20)2、销售取得突破性进展 (22)3、估值仍然处于较低水平 (23)五、重点公司推荐 (24)1、保利地产 (24)2、招商地产 (27)一、后调控时代-调控将成为常态1、“国五条”横空出世，难遏量价齐升改革开放，特别是20 世纪90 年代以来，我国房地产业成为国民经济的核心支柱产业，推动全国与地方经济的发展，带动上下游超过40 个行业。
从2005 年的“老国八条”、2006 年的“国六条”、“国十五条”，甚至是2009 年底颁布的号称历史最严调控政策的“国四条”，随后2010 年1 月的“国十一条”、4 月的“国十条”、9 月的“9.29 新政”，2011 年1 月的“新国八条”，2013 年2 月20 日出台的“国五条”已是2009 年调控以来的第五次调控升级。
以打压商品房价格为政策目标的调控基本没有达到预期目的，房地产价格一路“高歌猛进”，量价齐升，甚至在历次调控之后出现报复性快速上涨。
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2013年房地产金融发展特征
旅游与城市规划设计专家旅游地产开发运营顾问
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2013年房地产金融发展特征
北京绿维创景规划设计院
本文内容摘自由全国房地产经理人联合会发布、北京绿维创景规划设计院执笔的《2013中国房地产创新发展报告》。
内容由全经联金融投资委员会协助提供。
资金是地产发展前提及关键，没有金融就没有地产。
过去房地产发展的资金单一地靠间接融资，更多的是通过银行贷款来支持，这一模式是不可持续的，一定会走上多元化。
其次，政府每次调控房价都会运用金融手段，如果单靠银行贷款，影响将会很大。
另外，整个房地产行业，特别是住宅业的利润呈下滑趋势，在这种情形下，寻找低成本融资对降低房企的成本来说最为关键。
于是，近几年房地产企业正在逐渐摆脱对银行的依赖，走上一条多元化的直接融资之路。
从利用银行理财产品成立房地产基金到供应链融资、预售款融资到私募基金、房地产投资信托基金、资产证券化到海外上市融资、入股银行及保险等，房地产融资的渠道越来越多，在银行信贷紧张的2013年，多元化的金融创新模式极大地缓解了房地产公司的融资压力。
2013年，在房地产市场火爆及金融市场化的带动下，地产金融领域的创新不断。
总结起来，主要有以下几个方面：
1、直接融资趋势仍在扩大，成为企业资金的主要来源
据统计，从2004年到2012年，八年的时间里直接融资占比从30%上升至40.5%，融资金额增长6.5倍。
而国内贷款占资金来源的比重从2004年的18%下降到2012年的15%。
进入2013年，房地产直接融资占比增加的趋势仍在不断扩大。
尤其是房地产信托新增规模与信托总量的占比明显增加，房地产领域成为信托资金主要投资方向。
上半年房地产信托贷款共发行217笔，融资达到531亿元。
2、产银深度融合或助推房企融资变革
2013年10月，万科30亿港币认购徽商银行在港IPO股份，成为其单一最
大股东，宣告了国内纯房企与银行的联姻正式解禁，这在房地产金融领域具有里程碑式的意义。
紧接着，越秀集团旗下的越秀地产，向创兴银行全体股东提出部分要约收购，以每股35.69港元现金收购最多不超过75%股份，所涉及金额约为116.44亿港元。
绿地集团与江西省就金融合作等方面签署战略合作协议。
该战略合作协议包括，将在江西独资设立小额贷款公司，发起成立金融租赁公司或消费金融公司，以及发起设立产业投资基金，并积极参股江西当地的地方法人银行和保险机构等。
新湖中宝，与温州银行签署战略合作协议，双方拟在中小微企业金融服务平台打造、投行业务体系整合等方面进行全方位战略合作。
一时间，越来越多的房企开始联姻银行。
他们不仅可以操控自己的命运，获得更快、成本更低的融资，并且还能在前期的融资及采购、中期的按揭方面、后期的社区金融配套方面，为供应商、承包商及庞大的业主群提供财富管理等一系列金融服务。
3、民间资本涌入
房地产直接融资的快速发展，已经吸引民间资本的关注。
今年年初，来自山西的晋商资本以基金形式买下北京丽泽商务区拍出的第一块土地，预示着房地产基金正在加速吸引更多民间资本的参与。
商业地产已成为民间资本最为重要的一个投资出口，房地产私募股权投资将是值得关注的民间投资焦点领域。
4、房地产基金得到快速发展
2008以前，房地产基金还很少见，2008年以后，其数量与规模逐步增加。
2013年房地产基金实现井喷式增长，对募资市场的贡献度占到了三成以上。
截止10月底，全国本土房地产基金管理机构约510家，管理规模超过6000亿元。
从投资方式看，房地产基金不再局限于简单的债权结构，而开始寻求多赢、适应市场需求的创新型结构设计，向综合体/商业主题——股权/债股结合的投资方式发展。
据统计，住宅地产是房地产基金的关注的焦点，有近半数的机构及管理资金量关注于住宅地产及与其相关的综合性房地产；而综合性的住宅-商业综合体投资主题也正日益成为人民币地产基金的策略选择，有1/3的机构和1/4的管理资
金量关注于结合了商业性质的城市综合体开发；有20%的房地产基金关注于纯粹的商业地产；还有少部分市场机构关注于诸如工业地产、旅游地产、养老地产等专业的地产投资主题。
另外，在地王的争夺中，到处都可发现了地产基金的身影，资本的较量已从争夺稀缺资源开始！在各大主流地产商的版图中，地产基金已成标配，地产商们已然觉醒，去杠杆化需要杠杆的重塑！当各个中小开发商开始思索转型，地产基金为他们开阔了思路，GPLP结构正在引领技术与资本快速融合。
有越来越多的职业经理人、操盘手、穿西装的、光脚的涌入地产金融行业，他们带来层出不穷的创新，也带来无数的新问题。
金融市场化的浪潮已席卷而来，民间资本做金融正是政策鼓励的方向！地产基金的安身立命之所在专业，地产基金的专业化已构成生存的必要条件！2013年，涌现了更多由职业经理人组建的独立地产基金，机构投资人开始入场，专业的力量得到了资本的尊重。
5、房地产信托引入有限合伙形式，投资人成真正开发商
在我国，房地产信托发展迅猛，数据显示，2013年房地产信托成立数量为972款，規模总计3006.07亿元，这一规模与2012年相比，上涨约64.9%。
其开发类型也正在从简单的纯债权投资转型进入夹层甚至股权投资。
2013年10月，上海信托推出项目——“上信·万科房地产股权投资集合资金信托计划”。
上海信托和万科各出资1250万元，作为有限合伙企业的普通合伙人（GP），负责对基金进行投资与管理。
该集合信托计划，期限5年，募集资金27.875亿元。
在具体在收益分配上，投资者信托收益完全与项目的利润水平挂钩，跟随项目利润情况浮动。
采取有限合伙企业的方式投资房产项目的股权，是上海信托的项目从融资模式向投资模式转变的尝试，也是该项目的创新亮点之一。
这种结构设计，相当于让投资者成为股东，介入房产开发的一级市场。
今后，采用类似结构设计的信托计划会越来越多。
6、资产证券化实现了积极尝试
资产证券化是以未来有可预计现金流的优质资产为基础，设计成证券产品，在金融市场上出售的融资方式。
事实上，资产证券化始于2005年，2007年美国
次贷危机爆发后，国内资产证券化路径也由此中断。
2013年证监会发布《证券公司资产证券化业务管理规定》，资产证券化逐渐成为基建和房企趋之若鹜的融资方式。
2013年5月，海印股份发布公告称，拟以15家综合性商业物业的5年内经营收益权为基础，以资产证券化方式融资16亿元，成为国内首家实施房地产资产证券化的地产公司，这也意味着房企新的融资渠道再次被打通。
商业地产资产的证券化，符合国内商业地产发展的需求，也与某些机构的投资诉求相吻合，因为它可以持续地经营，有稳定的资产回报。
目前，商业地产证券化探索正在升温，并且受到了企业的高度关注，未来或将成为众多能产生稳定现金流企业以及商业地产商最普遍的融资方式。
（有关房地产开发、旅游地产开发的更多研究，详见）。