北京大学房地产金融讲义__第一讲_房地产金融概述47页

房地产开发形成的外部不经济 导致大城市居民生活质量下降
• 房地产开发形成的外部不经济导致大城市居民生活质量下降 • 外部性是指一个经济行为主体在自己的生产和消费活动中对另一个经济
行为主体产生的一种的影响。如果是有利的影响，就叫正的外部性，或 者叫外部经济性；如果是不利的影响，就叫负的外部性，或者叫外部不 经济性。科斯（Coase,2019）认为造成外部性的原因是：第一，缺乏明 确界定的产权；第二，存在交易费用。因此在交易费用为零时，产权的 明确界定便是实现资源最优配置的充分条件。 • 相应，房地产外部性也分为房地产外部经济与外部不经济。从房地产的 外部经济来看，房地产的开发建设可以改善城市景观，并能够带动邻近 地区地价升值。可以说，房地产的正外部性提升了整个社会福利。但是 ，随着城市的不断开发建设，以及城市积聚效应引起的大量劳动力的涌 入，使得城市道路、住宅不断拥挤，公共绿地不断减少，生活质量不断 下降。这种负的外部性对于大城市居民而言尤为突出。此外，还有可能 存在新型建筑材料应用造成光污染和空气污染，以及由于住宅隔音效果 不好而造成居民相互干扰等外部不经济现象。可以看出，我们在享受房 地产开发带来正的外部性的同时，负的外部性的作用以及影响范围正在 扩大，从而导致大城市居民生活质量日益下降。
房地产具有公共产品属性
• 公共产品具有两个很显著的特征，一个是非竞争性特征，表明社会对于 该类物品或服务是普遍需要的，而另一个非排斥性特征则表明了收费是 困难的，仅靠市场机制远远无法提供最优的规模。
• 房屋部分具有这种公共品的特性，是人们生活中不可缺少的必需品，并 且不具有替代性。房屋不像食品这种必需品，因为食品具有很强的替代 性，大米和小麦可以相互替代，咖啡和茶叶可以相互替代，但是房屋没 有这个特性，所以说房屋是人们日常生活中不具有替代性的必需品。这 是房屋一个显著的特点，而经济适用房、廉租房这种带有福利性补贴的 住房更接近公共品，一般的商品房则接近私人产品。在住房商品化、市 场化改革之后，政府在经济适用房和廉租房建设上似乎没有太多作为。 这是住房商品化改革过程中所带来的短板，当然这有它的历史因素。当 时实行住房商品化改革，假如住房商品化与经济适用房和廉租房建设一 齐起步，那么住房商品化、市场化改革就不可能取得成功，因为大家都 依赖廉价的住房。现在住房市场化发展到了一个阶段，房价高企问题突 出，是到了该回过头来反思廉租房这种福利性住房的时候了。
第一讲 房地产金融概述
2019年9月16日

本讲主要内容
一、房地产金融学体系 二、房地产金融市场构成及其运行模式 三、我国房地产金融市场的发展 四、房地产企业融资概述
一、房地产金融学体系
房地产金融学，顾名思义，是研究房地产领域中的金融问题的 学科。随着经济水平的提高和投资渠道的多元化，房地产及其 相关投融资活动受到越来越多的关注。
• 而所谓的价格歧视，实质上是一种价格差异，指商品或服务的提供者在 向不同的接受者提供相同等级、相同质量的商品或服务时，在接受者之 间实行不同的销售价格。价格歧视是一种重要的垄断定价行为，是垄断 企业通过差别价格来获取超额利润的一种强权作法，对买主来说是极不 公平的。我们可以举个例子来说明这种现象，比如某房地产商开发了一 个楼盘，有300套住房，实行内部认购、登记，第一拨500人登记，愿意 以5000元每平方米的价格购买，接着又来了第二拨500人，愿意以7000元 每平方米的价格购买……依此类推，最后房地产商就会把房子卖给愿意出 最高价格的购房者。
• 宏观房地产金融学
• 主要研究整个房地产市场与金融体系，重点研究政府金融政策 及政府机制对房地产金融市场的影响，如利率、汇率变化、通 货膨胀等对投入房地产行业的资金量的影响等。
房地产是什么？
金融是什么？ 房地产金融是什么？
房地产是什么？
• 投资品 • 消费品 • 公共品 • 分配品
为什么调控？
、维护社会公平：不容回避的现实
诺斯认为 ，人类社会形成过程中， 形成三种不同的社会秩序：
原始社会秩序，有限准入秩序、开放准入秩序。
我国房地产业业已经发展到了一个新阶段， 表现出房地产的有限准入制度，
即社会的精英阶层如何分配权利和租金。
房地产的垄断性容易导致价格歧视
• 房地产具有垄断性的特征，这是因为土地的特殊性。土地是不可再生资 源，在一个地方建了房子就不能在同一个地方再建第二栋房子，这是它 垄断性、排他性的具体表现。同时，在每一片土地上每个房子都是个性 化的不一样的，比如，楼层、朝向、远眺的景观等等属性都不可能是一 模一样。因此，每一个房产也都具备垄断性、排他性的特点。所以说， 土地的价值不是决定于它的地租，而是决定于它上面的产品的类型和价 格。由于房屋所具有的垄断性和个性化特征，所以，房地产商就很容易 对购房者实行价格歧视（Price Discrimination），这在房地产行业是普遍 存在的现象。
一方面，房地产是一种特殊的资产，在贷款等融资活动中扮演 着不可替代的抵押品角色。 另一方面，房地产作为投资工具，体现了货币市场、资本市场 和资产市场的密切联系。
链接：2019年1-8月全国房地产开发投资情况
• 微观房地产金融学
• 主要研究在动态时间和不确定性环境下，单个的房地产投资者、 消费者和企业等的投融资决策问题，探讨房地产金融市场各参 与主体的资产定价及其对资金在房地产领域的配置。
使学生在掌握房地产金融基础知识和基本分析技能后，能适应将来在 国家宏观经济管理部门、金融机构、房地产企业的研究与管理的各类工 作。
• 参考教材
《房地产金融学》，张红、殷红编著，清华大学出版社，2019 《资本市场理论与运作》，何小锋，中国发展出版社，2009年 刘伟、黄桂田主编，冯科，张辉副主编，都市经济报告2019-----北京房地产市 场与调控，同心出版社，2019年 《房地产金融：原理和实践（第三版）》，（美）特瑞斯·M·克劳瑞特， G·斯泰西·西蒙 著，龙奋杰，李文诞 等译，经济科学出版社，2019
房地产金融学
经济学院 金融系 2019年9月16日
课程简介
本课程将通过讲义与阅读材料、参考文献相结合的方式，要求学生在 阅读大量材料的基础上，理解掌握房地产市场的资产定价规则及对货币 政策传导机制的影响，并能了解房地产企业如何选择投融资方式，不同 的融资结构对房地产企业和消费者的融资成本和管理权限有何影响。