注会投资性房地产讲义知识交流

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围

第二节确认和初始计量

第三节后续计量

第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围

二、不属于投资性房地产的特征与范围

1.用途不符

2.违法

第二节投资性房地产的确认和初始计量

一、确认时点

二、初始计量

【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。以银行存款支付价款共计1 200万元。

借：投资性房地产 1 200

贷：银行存款 1 200

第三节投资性房地产的后续计量

一、成本模式

1.相同：也提折旧（摊销），也提减值；

2.不同：收入支出作为其他业务核算。

自用出租

固定资产、无形资产投资性房地产

累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销）

出售：营业外收入平时+出售：

营业外支出其他业务收入

其他业务成本

【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。

原自用时计提折旧：

每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元）

借：管理费用 5

贷：累计折旧 5

（1）租赁期开始日（华丽转身）

借：投资性房地产 1 200

贷：固定资产 1 200

借：累计折旧195

贷：投资性房地产累计折旧195

（2）每月计提折旧

借：其他业务成本 5

贷：投资性房地产累计折旧 5

（3）每月确认租金收入

借：银行存款 6

贷：其他业务收入 6

【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。

计提减值准备：

借：资产减值损失60

贷：投资性房地产减值准备60

已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

二、公允模式

企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。

【例题-公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。该写字楼的造价为9 000万元。20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

（1）出租日

借：投资性房地产——成本9 000

贷：开发成本9 000

（2）12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动200

贷：公允价值变动损益200

三、模式选择与变更

（一）模式选择

投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

原99栋楼公允，新取得的1栋楼无公允价值？

（二）模式变更

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

1.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

四、后续支出

（一）资本化

【例题】20×8年3月,甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日,与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元,即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式。

『正确答案』

甲企业的账务处理如下：

（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：

借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000

投资性房地产累计折旧 6 000 000

贷：投资性房地产——厂房20 000 000

（2）20×8年3月15日～12月10日：

借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000

贷：银行存款等 1 500 000

（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：

借：投资性房地产——厂房15 500 000

贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000

资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。

（二）费用化

不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

借：其他业务成本

贷：银行存款等

第四节投资性房地产的转换和处置

一、转换

（一）自用房地产转为投资性房地产

1.非投资转为投资（成本模式）

例如：建筑物原值100万，折旧80万，减值5万

借：投资性房地产100

累计折旧 80

固定资产减值准备 5

贷：固定资产100

投资性房地产累计折旧 80

投资性房地产减值准备 5

2.非投资转为投资（公允模式-升值）

例如：建筑物原值100万，折旧80万，减值5万，公允价值40万

借：投资性房地产—成本40

累计折旧80

固定资产减值准备 5

贷：固定资产 100

其他综合收益25

将来房地产出售时：