注会投资性房地产讲义知识交流

第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围第二节确认和初始计量第三节后续计量第四节投资性房地产的转换和处置2009单、2011单、2012单第一节投资性房地产的特征与范围二、不属于投资性房地产的特征与范围1.用途不符2.违法第二节投资性房地产的确认和初始计量一、确认时点二、初始计量【例题】2014年3月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期5年。

以银行存款支付价款共计1 200万元。

借：投资性房地产 1 200贷：银行存款 1 200第三节投资性房地产的后续计量一、成本模式1.相同：也提折旧（摊销），也提减值；2.不同：收入支出作为其他业务核算。

自用出租固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧、累计摊销投资性房地产累计折旧（摊销）出售：营业外收入平时+出售：营业外支出其他业务收入其他业务成本【例题-成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用3年零3个月后，出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。

假设这栋办公楼的成本为1200万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。

按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金6万元。

原自用时计提折旧：每月计提折旧 =1 200÷ 20÷12=5（万元）借：管理费用 5贷：累计折旧 5（1）租赁期开始日（华丽转身）借：投资性房地产 1 200贷：固定资产 1 200借：累计折旧195贷：投资性房地产累计折旧195（2）每月计提折旧借：其他业务成本 5贷：投资性房地产累计折旧 5（3）每月确认租金收入借：银行存款 6贷：其他业务收入 6【例题-减值】接上题，当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为900万元，此时办公楼的账面价值为960万元，以前未计提减值准备。

计提减值准备：借：资产减值损失60贷：投资性房地产减值准备60已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。

二、公允模式企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，调整其账面价值。

【例题-公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。

20×8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，租赁期为10年。

该写字楼的造价为9 000万元。

20×8年12月31日，该写字楼的公允价值为9 200万元。

假设甲企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。

（1）出租日借：投资性房地产——成本9 000贷：开发成本9 000（2）12月31日借：投资性房地产——公允价值变动200贷：公允价值变动损益200三、模式选择与变更（一）模式选择投资性房地产的后续计量，通常应当采用成本模式，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式。

但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

原99栋楼公允，新取得的1栋楼无公允价值？（二）模式变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

1.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。

2.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

四、后续支出（一）资本化【例题】20×8年3月,甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。

该厂房按照成本模式进行后续计量,原价为2 000万元，已计提折旧600万元。

为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。

3月15日,与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。

12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万元,即日按照租赁合同出租给丙企业。

假设甲企业采用成本计量模式。

『正确答案』甲企业的账务处理如下：（1）20×8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产——厂房（在建）14 000 000投资性房地产累计折旧 6 000 000贷：投资性房地产——厂房20 000 000（2）20×8年3月15日～12月10日：借：投资性房地产——厂房（在建） 1 500 000贷：银行存款等 1 500 000（3）20×8年12月10日，改扩建工程完工：借：投资性房地产——厂房15 500 000贷：投资性房地产——厂房（在建）15 500 000资本化期间仍为投资性房地产，但不再计提折旧和进行摊销。

（二）费用化不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。

借：其他业务成本贷：银行存款等第四节投资性房地产的转换和处置一、转换（一）自用房地产转为投资性房地产1.非投资转为投资（成本模式）例如：建筑物原值100万，折旧80万，减值5万借：投资性房地产100累计折旧 80固定资产减值准备 5贷：固定资产100投资性房地产累计折旧 80投资性房地产减值准备 52.非投资转为投资（公允模式-升值）例如：建筑物原值100万，折旧80万，减值5万，公允价值40万借：投资性房地产—成本40累计折旧80固定资产减值准备 5贷：固定资产 100其他综合收益25将来房地产出售时：借：其他综合收益25贷：其他业务成本253.非投资转为投资（公允模式-减值）例如：建筑物原值100万，折旧80万，减值5万，公允价值10万借：投资性房地产—成本10累计折旧80固定资产减值准备 5公允价值变动损益 5贷：固定资产100将来出售：借：其他业务成本 5贷：公允价值变动损益 5（二）投资性房地产转为自用1. 投资（成本模式）转为自用例如：投资性房地产（建筑物）原值100万，折旧80万，减值5万借：固定资产100投资性房地产累计折旧 80投资性房地产减值准备 5贷：投资性房地产100累计折旧80固定资产减值准备 52.投资（公允模式）转为自用例如：投资性房地产（建筑物）账面价值110万，其中，原值100万，公允价值变动10万，转换日公允价值130万借：固定资产130贷：投资性房地产——公允价值变动 10投资性房地产——成本100公允价值变动损益 20二、处置1.成本模式【例题】甲公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。

租赁期届满后，甲公司将该栋写字楼出售给乙公司，合同价款为15 000万元，乙公司已用银行存款付清。

出售时，该栋写字楼的成本为14 000万元，已计提折旧1 000万元。

假定不考虑税费等因素。

（1）收取处置收入借：银行存款15 000贷：其他业务收入15 000（2）结转处置成本借：其他业务成本13 000投资性房地产累计折旧 1 000贷：投资性房地产——写字楼14 0002.公允模式【例题】甲为一家房地产开发企业，20×7年3月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始日为20×7年4月15日。

20×7年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公允价值为47 000万元。

20×7年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 000万元。

20×8年6月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以55 000万元出售，出售款项已收讫。

甲企业采用公允价值模式计量。

不考虑相关税费。

甲企业的账务处理如下：（1）20×7年4月15日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产——成本47 000（转换日的公允价值）贷：开发产品45 000其他综合收益 2 000（2）20×7年12月31日，公允价值变动：借：投资性房地产——公允价值变动 1 000贷：公允价值变动损益 1 000（3）20×8年6月，出售投资性房地产：借：银行存款55 000贷：其他业务收入55 000借：其他业务成本48 000贷：投资性房地产——成本47 000——公允价值变动 1 000同时，将投资性房地产累计公允价值变动转入其他业务成本：借：公允价值变动损益 1 000贷：其他业务成本 1 000同时，将转换时原计入其他综合收益的部分转入其他业务成本：借：其他综合收益 2 000贷：其他业务成本 2 000四笔分录合并到一起为:借：银行存款55 000公允价值变动变动损益 1 000其他综合收益 2 000其他业务成本45 000贷：投资性房地产——成本47 000——公允价值变动 1 000其他业务收入 55 000历年考题【单选题·2009】20×7年2月5日，甲公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于出租。

20×7年2月10日，董事会批准关于出租办公楼的方案并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。

当日，办公楼的成本为3 200万元，已计提折旧为2 100万元，未计提减值准备，公允价值为2 400万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。

20×7年2月20日，甲公司与承租方签订办公楼租赁合同，租赁期为自20×7年3月1日起2年，年租金为360万元。

办公楼20×7年12月31日的公允价值为2 600万元，20×8年12月31日的公允价值为2 640万元。

20×9年3月1日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，取得价款2 800万元。

要求：根据上述资料，不考虑其他因素，回答下列各题。

（1）甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。

A.20×7年2月5日B.20×7年2月10日C.20×7年2月20日D.20×7年3月1日『正确答案』B『答案解析』（闲置的）自用房地产转为投资性房地产的时点应该是董事会批准相关的议案时。

（2）甲公司20×9年度因出售办公楼而应确认的损益金额是（）。

A.160万元B.400万元C.1 460万元D.1 700万元『正确答案』C『答案解析』因出售办公楼而应确认的损益金额＝2 800－2 640+[2 400－（3 200－2 100）]＝1 460（万元）【单选题·2011】甲公司2011年至2014年发生以下交易或事项：2011年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。

该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。

因公司迁址，2014年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。

该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期为2年，年租金150万元，每半年支付一次。