注会投资性房地产讲义

区
面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，
即使未 是
别
签订租赁协议 ，也应视为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、确认时点 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
租赁期开始日
将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的 日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 筑物
不得转回 。
二、公允模式 企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，
调整其账面价值 。
【例题 - 公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20× 8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签
订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，
租赁期为 10 年。 该写字楼的造价为 9 000 万元。 20× 8 年 12 月 31 日， 该写字楼的公允价值为 9 200
借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
1 500 000 1 500 000
董事会 或类似机构作出书面决议的日期
二、初始计量 投资性房地产应当按 成本 进行初始计量。
外购
房产 地产
自建
同固定资产
转换
后续公则公 后续成则成
同固定资产 同无形资产
【例题】 2014 年 3 月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁
合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期
出售：营业外收入
平时 +出售：
营业外支出
其他业务收入
其他业务成本
【例题 - 成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用 3 年零 3 个月后，出租给乙企业使用，已确认为
投资性房地产， 采用成本模式进行后续计量。 假设这栋办公楼的成本为 1200 万元， 按照直线法计提
折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零。 按照经营租赁合同， 乙企业每月支付甲企业租金 6 万元。
与账面价值的差额调整期初留存收益。
2. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式 。
四、后续支出
（一）资本化
【例题】 20× 8 年 3 月 , 甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模
式进行后续计量 , 原价为 2 000 万元，已计提折旧 600 万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定
建筑 物 +劳 务
将建筑物出租， 按租赁协议向承租人提供的相关 辅助服务在整个协议中不重大的， 应当将该 建筑物确认为投资性房地产 。（办公楼出租 +提供维护、 保安等辅助服务）
一房 四产
某项房地产 部分自用 或 作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值
的情形。如
某项投资性房地产不同用途的部分 能够单独计量和出售的 ，应当分别确认为固定
借：银行存款
6
贷：其他业务收入
6
【例题 - 减值】接上题，当年 12 月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为
900 万元，此时办公楼的账面价值为 960 万元，以前未计提减值准备。
计提减值准备：
借：资产减值损失
60
贷：投资性房地产减值准备
60
已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间
万元。假设甲企业对投资性房地产采用 公允价值 模式计量。
（ 1）出租日
借：投资性房地产——成本
9 000
贷：开发成本
9 000
（ 2） 12 月 31 日
借：投资性房地产——公允价值变动
200
贷：公允价值变动损益
200
三、模式选择与变更
（一）模式选择
投资性房地产的后续计量，通常应当采用 成本模式 ，只有 满足特定条件的情况下才可以采用公
允价值模式。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，
不得同时采用两种计量
模式。
原 99 栋楼公允，新取得的 1 栋楼无公允价值？
（二）模式变更
企业对投资性房地产的计量模式 一经确定，不得随意变更。
1. 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
处理，并按计量模式变更时公允价值
5 年。以银行存款支付价款共
计 1 200 万元。
借：投资性房地产
1 200
贷：银行存款
1 200
第三节 投资性房地产的后续计量
一、成本模式
1. 相同：也提折旧（摊销），也提减值；
2. 不同：收入支出作为其他业务核算。
自用
出租
固定资产、无形资产
投资性房地产
累计折旧、累计摊销
投资性房地产累计折旧（摊销）
第七章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的特征与范围 第二节 确认和初始计量 第三节 后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置
2009 单、 2011 单、 2012 单
第一节 投资性房地产的特征与范围
一、属于投资性房地产的特征与范围 房产 已出租的建筑物
地产
已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出
租给丙企业。 3 月 15 日 , 与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12 月 10 日，厂房改
扩建工程完工， 共发生支出 150 万元 , 即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用成本计量模
资产、无形资产、存货和投资性房地产。
二、不属于投资性房地产的特征与范围 1. 用途不符 自用的建筑物 自用的土地使用权 销售的房地产 经营租入再经营租出的房地产
固定资产 无形资产 存货 （二房东：无所有权，不作为资产）
2. 违法 不
按国家规定认定的 闲置土地 是
企业持有以备经营出租的 空置建筑物或在建建筑物 ，如董事会或类似机构作出书
式。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1） 20× 8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）
14 000 000
投资性房地产累计折旧
6 000 000
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2） 20× 8 年 3 月 15 日～ 12 月 10 日：
原自用时计提折旧：
每月计提折旧 =1 200 ÷ 20 ÷ 12=5（万元）
借：管理费用
5
贷：累计折旧
5
（ 1）租赁期开始日（华丽转身）
借：投资性房地产
1 200
贷：固定资产
1 200
借：累计折旧
195
贷：投资性房地产累计折旧
195
（ 2）每月计提折旧
借：其他业务成本
ຫໍສະໝຸດ Baidu
5
贷：投资性房地产累计折旧
5
（ 3）每月确认租金收入