注会投资性房地产讲义
投资性房地产讲义
第七章投资性房地产第一节投资性房地产的特征与范围第二节投资性房地产的确认与初始计量第三节投资性房地产的后续计量第四节投资性房地产的转换和处置知识点1：投资性房地产的特征与范围第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值的房地产。
房地产是房产和地产的总称。
房产就是建筑物，也叫不动产；地产就是土地，准确地说，是土地使用权。
企业的厂房是固定资产，厂房下面的土地是无形资产。
房地产可以分为两类：一类是自己使用的，作为固定资产和无形资产来核算；另一类是用于出租的，作为投资性房地产核算。
二、投资性房地产的范围注意：持有增值后转让的建筑物（炒房），不是投资性房地产，而是固定资产。
投资性房地产一共就有3种：其中，第2种持有增值的土地（囤地，受遏制的）一般比较少见，所以，投资性房地产，主要就是指已出租的房地产。
不属于投资性房地产的项目：（1）自用房地产（含职工宿舍、经营的旅馆饭店等）；（2）作为存货的房地产，即房地产公司开发的商品房和土地（含待增值后出售的土地）。
如果一栋楼一部分自用，一部分出租，那么要分别确认；如果分不清楚的，就统统作为固定资产。
知识点2：投资性房地产的确认与初始计量第二节投资性房地产的确认与初始计量一、投资性房地产的确认（一）确认日期1.已出租的土地使用权：租赁期开始日2.持有并准备增值后转让的土地使用权：管理当局书面决议日3.已出租的建筑物：租赁期开始日（空置建筑物是管理当局书面决议日）没有达成租赁协议之前，应先确认为固定资产（简便起见，无形资产略，下同），租赁期开始日之后，再确认为投资性房地产。
外购投资性房地产的房地产初始计量，比照固定资产。
（二）自行建造投资性房地产的确认与初始计量自行建造的房地产，只有在建造完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值（二者缺一不可），才能确认为投资性房地产。
自行建造投资性房产的成本，包括土地开发费、建筑成本、资本化借款费用等，并不包括建筑物所占用土地的成本，建筑物和土地使用权分别确认为两项不同的投资性房地产。
注会知识点：投资性房地产相关知识点介绍
注会知识点：投资性房地产相关知识点介绍今天我们来讲解一下投资性房地产的相关知识点。
首先，我们来了解一下什么叫做投资性房地产，哪些可以并入投资性房地产。
投资性房地产持有目的是为了赚取租金或者资本增值，两种形式地产或者房产，包括已出租的土地使用权，已出租的自己拥有产权的建筑物，持有并准备增值后转让的土地使用权，明确用于出租的空置建筑物。
而为了自用或者管理用而购入的房产、供职工福利用住房属于企业的固定资产，房地产开发企业为了增值而持有的地产则属于房地产企业的存货，而不同用途的房地产能单独计量的分别计入投资性房地产或者固定资产，不能区分的不能计入投资性房地产。
一、投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量与固定资产相类似，包括购买的价款以及相关税费计入其成本，如果需要在建，则计入投资性房地产—在建，采用成本模式直接计入投资性房地产，采用公允模式计入投资性房地产—成本。
二、投资性房地产的后续计量如果采用成本模式，需要计提折旧摊销，计入其他业务成本，在持有过程中如果发生减值，还需要计入投资性房地产减值损失，但是采用公允模式不需要计提折旧摊销，只根据公允价值的变动确认公允价值变动损益即可，收到租金收入，不管是成本模式还是公允模式，都计入其他业务收入;投资性房地产后续成本支出，比如大修扩建，在这期间如果采用成本模式计量也是不计提折旧和摊销的，与固定资产是一样的。
三、投资性房地产的转换注意这里的转换指的是性质的转换，而不是计量模式的转换。
在成本模式下，由自用转为投资性房地产，如果属于企业的固定资产或者地产，则折旧对折旧，原值对原值，二者之间是没有差额的;如果属于企业的存货，则按照账面余值进行转换。
在公允模式下，如果转为投资性房地产，需要注意投资性房地产按照公允价值入账，公允价值与转换的账面价值之间如果存在贷方差额是计入其他综合收益，借方差额转入公允价值变动损益;如果由投资性房地产转为固定资产或者存货，无论存在借方还是贷方差额，都计入公允价值变动损益。
CPA(注册会计师) 第六章 投资性房地产(2019)
第六章投资性房地产本章考情分析本章属于比较重要的章节。
主要解释投资性房地产的确认、计量和记录问题，可以和债务重组、非货币性资产交换、所得税会计等内容结合出题。
本章分值5-6分。
18年教材主要变化（1）重新编写“投资性房地产的范围”；（2）取消了“自行建造投资性房地产的确认和初始计量”中的会计处理；（3）按营改增修订了“投资性房地产处置”的会计处理。
处置第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义与特征投资性房地产是指为“赚取租金”或“资本增值”，或者“两者兼有而持有”的房地产。
投资性房地产应当能够“单独计量”和“出售”。
（如果和固定资产或无形资产的金额没有分开，即不能单独计量和出售，那么仍应该划分为固定资产或无形资产）投资性房地产的特征（一）投资性房地产是一种经营活动投资性房地产是一个单位的“附营业务”，而不是一个单位的投资活动。
因此，关于投资性房地产的收入与成本都应相应地计入“其他业务收入”与“其他业务成本”，而并非“投资收益”等科目。
只有两地一房2、投资性房地产不包括：（1）经营租入再转租的房地产（2）融资租出的房地产（3）计划、准备出租的土地使用权（4）闲置土地（5）企业自用房地产（6）出租给本企业职工的宿舍（7）作为存货的房地产（8）持有并准备增值后转让的建筑物特殊情况对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，只有企业管理当局（董事会或类似机构）作出正式书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也可视为投资性房地产第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产只有在符合定义，并同时满足下列条件时，才能予以确认：1.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业。
2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。
四节再详细讲）(一)外购投资性房地产的确认和初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。
1.外购取得：（与固定资产和无形资产的处理相同）借：投资性房地产（买价+相关税费+可直接归属于该资产的其他支出）贷：银行存款㈡自行建造的投资性房地产借：投资性房地产—在建（达到预定可使用状态前所发生的所有必要支出）贷：银行存款业务成本。
2011CPA 会计 教材精讲 第7章 投资性房地产 第一段
会计第七章投资性房地产本章重点关注的考试内容一、投资性房地产的确认二、投资性房地产的计量和记录一、投资性房地产的确认（一）投资性房地产的确认条件投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。
同时满足两个条件：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量（二）投资性房地产的范围⒈已出租的建筑物。
⒉已出租的土地使用权。
⒊持有并准备增值后转让的土地使用权。
（二）投资性房地产的范围⒈已出租的建筑物注意:（1）计划用于经营出租，但尚未出租的自用建筑物，不属于投资性房地产。
但是企业持有以备经营出租的空闲建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。
“空置建筑物”，是指企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经营出租状态的建筑物。
（2）经营租入再转租，且收取租金的建筑物不属于投资性房地产。
（3）已经营出租，但租赁期届满暂时空置，但继续用于经营出租的建筑物，仍作为投资性房地产。
⒉已出租的土地使用权（1）计划用于经营出租，但尚未出租的自用土地使用权，不属于投资性房地产。
（2）经营租入再转租，且收取租金的土地使用权，不属于投资性房地产。
（3）已经营出租，但租赁期届满暂时空置，但继续用于经营出租的土地使用权，仍作为投资性房地产。
⒊持有并准备增值后转让的土地使用权闲置土地不属于持有并准备增值转让的土地使用权，不能作为投资性房地产。
根据《闲置土地处置办法》（中华人民共和国国土资源部令第5号）的规定，闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。
一、投资性房地产的确认（三）不属于投资性房地产的范围⒈自用房地产。
⒉作为存货的房地产。
⒊根据具体情况加以判断的项目。
注会辅导：投资性房地产的转换和处置
⼀、投资性房地产的转换（⼀）投资性房地产转换形式和转换⽇1．转换形式“⾮投资性房地产”与“投资性房地产”的转换。
2．转换⽇“⾮投资性房地产”转换为“投资性房地产”：租赁期开始⽇或⽤于资本增值的⽇期。
“投资性房地产”转换为“⾮投资性房地产”：房地产达到⾃⽤状态⽇期。
（⼆）房地产转换的会计处理1．成本模式投资性房地产采⽤成本计量模式的房地产转换，按帐⾯价值对应转换。
2．公允价值模式⾮投转投：投资性房地产按公允价值计量，投资性房地产公允价值与⾮投资性房地产账⾯价值的借⽅差额记⼊“公允价值变动损益”科⽬，贷⽅差额记⼊“资本公积—其他资本公积”科⽬投转⾮投：⾮投资性房地产按公允价值计量，⾮投资性房地产公允价值与投资性房地产账⾯价值的差额记⼊“公允价值变动损益”科⽬【例7-10】20×8年8⽉1⽇，甲企业将出租在外的⼚房收回，开始⽤于本企业⽣产商品。
该项房地产账⾯价值为3 765万元，其中，原价5 000万元，累计已提折旧l 235万元。
假设甲企业采⽤成本计量模式。
甲企业的账务处理如下：借：固定资产 50 000 000 投资性房地产累计折旧（摊销） 12 350 000 贷：投资性房地产 50 000 000 累计折旧 l2 350 000【例7-11】20×8年10⽉15⽇，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼⽤于本企业的⾏政管理。
20×8年10⽉15⽇，该写字楼的公允价值为4 800万元。
该项房地产在转换前采⽤公允价值模式计量，原账⾯价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。
甲企业的账务处理如下： 借：固定资产 48 000 000 贷：投资性房地产－成本 45 000 000 －公允价值变动 2 500 000 公允价值变动损益 500 000【例7-12】甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼⽤于对外经营租赁。
20×8年10⽉15⽇，因租赁期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书⾯决议，将该写字楼重新开发⽤于对外销售，即由投资性房地产转换为存货，当⽇的公允价值为5800万元。
2023年注册会计师会计脱产班讲义
2023年注册会计师《会计》脱产班讲义第七章投资性房地产【考点一】投资性房地产旳范围一、投资性房地产旳定义1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有旳房、地产。
2.判断条件①目旳是为赚取租金或资本增值，或两者兼有；②可以单独计量和发售（或转让）。
二、投资性房地产旳范围（一）属于投资性房地产旳项目1.已出租旳土地使用权（1）以经营租赁（不含融资租赁）方式出租旳土地使用权；（2）用于出租旳土地使用权是指企业通过出让方式或转让方式获得旳土地使用权。
对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位旳,不能确认为投资性房地产。
2.持有并准备增值后转让旳土地使用权（1）对于持有并准备增值后转让旳土地使用权认定为投资性房地产时，必须符合现行土地管理旳政策规定。
（2）一般“持有并准备增值后转让”并可以作为投资性房地产旳土地使用权，应当是：出让获得旳土地使用权，原先作为企业旳生产经营用地，现由于搬迁等原因临时不用，但临时不打算售出，而是打算增值后再发售。
（我国较少）（3）按照国家有关规定认定旳闲置土地，不属于持有并准备增值后转让旳土地使用权。
3.已出租旳建筑物（1）用于出租旳建筑物是指企业拥有产权旳建筑物。
企业以经营租赁方式租入再转租旳建筑物不属于投资性房地产。
（2）已出租旳建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租旳建筑物。
自租赁协议规定旳租赁期开始日起,经营租出旳建筑物才属于已出租旳建筑物。
（二）不属于投资性房地产旳项目1.自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有旳房地产。
如企业旳厂房、办公楼等。
（1）企业拥有并自行经营旳旅馆饭店，其经营目旳重要是通过提供客房服务赚取服务收入，该旅馆饭店不确认为投资性房地产。
（2）企业出租给本企业职工居住旳宿舍，虽然按照市场价格收取租金，也不属于投资性房地产。
这部分房产间接为企业自身旳生产经营服务，具有自用房地产旳性质。
2.作为存货旳房地产是指房地产开发企业销售旳或为销售而正在开发旳商品房和土地。
注会会计·化班·【007】第七讲(1)
第四节投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（一）投资性房地产转换形式和转换日房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。
这里所说的房地产转换是针对房地产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的转变。
强调转换是指会计科目的重分类，而非后续计量模式的变更。
企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产，例如自用的办公楼改为出租等。
这里的确凿证据包括两个方面，一是企业董事会或类似机构应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变而发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。
【提示】用途发生改变的证据：1.比较直接：实际状态发生改变；2.董事会作出正式的书面决议。
（二）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的转换基本原则：账面价值不变；固定资产、无形资产与投资性房地产之间转换的，科目一一对应；存货与投资性房地产之间转换的，按账面价值转换。
1.企业将投资性房地产转换为自用房地产，应当按该项投资性房地产在转换日的账面余额、累计折旧或摊销、减值准备等，分别转入“固定资产”、“累计折旧”、“固定资产减值准备”等科目；按投资性房地产的账面余额，借记“固定资产”或“无形资产”科目，贷记“投资性房地产”科目；按已计提的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，贷记“累计折旧”或“累计摊销”科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备”科目，贷记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目。
2.企业将自用土地使用权或建筑物转换为以成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项建筑物或土地使用权在转换日的原价、累计折旧、减值准备等，分别转入“投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧（摊销）”、“投资性房地产减值准备”科目，按其账面余额，借记“投资性房地产”科目，贷记“固定资产”或“无形资产”科目，按已计提的折旧或摊销，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，原已计提减值准备的，借记“固定资产减值准备”或“无形资产减值准备”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。
2015注册会计师(CPA) 会计 第七章 投资性房地产
第七章投资性房地产考情分析本章属于基础性章节，考试中考查角度比较灵活，可以单独命题也可以结合其他章节进行考查。
近几年考试中主要涉及投资性房地产范围界定、投资性房地产后续计量模式变更、投资性房地产的处置等。
在近几年考试中，本章分值在3分左右，主要是以客观题形式考查，也会以主观题形式出现，整体难度不大，需要我们详细理解和准确掌握。
第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义及特征投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。
二、投资性房地产的范围投资性房地产的范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。
对于以经营租赁方式租入（没有所有权，不是本企业资产）土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。
（二）持有并准备增值后转让的土地使用权企业发生转产或厂址搬迁，部分土地使用权停止自用，企业管理当局（董事会或类似机构）作出书面决议明确继续持有这部分土地使用权，待其增值后转让以赚取增值收益。
按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。
（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。
1.用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。
企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产。
2.已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。
通常情况下,对企业持有以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议,也应视为投资性房地产。
3.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。
注册会计师-《会计》教材精讲第六章 投资性房地产(11页)
第六章 投资性房地产内容框架一、投资性房地产的特征与范围二、投资性房地产的确认和初始计量三、投资性房地产的后续计量四、投资性房地产的转换和处置历年考题分析本章是基础性章节。
在考试中，既可以考客观题也可以考主观题。
本章易考自用房地产与投资性房地产用途相互转换的会计处理，投资性房地产后续计量模式的变更，投资性房地产的处置等问题；可与会计政策变更、前期差错更正、所得税、债务重组、非货币性资产交换、持有待售资产以及合并报表等内容结合。
【注】处置投资性房地产时要考虑增值税因素。
方法 & 技巧★学习本章时，对于投资性房地产的会计处理，应始终先区分是采用成本模式后续计量还是公允价值模式后续计量，即先划出范围，再各个击破。
尤其是，要重点关注投资性房地产与固定资产、无形资产、所得税和持有待售资产等内容的联系，应侧重对以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产有关问题的掌握。
第一节 投资性房地产的特征与范围◇知识点：投资性房地产范围界定（★★）【解释】1、投资性房地产为赚取租金或者资本增值的目的，使得企业持有的房产或者地产具有投资的性质，所以我们称其为投资性房地产。
正因为其具有投资性质，所以在某种程度上和金融资产有共同的特征。
投资性房地产公允价值模式计量的原则和交易性金融资产的处理原则是一致的。
2、投资性房地产的租金收入属于经营活动，投资性房地产的取得和处置属于投资活动。
3、“已出租的土地使用权”、“已出租的建筑物”这里“已出租”暗含的意思是企业必须拥有所有权，这里不包括转租的情形。
4.持有并准备增值后转让的土地使用权。
不包括闲置土地，现实情况较少。
举例：甲企业新建厂区，将企业搬至新厂区，旧厂区闲置，董事会决议旧厂区土地使用权增值后再转让，则此土地使用权由无形资产转为投资性房地产，属于“持有并准备增值后转让的土地使用权”。
这种情况下，土地使【解释】出租且提供辅助服务的建筑物。
举例：甲房地产开发企业建造完成一栋楼房，如果甲企业将该楼房出租给一家快捷酒店，甲企业为其提供保安、保洁、维护、修理等服务，这种情况下，甲企业提供服务在整个协议中不重大，作为投资性房地产核算；如果甲企业将该栋楼用于酒店的经营，同时负责维修、维护等服务，虽然维修、维护的服务不重大，但是酒店的经营由甲企业自己完成，应视为甲企业的经营场所，作为固定资产核算。
2018年注会第6章投资性房地产
2018年6月19日
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三、投资性房地产的后续支出
与投资性房地产有关的后 续支出，满足投资性房地 产确认条件的，应当计入 投资性房地产成本
●开发期间不计提折旧 或摊销。 通过“投资性房地产 ——在建 ”账户核算
资本化的 后续支出
费用化的 后续支出
与投资性房地产有关的后续支出，不满足投 资性房地产确认条件的，应当在发生时计入 当期损益（其他业务成本）。
2018年6月19日
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2、采用公允价值模式计量的投资性房地产 （1） 转入改扩建：
借:投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
——公允价值变动
2018年6月19日
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（2） 发生改良或装修支出时： 借：投资性房地产——在建
贷：银行存款等
（3）改良或装修完成时：
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建
3、企业持有以备经营出租、 企业董事会或类似机构就该事 可视为投资性房地产的空 项作出正式书面决议的日期 置建筑物
2018年6月19日 7
二、投资性房地产的初始计量 投资性房地产——应当按照成本进行初始计量。 取得来源 1．外购投资 性房地产 初始计量 应按照取得时的实际成本进行初始计量。 实际成本包括购买价款、相关税费和可直 接归属于该资产的其他支出 成本由建造该项资产达到预定可使用状态前 发生的必要支出构成，包括土地开发费、建 筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费 用、支付的其他费用和分摊的间接费用等
1、已出租的 土地使用权
投资性 房地产
3、已出租 的建筑物
注意：企业以经营租 赁方式租入再转租的 建筑物、土地使用权 不属于投资性房地产
Байду номын сангаас
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在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出
租给丙企业。 3 月 15 日 , 与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。
12 月 10 日，厂房改
扩建工程完工， 共发生支出 150 万元 , 即日按照租赁合同出租给丙企业。 假设甲企业采用成本计量模
不得转回 。
二、公允模式 企业应当以资产负债表日的公允价值为基础，
调整其账面价值 。
【例题 - 公允】甲企业为从事房地产经营开发的企业。 20× 8 年 10 月 1 日，甲公司与乙公司签
订租赁协议，约定将甲公司当日开发完成的一栋精装修的写字楼自当日起经营租赁给乙公司使用，
租赁期为 10 年。 该写字楼的造价为 9 000 万元。 20× 8 年 12 月 31 日， 该写字楼的公允价值为 9 200
区
面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不会发生变化的，
即使未 是
别
签订租赁协议 ，也应视为投资性房地产。
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
一、确认时点 已出租的建筑物 已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
租赁期开始日
将自用土地使用权停止自用、准备增值后转让的 日期
以备经营出租的空置建筑物和在建建 筑物
式。
『正确答案』
甲企业的账务处理如下：
（1） 20× 8 年 3 月 15 日，投资性房地产转入改扩建工程：
借：投资性房地产——厂房（在建）
14 000 000
投资性房地产累计折旧
6 000 000
贷：投资性房地产——厂房
20 000 000
（2） 20× 8 年 3 月 15 日～ 12 月 10 日：
5 年。以银行存款支付价款共
计 1 200 万元。
借：投资性房地产
1 200
贷：银行存款
1 200
第三节 投资性房地产的后续计量
一、成本模式
1. 相同：也提折旧（摊销），也提减值；
2. 不同：收入支出作为其他业务核算。
自用
出租
固定资产、无形资产
投资性房地产
累计折旧、累计摊销
投资性房地产累计折旧（摊销）
出售：营业外收入
平时 +出售：
营业外支出
其他业务收入
其他业务成本
【例题 - 成本】甲企业的一栋管理用办公楼自用 3 年零 3 个月后，出租给乙企业使用，已确认为
投资性房地产， 采用成本模式进行后续计量。 假设这栋办公楼的成本为 1200 万元， 按照直线法计提
折旧，使用寿命为 20 年，预计净残值为零。 按照经营租赁合同， 乙企业每月支付甲企业租金 6 万元。
建筑 物 +劳 务
将建筑物出租， 按租赁协议向承租人提供的相关 辅助服务在整个协议中不重大的， 应当将该 建筑物确认为投资性房地产 。（办公楼出租 +提供维护、 保安等辅助服务）
一房 四产
某项房地产 部分自用 或 作为存货出售、部分用于赚取租金或资本增值
的情形。如
某项投资性房地产不同用途的部分 能够单独计量和出售的 ，应当分别确认为固定
借：银行存款
6
贷：其他业务收入
6
【例题 - 减值】接上题，当年 12 月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为
900 万元，此时办公楼的账面价值为 960 万元，以前未计提减值准备。
计提减值准备：
借：资产减值损失
60
贷：投资性房地产减值准备
60
已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间
董事会 或类似机构作出书面决议的日期
二、初始计量 投资性房地产应当按 成本 进行初始计量。
外购
房产 地产
自建
同固定资产
转换
后续公则公 后续成则成
同固定资产 同无形资产
【例题】 2014 年 3 月，甲企业购入一栋写字楼用于对外出租，甲企业与乙企业签订了经营租赁
合同，约定甲企业自购买写字楼日起将写字楼出租给乙企业，租赁期
与账面价值的差额调整期初留存收益。
2. 已采用公允价值模式计量的投资性房地产， 不得从公允价值模式转为成本模式 。
四、后续支出
（一）资本化
【例题】 20× 8 年 3 月 , 甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模
式进行后续计量 , 原价为 2 000 万元，已计提折旧 600 万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定
资产、无形资产、存货和投资性房地产。
二、不属于投资性房地产的特征与范围 1. 用途不符 自用的建筑物 自用的土地使用权 销售的房地产 经营租入再经营租出的房地产
固定资产 无形资产 存货 （二房东：无所有权，不作为资产）
2. 违法 不
按国家规定认定的 闲置土地 是
企业持有以备经营出租的 空置建筑物或在建建筑物 ，如董事会或类似机构作出书
原自用时计提折旧：
每月计提折旧 =1 200 ÷ 20 ÷ 12=5（万元）
借：管理费用
5
贷：累计折旧
5
（ 1）租赁期开始日（华丽转身）
借：投资性房地产
1 200
贷：固定资产
1 200
借：累计折旧
195
贷：投资性房地产累计折旧
195
（ 2）每月计提折旧
借：其他业务成本
5
贷：投资性房地产累计折旧
5
（ 3）每月确认租金收入
借：投资性房地产——厂房（在建） 贷：银行存款等
1 500 000 1 500 000
第七章 投资性房地产 第一节 投资性房地产的特征与范围 第二节 确认和初始计量 第三节 后续计量 第四节 投资性房地产的转换和处置
2009 单、 2011 单、 2012 单
第一节 投资性房地产的特征与范围
Байду номын сангаас
一、属于投资性房地产的特征与范围 房产 已出租的建筑物
地产
已出租的土地使用权 持有并准备增值后转让的土地使用权
允价值模式。
但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，
不得同时采用两种计量
模式。
原 99 栋楼公允，新取得的 1 栋楼无公允价值？
（二）模式变更
企业对投资性房地产的计量模式 一经确定，不得随意变更。
1. 成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更
处理，并按计量模式变更时公允价值
万元。假设甲企业对投资性房地产采用 公允价值 模式计量。
（ 1）出租日
借：投资性房地产——成本
9 000
贷：开发成本
9 000
（ 2） 12 月 31 日
借：投资性房地产——公允价值变动
200
贷：公允价值变动损益
200
三、模式选择与变更
（一）模式选择
投资性房地产的后续计量，通常应当采用 成本模式 ，只有 满足特定条件的情况下才可以采用公