房地产估价师讲义
房地产估价师房屋估价方法复习讲义
房地产估价师房屋估价方法复习讲义2017房地产估价师房屋估价方法复习讲义价行业面临着新的机遇和挑战,其中核心的挑战在于对的管理上。
下面店铺为大家整理的房地产估价师房屋估价方法复习讲义，希望大家喜欢。
房地产估价师房屋估价方法复习讲义一、居住房地产估价(分普通住宅、高档公寓、别墅)1、影响居住房地产价格的区域因素：交通条件、服务设施、教育配套设施、环境质量、治安环境、城市大配套设施条件、人文环境等。
2、影响居住房地产价格的个别因素：建筑结构、类型和等级、装修、设施与设备、质量、朝向与楼层、户型、产权情况。
3、各种类型的居住房地产区域影响因素不同，估价时还要考虑政策性的影响。
高层住宅通常是楼层越高价值越大。
二、商业房地产估价(含餐饮)1、商业房地产及其估价特点。
①经营内容多。
不同的经营内容(或不同的用途)一般会有不同的收益率，如果用收益法估价，则应对经营内容不同的各部分房地产采用不同的资本化率。
②转租经营多。
商业房地产的业主常常将其房地产出租给别人经营，有的承租人从业主手上整体承租后又分割转租给第三者，因此在进行商业房地产估价时要调查清楚产权状况。
避免有的估价委托方仅是承租人，却以房地产所有人的身份委托估价。
注意转租的合法性。
③装修高档而复杂。
有些地方，买下或租下别人经营的商业用房后，一定要重新装修，因此在抵押估价、交易估价、转租估价等过程中，要考虑到这种因素。
2、影响商业房地产价格的主要区域因素：繁华程度、交通条件(公交通达度、交通便捷度)。
3、影响商业房地产价格的主要个别因素：临街状况、内部格局(分割出租的，要有一定的空间间距)、楼层、面积(不宜太大也不宜太小)、装修、转租的可能性(转租将影响投资商业房地产的灵活性，从而影响该商业房地产的价值)。
4、餐饮房地产估价：搜集包间数、座位数、就餐次数、人均消费额等;经营成本：保险费、成本、工资、应扣除特色引起的商业垄断收益。
房地产估价师考试高频考点由于在房地产交易市场中时常出现假房产证，导致买房人权益受损害，因此，国务院几部委采取了统一印制房产证的管理措施，规定房产证由指定厂家印制，房产证像货币一样有水印图案，有防伪底纹等等。
房地产评估专题讲义(doc 8页)
房地产评估专题讲义(doc 8页)2009资产评估师《资产评估》房地产评估讲义第一节、房地产评估概述了解房地产的经济特性是开展评估工作的基础，对评估方法和相关参数的选择至关重要。
1、土地的经济特性：土地经济供给的稀缺性;土地产权的可垄断性;土地利用的多方向性;土地效益的级差性。
2、土地使用权：国有土地使用权出让;土地使用权转让;土地使用权出租;土地使用权抵押;出让合同届满。
注意：土地使用权转让、租赁和抵押均是与其附着建筑物一起转让的。
3、房地产的特性：位置固定性;供求区域性;使用长期性;投资大量性;保值与增值性;投资风险性;难以变现2、价格特征：房地产价格是权益价格、价格与用途相关、价格具有个别性和可比性。
3、价格的影响因素分一般因素、区域因素和个别因素。
教材P166-169，阅读将有助于房地产评估方法的理解。
第三节、收益法在房地产评估中的应用1、基本思路：房地产价值=净收益/资本化率2、适用范围：有收益的房地产价值评估。
3、净收益=总收益-总费用。
注：收益和费用指的是客观收益和客观费用，非评估对象的实际收益。
也就是要剔除评估对象的个别因素。
确定收益时：需以类似房地产的收益作为比较;需预测市场走势;需考虑收益的风险性和可实现性。
4、资本化率：实质是把收益性房地产看作投资行为，资本化率可以看作是期望投资收益率。
同风险呈正比例关系。
5、求取资本化率的方法：①净收益与售价比率法：根据公式，房地产价值=净收益/资本化率，通过在房地产市场中类似的交易实例，计算出资本化率。
②安全利率加风险调整值法：安全利率一般取银行中长期借款利率或国债利率;风险调整值有些情况下可由数学统计的方法得出，总体来讲是理论值，主观性较强。
③各种投资收益率排序插入法注：房地产的综合资本化与建筑物和土地的资本化率的关系。
教材P175;公式是根据5-1推出来的(房地产价值=净收益/资本化率)。
土地的价值是由收益法计算出来的;建筑物的现值是用重置成本法计算出来的。
房地产估价师培训课件
房地产估价师培训课件标题：房地产估价师培训课件一、课程简介本课程旨在为学员提供全面的房地产估价知识，培养其成为合格的房地产估价师。
课程涵盖了房地产估价理论、方法与实践，让学员能够掌握估价技能，提高估价水平。
二、教学内容1、房地产估价基础知识（1）估价师职业发展与道德规范（2）房地产基础知识：类型、功能、产权形式等（3）房地产市场分析：供求关系、价格趋势、区域差异等2、估价方法（1）比较法：前提条件、数据收集、计算公式、调整方法等（2）收益法：预期收益、折现率、资本化率等（3）成本法：建筑物重置成本、土地还原成本、综合成本等3、实践案例分析（1）住宅小区估价：不同类型住宅的价格评估实例（2）商业地产估价：商业用途的房地产价格评估实例（3）工业用地估价：工业用地价格评估实例4、估价报告撰写（1）估价报告的结构与内容（2）估价报告的撰写技巧与规范三、教学方法1、理论讲解：通过讲座、案例分析等形式，使学员理解房地产估价的理论知识。
2、实践操作：通过实际操作，让学员掌握估价方法，提高估价技能。
3、小组讨论：学员分组进行讨论，分享实践经验，互相学习。
4、专家指导：邀请行业专家进行授课，为学员提供实际操作指导。
四、评估方式1、课堂测试：对学员的课堂学习情况进行测试，了解其掌握程度。
2、实践评估：对学员的实际操作进行评估，检验其估价技能水平。
3、小组讨论：对学员在小组讨论中的表现进行评价，了解其沟通能力与团队协作能力。
4、学习报告：要求学员撰写学习报告，总结课堂学习内容及实践经验。
五、结课证书完成全部课程学习，通过课程考核的学员，将获得本课程的结课证书。
同时，我们将为优秀学员提供推荐就业的机会，助力其在房地产估价领域取得更好的发展。
六、总结本课程通过系统的教学内容、丰富的教学方法以及全面的评估方式，旨在培养合格的房地产估价师。
我们期待各位学员在课程中取得丰硕的成果，为未来的职业发展打下坚实的基础。
房地产估价师《理论与方法》讲义
房地产估价师《理论与方法》讲义2016年房地产估价师《理论与方法》讲义第三节房地产估价的要素一、估价当事人：估价当事人是指一个估价项目中与估价活动有直接关系的单位和个人，包括估价委托人、估价机构和估价师。
其中，估价委托人是估价服务的直接需求者和直接对象，估价机构和估价师是估价服务的提供者。
(一)估价委托人(二)房地产估价机构(三)注册房地产估价师二、估价目的：估价目的是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。
它取决于委托人对估价的实际需要，即委托人将要拿未来完成的估价报告或估价结果做什么用。
例如，是为借款人向贷款银行提供抵押房地产价值证明或贷款银行判断抵押房地产价值提供参考依据，还是为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿、税务机关核定某种房地产税收的计税依据、保险公司衡量投保房屋的保险价值、人民法院确定拍卖房地产的保留价、房地产买卖双方协商成交价、政府确定划拨的建设用地使用权进入市场应补交的出让金等费用提供参考依据。
三、估价时点：估价时点也称为价值时点、价值日期，是指一个估价项目中所评估的价值对应的时间。
由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值，所以估价时必须弄清评估的是估价对象在哪个时问的价值。
这个时间就是估价时点。
估价时点不是随意确定的，它取决于估价目的，可以是现在、过去或未来的某个时间，一般为某个日期，用公历年、月、日表示。
特别需要指出的是，确定估价时点应在先，得出评估价值应在后。
有关估价时点的确定等内容，见本书第五章第四节“估价时点原则”。
四、估价对象：估价对象也称为被估价房地产，当其为房屋所有权和建设用地使用权等土地使用权以外的房地产权利时，如租赁权、地役权、抵押权时，也称为被估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。
估价对象由委托人和估价目的双重决定。
五、价值类型：价值类型是指一个估价项目中所评估的具体某种价值。
估价虽然通常讲是评估估价对象的价值，但因价值的种类较多，每种价值的内涵不同，并且在同一估价对象和同一估价时点下这些价值的大小一般也不相同，所以到了一个具体的估价项目，就不能笼统地说是评估估价对象的价值，而必须明确是评估哪种价值，包括价值的名称、定义或内涵。
地产职业培训之房地产估价讲义共60页文档
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61、奢侈是舒适的，否则就不是奢侈 。——CocoCha nel 62、少而好学，如日出之阳；壮而好学 ，如日 中之光 ；志而 好学， 如炳烛 之光。 ——刘 向 63、三军可夺帅也，匹夫不可夺志也。 ——孔 丘 64、人生就是学校。在那里，与其说好 的教师 是幸福 ，不如 说好的 教师是 不幸。 ——海 贝尔 65、接受挑战，就可以享受胜利的喜悦 。——杰纳勒 尔·乔治·S·巴顿
地产职业培训之房地产估价讲义
51、没有哪个社会可以制订一部永远 适用的 宪法， 甚至一 条永远 适用的 法律。 ——杰 斐逊 52、法律源于人的自卫本能。——英 格索尔
53、人们通常会发现，法律就是这样 一种的 网，触 犯法律 的人， 小的可 以穿网 而过， 大的可 以破网 而出， 只有中 等的才 会坠入 网中。 ——申 斯通 54、法律就是法律它是一座雄伟的大 夏，庇 护着我 们大家 ；它的 每一块 砖石都 垒在另 一块砖 石上。 ——高 尔斯华 绥 55、今天的法律未必明天仍是法律。 ——罗·伯顿
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义
全国房地产估价师执业资格考试土地估价实务基础精讲班讲义摘要：一、全国房地产估价师执业资格考试简介二、土地估价实务基础精讲班讲义内容三、全国房地产估价师执业资格考试的考试科目四、全国房地产估价师执业资格考试的考试大纲五、全国房地产估价师执业资格考试的参考书籍六、全国房地产估价师执业资格考试的考试难度与建议正文：一、全国房地产估价师执业资格考试简介全国房地产估价师执业资格考试是由国家建设部与人事部共同组织的一项专业资格考试。
该考试旨在选拔具备房地产估价相关专业知识和技能的人才，以满足我国房地产市场对专业估价人才的需求。
从2006 年起，该考试每年举行一次。
二、土地估价实务基础精讲班讲义内容土地估价实务基础精讲班讲义主要包括房地产估价的基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析等方面的内容。
通过讲解这些内容，帮助考生掌握房地产估价的基本知识、技能和方法，为参加全国房地产估价师执业资格考试打下坚实的基础。
三、全国房地产估价师执业资格考试的考试科目全国房地产估价师执业资格考试共分为四个科目，分别是：《房地产基本制度与政策》、《房地产开发经营与管理》、《房地产估价理论与方法》和《房地产估价案例与分析》。
考生需要在连续两个考试年度内通过这四个科目的考试，才能取得房地产估价师执业资格。
四、全国房地产估价师执业资格考试的考试大纲全国房地产估价师执业资格考试的考试大纲是依据《全国房地产估价师执业资格考试大纲》制定的，该大纲详细规定了每个科目的考试内容和要求。
考试大纲的内容分为掌握、熟悉、了解三个层次，考生需要根据大纲的要求进行复习和准备。
五、全国房地产估价师执业资格考试的参考书籍为了帮助考生更好地复习和准备全国房地产估价师执业资格考试，市场上有许多相关的参考书籍。
如《全国土地估价师资格考试用书：土地估价》、《房地产估价师执业资格考试精讲：房地产基本制度与政策考前突破》等。
这些书籍根据考试大纲的要求，系统地介绍了考试所需的知识和技能，是考生备考的重要参考资料。
《房地产估价师培训》课件
普通住宅估价
评估普通住宅的市场价值，考虑因素 包括地理位置、周边环境、房屋状况 等。
别墅估价
评估别墅的市场价值，考虑因素包括 地段、环境、房屋品质、装修等。
公寓估价
评估公寓的市场价值，考虑因素包括 地段、交通便利度、房屋品质、物业 管理等。
商业房地产估价案例
总结词
商铺估价
商业房地产估价案例主要涉及商铺、办公 楼、购物中心等商业用途的房地产。
商业房地产估价
总结词
商业房地产估价主要涉及商场、购物中心、商业街、酒店等商业用途 的房地产价值评估。
评估方法
除了比较法、收益法、成本法等常用方法外，还需考虑商业地产的特 殊性质，如人流量、地理位置、商业氛围等。
评估依据
以商业地产的租金水平、经营状况、未来发展前景等信息为依据，同 时参考同区域、同类型商业地产的成交价格等信息。
值的方法。
房地产估价的原则和程序
原则
合法原则、最高最佳使用原则、替代 原则、估价时点原则、公平原则。
程序
明确估价目的和估价对象、搜集有关 资料、选定估价方法、确定估价结果 、撰写估价报告。
03
房地产估价实务操作
住宅房地产估价
总结词
住宅房地产估价是房地产估价的重要领域之一，主要涉及 普通住宅、高档公寓、别墅等居住用房地产的价值评估。
房地产：是指土地、建 筑物及固着在土地、建 筑物上不可分离的部分 和附着于其上的各种权 益的总和。
价值：是指事物对人的 有用性，是人们对事物 的一种评价观念。
价格：是指为获得某种 事物或劳务所必须付出 的代价或费用。
房地产估价的意义：随 着市场经济的发展和土 地、房地产市场的不断 完善，估价业务量逐年 增加，估价报告的种类 和数量也越来越多，其 社会地位和作用也日益 显现。
房地产估价师讲义
第一章房地产投资及投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章最近几年考试一般在10分左右本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险及投资组合第一节投资及房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资及间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
房地产估价师继续教育讲义
一、房地产估价师应当具备一定的法律意识和法律知识。
二、怎样了解和理解房地产估价有关的法律法规？上网查相关法律三、房地产估价师应着重了解学习掌握以下几部相关法律：《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《物权法》1、楼盘中赠送或卖给一家的外台应当评估。
四、《合同法》是我们房地产估价师在估价活动中最为重要的法律1.市场经济就是法制经济2.《合同法》是市场经济活动中最重要、最基本的法律3.《合同法》贯穿房地产估价活动的始终1、合同是平等主体之间的协议，土地出让协议是合同，出让时，土地局和开发商地位平等，没收时不平等。
签合同时主体要是法人，当事人，不是要有法人委托合同。
2、案例，偷出房证伪造父母省份证办贷款，委托合同中要注明评估目的、委托人非产权人（当事人没出现），否则要付一定责任。
3、格式合同要在最后加一句话：（必须手写，使其不是格式合同）以上条款双方均已逐条分析、协商、谈判，无异议。
4、新房不允许买卖（国务院规定，地方无权），新房再买卖，合同是否有效？附条件生效合同：甲乙双方均知道坐落在xx地xx好的房子还没有办出商证，双方协商一致，等办出商证后的三四天后15天之内，双方进行交易。
五、如何签订房地产估价委托合同1.签订合同的主体资格怎样才能合格2.签订合同的内容必须明确具体（1）评估的内容、评估的作用（2）评估收费的方式3.签订合同的形式应尽量完整六、房地产估价独立、客观、公正的法律意义七、如何回避房地产估价活动中的法律风险？签订好合同并遵守如下职业道德：1.估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。
2.估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系人有关的估价业务。
3.估价人员和估价机构若感到自己的专业能力所限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该项估价委托。
4.估价人员和估价机构应妥善保管委托方的文件资料，未经委托方的书面许可，不得将委托方的文件资料擅自公开或泄漏给他人。
2023年房产估价师考试理论与方法精讲班课件讲义讲
第一章房地产估价概论考试目旳本部分旳考试目旳是测试应考人员对房地产估价旳含义、本质和必要性，房地产估价旳要素，房地产估价旳多种现实需要，房地产估价师旳职业道德，中国房地产估价行业发展状况等旳理解、熟悉和掌握程度。
考情分析：（6-7题左右，8-9分）都是小题，总分值不算低。
难度不大，考点比较集中，重在概念旳理解和把握。
对本章出现旳考题，必须抢分。
第一节对房地产估价旳基本认识一、房地产估价旳含义（熟悉）1.专业估价与非专业估价旳区别提供专业意见、具有公信力，实行有偿服务、承担有关法律责任旳专业房地产估价已经成为一种职业和行业。
专业估价与非专业估价旳不一样（五大不一样点）：由专业机构和人员完毕；是一种专业意见；具有社会公信力；实行有偿服务；承担法律责任。
某注册房地产估价师拟购置A市C区旳一套多层住房，该估价师根据自己对该套住房实物、权益、区位等旳勘查、分析，运用合适措施对该套住房进行了估价，并最终以靠近于该估价对象价值旳价格成交。
该估价师对该住房旳估价是专业房地产估价。
（）【真题】[答疑编号]『对旳答案』×『答案解析』必须是专业人员旳职业行为而非个人行为，不是由专业机构完毕，无公信力，不承担法律责任。
参见教材P2。
与非专业估价相比，专业估价旳特点有（）。
【真题】A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长[答疑编号]『对旳答案』ACD『答案解析』专业估价与非专业估价旳五大不一样。
参见教材P2。
2.房地产估价旳概念房地产估价是房地产估价师和房地产估价机构根据估价目旳，遵守估价原则，运用估价措施，按照估价程序，对估价对象在估价时点旳特定价值进行分析、测算和判断,并提供有关专业意见旳活动。
估价旳主体是估价师和估价机构估价旳客体是估价对象旳价值估价时间是估价时点估价要根据估价目旳，遵守估价原则，运用估价措施，按照估价程序估价中采用旳手段（三手段）价值分析手段，对影响估价旳原因进行分析价值测算手段，运用数学公式或模型计算对象价值价值判断手段，根据测算成果，对价值进行最终鉴定估价旳最终目旳，对价值进行分析、测算、判断，提供有关专业意见3.估价与评估旳异同估价是指价值评估（范围窄）评估旳范围较广，不仅包括价值评估，还包括房屋工程质量评估、房屋完损等级评估、房屋使用功能评估、房地产环境评估、房地产投资风险评估、房地产贷款风险评估、房地产制度政策评估等（范围广）房地产估价师以及估价机构除了进行价值评估外，还可以进行估价有关业务和征询顾问业务。
房地产估价师-培训课件
决定
多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性 （二）房地产（不动产）的特性 1、位置固定性 2、使用长期性 3、投资大量性 4、保值增值性 5、受政策面因素影响较大
3、估算投资利息 假定土地取得成本一次性投入，因计息期为两年，土地开发成本分阶段均匀投入，则： 投资利息＝750×[（1＋6%）2－1]＋375×40%×[（1＋6%）1.5 －1]＋375×60%×[（1＋6%）0.5－1] ＝92.70＋13.70＋6.65 ＝113.05元/平方米 4、估算开发利润 开发利润＝（750＋375）×10% ＝112.5元/平方米 5、计算土地价格 土地单价＝750＋375＋113.05＋112.5 ＝1,350.55元/平方米 土地总价＝1,350.55×80,000＝108,044,000元 即该地块经开发后的价格为108,044,000元。
（三）估算管理费用 （四）估算投资利息 注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。 （五）估算税费 （六）估算投资利润 利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。 *注意所用利润率的内涵。 （七）土地增值收益的确定
五、旧房地产运用成本法评估的操作步骤
旧建筑物价格＝建筑物的重置成本－建筑物损耗 与新建房地产不同，旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建与被估房地产功能相同的、处于全新状态下的房地产的全部合理成本，即重置成本，然后估算旧有房地产的损耗。
（一）估算重置成本 1. 可采用房地分估的方式 土地的重置成本不一定采用成本法，也可采用市场 法，因为成本法较适合新开发的土地。 这里主要是估算建筑物的重置成本。 2. 注意两种重置成本 (1)、复原（Reproduction cost） (2)、更新（Replacement cost） 在实践中，评估人员较多使用更新重置成本。
房地产估价师第一部分
第一章房地产第一节房地产的含义一、房地产的定义◎定义：指土地以及建筑物等土地定着物，是实物、权益、区位三者的结合体。
二、土地、建筑物和其他地上定着物的含义◎㈠土地的含义含义：土地是指地球的陆地表面及其上下一定范围内的空间。
地上空间的高度以飞机的飞行高度为限，地下空间的深度以人类的能力所及为限㈡建筑物的含义含义：指人工建造的供人们进行生产、生活等活动的房屋或场所，包括房屋和建筑物两大类。
目前不同领域对建筑物、房屋的范围有不同的界定房地产估价——建筑物包括房屋、构筑物建筑领域——将建筑物与构筑物并列，把建筑物视为不包括构筑物会计领域——将房屋与建筑物并列，把建筑物视为不包括房屋房地产管理法——房屋包括建筑物及构筑物本书据称建筑物：包括房屋和构筑物房屋和构筑物的区别：1、人们是否直接在里面进行生产或生活活动2、是否有门、窗、顶盖亭子、宝塔为建筑物(非构筑物)构筑物：烟囱、水塔、水井、道路、桥梁、隧道、水坝等㈢其他土地定着物的含义——其他地上定着物、其他土地附着物、其他地上附着物含义：是建筑物以外的土地定着物，是指附属于或结合于土地或建筑物，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一同转让的物，当事人另有约定的除外。
其他土地定着物与土地、建筑物在物理上不可分离，或虽可分离，但是分离不经济，或分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，或会使土地、建筑物的价值明显受到损害。
如埋设在地下的管线、设施，建造在地上的围墙、假山、水池，种植在地上的树木、花草等。
（包含项）仅仅是放进土地或建筑物中，置于土地或建筑物的表面，或与土地、建筑物毗连者，不属于其他地上定着物：如摆放在房屋内的家具、电器，挂在墙上画，在地上临时搭建的帐篷、戏台等。
（不包含项）估价对象范围的界定(估价实务)1、如不含其他土地定着物的，应逐一列举说明；未作说明的，理解为在估价对象的范围内2、如含房地产外的财产的，应逐一列举说明，未作说明的，理解为不在估价对象的范围内在现实中，其他土地定着物往往可视为土地或建筑物的构成或附属部分，本书通常把房地产简化为包括土地和建筑物两大部分。
房地产评估基础课件
马克思的地租理论
马克思的地租理论：地租反映的是一种社 会关系，是土地所有者凭借其所有权直 接对生产者所创造的超额利润的占有， 是土地所有权在经济上得以实现的形式 。
2020/9/26
二、地价理论
地价：是地租在土地交易中的价格反映, 以地租理论为基础。
1、西方的地价理论： 地价收益理论； 影子价格理论； 土地供求理论；
2020/9/26
第二节 房地产价值和价格
一、房地产价格的定义 房地产价格：房地产价格是和平地获
得他人的房地产所必须付出的代价—— 货币或实物、无形资产和其他经济利益 。 形成条件 ：有用性 、稀缺性 、有效需 求
2020/9/26
二、房地产价值种类
1、使用价值和交换价值 房地产既有使用价值也有交换价值。
3、获得土地使用权价格的形式
以协议出让方式产生的协议价格 以招投标方式产生的招标出让价格 以拍卖方式产生的土地拍卖价格 以租赁方式产生的土地租赁价格
（世界各国的情况都表明，土地价格是房地产价 格中一个最重要的构成要素，而且越是发达的城 市，越是繁华地段，土地价格在房地产价格中的 比例也越高。）
2020/9/26
第二章 房地产评估基础
• 第一节 房地产评估理论 • 第二节 房地产价值和价格 • 第三节 房地产的价格构成
2020/9/26
第一节 房地产评估理论
一、地租理论 地租：地租是土地承租人在一定期限内按
契约规定，支付给土地所有者的货币额 ，是社会生产关系的反映。 产生原因：土地所有权的存在和垄断。 实质：投入土地的资本和劳动，所获得的 总报酬超过边际报酬的剩余生产物。
1、土地区位：土地区位是指自然要素 区位、经济要素区位和交通要素区位 在空间地域上有机组合的具体表现。
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第一章房地产投资与投资风险本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。
【本章历年考试情况】本章考试要求：1.了解投资的概念、分类、特征和作用2.掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用3.掌握房地产直接投资4.掌握房地产间接投资5.熟悉房地产投资的利弊6.掌握房地产投资的风险7.了解风险与投资组合第一节投资与房地产投资一、投资概述（了解）（一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。
（二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。
1.短期投资和长期投资按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。
通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。
投资期限在一年以上的投资属于长期投资。
短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。
长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。
在一定条件下，两者之间可以转化。
例题：2007年试题当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
A.出售B.抵押C.转让D.经营提示：参见教材P269【答疑编号911010101】答案：D2.直接投资与间接投资按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。
直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。
直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。
投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过程的管理。
间接投资主要是指投资人以购买外国或本国股票、债券等金融资产所进行的投资。
间接投资的主要特点是资金的所有者和资金的使用者分离，在资产的经营管理上不直接体现投资人的意志。
3.金融投资和实物投资按投资对象存在形式的不同，可将投资分为金融投资和实物投资。
金融投资是指投资者为获取预期收益，预先垫付货币已形成金融资产的经济行为。
在现实经济生活中，金融投资不仅有资本市场的股票、债券、基金、信托、保险等投资方式，还有货币市场的存款、票据、外汇等投资形式，还可以包括风险投资、彩票投资等。
实物投资是指投资者为获取预期收益或经营某项事业，预先垫付货币或其他资源（有形资产或无形资产）以形成实物资产的经济行为。
实物投资大致可分为固定资产投资、流动资产投资等。
两者的主要区别在于：金融投资以最终获得金融资产为目的，后者通过投资直接实现社会积累。
4.生产性投资和非生产性投资按投资的经济用途，可将投资分为生产性投资和非生产性投资。
生产性投资是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资。
他一般又可分为固定资产投资和流动资产投资。
生产性投资通过循环和周转，不仅能收回投资，而且能实现投资的增值和积累。
非生产性投资是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。
其中，学校、政府办公楼、国防工程、社会福利设施等的投资不能收回，是纯消费投资，其再投资依靠社会积累。
此外，投资还可以按照国内投资和国际投资等多种方式进行分类。
房地产投资领域几乎涉及到了各种投资形式，尤其是房地产金融的不断创新与发展，使得传统上不适合在房地产投资领域使用的短期投资、间接投资和金融投资形式越来越得到普遍的应用。
（三）投资的特性1.投资是一种经济行为（静态和动态）；2.投资具有时间性；3.投资的目的是获取收益；4.投资具有风险性（四）投资的作用1.投资是一个国家经济增长的基本推动力。
2.投资与企业发展密切相关；3.投资可以促进人民生活水平提高；4.投资有利于国家的社会稳定和国际交往。
二、房地产投资（掌握）（这部分内容有变化：删去房地产投资的目的；增加了房地产投资的分类中按投资主体划分和按经济活动类型划分。
）（一）房地产投资的概念：房地产投资是指经济主体以获得未来的房地产收益或资产增值为目的，预先垫付一定数量的资金或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。
（二）房地产投资的分类：1.按投资主体划分：政府投资、非盈利机构投资、企业投资和个人投资（新增）2.按经济活动类型划分：土地开发投资、房地产开发投资和房地产经营投资（新增）。
3.按物业类型划分：居住物业投资（公共住房和商品房）、商用物业投资（写字楼、零售商业用房和出租公寓）、工业物业投资（工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房）、酒店和休闲娱乐设施投资（酒店、休闲度假中心、康体中心、赛马场、高尔夫球场等）特殊物业（加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等）（三）房地产投资的特性1.区位选择异常重要2.适于进行长期投资3.需要适时的更新改造投资4.投资价值难以判断因而易产生资本价值风险5.变现性差6.易受政策影响7.依赖专业管理8.存在外溢和转移例题：2007年试题买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。
A.不可移动性B.适应性C.弱流动性D.相互影响性提示：参见教材P8【答疑编号911010102】答案：C（四）房地产投资的作用从社会和投资者自身两个角度来理解。
第二节房地产投资的形式与利弊一、房地产直接投资（掌握）房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。
1.房地产开发投资：是指投资者从取得土地使用权开始，通过在土地上的进一步开发投资活动。
包括商品房建设投资和土地开发投资2.房地产置业投资：是指面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。
其对象可以是新建或旧有房地产。
其目的一般有两个：自用或获取较稳定的经常性收入。
这种投资还可以在持有一段时期后，在通过转售获得收益。
二、房地产间接投资（掌握）房地产间接投资主要是指将资金投入房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。
1.投资房地产企业股票或债券2.投资房地产投资信托基金房地产投资信托基金（real estate investment trusts简称REITs），是购买、开发、管理和出售房地产资产的金融工具。
REITs优点：收益相对稳定、流动性好REITs的分类：权益型、抵押型和混合型三种类型3.购买住房抵押支持证券：住房抵押支持证券，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。
（在国外，住房抵押支持证券分为：抵押过手证券、抵押债券、抵押转赴债券和本息分离证券）例题：2007年试题房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的（）。
A.销售收入B.转让收入C.租金收入D.利息收入提示：参见教材P12【答疑编号911010201】答案：C例题：真题：房地产间接投资的形式主要由（）。
A.投资房地产信托B.购买住房抵押支持证券C.购买房地产企业债券D.购买物业用于出租经营E.购买土地进行开发提示：参见教材P11【答疑编号911010202】答案：ABC三、房地产投资的利弊（熟悉）（一）房地产投资的优点：1.相对较高的收益水平2.易获得金融机构的支持3.能抵消通货膨胀的影响4.提高投资者的资信等级（二）房地产投资的缺点：1.投资数额大2.投资回收期较长3.需要专门的知识和经验4.变现能力差这些缺点主要针对房地产直接投资而言。
第三节房地产投资的风险（掌握）一、房地产投资风险的概念（掌握）（一）风险：未获得预期收益可能性的大小对风险的评判通常通过标准差与均值收益的偏离程度来判断，一般而言，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，投资风险就越大；标准差与预期收益的比值越大，风险也越大。
※例：甲物业为写字楼项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1100万的可能行为50%，为900万的可能性为50%，03年该物业的标准差为100万。
乙物业为酒店项目，02年末价值为1000万，预计03年末价值为1200万的可能行为50%，为800万的可能性为50% ，03年该物业的标准差为200万。
比较两物业的投资风险。
【答疑编号911010203】解：甲物业期望值：1100*50%+900*50% =1000乙物业期望值：1200*50%+800*50%=1000用标准差，则200＞100，说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险用标准差与期望值之比来表示：甲物业100/1000=10%乙物业200/1000=20%也说明甲物业的投资风险小于乙物业的投资风险（二）风险分析的目的：1.预期收益？可能性？2.产生损失或超过目标受益的可能性有多大?3.预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资风险主要体现：在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性。
二、房地产投资的系统风险：（掌握）系统风险又称不可分散风险或市场风险，即个别投资者无法在投资组合中被分散、抵消的那部分风险。
房地产投资首先面临的是系统风险，主要有：1.通货膨胀风险（购买力风险）2.市场供求风险3.周期风险4.变现风险5.利率风险6.政策风险7.政治风险8.或然损失风险三、房地产投资的个别风险（掌握）1.收益现金流风险2.未来运营费用风险3.资本价值风险4.机会成本风险（比较风险）5.时间风险6.持有期风险例题：2007年试题下列风险中属于系统风险的是（）。
A.比较风险B.市场供求风险C.未来运营费用风险D.持有期风险提示：参见教材P218【答疑编号911010204】答案：B四、风险对房地产投资决策的影响（掌握）第一个影响，令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定目标投资收益水平。
第二个影响，是投资者尽可能规避、控制或转移风险。
第四节风险与投资组合（了解）一、投资组合理论不要把鸡蛋放在同一个篮子里（1990年诺贝尔经济学得主：默顿·米勒、哈里·马科维茨、威廉·夏普）投资组合理论的主要观点是：对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
投资组合理论实际上在寻找一个固定预期收益率下风险最小，或在一个预设可接受的风险水平下，收益最大化的投资组合。
但这种方法并不能使投资组合变得毫无风险。
投资者的应得收益便以补偿系统风险为主：E（R j）=R f+βj[E（R m）- R f]E（R j）：资产j 应有的预期收益率R f：无风险资产的收益率E（R m）：市场的整体平均收益率βj：资产j 的系统性市场风险系数例题：假设整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析为：【答疑编号911010205】R=10%+0.4×（20%-10%）=14%真题：假设某段时间内房地产的预期收益率为15%，国债的投资收益率为10%，市场整体的平均收益率为20%，则房地产业的系统性市场风险系数市（）。