资产评估师 cpv 《评估实务一》-讲义-概述、投资性房地产公允价值评估

第01讲概述、投资性房地产公允价值评估导言：本章介绍以财务报告为目的的评估，涉及投资性房地产、金融工具、企业合并对价分摊、资产减值多项会计核算业务。

考查客观题和主观题，预计分值在15分左右。

教材变化情况：18年第三节在19年移到第五节；18年第五节在19年移到第三节；细节表述变动。

第一节概述一、以财务报告为目的的评估及其作用（一）以财务报告为目的的评估的定义以财务报告为目的的评估，是指资产评估机构及其资产评估专业人员遵守相关法律法规、资产评估准则及企业会计准则或相关会计核算、披露要求，根据委托对以财务报告为目的所涉及各类资产和负债的公允价值或特定价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

以财务报告为目的的评估是为会计的计量、核算及披露提供意见的一种专业服务。

根据编制报告的需求不同，评估对象也不同，但是这些评估对象通常来看是构成财务报告信息所需要的资产、负债和或有负债。

如资产减值测试的评估对象可能是具体的单项资产，也可能是资产组或者资产组组合。

投资性房地产公允价值评估对象是在投资性房地产科目核算的房地产资产，金融工具公允价值评估涉及的评估对象包括基础金融工具，如股票、债券等基础资产，也包括金融衍生工具，如互换、掉期等衍生品。

非同一主体控制下的企业合并行为，编制合并会计报表时，需要对被购买方的可辨认资产、负债及或有负债等进行公允价值评估，这时的评估对象是被购买方资产负债表内的资产、负债，以及可以量化的表外无形资产和或有负债。

（二）以财务报告为目的的评估的作用财务报告的目标是向财务报表的使用者提供最有意义的信息以支持其投资决策。

财务报告的主要当事方包括企业财务报表的编制人、审计师和财务报告使用者。

企业财务报表的编制人需要评估专家作为其工作人员或者聘请外部顾问进行评估；审计师可能依靠其公司的评估专家作为技术资源和审计过程的复核人。

因此财务报告强调以公允价值计量，为评估提供了机会。

具体作用体现在三方面：1.评估技术能够满足会计计量专业上的需求。

企业以公允价值计量相关资产和负债，应当采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值。

企业采用估值技术的目的，是估计在计量日市场条件下，市场参与者在有序交易中出售一项资产或者转移一项负债的价格。

企业以公允价值计量相关资产或负债，适用的估值技术主要包括市场法、收益法和成本法。

估值技术因市场情况和资产特点不同，可观察输入值和不可观察输入值均会用到。

不可观察输入值要求估值技术能够反映计量日可观察的市场数据，因此对于会计人员而言，不可观察输入值的获取和应用存在很大的挑战，而外部的专业评估机构能够通过运用评估技术，为会计公允价值计量提供专业支持。

2.评估专业行为能够为会计计量的客观性奠定基础。

在公允价值评估中，要求选择与市场参与者在相关资产和负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，包括流动性溢价、控制权溢价或缺乏控制权折价等。

资产评估是一种专业行为，是建立在专业技术知识和经验基础上的一种专业判断，长期业务积累使得评估机构具备客观呈现会计信息的能力。

会计信息的这种客观性要求，能够通过评估过程中严格遵循相关的方法和程序取得充分的依据。

3.评估的独立地位能够强化公允价值的公正性。

独立性是资产评估工作的基本特征。

在市场经济条件下，由资产评估机构依据相关评估法规、准则、规范和行业惯例，提供现时的价值尺度，对于政府监管部门、会计信息使用方和社会公众是一种具有较强公信力的信息服务，有利于形成公正的会计信息，特别是关于公允价值的信息。

二、以财务报告为目的的评估对象与其他资产评估业务相比，以财务报告为目的的评估业务涉及的评估对象更加多元化并且更加复杂。

一般意义上，以财务报告为目的的评估业务适用于编制财务报告等，具体类型如下表所示。

表以财务报告为目的的评估对象三、以财务报告为目的的评估业务特点及其与会计和审计的专业关系（一）以财务报告为目的的评估业务特点1.以财务报告为目的的评估是为会计计量提供服务，会计计量模式、会计核算方法、会计披露要求影响了评估对象、价值类型的确定及评估方法的选择。

资产评估专业人员应当理解会计计量模式的概念，知晓企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等会计核算方法，根据会计准则的要求，合理确定评估对象，选择与会计计量模式相符的价值类型和评估方法，更有效地服务于会计计量的特定要求。

2.以财务报告为目的的评估业务具有多样性、复杂性。

以财务报告为目的的评估涉及企业合并、资产减值、投资性房地产、金融工具等多项会计核算业务，每项会计核算业务不同，其所对应的评估对象、价值类型、评估方法均有所不同。

3.以财务报告为目的的评估在采用传统的三大评估方法的基础上，具体使用的评估方法具有多样性的特点。

根据评估对象的特点和应用条件，可以采用现金流量折现法、增量收益折现法、节省许可费折现法、多期超额收益法等对无形资产进行评估，也可以采用以现值为基础的远期定价和互换模型、期权定价模型等对金融工具进行评估。

这些评估方法结合了以财务报告为目的的评估的需要，借鉴了国际上目前常用的评估方法。

（二）以财务报告为目的的评估与会计和审计的专业关系1.会计信息计量对评估的需求《企业会计准则——基本准则》第四十一条规定：“企业在将符合确认条件的会计要素登记入账并列报于会计报表及其附注时，应当按照规定的会计计量属性进行计量，确定其金额。

”第四十三条规定：“企业在对会计要素进行计量时，一般应当采用历史成本，采用重置成本、可变现净值、现值、公允价值计量的，应当保证所确定的会计要素金额能够取得并可靠计量。

”同时由于企业会计信息已不仅仅局限于为内部管理层提供服务，在许多情况下，更多、更重要的是为投资者、债权人、潜在投资者、监管方等提供服务。

对于专业性强、复杂程度高的公允价值确定，财务报告外部使用者更希望和愿意看到的是由独立专业人员提供的评估结果。

2.审计对评估的需求（1）我国审计法规的规定《中国注册会计师审计准则第1322号——公允价值计量和披露的审计》第一章第四条规定“按照适用的会计准则和相关会计制度的规定，作出公允价值计量和披露是被审计单位管理层的责任。

注册会计师应当获取充分、适当的审计证据，以确定公允价值计量和披露是否符合适用的会计准则和相关会计制度的规定”。

注册会计师应当通过了解被审计单位的业务和行业情况以及实施适当的审计程序，评价以公允价值计量的资产和负债的会计处理的适当性，评价获取审计证据的充分性。

基于独立性的要求，审计单位或人员不能对同一客户提供公允价值评估服务，审计人员是公允价值计量的最终审核人。

在一些需要专业性评估的领域，聘请外部独立评估人员更能发挥专业服务的优势，在提高会计信息质量的同时，也能降低审计人员的风险。

（2）国外相关法规的规定美国公众公司会计监督委员会（PCAOB）于2007年12月发布了审计实务提示公告第2号《金融工具公允价值计量的审计和利用专家工作的相关问题》。

国际会计师联合会（IFAC）下属的国际审计与鉴证准则理事会（IAASB）发布了国际审计准则第540号《包括公允价值计量的会计估计及相关披露的审计》、国际审计准则第500号《审计证据》和第620号《利用专家的工作》。

3.评估在会计计量、审计中的应用中国资产评估协会发布的《以财务报告为目的的评估指南》，规范了资产评估专业人员执行以财务报告为目的的评估业务行为，维护了社会公共利益和资产评估各方当事人的合法权益。

该指南明确了以财务报告为目的的评估的相关业务（包括合并对价分摊、资产减值、投资性房地产、金融工具确认和计量）的价值类型、评估方法，以及各项业务的评估假设和参数选取注意事项等，为会计计量提供客观、公正的专业支持。

在公允价值计量体系中，外部专业人员的评估结果是计量工具，会计将根据评估结果直接对账目进行调整，评估结果通过会计计量成为资产、负债公允价值的会计信息。

会计人员对公允价值的计量和披露负责，外部评估人员对评估结论的合理性负责，审计人员对公允价值的审计结论负责。

由此，会计信息责任体系发展成为会计责任、评估责任和审计责任构成的三维责任体系。

四、以财务报告为目的的评估国内外发展状况（一）以财务报告为目的的评估在国际上的发展国际评估准则委员会在制定国际评估准则时，对国际会计准则的变动，特别是公允价值的引入作出了及时的反映，对相关内容作了实质性调整。

（二）以财务报告为目的的评估在国内的发展2006年2月财政部发布的会计准则引入了公允价值的概念和计量模式。

于2014年1月26日又发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》。

2017年9月，中国资产评估协会发布了《以财务报告为目的的评估指南》，用以规范以财务报告为目的的评估行为，保护资产评估当事人合法权益和公共利益。

该指南自2017年10月1日起实施。

在此基础上，中国资产评估协会发布了《投资性房地产评估指导意见》。

第二节投资性房地产公允价值评估一、投资性房地产及投资性房地产公允价值评估的概念按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》，投资性房地产是指企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

投资性房地产在用途、状态、目的等方面，与企业自用的厂房、办公楼等作为生产经营场所的房地产，以及房地产开发企业用于销售的房地产是不同的。

投资性房地产能够单独计量和出售。

当投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的时候，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

采用公允价值计量的房地产应满足两个条件：（1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

投资性房地产公允价值评估，是指按照《以财务报告为目的的评估指南》要求，对符合会计准则规定条件的投资性房地产在评估基准日的公允价值进行评定、估算，并出具评估报告的专业服务行为。

在进行投资性房地产公允价值评估时，应当充分理解相关会计准则的要求以及投资性房地产在企业财务报告中的核算和披露要求。

二、投资性房地产公允价值评估对象的确定投资性房地产的具体范围包括：（1）已出租的土地使用权和已出租的建筑物，是指以经营租赁方式出租的土地使用权和建筑物。

其中，用于出租的土地使用权是指企业通过出让或者转让方式取得的土地使用权；用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

（2）持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。

按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

（3）某项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，应当确认为投资性房地产；不能够单独计量和出售的、用于赚取租金或资本增值的部分，不确认为投资性房地产。