万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案(完整版)实用资料
房地产广州4A金燕达观-万科海上传奇项目推广方案
朋友圈里互动预热： 如果把日子放大，你会更爱它吗？
发起“放大生活”活动，收集一天中24小时接触过的每一种物品， 然后按时间顺序把这些物品排列起来拍成照片，把一整天的生活真真切切地展现在朋友圈。
以小提琴为事业，喜欢复古穿搭的X先生 在纹身花样创作上很用心的COOL GIRL
整天与音乐为伍，又喜欢烹饪的X先生
投资等升值、自用玩物空间两相宜，只等对的人
明确客群的对味诉求
周边专业市场的精明人
社会大学里的优等生， 属猎人，敏锐地瞄准灵 活、高回报的投资品
分离出来的荔湾二代
敢冒险、猎奇的时尚咖
一群富裕家庭的年轻人，成 熟的与父母保持适当的距离， 生活需要有消遣、有自在， 有私人空间，以保证私生活 不被打扰
需要一个分空间，装得下 自己基本生活以外的品味、 主张、格调，打造从里到 外与气质相符的第二空间
X先生的寓？不，是X先生的欲
7、8月，万科·海上传奇摸牌市场，解放X先生的天性
万科·海上传奇的过分直白
微信平台上的话题—#一个X的献身#
X先生，现身！
9月，X先生出现在广州各个现场，现身说法
Байду номын сангаас
X先生频繁出现在报眼上，说一些大实话
X先生频繁出现在报眼上
排除你的柴米油盐、排除你的三代同堂、排除你的平淡是福
万科海上传奇 只能解决部分生活
越活时间越少，不妨自私地对生活的放肆，提出的过分要求
万科海上传奇 是你的“非必要生活”
生活没有要求，不会死；但有追求，才有趣
• 会升值的奢侈玩物，如同投资限量款箱包 • 老荔湾的生活情怀，离广州更近的慢生活 • 开在建筑上的花园，新鲜生活不过一扇门 • 一个人的艺术馆，户型、装修都随你心意 • 年轻人的私人独立空间，拒绝干涉和打扰
万科2049@海上传奇 项目介绍
使用面积(㎡) 179.12 220.50 92.66 89.27 92.10 140.30 31.57 42.96 39.13 61.30
餐饮 生活服务 零售
业态·楼层
210 208 207 205 206
2Hale Waihona Puke 9201202铺位 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210
L1
Flowers 鲜花盛开的入口
L1
Atrium 孩子的冒险乐园
L1
Resting Area 公共大客厅
L2
Landscape Sketch 有趣的景观节点
L2
Resting area & Lactation room 宝贝寄托站和母婴室
L3
Children Park 儿童乐园
L3
业态·楼层
楼盘名称 万科金色城市 地杰国际城 万科金 色城市
人口 3650
户数 1270
物业类型 精品公寓 品质公寓及动迁房 80-135㎡多层商品房及 50-85㎡动迁房
12492 3569 1749
地杰国际城 D街坊 （动迁）
御桥花园民乐苑 6122
绿地御桥苑
地杰国际 城F街坊 绿地 御桥苑 京浦 小区 北欧阳 光庭园 御桥花园 民乐苑 经典 花园 和合 新村 地杰国际 城E街坊 御桥馨华苑 京浦小区 经典花园 康桥华庭 北欧阳光庭园 和合新村 合计
COMMERCIAL
购物 中心
社区 商业
商务 办公
酒店 公寓
万科商业地产业务涵盖大型购物中心、社区商业、写字楼、酒店和 服务式公寓，总建面逾1，300万平方米。作为城市的建设者，为多 方位地满足客户不断变化的需求，万科在商业地产领域砥砺前行。
房地产万科实景示范区包装方案
房地产万科实景示范区包装方案
•总效果图
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 示范区围挡
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 示范区围挡
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 示范区围挡效果图
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 示范区楼道包装
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 示范区背景墙
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 示范区指示牌
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房地产万科实景示范区包装方案
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
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2020/11/19
房地产万科实景示范区包装方案
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 轻奢创意展示—奔放、个性、炫彩
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 轻奢创意展示—奔放、个性、炫彩
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房地产万科实景示范区包装方案
•西立面创意点：轻奢
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房地产万科实景示范区包装方案
•转角区域做为中间的过渡段及其独挡一面的特性
➢ 转角创意展示—自信、从容、坚定
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 转角创意展示—自信、从容、坚定
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 北立面店招展示 •奢侈创意展示—沉重
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房地产万科实景示范区包装方案
➢ 西立面店招展示 •轻奢创意展示—炫彩
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房地产项目示范区包装方案
楼体
5
LOGO
项目介绍围挡
项目围挡
4
围挡示意——未来三大主题广场示意
一、室内包装
接待中心
接待中心
地毯 LOGO背景墙 室内导视系统
资料架 吧台服务 提示牌（请勿拍照）
门牌 台阶提示牌 桌面温馨提示牌
户型牌
13
19
接待中心内部动线
工艺功法展示
12
防撞条
3
背景墙 logo字
4
2 1
室内区 域导视
位置 洗手间
数量 4个
尺寸 10x29cm
9
工艺功法展示
项目
位置
数量
尺寸
9
工艺功法展示 样板间通道 7个
户型牌、交标
项目
位置
9
数量
尺寸
户型牌 样板间入口墙面 3个（85、105、125㎡户型各1个）
75×50cm
故事汇
利用销售接待动线，进行项目信息植入
示范区内客户动线
1
入口广场
2
未来三大主题广场
XX项目示范区包装方案
XX地产营销部 7月22日
目录
一：示范区包装 二：室内包装 三：故事汇
XX项目示范区四至：
示范区范围
春阳路
国 城 路
隔离栏
XX项目示范区830现状：
项目介绍 围挡
4
12
售楼处 外立面
3
商业包装
楼梯挂幅
3
项目围挡
5
3米高
售楼处外立面 商业包装
楼体挂幅
项目介绍围挡
广告围挡
一、示范区包装
位置 接待中心
数量 1
尺寸 25×45CM
售楼处包装策划
售楼处包装策划前言关于细化售楼部环境，提升项目品位若干建议如果地产项目的成败关键如李嘉诚所言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”的话，那么售楼处环境的金科玉律就是“细节、细节、还是细节”。
从以往地产市场综合的销售数据上显示，大约有90%甚至更多的销售最终是在项目现场发生，所以，无论怎样强调售楼部环境的重要性都是不过分的。
事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。
衡量售楼部现场好坏的标准，就是买家在此停留时间的长短。
越愿意多停留，对项目了解越多一点，成交的机会无疑也会更高。
卖房子不象卖日常生活用品那么简单，发展商的成熟与理性，有时就体现在对细节的操作上。
有时候，一个小小的细节——售楼部门口摆放的垃圾、乱停的车辆、一句该有而没听到的问候语、举手投足间该有的谦让……，诸如此类经常被我们所忽略的“小细节”常常就能决定一次购买行为的放弃。
反之，如果是那样的细节——插在透明玻璃花瓶中的鲜花，精美茶具里一杯醇香的清茶，或者一杯香浓的咖啡，柔和优美的背景音乐、舒适的坐椅，室内植物所散发出来的清新空气……不经意处无一不透露出发展商的用心和细致入微，由这样的发展商来建筑我们未来的生活、工作空间，能不令人憧憬吗？房子在我们眼里的概念是每平米多少钱，可是，在消费者眼里它是一个倾尽半生心血来交换的一个美好梦想。
尤其是对于期房销售，怎样多花些功夫，能让看楼者提前感受到未来的生活方式与工作气息，对于强化消费者对期房的信心起着重要作用。
对于售楼部环境的整体设计和细化，从有利于销售的角度出发，主要有如下原则：★ 创新——个性化★ 环境的细化★ 服务质量的高素质随时随处可见★ 丰富售楼部内部空间，延长客户停留时间一、售楼部现状1、外包装：整体采用银灰色系，无其他调和色，致使视觉感受比较单一，没有新楼盘即将开盘应该具有的活跃商业气氛，给人的第一印象不是个售楼部，而象个类似冲洗胶卷的经营场所。
2、售楼部: （1）售楼部内部已经装修完毕，内部缺少品牌识别标识，色彩搭配较为冷感。
万科海上传奇全程说辞20151230
万科海上传奇全程接待说辞●前台接待目的：B位时应当时刻关注门外客户来访情况，主动迎接询问，确认来访客户性质，避免客户纠纷。
由前接待B岗对来访客户进行询问，确认新客户由A岗轮岗接待人员接待，老客户则交由原置业顾问。
标准语：您好，欢迎参观！您这边是过来看房的吧？（判别是否为看房客户？）1、您之前有来看过吗？2、您之前有没有电话/短信跟这边联系过？3、您家人之前有来看过吗？●置业顾问标准引导语：您好，我是万科海上传奇的置业顾问×××（全名），这是我的名片，现在由我来为您介绍下我们海上传奇的基本情况，请问您怎么称呼？X先生/女士，这边请——(边说边指引带往品牌裱板前)●品牌介绍：目的：介绍万科品牌，向客户传递品牌价值，选择万科，是信心和实力的双重保障，通过品牌优势排他。
关键点1）万科背景：全球最大的专业住宅开发企业2）万科实力：连续四年销售额破千亿的房企3）万科开发经验：30余年住宅开发经验，全国四大区域开发69城，2013年成功进军香港、美国、新加坡等。
说辞：F：这边就是我们万科的品牌墙，不知道您之前对我们万科有没有了解？（了解客户对万科的品牌认可度）A：万科作为全球最大的专业住宅开发企业，有着30年的专业住宅开发经验，连续四年销售额破千亿。
30年来，万科从深圳一城到布局全国四大区域（上海区域、北京区域、成都区域、广深区域），我们芜湖就是属于上海区域。
2013年成功进军香港、美国、新加坡等地，在全球拥有68个城市超过200万住户。
B：所以，选择万科项目，就是信心和实力的双重保障。
介绍产品价值理念（FAB法则，F为属性、A为特点、B为益处）目的：介绍“三好”标准，好房子、好服务、好邻居，为客户建立购房新标准。
关键点：1）好房子：社区环境（全区日照规划、全区通风规划）、室内空气（卧室新风系统）、居家收纳（厨房收纳系统）以及海上传奇独特的人性化细节设计；2）好服务：买房时（先商业后住宅）、入住后（幸福驿站、万科物业标准化服务体系）；3）好邻居：通过《邻里公约》打造和谐人文社区；说辞：2014年，万科产品价值标准升级，推出“三好”住宅理念，三大类，三十五条产品标准，即“好房子”、“好服务”和“好邻居”。
万科红郡示范区包装方案
图示
明细 爱护花草
数量 1个
单价 1888
总价 1888
尺寸
高0.3m，侧0.3m，正0.3m
材质 石材及红铜贴
示范区包装物料明细——示范区内部(树牌)
图示
明细 树牌
数量 5个
单价 43.6
总价 218
尺寸
0.07x0.12m
材质 红铜牌
示范区包装物料明细——示范区内部(温馨提示牌)
温馨提示类别：当心跌落、小心台阶。
材质 胶贴
示范区包装物料明细——金水路 在金水路靠近规划四号线的沿途3个交通导视上增加红郡的交通指示贴，辅助指导红郡位置；
3 333
图示 明细 落地大旗
数量 20
单价 3915.6
总价 78312
尺寸 1.2x0.8m×高5.6m
材质
整体喷塑，美国威特喷绘 机喷绘
第2接触点：进入项目领地— —规划4号线
风格展示楼东侧，设为围
0
挡；
金水源回迁区域
5
4号规划路打造私家绿荫学大校道，两边栽
植成树，形成树阵，中间设花箱； 道路两边放刀旗；
设置英伦风格、特色景墙 围挡遮挡工地
2
2
4 1
红郡专属门岗
2
金水路交通导视牌
3 落地大旗
第1接触点：从金水路入规划4号线
示范区包装物料明细
红郡 售楼处
4
规 划 号 线
数量 1个
单价 4400
总价 4400
尺寸
0.8x1.1m（长x宽）
材质 红铜框架
销售中心包装物料明细——1层
➢阳光宣言
图示
明细 阳光宣言
数量 3
单价 4400
售楼处包装方案
4.符合合法合规要求，避免法律风险。
本售楼处包装方案旨在为企业提供专业、人性化的策划服务，助力企业提升品牌形象，提高销售业绩。在实施过程中，需密切关注市场动态，及时调整方案，以确保最佳效果。
第2篇
售楼处包装方案
一、项目概述
售楼处作为房地产项目销售的核心场所，其形象与功能布局直接关系到客户的第一印象及购房体验。本方案旨在为售楼处提供全面、专业的包装，以提升项目品牌形象，增强客户吸引力，促进销售业绩。
（3）灯光设计：合理规划灯光布局，突出重点展示内容，营造温馨氛围；
（4）绿植花卉：合理搭配绿植花卉，增加空间生机，净化室内空气。
4.售楼处导视系统
（1）导向标识：设置清晰明确的导向标识，方便客户快速找到目的地；
（2）功能标识：对售楼处各功能区域进行明确标识，提高客户识别度；
（3）温馨提示：设置温馨提示标识，提醒客户注意相关事项。
（3）标识系统：设置醒目的项目标识，包括项目名称、logo等，提高品牌识别度；
（4）景观绿化：优化售楼处周边景观设计，提升环境品质。
2.内部布局
（1）接待区：宽敞舒适的接待区，提供休息、洽谈等功能，便于客户咨询；
（2）展示区：布置丰富多样的展示区，包括沙盘模型、户型展示、装修样板间等，直观展现项目特点；
3.沟通汇报：向企业领导汇报方案，征询意见，进行修改完善；
4.施工实施：选定专业施工团队，严格按照方案进行施工，确保工程质量；
5.竣工验收：对售楼处包装成果进行验收，确保符合预期效果；
6.后期维护：加强售楼处日常维护管理，确保设施设备正常运行。
六、预期效果
1.提升项目品牌形象，增强项目竞争力；
2.提高客户购房体验，促进销售业绩提升；
房地产示范区包装 -之如何打动客户
看什么？（学习内容）
围墙
导示牌 道旗 入口方式 门岗
怎么学？（学习方法）
拍照 / 纪录材质
拍照 / 纪录材质 拍照 拍照 拍照 / 纪录
如何打动客户
第2接触点——到达入口 围板 亮点捕捉：跳出常规宣传模式
围板功能
区隔环境
要点：如何通过围板传达项目卖点并且展示未来生活场景
2
密度板
密度板：也称纤维板，是以木质纤维或其他植物纤维为原料，施加脲醛树脂或胶粘剂
制成的人造板材。按其密度的不同，分为高密度板、中密度板、低密度板。 规格： 3 5 9 12 15 16 18 20 25 30（mm）一般配合轻钢龙骨使用； 效果评估：1、密度板很容易进行涂饰加工。各种涂料、油漆类均可均匀的涂在密度 板上；2、轻便，易造型、折弯、切割；3、不防潮，见水就发胀；膨胀率大，变形大， 易开裂；4、握钉力较差，螺钉旋紧后如果发生松动，很难再固定。
要点：如何通过沿途场景使客户在行动中潜移默化的加深项目形象的概念
如何打动客户
第5接触点——参观展示区
第5接触点 参观展示区
学什么？（学习重点）
如何在这最关键区域全方位实现功能、展示、品牌观的展示要求
看什么？（学习内容）
销售道具
怎么学？（学习方法）
拍照 / 研究
样板房主题
园林场景 提示牌
示范区包装——如何打动客户
陈志凯
Question：什么是包装？
仅是把示范区做的漂亮 还是…？
目 录
一
包装六大原则
二
如何打动客户
三
基本材质运用
包装六大严则
第1原则——昭示性 售楼部包装的主要目的是吸引客户到访
万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案
芜湖万科海上传奇项目组 2014.04.15原则◆1、景观风格与营销中心的风格吻合或互补；与项目整体风格特征吻合；体现景观概念价值，提升售场品质；◆2、参观流线的合理组织及重点景观的效果展示。
充分考虑营销需求及展示效果，合理组织景观序列、参观节奏以及场地内的各种景观元素，有效管理视线；◆3、景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合，确定软景效果及基调树种，骨干树种应考虑种植季节；◆4、景观中的导示系统、景观家具（灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等）及小品效果应与项目风格有呼应；◆5、根据客户的参观动线，设定各个体验点，建立以“客户最佳体验”为核心的示范区，将客户能接触到的一切做到极致。
强势冲击客户，温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。
Part 1 项目外围展示建议园林景观示范区 样板房区精神堡垒工地形象墙户外广告牌停车场景观大道售楼中心 服务区 模型区影像区 展板区强势视觉识别系统会所功能展示区休闲洽谈区项目价值 认知系统看楼通道 项目价值强化系统项目价值感受系统展示四大系统营销中心区位售楼处区位示意营销中心根据规划显示，现场营销展示中心设置在入户大堂西侧。
此位置位于中山南路小区主入口处，有着良好的昭示性，同时此位置连接小区景观轴，后期有着良好的园林展示作用。
区域交通动线如若在乌霞山路两端路口进行交通指引，将更有利于指引客户进入正确的交通路线顺利到达售楼部。
可以看出本案现场营销展示中心有着良好的通达性；临近城市道路中山南路，且距离乌霞山路口距离较近；如若在长江南路与乌霞山路交叉口；乌霞山路与中山南路交叉口进行交通指引，将有利于引导客户进入正确的交通路线顺利抵达营销展示中心。
销售中心园林区精神堡垒 道旗 样板区 现场大牌 项目围墙 营销中心外部展示系统落地字 针对项目的规划布局，销售中心布局在大堂后面，在中山路与乌霞山路布置现场大牌、精神堡垒及落地字，中山路及园林示范区布置道旗，菜场位置布置为前期的停车场。
房地产营销中心景观示范区园林亮化与夏季氛围包装方案
样式示意图
17
绿化景观区
LOGO
局部灌木丛表面上铺设浅绿色彩色灯，亮度不宜太亮，周边高灌留白 ，在提升整体灌木的亮度却不喧宾夺主，起到良好的背景效果。
位置图
2021/6/18
现状图
样式示意图
18
绿化景观区
LOGO
多处球形造型灯由于施工破坏，需重新安装布置，增设紫色和蓝色小 灯球。
位置图
2021/6/18
2021/6/18
位置图
现状图
样式示意图
4
入口景观区
LOGO
在入口保安室布置黄色灯带，与园林景观相融合，增加夜间亮化效果。
2021/6/18
位置图
现状图
样式示意图
5
入口景观区
LOGO
入口广场处绿化以圆形灯光小品打开园林夜景的大门，该造型与园林中其 余圆形灯相互呼应。
2021/6/18
位置图
现状图
2021/6/18
现状图
LOGO
位置图
样式示意图
13
中心景观区
欧式亭子前喷泉增设7 个彩色灯光，2个绿色 ，2个白色，2个黄色 以及1个蓝色，提升水 景的活力，使夜间水 面更加动感。
2021/6/18
现状图
LOGO
位置图
样式示意图
14
中心景观区
室外游泳池池壁采用蓝色 灯光照射，让游泳池给人 感觉更明亮，清澈。
现状图
样式示意图
19
绿化景观区
园路中植物组团用不同色彩突出，采用紫色射灯进行照射。
LOGO
位置图
2021/6/18
现状图
样式示意图
20
绿化景观区
LOGO
万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案
万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案1.环境融合：
万科海上传奇售楼部及园林示范区位于自然环境较好的地区，因此在设计方案中，应该注重与周围环境的融合。
可以考虑使用自然材料，如木材、石材等，以及自然色彩来打造一个与自然环境相协调的展示区域。
同时，可以布置一些绿植，以增加观赏性和舒适感。
2.主题设置：
万科海上传奇售楼部及园林示范区的主题应该与项目的特点和卖点相契合。
可以选取一些鲜明的主题，如“度假风情”、“绿色生活”等，以便客户能够更好地了解项目的定位和特色。
为了实现这一目标，可以在展示区域内设置一些有代表性的装饰品和景观，如小型人造海滩、花园景观等。
3.展示配套设施：
4.互动体验：
为了提高客户的参与度和体验感，可以设置一些互动体验项目。
可以考虑设置一个户外休闲区域，如露天咖啡厅、休闲座椅等，以便客户可以在参观项目的同时休息和放松。
此外，可以设置一些小型互动游戏，如投篮游戏、迷宫等，以增加客户的娱乐性和参与度。
5.照明和声音效果：
为了营造一个良好的氛围，我们应该注重照明和声音效果的设计。
可以使用一些柔和的照明灯具和音乐，以增加观赏性和舒适感。
同时，要确保照明和声音效果的控制能够根据不同的展示内容和时间进行调整。
总结起来，万科海上传奇售楼部及园林示范区的包装展示方案应该注重与周围环境的融合，设置与项目定位相契合的主题，配备展示配套设施和互动体验项目，以及设计良好的照明和声音效果。
这些措施将有助于提升客户的参与度和体验感，进一步推动项目的宣传和销售。
楼盘案场包装提升范例课件
高产品档次。
CHINALAND
样板房整改建议
04单元
参照样板
现状：该单元是面积最小的单元，买家要求实用性较高，该书房的窗户较少，采光较差，
若作为客房或儿童房，反而略显其私密性，更为适合， 建议：改变房间功能，换掉桌椅，变成客房或儿童房，加上小床，使该单元实用性更强。
客源组织 主题活动
现场小型活动
十一现场小型活动 • 主要针对现场人流和销售气氛进行的
小型活动，包括游戏摊位，自助小食 等 • 时间： 10月1日 • 活动地点：销售中心 • 费用预算：约1万元
CHINALAND
客源组织 主题活动
世界名酒超品会
• 以红酒为主题的现场活动 • 与烟酒在线首席品酒师，现场举办红
CHINALAND
客源组织 主题活动
缤纷宠物嘉年华
• 以宠物为主题的十一现场活动 • 邀请宠物协会 VIP会员（滨江东、二
沙岛宠物主）参观宏诚海岸，并在现 场举办宠物比赛 • 时间： 10月5日 • 活动地点：宏诚海岸小区、流溪河河 堤 • 费用预算：约0.5万元
CHINALAND
客源组织 主题活动
CHINALAND
样板房整改建议
03单元
CHINALAND
现状：
入户花园植物过于稀
疏和杂乱，严重拉低项 目档次，影响客户进入 板房的第一感觉；
建议： 种植茂密的较为矮小的 植物作为入户花园的摆 设，另外，摆放植物的 木板之间空隙参差不齐， 影响整体美观性，建议 重新整体。
样板房整改建议
03单元
现状：进门处走廊墙上的画太小，显得单调、小气；
样板房整改建议
03单元
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
•目录
学习改变命运,知 识创造未来
•1、目标 •2、问题 •3、产品回顾 •4、赢得关注 •5、人群分析 •6、建立沟通 •7、市场占位 •8、阶段推广
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
学习改变命运,知 识创造未来
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
•梳理万科中式别墅的实践历程：
•第五园的“骨子里的中国”是一种清雅、风骨的 表露； •棠樾的“骨子里的中国”，则是丰物时代的富足 奢贵之风。 •而青山湖的“骨子里的中国”，则讲究中式建筑 的排场，隐形阶层奢贵生活的当代回归。
学习改变命运,知 识创造未来
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
•正席
•万科·青山湖拥有500米湖岸线，正北朝南2000米视野
无阻隔，位于青山湖正席席位，是青山湖唯一的核心之 地。
学习改变命运,知 识创造未来
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
•东方建筑 •三进、十院，国粹级东方别墅。
脉
会普遍认同
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
•万科·青山湖超越海珀·兰庭所具备的独有素质：
•历来城市中心 •社会稀缺资源 •地段的稀缺性 •自然的稀缺资源 •贵脉、文脉高认可度
学习改变命运,知 识创造未来
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
•回头再来看海珀·兰庭，我们觉得海珀·兰庭更像是用豪
学习改变命运,知 识创造未来
万科高端豪宅项目整合推广方案及创意表现广告执行策划
•万科·青山湖是一个完全超越了居住本身的价格，更 是一个对资源的和谐利用，对自然的回归，是凌驾中国 居住文化之上的精神享受，是一个前所未见的生活方式 。
上海万科海上春园策划全程
住宅造型错落有致，八层电梯楼与多层住宅、沿 湖区的别墅形成围合；构成丰富的外部空间景观。
建筑单体造型现代，外墙色彩富美国风情，屋顶 坡型和平型结合，明快轻松的阳台，形成现代色 彩的立面景观。
建筑朝向以东南向为主，以避免太阳西晒及增加 空气对流。
5
1-1 海上春天项目概况
1-2-2-2、当年一号线的开通曾使众多闵行业主 在购房时获得房产投资的回报，据物业调查 记录显示，地铁一号线开通至今，沿线物业 的价格已上升15个百分点。以1995年每平方 米2200元购进新梅花园为例，一年后每平方 米的收益为600元，现在越来越多的人认识到 这一点，把居住闵行作为投资置业的新时尚。
占地面积 8.5万平方米
建筑面积 6万平方米 （一期）
套数 容积率 绿化率
670 1.86 50%
销售价格 付款方式
开盘日期 入伙日期 户型类别
3500-4600 一次性9.7折、 分期（首期三 成，余款按工 程进度付） 7成30年按揭
2000.4.30
2001.4
33
1-2 市场环境分析
1-2-3-7、阳明国际花苑
付款方式
套数 容积率 绿化率
1980 1.20 50%
开盘日期 入伙日期 户型类别
3080-4200 一次性9.7折、
7成30年按揭 1999.10.8 2000.12.8
35
1-2 市场环境分析
1-2-3-8、香树丽舍
位于水清路旁，小区建筑风格为欧陆古典式， 平顶设计坡状起伏，极具视觉效果；小区规 划全力融“人，建筑，环境，历史”为一体， 在满园馨香和袭人绿意中，体现“老吾老以 人之老，幼吾幼以人之幼”的温馨主题。
万科海上传奇项目年度营销提案
滨江精装豪宅
> 芜湖滨江精装豪宅， 享城心配套，俯瞰长 江美景。
> 顷目户型齐全，产品 丰富。
营销目标 不问题
营销目标 货源盘点 目标分解 核心问题
市场背景分析
顷目产品分析 不价值梳理
营销策略建讫
营销执行建讫
市场走势 区域去化 区域重点楼盘 市场小结
顷目理解 产品解析 价值梳理
纵观销售好的项目都是良好极具性价比的，因此，在本案首开的时候，需要谨慎定价，凸 显项目的性价比优势。
营销目标 不问题
营销目标 货源盘点 目标分解 核心问题
市场背景分析
顷目产品分析 不价值梳理
营销策略建讫
营销执行建讫
市场走势 区域去化 区域重点楼盘 市场小结
顷目理解 产品解析 价值梳理
推货策略 展示策略 推广策略 关键问题解答
推售策略
2#
3#
1#
小学
二期
中
山
4# 5#
6#
7#
8#
9#
路
首开：
9月30首开
35F；2014年9月30日
面积约65993㎡，其中15#约140套）
9月30首开
12月刜加推
1#
2#
3#
4# 5#
6#
7#
10# 11#
14# 15#
16#
2014年暂丌推出
8#
9#
12# 13#
推售条件：按5月份开工，首期开盘可暂定在9
月30日戒10月1日，考虑到芜湖秋季房交会、 9月和10月份为黄釐销售季节，我们认为9月 中下旬入市销售的较好时机
营销目标 不问题
某楼盘景观示范区及看房通道包装方案
1
套
22
一楼北墙展架
镶金边龙卡板高2.88米*3.45米宽纯画面
1
套
23
一楼东墙展架
楼梯入口前走
24
廊
一楼南墙展架
东墙镶金边龙卡板：2.88*1.26米宽，纯画面 镶金边龙卡板高2.88米*3.45米宽纯画面
1
套
1
套
25
隔间北墙
北墙镶金边龙卡板：2.88*2.17米宽，文字：由此进入理想家←
1
套
26
国控·云庭
景观示范区及样板间包装
PART1/景观示范区
此处增加样板间导视牌，1个 （高2米，宽35cm）
草坪增加埋地温馨提示牌高60cm
景观树木装饰小鸟、松鼠、鸟巢等景观小品
草坪增加兔子、小猪、蝴蝶、热气球小型景观小品
PART2/样板间及看房通道
桁架围挡：画面尺寸约：高3.1 米，宽2.64米
画面示意图
现场楼道、楼梯、通道铺设灰色加厚 地毯
园林草花更换
预算单： 序号
区域
项目
预算单 规格
数量
单位
单价
总价
1
售楼部门前
样板间导视牌
镀锌板、真石漆。高2米宽35厘米 1
套
2
园林草地小盆花摆放
100㎡太阳花（80盆/㎡），外围 用小白盆
8000
盆
3
温馨提示牌
杆60cm高
3
套
4
景观树木装饰鸟
仿真树脂13cm
4
组
2.88*3.45米宽镶金
31
入口正面墙装饰 边龙卡板样板间指
1
套
示
32
3楼楼梯口
楼盘竞品PPT
目前别墅均价在13000-15000元/㎡，高层7200-7300元/㎡。
近期推广：
项目34#楼仅剩少量136㎡户型在售，均价6810元/㎡ 起，抢占东部楼王最后机会；全新93-136景观楼王 35#即将盛大开盘，现认筹中，2千抵2万优惠，12 月21日精装样板房盛大开放，恭迎品鉴！
项目优势：
项目名称万科海上传奇项目地址高新开发区艾溪湖北路188号开发商南昌万科高新房地产有限公司物业管理公司江西万科益达物业服务有限公司物业类型普通住宅办公别墅产品类型多层小高层高层soho占地面积163213平方米总建筑面积44万平方米容积率218装修情况精装修绿化率35总户数1796户开发分期项目为海派风情建筑风格集住宅商业办公娱乐为一体的综合项目紧邻艾溪湖有优越的景观资源周边路网四通八达规划中的地铁三号线经过项目交通便利
项目地址 物业管理公司 产品类型 总建筑面积 装修情况 总户数
高新开发区艾溪湖北路188号 江西万科益达物业服务有限公司
多层 小高层 高层 soho 44万平方米 精装修 1796户
项目为海派风情建筑风格，集住宅、商业、办公娱乐为一体的综合项目，紧邻艾溪湖，有优越的景观资源，周边路网四通八达，规划中 的地铁三号线经过项目，交通便利。
销售价格：
目前洋房均价在9200-9300元/㎡，高层7200-7300元/㎡。
近期推广：
12月中旬推出306#、405#高层，面积为90㎡、110㎡， 现认筹中，认筹5千抵3万；预计12月底推出洋房，现 认筹中，认筹，2千抵2万，前期推出房源少量在售， 面积为120-170平米三房四房，1-2层均价9000元/㎡， 3-6层均价12000-13000元/㎡。 6860元每平起！岁末抢房，无需等待，【绿地玫瑰城】 90-110平全能三房热销全城，VIP限量邀约88297777
某地产上海项目总体策划案
Байду номын сангаас
2、文体中心：假日俱乐部 4、城市广场：万象区 6、休闲步道：春华路 秋实路 7、湖泊：春申湖 8、南部公园：郊野公园 9、沿湖路：滨湖北路、滨湖南路等 10、公园南面道路：漾清路； 公园北面道路：郊野东路 郊野西路
——总案色彩应用原则——
第一期：假日风景——春申绿 Y100 C55 第二期：假日湖畔——春申蓝 C88 M35 第三期：即日花园——春申黄 M20 Y100 第四期：假日时光——春申橙 M65 Y100 第五期：假日故事——春申白 C0M0Y0K0
春申万科城
——总案理解——
一、位置 / 交通 （1）位于上海西南郊莘庄地铁站南1500米处。 （2）北邻春申路、东邻伟业路、西邻莘奉公路，
南临春申塘。处在市政府划定的春申示范 居住区之中心位置。 （3）通过莘奉公路向北1500米处接入莘庄立交 桥，沟通沪闵路和环西、环南大道。
——总案理解——
2、规模/规划 （1）本案占地近1000亩，分五期开发。是集住宅、生活配套设施
春申万科城一期之假日风景
品牌整合广告营销方案
广州蓝色创意广告有限公司
——目录——
第一部分：春申万科城
一、总案命名 二、总案理解 三、总案定位 四、总案分期命名 五、品牌层次及传播关系 六、总案主要的环境景观
及配套设施命名建议 七、总案色彩应用原则 八、总案品牌诉求要素 九、广告主题语 十、品牌标识
和社会就业于一体的具备城市功能的新市镇。 （2）具备低价位、低容积率、低密度、高品质的个性化特质。 （3）项目规模大，南部有70000平方米的郊野公园，西部有30000
平方米的市政绿化带，以及保留的原生树木、河流，共同构筑 良好的自然生态景观，保证项目和人居环境的可持续发展。 （4）项目集中了商业中心、文体中心、社区学校、行政中心等春 申示 范区的大部分公建配套。 （5）在社区内可进行各种社交、文体和教育培训活动，提高社区 人文氛围和健康水平。
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万科海上传奇售楼部及园林示范区包装展示建议方案（完整版）实用资料(可以直接使用，可编辑完整版实用资料，欢迎下载）◆1、景观风格与营销中心的风格吻合或互补;与项目整体风格特征吻合;体现景观概念价值,提升售场品质;◆2、参观流线的合理组织及重点景观的效果展示。
充分考虑营销需求及展示效果,合理组织景观序列、参观节奏以及场地内的各种景观元素,有效管理视线;◆3、景观要素应尺度合理、材质、色彩等主要特征应与项目整体吻合,确定软景效果及基调树种,骨干树种应考虑种植季节;◆4、景观中的导示系统、景观家具(灯具、导示、休闲凳、垃圾筒、背景音乐等及小品效果应与项目风格有呼应;◆5、根据客户的参观动线,设定各个体验点,建立以“客户最佳体验”为核心的示范区,将客户能接触到的一切做到极致。
强势冲击客户,温馨的生活情景营销激发客户购买欲望。
原则展示四大系统营销中心区位售楼处区位示意营销中心根据规划显示,现场营销展示中心设置在入户大堂西侧。
此位置位于中山南路小区主入口处,有着良好的昭示性,同时此位置连接小区景观轴,后期有着良好的园林展示作用。
区域交通动线可以看出本案现场营销展示中心有着良好的通达性;临近城市道路中山南路,且距离乌霞山路口距离较近;如若在长江南路与乌霞山路交叉口;乌霞山路与中山南路交叉口进行交通指引,将有利于引导客户进入正确的交通路线顺利抵达营销展示中心。
如若在乌霞山路两端路口进行交通指引,将更有利于指引客户进入正确的交通路线顺利到达售楼部。
道旗项目围墙营销中心外部展示系统针对项目的规划布局,销售中心布局在大堂后面,在中山路与乌霞山路布置现场大牌、精神堡垒及落地字,中山路及园林示范区布置道旗,菜场位置布置为前期的停车场。
立体围营销中心外部展示策略 /楼盘精神堡垒、落地字、楼体巨幔、围墙大牌示意营销中心外部展示策略 /现场立体围示意9营销中心外部展示策略 /营销中心前广场营销中心前广场的小桥可以类似的形式进行包装,体现出项目的别具一格。
营销中心外部展示策略 /营销中心前广场营销中心前广场布置园林景观、水系、小品、休闲座椅、卡通形象等元素,提升客户的休闲放松的体验感,同时休闲座椅可拉长客户停留时间。
中山路具有较好的人流与车流,可沿中山路及项目园林区布置夜间树木美化、亮化工程。
后期,停车场也可在夜间开放广场舞等事宜,增加项目与周边居民的互动,增加项目的人气,让客户感受到项目的品质。
营销中心外部展示策略 /销售中心外部亮化营销中心外部展示策略 /商业街氛围建议营销中心外部展示策略 /商业街氛围建议雕塑是围绕一种休闲、时尚主题设计,会赋予空间灵魂与活力 ,同时它会激活消费者的视觉和感觉神经,营造街区式商业互动氛围。
营销中心外部展示策略 /商业街氛围建议营销中心外部展示策略 /导视系统公共导示系统:例如欢迎标牌、停车场导示牌;◆1、营销中心布置应以方便与客户接洽,参观沙盘、户模、展板,进行洽谈、签约为主;合理排布,考虑销售动线的合理性。
◆2、应有非常明确的功能划分:接待区、一般洽谈区、大客户洽谈区、展示区、放映区、办公区、卫生间、储藏室(需解决宣传物料及卫生清洁用品分开存放。
◆4、功能分区大致分“动区”和“静区’,动区主要有接待区、展示区、洽谈区等, 静区主要有签约区、办公区等。
营销中心内部设置基本原则品牌展示区接待区域大堂营销中心功能设置档案室卫生间更衣室◆大堂:保证营销中心可以全天候进行各种营销活动,同时在营销中心外围和核心售楼区形成一道缓冲区, 并彰显项目的档次和调性。
◆接待区:作为客户进入营销中心的第一类接触目标,配合迎宾接待,体现项目和工作人员的整体素质。
◆沙盘区:保证客户先经过接待区,在专人陪同下到达沙盘区,聆听销讲;◆洽谈区:分为一般洽谈区和 VIP 接待区,并应略有距离,以区分问询型客户和深入谈判型客户;◆签约区:应具有私密性,并与洽谈区保持较远距离,避免细节信息泄露等突发问题影响洽谈客户印象; ◆吧台:为了延长客户的停留时间,打造项目高端品质,建议设置吧台,并与洽谈区进行很好的结合,同时提供茶水、咖啡等饮料。
◆材料、设备展示区:通过对项目产品所采用的材料、设备,以及整个项目的各种系统的展示和体验,坚定客户对项目品质的信心。
◆儿童区:客户中有很多都是两代或三代家庭,因此建议设置儿童区,布置简单玩具等;◆卫生间、储藏室等◆办公室:客服、策划、财务、营销办公室◆会议室:大、小会议室营销中心各功能区说明空旷冷寂的环境,将使人在无形中产生紧张、抗拒心理,出于自卫心态, 客户在不自然中会对销售员的交流产生戒备抵触。
因此建议 :通过在营销中心关键处 ,如沙盘模型、项目展板、户型模型、洽谈区等部位设置、暖色调磨砂投灯、射灯,从而抵消营销中心整体冷寂的环境氛围。
通过暖调灯光的效果,可有效缓和客户因为冷环境而产生的紧张心态 ,从而为销售人员下步推销做好铺垫。
营销中心环境营造是通过对客户的“视、触、听、味、嗅” 五感的刺激来实现的。
视听、视听,除去第一感官视觉,听觉的刺激同显重要。
通过其它案场的经验建议:在营销中心现场播放如:蓝色的爱、梦中的婚礼、少女的祈祷等舒缓,情调的背景音乐 ,可有效的缓和客户情绪 , 延长其逗留时间 ,从而提升成交概率。
同时可以在营销中心举办各种活动时作为一个信息释放的系统。
营销中心装修风格建议关键词:现代简约、通透、休闲舒适、海派风情营销中心立面及硬装部分可采用现代简约的装修风格、同时大幅度采用落地窗,增强营销中心的通透性,在软装部分以体现休闲舒适的感觉,沙发、景观小品等元素的风格选择贴近海派风情,与项目整体感受一致。
营销中心 /大堂及接待区 /入口处接待桌:销售中心入口处设立迎宾台进行预接待,迎宾台需稳重大气,体现项目的品质与高端形象。
雨具架,擦鞋机入口处放置雨具架、擦鞋机并印上 LOGO ,方便客户使用。
入户门处营销中心 /大堂及接待区 /主接待台接待台主接待台:接待台需大气时尚,功能上为置业顾问等候和接待客户,摆放楼盘资料的场所,添置电脑 1-2台,打印 /复印机设备。
需要开阔的环境空间,方便第一时间置业顾问接待客户。
1、营销中心一层大堂顶部需配备大型吊灯一组,以水晶灯为佳,具体以项目自身风格为准。
2、吊灯在使用过程中应保证定期检测,因吊装较高,需要保证在灯具出现问题时快速维修。
3、光源应与项目营销中心的整体风格相协调,以暖色系为主。
吊灯1、大堂地板应以高档石材为主,保证安装拼接的效果。
2、可设置大型地面拼花造型,提升品质感。
地砖营销中心 /品牌展示区品牌展示:以品牌形象墙的形式展示万科品牌:突出万科品牌 30年大事记,万科走出世界,中国第一的品牌形象。
营销中心 /沙盘及模型展示区 /沙盘和区位图模型展示区 :沙盘在产品及规划上给客户最直观的感受,因此作为滨江大盘,沙盘需做大,尽显大盘气质。
尽显大气而又高贵典雅,吊灯与沙盘模型遥相呼应,可采用特殊光束照射效果,增强沙盘的视觉冲击区域沙盘:通过区域沙盘展示项目区域,显示便捷的交通路网,同时在周边未来居住氛围及配套设施上要有所体现。
营销中心 /沙盘及模型展示区 /户型模型沙盘及模型展示户型模型:户型模型放在沙盘两边,与沙盘呼应, 方便接待客户。
营销中心 /沙盘及模型展示区 /高清电子大屏高清电子屏:高清电子屏与项目沙盘,户型沙盘,区域沙盘形成联动,配合销售使用。
同时高清电子屏可展现项目形象,体现项目的品质。
水吧:为凸显项目档次和风格,设立“水吧”,配备红酒、咖啡、饮料、点心,用来招待客户;配备:1、红酒、啤酒、各类高脚杯、开瓶器、纸杯、玻璃杯、陶瓷杯、咖啡机、榨汁机、咖啡豆、速溶咖啡、咖啡杯。
(根据需要需含底座2、冰热式饮水机、冰箱、暖箱、消毒柜、榨汁机等3、酒柜4、台面,高脚凳签约区:签约区位于沙盘两边,签约区采用半开发的形式,相对安静,不受环境的影响,同时也可保护客户的隐私。
签约区家俱以较为正式的桌椅为宜洽谈区:洽谈区面积舒适,宽敞明亮、氛围轻松、做成敞开式洽谈区桌椅需设置美观高档,台面设置烟灰缸、纸巾盒,水中花、温馨提示等。
洽谈区周边墙面做一些展板(包括广告板、效果图等,充分展示项目形象可在洽谈区周围增设部分盆栽和小品建议销售中心布置儿童娱乐区域,让孩子有一个安全的玩耍嬉戏之处,增加客户滞留时间,增加案场人气。
儿童区可设置卡通形象、儿童球以及各种模型、小玩具,供小孩游玩,增加客户在现场的驻留时间,增强体验感。
营销中心 /儿童区建议将项目价值点包括但不限于区域价值解析、景观规划、园林实景等, 以影视片或电子楼书的形式展示,形成项目系统的转介宝典及精美图片 , 给客户项目品质形象宣传。
营销中心 /销售道具建议营销中心/其他建议售楼部可覆盖wifi ,布置艺术小品、绿植盆栽,放置形象展板,不仅能体现项目的品质,同时给客户营造休闲舒适的感觉。
园林示范区样板园林植被景观四重化——构建出“乔木—灌木—花丛—草皮”的四重复合植被体系,利用层次变化营造高低错落的观感效果,增加视觉宽度和深度。
鲜花拱廊石子路—鲜花—灌木—乔木—小品 /建筑园林示范区—景观层次搭配园林示范区—以小品增添园区人文情趣小品增添人文情趣:在园林样板区域内点缀适量的园林景观艺术小品,提升景观样板的生动性与项目的文化情趣。
用树皮、卵石、嵌草砖、板材箅子等材质与树池结合,增加美观感,整洁、细致。
园林示范区—硬景树池汀步石与草之间的关系,需重点关注汀步基础下卧及与草衔接处抹灰的工艺,杜绝影响草生长的现象,使之达到掩映在草丛中的效果。
园林示范区—草坪中的汀步与景观相融的指示牌垃圾桶配以绿化装饰, 另附烟灰缸等标明树龄的铭牌园林示范区—指示牌样板区建议大堂入口看房动线样板区建议样板区选址:规划样板区位置位于入户大堂南面沿中山南路位置(规划菜市场,此处距离销售中心距离较近,便于客户看房。
样板房选择及包装:样板间应选择最具代表性、可销售户数较多的户型;由于首期推出 8#、 9#、12#、 13#四栋楼,因此样板房户型选择首期推出的产品进行展示。
样板间的装修上,建议针对客户群不同的文化水平、审美情趣,进行不同风格的样板间设计,设计细节强调包容性与美观性并存,尽可能适应不同客户的需求。
样板房选择 /C、C ‘户型户型种类:一房两厅一卫(1+1 户型面积:69㎡选择理由:首期推货房源,项目唯一的小户型。
样板房选择一:C/C’户型样板房选择 /A3户型样板房选择二:A3户型户型种类:二房两厅一卫(2+1 户型面积:90㎡选择理由:首期推货房源,且后期供应量较大,整体约 616套,产品占比较大。
样板房选择 /B3户型样板房选择三:B3户型户型种类:三房两厅一卫户型面积:105㎡选择理由:首期推货房源,且占比较大,后期供应量较大, 为项目占比最大房源样板房选择 /D1户型样板房选择四:D1户型户型种类:三房两厅两卫户型面积:130㎡选择理由:本项目大户型住宅产品,且属于观景明星产品, 需做足展示。