房地产估价理论与方法第十一章地价评估和地价分摊章节练习(2014-08-13)
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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊学习资料 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、单项选择题 基准地价修正法是一种（ ），其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法 B.间接估价方法 C.精确的估价方法 D.经验性的估价方法 本题答案：B 本题解析：基准地价修正法本质上是一种比较法，并且是一种间接的估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价和各种调整系数的合理性、准确性。
参见教材P384。
【该题针对“基准地价修正法”知识点进行考核】 2、判断题 临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。
（ ） 本题答案：对 本题解析：暂无解析姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------3、多项选择题确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的等要求。
A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率本题答案：A, C, E本题解析：选取标准宗地的要求是：一面临街；土地形状为矩形；临街深度为标准临街深度；临街宽度为标准临街宽度；临街宽度与临街深度的比例适当；用途为所在路线价区段具有代表性的用途；容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率；其他方面。
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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊考试考试题模拟考试 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 高层建筑地价分摊关键是确定每个建筑物所有者拥有土地权利的份额。
（ ） 本题答案： 2、判断题 在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来估价。
（ ） 本题答案： 3、判断题 路线价可用货币表示，也可用相对数表示。
（ ） 本题答案： 4、判断题 宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。
（ ） 本题答案： 5、多项选择题 高层建筑地价分摊的方法有（ ）。
A.按建筑物价值进行分摊 B.按房地价值进行分摊 C.按土地价值进行分摊 D.按建筑面积进行分摊 E.按楼面地价进行分摊 本题答案：姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------6、判断题当以标准临街宗地的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率。
（）本题答案：7、多项选择题临街深度价格修正率包括（）。
A.单一深度价格修正率B.多种深度价格修正率C.单独深度价格修正率D.累计深度价格修正率E.平均深度价格修正率本题答案：8、判断题划分地价区段的方法通常是就土地的位置、交通、使用现状、城市规划、房地产价格水平及收益情形等做实地调查研究，将情况相同或相似的相连土地划为同一个地价区段。
（）本题答案：9、多项选择题确定路线价时，选取标准宗地应符合（）的等要求。
A.一面临街B.两面临街C.土地形状为矩形D.土地形状为正方形E.容积率为所在区段具有代表性的容积率本题答案：10、判断题深度百分率表是基于深度价格递增率制作出来的。
房地产估价师《理论与方法》习题
2012房地产估价师《理论与方法》习题精选1、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做( )。
A、房地产的供给价格B、房地产的需求价格C、房地产的市场价格D、房地产的均衡价格2、关于高层建筑地价分摊的方法，下列说法正确的是( )。
A、地价分摊有按建筑面积、房地价值、土地价值三种方法B、按建筑面积分摊主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物C、按房地价值分摊适用于房地价值有差异但差异不大的建筑物D、因为房地价值和土地价值都在不断变动，所以按房地价值和土地价值分摊的从理论上要求地价分摊不断进行3、在会计上，资产原值与累计折旧额的差被称为资产的账面价值，它必须与资产的市场价值相一致。
( )A、对B、错4、下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有( )。
A、土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B、通货膨胀率C、环境改善、基础设施D、利率因素5、一直临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20 ft，临街深度为75 ft。
现有一相邻矩形地块乙，临街深度为30 ft，临街深度为125 ft。
运用四三二一法则，地块乙的总地价为( )万元。
B、81.8C、87.2D、109.06、房屋残值是指房屋达到使用年限，不能继续使用，经拆除后的旧料价值，其与房屋造价的比例为残值率。
( )A、对B、错7、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为( )元/m2。
A、2660B、2427C、2425D、22948、估价目的是由委托人提出的，但在实际中委托人往往并不懂得要提出估价目的，并可能不懂得如何表达其估价目的，因此一般估价目的都是由估价人员自己来确定。
( )A、对B、错9、长期趋势法应用的假设前提条件为( )。
A、过去形成的房地产价格变动趋势在未来继续存在B、房地产市场无明显季节性波动C、忽略了政府宏观调控因素对价格的影响D、市场上能够找到充分的房地产历史价格资料10、甲土地的楼面地价为2000元/m2，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价为1500元/m2，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，则( )的总价多。
房地产估价师考试试题：《理论与方法》
房地产估价师考试试题：《理论与方法》房地产估价师考试试题：《理论与方法》1、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个( )称呼。
A、概括性B、描述性C、理论性D、准确性2、下列房地产不是按经营使用方式来划分的类型的是( )。
A、出租的房地产B、自用的房地产C、餐饮的房地产D、营业的房地产3、房地产估价的合法原则要求在进行房地产估价作业时应以( )为前提来进行工作。
A、公正B、公平C、公开D、估价对象的合法权益4、现实中土地的'使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于( )方面的制约。
A、建筑技术B、土地权利设置C、相邻关系D、土地使用管制5、在房地产权利中，属于用益物权的是( )。
A、自物权B、划拔土地使用权C、抵押权D、租赁权6、某宗面积为3000m2的工业用地，容积率为0、8，楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5、0，楼面地价为960元/m2。
理论上应补地价( )万元。
A、78B、882C、1210D、12727、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5000元/m2，现房出租的年末净收益为500元/m2。
若按折现率10%和风险补偿值100元/m2计，该幢房地产目前的价格应为( )元/m2。
A、4400B、4409C、4445D、44558、不是影响房地产价格的区位因素是( )。
A、位置B、交通C、人文D、环境9、同区位的甲、乙、丙三种房地产，当价格变化百分比为10%时，需求量变化百分比分别为30%、10%、0，则甲、乙、丙三种房地产的需求的价格弹性数值类型分别是( )。
A、富有弹性、单一弹性、缺乏弹性B、完全弹性、单一弹性、完全无弹性C、完全弹性、单一弹性、缺乏弹性D、富有弹性、单一弹性、完全无弹性10、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供给量为( )。
A、存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他类房地产量拆毁量B、存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量C、存量+新开发量+空置房量-拆毁量D、存量+新增竣工量-拆毁量答案：1、A 2、C 3、D 4、D 5、B 6、D 7、C 8、C 9、D 10、A。
房地产估价师《理论方法》第十一章试题
房地产估价师《理论方法》第十一章试题2015房地产估价师《理论方法》第十一章试题1、约翰·冯·杜能的地租的计算公式是( )。
A.地租=市场价格-生产成本B.地租=市场价格-生产成本-平均利润C.地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本的利息D.地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润章2、估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。
假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。
根据四三二一法则，该估价对象的单价为( )元/m2。
【2011年真题】A.1920B.2400C.2560D.32003、运用路线价法估价的前提条件是( )。
A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐D.街道、临街各宗土地排列均不整齐4、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高;由此远离道路的方向，地价( )。
A.逐渐降低B.逐渐升高C.可视为基本不变D.为零5、一前后临街、总深度为50米的矩形宗地，其前街路线线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2，如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为( )m。
A.22B.28C.38D.506、基准地价修正法是一种( )，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种调整系数的科学性。
A.直接估价方法B.间接估价方法C.精确的估价方法D.经验性的估价方法7、某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为( )万元。
A.500B.1000C.2500D.30008、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。
房地产估价师第估价理论第11讲第十章-第十一章2019年新版word资料11页
第十～十二章考点、难点及易混淆点串讲第十章长期趋势法及其运用一、本章所占分值年份2019 2019 2019 2019 2009 2019 平均值分值 5 8 3 3 3 6 4.7说明：全书共12章，不考虑最后一道大题（计算题）所占分值20分，每章客观题平均为6.7分。
二、重要考点【长期趋势法适用的前提条件】1．在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是（）。
（2019年试题）A．过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在B．市场上能找到充分房地产历史价格资料C．房地产在过去无明显的季节变动D．政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格答案：A 见教材P345～347。
【直线趋势法】1．某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。
（2019年试题）A．平均发展速度法B．平均增减量法C．数学曲线拟合法D．中位数法答案：C 见教材P3462．直线趋势法y＝a＋bχ中的常数a、b，是由（）决定的。
（2009年试题）A．房地产的历史价格资料B．房地产的未来价格资料C．房地产的现实价格资料D．估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A 见教材P3463．用直线趋势法预测甲类房地产的价格变化趋势为V甲=1480＋80i，乙类房地产的价格变化趋势为V乙=1500＋60i，该两类房地产的价格增长潜力相比（）。
（2019年试题）A．甲类房地产比乙类房地产强B．乙类房地产比甲类房地产强C．该两类房地产强弱程度相同D．该两类房地产强弱程度不可比答案：A 见教材P346解析：由直线趋势法公式可知，i＞1。
当i＞1时，1480＋80i-(1500＋60i)＞0，故甲类房地产比乙类房地产的价格增长潜力强。
【平均增减量法】2009、2019、2019、2019年都有考点，一是对适用条件的考查，二是计算，这两点都很简单，应该是得分的考点。
1．某类房地产2019～2009年的价格如下表，各年增长量的权重分别为0．1、0．2、0．2、0．5，则利用平均增减量法预测该类房地产2019年的价格为（）元/㎡。
房地产估价理论与方法笔记
反映人口数量相对指标的是人口密度
6、制度政策因素：房地产制度政策；金融制度政策；税收制度政策（开发环节、交易环节、保有环节）；有关规划和计划（国民经济和社会发展规划、城乡规划、土地相关规划和计划、住房相关规划和计划）；有关特殊政策（开发区、保税区、高新产业区等）
7、对房地产估价的各种需要：抵押；征收征用；税收；司法拍卖；分割；损害赔偿；保险；转让租赁；国有土地出让；企业有关经济行为；房地产行政管理；其他。
8、房地产估价机构：自然人出资；以有限责任公司或合伙企业形式设立；法人或合伙人必须是注册3年估价师；一级、二级、三级、暂定三级业务均不受地域限制。
9、估价原则：独立客观公正原则；合法原则；价值时点原则；替代原则；最高最佳使用原则。评估现状价值不能有最高最佳使用原则；评估谨慎价值还应该有谨慎原则。
8、房地产按实物形态分类：土地；建筑物；土地和建筑物的综合体；房地产局部；未来状况下房地产；已灭失房地产；现在状况下房地产与过去状况差异部分；以房地产为主的整体资产；整体资产中的房地产。
9、房地产按权益状况分类：干净的房屋所有权和出让土地使用权；干净的房屋所有权和划拨土地使用权；干净的房屋所有权和集体土地使用权；共有房地产（按份公有和共同共有；处分需2/3同意，转让自己的份额其他共有人优先）；部分产权或有限产权房地产；有租约限制房地产；设立地域权的房地产；设立抵押权的房地产；拖欠工程款的房地产……
8、法律原则：上位法优先于下位法；新法优先于旧法(适用于效力相等的法律有冲突时)；特别法优先于普通法；法律文本优先于法律解释；强行法优先于任意法；法不溯及既往。法律>行政法规>地方性法规、部门规章、地方政府规章；地方性法规>本级和下级地方政府规章；部门规章与地方政府规章效力相等。
2014年房地产估价师教材《理论与方法》考点解析13
统一面积单位
在面积单位方面，中国大陆通常采用平方米(土地的面积单位有时还采用公顷、亩)，中国香港地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国台湾地区和日本、韩国一般采用坪。
它们之间的换算如下：
平方米下的价格=亩下的价格÷666.67
平方米下的价格=公顷下的价格÷10000
平方米下的价格=平方英尺下的价格×10.764
平方米下的价格=坪下的价格×0.303
交易情况修正
1交易情况修正的含义
可比实例的成交价格可能是正常的，也可能是不正常的。
由于要求评估的估价对象的价格是客观合理的，所以，如果可比实例的成交价格是不正常的，则应将其调整为正常的，如此才能作为估价对象的价格。
这种对可比实例成交价格进行的调整，称为交易情况修正。
因此，经过交易情况修正后，就将可比实例的实际而可能是不正常的价格变成了正常价格。
2造成成交价格偏差的因素
(1)有利害关系人之间的交易。
(2)急于出售或急于购买的交易。
(3)交易双方或某一方对市场行情缺乏了解的交易。
(4)交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易。
(5)特殊交易方式的交易。
(6)交易税费非正常负担的交易。
(7)相邻房地产的合并交易。
(8)受债权债务关系影响的交易。
交易情况修正的方法
交易情况修正的方法，主要有百分率法和差额法。
采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例成交价格×交易情况修正系数=正常价格
采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：
可比实例成交价格+交易情况修正数额=正常价格
：。
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房地产估价理论与方法：地价评估和地价分摊考试题预测模拟考试练习 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。
1、判断题 宗地价格原则上可以采用下列两种技术途径来评估：直接运用市场法、成本法、收益法、假设开发法等来评估；在有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估。
（ ） 本题答案： 2、判断题 商业路线价区段、住宅片区段、工业片区段，各地价区段之间的分界线应以道路、沟渠或其他易于辨认的界线为准。
（ ） 本题答案： 3、判断题 九八七六法则是将临街深度超过100英尺的土地，划分为与街道平行的四等份，各等份由于离街道的远近不同，价值有所不同。
即超过100英尺的第一个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的9%，第二个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的8%，第三个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的7%，第四个25英尺等份的价值为临街深度100英尺的土地价值的6%。
（ ） 本题答案： 4、判断题 宗地价格是标准临街宗地的一定权益在某一时点的价格。
（ ）姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------本题答案：5、单项选择题评估待开发的宗地价格，如将利用该土地建造某种类型的商品住宅或写字楼、商店、宾馆等，适用（）进行估价。
A.收益法B.成本法C.假设开发法D.市场法本题答案：6、判断题在路线价法中，“标准临街宗地”可视为市场法中的“可比实例”。
（）本题答案：7、判断题临接同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基准，考虑其临街深度、土地形状（如矩形、三角形、平行四边形、梯形、不规则形）、临街状况（如一面临街、前后两面临街、街角地，以及长方形土地是长的一边临街还是短的一边临街，梯形土地是宽的一边临街还是窄的一边临街，三角形土地是一边临街还是一顶点临街）、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为”房地产状况调整”。
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇
房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案优选篇房地产估价师《理论与方法》章节训练及答案 1单项选择题：1、房地产之所以能够以价格进行衡量，是因为具有()。
A.供给、需求、利用状况B.价值、使用价值、供求C.有用性、稀缺性、有效需求D.权利、租金、利率2、下列不属于房地产价格与一般物品价格相同之处的是()。
A.都是价格用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.都受区位因素的影响3、房地产的供给曲线表示()。
A.房地产的购买量与其价格之间的关系B.房地产的出售量与购买者能力的关系C.房地产的供给量与其价格之间的关系D.房地产的供给量与购买者能力的关系4、房地产的市场供给量与市场需求量相等时的价格，也就是房地产的市场供给曲线与市场需求曲线相交时的价格，一般叫做()。
A.房地产的供给价格B.房地产的需求价格C.房地产的市场价格D.房地产的均衡价格5、受市场因素影响，房地产供给增加，房地产需求减少，并且供给增加的幅度大于需求减少的幅度，则房地产均衡价格和均衡数量的变化情况是()。
A.均衡价格增加，均衡数量减少B.均衡价格减少，均衡数量增加C.均衡价格增加，均衡数量不变D.均衡价格不变，均衡数量减少6、在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果上涨，则该种房地产的需求就会()。
A.增加B.减少C.不变D.无法确定7、房地产的供给量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素不包括()。
A.房地产开发商对未来的预期B.消费者的预期C.该种房地产的价格水平D.该种房地产的开发建设成本8、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的潜在供给量为()。
A.存量+新增竣工量-拆毁量B.存量+新开发量+空置房量-拆毁量C.存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量D.存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量-该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量9、炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的'物品。
房地产估价师考试《理论与方法》：地价评估及分摊
于10月13~14日开考，进行中，为帮助学员更好的参加考试，特摘章节重点供大家复习参考,本节主要阐述（）相关知识考点希望对您有所帮助！【本章主要内容】1.地租理论及测算2.路线价法3.城镇基准地价评估4.基准地价修正法5.补地价的测算6.高层建筑地价分摊1.地租理论及测算1.1地租的含义1.2地租现象1.3地租理论的回顾1.4地租的测算1.1地租的含义狭义指利用土地所获得的超额报酬广义指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬基本含义是一种纯粹的剩余物1.2地租现象农地由于肥力不同而获得超过差地的产量农地由于位置离市场的距离不同而获得的超过距离远的土地节省的运输费用城镇中位置不同的摊位，位置好的摊位比位置差的摊位带来销售净收入的增加经济学家地租理论威廉。
配第地租=市场价格-生产成本理查德。
坎蒂隆地租=市场价格-生产成本-经营利润亚当。
斯密地租=市场价格-生产成本-平均利润詹姆斯。
安德森创立了级差地租论大卫。
李嘉图地租=市场价格-生产成本-平均利润马尔萨斯地租=市场价格-生产成本-所使用的资本×一般农业资本利润率约翰。
冯。
杜能地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息马克思地租可以分为级差地租、绝对地租和垄断地租地租=市场价格-生产成本-平均利润-资本利息威廉。
罗雪尔地租=土地收益-工资和利息等项目伊利和莫尔豪斯地租=房地产收益-利息-折旧损耗-其它费用雷利。
巴洛维地租=总产值或总收益-要素成本或总成本地租测算公式地租=农产品市场价格-农产品销售税费-农产品生产成本-土地上投入资本的利息-农业经营者利润说明公式中的土地上投入资本的利息，是除土地投入之外其它投入资本的利息(不包括土地价值的资本的利息)土地是在最佳用途下使用的-竞标地租理论土地是在最佳集约利用下使用的-马克思级差地租Ⅱ理论销售税费、生产成本、资本利息、经营利润均是以社会平均或一般水平来扣除的土地上生产的产品数量为Q，每个产品市场价格为P，则市场价格=PQ 实际测算地租的具体方法从房租中分离出地租地租=房租-房屋折旧费-维修费-管理费-投资利息-保险费-房地产税-租赁费用-租赁税费-利润由地价求出地租采用市场法求出地租采用类似假设开发法求出地租。
房地产估价理论与方法作业题(计算选择题)
房地产估价理论与方法(计算选择题）2004年1—-2、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2 ,套内墙体面积为20m2,分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每平方米建筑面积的价格为( ）元/m2。
A、1667B、1765C、1875D、2000答案：单价=30万元/(15+25）=2000元/m22—-6、某宗面积为3000 m2的工业用地，容积率为0.8,楼面地价为700元/m2。
现按规划拟改为商业用地，容积率为5，楼面地价为960元/ m2。
理论上应补地价（）。
A、78万元B、882万元C、1210万元D、1272万元答案:理论上应补地价=(960×5-700×0。
8）×3000=1272万元3——12。
某建筑物的建筑面积为2000 m2，占地面积为3000 m2,现在重新获得该土地的价格为800元/ m2，建筑物重置价格为900元/ m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/ m2。
该建筑物的成新率为( ）。
A、44%B、50％C、67％D、86%答案：成新率=（1800×2000-800×3000)/（900×2000）=67%4——14、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为2004年1月末,该类房地产自2003年7月末至2004年6月末每月价格递增1％，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月上涨20元/m2.该可比实例在2004年10月末的价格为（）。
A、2648元/ m2B、2688元/ m2C、2708元/ m2D、2734元/ m2答案：2500×（1+1％）5+20×4=2708元/m25——20、某房地产的土地取得成本为1000万元,开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，则该房地产的投资利润率为（).A、10。
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估和地价分摊
（4）若土地的形状和临街状况有特殊者，则还要做加价或 减价修正。以标准宗地的单价作为路线价的情况为例，计 算公式如下：
V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修 正率
V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率×其他价格修 正率×土地面积
或：
V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率±单价修正 额
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估 和地价分摊
二、划分路线价区段（熟悉）
路线价区段是沿街道两侧带状分布的 一个路线价区段是指具有同一路线价的地段 可及性相当、地块相连的土地划为同一个路线
价区段
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估 和地价分摊
滨江道金街交口
北马路
多伦道金街交口
东马路北马路交口
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估 和地价分摊
（2）当以单位宽度的标准临街宗地的总价作 为路线价时，也应采用累计深度价格修正率。
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估 和地价分摊
（3）当以标准临街宗地的单价作为路线价时，应采 用平均深度价格修正率。 V（单价）＝路线价×平均深度价格修正率 V（总价）＝路线价×平均深度价格修正率 ×临街宽度×临街深度
业用地的价值，则可以采用路线价法。
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估 和地价分摊
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估 和地价分摊
（二）路线价法的理论依据
路线价法实质上是比较法的派生方法 理论依据亦为替代原理
房地产估价理论与方法-第11章-地价评估 和地价分摊
路线价法与一般的比较法的区别
＜ 130％ （3）平均深度价格修正率为： 40％ ＞35％ ＞30％ ＞25％ ＞21．8％ ＞19．5％o＞
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1.判断题高层建筑地价分摊是将高层建筑的造价分摊到所占土地上。
（）参考答案错2.判断题某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。
（）参考答案对3.判断题对可及性相当的土地设定标准深度，选取若干标准宗地求其标准价格，此标准价格称为路线价。
（）参考答案错 4 应用路线价法制作临街深度价格修正率的要领有（）。
A.设定标准深度
B.将标准深度分为若干等份
C.制定容积率修正系数
D.求取单独深度价格修正率
E.制定使用年限修正系数
5 路线价法特别适用于（）。
A.房地产税收
B.投资评估
C.城市房屋拆迁补偿
D.需要在大范围内同时对大量土地进行的估价
E.清算估价
6 调查评估路线价，通常是在同一路线价区段内选取一定数量的标准临街宗地，运用（）等方法分别求取它们的土地单价或楼面地价，然后计算其平均数或中位数、众数，即得该路线价区段的路线价。
A.市场法
B.收益法
C.成本法
D.土地剩余技术
E.建筑物剩余技术
7 某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地产总价值为7000万元，其中土地总价值为3000万元。
王某拥有该大厦其中一部分，该部分的建筑面积为250m2，房地产价值为150万元。
若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为（）。
A.1.67％
B.2.33％
C.2.75％
D.3.33％
8 某工业用地的土地面积为10000m2，规划容积率为1.0，楼面地价为500元/m2。
后经规划调整，用途变更为居住，容积率提高到2.0，楼面地价为1500元/m2，则因规划调整所需的补地价为（）万元。
A.500
B.1000
C.2500
D.3000
9 运用路线价法估价的前提条件是（）。
A.街道不规整，但临街各宗土地排列较整齐
B.街道较规整，两侧临街各宗土地排列较整齐
C.街道较规整，两侧临街各宗土地排列不整齐
D.街道、临街各宗土地排列均不整齐。