现阶段产业地产研究(魏才翔)2019.4

现阶段产业地产研究产业研究院魏才翔2019年4月9日目录1地产行业趋势转型、升级。

234产业地产概念1、什么是产业地产2、与传统房地产的区别3、产业地产八个盈利模式现阶段产业地产模式1、“地产+”（产业地产）、存量地产2、产业勾地3、与营销结合4、产业地产八大发展趋势+产业运营商趋势特点5、产业新城发展路径6、三大开发模式+六大类别7、成功开发的八大要素产业地产模式1、高铁城际空间站——战略机遇2、会展经济产业园——战略机遇地产行业趋势11国家政策层面2竞争格局3行业拐点4业内并购转型、升级回归居住属性、去投资属性；“稳地价、稳房价、稳预期”城镇化率、老龄化、新客群1234大型房企——强者恒强；中型房企——夹缝生存；小型房企——生存危机。

2018拐点年。

利润下降、竞争激烈。

产品能力、运营能力、跨界融合能力、资本运作能力。

市场集中度正在前所未有地加速提升。

第 5页1、政策调控2017.1.27国资委发布央企投资负面清单2016.9.30史上最严调控2017.10十九大“房住不炒”2018年中央及地方出台调控政策多达数百次2018年年中，房地产行情下行2016年去库存，市场疯狂第 6页2、住宅地产拐点严控资金融资难市场降温高周转第 7页去粗取精优胜劣汰创新模式3、商业地产超前谋划精准定位转型升级第 8页4、多元化地产地产产业地产存量地产其他业务上下游产业地产概念2以城市建设为依托以产兴城、以城带产以产业发展为基石产业地产——概念产业高度聚集、城市功能高度完善、优化美化生态环境的城市新区，是推动地方产业转型升级的动力引擎。

客群不同政府指引运营难度大产业为核土地获取不同小客群大客户政策导向勾地开发运营园区运营依托产业而生01角色定位不同住宅地产：居住社区的开发、销售产业地产：城市片区的开发、运营。

02商业模式不同住宅地产：快速开发、快速去化、快速回笼资金产业地产：自持运营、增值服务、物业增值、产业投资03其他不同之处住宅地产：2-3年、投资较小、回收期短、以房企为核心操盘产业地产：5年以上、投资庞大、回收期长，产业为核联合开发1一级土地开发模式2物业租售模式3定制开发模式4收购回租模式销售不是产业地产盈利的主要来源 ……, ,5配套设施开发模式6股权投资模式7产业基金模式8增值服务模式销售不是产业地产盈利的主要来源 ……, ,现阶段产业地产模式地产+产业AB特色小镇、养老地产、教育地产、文旅地产、物流地产存量开发、存量经营、存量社区、存量金融存量地产现阶段产业地产模式现阶段的实质：还是卖房子的！木有办法！短期内很难转变！注意：用传统地产思维做产业地产，容易建成空城、鬼城产业地产？嘿嘿排名前30强房企五大方向业务分布业务业务内容房企数具体房企养老地产地产+养老产业18家碧桂园、万科、恒大、融创、保利、龙湖、绿地、华润、中海、绿城、新城、远洋等文旅地产地产+文化旅游资源的综合型开发17家恒大、万科、保利、融创、绿地、华润、中海、蓝光等特色小镇地产+当地特色产业的综合型开发20家恒大、保利、融创、绿地、新城、龙湖、华润等教育地产地产+自建自营或引进教育产业18家碧桂园、恒大、万科、保利、绿地、中海、世贸、新城等物流地产地产+物流产业6家华夏幸福、万科、招商蛇口、远洋、绿地、中海补充资料：简单、直接、明了具体谈：产业形态、投资强度、产值、税收，要求政府的税费补贴，并要求获取住宅用地以补贴产业开办的现金流。

具备实体产业纠结、底气不足；拼关系、看理念①政府：看的是规划方案、产业引入的理念；靠的是信任关系。

现在的政府见多识广，各式套路见多了，心态强势。

②开发商：产业只是合作的切入点，盈利都在住宅用地的配地上，难以承担很苛刻的产业持有及运营的条件。

产业园区平台1、实力和优势2、吸引力——给当地带来的各种综合益处3、遇到的实际困难4、需要哪些支持与政府沟通四要点：•PPP兜底协议+短期住宅平衡现金流+长期产业落地项目税收分成华夏幸福•土地销售收入+部分商业运营宏泰发展•市政运营+土地销售收入+园区租金收入招商蛇口中新集团土地销售收入分成+基础建设服务收入稳扎稳打，一个项目接着一个项目运作。

激进，从三年百园到三年百城。

大单销售客群画像分析大单定制1、物业开发2、住宅社区针对产业企业针对产业客群能卖都卖多类客群、多类物业挖掘产业亮点现阶段产业地产——与营销结合现阶段产业地产——八大发展趋势瘦身、增高发展质量、集约化、软环境、生产+服务城市化、综合化精细化运作品牌化资金推动招才引智公共服务平台招商体系不健全、招商方式陈旧、整体营销力度不足、难以形成公共平台强化了招才引智，才能实现资金、技术、项目管理的立体带动产业定位同质化、产业招商盲目化“有企业无产业”、“产业点高面低”围绕主导产业打造产业链经济招商服务平台、人才服务平台、创业培训平台、风险投资平台、公共技术平台资金需求量大、回报期长产业定位ü重研究，结合当地产业基础、产业规划。

ü立足产业禀赋，聚焦产业转型升级趋势，因城施策。

ü持续跟踪研究，为产业打造合理产业氛围。

ü差异化定位，摆脱同质化竞争。

产业招商ü挖掘细分产业及产业链节点，吸引上下游企业入驻。

ü结合本地资源要素禀赋ü大数据招商，企业和地方需求精准对接。

ü圈层招商，深度参与细分产业朋友圈。

产业培育ü帮助入驻企业应对外部复杂环境ü针对不同企业提供不同层级、形式多样的服务ü针对入驻企业提供所属产业特点的集成式服务，实现运营能级提升。

城市化产城一体化城市现代化园区化综合型、多功能产业为核、产业链产城融合城市中心/副中心政府主导型l 高成本、低效率。

数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大，缺少高水平规划；l 各园区恶性竞争，过度减免税收、透支政府财政，发展效率急剧下降；l 园区投入产出严重不平衡，发展陷入困境。

l 市场化运作：园区发展目标明确、波动小，政策连续性强低成本、高效率；l 政企合作，政府提供政策、资源的支持，保证税收收入及高效招商；l专业化：企业对企业招商，保证成本控制。

l 交由专业产业新城运营商企业开发，实现规划、投资、运营、管理一体化，高效率；l “园区运营+地产开发”的市场化运作模式；l 政府仅提供行政方面的服务、管理和监督。

政企合作型企业独立开发型现阶段产业地产——三大类产业新城开发模式√新城类别核心驱动因素关键成功因素典型代表田园城市工业革命造成城市环境恶化；城市居住需求急剧上升控制城市规模、规模较小；政府的主导作用；政策的支持。

米尔顿·凯恩斯（英国）产业新城政府决策；市场对于产业的需求政府主导开发，投入大量资金；政府强制或引导产业集聚。

筑波科学城（日本）边缘新城汽车普及和便捷的交通网络；城市郊区化。

位于大城市边缘；便捷的交通网络；产业郊区化哥伦比亚新城（美国）TOD新城大城市中心人口高度膨胀；以公共交通为导向的发展模式公共交通有固定的线路，保持一定间距。

轨道沿线有大量的土地可供开发香港、广州、东京、哥本哈根（丹麦）副中心城市中心区功能过度集中；城市副中心的发展依附于城市中心优越的交通条件；政府支持东京临海副中心行政中心新城政府决策，发展新区域。

政府主导开发，投入大量资金；主要政府机构所在地堪培拉（澳大利亚）transit-oriented development4产业地产DEVELOPMENT PLAN产业地产——高铁城际空间站高铁建设——国家战略四纵四横——八纵八横2020年——省会城市+50万人口以上城市以特大城市为中心——覆盖全国以省会城市为支点——覆盖周边相邻大中城市——1-4小时交通圈城市群内——0.5-2小时交通圈城镇化发展的重要催化剂。

高铁沿线城市政府高度重视出台高铁新区开发战略产业地产——会展产业园城市通过举办会议、展览等活动，形成商流、物流、人流、资金流、信息流的归集流入，通过多米诺骨牌效应，带动服务、交通、旅游、广告、餐饮、通信和住宿等诸多行业发展。

“城市建设的加速器”政府高度重视单一的会展功能转向综合化发展。

感谢您的聆听。