我国房地产宏观调控的反思与新思维
近年房地产宏观调控再思考
近年房地产宏观调控再思考2008年经济危机爆发以来，我国的房地产宏观调控方向出现了大的转变，并深化了调控手段，取得了一定的成果。
但调控仍未能达到预期目标。
本文就近四年的房地产的调控思路并结合社会现状进行了分析，提出了一些自己的观点，以供决策者参考。
标签：房地产宏观调控对房地产业尤其是住宅业来说，政府宏观调控是一项重要的影响因素。
所谓宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，其目的是促进房地产市场总供给与总需求、供给结构与需求结构的平衡与整体优化，实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
虽然有许多政策也会对房地产业产生影响，但不能理解为“纯粹”的房地产宏观调控政策，更多的是针对整个国民经济的，如货币政策的应用。
1 2008年以来的宏观调控过程自2008年经济危机爆发以来，国务院办公厅以及各部委出台的许多政策，核心文件其实也就两个：即2008年12月20日国务院办公厅出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》和2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。
这两个文件出台时间前后相差才短短13个月，但房地产市场环境却截然不同。
前者出台正值经济危机深化之时，房地产市场一片冰冷，购房者观望气氛浓厚，为了促使房地产市场回暖，进而进一步带动经济的回升，该文件要求各地加大保障性住房的建设力度，稳定房地产市场，营造积极的舆论环境，鼓励普通商品住房消费。
而在2010年1月7日出台的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》时候，住房市场却一片火热，在货币宽松政策以及房地产优惠政策带动之下，全国各地的房价快速上涨，供需矛盾突出，因此政策内容着眼于缓解供需矛盾，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求，加快推进保障性安居工程建设。
在调控效果并不明显的情况下，2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，可视为《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的延续，只是内容上更严厉，增加了限贷、限购政策。
对近期我国房地产宏观调控的思考
对近期我国房地产宏观调控的思考王瑾玉孙红梅房地产业，在未来相当一段时间内，仍然是我国的支柱产业，关系着国家的国计民生，对经济结构构建，社会安全、政治稳定都至关重要。
房地产业的产业关联度较高，它的快速发展可以促进建筑、建材、冶金、化工、轻工、机械、纺织等50多个行业的发展。
近期国家的4万亿元投资计划中，与房地产业有直接关系的占32%，可见中央对房地产业的重视程度远远高于其他行业。
但我国的房地产行业发展目前还相对不是很成熟，很多地方需要逐步完善。
因此，我国有必要实行一系列的宏观调控，对房地产行业进行约束和规范，既可以保护房地产市场的健康发展，又可以防止房地产市场出现泡沫。
一、近期国家出台的房地产政策回顾2003—2004年，加强信贷管理业务、规范土地市场交易等，主要是宏观层面。
2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，由政策层面转向操作层面，除继续强化土地和金融政策外，开始征收房地产营业税。
2006年，进一步推进和完善细化了调控政策，从调整楼市供应结构的“90/70”政策，到房地产交易环节税收政策，实施新的营业税、个人所得税、土地增值税“三税并进”的政策，此外限制外资、行业规范等，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面。
2007年，在坚定不移地保持房价稳定的思路下，从建立完善的住房保障制度出发，政府承担起住房保障责任。
8月国务院出台的24号文件使建立和完善住房保障体系成为当年调控重心。
细化和补充了行业规范、限制外资等政策。
通过连续加息、提高存款准备金等金融紧缩政策，对银行贷款实施更严格的控制，从而抑制投资过热。
加强了对土地供应的管理，严格执行闲置土地处置政策。
2008年上半年，在落实已有的房地产调控政策的同时，继续实施从紧的货币政策。
进一步加强对土地的管理。
10月，一系列救市政策出台。
下调基准利率、存款准备金，商业性个人住房贷款利率下限降为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。
对当前房地产宏观调控的思考
对当前房地产市场发展与宏观调控的思考谭文兵王兴（中国国土资源经济研究院北京259信箱101149）一、当前我国房地产市场发展存在的问题1.高房价成为中国城市化进程的最大障碍2009年中国的房价收入比达到了8.3，而在一线大城市中，房价收入比普遍在10-181。
按照国内相关学者的研究，房价和居民收入比应当在6-7的范围之内2。
房价收入比现状大大超过合理承受范围。
需要特别关注的一个问题是：我国正处于城市化初期阶段，向城镇转移并且购房的团体多数是由农村而来的农民工家庭，单独统计这部分人的房价收入比达到了22：1。
实现“2040年城市化水平达到80%，城镇人口将增加 5.6亿，其中由农村向城市转移人口达到5亿”的目标，这样的房地产发展模式和高成本的居住要求，实际上已经成为比户籍制度还要艰难的阻碍城市化的高门槛。
2.依靠房地产业推动经济增长的模式不可持续在一定程度上，房地产投资确实有助于经济增长，但房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献。
与房地产投资占固定资产投资的比例相比，房地产业的产出贡献率目1周天勇.房地产2009年形势与2010年展望.《2010年中国经济形势分析与预测蓝皮书》.社会科学文献出版社,P2552杨红旭、张露：《我国房价收入比》,上海易居房地产研究院综合研究部,新浪房产网,2009年4月18日前仍然较小。
其政策含义是：过度依赖房地产开发投资来推动经济增长的模式可能是不可持续的。
3.房地产泡沫隐含金融风险房价持续上涨，社会恐慌心理加重，投资需求日盛，供求矛盾突现，房地产泡沫日趋严重。
值得注意的是，亚洲金融危机源于部分亚洲国家房地产和股市泡沫的破裂，而2008年金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。
两次危机的危害程度有目共睹。
一旦我国房地产泡沫化，其危害同样难以估量。
显然，当前房地产市场运行状况难以为继，政府调整房地产政策、有效抑制泡沫已迫在眉睫。
房地产市场宏观调控的理性思维
房地产市场宏观调控的理性思维随着时间的推移，中国的房地产市场已经成为全球各地的关注焦点。
自1988年以来，在经历了三十多年的发展，在许多大城市中，房价已经成为了购房者最为关注和担忧的问题。
然而，这种发展的同时也带来了一系列的问题，例如过高的房价、土地储备过多等，这些问题的解决离不开宏观调控。
“房住不炒”的主旨方针，反映了政府对房地产市场宏观调控的态度。
有理性思维的政府只能更好地管理房地产市场，实现经济稳定发展。
首先，政府应该关注房产市场的长期稳定性。
政府应该长期考虑房地产市场的构成因素，如二手房交易、公共租赁住房、产业园区和仓储等等，通过综合策略为市场带来更好的稳定性。
其次，政府应该关注房地产市场的供需关系。
人口迅速增长，土地资源不足，这些因素导致房地产市场中房屋供给严重不足。
政府应该采取有力措施增加供应，如加强城市建设开发，建立更多的公共住房，引导发展住房租赁市场，除了了解需求之外，还需了解市场发展趋势，调整市场供应，以满足需求。
最后，政府应该注重监管和规范房地产市场。
显然，政府应该加强监管，防止违法地产企业扰乱市场秩序。
此外，政府还应该发挥规范房地产市场的职责，制订和落实相应的政策法规。
能够按照上述三个方面进行宏观调控，才能推动房地产市场的科学发展。
如果只关心房地产市场的短期表现，而忽视未来的长远稳定，这样的政策很容易陷入困境。
此外，政府还应该在顺应时代潮流的同时，秉持客观公正的态度，确保政策的理性性。
总的来说，房地产市场宏观调控应当贯彻稳中求进的精神，既注重市场稳定，也注重市场发展。
这需要政府具备理性思维，按照长远发展规划，实现对房地产市场的有效管理。
只有这样才能满足人民对住房的需求，同时实现国民经济的可持续发展。
房地产市场宏观调控的理性思维
房地产市场宏观调控的理性思维【摘要】房地产市场宏观调控是维护经济稳定发展的重要手段，理性思维在其中扮演着关键角色。
合理定价与供需关系的平衡是调控的首要任务，审慎政策制定与执行是调控的基础。
监督反馈机制的建立可以及时调整政策，兼顾市场和社会利益是调控的重要原则。
长期稳定发展的考量需要深入思考，理性思维是实现这一目标的基石。
科学有效的调控能带来稳定可持续的发展，不断优化调控政策适应市场变化是必要的。
最终，只有在理性思维的指导下进行宏观调控，才能实现房地产市场的稳定发展。
【关键词】关键词：房地产市场、宏观调控、理性思维、合理定价、供需关系、审慎政策制定、监督反馈机制、市场利益、社会利益、稳定发展、理性思维基石、可持续发展、调控政策、市场变化。
1. 引言1.1 了解房地产市场宏观调控的重要性了解房地产市场宏观调控的重要性，是我们必须首先明确的一个概念。
房地产市场作为经济社会发展的重要组成部分，其波动和变化直接影响着国家的经济发展、社会稳定和人民生活水平。
及时了解房地产市场宏观调控的重要性，对于政府、企业和个人都具有重要意义。
房地产市场宏观调控是防范金融风险的重要途径。
过度繁荣的房地产市场往往会带来房价泡沫和金融风险，对经济造成严重影响。
通过宏观调控手段，可以有效地控制房地产市场的波动，减少金融风险的可能性，保障金融系统的稳定运行。
房地产市场宏观调控是调节经济发展的重要手段。
房地产市场的健康发展不仅关乎市场主体的利益，也关乎国家经济的长期稳定发展。
通过合理调控房地产市场，可以调节经济周期的波动，稳定经济增长的速度和质量，促进经济结构的优化和升级。
了解房地产市场宏观调控的重要性，有助于我们深入理解宏观调控的意义和作用，增强我们对于经济运行规律的认识，为实现经济可持续发展和社会和谐稳定提供重要的支撑和保障。
1.2 掌握理性思维的核心掌握理性思维的核心意味着在制定和执行房地产市场宏观调控政策时要冷静客观，不受情绪影响。
中国房地产调控的效果与反思
中国房地产调控的效果与反思近年来，中国房地产市场一直备受关注。
由于房价波动较为剧烈，不仅影响到了人们的生活质量，也对整个经济带来了诸多影响。
因此，政府对房地产市场进行了一系列的调控措施。
那么，这些措施究竟取得了怎样的效果？我们又该从哪些方面进行反思呢？首先，从房价和成交量两个方面来看，调控措施取得了比较显著的效果。
根据国家统计局发布的数据，2014年以来，经过近四年的楼市调控，中国楼市出现了断崖式下跌。
其中，一线城市房价下降了将近40%，二线城市房价下降约20%。
同时，全国楼市成交量也从2016年的顶峰时刻开始一路下滑，2018年全年全国成交量下降了27.4%。
这一系列数据的下滑趋势表明，调控政策相对取得了一定的效果。
调控政策的实施，在保证房价稳定的同时，也促进了楼市供需的平衡。
政府的调控措施包括但不限于：调控土地出让、推进租赁市场建设、加强房贷审查等等，这些政策使楼市一线城市的房价得到有效抑制，同时刺激了二、三线城市的房产需求。
此外，政府对于楼市成交量的限制也使得房地产市场回到了理性状态，一定程度上避免了过热市场出现的需求过剩、信贷风险等问题。
然而，在效果好的同时，我们也需要反思一些问题。
首先，楼市调控政策的降温趋势带来了一定的危机感，房地产市场的“去杠杆”转型如何实现，同样成为了一个考验政策的难点问题。
此外，楼市整体下滑也意味着房价下降，这对于房主来讲是一个较为不利的因素，也需要政府更好地协调好各方面的关系，避免对经济和政策安全造成不必要的冲击。
其次，我们需要从调控政策普及和透明度两方面来反思政策能否更好地实施。
事实上，房地产调控措施的普及率和透明度还有待提高。
政策缺乏人人普及的结果导致了人们无法全面理解政策对于整个市场的影响，有的人甚至不能够完全明了政策的出台目的。
此外，政策的透明度也极为重要，包括政府关于调控政策的解读、政策执行情况的公示和数据的透明度等，都需要得到更高的重视和实施。
最后，我们还需反思调控政策的持续性和完备性。
房地产调控困境的宏观调控法思考
房地产调控困境的宏观调控法思考随着我国房地产市场的快速发展与经济规模的不断扩大，房地产调控已经成为一项重要的宏观经济政策。
然而，由于市场调控的复杂性和困难性，我国在过去的一段时间内也遇到了不少的困境。
本文将就房地产调控困境展开思考，提出宏观调控的方法与思路。
一、房地产市场调控的必要性房地产市场作为我国经济的重要组成部分，直接关系到人民群众的切身利益。
在过去的一段时间内，由于市场供求失衡、投机炒房等因素的存在，导致了房价的过快上涨，给广大购房者造成了巨大的经济压力。
为了维护市场稳定和保护广大购房者的合法权益，我们必须对房地产市场进行宏观调控。
二、困境一：调控措施的效果不明显过去的一段时间内，我国采取了一系列的措施对房地产市场进行调控，如限购、限贷、限售等。
然而，这些措施在一些地区的实施效果并不明显，房价仍然居高不下。
造成这一情况的原因有多方面：一是市场对政策的预期不足，从而形成了投资炒房的心态；二是一些地方政府在调控措施的执行上存在不力的情况；三是一些违规行为的存在，如假离婚、虚假购房等手段继续抬高房价。
针对这些问题，我们需要采取更为有力的措施来提高调控效果。
三、困境二：政策落地难在调控房地产市场的过程中，政策落地难一直是一个亟待解决的问题。
一方面，地方政府对房地产市场的依赖性过高，对市场调控的动力与决心不足，导致政策执行的推力不够；另一方面，一些政策存在操作性不强、打击面不广等问题，使得政策难以顺利落地。
因此，我们需要在政策制定上更加科学、合理，同时加强地方政府的监管和责任追究。
四、宏观调控法思考为了有效解决房地产调控困境，我们需要采取以下宏观调控法思考：1. 加大供给侧改革力度。
房地产市场的供需关系是决定房价走势的重要因素。
要通过优化土地供应、稳定住房建设投资等方式，增加房屋供应，缓解供需矛盾，从而达到稳定房价的目的。
2. 完善金融支持政策。
在房地产市场调控中，金融政策起着举足轻重的作用。
可以通过加大信贷支持力度、建立房地产金融市场等方式，提供更多的购房贷款和融资渠道，满足市场需求。
完善房地产场宏观调控政策措施的法律思考
完善房地产场宏观调控政策措施的法律思考随着我国房地产市场的快速发展，房地产行业的宏观调控政策也日益重要。
然而，当前的房地产市场还存在一些问题，宏观调控政策需要进一步完善和加强。
本文将从法律的角度出发，对完善房地产市场宏观调控政策措施进行思考。
一、加强土地供应的法律保障土地供应是房地产市场的基础，也是宏观调控的核心。
目前，土地供应不足、政府调控力度不够等问题仍然存在。
为解决这些问题，应加强土地供应的法律保障。
首先，应加大对土地储备的法律规范。
完善土地用途、土地出让、土地收储等相关法律法规，明确土地供应的程序和条件，提高供应的透明度和稳定性。
同时，加强对土地储备的管理，确保土地供应能够满足市场需求。
其次，应强化土地出让的监管机制。
建立健全土地出让的监管制度，明确政府部门的权责，规范出让程序，加强对土地出让金的监督和使用。
同时，加大违规出让土地的惩处力度，保护土地市场的公平竞争环境。
二、加强购房资金来源的监管购房资金来源的合法性和透明度是宏观调控的重要方面。
目前，房地产市场存在着购房款来源不明、非法资金流入等问题，需要加强相关法律监管。
首先，应加强对购房资金来源的审查制度。
建立完善购房款来源审查的法律制度，要求购房者提供合法的资金来源证明，加强与银行、税务等部门的信息共享，确保购房款的合法性和来源的真实性。
其次，应加强对房地产中介机构的监管。
加强房地产中介市场的准入门槛，提高从业人员的专业素质和职业道德，加强对中介公司的监管，规范中介行为，防止非法资金流入。
三、加强房地产开发商的监管房地产开发商作为房地产市场的主体之一，其行为对市场稳定和消费者权益保护具有重要影响。
当前，一些房地产开发商存在宣传虚假、捂盘惜售、恶意炒作等问题，需要加强监管。
首先，应加强对房地产广告宣传的规范。
完善房地产广告宣传的法律法规，明确广告宣传的内容和方式，禁止虚假宣传和夸大宣传，加强对广告宣传的监督和处罚。
其次，应建立健全房地产项目审批和备案制度。
房地产市场宏观调控政策的思考
决定房地产供应量和供应速度有两大因素：土地供应状况和资金供应状况，对应的就是在调控过程中应强化土地政策和金融政策的配合。
本次调控中个人住房信贷政策部分的核心就是从调控需求入手，引导社会对未来房地产价格形成较合理的预期，抑制投机性需求，保护自营性购房。其传导过程可以描述为以下两大途径：一方面，由于首付款提高，部分原计划购房的人会因首付款不足而延迟住房消费、部分投资者和投机者会因首付款增加而减少购房套数会购房面积，从而导致住房需求下降；另一方面，由于利率提高，贷款成本增加、投资收益降低，投资者和投机者的住房需求会得到抑制。更重要的是，取消优惠利率可以使得部分投机者因预期收益下降而主动放弃投资计划，住房需求下降无疑有助于控制房价上涨。
本此宏观调控的一大特色在于越来越多的经济手段替代了以往某些时刻不得不采取的行政手段，“新八条”明确将税收、金融等经济手段作为主攻措施，央行、财政部、税务总局、银监会也是直接参与进了调控的阵线。这是在宏观调控的属性之一——“间接性”在指引下所必然发生的一种调整，“看不见的手”才是宏观调控的第一选择。
二、我国的特有Biblioteka 调控手段——“土地政策”与其他手段的配合
三、调控理念的转变——变“堵”为“疏”，奖惩结合
在很多人的观念中，宏观调控就是打压、限制、禁止的代名词，其实这样的理解是错误的，现代宏观调控已越来越多的采用了结构性调整，而不仅是用总量性调整来解决问题。在本次宏观调控中，既有限制用地规模和贷款规模、提高土地获取成本和融资成本等短期降温措施，更有调整和改善住房供应结构、加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控、完善城镇廉租住房制度等长期发展性规划。这就在区分不同目的的需求者后，给予了他们不同的引导：对于自用需求，特别保障中低收入家庭的住房问题，避免他们对市场未来的悲观预期，动摇支撑房价的重要基础；对于以出租为目的的投资需求，引导投资者增强风险意识和对市场信息的捕捉能力，既要满足他们投资房地产的要求，也要扩展投资渠道，分流资本，控制这部分投资对市场走势和房价的影响力；对于投机需求，严格控制，增加他们获取贷款的难度和贷款的成本，在过户登记和物业转让等各个环节加大管理力度，严密监控这部分资本的流向，避免他们误导广大需求者形成某种心理预期，造成房价的剧烈涨跌和市场的动荡。总体上使广大需求者相信，未来的市场供应不会骤减，购房选择空间不会缩小，房地产市场有能力提供更多高品质的项目，且项目成本不会大幅增加。可以说，摈弃“一刀切”，变“堵”为“疏”的调控方法比单纯的强制性约束更为有效。
关于房地产宏观调控的思考
过度 依赖“ 土地 财政 ” 的财 政收 入模 式 。 国务院 据 发展 研 究 中心报 告显 示 ， 地 出让 金 、 地 产 相 土 房 关税 收 占地 方预 算 的 ４ ％ 土地 出让 金 净收 入 在 ０，
住 房 的这 一特 点 。 当政 府采 取优 惠政策鼓 励居 民
税 ， 当于 设置 了对个 人财 产征 税 的新税种 。 目 相 前 采取地 方 政府 出 台暂行办 法 的方式推 行 ， 还应 在试 点过 程 中征求 和 尊重纳 税人 意见 ， 并通 过 人
大立法 赋予其 合法 形式 。
要 正确 看 待个 人 住 房 房产 税 在地 方 政 府 财政 收 支 中的地位 ， 顺政 府 间财 政 关系 。在 向全 国推 理
广 时 ， 该启动 全 国人大 立法 或 国务院修 改行 政 应
法规 的程序 ， 为改革 打下坚 实 的法律基 础 。
齐婧 ／ 责任编辑
房地产市场
Ｃ Ｍ 觚 Ａ ５ 丁 ｍ ＬＥ Ｅ
鼓 励 居 民购房 的政 策 ， 则 ， 人 为助 推 住房 投 否 将 机 的行 为 。在房价 下 降时 ， 府 也应采 取措 施稳 政 定 房价 ， 否则 ， 房价 因投 资性 需 求 的减 少 而 持续 下 滑 ， 终将 对金 融系 统 以及 整个 宏观 经济 造成 最
危害。
事 实上 从 我 国房 地产 调控 的 经历 也 可 看 出
价格 上 涨 ， 伴 随着 房 价 的上 涨 ， 房 需求 进一 而 住
步增 加 ， 是房 价 不 断上 涨 ； 当政府 取 消 购房 于 而
的优 惠政 策 ，或 采 取更 严 厉 的抑 制 房价 的政 策 时， 住房投 资性 需求 的减少 ， 使房价 下 降， 将 而房 价 的下降会进 一步使 住房 需求减 少 。 于是 我们看 到在 宏观 调控政 策 的作用 下 ， 房市场 呈现 出大 住 起 大落 的特 点 。 调控 的本 意是要尽 力消 除市场 的 波动 ， 但似 乎是 政策本 身造 成 了房价 的波 动 。其 根源就 在于 调控对 象 的特殊 性 。因此 ， 为避 免房 价 因投 资性 需求增 加 而快速 上涨 ， 政府 不应 不分
房地产市场宏观调控的理性思维
房地产市场宏观调控的理性思维房地产市场是国民经济的重要组成部分，直接关系到国家经济的稳定和发展。
近年来，随着经济不断发展、人口城镇化程度不断提高，房地产市场持续火爆，成为人们投资理财的热门板块。
然而，随着房地产市场的膨胀和泡沫，加强房地产市场宏观调控，已成为国家必然选择。
房地产市场宏观调控的意义在我国，房地产市场既是国民经济的支柱产业，也是人们置业投资的首选。
然而，长期以来，房地产市场存在着过度繁荣、泡沫等问题，给社会带来诸多不利影响。
首先，房价过高导致了大量资金的浪费，让人们为了购买房屋而倾尽所有。
其次，过度的楼市繁荣会引起社会资源的错配和偏向，导致多个领域的发展受到局限。
最后，过高的房价会导致社会不公平现象的加剧，让小康之家难以承受居住压力，加剧贫富分化。
因此，加强房地产市场宏观调控，是促进社会公平发展，保障国民经济稳定的重要手段。
房地产市场宏观调控举措的效果在我国，房地产市场宏观调控可以包括多种措施，如加强土地管理、调整房屋建设政策、实施楼市购房限制等。
经过多年的努力，我国宏观调控措施已取得了明显成效。
首先，通过收紧地方政府融资规模、加强土地顶格炒作管控等多种措施，成功遏制了地方政府融资和资本密集流入的迅猛势头，防止了“房价随地价”的局面。
其次，实施购房限制政策，有力地遏制了投资投机购买的热情。
购房者也变得更加理性，比以前更多地考虑自用而非纯粹的投资和投机。
最后，加强房地产市场监管，有助于确保楼市订单和交易顺利完成，促进房地产市场健康有序发展。
合法、透明的房地产市场环境也为老百姓提供了更多选择和更好的保障。
房地产市场宏观调控的思考目前，尽管我国房地产市场的宏观调控取得了不少成绩，但需在理性的思维下进一步完善和改进。
首先，需求的数量和质量都需要得到考虑。
进一步加强保障性住房、租房市场的发展，增强大众的购买力和安全感。
在此基础上不断严谨地制定合适的政策，调整房屋价格和市场供需平衡，更好地满足市民的积极需求。
对调控房地产经济的思考和分析
对调控房地产经济的思考和分析近年来，随着中国经济的快速发展，房地产业作为经济的重要支柱之一，扮演着举足轻重的角色。
但是，房地产市场的过热和波动也给经济带来了一定的挑战。
因此，如何调控房地产经济，使其发展更加健康、稳定，一直是社会关注的议题。
本文将对当前房地产市场的现状进行分析，提出一些调控房地产经济的思考和建议。
一、房地产市场现状近年来，中国房地产的发展呈现出了繁荣与波动并存的局面。
在经历了2017年的火爆、2018年的调整和2019年的回暖之后，2020年受疫情影响，房地产市场呈现出了比较复杂的态势。
首先，当前房地产市场的主要特征是“区域差异明显”。
在一线城市和部分二线城市，房价较高、交易活跃，供需关系相对紧张。
而在许多三四线城市以及一些城乡结合部，房价相对较低，交易量和存量均偏低。
其次，当前房地产市场的投资和消费需求也正在发生变化。
在投资方面，由于政策的不断收紧和购房限制政策的实施，购房投资需求逐步趋于理性。
同时，随着国民经济文化水平的提高，人们对住房品质和人居环境的要求越来越高，刚性需求逐渐成为市场的主要需求。
最后，随着多种因素的叠加，当前房地产市场还存在较大的不确定性。
例如，金融市场的波动和调整，国内外政治、经济环境的变化等，都会对房地产市场造成一定的影响。
此外，由于疫情的影响，全国各地的经济社会发展均受到一定的影响，房地产市场也不例外。
二、调控房地产经济的思考和建议1.完善基础制度和规范市场秩序建立健全市场化的租赁市场，推动长期租赁市场的发展。
完善住房公积金制度，提高住房公积金的利用效率。
同时，在房地产市场的准入、预售和定价等方面加强法制建设，规范市场秩序，避免市场出现大起大落的扰乱。
2.调节房地产市场的需求和供应关系增加保障性住房的供应，解决居民住房的刚性需求，同时推进房地产市场的供给侧改革，在房地产开发、土地利用等环节进行规范和引导，加强调控。
同时，在房地产市场的多层次产品和服务上推出更多的选择，满足不同层次的需求。
房地产宏观调控的反思与新思维
房地产宏观调控的反思与新思维摘要：政府对于房地产市场的宏观调控已初步获得重拳出击的效果，全国各城市的房价一致下跌，房地产市场的拐点正在形成。
但现在看来，政府的宏观调控政策依然存在着不少的缺陷，并面临了不少的挑战。
本文浅析房地产的宏观调控政策的相关概念，从政策本身的问题及其引发的问题出发，深切探讨和反思，并进一步提出弥补宏观调控政策不足的意见建议。
关键词：房地产；宏观调控；存在问题；对策房地产业是我国经济的支柱产业，在我国经济发展中起了举足轻重的作用，它的兴衰成败影响着近50多个行业的荣衰。
针对近年来出现的炒房、囤房、价格虚高等不良态势，我政府出台了一系列宏观调控措施，用以稳定房地产业发展，并取得了一定的效果，维护了社会稳定和谐，巩固了我国国民经济结构。
但政策并未完全解决住房供应引发的结构性矛盾，屡调不控及且调且长的现象屡禁不止。
一、房地产业宏观调控的相关概念房地产的宏观调控指的是国家采用行政、经济及法律等相关手段，在宏观意义上调节、指导、控制和监督房地产行业，促进房地产市场中的供需总量和结构的平衡，它作为一种管理活动，能促进房地产业和国民经济的协调发展。
按调控体系分类，宏观调控可以分为政策和战略两种调控。
政策调控，是指国家从经济层面出发，运用税收、货币、财政及土地等相关政策措施经济性约束房地产业的市场行为。
战略调控是指从法律及行政层面，全局引导并规划房地产市场的环境和系统全局。
战略调控和政策调控在调控手段及调控目标上有根本性的差异。
在调控目标方面，政策调控主要目的是调节房地产市场的价格波动，是市场保持短期的局部的稳定，使房地产业的投资市场及消费市场协调发展；而战略调控主要对房地产的市场战略进行调整，制订合理的房地产业的发展规划以维持市场供需平衡，促进房地产市场的健康发展，同时也能够优化市场的供需结构，并使中低收入人群的住房需求得到保证。
在调控手段方面，政策调控是指从经济手段上对房地产业的市场行为进行约束及惩罚，纠正市场事物，补充市场失灵，调整市场失效；而战略调控具有法律性和强制性，能引导惩罚房地产的市场行为，可安排调整房地产业的制度。
房地产宏观调控的思考
左右 。据研究 ，廉租 房供应每增加 ５ ，就可使房价 下降 ％
３ ～ ４ 。因此 ．完善住 房保 障制度 ，不仅在一定程度 ％ ％ 上可以降低房价 ，还可减少舆论因房价上涨而产生 的情绪
化。
价过快上涨 ，也要防止房价过快下跌 ，这才是政府调控的 目标 。简而言之 ，是要稳定房价 。否则 ，即使房价小幅度 下降 ，也会因住房资产属性及预期等因素的影响造成房价
不应不分投资性需求还是生活必需品的需求 ，笼统地采取 单一的鼓励居 民购房政策 ，人为地助推住 房投机行为 ； 在 房价下降时，政府也应采取稳定房价措施 ，防止因投资性 需求减少而持续下滑 最终对金融系统以及整个宏观经济 造成危害。
三 、房 地产宏观调 控的制度基础 二 、房地产宏 观调控 目标 的误解
一
增加 ．反而减少 ，并促使房价进一步下降，这就是通常所
言 的 杀 跌 ” 。
特性 ，为避免房价 因投资性需求增加而快速上涨 政府
一 ￡簪 绝 ｜ ｌ ｌ
。 措施比体现政策效果更重要 ， 因为可以得到 人们的宽恕” ．
而忽略 了采取这些表 面性、短 视化的对策所带 来的副作 用 。因此 ，政府在调控 中应保持清醒的头脑 ，避免过度干 预而造成房地产市场的扭 曲。
发 展研 究 中心 报 告 显 示 ，土地 出让 金 、房 地产 相 关税 收 占
年至 ２ １ ０ ０年 ， 政府数次调控 的目标都为 稳定房价 ” 、 抑 制房地产价格过快上涨” 遏制部分城市房价过快上涨的 、
势头 ”等 ．并未提出让房价 下降的 目标 。但每一轮调控 ．
地方预算 的 ４ ％ ，在一些地方政府 的预 算外收入 中甚至 ０ 达到 了 ６ ％ 以上。由于土地 收入成 为地方政府 的主要财 Ｏ
完善我国房地产宏观调控的法律思考
完善我国房地产宏观调控的法律思考纵观我国房地产行业发展的历程，宏观调控不断向纵深层面迈进。
在此背景下，本文首先对我国房地产市场调控政策进行回顾，然后系统论述房地产宏观调控存在的主要问题，并提出完善房地产宏观调控法律建议对策。
1、我国房地产市场调控政策回顾2003年8月国务院发出《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，指出房地产业已经成为国民经济的支柱产业；强调完善供应政策，调整供应结构；发展住房信贷，强化管理服务；加强市场监管，整顿市场秩序。
2004年4月，国务院发出《国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》和《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，房地产行业被列为“投资过热”行业之一，房地产开发项目资本金比例由20%及以上提高到35%及以上；严格建设用地审批管理，收紧土地“闸门”，以期遏制投资过快增长和房价过快上涨的势头。
2005年5月国务院办公厅转发住建部等部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》的通知（“国八条”），加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
时隔一年，2006年5月国务院办公厅再次转发住建部等部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》的通知（“国六条”），提出90/70比例；调整住房转让环节营业税，进一步抑制投机和投资性购房需求；有区别地适度调整住房消费信贷政策。
2008年我国受世界金融危机影响，为尽早摆脱金融危机对我国经济的影响，12月份国务院办公厅发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。
2010年1季度至今，为抑制房价过快上涨势头，中央出台了差别化信贷政策以及包括限购、限贷、行政问责在内的行政性调控措施，对购房需求特别是投资投机性需求实行严控。
2010年1月国务院办公厅发出《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（“家庭二套房贷”政策），强调合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，提出“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%，相比2007年9月的“二套房贷”政策更加趋紧。
房地产市场宏观调控的理性思维
房地产市场宏观调控的理性思维房地产市场是国民经济的重要组成部分，但随着房价的不断上涨，房地产市场正在面临着一系列问题。
为了保障国家经济的稳定发展，政府采取了一系列宏观调控措施，目的是控制房地产市场的过热和风险。
在宏观调控措施的制定和实施中，理性思维是必不可少的。
首先，理性思维应该具有全面性。
房地产市场的宏观调控涉及到政策、市场、企业和消费者等多个方面，需要对各个方面进行综合考虑。
例如，政策需要统筹经济、金融、基建、税收等多个方面；市场需要考虑供需、价格、投资等多个方面；企业需要考虑利润、投资、资金、风险等多个方面；消费者需要考虑财务状况、风险承受能力、住房需求等多个方面。
只有全面考虑各个方面，才能制定出全面、协调、符合实际情况的宏观调控措施。
其次，理性思维应该具有科学性。
房地产市场的宏观调控需要依据一定的经济学理论和数据分析手段，从而得出准确可行的政策措施。
例如，需要考虑到物价总水平、通货膨胀率、GDP增速等宏观经济指标的变化趋势，同时要考虑到房地产市场的需求和供给等市场因素的影响。
基于科学的分析，才能预测出金融风险、经济危机、投资热点的变化趋势，从而提前制定出有效的宏观调控措施，把风险降到最小。
再次，理性思维应该具有实践性。
理性思维不能仅仅停留在抽象层面的理论和分析，而要与实践相结合。
宏观调控措施的实施需要对实际情况进行调研，根据当地的市场、企业和消费者的实际情况进行精细化管理。
在宏观调控措施的实施过程中，需要注意市场反应和调整，密切关注过度调控或者政策调整不当引发的问题，及时采取应对措施。
最后，理性思维应该具有可持续性。
宏观调控措施不应该过于激进或者单纯的追求眼前利益，而要考虑到长远利益和市场的可持续发展。
宏观调控措施需要在保障金融稳定和促进经济增长的前提下，保障社会的稳定和居民的福利。
政策的可持续性不仅涉及到政策的长远效应，还需要考虑到政策的适时调整，确保政策的适应性和灵活性。
总之，理性思维是宏观调控措施制定和实施的基础，它需要具备全面、科学、实践和可持续等特点。
对房地产市场宏观调控的理性思考
对房地产市场宏观调控的理性思虑对房地产市场宏观调控的理性思虑纲要：房地产业作为公民经济的支柱产业，发挥着特别重要的作用，它直接影响的行业达到50 多个。
因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控自对房地产市场宏观调控的理性思虑［大纲］近几年素来处在宏观调控中的房地产市场，其价格依旧是“涨声一片”，自然引来了对房地产市场宏观调控更多的思疑。
其实，房价不断上涨，除了房地产业和房地产市场自己的原因外，更为重要的原因是我国经济、政治、社会以及国际上好多方面因素的共同作用。
正确认识当前房地产市场形势及其宏观调控，才有利于我国房地产市场健康发展。
自 2003 年以来，国家为了牢固房价，促进房地产市场健康发展，宣布了一系列宏观调控政策。
特别是2005 年国八条的出台，把调控上涨到政治高度。
2006 年国六条出台，加大了调控力度。
2007 年调控更有针对性和操作性，主要措施包括加大廉租房的建设步伐和力度（国务院“24号文件”）、严格土地“招拍挂”制度（国土资源部“39命令”）和提高第二套房贷款的首付比率和利率（央行和银监会的“359号文件”）等。
可是房价是边调控边涨价，2008 年一季度全国70 个大中城市房屋销售价格上涨%，4 月份上涨 %。
处于调控之中的房价这样疯狂的表现，不免令人对政府的宏观调控颇多质疑。
那么，应该如何正确认识当前房地产市场的发展形势和现状呢？一、当前房地产市场宏观调控认识上的几大误区房地产市场宏观调控，是国家从经济运行的全局出发，按预定目标综合运用行政手段、法律手段和税收、信贷、利率等经济手段，对市场经济的运行在总量和结构进步行的调节。
调控的重点第一在于除掉认识上的误区。
1、房地产市场宏观调控就是降低房价房地产业作为公民经济的支柱产业，发挥着特别重要的作用，它直接影响的行业达到50 多个。
因此，政府出台相关政策对房地产市场进行宏观调控，目的是让房价过快增加的幅度降下来，保持房地产业连续健康发展，而其实不是让房价下降。
对我国房地产市场宏观调控的反思(精)
○曾晓辉（武汉科技大学中南分校湖北武汉430223【摘要】自1998年我国住房分配制度改革以来,房价就不断快速上涨,在此背景下,中央出台了一系列宏观调控政策,但总的来看效果不明显，究其原因,是地方政府、商业银行、房地产开发商与中央宏观调控的博弈所致。
【关键词】房地产宏观调控博弈一、近年来房地产市场宏观调控政策回顾始于1998年的住房分配制度改革,打开了压抑多年的住房需求,启动了房地产投资快速增长的引擎。
1998-2004年,全国房地产开发投资年均增幅接近30％,短短7年,全国投资房地产的资金从1998年的3614亿增加到2004年的13158亿。
伴随着房地产市场的迅猛发展，从2002年开始，在某些大城市，房价也开始了迅猛的上涨。
2002、2003年，上海房价的上涨幅度都超过30%。
房价问题开始受到高层的关注，央行在2003年上半年一份内部报告中不无担忧地写到:“房地产泡沫对经济具有极大的破坏力，其主要表现是抬高整个经济运行成本,使这些城市或地区经济逐渐失去竞争力，并最终导致银行不良贷款的产生。
”随后央行出台了121号文件,要求对房地产开发商贷款不得超过项目总投资的70％，并增加了对消费者购买高档住宅和第二套房子的贷款限制。
121号文件激起了房地产商的强烈反弹,2个月后，国务院发布18号文件,明确提出要保持房地产业的持续健康发展。
这被视为房地产商取得了应对宏观调控的第一次“胜利”。
进入2004年，随着每一季度经济统计数字的报出，随着日长夜大的房地产价格，对泡沫的争论也日趋白热化。
2004年10月,建设部推出了关于房地产市场形势的报告，不久后，央行宣布了9年来的第一次加息决定，并自此掀起了对房地产泡沫争论的第二波高潮。
这场争论中，房地产管理部门、房地产商和一部分学者认为目前中国的房地产市场繁荣是有真实需求支撑的，所以不存在泡沫，而另一部分学者则认为现在的房地产价格远远超出了消费者的支付能力,出现了很严重的泡沫,并且泡沫即将面临破灭。
新经济形势下对我国房产经济的理性思考
新经济形势下对我国房产经济的理性思考随着我国经济的快速发展，新经济形势下对我国房地产经济的发展带来了新的思考。
在当前形势下，我国的房地产市场面临着诸多挑战和机遇，需要进行理性思考。
当前经济形势下，中国的房地产市场逐渐出现了供需失衡、房价过高等问题。
在去杠杆的政策背景下，房地产市场过于依赖借贷和投资，房价失去了自然定价的机制，加剧了市场的风险。
因此，在新经济形势下，我们需要从以下几个方面进行理性思考：一、调整发展思路当前经济形势下，房地产市场需要从快速发展转变为理性发展。
在政策调控的背景下，房地产市场需要坚定地走上稳中有进的发展道路，通过调整发展思路，避免开发如火如荼的增长模式，实现房地产市场的长治久安。
同时，也需要加强对新经济、新科技的运用和对整个产业的升级和创新。
二、加强监管和风险控制在新经济时代，要保证房地产市场健康有序发展，必须加强监管和风险控制。
需要建立科学的监管机制，发挥政府主导作用，加强市场监测和预警，做到早期发现风险并及时处理。
同时，推动房地产市场的稳健发展，加强对房地产市场的规范和管控，建立完备的风险防控机制，保障房地产市场的可持续发展。
三、促进供给侧结构改革调整供给侧结构，促进生产力的提升是新经济下对于房地产市场的一个重要任务。
需要加强对建筑行业的产业升级和技术创新，推进建筑工业化和智能化，提高建筑效率和质量，降低房屋建设成本，增加地方供给，使得房地产市场以可持续发展的方式快速发展。
四、从长远规划角度思考在新经济的背景下，对于我国房地产市场的发展，需要更多地从长远规划的角度来思考。
需要对城市发展进行规划，优化城市布局，合理配置城市资源，规避不良后果。
同时，也需要在房地产市场的发展中，注重保护环境，倡导绿色、低碳的房地产市场。
总的来说，新经济形势下对我国房地产市场的发展提出了更高的要求，需要通过调整发展思路、加强监管和风险控制、促进供给侧结构改革和从长远规划角度思考来保障房地产市场的可持续发展。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
我国房地产宏观调控的反思与新思维黄周地,刘群红,周 玮(江西师范大学 城市建设学院,江西 南昌 330022)[摘 要]本文从房地产宏观政策调控、房地产宏观战略调控入手,对房地产宏观调控政策本身的问题、房地产宏观调控引发的问题及房地产宏观战略调控问题进行深入研究和反思,并提出弥补政策调控的不足、完善调控机制,引导住房需求、保障住房权利及创造宏观调控法律环境等调控新思维。
[关键词]房地产调控;反思;新思维[中图分类号]F293 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432(2011)2-0041-021 我国房地产宏观调控的再认识1 1 房地产宏观调控的概念房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。
从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控。
房地产宏观政策调控,是从经济角度,运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。
房地产宏观战略调控,是从法律和行政角度,对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。
1 2 房地产战略调控与政策调控的主要区别调控手段差异。
政策调控是对房地产市场行为等进行经济性约束和惩罚,对市场失误进行纠正,对市场失灵进行补充,对市场失效进行调整。
战略调控是对房地产市场行为进行引导、惩罚和制度安排,具有强制性和法律性。
调控目标差异。
政策调控旨在对房地产市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,协调发展房地产投资市场和消费市场。
战略调控旨在制订房地产发展规划、房地产市场战略调整,维持房地产市场总供需总量平衡,促进其平稳健康发展;同时优化供需结构,保证中低收入人群住房需求。
1 3 房地产战略调控的必要性战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。
当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资,由于房地产是国民经济的支柱产业,国民经济过分依赖于房地产业。
而战略调控是从结构上对房地产业进行调整,提高房地产业的增加值,促进房地产经济的发展,实现房地产业对国民经济的贡献。
战略调控有利于推进城市化进程。
我国城市化进程缓慢,城乡二元经济结构明显,城市化与房地产业发展不协调,而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。
战略调控则是从整个房地产市场出发,制订房地产长期发展规划,实现房地产业与城市化的协调发展。
战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。
当前我国城市经济的发展,只是盲目地追求房地产开发,而忽视城市规划,造成城市规划与城市经济发展不协调。
政策调控只是用经济手段实现资源合理配置,而战略调控则是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性,从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。
2 我国房地产宏观调控主要问题及反思(1)房地产宏观调控政策本身的问题。
一是房地产宏观调控政策失灵问题。
其一,宏观调控政策滞后性。
宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。
而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。
其二,宏观调控政策灵活性较差。
宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。
而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。
即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。
另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。
其三,宏观调控政策执行不力。
上有政策,下有对策,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。
二是房地产宏观调控失效问题。
其一,宏观调控政策经济约束性失效。
宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。
在实施惩罚过程中,会因 寻租、 招商引资政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。
其二,宏观调控政策片面性。
综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。
其三,宏观调控政策作用时间短。
我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
黄周地,等:我国房地产宏观调控的反思与新思维物流工程与技术2011 141(2)房地产宏观调控引发的问题。
一是房地产市场环境问题。
其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。
一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。
特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。
另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。
因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。
其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。
我国房地产宏观政策效用大减,2006年的国八条和国六条实施后,房价出现短暂回调后又升到较高水平。
使得人们质疑政府宏观调控政策。
多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。
二是房地产市场系统问题。
其一,房地产市场投机预期高涨。
宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。
根据消费者行为理论,消费者(投机者) 买涨不买跌,于是投机者看涨预期形成,大量投机资本进入楼市,房价越炒越高。
其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。
目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。
宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。
其三,投资者与消费者矛盾更加激烈。
一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化。
另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少。
结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。
3 完善我国房地产宏观调控新思维3 1 继续改进和完善我国房地产宏观政策调控(1)弥补房地产宏观调控政策的不足。
第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。
准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。
第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。
执行力关系到效果与目标的差异。
要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。
第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。
(2)完善房地产宏观政策调控机制。
第一,完善税收政策调控机制。
税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。
对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。
目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。
因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。
只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。
第二,完善土地出让机制,最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。
我国土地现行的 招拍挂出让机制,造成了房价的不断提高,建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式,保障性住房的土地出让而采取应价低者得。
商品房等用地最高价招拍挂,可以实现土地效率最大化,并且可将这部分资金再投入保障房建设,以解决中低收入人群住房难问题。
3 2 逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控(1)从战略调控的现实意义上正确引导我国住房需求。
一是正确认识住房需求与住房需要,需要且有支付能力才构成需求。
因此,购买住房的需要并不等于住房需求。
实际上,我国楼市多数住房需要都被错误地理解为住房需求。
二是引导中国住房观念, 安居乐业是指有居住权而非住房所有权。
因此,只要能满足居住,租房也能实现 安居乐业。
三是年轻人要认识到购买住房是一种奢侈而非必需。
根据房价收入比4~6倍的国际经验,我国的房价收入比大多在10倍以上,再加上CPI的持续高涨,使得年轻人住房和资金购买力下降。
对于刚毕业的大学生,工资较低,短期内难以承担高房价。
因此,购买住房只是一种奢侈而非必需,只有当改善住房需要变成需求时,住房才由奢侈转为必需。
(2)从战略调控的理论基础上,保障我国中低收入人群的住房消费权利。
中低收入人群住房难问题,既是经济问题,也是社会问题。
经济问题由市场解决,社会问题由政府解决。
因此,完善住房商品房分配制度,努力满足住房改善需求和住房投资需求的住房消费权利。
更要加大保障房建设和完善保障房分配制度,努力建设以消费功能为主,投资功能为辅的房地产市场。
并且实行透明、公开和动态的保障房分配制度,设定保障标准和进入退出机制设计,即无购买商品住房能力时,中低收入人群自动进入保障房分配;当有能力购买商品房时,又能主动退出保障房分配。
还要扩大舆论影响,即从舆论上严惩不符合保障房人群却购买保障房的行为。
参考文献:[1]黄烈佳 房地产宏观调控目标分析[J].产业观察, 2006(4)[2]刘海燕,何玉付 房地产宏观调控政策要充分考虑其投资品性质[J].改革与战略,2009(3)[作者简介]黄周地,男,江西师范大学城市建设学院硕士研究生,专业:土地资源管理学;刘群红,女,江西师范大学城市建设学院教授,主要从事不动产经营与管理的教学与研究;周玮,女,江西师范大学城市建设学院硕士研究生,专业:土地资源管理学。
中国市场 2011年第2期(总第613期)物流工程与技术422011 1。