我国房地产宏观调控政策分析及政策建议

我国房地产调控政策概述

这些年，为了保证房地产市场的健康发展，政府相继出台了大量的调控政策，“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。但是每次调控之后，市场并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，反而是房价越涨越高。于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控——观望——反弹——更高——再调——再高”的恶性循环。

2003年，我国房地产市场开始迅速发展，同时房价也出现过快增长。随之2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。此次重点是从信贷方向进行调控，政策颁布之后，部分地区如上海房价出现明显下降；但是其他地区房价仍继续大幅上涨。为此，2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对个人购房不足2年转让的行为，按销售收入全额征收营业税。虽然此次调控起到了一定的抑制作用，但是全国的房价仍旧高速上涨。

2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。此次调控重点开始转向住房供给结构，但是全国商品房价格继续上涨，但涨幅相对平稳。2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等措施，继续强化房地产信贷和土地调控。当年市场房价出现暴涨，地王频频出现，但是之后2008年全国房价出现明显下跌。随后，全球金融危机开始蔓延，我国房地产市场开始萎靡，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，房地产政策由抑制转变为刺激，实施了一系列优惠和刺激政策，如放松二套房贷等。于是2009年起我国楼市逐渐复苏，之后房价再次快速上涨。2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。虽然政策调控在短期内造成市场观望，二手房成交量出现下降，但是2010年春节前后房地产市场迅速恢复，房价再次暴涨。2010年国务院更是频繁出台各种政策，先后出台了《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等，在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。调控之后，我国房价增幅开始缓慢回落，投机现象得到很大的遏制，但是房价上涨势头依旧没有停止。

通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策，可以发现，虽然每次调控的方向和重点不同，但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。从几次调控的措施和效果来看，每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。但是面对房价依旧持续升高的现实，我国房地产调控依旧存在很多问题。

我国房地产宏观调控政策分析

目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面：首先，房价上涨受到宏观经济形势的影响，宏观经济政策能够影响到房价走势，而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突，抵消了调控的效果。其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制，很难及时抑制房价不稳定因素。再次，住房调

控能否取得预期的效果，调控政策的执行非常重要，但是目前我国住房调控在执行中没有得到很好的落实，限制了调控的作用。最后，房价受到住房制度影响，当前我国住房制度并不完善，在经历了几次变革之后，还没有形成完善的住房制度，相关的法制建设和配套制度建设也比较落后。接下来将具体的分析住房调控政策失效的原因。

宏观经济政策与住房调控政策相矛盾，抵消了调控的效果

房地产市场的发展直接受到宏观经济形势及政策的影响。2003年至2009年间我国M2增长一直保持在15%以上。2009年我国货币供给达到60.6万亿元，同比增长27.58%，同时新增贷款达到9.59万亿元，这两项都堪称历史之最。高速的货币供应量增长和信贷规模增长助长了房价的上涨。在较为宽松的货币政策下（2007年至危机爆发前除外）市场利率很低，房地产企业可以获得充足的信贷资金，加速了房地产的开发与流转，同时货币的超额发行导致通货膨胀，进而传导到房地产市场，房价大幅上扬。

今年，我国政府已经数次通过提高存款准备金率来收缩流动性。但是，高速增长的货币供应量和信贷规模在短期内不会停止，所以这几次的上调存款准备金率对房地产市场的影响很小。

住房调控政策执行不力，限制了调控的作用

我国诸多房地产调控政策没有取得预期的效果，很大程度上是由于政策执行不到位。国家调控政策往往在落实到具体部门和地方政府的时候，容易出现偏差。这使得中央的调控政策事倍功半，结果政策越调，房价越涨。

地方政府对中央政策执行不力的原因，主要有以下几个方面：（1）在我国目前的政治体制下，官员的政绩考核与经济增长密切相关，这加剧了地方政府的短期行为。一些地方政府为了完成任务目标，对于调控房地产并不积极，甚至进行拖延和抵制。（2）在我国目前财政体制下，地方政府财力相对较弱，往往倾向于通过土地出让金来增加地方政府的收入，因此地方政府对于开发房地产有着强烈的驱动力量。（3）我国地方政府缺乏主动自我调控的机制，而且对政策的执行力度缺乏保证，不能够贯彻到底。（4）目前地方政府还掌握着大量的国有资源和国有企业，宏观政策的调控会影响到这些部门的利益，因此从维护自身利益考虑，对不符合自身利益的政策往往采取消极或抵制的态度，这就阻碍了宏观调控政策的有效实施。

住房调控机制不完善，影响了调控的效果

分析我国2003年以来的房地产调控政策，可以发现，我国目前的调控政策存在着调控机制不健全，缺乏统一的调节机制，缺乏长效机制，缺乏应急机制等问题。

住房市场的调节，要依据市场手段来进行，同时也需要建立一套完善的调控机制。但是，我国目前缺乏有效调控房地产的调控机制。目前的调控多为政策性措施，变动频繁；政策间缺乏统一协调；很多措施不规范，随意性很强；管理混乱，制度与政策之间出现冲突和混淆，缺乏应急机制等。房地产调控机制应该包括金融、税收、土地、保障等多种手段，而且各种政策之间要保持一致和协调。但是，目前我国调控政策各自为政，缺乏统一的管理，手段也不够完善。具体表现在房地产融资、抵押贷款等渠道不畅通，房地产企业信贷风险和融资监