我国房地产宏观调控政策分析及政策建议

我国房地产调控政策概述这些年，为了保证房地产市场的健康发展，政府相继出台了大量的调控政策，“国六条”、“国八条”、“国十条”等不断出现。

但是每次调控之后，市场并没有取得预期的效果，调控政策很快被市场消化，反而是房价越涨越高。

于是，我国的房地产市场陷入了一种“调控——观望——反弹——更高——再调——再高”的恶性循环。

2003年，我国房地产市场开始迅速发展，同时房价也出现过快增长。

随之2004年国务院出台《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求二套房首付款比例不低于40%。

此次重点是从信贷方向进行调控，政策颁布之后，部分地区如上海房价出现明显下降；但是其他地区房价仍继续大幅上涨。

为此，2005年国务院先后发布《关于切实稳定住房价格的通知》和《关于做好稳定住房价格工作的意见》，对个人购房不足2年转让的行为，按销售收入全额征收营业税。

虽然此次调控起到了一定的抑制作用，但是全国的房价仍旧高速上涨。

2006年国务院发布《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，要求新开工商品房90平方米以下面积占总面积的70%以上。

此次调控重点开始转向住房供给结构，但是全国商品房价格继续上涨，但涨幅相对平稳。

2007年国务院出台《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》和《关于加大闲置土地处置力度的通知》等措施，继续强化房地产信贷和土地调控。

当年市场房价出现暴涨，地王频频出现，但是之后2008年全国房价出现明显下跌。

随后，全球金融危机开始蔓延，我国房地产市场开始萎靡，2008年国务院出台《关于促进房地产市场健康发展若干意见》，房地产政策由抑制转变为刺激，实施了一系列优惠和刺激政策，如放松二套房贷等。

于是2009年起我国楼市逐渐复苏，之后房价再次快速上涨。

2009年国务院发布《完善促进房地产市场健康发展的政策措施》，将个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。

虽然政策调控在短期内造成市场观望，二手房成交量出现下降，但是2010年春节前后房地产市场迅速恢复，房价再次暴涨。

2010年国务院更是频繁出台各种政策，先后出台了《关于促进房地产市场健康平稳发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》等，在信贷、税收、土地等多方面实施更加严厉的政策。

调控之后，我国房价增幅开始缓慢回落，投机现象得到很大的遏制，但是房价上涨势头依旧没有停止。

通过分析对比2003年以来我国房地产调控政策，可以发现，虽然每次调控的方向和重点不同，但是总体上我国调控房地产主要集中在信贷、税收、土地、住房保障等几个方面。

可以说基本上已经把握住了房地产业发展的几个关键领域。

从几次调控的措施和效果来看，每次的调控都在一定程度上产生了积极的效果。

但是面对房价依旧持续升高的现实，我国房地产调控依旧存在很多问题。

我国房地产宏观调控政策分析目前我国房地产调控存在的问题主要表现在以下几个方面：首先，房价上涨受到宏观经济形势的影响，宏观经济政策能够影响到房价走势，而我国当前房地产调控政策很多与宏观经济政策相冲突，抵消了调控的效果。

其次，目前我国的住房调控机制不健全，缺乏统一、协调的调控机制，缺乏长效机制和应急机制，很难及时抑制房价不稳定因素。

再次，住房调控能否取得预期的效果，调控政策的执行非常重要，但是目前我国住房调控在执行中没有得到很好的落实，限制了调控的作用。

最后，房价受到住房制度影响，当前我国住房制度并不完善，在经历了几次变革之后，还没有形成完善的住房制度，相关的法制建设和配套制度建设也比较落后。

接下来将具体的分析住房调控政策失效的原因。

宏观经济政策与住房调控政策相矛盾，抵消了调控的效果房地产市场的发展直接受到宏观经济形势及政策的影响。

2003年至2009年间我国M2增长一直保持在15%以上。

2009年我国货币供给达到60.6万亿元，同比增长27.58%，同时新增贷款达到9.59万亿元，这两项都堪称历史之最。

高速的货币供应量增长和信贷规模增长助长了房价的上涨。

在较为宽松的货币政策下（2007年至危机爆发前除外）市场利率很低，房地产企业可以获得充足的信贷资金，加速了房地产的开发与流转，同时货币的超额发行导致通货膨胀，进而传导到房地产市场，房价大幅上扬。

今年，我国政府已经数次通过提高存款准备金率来收缩流动性。

但是，高速增长的货币供应量和信贷规模在短期内不会停止，所以这几次的上调存款准备金率对房地产市场的影响很小。

住房调控政策执行不力，限制了调控的作用我国诸多房地产调控政策没有取得预期的效果，很大程度上是由于政策执行不到位。

国家调控政策往往在落实到具体部门和地方政府的时候，容易出现偏差。

这使得中央的调控政策事倍功半，结果政策越调，房价越涨。

地方政府对中央政策执行不力的原因，主要有以下几个方面：（1）在我国目前的政治体制下，官员的政绩考核与经济增长密切相关，这加剧了地方政府的短期行为。

一些地方政府为了完成任务目标，对于调控房地产并不积极，甚至进行拖延和抵制。

（2）在我国目前财政体制下，地方政府财力相对较弱，往往倾向于通过土地出让金来增加地方政府的收入，因此地方政府对于开发房地产有着强烈的驱动力量。

（3）我国地方政府缺乏主动自我调控的机制，而且对政策的执行力度缺乏保证，不能够贯彻到底。

（4）目前地方政府还掌握着大量的国有资源和国有企业，宏观政策的调控会影响到这些部门的利益，因此从维护自身利益考虑，对不符合自身利益的政策往往采取消极或抵制的态度，这就阻碍了宏观调控政策的有效实施。

住房调控机制不完善，影响了调控的效果分析我国2003年以来的房地产调控政策，可以发现，我国目前的调控政策存在着调控机制不健全，缺乏统一的调节机制，缺乏长效机制，缺乏应急机制等问题。

住房市场的调节，要依据市场手段来进行，同时也需要建立一套完善的调控机制。

但是，我国目前缺乏有效调控房地产的调控机制。

目前的调控多为政策性措施，变动频繁；政策间缺乏统一协调；很多措施不规范，随意性很强；管理混乱，制度与政策之间出现冲突和混淆，缺乏应急机制等。

房地产调控机制应该包括金融、税收、土地、保障等多种手段，而且各种政策之间要保持一致和协调。

但是，目前我国调控政策各自为政，缺乏统一的管理，手段也不够完善。

具体表现在房地产融资、抵押贷款等渠道不畅通，房地产企业信贷风险和融资监管不严；房地产税费种类繁多，缺乏房地产保有环节的税收；合理的住房制度并没有完善，居民合理的住房权利得不到有效保障。

各种调控措施的不完善、不统一，就造成住房调控政策的混乱，影响了调控的效果。

住房制度不完善，是我国房价高速上涨的重要原因我国房价高速上涨的重要原因，在于我国没有形成稳定的住房制度。

1994年住房制度改革以来，我国住房制度经历了“福利分房制度——过度商品化——保障房和商品房并存”的发展过程。

目前，我国已经基本形成了保障房和商品房并存、相互补充的结构，低收入者居住廉租房和经济适用房，中高收入者购买商品房的基本格局。

但是这种制度并不完善，仍然存在着很大的问题，突出表现在两个方面。

一方面，我国住房过度市场化。

2003年以后房地产业成为国民经济的支柱产业，商品房发展非常迅速，每年房地产投资完成额都保持在15%以上。

房地产业的快速发展，在一段时期内满足了国内一部分城镇居民对于住房的需求，但是随着房地产业的持续高速发展，房地产业出现“过热”现象，房地产价格持续高速增长。

房价的上涨速度远远超过城镇居民平均收入的增长，这就造成很多居民无力购买商品房，带来一系列的社会矛盾。

另一方面，我国保障房建设发展缓慢。

从2003年至2007年，每年建设的经济适用住房只占年住房建设总量的5%左右；这5年建设的廉租屋的总和，只占年住房建设总量的1%左右。

从2008年开始，中央要求加大保障性住房的建设力度，2010年提出完成300万套保障住房建设的目标。

但是，目前的数量仍远远不能满足低收入家庭的住房需求。

同时，保障房建设资金也相对较少。

近几年虽然我国财政投入保障房建设资金不断增加，2009年财政安排保障房建设资金共551亿元，2010年已经安排财政资金792亿元，但是财政拨款远远不能解决保障房建设的资金需要。

迫切需要加大财政投入力度和拓宽保障房融资渠道，吸收社会资金建设保障房。

我国房地产调控的政策建议实施稳健的货币政策近些年来我国M2增速一直保持在高位水平，货币的超额发行不但给我国的经济带来很大的隐患，也不利于社会稳定。

所以，从经济和社会多个方面考虑，货币政策应该逐步回归稳健。

今年央行已经数次上调准备金率，显示了遏制通胀的决心。

从央行货币政策调整的预期来看，货币政策正在逐步回归稳健。

货币政策回归稳健一方面可以表明控制货币供应的决心，抑制通胀预期；另一方面合理引导信贷投向，进行产业结构调整的合理引导。

调整中央与地方之间的事权与财权，强化对政策执行的监管力度我国房地产调控执行不利，很大程度上是由于地方政府的政策执行不利，而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系，中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分，地方的事权多而财权少，才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。

所以，我国应该加快中央与地方之间事权与财权的调整，给予地方事权相对应的财权，这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设，也才能杜绝地方的短期行为。

此外，中央应该加强对于地方政策执行的监管力度，将政策执行程度直接作为对地方官员政绩考核的重要内容，强化对地方的问责制度，确保中央的房地产调控能够起到实际的效果。

完善住房调控体制我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。

所以我国在调控房地产市场时，应该加强对于调控体制的建设，从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订，要保证调控政策的协调一致，完善调控的应急机制和长效机制。

将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化，避免政策变动频繁；同时要丰富调控的手段和方式，完善和拓宽房地产融资渠道，加强对房地产企业信贷风险监管；完善房地产税收，尽早改革房产税，通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求；完善住房保障制度，确保居民的住房权利。

同时，也要加强对住房政策的管理，避免政策混乱。

构建完善的保障房制度和有效的保障房资金来源；建立完善的准入、转让、退出机制来加强对保障房的管理，提高保障房的使用效率；健全土地出让制度，探索多种土地出让方式，努力增加土地供给。

完善住房制度我国应该进一步加快住房制度建设，最终确定保障房和商品房并存、相互补充的制度，最终形成低收入者居住廉租房和经济适用房，中高收入者购买商品房的基本格局。

通过相关的法律建设确保居民的住房权利，将经济适用房、廉租房等保障性住房的比例写入法律；将保障性住房建设作为中央和地方政府的主要任务，并硬化保障房建设的预算安排；探索多种有效渠道来拓宽保障房建设资金来源，通过财政资金和政策为保障房建设提供担保，明确保障房担保的部门，通过信用担保、利息补贴等方式为保障房建设和消费贷款提供信用支持；完善住房公积金使用制度，规范公积金使用管理，提高住房公积金使用效率。