多业态物业项目管理重点难点分析(标书内容)参考借鉴范本

多业态物业项目管理重点难点

项目总体特性

经项目实地调研，我们认为该物业从总体上具有以下特性：

1、大盘物业的高品质形象代表性

本项目占地广，项目面积大，规划设计档次高，是追求自然、生态、和谐的高品质化的住宅区，是展示本市高品质住宅形象的重要窗口，更是体现中房房产开发实力的重要平台。

2、物业复杂性和多样性

本物业的功能包含：

▶高层住宅、商业、社区用房、地下车库、物管中心等等，其功能多样特性决定了物业的使用人不再是单一的小区业主，还有一部分的外来人员、租赁人员，整个物业的使用用途和使用人相对复杂。

▶由于本物业占地广、范围大，人员出入口、车库出入口较多，加之小区内保留的面积较大的原生态山体和景观水系，治安管理难度较大。需强调整个区域生活居住环境的安静、有序与安全，其中作为重中之重的治安安全尤为重要。

3、功能分布的区域性

本物业项目按照功能可以划分为住宅楼、商业裙房、停车场三大功能区域，每一个功能区域中又因服务部门、客户群体的细分而具备物业服务的差异性。需要在满足功能区域整体服务需求的同时，进一步细化服务方案、服务流程、服务标准，才能够全方位满足本项目的物业管理服务需求。

4、服务的全面综合性，服务要求高

本物业项目服务内容全面，包含秩序维护、房屋及设施设备维护保养、卫生清洁保洁、绿化养护、增值配套延伸服务、社区文化建设、客户综合服务等各方面，服务要求高。尤其如何做好小区业主的综合服务，地下车库的管理服务，商业门面的管理服务，力求在长时期内令本物业项目具备保值、升值的潜力，特别是空置房的管理收费及整个项目的物业收费是摆在物业公司面前的一项主要课题和重要挑战。

项目物业管理的服务范围

➢1、施工阶段的早期介入和物业管理的接管验收。

➢2、前期销售配合的现场管理。

➢3、业主入住的管理服务。

➢4、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业的服务。

➢5、房屋建筑本体、公共部分的维修管理。

➢6、物业共用部位的配套设施、设备维护、运行管理。

➢7、物业管理区域内的绿化养护和管理。

➢8、公共场地、房屋建筑公共部位的清洁卫生及垃圾收集。

➢9、公共区域的清洁杀菌，确保无虫害、白蚁害、鼠害。

➢10、公共秩序维护的管理。

➢11、消防设施的管理。

➢12、防火、防盗的应急预案及预防管理。

➢13、物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理。

➢14、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设➢施维修养护时，进行必要的协商和管理。

➢15、物业管理区域的日常安全巡查服务。

➢16、物业档案资料的保管及有关物业服务费用的账务管理。

➢17、社区文化活动和便民服务。

➢18、外部灯饰管理。

➢19、其他管理。

服务内容和要求

1、依据合同和法规进行管理。

管理标准：按本市城区物业服务四级服务标准执行。

2、物业管理企业建立健全各项管理制度，并制定具体的落实措施和考核办法。

3、物业管理人员应统一着装，佩带明显的标志，以便于识别，专业人员执证上岗。

4、物业管理企业应采用规范化、现代化管理手段，提高管理效率。

5、履行职责，做好物业建设、竣工、交付使用中的质量监督、接管验收工

作和业主入伙的工作。

6、建立房屋设备、设施及使用人员档案，管理完善，方便查询。

7、制定具体的房屋本体维修、养护计划及其配套设施大、中修及保养计划。

8、及时处理报修、建议、问询、投诉等，并将有关情况予以反馈。定期征求对物业管理的意见，设立24小时客户服务体系。

9、公共设备良好，运行正常。设备及机房环境整洁，配备所需要各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。

9.1消防系统配备齐全、完好无损，可随时启用，消防通道保持畅通。

9.2做好电梯维护保养，安全设施齐全有效，通风照明附属设施完好。

9.3实行24小时值班，以最短时间内处理突发运行故障。保证供电系统24小时正常运行。

9.4给排水系统有严密的管理措施，供水符合饮用水卫生标准，无二次污染隐患，所有排水系统通畅。汛期道路无积水，楼内及车库无积水、浸泡发生。

9.5照明设施及时维修更换。

9.6负责“本物业项目”内污水泵房的维护及管理，保证系统正常运行。

9.7照明设施及时维修更换。

10、清洁服务

实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确要清洁的地方，所需清洁的次数、时间，有专业负责人检查、监督。

10.1负责垃圾箱、垃圾桶等保洁设备的维护及保养。

10.2清洁保养工作：公共区域、走廊及通道、消防系统及其设备的清洁，供水、排水及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，楼层及化粪池的清洁，“本物业项目”内外围区域的清洁保养，楼层大清扫服务。

11、绿化服务

绿化管理既是一年四季日常性工作，又具有阶段性的特色，必须按照“本物业项目”内外绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期的客观条件，适时进行养护及修剪，安排不同的措施落实。

12、秩序维护服务

制定全面的秩序维护员工作计划，建立有效秩序维护员制度，防范于未然，

确保秩序维护安全。

12.1根据布局和总面积、出入口处、公共设施数、业主及用户人数，配备秩序维护员。

12.2配齐秩序维护员固定岗和巡逻岗的实际人数。

12.3确定秩序维护员巡逻的地点位置和路线，做到定时定点定线与突击检查相结合。

12.4实行24小时值勤，24小时秩序维护巡查登记制度，做好交接班记录。

12.5根据要求提供增值服务，建立良好文化氛围。