“营改增”后：个人转让二手房增值税涉税指南-财税法规解读获奖文档
“营改增”后：个人转让二手房增值税涉税指南
“营改增”后：个人转让二手房增值税涉税指南一、纳税人在中华人民共和国境内转让二手房的个人。
相关政策——《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）财税[2016]23号财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知二、征税范围二手房是指已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。
包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
三、税率和征收率个人转让二手房屋的，按照5%的征收率缴纳增值税。
四、销售额的确定一般规定：销售额，是指纳税人取得的全部价款和价外费用。
特殊规定：个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
五、纳税义务发生时间纳税人转让二手房，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人转让二手房过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为二手房权属变更的当天。
六、纳税地点个人转让二手房的，国家税务局暂委托地方税务局代为征收，纳税人暂向房屋所在地主管地方税务局办理申报手续。
七、税收优惠及过渡政策（一）北京市、上海市、广州市和深圳市个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
（二）北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。
个人转让二手房税费政策解析
肇庆市地方税务局
目 录
一、转让方涉及的 税费
二、受让方涉及的 税费
三、举例说明
五、存量房交易计
四、申报所需资料
税价格核定争议处
理办法
一、转让方涉及的税费
（一）增值税及其 附加税费（包括城 市维护建设税、教 （二）个人所得税
育费附加、地方教
育费附加）
（三）土地增值税
（四）印花税ຫໍສະໝຸດ • 对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购 房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收 征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条规定， 实行核定征收。
四、印花税
一般规定：个 人产权的买卖, 继承,赠与,交 换,分割等所立 的书据应按规 定缴纳印花税。
特殊规定：自 2008年11月1 日起，个人销 售或购买住房 暂免征收印花 税。
（一）增值税及其附加税费
2016年5月1日起营业税全面改征增值税
纳税人销
售取得的 不动产 其他个人 出租不动 产
国家税务局暂委托地方税务局代为征 收。
其他个人销售其取得（不含自建）的不动产， 应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动 产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额 为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
税率：产权转 移书据0.5‰
计算方法：应 纳印花税=合 同所载金额 ×0.5‰
二、受让方涉及的税费
契税
印花税
契税
一般规定
在中华人民共和国境内转移土地,房屋权属,承
受的单位和个人为契税的纳税人,应当依规定
缴纳契税。
特别规定
家庭唯一住房 （家庭成员范围 包括购房人、配 偶以及未成年子 女，下同） ≤90平方米 ＞90平方米 成交价格*1% 成交价格*1.5%
【会计实操经验】营改增后,个人转让或出租房屋个税整体税负下降
只分享有价值的知识点，本文由梁志飞老师精心收编，大家可以下载下来好好看看！【会计实操经验】营改增后，个人转让或出租房屋个税整体税负下降随着营改增后增值税税负下降，整体税负下降。
日前，记者请市地税局工作人员就营改增后个人转让房屋个人所得税和个人出租房屋个人所得税计算等相关政策给予解答。
一、个人转让房屋个人所得税计算问题（一）查实征收个人所得税＝（转让收入－房屋原值－合理费用）×20%1.营改增前：（1）转让收入：为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。
（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费。
（3）合理费用：为个人转让该住房时缴纳的税金及有关合理费用。
个人转让该住房时缴纳的税金是指实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等税金。
有关合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。
2.营改增后：（1）转让收入：为个人转让房屋不含增值税的收入。
免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
（2）房屋原值：个人购得该房屋时实际支付的房价款以及缴纳的相关税费，包括购入房屋时支付的增值税。
（3）合理费用：为个人转让该房屋时缴纳的税金及有关合理费用，不包括本次房屋转让缴纳的增值税。
（二）核定征收个人所得税＝转让收入×核定征收率（住宅：1%；非住宅2%）1.营改增前：转让收入为个人转让房屋的实际成交价格或税务机关核定的计税价格或收入。
2.营改增后：转让收入为个人转让房屋不含增值税的收入。
税务机关核定计税价格或收入的，核定的计税价格或收入不含增值税。
免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
例王某销售购。
个人转让住房5月1日后办过户缴增值税不缴营业税
个人转让住房5月1日后办过户缴增值税不缴营业税《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）以及《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）下发以后，各地陆续反映一些需进一步予以明确的问题。
经研究，税务总局昨天又发布了《国家税务总局关于明确营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第26号），就有关问题予以明确，并自2016年5月1日起施行。
1、明确了餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品可凭农产品收购发票计算抵扣进项税额。
政策规定：餐饮行业增值税一般纳税人购进农业生产者自产农产品，可以使用国税机关监制的农产品收购发票，按照现行规定计算抵扣进项税额。
有条件的地区，应积极在餐饮行业推行农产品进项税额核定扣除办法，按照《财政部国家税务总局关于在部分行业试行农产品增值税进项税额核定扣除办法的通知》（财税〔2012〕38号）有关规定计算抵扣进项税额。
2、明确个人转让住房，在2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
政策规定：个人转让住房，在2016年4月30日前已签订转让合同，2016年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
3、明确了享受销售额3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策的执行口径。
政策规定：按照现行规定，适用增值税差额征收政策的增值税小规模纳税人，以差额前的销售额确定是否可以享受3万元（按季纳税9万元）以下免征增值税政策。
4、明确了门票、过路（过桥）费发票属于营改增后予以保留的票种，且给予原地税机关监制的上述两类发票使用过渡期。
政策规定：营改增后，门票、过路（过桥）费发票属于予以保留的票种，自2016年5月1日起，由国税机关监制管理。
原地税机关监制的上述两类发票，可以延用至2016年6月30日。
2023年营改增后卖房增值税怎么算如何计税
一、国税总局发文明确，个人转让住房，在2023年4月30日前已签
订转让合同，2023年5月1日以后办理产权变更事项的，应缴纳增值税，不缴纳营业税。
二、营改增落地后，二手房交易卖方需要缴纳增值税，不再继续缴纳
营业税。
增值税税率与营业税相同，但是计算方式不同，这就决定了增值
税税额比营业税税额低。
三、2023年营改增后卖房增值税计算方法：增值税=【含税销售额
÷(1+税率)】某税率。
附加税=增值税某税率。
扩展资料
2023年营改增后卖房增值税计税举例：以100万房产交易额为例
1、征收营业税时：
①营业税=100万某5%=50000元
②附加税=50000某(7%+3%+2%)=6000元
③营业税及其附加税共56000元。
2、变成增值税后：
①增值税=100万÷(1+5%)某5%=47619元
②附加=47619某(7%+3%+2%)=5714元
③增值税及其附加税共53333元。
3、综合：营改增后，100万的房产税费能减少2667元。
营改增后买卖二手房税咋算？税务局给你举例说明[税务筹划优质文档]
![营改增后买卖二手房税咋算？税务局给你举例说明[税务筹划优质文档]](https://img.taocdn.com/s3/m/16f1f794d0d233d4b14e6984.png)
营改增后买卖二手房税咋算？税务局给你举例说明[税务筹划优质文档]还有一个月营改增试点就全面推开了，小伙伴们准备好了么？下面这组来自税务局的热点问题解答，大家扩散学习~1、本次营改增试点涉及新增的行业有哪些？经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。
自此，现行营业税纳税人全部改征增值税。
2、本次营改增试点新增行业的适用税率是多少？根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条的规定，提供建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%；金融业和生活服务业，税率为6%。
3、本次营改增试点纳税人应如何区分一般纳税人和小规模纳税人？根据《营业税改征增值税试点实施办法》第三条的规定，纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。
应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
其中：年应税销售额标准为500万元（含本数）。
根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四条的规定，年应税销售额未超过规定标准的纳税人，会计核算健全，能够提供准确税务资料的，可以向主管税务机关办理一般纳税人资格登记，成为一般纳税人。
会计核算健全，是指能够按照国家统一的会计制度规定设置账簿，根据合法、有效凭证核算。
4、纳税人的哪些进项税额可以抵扣？根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条的规定，进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的增值税额。
5、文件对不动产纳入抵扣范围有何规定？根据《营业税改征增值税试点实施办法》第二十四条的规定，纳税人购进不动产支付或者负担的增值税额属于进项税额的范围。
将不动产纳入抵扣范围后，无论是原增值税纳税人，还是营改增试点纳税人，都可抵扣新增不动产所含增值税，具体规定为：适用一般计税方法的试点纳税人和原增值税一般纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。
个人二手房交易地方税收政策指南
个人二手房交易地方税收政策指南一、个人二手房交易税收政策个人转让二手房涉及的地方税税种包括营业税、城市维护建设税、土地增值税、个人所得税、印花税和教育费附加。
转让房屋的个人为营业税、城建税、土地增值税、个人所得税和教育费附加的纳税人，房屋交易的双方均为印花税的纳税人。
（一）营业税及附征的城市维护建设税和教育费附加1、税目、税率个人转让房产应按“销售不动产”税目征收营业税，税率为5%，同时纳税人应按实际缴纳的营业税为计税依据分别缴纳城市维护建设税和教育费附加。
城市维护建设税的税率为：在市区的税率为7%，在县城（镇）的税率为5%，其余的税率为1%。
教育费附加按3%征收。
2、计税依据营业税计税依据为纳税人销售不动产收取的全部价款和价外费用。
城市维护建设税和教育费附加计税依据为纳税人实际缴纳的营业税税额。
纳税人申报的成交价格或评估价格明显低于市场价格且无正当理由的，主管税务机关可以按《税收征管法》的有关规定核定其计税价格。
单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税依据。
3、个人无偿赠与个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人，视同发生房产交易，应按规定征收营业税。
但属于下列情形之一的，暂免征收营业税：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。
4、税收优惠自2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2 年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过 2 年（含2 年）的普通住房对外销售的，免征营业税；个人将购买不足2 年的非普通住房对外销售的，按照其销售收入全额征收营业税。
（二）印花税1、税目、税率个人在房屋出售过程中所书立的合同、书据，应按“产权转移书据”税目，由双方分别按书据所载金额万分之五缴纳印花税。
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国家税务总局于2006年7月18日下发了《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）（以下简称108号文），对在个人转让住房过程中有关的房产原值和合理费用作了进一步解释。
本文将结合目前征管的实际对此文件涉及的有关税收政策进行分析：
一、各税种计税价格确认上的一致性：
108号文件在个人转让住房涉及的各税上明确规定：对住房转让所得征收个人所得税时，以实际成交价格为转让收入。
除非纳税人申报的住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，征收机关才依法有权根据有关信息核定其转让收入，但必须保证各税种计税价格一致。
国家税务总局在这里引入了计税价格这个概念，它和计税依据有本质的区别，它的含义其实就是转让住房的实际价值。
目前个人在转让住房主要涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税、个人所得税。
城市维护建设税和教育费附加的计税依据是营业税税额，这里我们就不说了。
在营业税方面，当住房成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，税务机关可以根据《营业税暂行条例》第十五条规定的三个方法核定营业额；土地增值税方面，可以根据《土地增值税暂行条例》第十四条按评估价确认；个人所得税方面，可以根据《个人所得税法实施条例》第十条进行核定；唯独在印花税的规定上，只要应。
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继财政部、国家税务总局发布了《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36 号）后，国家税务总局发布了国家税务总局公告2016年第13号至第19号，是目前全面营改增的指导性文件。
其中，国家税务总局2016年第14号公告《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（下文简称14号公告）对纳税人转让以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产如何缴纳增值税作了具体规定。
为准确掌握纳税人转让不动产如何缴纳增值税，我们从以下几个方面展开讨论。
一、预缴税款
14号公告第六条规定，其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：
（一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%；
（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%。
第七条规定，其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
就是说，其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产需要预缴税款，税款预缴的方。
【干货】营改增后二手房交易需缴哪些税费？
【干货】营改增后二手房交易需缴哪些税费？2016-07-05 14:41:13 小安2016年5月1日起国家实行“营改增”政策后，二手房交易部分税费实行新的计算规则。
小编呕心为您梳理税费计算，不仅有公式还有例子，简单易懂，一定要看完哦！PS：下文的总价指此次交易价，原价指买家原购入价。
税费计算规则针对上海地区。
1、契税契税的缴纳分以下几种情况：①对于首套住房：当房屋面积≤90平米时，契税=总价×1%；当面积＞90平米时，契税=总价×1.5%。
②对于非首套住房：契税=总价×3%（无论房屋面积多大）2、增值税根据政策，从2016年5月1日起，二手房交易营业税改缴增值税，具体算法如下。
•个人将购买＜2年的住房对外销售：增值税=总价÷（1+5%）×5%•个人将购买≥2年的住房对外销售，分两种：如果是普通住房：增值税=0如果是非普通住房：增值税=（总价-原价）÷（1+5%）×5%举个栗子小王将购买不足两2年的房屋对外销售，交易价为420万元。
应纳增值税=420÷（1+5%）×5%=20万元。
小张将购买已3年的普通住房对外销售，交易价200万元，由于他符合免征条件，所以增值税为0 元。
小李将购买已4年的非普通住房对外销售，交易价500万元，而3年前他原购入价为400万元。
应纳增值税=（500-400）÷（1+5%）×5%=4.76万元。
3、个人所得税•如果同时满足家庭唯一住房、购买时间超过5年两个条件，免交个人所得税。
•如果不同时满足以上两个条件，按以下两种方法计算出结果后，取其中的较小值作为应缴个税额。
一种是按总价计算：个税=总价×1%另一种按差价计算：个税=（总价-原价）×20%举个栗子蒋先生将购买已4年的住房对外销售，交易价400万元，而他的原购入价为300万元。
按总价算个税=400*1%=4万元，按差价算个税=（400-300）*20%=20万元。
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个人房地产交易涉税政策总结-财税法规解读获奖文档
我国目前个人房地产交易涉及税务机关征收的税费有7种。
其中，卖方涉及营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、个人所得税5种税收和类似税收的教育费附加；买方涉及契税和印花税2种税收。
上述税费均由地方税务局根据有关法律、行政法规和财政、税务部门以及地方政府的有关规定负责征收管理。
笔者现将有关情况简要介绍如下。
营业税
征收营业税的基本法律依据，是国务院1993年12月13日发布、2008年11月10日修订的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局据此作出的有关规定。
在房地产交易中出售房地产的个人为营业税的纳税人，计税依据一般为纳税人销售房地产的时候向卖方收取的全部价款与价外费用，适用税率为5%。
例：张某出售一处房地产，取得收入200万元，其应纳营业税税额的计算方法为：应纳税额＝200×5%＝10（万元）。
如果个人销售其购置的房地产（购置时间不足5年的住房除外），可以以其全部销售收入扣除该房地产购置原价以后的余额为计税营业额。
例：张某出售的上述房地产处购置时间为5年以上，原价为100万元，其应纳营业税税额的计算方法为：应纳税额＝（200－100）×5%＝5（万元）。
因为，个人自建自用的住房和购买5年以上的普通住房，销售的时候可以免缴营业税。
城市维护建设税
征收城市维护建设税的基本法律依据，是国务院1985年2月8日发布、2011年1月8日修改的《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》和财。
个人转让房屋个人所得税计税规定
个人转让房屋个人所得税计税规定个人转让房屋个人所得税计税规定个人转让房屋营业税改征增值税后，计税价格及可抵扣税费将发生一定变动，现店铺将营改增后个人转让房屋个人所得税税款的计算规则整理如下。
下面是yjbys店铺为大家带来的个人转让房屋个人所得税计税规定的知识，欢迎阅读。
一、据实征收税款计算规则调整1、政策规定：《中华人民共和国个人所得税法》第三条《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第二十二条《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第二条《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第四条2、计算规则：对转让房屋计算个人所得税时，纳税人可凭原购房合同、发票等有效凭证，经税务机关审核后，以其房屋转让不含税收入减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的.税金及有关合理费用后，按20%的适用税率计算缴纳“财产转让所得”项目个人所得税。
应纳个人所得税 =应纳税所得额×20%应纳税所得额=计税价格(不含税收入)-房屋原值-转让住房过程中缴纳的税金-合理费用计税价格：按照增值税价外税计征方式，对现有二手房交易计税价格进行价内税至价外税的计算方式调整，公式如下：计税价格(不含税收入)=含税收入—转让过程中实际缴纳的增值税税额房屋原值：购置或建造该房屋时实际支付的款项及交纳的相关税费(包含购置或建造该房屋时缴纳的增值税税金)。
转让住房过程中缴纳的税金：纳税人在转让房屋时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税、印花税等税金(不包括本次转让缴纳的增值税)。
二、核定征收税款计算规则调整1、政策规定：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2007〕1145号)《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第四条2、计算规则：对纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，应按纳税人住房转让收入核定缴纳个人所得税额。
增值税关于个人转让其购买的住房的征税规定
增值税关于个人转让其购买的住房的征税规定纳税人转让不动产增值税征收管理1.适用主体：（1）一般纳税人转让其取得的不动产（2）小规模纳税人转让其取得的不动产（3）个人转让其购买的住房【解释】个人，包括个体工商户及其他个人。
2.适用范围：纳税人转让其取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。
不适用于：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。
3.相关概念：（1）不动产概念>房屋概念>住房概念（2）房地产分为老项目和新项目，划分时点2016.4.30（3）房地产分为自建和非自建项目（4）计税方法分为：一般计税和简易计税（5）计税依据分为：全额计税和差额计税【解释】转让差额=取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价。
（6）税款的征收分为预征和申报两个环节4.一般纳税人转让其取得的不动产（1）不动产老项目——可选择简易计税方法①非自建项目：以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额第一步：地税预缴增值税=转让差额÷（1+5%）×5%第二步：国税申报与地税预缴相同②自建项目：以取得的全部价款和价外费用的全额为销售额第一步：地税预缴增值税=出售全额÷（1+5%）×5%第二步：国税申报与地税预缴相同（2）不动产老项目——选择一般计税方法①非自建项目：第一步：地税预缴增值税=转让差额÷（1+5%）×5%第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款②自建项目：第一步：地税预缴增值税=出售全额÷（1+5%）×5%第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%-进项税额-预缴税款（3）不动产新项目——适用一般计税方法①非自建项目：第一步：地税预缴增值税=转让差额÷（1+5%）×5%第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%－进项税额－预缴税款②自建项目：第一步：地税预缴增值税=出售全额÷（1+5%）×5%第二步：国税申报增值税=出售全额÷（1+11%）×11%－进项税额－预缴税款5.小规模纳税人转让其取得的不动产除其他个人之外的小规模纳税人,向不动产所在地主管地税机关预缴税款,向机构所在地主管国税机关申报纳税。
财税号营改增后契税房产税土地增值税个税计税依据
财税号营改增后契税房产税土地增值税个税计税依据Pleasure Group Office【T985AB-B866SYT-B182C-BS682T-STT18】关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知财税[2016]43号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，、宁夏、青海省（自治区）国家税务局，新疆生产建设兵团财务局：经研究，现将营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据有关问题明确如下：一、计征契税的成交价格不含增值税。
二、房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
三、土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
《人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。
四、个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。
个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。
个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。
五、免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。
六、在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。
本通知自2016年5月1日起执行。
财政部国家税务总局2016年4月25日【名词解释】契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。
应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。
个体工商户转让住房增值税详解
个体工商户转让住房增值税的详解一、纳税义务根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则，个体工商户在转让住房时，如果属于有偿转让行为，即取得一定的经济利益，则需要缴纳增值税。
这里的“有偿”包括货币收入和非货币收入，如实物、债权、股权等形式的收入。
二、计税方法（一）销售额的确定1.个体工商户转让住房的销售额，通常为其取得的全部价款和价外费用。
价外费用包括但不限于手续费、基金、集资费、代收款项等。
2.如果个体工商户选择差额纳税，则销售额为取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额。
（二）税率的适用增值税的税率一般为5%，这是针对个体工商户转让住房这一特定行为所规定的税率。
（三）应纳税额的计算1.应纳税额 = 销售额×税率2.如果选择差额纳税，则应纳税额 = (全部价款和价外费用 - 购买住房价款) ×税率三、税收缴纳与减免1.购房时间 2 年以上（含 2 年）除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，其他地区的个体工商户转让购买 2 年以上的住房，免征增值税。
在北上广深四个一线城市，个体工商户转让购买 2 年以上的非普通住房，需要以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5% 的征收率计算缴纳增值税；转让购买 2 年以上的普通住房，免征增值税2.购房时间不足 2 年个体工商户转让购买不足 2 年的住房，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照 5% 的征收率全额缴纳增值税3.其他税收优惠个体工商户在转让住房时，如果符合一定的条件，还可能享受其他税收优惠，如印花税减免等。
四、申报与缴纳1.申报时间：个体工商户在转让住房后，需要按照税法规定的时间限制，向当地税务机关申报并缴纳应纳的增值税额。
2.申报材料：申报材料通常包括销售合同、房产证、身份证等相关证件和资料。
个体工商户需要确保提供的申报材料真实、准确、完整，以避免因材料不实而导致的税务风险。
3.缴纳方式：个体工商户可以通过银行转账、网上申报等方式缴纳增值税。
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一、纳税人
在中华人民共和国境内转让二手房的个人。
相关政策《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）
财税[2016]23号财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知
二、征税范围
二手房是指已经在房地产交易中心备案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。
它是相对开发商手里的商品房而言，是房地产产权交易三级市场的俗称。
包括商品房、允许上市交易的二手公房、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。
三、税率和征收率
个人转让二手房屋的，按照5%的征收率缴纳增值税。
四、销售额的确定
一般规定：销售额，是指纳税人取得的全部价款和价外费用。
特殊规定：个人销售其取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动
产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
五、纳税义务发生时间
纳税人转让二手房，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。