延期交房预案

世茂春晓A1地块延期交房处置预案目的：为应对可能涉及到延期交房所遇到的问题,世茂海滨花园业将全力做好预案处置准备,并积极配合集团地产公司、物业各部门进行相关工作。

准备预案流程：一、确定交房延期处置的总体原则：选择将延期交房的负面影响最小化从而保证世茂地品牌的形象确保海滨花园后期销售抑或是选择剑走偏锋，尽量规避延期交房之责任，将世茂地因故延期造成的损失最小化。

二、培训无论是否延期交房，客服部将主导并组织销售部等相关交房小组成员在法务部的鼎力协助下对与延期交房有关的法律法规及地方性政策、购房合同等内容对进行认真学习、培训。

具体的法律法规方面的培训计划由客服部草拟，呈送法务部审核，培训对象为交房小组的所有成员。

三、延期交房告知行为集团根据处理原则选择不同的告知方式，如选择将负面影响最小化，走正常途径进行法律赔付，则由相关部门提前以书面通知、电话通知同时进行的方式告之业主延期交房的事项及原因辅以延期交房致歉信的。

如选择将集团损失最小化则须结合《商品房买卖合同》，寻求专业法律支持，找出依据，最好把延期交房的责任转嫁掉（如政府因素、不可抗力因素），因此坚持一个原则：如非客户坚持，尽量避免以书面形式通知延期交房，以免留下延期交房的书面证据。

先以口头和电话通知，先道歉，表示自己最诚挚的歉意，说明情况和原因，尽量回避原因和责任。

四、交房顺延时间确定集团相关部门根据实际情况合理确定延期交房的具体时间段安排并提前做好延期交房的补充协议签订工作。

五、针对延期交房的专项事务成立危机公关小组，确定责任部门、责任人及小组成员及操作流程。

成立的危机公关小组中至少包括一位得到一定授权的副总以上领导及销售部、客服部、工程部、物管公司等相关部门领导或骨干。

小组人员应是善于察言观色长于沟通勇于创新和敢于承担责任和具有良好服务意识的人，这中间最好还有外聘的高级公关顾问和公司的长期合作的富有经验的法律顾问。

对于所发生的重大危机或特别危机需有总经理或董事长出面，便于现场迅速决策，以示重视并缓和.六、销售部确定并整理出慎密系统的销售说辞准备一整套严密的销售说辞，找出各种有利理由，降低客户对延期交付的抗性，应对各类疑难客户；同时能在一定程度上维护（挽救）品牌的美誉度；七、确定延期交付实施赔付方案:与业主实施沟通协商看能否通过正常沟通渠道化解潜在危机，在赔付的具体实施方案上通过与业主的协商及沟通能否以物业费冲抵延期交房的违约款，对于逾期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题，根据最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。

一、一般客户的接待及解释工作物业人员将配合项目公司、销售公司一同对到达现场的客户进行接待工作，接待态度必须热情、诚恳，对客户所提疑问必须进行耐心详细解答，延期交房原因统一口径对外解释为因自然灾害所导致，如有必要可向客户出具气象部门的书面认定。

（同时我方可提前搜集一些同城地产开发在建项目延期交房的实例列举，进一步说明因自然灾害所致延期交房的区域性及比例。

）经我方人员与客户沟通后，既要使客户感受到被尊重的优越感，又要使大部分客户理解延期交房实属自然灾害所致，与我方无直接责任关系。

在客户认可这一解释的基础上，现场与其签订补充协议，明确延期交房所涉及的各事项。

二、特殊单体客户的接待及解释工作在第一次接待客户与其交谈沟通中，根据对方的言辞、态度、内在需求等表现，我方要从中划分出一批特殊客户，对待特殊客户必须倍加重视。

特殊客户的接待及沟通工作要由相关部门领导（或专人）主动跟进、处理，原则上我们将耐心地、不厌其烦的按照《特殊客户投诉处理》办法与其沟通协商。

若对方提出违约赔偿等要求的，我方将依据购房合同果断直接拒绝，在思想上、直觉上坚决不给予对方任何的可能性希望，但同时要考虑到特殊客户的情绪波动变化及其真实意思表示，对于有一定背景或在客户群体中有一定威望及影响力的特殊客户所提要求，则须由相关领导权衡利弊后作出解决方案。

三、集体客户的接待及解释工作遇到有组织、有计划、有目的性的集体客户到达现场对延期交房提出疑问，我方将一方面按照接待一般客户的操作方法进行安抚，另一方面将组织人员对其进行分流并调集力量维护现场秩序，同时必须快速寻找到对方的组织牵头人员，争取与对方牵头人员达成初步协商意见，使其说服其他人员回避，并由该牵头人员为代表与我方相关部门进行协商。

（若对方集体不肯退出办公现场，我方则以影响正常办公为由报警处置。

）在与该牵头人员充分沟通并了解其意图之后，则须由相关领导作出进一步的解决方案。

八、现场突发事件处置1、信息传递和预警现场一旦发生或可能发生突发事件（如：客户集体驻扎办公现场、打标语喊口号、驾驶车辆堵截出入通道、煽动其他客户、恶意滋事等），必须在第一时间上报公司相关领导并通知保安部门提高戒备，有关人员保持通讯畅通，及时联络。

2、突发事件处置方法⑴工作小组负责人必须到达现场，并对突发事件的性质作出判断，组织指挥有关人员积极合理应对；⑵坚持以理服人，摆事实、拿依据，如对方蛮横无理或煽动其他客户、影响我方正常办公，导致事态的进一步扩大，我方则须正告对方立即停止该行为，从言语上给予对方形成震慑力。

⑶对于不听劝阻、想方设法扩大事态、恶意滋事的客户，我方必须进行现场控制，在保证我方人身安全的情况下迫使对方暂时离开现场，可将其请至其它办公区域单独商谈。

⑷如对方纠集人员到达现场滋事，我方须首先将其强行驱散至办公区域以外地界，而后在保障我方人员人身安全及财产安全的情况下立即报警处置。

⑸现场突发事件的处置必须搜集、留取相关证据，并作好相关记录。

3、突发事件现场指挥系统安排现场指挥员为工作小组负责人，项目所有人员均为突发事件处置小组成员，一旦发生突发事件，所有人员必须参与现场处置。

通过我们积极、耐心、热情地向业主进行延期交房的解释工作，相信大部分客户是可以理解的，但也不排除有个别或小部分客户依然会与我们走法律程序，所以相关部门应提前做好应对措施。

这个案件，如果调解不成法院判决，开发商是要败诉的，承担违约责任，同时还要承担诉讼费用。

如果购房人在经济损失上能够提供证据，开发商还要给予相应赔偿。

这是因为，《商品房买卖合同》是一种经济合同，按照我国《合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿金的计算方法。

合同一旦签订，双方就应完全履行，包括应信守诚实信用的原则，合同的一方当事人无论遇到多大困难，除不可抗力外都必须完全履行，否则就应承担违约责任。

担任房地产开发企业的法律顾问多年，发现延期交房绝大部分是因为资本运作不力而导致资金缺乏造成的。

那么，为什么开发商会把交房时间掐得那么紧？为什么不留出一定的富余量？实际情况是，每一个开发商都很重视交房时间的余量问题。

但是，房地产的资本运作是一个极其复杂的过程，一个环节受阻，常常影响全局。

延误工程、延期交房也是开发商不愿意看到的。

他们面临的也常常是资金短缺的困境。

尽管如此，开发商对购房者，还是要严守诚信，按照合同办事。

面对这样的危机，开发商最好的办法是，首先做好资金预算，提前筹集资金，做好资金的准备工作；其次是，统计出应赔偿的购房者人数，摸底造册，为交违约金做好准备；最后，一旦到期不能交房，开发商主动登门道歉，说明情况，并赔付违约金以赢得购房者的谅解和支持。

这样做的好处是，能减少可能出现的应诉和解决纠纷的经济损失，而最重要的是维护了企业商誉。

企业商誉是企业的生命，如果因为延期交房解决不利，闹得满城风雨的话，企业商誉受损，不仅对项目后期销售和资金回流会更加不利，而且还会影响到下一个项目的开发和企业的长远发展。

从延期交房以及延期交房的解决方法可以看出一个企业的信誉程度和对企业信誉的重视程度。

一个想做大、想树立品牌的企业应该注意避免破坏企业形象的做法。

这一点，有市场规范的问题，更重要的是企业自身的守信和自律问题。

业主联合维权更妥当开发商与买受人约定交房期限，应当按期交房。

开发商把延期交房的经营风险和责任转嫁给买受人，侵犯了消费者合法权利。

但业主采取法律程序维权一般会长达数月，有的业主承受不起，并且此时房价相比购买时已经涨了不少钱，如果退房必然会带来损失。

在这种情况下，有法官建议，业主最好能联合起来维权。

对于延期交房现象，政府主管部门应该进行规范，制定相对统一的违约标准，让业主购买时的补偿有规可依。

记者龚芳柳[法官说法]合同约定是维权关键1、逾期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。

2、对于逾期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题，最高法院司法解释明确规定，在延期交房期间，房租应由开发商承担。

3、如果开发商在宽限期限过后，仍不能交房的，购房者有权解除合同，同时要求开发商返还购房款及利息，并支付违约金。

记者龚芳柳9月份开发商对业主通过客户服务部和新浪网康城业主论坛所反映的问题归纳整理，及时尽可能地在交房前予以解决或准备相应的解答对策；董事长亲自会见业主代表，对业主们关心的问题做了解释，并且几次召集公司相关人员开会商讨对策；由主管副总带队，临时由客户服务部全体人员、营销、工程、合同预算等部门及高尔夫俱乐部、物业公司相关人员、律师组成了交房入伙工作小组并分工明确、各负其责，客户服务、营销部、高尔夫俱乐部和物业公司相关人员作为主要接待、协调人员，工程、合同预算部门相关人员针对工程中的特别问题协调承包商和供应商解决并解答业主的相关问题；物业公司制定了相关计划；研究与业主签订的合同和不同的补充条款并核查业主履约情况；对业主们关心的近期尚未完善的问题与相关人员及律师认真推敲合理的解答方案，经董事长审批后统一对外发布；对部分接待人员进行有关培训，统一口径；对小区主要道路和地段以及接待大厅进行了仔细布置，突出了温暖和回家的气氛，并准备了迎接业主的饮料和中西茶点及联欢晚会；配备对讲机及时沟通以解决问题。

业主入伙期间，物业公司工程部人员先带业主查看每间房屋并对业主提出的问题登记入表，交承包商及时维修处理。

不少业主组成集体收房小组一起向开发商施压，时常长时间与开发商有关人员开会要求他们的“合法权益”，甚至发生一些过激行为。

例如，9月30日一业主因其购买的房屋出现质量问题，过于激动，在交房大厅内大声叫嚷并抓住原接待其的销售人员衣领，对前来化解矛盾的人员也出言不逊，但是所有接待人员均和颜悦色，并在工程、合同预算部门相关人员的及时检查、解决和承诺下，该业主较为满意；10月3日业主组成集体收房小组与开发商有关人员开会从下午至深夜3点，开发商总经理和主管副总均参加了会议，其间一业主将一杯茶水泼向了开发商总经理，但开发商与会人员都很理智，未发生任何冲突。