关于我国老旧小区改造的思考

修整、翻建小区道路
改造水电气，直收到户 整治、新建停车设施
疏通、翻建小区管网
修整、规范杆管线设施 更新、规范环卫设施
修缮改造房屋
整修屋面
在不影响相邻住户采光、房屋结 构、抗震设防要求的前提下，将 隔热、防漏功能较差的平顶屋面 改造成斜坡屋面
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整治楼道
清理楼道乱堆乱放、乱搭乱建， 刷白楼道内墙，整修楼梯扶手、 栏杆、楼道窗，修缮破损台阶， 修缮、添置公共照明、邮政设施。
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整治外观
对破损、陈旧、风化严重的房屋 外墙进行防渗、粉刷处理，达到 防漏、美观效果。整修、更换破 损落水管道。
节能改造
。 有条件的小区或楼栋可进行外墙
和屋面保温改造
提升环境质量
整治绿化
优化绿化布局，拆除占绿、毁绿的违章建筑物（构筑物）， 恢复绿化功能，尽可能提升绿化档次
配套休闲设施
维修改造原有休闲场地，配置健身器材等文体设施，有 条件的小区要新建休闲设施。
道路系统：人车混行
整体道路结构具有严重的内向 性,与城市道路的关系薄弱。社区多 呈封闭式结构，大多数封闭社区出 入口仅限于2-3个，厂区道路和城市 道路的衔接通常也就是社区的主要 出入口，常常造成主要出入口交通 压力过大，塞车现象严重。
老社区内部道路设计的目的主 要用于社区居民步行及单位运输物 资以及消防的需求。内部道路分级 不明显，基本解决内部交通疏散， 某些次干道较窄，因并未考虑通车 的需求，双向行车有困难，道路多 采用人车混行的方式，社区中行车 速度因此受到限制，人行道较窄。
公共停车空间缺乏
由于早期规划并没有切实考虑到 现代车辆交通膨胀的情况，社区内部 并未考虑大面积的停车功能，通常只 规划有供摩托车、三轮车等的停放空 间。90年代末，新修建的住房幵始 设置地下停车库，但是由于使用权限， 数量有限以及停车方便程度等问题的 影响，依旧不能满足广大居民的需求。 因此目前仍然存在大量的路边停车， 占道现象严重，不仅仅是占用车行通 道，更有占用人行道的情况出现。
小区绿化环境较为欠缺。
老旧社区大部分建设于上世纪中期，因此社区内部的 绿化植被大多数都生长了十几年甚至几十年。部分区 域不利于开发建设，由此保留下来大量的原生植被和 生态农田社区内的绿化以高大乔木为主，由于道路较 窄，街道通常可以被道路两旁的行道树树冠遮盖，夏 季形成浓密的树荫空间，生活氛围浓厚。但住区内部 的绿化环境较为欠缺。
规范公 共设施
改造技防设施
实行封闭管理
对尚未实施封闭管理的小区，有条件的要实施封闭管理。 合理确定小区大门的位置和数量，有条件的小区要设立 门卫室、警务室、治安报警点；零星住宅楼尽量并入临 近小区进行统一管理。
完善楼宇安全系统
修缮、添置单元防盗门
添置电子防护系统
对规模较大的小区出入口设置视频安防监控系统，根据 小区规模设置视频监控节点、巡查装置、报警系统。
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规范文化宣传设施
在小区主要出入口设置小区平面示意图，方便群众了解 小区总体布局；合理配置宣传栏、公示牌等设施，力求 美观整洁
完善公建配套
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整治配 套用房
对被占用或闲置的公建配套用房 进行清理、清退和调整，恢复原 有使用功能。
根据规范要求，结合小区规模，补建 和完善消防设施、公共广播、社区服 务、居民文化活动等公共服务设施。
关于老旧小区改造的思考
CONTENTS
目录
第一部分
目 录
第二部分 第三部分
老旧小区现状
相关政策
改造思路
老旧小区改造思考
居住房屋：外立面老旧残破
房屋呈现年代多样性，早期住宅外观老旧化，部分具备一定的历史性； 建筑布局多以道路为依托，成行列式布局。住宅的朝向多成南北布置，以获得充足的采光、通风、
朝向的要求。社区内存在不同时期建设的住房，各自有着不同的建筑形式，呈现出住宅类型复杂化的 现象。因为修建时间较早，建筑外立面大都显得老旧残破，居民居住条件比较恶劣。
老旧小区改造成功案例
上海新天地
北京菊儿胡同
重庆马鞍山片区ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
改造原则
政府统筹 社区参与
探索政府统筹、社区具体实施、居民全员参与的工 作机制，充分发挥街道、社区的作用，在老旧小区 改造充分尊重老百姓的意见
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拓宽渠道 多方筹资
探索居民、市场、政府多方筹资的模 式，按照“谁受益、谁出资”原则， 采取居民、原产权单位、政府共同出 资模式，实施老旧小区改造
部分公共设施破旧
基本都配套修建了供居民娱乐休闲的社 区户外活动空间。一般集中分布在社区的中心 位置，以方便社区内居民都能够参与使用。部 分公共活动空间由于单位的搬迁或破产等多种 原因，疏于管理与维护，如今的环境质量也大 不如前，人烟稀少。
相关政策法规
《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（2016年2月6日） 《关于加强城市步行和自行车交 通系统建设的指导意见》（建城【2012】133号） 《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》 （建保【2012】190） 《关于推进城市和国有工矿棚户区改造改造的指导意见》 （建保【2009】295） 《关于开展旧住宅区整治改造的指导意见》（建住房【2007】109） 《住宅专项维修资金管理办法》 （建设部 财政部令 165号）
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因地制宜 一区一册
探索因地制宜的建设机制。强化统筹、 完善老旧小区改造的标准、规范，充分 发挥社区规划师、社区工程师等专业人 员作用，尊重社区历史人文风貌
一次改造 长期保持
探索健全“一次改造 长期保持“的机制 体制，加强基层党组织建设，建立业委会， 指导业委会，建立小区管理长效机制
完善基础设施