博加_苏州九龙仓国宾1号独栋别墅项目楼王策略提案_72p_营销推广方案
国宾人物的豪宅标尺100225
吴光正
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
现任九龙仓集团主席，前任香港贸易发展局主席(2000年至2007年)，中国全 国政协常委。 吴光正先生曾参加1996年首届香港特区行政长官选举。 * 比利时皇家利艾甫勋衔(1993年) * 香港太平绅士(1993年) ：维护法律尊严，为市民效力的权力头衔； * 获香港特区首届金紫荆星章(1998年)：颁授给对社会有重大贡献而得到极 高评价的人士的至高荣誉。
目标：国宾1号，将有效运用一群人物启动2010 豪宅市场一场壮阔波澜！
品牌的核心价值“出入皆人物”，对人物的界定与把握，成 为营销与销售均应关注的焦点。
国宾一号
思考国宾级人物的两个维度
1、何处着手洞察国宾级人物？ 认识国宾：洞察国宾级人物独特人生境界与生活态度； 用对的渠道，找到对的人。 2、吸引国宾级人物的豪宅价值体系如何建立？ 表达国宾：疏理国宾1号为国宾级人物定制的细节，制造具 排他性的吸引力；
• 第一阶段：节点，临售处开放，如何吸引来 人量（重点/开放日活动） • 第二阶段：针对开盘的有效蓄客（重点/开盘） • 第三阶段：吸引外地客户到达（重点消化蓄 客）
品牌+业界关注+媒体关注
品牌活动三部曲——
１.办一个品牌展－－九龙仓集团传奇故事展 ２.建一个俱乐部－－九龙仓记者俱乐部，掌握喉舌
2. 建一个俱乐部－－九龙仓记者俱乐部，掌握喉舌
联系专业媒体的名博、记者团，召开“头 脑风暴会”大家共同沟通一个问题“城市 高度与城市关系”的话题，集中时间在媒 体上、网络上进行同一个话题的炒作。 操作关键词：集中、一个话题、专业阵地
3. 开一个发布会－－启动 “时代论坛”
联系第一财经以论坛开幕的形式，做第 一高的奠基发布会开场，可以邀请嘉宾 对未来城市发展方向选择做做对话。 操作关键词：参加奠基仪式的人物是关 键，如果可以请到这个时代的国宾级人 物比如吴光正先生、
苏州九龙仓国宾1号营销策略
2010年别墅市场情况
1、2月份全市别墅共计新增房源5.44万方，同比增加148.4%，新增套数为141套。 新增项目为中海·独墅岛、华丽家族太上湖、北浩弄19号、名城花园等。 1、2月份全市别墅成交总量为7.97万方，同比减少45.8%，成交总套数为274套。 吴中区别墅供应与销售都处于领先位置，其他各区别墅可售量均不充足，这也是近 期别墅销售形成一边倒的主要原因。
2009年别墅市场情况
别墅成交价格在上半年出现波动调整之后，下半年开始稳步攀升。高端别墅销量的 增长，拉高了别墅成交的平均单价，在7月份成交单价突破一万元之后，12月份达 到了12233元/平方米。
2009年别墅市场情况
2009年苏州千万级别墅去化情况
项目名称
区域
销售面积
水巷邻里花园
园区
8171.48
园区 吴中区
7157.4 6914.37 4472.35 3912.97 2479.15 2520.58 2342.89 2034.81 1998.34 1593.47 1494.19 1489.3 1078.1 855.73 664.34 429.01 359.17 49967.65
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
销售套数
21
10 9 9 6 5 4 3 6 3 3 2 2 3 1 1 1 1 90
2009年别墅市场情况
2009年，全年别墅供应总量达95.02万方，其中以4月份最高，供应量达到22.79万 方；全年别墅成交总量达186.99万方，5月份成交量最大，有近30万方。
2009年别墅市场情况
2009年别墅供应主力主要集中在200-350平方米面积段，占总供应量七成以上。 200平方米以下小别墅的供应比例为9%，350-400平方米、400平方米以上面积段 别墅供应比例均不足10%。 2009年别墅主力销售面积主要集中在200-350平方米，占到总成交量的七成以上。 200平方米以下小别墅的成交比例为8%，350-400平方米、400平方米以上别墅成 交比例不足10%。
别墅国庆销售促销方案
一、活动背景随着国庆节假期的临近，人们对于购房的需求逐渐升温。
为抓住这一市场机遇，提升别墅项目销量，特制定本促销方案。
通过一系列优惠活动和特色服务，吸引潜在客户，提高项目知名度和市场占有率。
二、活动主题“国庆佳节，筑梦家园——尊享别墅，品质生活新起点”三、活动时间2023年9月25日——2023年10月7日四、活动地点项目售楼部及各展示中心五、活动组织总负责人：营销总监主要部门：销售部、策划部、客服部、工程部六、活动内容及安排1. 优惠政策（1）限时折扣：活动期间，购买别墅的客户可享受总价5%的折扣优惠。
（2）团购优惠：三人以上团购，额外享受总价8%的折扣优惠。
（3）推荐奖励：推荐成功购房的客户，可获得现金奖励人民币10000元。
2. 特色活动（1）国庆中秋双节礼遇：活动期间，凡到访客户可免费领取精美礼品一份。
（2）别墅鉴赏之旅：邀请专业房产顾问带领客户参观别墅样板间，深入了解产品特点。
（3）家居设计咨询：提供免费家居设计咨询服务，帮助客户打造个性化居住空间。
3. 增值服务（1）装修补贴：活动期间，购买别墅的客户可获得最高10万元的装修补贴。
（2）物业优惠：享受5年的物业费优惠。
（3）教育优惠：子女可享受周边名校的入学优先权。
4. 宣传推广（1）线上推广：通过微信公众号、抖音、微博等平台发布活动信息，吸引潜在客户关注。
（2）线下推广：在项目周边投放户外广告、派发宣传单页，提高项目知名度。
七、活动效果评估1. 活动期间到访客户数量及销售业绩。
2. 活动期间项目品牌曝光度及口碑传播。
3. 活动期间客户满意度调查结果。
八、活动总结通过本次国庆销售促销活动，旨在提高别墅项目销量，提升品牌形象。
活动结束后，将对活动效果进行全面总结，为今后类似活动提供借鉴和改进方向。
九、注意事项1. 活动期间，确保销售团队服务质量，为客户提供优质购房体验。
2. 加强与各部门的沟通协调，确保活动顺利进行。
3. 关注市场动态，及时调整活动策略，以适应市场变化。
博加2009年苏州九龙仓金鸡湖项目推广策略提报全
双湖：土地价值还需要炒作
金鸡湖炒作了近十年。但土地价值裂变，后进开发商拿地开发还有待时间。作 为区域第一个吃螃蟹的顶级产品，我们需要给微观区域一个说法，否则过高的总 价容易让市场有一个迟滞期，影响销售。
客群
客群的社会坐标
水 漾 式 双 拼
策略
回顾一下之前所有结论
市场：缺乏清晰身份界定的土地 客群：买土地和产品个性统一的产品 产品：身份感的土地，身份感的产品
核心策略
身份
我们用开篇谈到的《三类客群》验证策略
策略验证 认同客群 策略方案 主动比较，凸出纯别墅社区的规划，将土地的喜好度，
转嫁到对项目的喜好度。
如：为了匹配您的身份，这里绝不允许建造联排别墅
策略验证 犹豫客群 策略方案 客户犹豫，我不犹豫。坚决不细分竞品，小家子式的逐一
比较，那样会导致客户更犹豫。 大气概的将苏州别墅分成两类：本案，本案之外的其他项目。就如定位 乔丹，只用一句话：NBA有两类球员，一类是乔丹，一类是乔丹以外的 球员。
中海御湖 绿城 项目
新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
绿城 项目 水墨江南 金鸡湖 大酒店
凯宾 斯基
大产品解析
一层过滤：中海御湖、水墨江南等走廊东西 入口别墅产品，形成了对城市高尚居住的过滤。 一 中海御湖 级 过 滤
绿城 项目 新鸿基 项目 金鸡湖 高尔夫
凯宾 斯基
一 绿城 级 项目 水墨江南 过 金鸡湖 滤
九龙仓金鸡湖项目推广策略提报
WHARF JINJIHU PROJECT 2009
COPYRIGHT BY PLUS+ AD.
ID NO.2009008
高端别墅推广活动策划方案
高端别墅推广活动策划方案一、活动背景如今，随着人们生活质量的不断提高，对居住环境的要求也越来越高。
高端别墅作为一种高端住宅形式，受到越来越多人的青睐。
然而，高端别墅的推广宣传是一项复杂而重要的工作，需要巧妙的策划和精心的执行。
本文将针对高端别墅的推广活动进行详细的策划方案，以期提高品牌知名度和销售量。
二、活动目标1. 提高品牌知名度：通过此次推广活动，使更多的人了解和认可该高端别墅品牌。
2. 增加销售量：通过活动营销手段吸引目标客户，增加销售量，提高市场份额。
三、活动策划方案1. 活动主题确定根据品牌定位和目标群体，确定一个有吸引力和切合实际的活动主题，例如“奢享尊贵，开启高端生活”等。
该主题既能凸显高端别墅的豪华和品位，又能吸引目标客户的重视。
2. 活动宣传（1）线上宣传：通过互联网渠道进行广告投放，包括社交媒体、搜索引擎推广、移动应用等方式。
可以在知名旅游网站或社区论坛等地方发布高端别墅的推广信息，吸引热爱生活品味、追求高品质生活的人士。
（2）线下宣传：利用传统媒体，如电视广告、户外广告、报纸杂志等进行宣传。
可以选择在一些高档商场的大屏幕上播放别墅的图片和介绍，并配以引人入胜的广告词，吸引目标客户的眼球。
3. 线下活动（1）户型体验：开展别墅户型体验活动，邀请目标客户参观高端别墅，亲身体验其豪华舒适的居住环境。
同时，设置专业销售人员在现场进行解说，为客户解答疑问，提供个性化的购房建议。
（2）精品展示：在别墅内设置精品展示区，展示高端家居、家具、艺术品等，吸引目标客户的兴趣，让他们感受到高端别墅的奢华和品质。
（3）主题讲座：邀请专业设计师、律师等行业专家进行主题讲座，讲解高端别墅的设计理念、法律知识等相关内容。
这样不仅可以增加活动的知识性，还可以提升该高端别墅品牌的专业形象。
（4）购房优惠：活动期间针对目标客户推出购房优惠政策，如折扣、装修礼包、购房补贴等。
以吸引客户下单购买，提高销售量。
（5）专属接待：为每位到访客户提供专属接待，包括专车接送、贵宾休息区、高级茶歇等服务。
别墅群运营活动策划书3篇
别墅群运营活动策划书3篇篇一《别墅群运营活动策划书》一、活动背景随着人们生活水平的不断提高，对居住环境的品质要求也越来越高。
别墅群作为高端住宅的代表，具有独特的优势和吸引力。
为了提升别墅群的知名度和美誉度，吸引更多潜在客户，促进销售和租赁业务的发展，特制定本运营活动策划书。
二、活动主题“畅享奢华生活，品味别墅之美”三、活动目的1. 提高别墅群的知名度和影响力，扩大品牌知名度。
2. 展示别墅群的独特魅力和优势，吸引潜在客户的关注和兴趣。
3. 促进销售和租赁业务的增长，增加客户转化率。
4. 增强业主的归属感和满意度，提升物业服务质量。
四、活动时间和地点1. 时间：[具体活动时间]2. 地点：别墅群内及周边相关场地五、活动对象1. 潜在客户：对高端住宅有兴趣的个人和家庭。
2. 业主：别墅群的业主和租户。
3. 媒体和合作伙伴：相关媒体机构、合作伙伴等。
六、活动内容1. 别墅展示活动在别墅群内设置多个展示区域，展示别墅的户型、装修风格、配套设施等。
安排专业的销售人员和设计师进行讲解和咨询，解答客户的疑问。
组织客户参观样板房，让客户亲身感受别墅的舒适和品质。
2. 奢华生活体验活动举办奢华美食节，邀请知名厨师现场烹饪美食，让客户品尝到顶级的餐饮体验。
设立豪华影院，播放最新的电影大片，为客户提供休闲娱乐的场所。
举办高端时尚秀，展示最新的时尚服饰和家居饰品，提升客户的审美品味。
3. 亲子互动活动设立儿童游乐区，提供各种有趣的游乐设施和游戏活动，让孩子们度过愉快的时光。
举办亲子手工制作活动，增进亲子之间的感情和互动。
组织亲子户外运动，如亲子足球赛、亲子骑行等，增强孩子们的体质和团队合作精神。
4. 业主专属活动举办业主联谊会，邀请业主参加，增进业主之间的交流和沟通。
提供业主专属的优惠和服务，如免费维修保养、积分兑换等，提升业主的满意度和忠诚度。
5. 媒体宣传和合作活动与相关媒体机构合作，进行活动宣传和报道，提高活动的知名度和影响力。
苏州别墅考察之成本部纪行
苏州别墅考察之成本部纪行第一篇：苏州别墅考察之成本部纪行苏州别墅考察之成本部纪行时间：2011年8月24日地点：苏州考察对象：中海独墅岛、九龙仓国宾一号中海独墅岛1、概况介绍：项目位于独墅湖南侧小岛之上，小区与外界仅与两座桥相连，私密感强，岛上直面11.52万平方米的独墅湖。
项目所在地属于独墅湖板块，交通便利，近可快速入老城区、园区、高教区，远可经由苏嘉杭高速直抵上海等区域，可谓是地理位置与周边环境极其优越。
项目主要是以高端别墅物业为主，规划面积34.46万平方米，建筑面积27.57万平方米，容积率0.8，建筑类别独栋别墅，联排、双拼；规划户数是1500户，车位2250个，开盘时间2010年12月，开发商是中海地产。
2、概况分析：项目最独特的优势是地处独墅岛，三面环湖，是苏州少见的纯独岛，两桥相连与市，私密性极好。
但是个人认为在这样优越的规划条件下，小区的规划与建筑设计并未能充分地利用其特有的优势条件，小区的建筑风格是经典英伦别墅，以经典英伦红为主要色彩，希望表达和彰显的是低调的皇家风范，但是英伦风格的建筑是用洗练浑厚的建筑风格表达出来的，小区内的建筑虽然在色彩和造型上体现出的是英伦风格，然而在对于建筑外立面细部的处理上不够精致，不能有效的提升小区的整体品质。
在户型设计方面，住宅区内设计了六种不同类型的户型，但是在这些设计中并没有特别出彩的户型设计安排，整个项目中建筑所体现的档次并不能与其所处地块的优越相匹配。
九龙仓国宾一号1、概况介绍：项目位于园区金鸡湖大道南侧（金鸡湖大酒店、金鸡湖高尔夫球场东侧），占地面积34万平方米，建筑面积20万平方米，总户数是669套（其中包括独栋91套，双拼232套，公寓346套）容积率是0.6，其中一期是0.46，二期是0.73，建筑类型独栋、双拼别墅，绿化率是50%，主力户型是独栋608-691m2（其中地上约375-430m2，地下室约220-240m2）；双拼412-495m2（其中地上约300，地下室约150m2），地下室计入销售面积，车位比是1:2。
别墅推广方案策划书范文3篇
别墅推广方案策划书范文3篇篇一《别墅推广方案策划书范文》一、项目背景随着人们生活水平的提高，对居住环境的要求也越来越高。
别墅作为一种高端住宅产品，具有独特的优势和吸引力。
本项目旨在推广一款别墅产品，提高其知名度和销售量。
二、目标受众1. 高收入人群：具有较强的购买力，追求高品质的生活方式。
2. 改善型需求人群：现有住房不能满足其需求，希望提升居住品质。
3. 投资型人群：看好别墅的投资价值，希望通过购买别墅实现资产增值。
三、推广策略1. 线上推广建立官方网站：展示别墅的详细信息、图片、户型图等，提供在线预约看房服务。
社交媒体推广：利用、微博、抖音等社交媒体平台，发布别墅的相关信息和图片，吸引潜在客户的关注。
搜索引擎优化（SEO）：通过优化网站内容和结构，提高在搜索引擎上的排名，增加网站的流量。
网络广告投放：在相关的房产网站、家居网站等投放广告，提高品牌知名度。
2. 线下推广举办开盘活动：邀请潜在客户参加开盘活动，展示别墅的样板房和周边环境，提供优惠政策和礼品，促进销售。
参加房产展会：在房产展会上展示别墅产品，与潜在客户进行面对面的交流和沟通，提高品牌知名度和销售量。
举办主题活动：举办如高尔夫球赛、音乐会、烧烤派对等主题活动，邀请潜在客户参加，增加客户对别墅的了解和好感度。
与房产中介合作：与当地的房产中介合作，将别墅产品推荐给他们的客户，提高销售量。
3. 口碑营销客户满意度调查：定期对客户进行满意度调查，了解客户的需求和意见，及时改进和优化产品和服务。
客户推荐奖励：鼓励现有客户推荐新客户购买别墅，给予一定的奖励和优惠，提高客户的积极性和忠诚度。
四、推广预算1. 线上推广预算：[X]元网站建设和维护：[X]元社交媒体推广：[X]元搜索引擎优化（SEO）：[X]元网络广告投放：[X]元2. 线下推广预算：[X]元开盘活动：[X]元房产展会：[X]元主题活动：[X]元与房产中介合作：[X]元3. 口碑营销预算：[X]元客户满意度调查：[X]元客户推荐奖励：[X]元五、效果评估1. 定期评估：每月对推广效果进行评估，分析各项推广措施的效果和不足之处，及时调整和优化推广策略。
绿城苏州御园对比九龙仓国宾一号研究
比对内容
九龙仓国宾1号
绿城御园
规划布局
呈南北带状分布，主要集高 端双拼、独栋别墅于一体
以经典的欧洲十字布局为核心，独 创性的法式合院和平层官邸建构市 中心稀缺的低密度大宅氛围
空间规划
规 划
道路规划
注重景观层次打造，西班牙、 地中海、意大利三种建筑风 格排列其间
纯法式皇家园林规划体系，以层层递进 的院落和庭院表现优雅的园林情境，以 纵横交错的街道和深巷承载欧洲小镇典 雅生活场景
比对内容
九龙仓国宾1号
绿城御园
优劣
公共 部分
会所 卫生间配置
一层约1000平方米（包
1个会所（共2层），总 括居委会），暂定的功能
建4000平方米。目前会 所配置暂定恒温游泳池， 其它配置未定，会根据
为大堂吧、大堂、医务室。 二层的面积约为305平方 米，暂定的功能为棋牌室。 地下室约为1000平方米，
分析
l法式建筑经 典纯粹，竞 品多种风格 不统一 l项目楼间距 小于竞品， 密度较高， 略劣于竞品 l在建筑层高 上，除标准 层高和地下 室层高优于 竞品 l围墙的高度 要高于竟品
比对内容
主景观轴
区内 布局 水系利用
主干道宽 度 步行通道
九龙仓国宾1号
绿城御园
2万方水系围绕楼王
经典的欧洲十字形空间轴 线，串联一系列广场、花 园，形成富有礼仪性和尊 贵感的中心宫廷式花园 另有近13000方的亲水公 园
VS 绿城苏州御园
九龙仓国宾1号
九龙仓国宾1号
绿城御园
国宾1号
比对内容 占地面积 建筑面积
九龙仓国宾1号 34万㎡ 20万㎡
绿城御园 15万㎡ 12万㎡
别墅项目开盘推广传播策略营销策划方案
别墅项目开盘推广传播策略营销策划方案一、项目定位和目标群体分析：- 别墅项目定位为高端豪华别墅，针对有一定经济实力的中高收入人群。
- 目标群体主要包括高管、企业家、成功的职业人士等。
二、传统媒体推广：1. 报纸广告：在高端报纸及财经类报纸中进行项目广告投放，突出项目的独特性、地理位置和高端配置。
2. 杂志广告：在财富类、时尚类等杂志中进行项目广告投放，以吸引目标群体的注意力。
3. 电视广告：选择针对高收入人士的节目时段，在精品剧、财经类、旅游类等节目中进行项目宣传。
三、网络推广：1. 网络自媒体：邀请知名的房地产自媒体、财经自媒体进行项目报道和评测，提高项目的知名度和影响力。
2. 社交媒体：通过微信、微博、抖音等社交媒体平台，开设项目官方账号并进行内容更新和互动，吸引目标群体的关注。
3. 搜索引擎优化（SEO）：针对别墅项目的关键词进行优化，使项目在搜索引擎中获得较高的排名，增加曝光率。
四、线下推广活动：1. 开盘发布会：邀请嘉宾、业内专家、媒体和目标客户参加项目的开盘发布会，发布项目的详细情况和销售信息。
2. 地产展览会：参加本地和国际的地产展览会，设置专业展台展示项目的亮点和特色。
3. 高端派对活动：举办专属高端派对活动，邀请目标群体的精英人士参加，通过社交方式推广项目。
五、战略合作推广：1. 建立合作关系：与当地知名的高端品牌、名人或企业建立合作关系，共同推广项目。
例如与著名酒商合作，在项目区域举办品酒活动。
2. 公益活动：开展社会公益活动，提升项目的知名度和形象。
例如与环保组织合作，推行绿色生态理念。
六、口碑和客户关系管理：1. 用户口碑营销：注重客户满意度，提供优质的售后服务，引导客户进行口碑传播。
2. 优先购房权：提供优先购房权，对项目关注度较高的目标客户进行优质服务和特殊待遇，提高客户忠诚度。
3. 客户活动：定期举办客户活动，邀请已购买别墅的客户参与，促进客户群体间的互动和口碑传播。
九龙仓国宾一号-PPT精品
客厅
餐厅
别墅前面的喷泉
别墅铁门
九龙仓国宾一号-PPT精品
基本情况
物业类别 ：别墅 建筑类别 ：西班牙式,地中海式,意大利式,独栋,双拼 物业地址 ：园区苏州工业园区石莲街9号（金鸡湖大道南，国宾路东） 开盘时间 ：2019-4-15 入住时间 ：2019-3 容 积 率 ：0.46 主力户型：独栋600平米，双拼420-430平米 占地：34万平方米 总建：20万平方米 绿 化 率 ：50% 户 数 ：总共 170 户 物 业 费 ：4.64元/平方米/月 开 发 商 ：苏州办龙地产发展有限公司（九龙仓全资子公司） 售楼地址 ：苏州工业园区石莲街9号九龙仓国宾1号售楼处 景观设计单位：JWDA建筑设计事务所 建筑设计单位： JWDA建筑设计事务所
七十二层奇楼营销策划方案
七十二层奇楼营销策划方案一、项目背景七十二层奇楼是一座位于商业繁华地区的高端商务写字楼。
该楼共有七十二层，是当地最高的建筑之一。
楼内设有办公区、商务会议区、商场、娱乐设施等多种功能区域，配套设施齐全，拥有较高的商业价值。
本次策划旨在通过多种营销手段和创意，提升七十二层奇楼的知名度和市场竞争力，吸引更多商户入驻。
二、目标群体1. 潜在租户：包括各类企业、机构、服务行业等，对高端办公楼有需求的企业。
2. 中介公司：各地的房地产中介公司，负责租赁业务的合作伙伴。
3. 招商合作方：对七十二层奇楼有投资意向的企业。
4. 媒体和公众：通过媒体渠道和社交媒体传播，提高品牌知名度。
三、营销策略1. 品牌塑造（1）设计专业品牌标识：设计一个专业简洁的品牌标识，能够突出楼层的层数，同时展现楼内的多功能特点。
（2）制作宣传片：通过宣传片，全方位展示七十二层奇楼的内部设施和服务，吸引目标群体的注意力。
（3）媒体宣传：选择具有较高影响力的媒体进行广告投放，增加品牌曝光率。
2. 营销活动（1）租户优惠活动：推出入驻奖励政策，对初期入驻的租户提供一定的租金减免或其他优惠，增加他们对楼层的选择意愿。
（2）举办业务推介会：邀请当地企业和机构，举行业务推介会，介绍楼内的商务服务和优势，并与潜在租户进行面对面的交流。
（3）组织楼内活动：定期在楼内举办各类活动，如商务论坛、主题展览等，吸引公众的关注，提高楼层的知名度。
3. 线上推广（1）建设专业网站：设计一个专业的官方网站，展示楼内的设施和服务，并提供在线咨询和预约功能，方便目标客户的了解和联系。
（2）社交媒体推广：利用微博、微信、知乎等社交媒体平台，发布楼层相关的消息和活动，并与用户进行互动，提高品牌知名度和用户粘性。
（3）SEO优化：通过合理的关键词配置和网站结构优化，提高网站在搜索引擎中的排名，增加流量和曝光率。
（4）线上广告投放：在网易、新浪等知名网站进行广告投放，选择目标精准的广告渠道，提高营销效果。
九龙仓国宾1号独栋别墅项目楼王策略提案_72p_营销推
《低密、私密、缜密里的国宾 《OUT了？快拒绝HOUSE
家族》
吧！》
《三代同堂？还是拥挤一家？》 《爱护家人，远离大湖》
《精彩房子，出彩生活》
《花别墅钱，买纯别墅》
《生活宽尺度，看您怎么摆》
《靠近喧哗，远离悠静》
《0平方浪费的秘密》
《稀缺土地更显置业珍贵》
《价格不等于价值， 少数人的私家珍藏 》
《地处中央方显贵， 楼立中央方贵胄》
18
XX公司
【出入皆人物】
➢ 媒体排布 ➢ 项目软文 ➢ 竞品软文 ➢ 微博 ➢ 网络论剑 ➢ 短信、彩信
19
XX公司
推广策略
【出入皆人物】
媒体铺排
【九龙仓•国宾1号】2012媒体铺排
报广：每月一次
软文：每周保持1-2篇
DM手册：1本
软文内容：主攻楼王项目，带动 双拼、独栋产品
硬广内容：楼王信息释放
13
XX公司
【出入皆人物】
项目——SLOGAN
创新了的家族独栋是对于中国财富圈层家族式生活方式的具现化实现， 在欧洲古典建筑的礼序豪宅内， 依旧不能否认，装下得依然是中式家族三代同堂甚至四代、五代同堂的大家族情怀。 今天在苏州这块渗透着古典情怀的稀缺土地上，豪宅项目林立。 可是，能够充分掌握世界建筑风向，以建筑彰显人物身份，以内涵收纳人物中式家族生活情怀的 建筑，在苏州除了【国宾1号•中央岛】，再无其它！
靠金鸡湖的烦恼 置业态度：全新的家族生活，绝非肤浅的塞满房间
恒温游泳池、双层地下室、车库优势 拒绝HOUSE：刚性需求下，花别墅钱，就该买到买纯别墅
纯独栋PK合院、联排、大平层：
29
XX公司
【出入皆人物】
1季度（1月-3月）
别墅项目楼王策略提案
别墅项目楼王策略提案尊敬的领导和团队成员们，经过对我们的别墅项目的市场调研和竞争对手分析，我们发现楼王策略是推动项目销售的关键因素之一。
因此，我们编制了以下提案，旨在制定有效的楼王策略以吸引更多的潜在购房者。
一、目标群体确定：1. 富裕家庭：这些家庭往往具有较高的收入水平和购房预算，他们通常也更加重视房屋的品质和舒适性。
2. 名人或高知名度人士：这些人士的住房需求通常与安全和私密性紧密相关，因此他们更有可能购买高档别墅。
3. 投资客群：这些投资客群通常是寻找高回报率的房地产投资机会，他们更容易受到楼王策略的吸引。
二、楼王策略制定：1. 楼王组合：选择项目中最具吸引力的楼层或户型作为楼王单元，宣传其独特性、优势以及与其他楼层和户型的差异。
在营销材料中突出楼王单元的独特之处，以增加购房者对其关注度。
2. 价格优势：针对楼王单元，提供有吸引力的价格优势，如折扣、促销活动或特别优惠。
以此吸引购房者选择楼王单元，并提高整个项目的销售。
3. 空间设计与装修：将楼王单元的空间设计和装修定位在更高档次，并突出其品质与品味。
通过高档材料和精致装修，使购房者能够感受到高品质生活的魅力，从而提升他们的购房意愿。
4. 增值服务：针对购买楼王单元的客户，提供额外的增值服务，如定制家居设计、贵宾待遇、私人管家等。
这些服务将使购房者感受到个性化和尊贵的体验，进一步增强购房意愿和满意度。
5. 美好社区环境：将楼王单元与整个社区的高品质环境相匹配，包括景观设计、休闲设施、安全保障等。
通过打造一个舒适、宜居、安全的社区环境，吸引更多购房者选择楼王单元。
6. 与名人或高知名度人士的合作：与一些名人或高知名度人士合作，使其成为楼王单元的代言人或购房者，以增加楼王单元的知名度和可信度。
三、推广和营销策略：1. 制作精美的楼王单元宣传册和宣传视频，突出楼王单元的独特之处和吸引力，并通过互联网、社交媒体和其他途径进行广泛推广。
2. 举办楼王单元开放活动，邀请潜在购房者和媒体参观和体验，以增加购房者对楼王单元的兴趣和期待。
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领先策略
苏城享有一定号召力
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿态
步步领先的国宾一号
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 相地
2006年看地
PK
九龙仓 • 国宾1号 土地
2006年九龙仓已在苏州储备100万平方米土地
土地
新鸿基-2007年拿地 仁恒-2005年拿地，一直未动 绿城-2009.9月拿地
【九龙仓 • 国宾1号】 楼王策略提案
序
今天圈子里都知道【出入皆人物】
今天【核心 低密度】也有些腻烦 2012年，如何持续发酵国宾效应? 2012年，如何对抗竞品林立的置业现状？ 2012年，如何邀约楼王产品带动国宾纯独栋？ 我们构思 国宾1号无论是楼王或者核心独栋群， 绝对不是肤浅的做大了的别墅， 而应该是【创新了的家族独栋】
双湖别墅类产品 准石材别墅区 PK 九龙仓 • 国宾1号 全石材别墅区
苏州第一座，全石材立面别墅
独栋单层地下室
独栋双层地下室
会所泳池
私家精装恒温泳池
6
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿态
产品精神的领先
整案 出入皆人物 身份
核心独栋群
国墅藏家风
家族
楼王
家族生活再升级
仁恒双湖湾-2011.9月开盘 绿城苏州御园-2010.12月底开盘
脚步 PK
九龙仓 • 国宾1号 领先策略 始终领先于市场步调
成熟度
2011.9月，国宾1号在苏州园区
双拼已所剩不多、独栋也已是成 熟产品
期待感
人们期待新鸿基、仁恒、绿城的神秘面纱
口碑度
纯独栋已是园区有口皆碑的项目
品牌力
新鸿基、仁恒、绿城品牌力园区发酵 4 【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
容积率：0.34
容积率：0.68 （近0.7）
法式风格
新鸿基 湖滨四季
/ 未出
现代风格
四季酒店
仁恒 双湖湾
容积率：0.89
江南水镇格局
联排、精装小高层、酒店式公 寓为主，主推高端住宅
/
10
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
项目解析
项目研判——楼王 项目SLOGAN
楼王推广策略
关于楼王的十二
11
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
项目研判——楼王
究竟中国富豪缺什么？ 缺的是不动产？ 还是一种全新的家族生活？
购买别墅的客群不是炫富，而是硬性家族生活需求，是财富圈层的家族刚性需求。 何为全新的家族生活？ 住宅舒适度、宜居度+幸福诉求，这里，家族需求>身份彰显
所以，才会有Biblioteka 句：“苏州之大，十二栋而已”
【出入皆人物】
14
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
楼王推广策略
楼王推广方向：产品面做足优势文章，与中国富人的家族式需求发生共鸣
600平独栋----家族聚居
双层地下室 精装恒温泳池 5-6个阔绰停车位 中央区域 环水而居 ……
仰泳 庭训 复盘 鉴宝 品茗 私藏 写意 搭建 芭比 派对
【出入皆人物】
项目——SLOGAN
创新了的家族独栋是对于中国财富圈层家族式生活方式的具现化实现，
在欧洲古典建筑的礼序豪宅内，
依旧不能否认，装下得依然是中式家族三代同堂甚至四代、五代同堂的大家族情怀。 今天在苏州这块渗透着古典情怀的稀缺土地上，豪宅项目林立。 可是，能够充分掌握世界建筑风向，以建筑彰显人物身份，以内涵收纳人物中式家族生活情怀的 建筑，在苏州除了【国宾1号•中央岛】，再无其它！
庭训：古代孔子庭训儿子孔鲤的故事流传至今，父亲对儿子的谆谆教导犹在耳际。罗马柱下，也
有一位威严的父亲，将自己事业累计的历程传诵于子嗣，将自己的基业历史，向子嗣娓娓道来。
爆炒
曲奇
15 【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
宽屏
【出入皆人物】
关于楼王的十二个故事
仰泳：这是一个不错的下午，气候刚刚，水温刚刚好。他们正为海边远行作一场预习。仰卧在碧
波的水里，双腿打出漂亮的蓝色水花。他听见父亲的鼓励声和拍水生揉捏在一起，他看见水珠里
参天的古树和一片蔚蓝天空，他的头在父亲托起的双掌里感到前所未有的安全。
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
项目分析——楼王优势
原有优势
核心区 1.5亩纯独栋 0.34低密度 前庭后院双享
配套优势
私人会所 高端绿化 园区高端设施林立 交通便捷
新增优势
中央岛绝对中心 700平大独栋 环水而居 双地下室 5-6车库位 精装恒温泳池
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
家族诉求落位
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
市场研判——非竞争姿态
形象上跳脱现实竞争，进入中国富人居所的价值维度 北 颐和原著
封建文化符号的现代认同
海珀•香庭
西
富人的价 值维度
东
世茂佘山庄园
顶级高尔夫圈层
百年海派定制式服务馆邸
南 汇景新城
8 【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
南欧风格，生态型住宅
2
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
研判
竞争中的非竞争姿态 非竞争姿态
苏州园区豪宅研判
竞品研判
3
【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿态
竞争——苏州园区市场观察
新鸿基/仁恒双湖湾/绿城苏州御园 神秘策略
新鲜度
新鸿基湖滨四季-2011.10.18开盘
产品
双拼、独栋产品 2010年墅冠军
产品
新鸿基：临湖别墅、大型综合项目 仁恒：公寓、联排、叠墅、独栋 绿城：平层、合院、少量独栋
核心产品
核心区、低密度、纯度栋
核心产品
楼王
楼王——中央独栋
核心产品未出 5 【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
市场研判——竞争中的非竞争姿态
不仅领先双湖，更领先全苏州
【出入皆人物】
苏州园区豪宅研判
楼市低迷
• 调控限制持续 升温，住宅市 场已入隆冬， 长三角豪宅市 场同样未见曙 光。
竞品频出
• 苏州园区新品 崛起，双湖板 块高端置业面 临白热化竞争 趋势。
需求分化
• 豪宅置业需求 人群，一部分 在观望市场， 一部分在等待 新品
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【九龙仓 • 国宾1号】企划推广案
【出入皆人物】
竞品研判
项目名称
国宾1号 中央岛 绿城 苏州御园
容积率
风格
意大利风格 纯粹古典建筑内涵
建筑样式
中央岛楼王大独栋 （700平左右） 合院、大平层为主、 4-5幢独栋 小独栋（280平） 临湖大独栋（500-600平， 最大1100平方米）
配套
纯独栋、双地下室、 5-6车库位、 前庭后院、 恒温泳池、私人会所 /