2015房地产行业分析报告

2015房地产行业分析报告第1篇：房地产行业分析报告1月5日石家庄市住房保障和房产管理局召开新闻发布会，向社会公开2015年石家庄房地产市场运行分析。

官方数据显示，2015年石家庄房地产市场继续保持平稳发展的态势，商品房上市成交大幅增长，商品住房供求平衡量增价稳，商业办公用房库存继续增大，二手房成交降幅逐步收窄。

预计2015年石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。

去年商品房成交面积同比增41%石市住房局官方统计数据显示，2015年全年石家庄市区共发放商品房预售许可证152个，涉及市区77个项目，上市面积806万平方米，同比增长36%。

去年市区全年商品房成交面积为672万平方米，同比增长41%；成交金额达到了482亿元，同比增长51%。

从房价统计数据看，2015年石家庄市区商品房成交均价为7173元/平方米，同比增长7%。

在上市量和成交量、房价同比齐涨的同时，市场也出现了库存增大的问题。

住房局官方数据显示，截至2015年底市区商品房累计可售面积为1041万平方米，其中商品住房为522万平方米，商业办公类用房为472万平方米。

新建商品住房供求基本平衡2015年石家庄市区新建商品住房上市面积566万平方米，同比增长58%；成交量为552万平方米，同比增长52%；市区新建商品住房成交均价为6410元/平方米，同比增长1%。

从新建商品住房供求比数据1、03：1来看，省会房地产市场供求基本平衡。

按成交面积划分，90-144平方米的房产成交量占到总成交量的63%；按购买人群划分，本市居民购买量占总成交量87%。

"2015年市区新建商品住房成交量先抑后扬"，石市住房局相关负责人表示，这主要是因为大量楼盘年中集中上市，有效带动了成交量的增长。

同时，受取消限购、央行发布新"首套房认定"等政策叠加效应影响，购买力得到进一步释放。

"石市购房者仍以刚性需求和改善性需求为主"，该负责人介绍，住房局官方统计显示，石市成交价在6000元至8000元左右、位置沿二环周边的项目、面积在90-130平方米的中小户型，仍是市场主体刚、改需型购房者的首选，销售占到全部成交楼盘将近53%；而中心城区主推大户型，均价甚至高达1、5万元左右的高端项目，销售形势不乐观。

典型楼盘成交均价达8500元/平方米昨日石市住房局还公开了最贴近市场的典型楼盘现实成交均价数据。

根据住房局在石家庄城区选定的120个典型楼盘数据分析显示，自2015年5月以来，现实成交均价一直保持平稳。

去年12月份市区商品住宅现实成交均价达到8500元/平方米，二手住房均价达到8600元/平方米。

商业办公类用房供大于求按照住房局官方数据显示，2015年石市商业办公类用房上市量为177万平方米，同比下降1%；成交量87万平方米，同比增长13%；成交均价为1、298万元/平方米，同比增长34%；供求比为2、02：1，供大于求。

数据显示，截至2015年底市区商业办公类用房累计可售472万平方米，按照2015年月均成交7万平方米的速度计算，完全消化掉现有库存，需要67个月，已经超过正常库存消化周期。

二手学区房成交价格不断走高2015年市区二手房共成交173万平方米，同比下降14%；成交金额92亿元，同比下降15%，成交均价5338元/平方米，同比下降1%。

从二手房成交结构看，成交集中在两室户型为主，面积多集中在90平方米以下。

此类户型成交总面积达到77万平方米，占到二手房总成交量的45%，主要购房人群仍以首次置业为主；从成交价格看，学区房、周边交通配套成熟、小区成规模且在2000年左右建成的小区，成交量与价格不断走高。

今年省会楼市供给增长价格基本稳定石市住房局相关人士预测，2015年石家庄房地产市场仍将继续保持平稳发展的态势。

预计市场供给量将进一步增加。

2015年将有大量楼盘集中上市，持续的签约备案将带动成交量的增长；伴随不动产登记制度和推出房产税等政策预期，将使前期过度投资的房产以及城中村改造产生的多余回迁房等存量房逐步释放出来，形成二手房房源供给。

随着石家庄行政区划的调整，更多的城市周边郊县人口吸纳至城市范围之内，刚性需求群体扩大，将会有效激发楼市整体活力；居住"房改房"和住房面积相对较小的群体，其购买力在取消限购后得到释放，改善性需求将有所增加；另外，金融政策的调整，将促使购买力进一步增强。

在政策基本稳定的情况下，房地产市场不具备大幅调整空间；开发企业、金融机构和购房人对房地产市场的预期已趋于理性（），预计2015年房价应保持稳定且呈小幅上升态势。

由于商业用房价格较高，消费者投资逐渐趋于理性，以及经济形势下行、商业经营不景气及电商的快速发展等因素影响，商业办公用房的销售困难，今后一段时间仍将以消化库存为主。

随着房地产业的不断发展、改善性、舒适性及高端的需求越来越多样化，开发企业将注重楼盘品质化、风格化、差异化，满足消费者追求个性化的需求，同质化楼盘将逐步减少。

■2015年石家庄市区——商品房上市面积806万平方米，同比增36%成交面积672万平方米，同比增41%成交金额482亿元，同比增51%成交均价7173元/平方米，同比增7%新建商品住房上市面积566万平方米，同比增58%成交面积552万平方米，同比增52%成交均价6410元/平方米，同比增1%商业办公类用房上市面积为177万平方米，同比降1%成交面积87万平方米，同比增13%成交均价1、298万元/平方米，同比增34%二手房成交面积173万平方米，同比降14%成交金额92亿元，同比降15%成交均价5338元/平方米，同比降1%第2篇：太原市房地产市场分析报告本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2015年和2015上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2015年下半年和2015年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。

同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。

一、中国房地产市场的总体态势2002年"快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。

"2015年"调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。

"2015年"政策年，稳中有升。

"2015年"重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。

"注：以上均有具体分析资料。

二、山西省房地产市场运行情况分析（一）2015年山西房地产市场基本情况2015年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。

（二）2015上半年山西房地产市场分析1、供给分析目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。

今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。

其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。

新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。

然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。

据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。

2、销售分析上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。

其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。

从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。

同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。

目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。

3、房价分析今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。

商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。

商品房销售价格涨幅较高。

到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27、6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。

从11个市看，商品房售价最高的是太原市，为3244元/平方米，低于每平方米1000元的是阳泉市与忻州市，分别为966元/平方米与924元/平方米。

上半年，太原市新建商品房销售均价为每平方米4872元，同比增长8．62％，其中住宅均价每平方米2948元，同比增长4．6％，每套商品住宅销售均价为40万元。

相对于城镇居民收入而言，上半年太原市人均可支配收入为4620元，同比增长13．3％，新建商品住宅的价格涨幅低于居民可支配收入涨幅，且低于全国商品住宅价格涨幅。

国际经验认为，房价增长速度超过GDP增长速度的两倍以上，就会产生严重泡沫。

目前太原市房价远离警戒线，房地产市场发展空间很大，供销均呈现？长态势。

然而，调查中发现，太原市80％的购房者承受价位为每平方米1800元以下，而商品住房供应中每平方米2500元以上的占85％以上。

造成房价上涨的原因主要有：一是土地价格过高，在太原市商品住房成本构成中，土地价格占21．4％；二是拆迁成本高；三是城市居住人口的增加，住房制度改革深化，扩大了市场需求量；四是钢材、水泥等原材料的上涨，直接导致住房价格的上涨；五是经济适用房在住房供应中所占的比例小，平抑商品房价格作用相对薄弱。

4、存量分析上半年，太原市存量房交易价格为每平方米2015元，同比增长27．07％。

其中住宅交易均价为每平方米1738元，同比增长22．27％，每套存量住宅交易均价为21万元。

尽管存量住房价格上涨幅度超过新建商品住房，但存量住房仍呈供不应求之势，市场潜力很大。