写字楼市场调研报告

南开 和平 和平
写字楼总面积 （平方米）
205,000 70,000 61,762 54,500
48,000 42,000 35,690
写字楼出售面积 （平方米）
14,027 70,000 19,392 54,500
报价 （人民币/平方米）
33,000 21,000 24,000 26,000
48,000 42,000 35,690
Sinosun Group
项目 鑫银大厦 丽晶国际大厦
地点 友谊路 友谊路
成交面积 （平方米）
1,500
700
公物业，虽然空置面积有被其它租户
数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部
返租，但仍有约2,100平方米的原有吸 纳面积被返回租赁市场。空置率的上
扬，使得甲级写字楼的平均成交租金 出现了小幅下跌。
02
市场简报 | 天津写字楼
2012年10月
本季度，虽然南京路及友谊路区域的 区域平均成交租金分别下降了2.6%及 2.0%。但是，凭借区域发达的路网交 通以及成熟的商业氛围，南京路区域 甲级写字楼的租金成交均价仍处于全 市的最高水平，为每平方米每月人民币 164.3元。
地图 1
销售市场
终端客户以及投资者对天津甲级写字楼 销售市场的兴趣依旧浓厚。终端用户将 购买销售型办公物业看成抵御未来租金 上涨的屏障，并且希望有机会通过项目 未来升值换取一定的资金回报。 投资 者，特别是个人投资者，更多的将目光 转向了较少受调控限制的销售型办公物 业市场。
数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部
图2
甲级写字楼租金指数，2007年第四季度-2012年第三季度
数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部
本季度，友谊路及海河沿线区域的入 驻率均有所上升，友谊路区域的空置 率环比下降4个百分点至9.6%，海河 区域的空置率环比下降2个百分点至 56.2%。 其中大部分的租赁成交都是 由于现有租户迁址至更高品质项目或 公司自有物业。
04
20,000 21,500 18,000
03
市场简报 | 天津写字楼
2012年10月
市场展望
逐渐恶化的中日关系使得日资公司在天津的业务发展受到一定的影响，租赁需求 减弱。
■ 位于海河沿线区域的金谷大 厦，是四季度唯一有望入市的甲 级写字楼项目，该项目将为全市 带来54,500平方米的新增供应。
■ 8个新项目将有望于2013年 进入市场，合计带来4பைடு நூலகம்0,000平 方米的新增供应，预计2013年
市场简报 写字楼
Savills World Research Tianjin
2012年10月
概述
本季度出现了自年初以来的第二次负吸纳量，空置率被推高，租金回落。
图片： 天津海河沿线区域
­三季度，天津甲级写字楼租赁市场 无新增项目入市。
2012年第三季度，天津甲级写字楼 市场的净吸纳量为负，多个租户企业购 买或迁址至公司自有的办公物业，虽然 空置面积有被其它租户返租，但仍有约 2,100平方米的原有吸纳面积被返回租 赁市场。
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销售型办公物业的购买者主要以资金充 足的内资私有企业，大型国企以及内资 金融机构为主。
数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部
表2
主要在售项目
项目
一手项目
1
天津环球金融中心
2
富力中心
3
大都会天汇广场
4
金谷大厦
二手项目
5
环球置地广场
6
君隆广场
7
赛顿中心
数据来源：第一太平戴维斯项目及开发顾问部
区域
海河 河西 和平 海河
三季度，有相当数量的原有租赁面积 被返回小白楼区域市场，使得该区域 的空置率环比上升6个百分点至8.1%。 区域的空置率上升使得本季度天津中 心城区甲级写字楼的平均空置率环比 上扬0.4个百分点至21.6%。
租金
三季度， 天津中心城区甲级写字楼的 平均成交租金环比下降0.3%至每平方米 每月人民币139元， 这是自2011年第三 季度以来的首次下降。
底的市场总存量几乎是目前的 两倍。
■ 随着供应压力激增，未来入 驻率或将受到下行压力影响，特 别是一些新项目的业主方将被迫 降低他们的租金预期。现有项目 将同样经历一段艰难时期，高品
质新项目的陆续入市将激发市场 现有租户的迁址需求。
■ 由于经济前景不明朗，未 来内外资企业的市场需求或将 趋缓。
Savills Research team
由于目前整体市场经济前景黯淡， 受此影响未来来自内外资企业的市场需 求或将趋缓。
“约490,000平方米的新增供应 或将于2013年入市， 如何消化 如此大体量的供应将仍然是一 个问题。这需要足够的市场吸纳 量来抑制空置率的上扬。” 简可，
第一太平戴维斯研究部
savills.com.cn/research 01
Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East.
2012年第三季度，全市甲级写字楼 租赁市场整体空置率为21.6%，较上季 度环比上涨0.4个百分点。
本季度天津甲级写字楼租赁市场的 平均成交租金环比下降0.3%，至每平方 米每月人民币139元。
金谷大厦预期于年末入市，届时将 为全市带来54,500平方米的新增供应。
未来，多个高品质项目的相继入 市，或将抑制现有项目的租金上涨。
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Simon Smith Senior Director +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk
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市场简报 | 天津写字楼
2012年10月
市场简述
三季度，天津甲级写字楼市场无新增
表1
2012年第三季度甲级写字楼租赁成交案例
供应入市，市场总存量仍旧维持在 468,000平方米。 本季度， 天津中心 城区甲级写字楼净吸纳量为负， 多个 租户企业购买或迁址至公司自有的办
成交客户 Hanhua Financial Group
本季度的租赁成交主要以金融类企业 为主导。 与此同时， 其他类型企业的
图1
供给量，吸纳量及空置率，1999年之前-2012年第三季度
租赁需求都有所下降， 如一些物流类 企业更多地选址在租金相对较低的非 中心位置，然而还有少量运营规模相
对较小的公司决定关闭其在天津的驻
津办事处。
逐渐恶化的中日关系使得日资公司在 天津的业务发展受到一定的影响，租 赁需求减弱。