商业地产销售方法
商业地产销售技巧：如何寻找客户
商业地产销售技巧：如何寻找客户1、客户的来源渠道要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。
客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。
2、接听热线电话1）基本动作接听电话必需立场和蔼，语音亲切。
一般先主动问候：“您好！万科城市一道！”，而后再开始交谈；通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的题目，销售职员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入；在与客户交谈中，想法取得我们想要的资讯：①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。
②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的详细要求的资讯。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。
最好的做法是，如客户未到过现场，就利用十号下筹的信息吸引客户到现场。
；马上将所得资讯记其实客户来电本上。
、客户的来源渠道要想把房产销售出去，首先要寻找到有效的客户。
客户的来源有很多渠道，如：媒体广告、报纸广告、房地产展会、现场接待、促销流动、派发单章、旧业主先容、上门造访、亲友先容等。
2、接听热线电话1）基本动作接听电话必需立场和蔼，语音亲切。
一般先主动问候：“您好！伟国一道！”，而后再开始交谈；通常，客户在电话中会问及价格、地点、面积、进度、贷款等方面的题目，销售职员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入；在与客户交谈中，想法取得我们想要的资讯：①客户的姓名、地址、联系电话、个人背景等资讯。
②客户能够接受的价格、面积、有否来过现场、如何获知本项目的详细要求的资讯。
其中，与客户联系方式的确定最为重要。
最好的做法是，如客户未到过现场，就利用促销的信息吸引客户到现场，马上将所得资讯记其实客户来电本上。
2）留意事项接听电话时，要留意按公司的要求做（销售职员上岗前，公司要进行培训，同一要求）；广告发布前，应事先了解广告内容，仔细研究应如何对客户可能会涉及的题目；广告发布当天，来电特别多，时间更显贵重，因此接听电话应以2到3分钟为限，不宜过长；接听电话时，尽量由被动回答转为主动先容、主动询问；应将客户来电信息及时收拾整顿归纳，与现场经理、策划职员充分沟通交流；切记：接听电话的目的就是促使客户来现场处，做更深一步的面谈和先容。
商业房地产销售技巧和话术
商业房地产销售技巧和话术销售世界上第一号的产品不是汽车，而是自己。
在你成功地把自己推销给别人之前，你必须百分之百的把自己推销给自己。
以下是店铺为大家整理的商业房地产销售技巧和话术相关内容，希望对读者有所帮助。
商业房地产销售技巧和话术：一. 来电接听礼仪：1. 响铃三声内必须接听。
2. 自报家门“你好，功夫堂”3. 不能讲“喂”!4. 不能打断对方说话。
5. 接听中，随时保持对方的称谓(如×先生，X小姐)二. 来电接听重点：1. 对客户认知媒体的了解。
(为后期媒体投放做好准备)2. 对客户面积需求的了解。
(为现场销控及价格调整提供依据)3. 对客户房型需求的了解。
(为现场销控及价格调整提供依据)4. 对客户购房动机的了解。
(为媒体寻找诉求点)5. 对客户询问重点作登记。
(修正现场说辞、为媒体提供诉求点)6. 尽力留下客户的联系电话。
(为后期清盘时追踪客户做准备)7. 化被动为主动，力邀客户来现场。
控制时间(三分钟)，保留客户的一个问题，留下悬念。
三. 询问技巧：1. 认知媒体：可以比较直接的询问;“您是怎样知道我们‘功夫堂’的”。
2. 面积及房型需求：因为客层的不同，所以同样面积上房型会有很大不同。
3. 购房动机：对销售中的付款方式、媒体诉求点有极大帮助，可以比较直接的询问。
4. 询问重点：仅做主要的三至四个询问重点的登记。
5. 留电：这是比较考验语言技巧的一项，也是业务员考评的参考项。
主要方式有一下以下几种：1)“××先生，您可以把您的联系方式留给我吗?这样公司有优惠或促销活动我就可以及时通知您。
”2)“××先生，我们的电话现在比较忙，请把您的电话留下来，稍后我打给你解答你的问题。
”3)“××先生，麻烦您，我们现在在搞一项调查，请您配合我们一下。
”四.注意事项：1.销控2.价格(除均价、起价)3.个人全名4.已购客户姓名五.来电表填写注意事项：不能空项目，注意数据的合理性。
商业地产营销方案
商业地产营销方案概述商业地产对于一个城市的经济发展至关重要，如何对商业地产进行营销是商业地产开发商必须要解决的问题。
好的营销方案可以提高商业地产的品牌知名度，增加销售业绩，提升项目的价值。
本文将讨论商业地产营销方案的主要策略、方法和步骤以及如何有效地实施。
营销策略1. 定位目标客户群体在商业地产营销中，定位目标客户非常重要。
为了让营销活动具有针对性，我们需要了解到目标客户的人口学资料、消费水平，以及购物行为和偏好等。
在这个基础上，我们可以根据不同目标客户群体的需求，开发适合他们的产品和营销策略。
2. 建立品牌形象品牌形象对于商业地产开发商来说非常重要。
在建立品牌形象时，我们需要将商业地产的功能和核心理念与目标客户的需求和偏好相匹配。
可以通过公司logo、广告宣传、活动策划等方式来展示品牌形象。
3. 将项目价值塑造为差异化的特点在如今竞争激烈的商业地产市场中，开发商需要将自己的项目从市场竞争中脱颖而出。
没有独特之处的项目难以吸引消费者的注意力。
为了突出产品特点，开发商可以通过高品质的建筑和配套设施、创新的设计与功能，以及各种吸引消费者的服务等营销手段来跟竞争对手进行差异化竞争。
4. 创新的营销策略在商业地产营销中，创新的营销策略可以让消费者对品牌形成积极的印象。
开发商就可以通过参与社区活动、举办特别的促销等方式来吸引目标客户的注意。
同时，配合各种新颖的原创物料篇幅，例如短视频、照片、博客等，以感性和互动的方式营销，个性化的方案不断提高品牌的展示度，从而吸引更多关注和销售。
营销方法以下是商业地产营销的具体方法，每个方法都应根据具体情况进行调整。
1. 客户渠道建设把客户接触渠道打通不仅可以让客户尽早了解商业地产，而且可以让客户对商业地产有更深入的认知。
通过建立和整合各种客户渠道，例如展示厅、官方网站、社交媒体等，可以快速扩大目标客户群体，提高品牌知名度。
2. 优秀的销售团队一个优秀的销售团队可以提高销售业绩和客户满意度。
商业地产开发的9种业态形式解析
商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
商业地产开发与零售紧密关联。
零售店是商业地产开发的重要组成要素，业态是零售店向确定的顾客提供确定的商品和服务的具体形态，业态是零售活动的外在表现形式。
通俗地理解，业态就是指商业地产项目卖给谁、卖什么和如何卖的具体经营形式。
在商业地产拿地后，建设前，最主要的任务就是对开发的业态形式进行科学的判断。
商业地产的开发业态形式及其特点可具体分成以下九种：百货商店、连锁超市、便利店、折扣店、商业街、专卖店、购物中心、仓储商店、家居中心。
1.百货商店百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种及服务的综合性零售形态。
包括经营多品种、多门类的综合性商店和大中小型综合经营的商店。
特点：（1）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式；（2）商品结构为种类齐全、少批量、高毛利、以经营男、女、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主；（3）采取定价销售，可以退货，有导购、餐饮、娱乐场所等服务项目和设施，服务功能齐全；（4）选址在城市繁华区、交通要道；（5）商圈范围大，一般以流动人口为主要销售对象；（6）商店规模大，在5000平方米以上；（7）商店设施豪华，店堂典雅、明快；（8）目标顾客为中高档消费者和追求时尚的年轻人2.连锁超市超市是源于法国家乐福1963年创建的特级超市该业态首次将生鲜食品超市与大型非食品折扣店有机结合。
它倡导：超大的营业面积、一站式的购物消费、超低的价格体系、自动式的消费方式，以家庭消费为目标客户。
超市是一种以价格低廉及商品一站式消费来吸引购物距离不便顾客的零售业态，成功经验的基础是如何最大限度使顾客增加来店频率与提高平均消费客单价。
特点：（1）采取自选销售方式，出入口分设，结算在出口处的收银机处统一进行；（2）商品构成以购买频率高的商品为主，经营的商品以肉类、禽蛋、水果、水产品、冷冻食品、副食调料、粮油及其制品、奶及奶制品、熟食品以及日用必须品为主；（3）营业时间每天在11小时左右，可采取连锁经营方式，有一定的停车场地；（4）选址在居民区、交通要道、商业区；（5）商圈范围较窄，以居民为主要销售对象；（6）商店营业面积在500平方米以上，目标顾客以居民为主。
提高商业地产销售转化率的技巧
提高商业地产销售转化率的技巧商业地产销售是一个竞争激烈的领域，销售人员需要具备一定的技巧和策略来提高销售转化率。
本文将介绍一些有效的技巧，帮助销售人员在商业地产销售中取得更好的成绩。
1. 了解客户需求了解客户需求是提高销售转化率的关键。
在商业地产销售中，销售人员应该深入了解客户的业务需求、预算限制以及未来发展计划等方面的信息。
通过与客户建立良好的沟通和互动，销售人员可以更好地理解客户的需求，并提供相应的解决方案。
2. 提供个性化的解决方案商业地产销售需要根据客户的需求提供个性化的解决方案。
销售人员应该根据客户的行业特点和业务模式，设计出适合客户的解决方案，以满足其特定的需求。
个性化的解决方案能够提高客户的满意度，增加销售转化率。
3. 建立信任关系在商业地产销售中，建立信任关系是至关重要的。
销售人员应该通过专业的知识和经验，赢得客户的信任。
与客户建立长期的合作关系，不仅有助于提高销售转化率，还能够为销售人员带来更多的业务机会。
4. 加强市场调研市场调研是提高销售转化率的重要步骤。
销售人员应该密切关注市场动态，了解行业趋势和竞争对手的情况。
通过对市场的深入了解，销售人员可以更好地把握客户需求，提供更有竞争力的解决方案，从而提高销售转化率。
5. 提供优质的售后服务售后服务是提高销售转化率的关键环节。
销售人员应该及时跟进客户的需求，提供优质的售后服务。
通过及时解决客户的问题和困扰，销售人员不仅可以增加客户的满意度，还能够为自己赢得更多的业务机会。
6. 不断学习和提升销售人员应该保持学习和提升的态度。
商业地产销售是一个不断变化的领域，销售人员需要不断学习新知识和技能，以适应市场的变化。
通过不断学习和提升，销售人员可以提高自己的专业素质和销售能力，从而提高销售转化率。
7. 建立良好的团队合作团队合作是提高销售转化率的关键因素。
销售人员应该与团队成员密切合作，共同为客户提供优质的服务和解决方案。
通过良好的团队合作，销售人员可以充分发挥各自的优势，提高销售效率，提高销售转化率。
商业地产销售技巧
商业地产销售技巧
1.建立并维护有效的客户关系。
与客户建立信任和合作关系，了解他们的需求和目标，以便为他们提供适当的物业解决方案。
2.深入了解市场和竞争对手。
了解市场趋势、物业价格和竞争对手的优势和劣势，以便能够为客户提供准确的市场信息。
3.提供专业的建议和解决方案。
作为商业地产销售人员，你应该具备丰富的专业知识，并能够根据客户的需求提供专业的建议和解决方案。
4.做好市场营销。
利用各种渠道来推广你的物业，包括在线广告、社交媒体、传单等，以吸引更多的潜在客户。
5.提供优质的客户服务。
为客户提供快速、准确的回应和支持，确保客户的需求得到满足。
与客户保持良好的沟通，并随时提供更新的市场信息。
7.利用数据和技术来支持销售。
使用最新的数据分析和销售技术，提高对市场和客户的洞察力，并发现潜在的商业机会。
8.与其他专业人士建立合作关系。
与地产经纪人、建筑师、律师等专业人士建立良好的合作关系，以便能够为客户提供全面的服务。
9.发展自己的品牌。
树立良好的个人品牌形象，通过建立专业网站、发表文章、参与行业讨论等方式，提高自己在业内的知名度和信誉。
10.持续学习和提高自己的销售技巧。
商业地产行业在不断变化，你需要持续学习和提高自己的销售技巧，以适应不同的市场需求。
通过运用这些商业地产销售技巧，你可以提高销售业绩，赢得更多的客户，并建立良好的商业关系。
记住，成功的销售不仅取决于你的产品或物业的质量，还取决于你与客户的关系和能否满足他们的需求。
房地产商业营销方案
房地产商业营销方案房地产是一个竞争激烈的行业，一个成功的房地产商业营销方案可以帮助开发商有效地吸引潜在客户，提升销售业绩。
本文将从市场分析、目标定位、产品定价、促销策略以及渠道选择等方面，探讨一个完整的房地产商业营销方案。
一、市场分析在制定房地产商业营销方案之前，开发商需要对市场进行深入分析。
这包括了解目标市场的人口结构、消费能力、购房需求以及竞争对手的情况。
通过市场细分，开发商可以更准确地了解目标客户的需求，以便有针对性地设计销售策略。
二、目标定位基于市场分析的结果，开发商需要明确目标定位。
确定目标客户的人群特征，比如年龄层、家庭收入、职业等，以及他们的购房需求和偏好。
这将有助于开发商更好地定位产品，打造独特的销售优势。
三、产品定价产品定价是一个关键的环节，它直接影响到开发商的盈利能力和市场竞争力。
在确定售价时，开发商需要考虑目标客户的购买力和竞争对手的定价情况。
同时，还需要综合考虑项目的地理位置、楼盘配套设施、建筑质量等因素，结合市场需求进行合理定价。
四、促销策略促销策略是推动销售的重要手段。
在房地产商业营销中，可以采取多种促销方法，如预售、优惠政策、品牌推广、口碑营销等。
开发商可以根据产品特点和目标客户的需求，选择适合的促销策略，提高销售转化率。
五、渠道选择选择合适的销售渠道是保证商业营销方案成功的关键因素之一。
房地产开发商可以通过自有销售团队、代理商、网络渠道等多种方式进行销售。
合理选择渠道可以提高销售效率，扩大市场影响力。
六、客户关系管理一旦客户购买了房地产产品，仍然需要进行后续的客户关系管理工作。
开发商可以通过建立客户数据库、定期提供专业的售后服务、举办客户活动等方式，保持与客户的良好沟通，提高客户满意度和忠诚度。
结语房地产商业营销方案的制定是一个系统性、全面性的工作。
通过市场分析、目标定位、产品定价、促销策略以及渠道选择等方面的合理规划与整合，开发商可以更好地满足客户需求，提升自身竞争力，实现可持续发展。
商业房地产销售技巧
商业房地产销售技巧在商业房地产行业中，销售技巧是取得成功的关键之一。
与住宅地产销售不同，商业地产销售需要更多的专业知识和谈判技巧。
本文将介绍一些有效的商业房地产销售技巧，帮助销售人员提升业绩和客户满意度。
1. 充分了解产品在销售商业房地产之前，销售人员必须对所售产品有充分的了解。
这包括了解房地产的位置、规模、建筑以及配套设施等。
只有了解产品的特点和优势，销售人员才能更好地与潜在客户沟通，并回答他们的问题和疑虑。
2. 定位目标客户商业房地产投资者通常拥有明确的目标和需求。
销售人员应了解潜在客户的投资策略、预算和偏好，以便更好地满足他们的需求。
通过有效地定位目标客户，销售人员可以更有针对性地推销产品，并提供个性化的服务。
3. 建立良好的人际关系在商业房地产销售中，建立良好的人际关系至关重要。
销售人员应该主动与潜在客户建立联系，例如通过参加行业展览、社交活动及与客户沟通等方式。
通过建立互信和相互合作的关系，销售人员可以更容易地与客户建立联系，并产生长期合作的机会。
4. 提供个性化的解决方案商业房地产销售往往需要满足客户特定的需求和要求。
销售人员应该根据客户的投资目标和预算，为他们提供个性化的解决方案。
这可能涉及到不同的房地产项目选择、租赁合同灵活性等方面的考量。
通过提供定制化的解决方案，销售人员可以使客户更满意，并增加交易成功的机会。
5. 强调投资回报率对于商业房地产投资者而言，回报率是他们最关心的指标之一。
销售人员应该清晰地向客户展示房地产项目的收益潜力，包括租金回报率、资本增值潜力等。
同时，销售人员可以通过提供相关市场调研数据和成功案例来支持自己的观点。
强调投资回报率有助于增加客户的兴趣，并激发他们与销售人员进一步的合作。
6. 关注售后服务商业房地产销售不只是一次性的交易，而是长期的合作关系。
销售人员应该关注售后服务，提供租赁管理、维护保养等支持，帮助客户解决日常经营中的问题。
通过关注客户的需求，建立良好的售后服务，可以增加客户的信任感，并为未来的业务合作奠定基础。
提高商业地产销售技巧的7个秘密
提高商业地产销售技巧的7个秘密销售是商业地产领域中至关重要的一环。
无论是销售商业物业还是商业地产服务，掌握有效的销售技巧对于成功的商业地产专业人士来说至关重要。
本文将介绍提高商业地产销售技巧的七个秘密，帮助销售人员在竞争激烈的市场中取得优势。
1. 深入了解客户需求了解客户需求是成功销售的关键。
在商业地产销售中，客户通常是企业或机构，因此他们的需求可能与个人消费者有所不同。
销售人员应该投入时间和精力去深入了解客户的商业模式、目标和挑战，以便能够提供个性化的解决方案。
2. 建立强大的人际关系建立强大的人际关系对于销售人员来说至关重要。
与客户建立信任和亲密的关系可以提高销售成功率。
销售人员应该积极参与行业活动和社交场合，与潜在客户建立联系，并通过提供有价值的信息和资源来建立信任。
3. 提供专业的市场分析商业地产销售人员应该具备专业的市场分析能力。
他们应该能够收集和分析相关数据，了解市场趋势和竞争对手情况，并将这些信息转化为有价值的洞察力。
通过提供专业的市场分析，销售人员可以增强客户对他们的信任，并帮助客户做出明智的决策。
4. 有效的沟通和演示技巧销售人员应该具备有效的沟通和演示技巧。
他们应该能够清晰地表达自己的想法和解决方案，并能够与客户建立良好的沟通。
此外，他们还应该能够通过演示，以图表、图片和视频等方式生动地展示产品或服务的价值。
5. 解决客户疑虑和反对意见在商业地产销售中，客户往往会有疑虑和反对意见。
销售人员应该能够识别并解决这些问题，以便客户能够更好地理解产品或服务的价值。
他们应该提前准备好常见的疑虑和反对意见，并能够通过合理的论据和案例来回应客户的疑虑。
6. 持续学习和自我提升商业地产销售是一个不断发展和变化的领域。
销售人员应该保持持续学习和自我提升的态度。
他们应该关注行业动态和最新趋势，参加相关培训和研讨会，并与同行进行经验交流。
通过不断学习和提升，销售人员可以不断提高自己的销售技巧和专业知识。
商业地产销售运营5大方式
商业地产销售运营5大方式与优劣势分析01自购自营在这种模式中，购房者即是业主又是商户，同时拥有此店铺产权，并利用手中资源在本商铺进行经营活动，开发商负责提供相应物业管理，并收取一定物业费用。
优点：开发商可迅速回笼资金，并勿需设立营运部门进行后期管理工作，节省大量人力支出；缺点：非常不利于销售及招商工作的开展，难度最大，另外，由于产权出售及自购自营，商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻，极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面，不利于整体业主的利益。
注意：此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售，不适用主题商场及购物中心。
02纯租赁商业地产的传统方式，在这种模式中，开发商为大业主，商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权，产权仍为开发商所有，开发商不但要收取商铺之租金，同时亦要收取物业费用，并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。
优点：开发商可收取长期经济收益，开发商与商户真正实现双赢的关系，共同经营该商业项目，双方共同对此项目负责。
同时，由于不出售产权，开发商对商业项目有足够的把握能力，便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。
缺点：回收资金的速度最慢，并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理，有一定的人力支出，比较耗费精力。
注意：此方法可采用统一收银方式，租金在货款中扣除，在降低工作难度的同时，也提升了项目的整体商业形象。
03返祖在其商铺的销售中，采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式：为提高市场接纳力，将商场产权划整为零，划分为小产权进行销售回收大量资金。
然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权，并每对购房者有一定比率的年回报（高于银行贷款利率才有吸引力）。
优点：所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权，实现了三权分离。
在统一经营的背景下，最大程度实现商业物业的整体经营价值，同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。
这是一种高收益高风险的运作模式，适用于大型封闭式商场。
商业地产销售策略与技巧
商业地产销售策略与技巧在当今竞争激烈的商业地产市场中，作为一个专业销售人员，掌握有效的销售策略和技巧是非常重要的。
本文将探讨几种成功的商业地产销售策略和技巧，帮助销售人员在这个领域取得成功。
一、了解客户需求在销售商业地产之前，了解客户需求是至关重要的。
销售人员应该与潜在客户建立良好的沟通，并详细了解他们的商业计划、目标和需求。
通过了解客户的需求，销售人员可以为他们提供更准确的解决方案，增加销售机会。
二、建立信任关系建立信任关系是商业地产销售的基础。
销售人员应该通过专业知识和经验展示自己的专业能力，赢得客户的信任。
同时，及时回应客户的问题和需求，提供准确的信息和建议，展示出自己的价值和诚信。
通过建立信任关系，销售人员可以更容易地与客户建立长期合作关系。
三、提供个性化解决方案每个商业地产项目都有其独特的特点和需求，销售人员应该根据客户的具体情况提供个性化的解决方案。
这意味着销售人员需要深入了解客户的业务模式、目标和预算等因素，为他们量身定制最适合的商业地产方案。
通过提供个性化解决方案，销售人员可以满足客户的需求，增加销售机会。
四、建立合作网络建立合作网络是商业地产销售的重要策略之一。
销售人员应该与其他相关行业的专业人士建立良好的合作关系，如地产经纪人、律师、金融机构等。
通过与合作伙伴的合作，销售人员可以获取更多的商业地产信息和资源，扩大销售渠道，提高销售效率。
五、持续学习和更新知识商业地产市场变化迅速，销售人员应该持续学习和更新知识，以保持竞争优势。
他们应该关注市场趋势和最新发展，了解最新的销售技巧和策略。
同时，参加相关的培训和研讨会，与同行交流经验和观点，不断提升自己的销售能力和专业素养。
六、积极利用数字化工具在数字化时代，销售人员应该积极利用数字化工具来提高销售效率和效果。
他们可以利用社交媒体平台和专业网站来宣传和推广商业地产项目，吸引更多潜在客户。
同时，他们可以利用客户关系管理系统（CRM）来管理客户信息和销售进程，提高销售管理的效率和精确度。
商业地产销售话术
商业地产销售话术在商业地产销售过程中，一个优秀的销售话术能够帮助销售人员更好地与客户沟通，促成交易。
下面是一些有效的商业地产销售话术，帮助你与客户建立更好的联系，达成更多的销售。
开场白当你与潜在客户进行初次接触时，一个好的开场白能够引起客户的注意并建立良好的第一印象。
•你好，我是 [公司名] 的销售代表，我了解您对商业地产感兴趣。
•您好，我是 [姓名]，我注意到您对我们项目的兴趣，我可以为您提供更多信息。
•您好，我是 [公司名] 的销售专员，现在对我们的商用地产项目感兴趣吗？引导提问在销售过程中，提问是非常重要的，通过询问客户的需求和意向，可以更好地了解客户的需求，为其提供更好的服务。
•您对于这个项目的位置有何看法？•您对于投资这个项目是否有兴趣？•您对于项目的规划和设计有什么想法？产品介绍在销售过程中，向客户介绍产品是非常重要的一环，清晰地解释项目的优势和特点可以帮助客户更好地了解项目价值。
•我们项目位于 [地理位置]，周围的交通便利，生活配套齐全，是一个极佳的投资机会。
•项目拥有现代化的建筑设施和完善的配套设施，适合商业办公、零售等多种经营模式。
•我们的项目规划了独特的商业空间，有利于吸引更多的客户和提升租金回报。
切入需求在进一步谈判时，了解客户的需求是非常重要的。
通过针对客户的需求提供更具体的解决方案，可以加深客户对项目的兴趣。
•据我了解，您对于投资回报率比较看重，我们项目有很好的投资回报率，可以帮助您实现财务目标。
•您希望有一个现代化的办公空间吗？我们的项目正好可以满足您的需求，而且地理位置优越。
•我们项目周围有许多知名企业入驻，对周边商业环境非常有利，是一个理想的投资选项。
结束语在会谈结束时，一个有力的结束语可以帮助客户做出决策，促成交易。
•希望我们的项目能够符合您的预期，谢谢您的时间，期待与您进一步合作。
•如果您有任何疑问或需要进一步了解，欢迎随时与我联系，我会尽快为您提供帮助。
•非常感谢您与我们沟通，希望我们的项目能够成为您未来的投资选择，期待您的回复。
房地产商业销售方案
房地产商业销售方案一、市场分析随着经济的发展和人们对居住环境提出的不断需求，房地产市场发展迅速。
本地区商业地产市场也逐渐兴起，为满足商业需求提供了良好的机遇。
经过对市场的调查和分析，我们认为本地区商业地产销售具备以下优势和机遇：1.1 强大消费能力：本地区人口众多，经济实力雄厚，消费能力强，对于拥有良好商业配置的商业地产需求旺盛。
1.2 地理位置优越：本地区地理位置独特，交通便利，周边商业氛围浓厚，商业地产的可持续发展空间广阔。
1.3 商业模式多样化：本地区商业模式多样，包括购物中心、商业广场、零售终端等，不同商业形态相互配合，促进市场多方位发展。
二、销售策略2.1 定位准确：根据市场需求，我们将商业地产定位为高档购物中心，提供高品质商业服务和购物体验，满足消费者的不同需求。
2.2 精准市场定位：通过市场调研和数据分析，我们将目标客户定位为中高收入人群，他们对品质和服务有较高要求，且消费潜力较大。
2.3 建立品牌形象：通过精心设计和布局，打造独具特色的商业地产，塑造独特的品牌形象，提高品牌知名度和美誉度。
2.4 精细化运营管理：建立专业的运营团队，通过精细化管理和服务，为商家和消费者提供高品质的商业运营环境，提升整体满意度。
2.5 多元化营销手段：采取多元化的营销策略，包括线上线下结合、社交媒体推广、优惠活动等，吸引更多消费者的关注和参与。
三、销售目标与计划3.1 销售目标：秉持“以客户为中心”的理念，努力将销售金额提升至5000万以上，占据本地区商业地产市场的领导地位。
3.2 销售计划：制定详细的销售计划，并分阶段进行具体的销售目标设定。
通过与合作伙伴的合作，提高销售渠道和市场覆盖率。
3.3 商业合作伙伴：与知名品牌商家建立长期合作关系，共同发展。
通过与品牌商家的合作，为商业地产提供多样化的服务和产品选择。
3.4 客户服务：重视客户体验，建立良好的客户关系管理系统，提供个性化的定制服务，增加客户黏性和满意度。
房地产商铺销售方案9篇
房地产商铺销售方案9篇为确保事情或工作顺利开展，我们需要提前开始方案制定工作，方案的内容多是上级对下级或涉及面比较大的工作，一般都用带“文件头”形式下发。
制定方案需要注意哪些问题呢？以下是小编为大家整理的房地产商铺销售方案，希望能够帮助到大家。
房地产商铺销售方案1对外传达金坤房产开盘典礼的信息、显示本企业的雄厚实力。
扩大金坤房产的社会知名度与品牌美誉度，体现金坤房产的五大优势：公司的雄厚实力财力、“xx第一拍”的资历、极优的地理位置、很大的升值空间和一流的户型设计，展示公司美好发展前景，促进楼盘销售。
同时进行企业社会公关，树立xx房产积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户的关系。
一、开盘时间：20xx年x月x日（暂预定）二、活动地点：xx房产有限公司三、剪彩嘉宾：贵公司确定四、拟邀媒体：xx电视台、xx广告公司五、活动方案（一）前期准备1、到场嘉宾市政府有关主管领导、业界知名人士、公司的关系客户、各媒体2、购买或制作一批有意义的礼品。
做好活动现场的礼品、礼品袋（可由我公司提前提供样品，由贵公司定稿后我公司统一制作）。
一是可以表达对领导的尊敬和谢意；二是可以起到宣传作用和品牌效应。
3、剪彩仪式所需的红花、剪刀、托盘和鲜花4、请柬的准备提前印好请柬，非市内来宾请柬要在典礼前xx天寄出，本市提前x天发出，并确认来否回执。
（请贵公司确认、确定。
）5、其他准备工作提前x天向市气象局获取当日的天气情况资料。
落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。
提前x天落实指挥和负责秩序工作。
（二）开盘前广告发布在《xx广告》发布整版开盘庆典活动平面广告，于活动前2星期投放。
在社区网站配合文字图片报导。
（三）开盘之日媒体报道开盘当天邀请市电视台、平面及网络媒体，以新闻报导、文字和图片形式突出宣传xx房产的开盘庆典。
6、开盘现场活动现场布置售楼大厅：厅内分接待区和服务区。
正墙做形象墙介绍公司整体情况，顶部做射灯突出效果；前面设立弧形售楼咨询服务台，正墙右侧做六个主推户型的写真。
商业地产代理营销及招商技巧
商业地产代理营销及招商技巧商业地产代理是一个非常具有挑战性和复杂性的工作。
为了在这个竞争激烈的市场中脱颖而出，代理人需要采取创新的营销策略和招商技巧。
以下是一些商业地产代理营销及招商技巧，可以帮助代理人提高销售业绩和招商效果。
1.精准定位目标客户群体：代理人需要通过市场调研和数据分析来确定目标客户群体的特征和需求。
这将有助于代理人制定针对性的营销策略和招商方案。
2.建立专业形象：代理人需要通过专业形象来赢得客户的信任和尊重。
这包括专业的形象打造、专业知识的提升和良好的沟通能力。
3.制作高质量的宣传材料：代理人需要制作高质量的宣传材料，包括项目介绍、楼面图、平面布局和效果图等。
这将有助于代理人向潜在客户展示项目的优势和潜力。
4.利用互联网和社交媒体：代理人可以利用互联网和社交媒体平台来宣传项目和吸引潜在客户。
可以通过建立专业网站、使用引擎优化技术、发布有价值的内容以及参与社交媒体讨论等方式来增加项目的曝光度。
5.寻求合作与合作伙伴：代理人可以寻找其他相关行业的合作伙伴，共同推广项目。
可以与地产中介公司、装修公司、金融机构等合作，互相交换客户资源和共同开展市场推广活动。
6.参加行业展览和会议：代理人可以参加行业展览和会议，与潜在客户面对面交流。
这是一个展示项目和建立人脉关系的好机会。
7.提供增值服务：代理人可以通过提供增值服务来吸引客户。
可以为客户提供定制化的解决方案、市场研究报告、租户筛选和引进等服务，以满足客户的特殊需求。
9.关注市场动态：代理人需要密切关注市场动态，包括市场需求、竞争对手、法律法规等方面的变化。
这将有助于代理人调整营销策略和提供具有竞争力的招商方案。
10.不断学习和提升：代理人需要不断学习和提升自己的专业知识和技能。
可以参加相关培训课程、研讨会和行业协会活动，以保持竞争力和适应市场变化。
总之，商业地产代理的成功离不开有效的营销策略和招商技巧。
代理人需要精准定位目标客户群体，建立专业形象，制作高质量的宣传材料，利用互联网和社交媒体进行宣传，寻找合作伙伴，参加行业展览与会议，提供增值服务，跟进客户，关注市场动态，不断学习和提升自己。
商业地产开盘活动的线下推广方法
商业地产开盘活动的线下推广方法商业地产是现代城市的重要组成部分，其开盘活动的线下推广方法对项目的成功销售至关重要。
线下推广活动能够吸引潜在买家和投资者的关注，并提供一个平台，让他们深入了解项目的优势和特色。
本文将介绍几种商业地产开盘活动的线下推广方法，以帮助开发商取得更好的销售业绩。
1. 媒体发布会媒体发布会是商业地产开盘活动中常用的线下推广方法之一，通过邀请媒体、业内专家以及相关行业人士参与，将项目的亮点和独特之处进行详细介绍。
媒体发布会不仅可以扩大项目的曝光度，还可以通过媒体的报道和宣传来吸引更多的潜在买家和投资者。
2. 开放日开放日是商业地产开盘活动的另一种线下推广方法，通常在项目开盘前或者开盘后的周末举办。
通过为潜在买家提供参观项目和体验项目的机会，开发商可以直接展示项目的特色和优势，吸引潜在买家的注意。
在开放日活动中，开发商还可以设置展示区、销售中心和咨询中心，方便潜在买家进行咨询和了解项目的相关信息。
3. 公众演讲公众演讲是商业地产开盘活动中常用的线下推广方法之一，可以通过邀请行业内的专家和知名人士进行演讲，向潜在买家和投资者传达项目的优势和特色。
在演讲中，开发商可以详细介绍项目的规划和设计思路，以及未来的发展前景，增加潜在买家和投资者的信任和兴趣。
4. 大型户外广告大型户外广告是商业地产开盘活动的重要组成部分，可以通过在项目周边设置大型广告牌和LED屏幕等方式来增加项目的曝光度。
这些广告可以展示项目的效果图、特色和价值主张，吸引潜在买家的注意，并引导他们前往项目销售中心了解更多信息。
5. 合作推广合作推广是商业地产开盘活动中常用的线下推广方法之一，可以与当地的商业机构、媒体以及其它相关企业进行合作。
通过合作推广，开发商可以借用合作伙伴的资源和渠道，将项目的信息传递给更多的潜在买家和投资者。
例如，可以在合作商家的门店或场所设置宣传展示区，为潜在买家提供更多了解项目的机会。
6. 主题活动主题活动是商业地产开盘活动的创新推广方式，可以通过策划具有特色和吸引力的活动来吸引潜在买家和投资者的关注。
如何进行商业地产销售的区域分析
如何进行商业地产销售的区域分析商业地产销售是一个复杂而具有挑战性的领域。
要成功销售商业地产，销售人员需要进行深入的区域分析，以了解市场需求、竞争情况和潜在机会。
本文将探讨如何进行商业地产销售的区域分析，帮助销售人员制定有效的销售策略。
一、市场需求分析市场需求是商业地产销售的基础。
销售人员需要了解目标区域的人口结构、经济发展水平、消费习惯等因素，以便确定潜在客户的需求。
例如，如果目标区域有大量年轻专业人士，销售人员可以重点推销商业地产项目，如购物中心或办公楼，以满足他们的购物和工作需求。
通过市场调研和数据分析，销售人员可以准确把握市场需求，从而更好地满足客户的期望。
二、竞争情况分析商业地产市场竞争激烈，销售人员需要了解竞争对手的优势和劣势。
他们可以通过研究竞争对手的产品定位、价格策略、市场份额等信息，来评估自己的竞争力。
此外，销售人员还应该了解竞争对手的销售策略和客户关系管理，以便制定相应的对策。
通过对竞争情况的分析，销售人员可以找到自己的差异化优势，并提供更有吸引力的销售方案。
三、潜在机会分析商业地产销售的成功与否，往往取决于销售人员能否抓住潜在机会。
销售人员需要仔细研究目标区域的发展规划、基础设施建设、商业氛围等因素，以确定潜在的商业地产销售机会。
例如，如果目标区域规划了新的商业区域或购物中心，销售人员可以积极寻找与之相关的商业地产项目，并与开发商合作，以获取更多的销售机会。
通过深入的潜在机会分析，销售人员可以提前抢占市场，实现销售目标。
四、客户分析客户分析是商业地产销售的关键。
销售人员需要了解潜在客户的需求、预算、购买意向等信息，以便为他们提供个性化的销售方案。
客户分析可以通过市场调研、客户访谈和数据分析等方法进行。
销售人员还可以通过与客户建立良好的关系，了解他们的反馈和建议，以不断改进销售策略。
通过客户分析，销售人员可以更好地满足客户的需求，提高销售转化率。
五、销售策略制定基于以上的区域分析，销售人员可以制定有效的销售策略。
商业地产销售中的交叉销售和附加销售策略
商业地产销售中的交叉销售和附加销售策略在商业地产销售中，交叉销售和附加销售是两种常用的销售策略。
这两种策略旨在通过增加销售额和提高客户满意度来实现销售目标。
本文将探讨这两种策略的定义、优势以及如何在商业地产销售中应用。
一、交叉销售策略交叉销售是指在销售过程中向客户推荐或销售与其购买商品或服务相关的其他商品或服务。
这种策略主要基于客户的需求和购买行为，通过提供相关产品或服务来增加销售额。
交叉销售的优势在于能够满足客户的全面需求，提高客户满意度，并通过增加销售额来提高利润。
在商业地产销售中，交叉销售策略可以应用于多个方面。
首先，销售人员可以根据客户的需求，向其推荐适合的商业地产项目。
例如，如果客户对投资物业感兴趣，销售人员可以向其介绍租金回报率高、稳定租户的商业地产项目。
其次，销售人员可以向客户介绍相关的金融服务，如商业贷款或投资咨询服务，以帮助客户更好地实现其商业地产投资目标。
此外，销售人员还可以向客户推荐与商业地产相关的其他服务，如物业管理、租赁服务等，以提供全方位的解决方案。
二、附加销售策略附加销售是指在销售过程中向客户推荐或销售与其购买商品或服务相关的增值产品或服务。
这种策略主要基于客户的需求和购买行为，通过提供额外的产品或服务来增加销售额。
附加销售的优势在于能够提高每笔交易的价值，并增加客户的忠诚度。
在商业地产销售中，附加销售策略可以应用于多个方面。
首先，销售人员可以向客户推荐附加的增值服务，如商业地产评估、市场调研等，以帮助客户更好地了解和评估潜在的商业地产项目。
其次，销售人员可以向客户推荐附加的装修或改造服务，以提高商业地产项目的价值和吸引力。
此外，销售人员还可以向客户推荐附加的保险服务，以帮助客户降低风险并保护其商业地产投资。
三、交叉销售和附加销售的应用技巧在应用交叉销售和附加销售策略时，销售人员需要注意以下几个技巧。
首先，了解客户的需求和购买行为是关键。
销售人员应通过与客户的沟通和了解，准确把握客户的需求，并根据需求提供相关的产品或服务。
地产商业销售策略
地产商业销售策略地产商业销售策略是指地产开发商在推广和销售商业地产项目时所采取的一系列策略和方法。
通过有效的销售策略，地产商可以吸引更多的客户，提高销售效果，并实现市场占有率的增长。
下面将从市场分析、定位、营销推广和客户关系管理四个方面，分析和探讨地产商业销售策略。
市场分析地产商在制定销售策略之前，首先需要进行市场调研和分析，了解目标市场的需求和竞争情况。
通过收集和分析市场数据，可以确定销售目标和市场定位，帮助地产商更好地制定销售策略。
市场分析还可以帮助地产商了解客户的购买行为和决策过程，从而更加准确地把握客户需求，提供更有针对性的销售方案。
定位在市场分析的基础上，地产商需要确定自己的产品定位。
商业地产涵盖了商业办公楼、商场、写字楼等不同类型的项目，因此在定位时需要考虑到目标客户群体的特点和需求。
例如，如果目标客户是高端商业人群，地产商可以将定位放在高档商业办公楼和奢华购物中心上，提供高端的设施和服务。
而如果目标客户是中小企业，地产商则可以考虑推出价格更为亲民的商业地产项目。
营销推广为了提高销售效果，地产商需要制定一系列的营销和推广策略。
首先，可以通过线上线下的媒体渠道进行广告宣传，提升项目的知名度和曝光度。
其次，在项目周边地区进行巡回推广活动，吸引潜在客户的关注。
此外，也可以与相关的企业和机构合作，进行联合营销，扩大项目的影响力。
另外，地产商可以考虑推出促销活动，如降低首付、提供分期付款等方式，吸引更多客户购买。
客户关系管理地产商的销售策略还应包括客户关系管理。
一个成功的销售策略不仅在乎如何吸引新客户，更重要的是如何保持老客户的忠诚度和满意度。
因此，地产商需要与客户建立良好的沟通机制，及时回应客户的需求和问题。
另外，地产商可以在售后服务方面下功夫，提供专业的维护和管理，以及增值服务，如商业运营顾问等。
通过与客户建立长期的合作关系，可以促进客户的口碑传播，进一步扩大市场份额。
总结地产商业销售策略是一个综合性的工作，并需要根据实际情况进行灵活的调整。
售楼处商铺销售方案
一、方案背景随着我国经济的持续增长和城市化进程的加快，商业地产市场日益繁荣。
商铺作为商业地产的重要组成部分，具有投资价值高、回报稳定等特点，受到越来越多投资者的青睐。
为提高商铺销售业绩，特制定本销售方案。
二、销售目标1. 在规定时间内，实现商铺销售额达到预定目标；2. 提高客户满意度，树立良好的企业形象；3. 增强与客户的粘性，为后续项目开发奠定基础。
三、销售策略1. 市场调研（1）对周边区域商业地产市场进行调研，了解竞争对手的销售策略、价格体系、产品特点等；（2）分析目标客户的消费习惯、需求特点，为产品定位提供依据。
2. 产品定位（1）根据市场调研结果，将商铺分为A、B、C三个等级，满足不同客户的需求；（2）针对不同等级的商铺，制定相应的销售策略和价格体系。
3. 销售渠道（1）线上销售：利用公司官网、微信公众号、抖音等平台进行宣传，实现线上预约、咨询、支付等功能；（2）线下销售：设立售楼处，配备专业销售团队，为客户提供现场咨询、讲解、签约等服务。
4. 销售技巧（1）了解客户需求，为客户提供个性化解决方案；（2）运用专业知识，为客户讲解商铺投资价值、收益预测等；（3）关注客户心理，把握成交时机。
5. 客户关系管理（1）建立客户档案，记录客户需求、咨询记录、成交情况等信息；（2）定期与客户保持联系，了解客户动态，提供增值服务；（3）举办各类活动，提高客户满意度，增强客户粘性。
四、销售团队建设1. 招聘专业销售团队，具备丰富的商业地产销售经验；2. 定期组织培训，提升销售团队的专业素养和销售技巧；3. 建立激励机制，激发团队积极性，提高销售业绩。
五、销售进度安排1. 第一阶段：市场调研及产品定位（1个月）2. 第二阶段：销售渠道搭建及团队建设（2个月）3. 第三阶段：销售推广及客户洽谈（4个月）4. 第四阶段：销售达成及客户关系维护（3个月）六、风险控制1. 市场风险：密切关注市场动态，及时调整销售策略；2. 产品风险：确保产品品质，提高客户满意度；3. 竞争风险：了解竞争对手动态，制定差异化竞争策略；4. 法律风险：遵守相关法律法规，确保销售过程合法合规。
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返租,一直是商业地产永恒的话题。
开发商是不是急于回笼资金，如果是，就得卖，卖就返租，如此循环而已。
如果是想长期持有物业，就是租了，也就是说只租不售。
这样，也就是进了一个误区，明知山有虎，偏向虎山行！谁让销售能解开发商的燃眉之急呢！万达不也挺过来了吗，不过万达先期销售可没用返租（用沃尔玛等五百强和投资者玩——和沃尔玛同店经营你能得到什么，这是所有投资万达店铺的投资者都记得的一句广告词，因为做的早，投资都还没意识到），然而很多店由于经营不下去，只得给投资者返租回报，回报率平均9%（含税），也不低啊！现在没有返租不好使，用了也不太好使了！投资者也吃亏吃出经验来了！现在，商业地产销售绝大多数还是在采用返租销售的办法,初期开发商还认可,现在弊端也已显尔易见,但是现在的投资客又都认准返租这个理,有的就是返租还卖不动呢,那么有没有更好的办法来解决这个事呢?四、让我们来看看商业地产的市场流向：开发企业（投资人）是商业行为------以盈利为目的（当然有社会效益）-------所以，他想得最多的是回报，那么商业地产的回报从哪里来？A、直接销售（如果你是开发的小铺面，可行，如果你是做的大开间，可要小心了）；B、租赁；C、合作经营；D、自营；E、托管经营；这五种方式是商业地产的主要流向，作为投资行为，最希望的是最短时间内的收回投资并取得利润，可往往不是这个结果，为什么呢？其实，从一开始，他就没想透其后期的回报方式，不是吗？做策划的都清楚，有多少开发商在一开始就特别重视此问题？甚至是房子修好了才想到招商、请代理公司。
这类现象可谓“中国特色”！让我们再来细化一下吧：第一类：直接销售，商业地产要实现100%的销售如果是在一个不成熟的商圈里几乎是很难的一件事，原因是：给不出为各投资者一个安全、合理的投资理由，其二，产权分割并转移后的后期管理更是无可谈起，我们讲，商业需要规模效应，如果没有一个管理商，面对一万、甚几万、几十万平米的卖场，我一个其中几十平米的小店做任活促销都是在无形的为别人做。
正是因为此，有了专业管理公司的介入，为了卖场的统一规划，开发商又不得不反租之后再交给管理商，这不问题又来了：管理商的品牌、市场号召力、生命力会有多长？那个8%-10%的反租回报谁能有保证？经过这么多年的检验，有成功者，但能存活到今天的除了品牌名企外还有多少存活？成百上千的开发商为此一筹莫展！实践证明，发展到今天消费者已经有了相当的认知了，不可能轻易再重新被你忽悠了！所以，如果开发商开发的是大框架物业，要整层出售的概率是比较低的，分割售之，你可要想好如何管理，否则，即便开业了，要不了多久也就会夭折（指零售），如果你要反租更要算好了你的回报率。
其实，这种方法流行于90年代，进入本世纪后，大多都不会再这样做了，那么如何做呢？第二：租赁这就是考验开发商底气的时候了，如果你从一开始所选地块就的前瞻性，如果你有比效充足的开发资金、如果你有良好的商业信誉、如果你找到一个可以信任的物管机构。
只要你任有一条具备，你的商业物业也一定会不愁出处，随时间的推移，它还能给你带来意想不到的具大的回报（举个例子：成都人民南路90年代后期有一个烂尾楼，开发商封顶后再也无力往下做了，原先的销售预测及结果让他快倒了，这是，香港的一物管公司看重了此楼，于是接下了此楼，那知，通过合理的运营后，此楼在2000年后成了成都含金量最高的写字楼，现在你就是出再高的价，他也不会卖一个平方给你），通过高额且稳定的收益，他获得了足够支付利息并有收益的回报，不仅如此，银行给他的钱也不会担心利息了，反倒因为此楼的不断增值，还要争着贷款给他。
他成功了！第三、合作经营，大家如果做过零售都会知道，早期进入中国市场的国外品牌企业，在中国的投资，与地产商的合作，大多是以租赁、合作经营的方式与开发商对接的，比如太平洋百货、沃尔马、百盛等等，特别中国内的百货连锁企业，为了节约开店扩张成本，他们会把有限的资金放到商品流转上，于是，给出一部份利润给开发商，开发商也会借此提高整体物业的价值，拿出一部份面积来与主力店合作，其实，我们清楚，项庄舞剑，意在佩公！本人一朋友运作过一个这样的商业楼盘：开发商与零售商（上市公司），最初是合作（利润分成），第二年后，开发商就不要利润了，要股份，再后来，将物业重新评估，直接直换该公司的股份，最后，实再了整体直换，借壳上市，实现了开发产权的变现，获得高额回报。
第四、自营，如果你有足够的准备，这也不失为一条好路子，因为：土地使用权、物业产权的增值幅度远比利息大得多，再加上你有效的管理（自已管不了不要紧，可交给管理公司），也会让你获得开发回报。
第五、托管经营，特别适用于写字楼、酒店、学校、医院、等。
当然，并不是每一个商业物业都适合返租。
物业所处的环境(成熟商圈或不成熟商圈),物业的结构品质,商业的业态规划方案(一线商业或二,三线商业), 开发商的资金实力等都可以作为该商业物业是否适合返租的参考条件.开发商选择将商业物业返租的主要原因是资金短缺,为了能够迅速的换回钱来，不惜承诺每年返还8%-10%的收益作诱饵,诱使小业主投资购买.小业主购买以后每年从开发商手里拿走8%-10%的收益,无疑就成了开发商最大的压力,为了减少这种压力,开发商就得将商铺努力的租出去,且年租金额还必需大于或等于小业主年收益,这样一来,租金单价就不得不与实际销售价挂上钩,而背离了商业市场的规律.比如:一个商业物业建筑和装修都较优质,销售价20000/平方米,(按8%年收益)每年返还业主1600元,每月约等于133元/平方米.经过调查发现,该区域周边成熟的商业物业租金均价只有80元/平方米,所以开发商要想以133元/平方米的租金单价将商铺租出去就是一件非常难的事情,即便是租出去了，经营户的存活率也是非常低,最终也会导致该商业物业失去市场竞争力,成为一个失败的商业地产项目.返租的概念已经被用得太滥，况且建设部也已经明文规定在销售时不得使用返租。
真正需要解决这个难题,不是单方或一个环节可以解决的,需要发展商,政府相关部门,中介商或者说商业经营管理公司共同来解,如果寻求他径的话,那得将回报分为长线也短线两种,商业地产销售都是为了回笼资金,大多数做了按揭的就是希望银行放款,更多的需要调整发展商的观念,分化利润的时进行融资,如果土地储备充足则可以加快滚动发展的速度而调整销售中的一系列问题.在此发表点自己对商业地产的观点和看法：1 商业地产的租金与售价不合理的比例关系目前大部分商业地产都是采用售后包租的模式来吸引投资者快速回笼资金规避市场风险最好的一种方式,但是投资者并非直接是参与经营的,他们只看中的是投资回报率8%-10%甚至更高而非后续的经营管理包括业态定位,所以再高的售价也能卖掉的原因所在.而且开发商追求的是高额的售价利润没考虑到将来的经营管理是否能给予业主8%-10%的回报.也就是说如果要出售时开发商就必须想好租金为多少才能达到8%-10%的回报,或者要租赁时就要预设售价为多少这样才能使项目的长远发展奠定良好的基础和风险预测售价与租金回报分析假设目前售价15000/ m2 租金3/天/m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：9000 年租金：108000年投资回报率：7.2%资回报年限：13.9年假设目前售价15000/M2 租金2/天/ m2 面积：100 m2该商铺出售总价：1500000 月租金回报：6000 年租金：72000年投资回报率：4.8 %资回报年限：20.8年按照国际商业项目正常的投资回报10%售价15000/m2的商业租金应该在4.17/ m2/天按照商业项目正常的投资回报8%售价15000/ m2的商业租金应该在3.33/ m2/天相反测算方法按照国际商业正常的投资回报10%测算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是6000/月、72000/年×10=720000总价/100 m2=7200/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是10%回报的话租金是9000/月、108000/年×10=1080000总价/100 m2=108000/ m2相反测算方法按投资回报8%测算假设目前租金2/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是6000/月、72000/年×12.5年=900000总价/100 m2=9000/ m2假设目前租金3/ m2/天，那么如果是8%回报的话租金是9000/月、108000/年×12.5年=1350000总价/100 m2=13500 m2本人曾特此做过一张租金与售价的分析表，适用与任何项目。
售价与租金回报分析单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)15,000 1,500,000 4.17 100 12,500 150,00 0 10 10.0015,000 1,500,000 3.75 100 11,250 135,00 0 9 11.1115,000 1,500,000 3.33 100 10,000 120,00 0 8 12.5015,000 1,500,000 2.92 100 8,750 105,00 0 7 14.2915,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,000 6 16.6715,000 1,500,000 2.08 100 6,250 75,000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)20,000 2,000,000 5.56 100 16,667 200, 000 10 10.0020,000 2,000,000 5.00 100 15,000 180, 000 9 11.1120,000 2,000,000 4.44 100 13,333 160, 000 8 12.5020,000 2,000,000 3.89 100 11,667 140, 000 7 14.2920,000 2,000,000 3.33 100 10,000 120, 000 6 16.6720,000 2,000,000 2.78 100 8,333 100, 000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)7,200 720,000 2.00 100 6,000 72, 000 10 10.008,000 800,000 2.00 100 6,000 72, 000 9 11.119,000 900,000 2.00 100 6,000 72, 000 8 12.5012,857 1,285,714 2.00 100 6,000 72, 000 7 14.2912,000 1,200,000 2.00 100 6,000 72, 000 6 16.6714,400 1,440,000 2.00 100 6,000 72, 000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)9,000 900,000 2.50 100 7,500 90,0 00 10 10.0010,000 1,000,000 2.50 100 7,500 90,0 00 9 11.1111,250 1,125,000 2.50 100 7,500 90,0 00 8 12.5012,857 1,285,714 2.50 100 7,500 90,0 00 7 14.2915,000 1,500,000 2.50 100 7,500 90,0 00 6 16.6718,000 1,800,000 2.50 100 7,500 90,0 00 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)10,800 1,080,000 3.00 100 9,000 10 8,000 10 10.0012,000 1,200,000 3.00 100 9,000 10 8,000 9 11.1113,500 1,350,000 3.00 100 9,000 10 8,000 8 12.5015,429 1,542,857 3.00 100 9,000 10 8,000 7 14.2918,000 1,800,000 3.00 100 9,000 10 8,000 6 16.6721,600 2,160,000 3.00 100 9,000 10 8,000 5 20.00单价（元/m2）总价(元) 日租金（/m2）面积（m2）月租金（元/m2）年租金（元/m2）回报率(%) 回报年限(年)12,600 1,260,000 3.50 100 10,500 126, 000 10 10.0014,000 1,400,000 3.50 100 10,500 126,000 9 11.1115,750 1,575,000 3.50 100 10,500 126, 000 8 12.5018,000 1,800,000 3.50 100 10,500 126, 000 7 14.2921,000 2,100,000 3.50 100 10,500 126, 000 6 16.6725,200 2,520,000 3.50 100 10,500 126, 000 5 20.00但是大部分开发商没有意识到这点.回顾此类项目的操作过程及结果十有八九是在惨淡经营甚至经营管理公司跟本拿不出回报给小业主.导致很多小业主跟开发商打官司或是开发商再把已收的房价款吐出来返还业主2 小业主转手困难的问题这个问题是个很现实的问题好多投资者是想做短线投资的利用项目的短期升值转让赢利或者看到商铺应运情况不理想时决定再卖掉时问题就出现了。