CRIC克而瑞咨询经典案例上海嘉定文化信息产业园

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CRIC克而瑞咨询+专题篇+商业体量测算参考精选文档

盖恩都市旅游圈空间模型
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质。
根据盖恩模型，城市近郊游以及乡村游主要包括餐馆、夜总会集中区、主题文化旅游、农牧场度假区等，辐射城市人口量约达到10%~20%左右。
乡村旅游带包括农场休闲、牧场度假、雪上运动、水体休闲、度假村、水边度假地等乡村旅游度假空间，其辐射人口约占到城市人口总量的10%左右。
近郊休闲旅游带包括娱乐公园、酒店、运动综合体、餐馆夜总会集中区以及郊外游、野营、主题乐园、主题公园等休憩空间，受地域不同影响，辐射人口约占到城市总人口的20%左右。
凤凰街道办事处龙泉街道办事处太平街道办事处
旧圃镇永丰镇北闸镇
127999 84340 78015 57750 38091 49953
近郊游客群商业需求体量基本与城市配套商业需求体量相当，按照人均11.1平方米商业体量需求，昭通可承受近郊型旅游商业体量约在2.6~4.3万平方米，而目前昭通暂无近郊型旅游商业配套，故项目商业可承受体量约在 2.6~4.3万平方米左右。但未来市场可能会面临来自其他潜在供应的商业项目分流，建议在此商业体量折低计算：
商业去化速度约0.8万平方米，根据目前市场商业去化速度估算，未来两年市场商业可去化面积达到约19.2万平方米。
2
商业体量推导
商业体量测算1——市场容量测算法
初盘本项目商业去化周期为2年。依据目前市场去化速度，以及未来其他项目供应和市场存量情况估算，未来两年市场可去化商业容量约为4.425万平方米
昭通潜在供应商业项目
商业项目龙韵雅苑

产品效益分析范例

此报告仅供客户内部使用，未经中国房地产信息集团 | 克而瑞（中国）信息技术有限公司的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。

日期地点，微软雅黑16号2012 CRIC 专题篇产品效益分析范例摘自《2012 CRIC 珠江投资吴中路地块发展建议》绝对保密地产开发中常见的几种产品类别生产の载体产业办公类生存の载体居住类生活の载体商业服务类写字楼SOHOLOFT企业公馆物流园工业厂房普通住宅别墅酒店式公寓安置房员工宿舍购物中心独栋会所酒店服务式公寓商业街专业市场产品面积（㎡）租售收入利税税收贡献合计房产税营业税/增值税所得税原规划住宅105950约42.4亿——3.05亿4.77亿 7.82亿+ 1854万/年*30年配套商业9510 1000万/年119万/年业主：55万/年商户：550万/年业主：225万/年商户：375万/年开发意向综合商业 115460（地上）约30000（地下）8.4亿/年 3500万/年业主：4380万/年商户：8250万/年业主：1.7亿/年商户：5625万/年3.86亿/年*30年* 假设住宅-售价40000元/㎡，土地成本10000元/㎡、建安配套成本12000元/㎡假设配套商业租金5元/㎡/天，综合商业租金15元/㎡/天，假定配套商业年销售额1亿，综合商业年销售额15亿假设商户利润为营业额的15%住宅开发：13.4亿元商业开发：115.8亿元从税收贡献角度，假定本项目发展不同产品带来的效应对比综合商业带来的税收效益远远超过住宅！类型职能硬件构成社会效益假定住宅居住导入人口、提供居所现代化居民区改善居住条件假定商业购物中心、会所商业提供大量公共服务平台、购物休闲场所、交流聚会场所、企业总部时尚商业中心、广场雕塑、公共绿化休闲场所、城市繁荣度的代言、提升区域生活品质和人民幸福度、持续性高额税收贡献、大量就业岗位商业开发住宅开发从社会与城市发展角度而言，假定本项目发展不同产品带来的效应对比4.5 6 7.4 9.212.617.519.826.25.45.76.97.95.510.11111.15 10 15 20 25 30 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年2008年2009年2010年恒隆广场商业部分平均租金（港元/平米/天）恒隆广场双塔写字楼平均租金（港元/平米/天）商业租金写字楼租金2003-2010上海恒隆广场商业与写字楼平均租金比较●商业项目的增长空间明显高于写字楼项目，租金增长幅度明显。

CRIC克而瑞咨询专题篇商业体量测算参考

Condition3：项目不具备旅游集散地功能，外来游客以过境客为主且停留时间较短，项目主要面对周边城市周末短游客群，故建议压缩住宿比例，控制在7%左右。
10
项目商业业态配比
商业业态配比
商业业态
商业面积(平方米)
占比
主力面积段(平方米)
旅游零售餐饮业态休闲娱乐
住宿社区配套
其他合计
7500 9000 4500 2000 3000 4000 30000
盖恩都市旅游圈空间模型
辐射10km区域
参照盖恩都市旅游圈空间模型，城市旅游环状模式分为四个圈层，包括城市旅游带、近郊休闲与旅游带、乡村旅游带以及偏远旅游带。本案从空间结构上复合近郊休闲旅游带特质。
根据盖恩模型，城市近郊游以及乡村游主要包括餐馆、夜总会集中区、主题文化旅游、农牧场度假区等，辐射城市人口量约达到10%~20%左右。
合计
14万平方米
——
未来两年商业市场容量：依照昭通商业去化速度，未来两年市场可去化体量达到约19.2万平方米，市场其他未来供应商业体量以及市场可售存量合计约14.775万平方米，则推算未来两年商业市场容量：
市场容量(万㎡) = 去化体量-可售商业体量=19.2万-14.775万=4.425万
未来两年本项目商业可去化容量约为4.425万平方米
城镇人口 261171 乡村人口 526674
昭阳区总人口84.67万，其中城市人口约26.12万，按照盖恩都市近郊游辐射人口比例10%~20%估算，项目所处地可辐射约2.6~5.2万城市人口。但昭通城市消费能力偏低，折低预估，项目可辐射比例为10%~15%：项目辐射人口约在2.6~3.9万人左右。
城市旅游带(CBD、RBD) 包括餐馆、酒吧、剧院、画廊、博物馆、城市艺术广场、公园、动物园等城市休憩空间，作为城市核心休闲区，其辐射人口约占到城市总人口的60%~80%左右。

现在：嘉定远香湖中央活动区的重塑与提升

案将作为未来如何打造远香湖中央活聚总部相关上下游企业。
动区的蓝本，最终 ppas（德国帕
活力谷即化境联通之谷，是一个
施城市发展咨询公司）的“清荷远香” 将工作、生活、娱乐融合在一起的
被评选为优胜方案。
24 小时活力街区，位于联通远香湖
物联网及威林集团等科技创新企业入湖是上海西部最大的人工湖，湖面形发工程项目，沪宜公路以西、白银路
驻，核心区楼宇经济持续繁荣发展。状宛如“海”字，和不远处“上”字以南的 0.75 平方公里区域内远香湖
城市商业取得突破性进展，万达广场、形上海赛车场遥相呼应。经过 10 多品质提升工程，于 2022 年元旦前已
病房的三甲医院，康复病房楼共设有生项目相继建成，使原动迁农民能享
294 张床位。建筑面积 11.25 万平方受到新城发展成果，累计完成建筑面
积约 140.6 万平方米，住宅 10680 户。上海首批、嘉定首个纯租赁住房项目嘉荷新苑，总建筑面积 10.4 万平方米。住宅全装修比例 100%，建成后可提供房屋 1120 套，目前项目已基本完工。
这将是一个教化融汇之环。结合
速畅联路网体系。
环路与新建建筑的城市文化提升新城
陈烨表示，远香湖中央活动区的影响，通过环路高低延伸带来视角与
重塑与提升，将坚持以城市数字化转空间体验变化、宽窄变化及环路与周
型为导向打造国家智慧交通先导试验围场地结合。环路周边将汇聚中德产
区。
业合作“一盟八中心”、F1 赛车博
一份”应用场景。
要素，将打造商务、商业、体验高度
复合的垂直空间，总体量约 31 万平
“新三件套”
方米。最上为功能占比 3%、展示嘉

中房信-上海华润置地中央公园营销案例

售情况过好而形成的。随着房源数量的丌断减少，成交面积便逐渐趋少。后期的成交面积，主要是一些受到限
从成交均价可以看到，项目整体的销售均价在24500元/平方米左右，整体趋于平稳，无大范围升降。
11
活动策划
3
营销监测
客户分析
广告策略
12
12
营销监测——形象定位
自然景观（菁英湖）+知名品牌（华润）
案名：华润置地中央公园
项目整体工程迚度、推案迚度相吅一，整体推案节奏较快。
区域价值重塑：南翔板块新高点
华润置地中央公园成功取代金地格林世界，成为南翔板块新高点！
得
取之精华
品质决定成果：高品质产品决定了高去化率
中央公园的营销团队很好地结吅了产品特性，实现营销成果最大化！
媒体整合策略：以企业品牌为推广核心
搜房网投放网络广告，均以企业为核心，实现同一品牌下丌同项目的联吅推广。
4
项目概况——基本指标
基本概况：
区位占地面积建筑面积绿化率车位数物业费物业公司景观设计规划布局当前均价上海嘉定南翔板块 28万m2 46万m2 35% 2518个 4.0元/m2·月华润置地物业普利斯景观设计建筑类别容积率最早开盘时间总户数装修情况开发商建筑设计全程营销小高层、联排、独栋 1.31 2011-5-15 1259套精装修（6000元/平斱米）华润（上海）房地产开发有限公司上海天华建筑设计华润销售
单位：平方米
成交面积 19322 11803 3818 855
成交均价 24251 23772 24557 24532
华润置地中央公园自2011年5月15日正式开盘后，一周内去化率达到90%！从成交面积可以看到，自2011年5月15日—8月17日，项目整体的成交面积处于一个滑落的状态，主要原因是销购、限贷的顾客被迫退房而”挤“出来的房源。据售楼处透露，该盘将于9月初推出新的房源。

2012+CRIC克而瑞咨询+专题篇+商业体量论证范例

从消费力支撑角度而言，项目商业体量通过商业体量测算法，定性与定量综合得出。
2
Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
商业体量分析
商业体量分析方法
一、消费需求定量法
根据消费需求和消费力支撑来计算本项目可支撑的商业体量。
消费
类比
二、案例类比定量法
通过计算与盱眙城市条件和项目位置拟合程度较高的案例商业体量，综合推导本项目的商业体量。
自然发展型

进发展。
区域内当前人口不足，后续住宅的导入存在滞后性。城市等级不高，商业滞后。区域环境更加不成熟。或者区域内无任何商业氛围。城市商业发展严重滞后。开发商具备一定的商业资源。开发商具有投入商业地产开发的意愿。为了培育市场，开发商愿意做出较大的利益割让。希望通过强势主题商业的导入，刺激区域整体商业氛围改变。开发商具有较强的资源嫁接能力。
发展模式典型代表
模型一 “自然发展型”
上海浦东联洋CLD
模型二 “跳跃型”
项目
战略投资自主经营
苏州圆融时代广场（战略投资）成都凯德广场上海北岸长风（自主经营）杭州DO都城
模型三 “空降型”
品牌商业（经营管理集团）
项目
新城区
项目
儿童主题商业嘉年华商业
8
Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证
修正商业体量
90000 52020 63978 26568 72800
修正商业体量范围
900000 52020 63978 26568 72800
61073.2m²
5.2-7.2 万m²
21
Part 3 商业市场初步定位研究/商业体量论证

CRIC克而瑞咨询标杆房企营销模式与实战案例策略解析汇编

产品PK 价格PK 现场PK 渠道PK 角度决定深度
项目概况 01.土地信息 02.基本指标 03.周边配套 04.交易记录 05.团队组合 06.联系方式
产品监测 07.规划 08.建筑 09.景观 10.户型 11.装修 12.配套 13.智能化系统 14.建材设备 15.物业服务 16.工程进度
营销监测 17.客户分析 18.形象定位 19.现场营造 20.推售节奏 21.价格策略 22.渠道策略 23.媒体策略 24.活动策略 25.广告创意
分析竞品是为了本案！跑不赢大势,可以跑赢竞品
8
房地产营销的本质：问题诊断与对策
1.发现问题 2.分析问题 3.解决问题 KEY
1
展示
现场营造
6
定位
Hale Waihona Puke 互动6微柜台
5
微活动
4
微广告
4
@黄章林’【房地产业六度空间关系N+1】
中央
【政府/城市】
企业
【开发/服务】
土地
【一级/二级】
楼盘
【持有/出售】
客户
【企业/个人】
地方
【政府/城市】
5
房地产营销的本质：问题诊断与对策
1.发现问题 2.分析问题 3.解决问题
量：去化量(产品),签约量(客户),回款量(资金)
全国复制
跨界突破
行业领跑
12
房地产营销的本质
房地产项目开发周期与营销生长图
品牌运营客户营销产品营销地段营销
促销信息公告
港资项目
X
金地
X
天字系列
华润置地九里系列
雅居乐清水湾
大悦城
X

嘉定产业发展现状-概述说明以及解释

嘉定产业发展现状-概述说明以及解释1.引言1.1 概述概述本文旨在探讨嘉定产业发展的现状，并分析其优势和挑战。

作为上海市的一个重要城区，嘉定区一直致力于促进经济的持续增长和产业升级。

经过多年的努力，嘉定已经取得了一系列令人瞩目的成就，成为上海市战略性新兴产业的重要基地之一。

随着改革开放的进一步推进和经济全球化的加剧，嘉定区在产业发展方面迎来了新的机遇和挑战。

当前，嘉定的产业结构正在不断调整和优化，新兴产业正在崛起，传统产业也在转型升级。

这种积极的变化为嘉定的经济发展提供了强劲的动力。

然而，嘉定在产业发展中也面临着一些挑战。

首先，嘉定的产业结构仍然相对单一，过度依赖某些传统产业。

这导致了嘉定在遇到外部冲击时的脆弱性增加，经济发展的可持续性也受到一定的制约。

其次，嘉定的创新能力相对较弱，科技创新水平相对滞后，这在一定程度上限制了嘉定在高科技产业领域的发展。

因此，本文通过对嘉定产业发展的历史进行回顾，结合当前嘉定产业结构的现状，旨在深入分析嘉定产业发展的优势和挑战。

通过对这些问题的探索，可以为嘉定未来的产业发展提供一些建议和思路，以实现更加稳定、可持续的经济增长。

1.2文章结构文章结构部分的内容如下：1.2 文章结构本文将分为三个主要部分来探讨嘉定产业发展的现状。

首先，我们将回顾嘉定产业发展的历史，了解该地区在过去的发展中取得的成就和经验。

其次，我们将详细分析当前嘉定的产业结构现状，包括各个产业领域的发展情况和特点。

最后，我们将总结嘉定产业发展的优势和面临的挑战，以期为未来的发展提供一些建议和思考。

在第一部分中，我们将回顾嘉定产业发展的历史。

我们将介绍嘉定自改革开放以来的产业发展轨迹，包括不同时期的重点产业和政策导向。

我们将探讨嘉定在产业发展中取得的成功经验，包括政府支持和外部环境因素等。

此外，我们还将分析过去发展中遇到的一些困难和挑战，并探讨如何从中汲取教训。

在第二部分中，我们将详细分析嘉定的产业结构现状。

CRIC克而瑞中房信四川XX大平层豪宅营销案例分享137页

CRIC克⽽瑞中房信四川XX⼤平层豪宅营销案例分享137页2012年成都⼤平层豪宅营销案例分享2013年1⽉30⽇易居中国·西部事业部·成都公司2012年成都⼤平层豪宅烽烟四起，群雄逐⿅！前⾔⾦沙板块2012年的成都平层豪宅百花齐放，竞争激烈。

突出表现在以铂雅苑为代表的城南板块豪宅云集；以天誉、ICC 、仁恒滨河湾为代表的攀成钢板块强势崛起，市场放量⼤增。

1.⾼端产品联合造势，上半年以价换量，效果并不理想；2.年底豪宅集中⼊市，精装房⽐例增⼤，改善开始逐步⼊市；3.项⽬扎堆城南、城东热门区域，城西、城北略显孤单2012年成都平层豪宅市场特征：2012年成都⼤平层豪宅典型分析前⾔本研究报告就12年成都四⼤典型平层豪宅项⽬进⾏分析：誉峰⾦悦湾西派国际南湖国际·珍湖项⽬区位：城南CBD产品⾯积：200-250㎡精装标准：6000元/㎡销售均价：17000元/㎡2012年销售业绩：7.8亿推售策略：主推较⼩户型，总价控制。

项⽬区位：⾦沙产板块品⾯积：200-400㎡精装标准：3500元/㎡销售均价：18000元/㎡2012年销售业绩：1.2亿推售策略：精装减配，推清⽔房。

项⽬区位：城南CBD产品⾯积：170-270㎡精装标准：5000元/㎡销售均价：17000元/㎡2012年销售业绩：2.2亿推售策略：主推较⼩户型，总价控制。

项⽬区位：南湖板块产品⾯积：445㎡精装标准：清⽔销售均价：8500元/㎡2012年销售业绩：0.8亿推售策略：主打性价⽐，全清⽔推售，临湖⼤宅。

⿍级传统派豪宅逆势⾰新派豪宅新⽣派豪宅个性派豪宅誉峰叠翠峰万景峰合景泰富地产控股有限公司是⼴州领先的⼤型房地产开发商，1995年创⽴，⼀直与注亍⾼端物业的开发，业务涉及住宅、超甲级写字楼、别墅、酒店、酒店式公寓、⾼级贩物中⼼、资产经营、物业管理等多个发展领域，是⼀家实⼒雄厚稳固、产品多元化的地产企业。

2007年7⽉3⽇在⾹港联合证券交易所主板上市，幵向其它具⾼增长潜⼒的城市扩张，如苏州、成都等，继续以中⾼端住宅物业开发为主⼒。

上海特色产业园案例

上海特色产业园案例
上海特色产业园案例有很多，以下是其中几个代表性的案例：
1. 上海张江生物医药产业园：位于上海浦东新区，是中国最早的生物医药产业园之一。

该产业园依托于张江高科技园区，聚集了大量生物医药企业和研发机构。

通过提供高质量的园区环境、政策支持和服务，该产业园促进了生物医药企业的快速发展，成为中国乃至全球生物医药领域的重要创新基地。

2. 上海自贸试验区：作为中国的首个自贸试验区，在上海设立了多个特色产业园区。

在自贸试验区内，设立了自由贸易港区、金融科技园区、人工智能园区等专门的特色产业园，促进了经济创新和国际化发展。

特别是自由贸易港区，实行更加开放的贸易和投资政策，吸引了大量的国内外企业。

3. 上海东方明珠文化创意产业园：位于上海外滩金融中心区，是上海市委市政府打造的首个文化创意产业园区。

该产业园以东方明珠广播电视塔为核心，结合文创、科技、艺术等要素，打造了一个集创意设计、文化艺术展览、数字媒体等多种功能于一体的特色产业园。

这个园区吸引了大量的文化创意企业和创意人才，成为上海乃至中国文化创意产业的重要中心。

这些特色产业园的成功经验可以为其他地区提供借鉴，促进中国特色产业的发展和经济转型升级。

CRIC上海国金中心IFC案例分析65P

品牌名称
C.P.U. Birkenstock
位置
LG2-40&41 LG2-42
产品档次
商业名称东方明珠塔
开业时间 2001年
建筑面积 12万㎡ 40万㎡ 29万㎡ 12万㎡ 25万㎡
商业类型商办商办商办商办商办
商业档次高档高档高档高档高档
东方明珠塔
环球金融中心 2008年8月金茂大厦中银大厦正大广场 1999年8月 2001年 2002年11月
中银大厦

18
4.2 各楼层业态分布——B2品牌列表
品牌名称
Palace Cinema 百丽宫电影院 Monsoon Accessories Zuczug/ Calvin Klein underwear
位置
LG2-01 LG2-08 LG2-09 LG2-10
产品档次
国内一线国际二线国内一线国际二线
细分业种
影院珠宝钟表饰物休闲装内衣
经营面积（㎡）
1000 100 120 150
Levi's
Bread n butter Steve Madden ECCO i.t Fashion Gallery by collect point
LG2-11
LG2-12&13 LG2-15 LG2-16 LG2-17，19&20 LG2-21
4F
饕餮
餐饮
休闲娱乐
3F
潮流
零售
餐饮
利苑
Georg Jensen、Cartier PRADA、LOUIS VUITTON、 GUCCI、 GIORGIO APMANI
2F
高端

易居中国克而瑞城市运营事业部-基本情况介绍(2013)

2001年，CRIC中国房地产决策咨询系统雏形诞生于易居（中国）控股有限公司。 2006年，上海克而瑞信息技术有限公司成立并全国性扩张，建设CRIC数据库系统、开展房地产信息及咨询业务。 2007年，克而瑞（中国）母公司易居（中国）控股有限公司在美国纽交所成功上市。 2009年，克而瑞（中国）与新浪旗下的房地产频道新浪乐居合并，组成的合资公司中国房产信息集团在纳斯达克成功上市（纳斯达克代码：CRIC）。 2011年，易居中国合并整合中国房产信息集团成立EJU，克而瑞（中国）成为EJU八大子品牌
金融与项目合作客户服务
投资板块二手房板块 + 互联网板块咨询板块 + 销售板块
土地咨询获取
传媒平台
互联网板块 + 广告板块咨询板块+ 广告板块 + 销售板块
2009 年，由易居中国、新浪控股的中国房产信息集团成功登陆美国纳斯达克，随之中房信下属的互联网板块也开始佳绩倍出。
2011 年，易居中国合并整合中国房产信息集团，经过十一年的厚积薄发，形成了三纵四横的 O2O （ online to offline/offline to online）矩阵模式，将旗下八大服务子品牌重新整合聚拢，并正式以“EJU ”的 LOGO释意进行对外宣传的统一口径。
2
3 4
108座城市，同类产品中最全面
深入准确的数据专属的研究机构和数据收集团队高效的数据提取和组织方式有利于按照客户需求进行个性化的分析信息和咨询顾问服务的技术核心
5
6 7
覆盖中国
108个大中城市
24,200
个项目土地
多渠道采集信息，并作交叉验证，以保
证数据准确、精细；而数据达到高质量，则可轻松做到多纬度分析！

汽车城案例上海嘉定国际汽车城

目前项目周边的商务配套商业，仅有部分早期小区及极其少量的社区配套商业存活。
汽车商业街区
作为国际汽车城核心贸易区的汽车商业街区，目前的运营情况仍然欠佳，除数家4S店进入外，作为园区配套的商办、食堂及娱乐会所等，因为区域的强目的性及人气稀薄，艰难存活。其中，西班牙风格的企业会所基本处于“空置”状态。
规划分区：
上海国际汽车城位于上海安亭地区，占地68平方公里，包括核心区、整车制造和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等主要区域，是集制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地及现代化新城镇
发展目标：
成为中国汽车贸易和展示博览的重要基地成为中国汽车研发科教的重要基地成为中国汽车整车和零部件制造的重要基地成为中国汽车运动的比赛及培训基地成为中国现代城镇建设的先行示范区成为上海新的旅游景点
镇区的大市政基础设施和绿化景观工程建设以及参与新镇区二期开发
上海国际赛车场有限公司
久事公司（40%）国资经营公司（30%）嘉安投资（30%）负责赛车场及其配套区
的开发建设和招商营运
上海国际汽车城置业有限公司
嘉安投资（32%）
家化置业（29%）
上房集团（29%）
负责新镇区一期2.4平方公里的整体开发建设和房产经营
仅此两项占用资金8亿元。实地考察得知，两处场馆的利用率极低，过早的公建投入，严重影响了后续建设的推进，且目的性过强，配套发展过慢，难以聚集人气。
汽车博览公园
以汽车文化为主题，集汽车博览、会展、休闲、娱乐为一体的汽车博览公园占地约785000㎡，与安亭新镇隔江相望。
据实地了解，公园仅在周末及节假日有少数市民前来，大多数时间时间处于空置状态。相对于6亿元的资金投入，是造成资金沉淀的罪魁之一。

嘉宝智慧湾：描摹“嘉定未来”

47
专题 SPEICAL TOPIC
“五个新城”建设之嘉定篇
①嘉定新城：老牌“科技城”，活力“未来城” ②嘉定西门老街：传承嘉定之根，更新老城“过去” ③现在：嘉定远香湖中央活动区的重塑与提升 ④嘉宝智慧湾：描摹“嘉定未来”
最底层的逻辑。”
慧城市，三是绿色生态。
围绕人这一核心，围绕未来城市
实践区这一定位，嘉定国资集团将人产城融合
色生态这三个纬度的想法统一到嘉宝
微循环接驳车示范，彰显嘉定的品牌，
基于此，嘉宝智慧湾将充分考虑智慧湾上？
凸显区域的亮点。
原有地形地貌和资源环境特征，减少
樊珠表示，在城市设计上，嘉定
49
专题 SPEICAL TOPIC
“五个新城”建设之嘉定篇
①嘉定新城：老牌“科技城”，活力“未来城” ②嘉定西门老街：传承嘉定之根，更新老城“过去” ③现在：嘉定远香湖中央活动区的重塑与提升 ④嘉宝智慧湾：描摹“嘉定未来”
智能等未来产业发展趋势，构建以“头先试，打造包括智能物流系统、智慧以精细化、人性化、智能化、低碳化、
部企业”为引领的总部、设计研发及邻里中心、智能垃圾回收系统、环境艺术化为核心，建立与未来生活实践
其应用的产业新生态、新空间，形成侦测系统、智能停车引导系统等在内区相适应的生态文明和服务功能体
化、生活数字化，推动智慧交通、智新互动的良好氛围，加快推动生活数康化生态环境，打造体现快慢耦合的
慧产业、智慧社区、智慧设施、智慧字化、智能化、智慧化的实践与应用，人本化绿色出行。”
生态、智慧生活等新技术在未来城市全力打造智能便捷的数字化公共服务
嘉宝智慧湾将推动“光储直柔”
的应用场景落地。
体系。“为未来留足整个城市发展的新型社区建设。社区内将采用高比例

克而瑞_上海大悦城案例分析_62p_2011年

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曲阜路站城市主干道城市次干道城市支马路
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动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来良好的发展前景。
（2011年开通）
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单位：（万人次/天）
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2.4 项目资源条件/人口资源
本项目1公里范围内有约为2.8万人的居住人口，以旧宅老居民为主，另有非甲级写字楼员工7 万人左右，整体的消费水平不高，购买力有限。
——《闸北苏河湾地区规划方案》
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2.2 项目区位条件/微观区域
项目目前周边一公里基本为居民小区所覆盖，区域内商圈氛围薄弱，客源消费水平不高。虽然一公里范围外衔接有人民广场商圈及上海火车站商圈，但由于西藏北路桥和南北高架阻隔了人流的导入，无法形成连续的商脉资源。
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1.1 项目背景概况
开发商背景简介
上海新梅置业股份有限公司
前身为上海港机股份有限公司；新梅共和城
1996年8月经批准改制为股份有限公司，并在上海证券交易所上市；
开发项目有新梅绿岛苑、新梅共和城等。
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1.2 项目转移缘由探究
新梅疲于资金拖累、急于脱手，中粮借机沪上试水、开始南下战略布局，不同的利益诉求让两者一拍即合，促使了上海大悦城的诞生。
新梅
VS
钱
地
中粮
项目开发周期过长，产生了庞大的资金沉淀，难以支撑其持续开发的现金流要求；地块因素并不利好，使得开发面临着巨大的市场风险；原计划自助经营，但招商不理想；面临严厉的房产调控，公司希望为后续土地储备提供资金支持；并且商业地产并非公司发展的重点，因此，对本项目采取迅速变现，走为上策。