房地产项目清算大全
房地产开发项目清算说明模板
房地产开发项目清算说明模板一、项目基本情况1. 项目名称：2. 项目地点：3. 开发单位：4. 项目用地面积：5. 规划建筑面积：6. 开工日期：7. 竣工日期：8. 项目总投资：二、清算依据和原则1. 清算依据：根据国家《房地产开发经营管理办法》、《房地产开发企业财务会计制度》等有关法律法规和规章制度，以及开发企业与物业公司签订的协议、合同等。
2. 清算原则：（1）收支两条线原则：开发企业应分别核算销售收入和项目成本支出，并对其中的收支情况进行逐项对比核对。
（2）实际成本原则：按规定的会计核算制度计算项目的实际成本，并按照此标准进行清算结算。
三、项目成本清算1. 项目成本概述：根据开发企业的会计核算记录和实际情况，对项目的成本进行分类统计。
2. 建筑面积构成和价值：按照国家统计局和物价部门的规定，对项目建筑面积进行分类结算，并按照不同类型和价值进行计算。
3. 用地费用和税金：列出项目用地费用和相关税金，并按照实际缴纳的税款进行统计核算。
4. 工程费用：列出项目施工过程中的各项工程费用，并按照实际支出的金额进行统计核算。
5. 财务费用和其他费用：列出项目中的各项财务费用和其他费用，并按照实际支出的金额进行统计核算。
6. 项目成本清单：按照上述各项成本，列出项目成本清单，以便评估项目的总体成本情况。
四、销售收入清算1. 销售面积和收入构成：根据销售合同和付款记录，对项目的销售面积和销售收入进行结算。
2. 销售成本和销售利润：根据销售收入和成本情况进行核算，结算销售成本和销售利润。
3. 销售收款和账款结转：根据付款记录和账款结转情况，对销售收款进行核算，并按照收款时间结转账款。
4. 计提坏账准备：根据项目的实际情况，计提相应的坏账准备。
六、合同履行情况1. 合同概述：对项目开发企业与相关各方签订的合同进行概述，包括销售合同、物业管理合同、承包商合同等。
2. 合同履行情况：根据各个合同的条款，对合同履行情况进行评估。
房地产项目清算课件
房地产配套设施所有权归属问题
对于会所，由于开发商拥有土地红线及投 资建造，因此开发商具有所有权（详见《厦门 市房产面积测算暂行细则》）
地下人防设施：所有权包括：占有权、使用权、 收益权、处分权，这四权中人防拥有三权，只 有处分权没有。
因此，在计算扣除项目前，要先将开发成 本分摊到总体的建筑面积中，在扣除项目金额 中，仅允许扣除套内面积的及公摊面积，以及 无偿转让的公建配套设施的。其余独立计算的 面积，应独立保留成本。
合法凭据成本列支问题
企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取 得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待 实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
合法有效凭证的各种说法 网民问： 这里的“再按规定计入计税成本”是指
调减实际取得合法凭据当年所得，还是指还原到 应当取得合法凭据当期调减所得，重新计算企业 所得 税？ 总局答：如果采取预计成本的，应该扣除预计成 本后，再按规定计入实际取得合法凭据当年的计 税成本。
房地产项目清算 与土地增值税清算的涉税处理
房地产项目完工清算
房地产完工清算，是房地产税收管理一
个重要阶段，是各项税收政策贯彻执行的重要
阶段，与预售完工前了预缴阶段的税收相比，
除营业税属法定纳税义务时间，不存在事后调
整补抵外，企业所得 税与土地增值税均存在着
补抵问题，即便部分税种将预缴也当成一种纳
税义务时间，所得税也仅对期间费用进行调整，
几个鉴证准则对稽查的指引。所得税、 土地增值税
这类似反映内部控制是否存在问题。
企业所得税完工清算程序
取证完工：(一) 开发产品竣工证明材料已 报房地产管理部门备案。(二) 开发产品已开 始投入使用。(三) 开发产品已取得了初始产 权证明
房地产项目债权、债务模拟清算案例分析
房地产项目债权、债务模拟清算案例分析一、跳过“项目模拟清算”中的那些坑在房地产投资并购业务过程中，出于多种因素的考虑，收购方或（被收购方）一方并不实际参与到目标项目的最后实际清算，而是在项目现金流回正或项目销售回款达到一定比例时，选择通过股权转让的方式实现对目标项目的退出或完成对目标项目的最终交割。
因此，在此类投资并购合同条款中，并购交易双方就需要针对项目清算设计项目模拟清算条款以保证届时并购交易双方的利益诉求。
同时，与项目模拟清算条款同步，还会搭配使用的还有预分配条款，税务发票担保条款，拆赔成本兜底条款等等。
虽然，看似在项目投资初期，收并购双方已经通过合同条款的设计对后续项目模拟清算事宜予以了约定，但是当项目推进到合同条款规定节点时，项目模拟清算条款在实际执行过程中又将面临哪些问题和争议呢？下文我们就带大家了解下项目模拟清算中的那些坑。
在明晰项目模拟清算条款在实际执行过程中将面临哪些问题和争议之前，我们需要首先了解哪些项目需要适用项目模拟清算条款。
笔者结合自身操作经验，归纳主要有以下三类项目会适用到“模拟清算”条款。
（一）目标项目内有部分业态为非合作范围如某城市更新项目，根据专项规划方案项目内存在多类业态，包括住宅、商业、办公、产业生产用房、宿舍、公共配套设施等。
通常在收购方收购实施主体项目公司股权时，需要与实施主体项目公司原投资方（被并购方）协商确定好该项目的合作范围，由于产业生产用房需要企业未来自持，收购方作为房地产开发企业，对该业态物业无法通过销售进行去化，因此后续在合作分配时，需要考虑该部分是否纳入整体合作范围。
如纳入整体合作范围，双方需对自持物业的分配比例有明确约定，并以此来进行项目清算。
如不考虑纳入合作范围，则该部分自持物业应由原投资方单独享有投资收益，并以此作为双方分配及进行项目清算的基础。
因此在上述情况下，需要考虑两个问题，一是如何以分配物业方式处理部分溢价，二是对于被并购方分配的该部分物业，在区分是否对外销售的情况下，对现金流使用、收益分配及税费承担、收购方退出等方面均应进行充分考虑。
《房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分:土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中,纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额.具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括:1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用,包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、与转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中,上述(1）（2)项可以加计扣除20％，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1)（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径:包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数:会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
房地产项目清算与所得税汇缴
房地产项目清算与所得税汇缴房地产企业开发的B项目，2007年实现预售收入1000万元，预计计税毛利率为20%，期间费用及可扣除税金为150万元，当年缴纳企业所得税16.5万元;2008年实现预售收入2000万元，预计计税毛利率为15%，期间费用及可扣除税金为200万元，当年缴纳企业所得税25万元;2009年B项目竣工交付业主使用，当年实现销售收入3000万元，期间费用及可扣除税金为250万元，项目计税成本为4200万元。
假设没有其他纳税调整项目，A房地产企业在B项目竣工清算年度，即2009年需要缴纳多少企业所得税,A房地产企业财务人员认为，B项目竣工清算共计实现销售收入6000万元(1000，2000，3000)，发生计税成本4200万元，项目期间费用及可扣除税金600万元(150，200，250)，应纳税所得额,6000,4200,600,1200(万元)，应缴企业所得税,1200×25%,300(万元)，实际预缴企业所得税,16.5，25,41.5(万元)，项目竣工清算应补缴企业所得税,300,41.5,258.5(万元)。
实际上，该财务人员并没有领会《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)相关规定的具体含义。
第一，房地产企业开发经营业务的企业所得税处理并不仅着眼于具体项目的损益情况，无论项目是否完工，无论开发产品是预售还是现售，都应当在当年度确认销售收入并汇算清缴企业所得税。
上例中，A房地产企业2007年度、2008年度缴纳的企业所得税实质上是当年度汇算清缴的应纳税额，并非B项目完工前的预缴税额。
第二，企业销售未完工开发产品取得的销售收入，应先按预计计税毛利率分季度(或月度)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
上例中，A房地产企业2007年销售收入对应的应纳税所得额,1000×20%,150,50(万元)，2008年销售收入对应的应纳税所得额,2000×15%,200,100(万元)。
房地产项目清算报告内容
房地产项目清算报告内容1. 引言本报告旨在对某房地产项目进行清算，并对项目的资产负债情况进行分析和评估。
清算是指对一个项目的全部财产进行清理和处置，以实现债务偿还或分配财产给合法权利人的过程。
本报告将依次介绍项目的背景信息、资产清算情况、负债清偿情况以及合法权利人的利益分配等。
2. 项目背景该房地产项目位于某市中心位置，总面积XX平方米，计划建设XX栋楼房。
项目于XXXX年开始动工，原计划在XXXX年完成全部建设并销售。
然而，由于多种原因，项目遇到了困难，开发商无力继续进行，导致项目陷入停滞状态。
于XXXX年XX月XX日，经相关部门决定对项目进行清算。
3. 资产清算情况3.1 房地产项目可变现资产根据对项目的实地勘察和评估，确定了以下可变现资产：- 未完成销售的楼房：该项目已经建设完成XX%的楼房，预计市场价值为X万人民币。
- 土地使用权：项目所占用的土地使用权，预计市场价值为X万人民币。
- 未结算的土地增值税：开发商在项目开展过程中产生的未结算土地增值税，预计为X万人民币。
3.2 非可变现资产根据对项目的实地勘察和评估，确定了以下非可变现资产：- 建设中的楼房：已经开始建设但未完成的楼房，预计市场价值为X万人民币。
- 已建成但无法销售的楼房：该项目已经建设完成XX%的楼房，但由于质量问题等原因无法销售，预计市场价值为X万人民币。
4. 负债清偿情况4.1 债权方清固定债务根据项目的贷款协议和其他借款合同，确定了以下债权方：- A银行：项目向A银行贷款X万人民币，截至清算日尚有未偿还本金X万人民币和利息X万人民币。
- B公司：项目与B公司签订的商业合同，尚有未支付款项X万人民币。
4.2 合法权利人清资本金和利润根据合作协议和股权分配等文件，确定了以下合法权利人：- 开发商A公司：作为项目的发起方和投资者，其投入的资本金为X万人民币，以及未分配的利润X万人民币。
- 合作伙伴B公司：作为项目合作伙伴，其投入的资本金为X万人民币，以及未分配的利润X万人民币。
房地产完工产品清算报告
房地产完工产品清算报告1. 项目背景本报告旨在对房地产项目的完工产品进行清算，并提供相关数据和信息，以便项目管理团队和投资者对项目的情况有一个清晰的了解。
2. 清算范围本次清算报告的范围主要涵盖以下几个方面：- 房地产项目的施工质量和完成情况；- 完工产品的数量、质量和价值；- 与完工产品相关的合同和付款情况；- 完工产品的市场潜力和销售预测。
3. 施工质量和完成情况3.1 施工质量经过仔细检查和评估，本项目的施工质量得到了高度认可。
所有施工工序均按照合同约定的要求进行，没有发现重大问题或质量缺陷。
相关验收手续已经完成，并获得相关主管部门的认可。
3.2 完成情况本项目计划周期为18个月，实际完成时间约为17个月。
整个施工过程经过合理的安排和管理，按时完成了各项工作，所有建筑物和设施均已经完工。
4. 完工产品的数量、质量和价值4.1 完工产品数量本项目的完工产品主要包括住宅、商业空间和公共设施。
具体数量如下：- 住宅：1000套；- 商业空间：5000平方米；- 公共设施：包括停车场、绿化带等，总面积5000平方米。
4.2 完工产品质量经过抽样检测和质量评估，本项目的完工产品质量得到了高度评价。
各类建筑结构、设备设施和装饰装修均符合相关国家标准和要求。
4.3 完工产品价值根据市场调研和专业评估，本项目的完工产品总价值约为1亿人民币。
其中，住宅部分约为8000万元，商业空间部分约为1500万元，公共设施部分约为500万元。
5. 合同和付款情况5.1 合同情况本项目的合同主要分为施工合同和销售合同。
施工合同涵盖了各项施工工作和技术要求，销售合同则规定了各类完工产品的买卖关系和交付标准。
施工合同总额为9000万元，销售合同总额为1.1亿人民币。
5.2 付款情况目前，施工合同已经付款80%以上，销售合同的付款情况如下：- 住宅部分已经付款50%；- 商业空间部分已经付款40%；- 公共设施部分已经付款30%。
房地产开发企业土地增值税清算
房地产开发企业土地增值税清算1. 简介房地产开发企业在进行项目开发过程中，往往需要购买土地作为开发基地。
在土地购买后，随着城市发展和土地供应减少，这些土地往往会随着时间的推移而增值。
作为房地产开发企业，土地增值税的清算是一项重要的财务工作。
在本文中，我们将详细介绍房地产开发企业土地增值税的清算流程，包括核算土地增值税、纳税申报、税款支付等相关事项。
2. 土地增值税的核算2.1 税务基础房地产开发企业土地增值税的计算基础主要包括土地购入成本、土地增值额以及税率等要素。
对于土地购入成本，包括购地价款、国有土地使用权出让金等费用。
土地增值额则是指土地购入后增值的金额，计算公式为：土地增值额 = 土地现值 - 土地购入成本税率根据当地税收政策而定，需要根据相关规定进行核算。
2.2 增值税清算表为了方便核算和申报土地增值税，房地产开发企业需要编制增值税清算表。
表格的内容应该包括土地购入信息、土地增值信息以及税费计算信息等。
下面是一个增值税清算表的示例：土地购入信息土地增值信税费计算信息息土地购地日期购地成本土地增值额土地购地价款土地现值税率税费金额国有土地使用权出让金在编制清算表时，需要准确填写以上信息，并进行相应的计算。
3.1 税务登记房地产开发企业需要进行税务登记，获取税务登记证。
税务登记主要包括企业基本信息登记、税种选择以及税务登记证的领取等流程。
税务登记证是纳税人合法纳税身份的凭证，是进行税务申报和缴税的基本条件。
房地产开发企业需要在规定的时间内，按照税务部门的要求进行土地增值税的申报。
申报的流程通常包括以下几个步骤：1.准备申报材料：根据税务部门要求，准备好增值税清算表、税务登记证以及其他相关证明材料。
2.在线申报：利用税务部门提供的在线申报系统，将准备好的申报材料进行上传，并填写相关信息。
3.审核和纳税通知：税务部门会对申报的材料进行审核，审核通过后会向房地产开发企业发送纳税通知，通知支付税款。
房地产项目税收清算说明
房地产项目税收清算说明1. 税收清算的概念税收清算是指企业在经营中所产生各项税收的核算过程，包括计税、纳税、报税和税收结算四个环节。
在房地产项目中，税收清算是不可或缺的重要环节，且具有一定的复杂性。
2. 房地产项目的常见税种房地产项目中常见的税种包括：个人所得税、营业税、房产税、土地增值税、印花税等。
下面对每种税种进行简要说明。
2.1 个人所得税个人所得税是指个人因个人劳动、职业和财产所得需要缴纳的一种税种。
对于房地产项目而言，个人所得税的主要涉及方面包括：•房地产开发企业获取的房地产销售收入•房地产销售中介机构获取的佣金收入•房地产投资者获取的租赁收入和出售收入2.2 营业税营业税是对企业的生产、流通和服务活动中所产生收入的一种税收。
对于房地产项目来说，涉及收入主要有销售收入和租赁收入。
2.3 房产税房产税是针对房产所有者或出租人所征收的税收，通常按照房屋评估价值的一定比例计算。
在房地产项目中，开发商需要对房产进行估价并缴纳相应的房产税。
2.4 土地增值税土地增值税是指在土地使用权流转过程中，在土地增值部分征收的税收。
在房地产项目中，开发商需要对卖出的房屋进行计算，计算公式为:土地增值额=销售价格-采得成本-房地产开发经营所得。
2.5 印花税印花税是对于合同、票据、证券和财产过户等活动所征收的税收。
在房地产项目中，涉及到的印花税主要包括土地出让合同的印花税以及房地产买卖合同和转让协议的印花税。
3. 房地产项目税收清算流程针对房地产项目的复杂性，税收清算流程也较为复杂，主要包括：准备税务登记、计算应纳税额、履行纳税义务、向税务机关申请退税等环节。
下面对每一环节进行简单说明。
3.1 准备税务登记在开始经营房地产项目前，企业需要前往国家税务部门办理税务登记，取得税务登记证，以便开展税务和账务处理工作。
3.2 计算应纳税额计算应纳税额是税收清算过程中的核心环节，需要对房地产项目中的各种税种进行计算，包括增值税及土地增值税、个人所得税、营业税、房产税、印花税等。
房地产清算流程
房地产清算流程房地产清算是指在房地产项目结束或者终止时，对项目进行资产和负债的结算和清理的过程。
清算流程是房地产项目结束后必须要进行的程序，其目的是保障各方的权益，合理分配项目的资产，解决项目的债务问题，从而实现项目的有序结束。
下面将介绍房地产清算的流程及相关事项。
1. 确定清算小组。
在房地产项目结束或终止时，首先需要成立一个清算小组。
清算小组的成员需要包括项目的投资方、开发商、监理单位、施工单位等相关方，以确保各方的利益得到充分的保障。
2. 收集资料。
清算小组成立后，需要全面收集项目的相关资料，包括项目的合同、工程款支付情况、工程进度、质量验收报告、土地使用证、规划许可证等相关文件资料。
3. 资产评估。
清算小组需要对项目的资产进行评估，包括土地、房屋、设备、未完成工程等资产的评估，以确定项目的实际价值。
4. 负债清理。
清算小组需要对项目的负债进行清理，包括未支付的工程款、未结清的供应商款项、未结清的税费等，确保项目的债务得到妥善清理。
5. 资产分配。
在资产评估和负债清理完成后，清算小组需要对项目的资产进行分配，按照各方的权益比例进行合理分配，以确保各方的权益得到保障。
6. 清算报告。
清算小组需要编制清算报告，对项目的清算流程、资产评估、负债清理、资产分配等情况进行详细说明，以供相关方参考和审阅。
7. 清算结果公示。
清算报告完成后，清算小组需要对清算结果进行公示，公示时间不少于30天，以确保各方的知情权和参与权。
8. 清算结案。
经过公示期后，清算小组将根据公示结果对项目进行最终的清算结案，完成项目的清算流程。
以上便是房地产清算的流程及相关事项。
在实际操作中，清算流程可能会因项目的特殊情况而有所不同，但总体的清算原则和程序是相似的。
希望本文能够对房地产清算流程有所帮助。
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》
《房地产开发企业老项目土地增值税清算详解》一、老项目的界定房地产开发企业老项目，是指：1. 《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。
2. 《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
二、清算条件1. 纳税人应进行土地增值税清算的情形：◦房地产开发项目全部竣工、完成销售的。
◦整体转让未竣工决算房地产开发项目的。
◦直接转让土地使用权的。
2. 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的情形：◦已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
◦取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
◦纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
三、收入的确认3. 销售收入的范围◦货币收入：包括现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种能以货币计量的收入。
◦实物收入：如以房产、土地等实物形式取得的收入，应按公允价值确认收入。
◦其他收入：如债务豁免、补贴收入等，应按照实际情况确认收入。
4. 销售价格的确定◦正常销售情况下，按照实际销售价格确认收入。
◦对于价格明显偏低且无正当理由的，主管税务机关有权按照下列顺序核定收入：▪按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定。
▪由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
四、扣除项目的确认1. 取得土地使用权所支付的金额◦包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
2. 房地产开发成本◦土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
◦前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
房地产项目债务清算特定抵账协议(2024版)一
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX房地产项目债务清算特定抵账协议(2024版)一本合同目录一览一、第一条债务清算概述1.1 第一条.1 债务清算背景1.2 第一条.2 债务清算目的1.3 第一条.3 债务清算范围二、第二条特定抵账协议的定义与范围2.1 第二条.1 特定抵账协议的含义2.2 第二条.2 特定抵账协议的适用范围三、第三条债务的确认与核实3.1 第三条.1 债务的确认3.2 第三条.2 债务核实的方式与时间四、第四条特定抵账的条件4.1 第四条.1 抵账物的所有权转移4.2 第四条.2 抵账物的价值确认4.3 第四条.3 抵账的限额与期限五、第五条特定抵账的程序5.1 第五条.1 抵账物的选择与提供5.2 第五条.2 抵账价值的评估与确认5.3 第五条.3 抵账协议的签署与生效六、第六条合同的变更与解除6.1 第六条.1 合同变更的条件6.2 第六条.2 合同解除的条件七、第七条违约责任7.1 第七条.1 违约行为的界定7.2 第七条.2 违约责任的具体承担方式八、第八条争议解决方式8.1 第八条.1 争议的解决方式8.2 第八条.2 仲裁或诉讼的地点与法院九、第九条合同的生效、终止与失效9.1 第九条.1 合同的生效条件9.2 第九条.2 合同终止的条件9.3 第九条.3 合同失效后的处理十、第十条保密条款10.1 第十条.1 保密信息的定义10.2 第十条.2 保密信息的披露与使用限制10.3 第十条.3 违反保密条款的责任十一、第十一条合同的适用法律11.1 第十一条.1 合同适用的法律11.2 第十一条.2 法律变更对合同的影响十二、第十二条合同的签署与备案12.1 第十二条.1 合同签署的程序与要求12.2 第十二条.2 合同备案的程序与时间十三、第十十三条合同的附件13.1 第十十三条.1 附件的列表与说明13.2 第十十三条.2 附件的有效性与修改权十四、第十十四条其他条款14.1 第十十四条.1 双方的其他协议与声明14.2 第十十四条.2 合同的修订历史记录第一部分：合同如下：第一条债务清算概述1.1 第一条.1 债务清算背景1.2 第一条.2 债务清算目的为明确双方债务关系，确保债务人清偿债务，债权人接受债务人以抵账方式部分或全部清偿债务，双方共同制定本特定抵账协议，以规范债务清偿过程。
老会计整理的房地产业税收清算，真是太实用了！
老会计整理的房地产业税收清算，真是太实用了！01土地增值税预征纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算。
02土地增值税清算条件《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号，2006年12月28日）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3、直接转让土地使用权的。
《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号，2009年5月12日）。
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的（对注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的，应在办理注销登记前进行土地增值税清算）；4、省税务机关规定的其他情况。
03计算土地增值额的扣除项目主要包括（一）取得土地使用权所支付的金额；取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用；纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按照转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按照建筑面积计算分摊，也可以按税务机关确认的其他方式计算分摊。
（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格（四）与转让房地产有关的税金（土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目）；（五）财政部规定的其他扣除项目。
房地产项目清算大全
房地产项目清算大全一、土地增值税的减免税规定1.法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条）（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2.转让房地产免税。
因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。
3.转让自用住房免税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
未满3年的，全额征收土地增值税。
（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条）4.合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
建成后转让的，应征收土地增值税。
（财税字［1995］48号第2条）5.互换房地产免税。
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
（财税字［1995］48号）6.个人转让普通住宅免税。
从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
（财税字［1999］210号第五条）7.赠与房地产不征税。
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
（财税字［1995］48号第四条）8.房产捐赠不征税。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
房地产项目清算流程
房地产项目清算流程同学们，今天咱们来聊聊房地产项目清算流程，这可有点复杂，但别怕，听我慢慢说。
得有个开头，就是准备工作。
这就像是要出门旅行，得先收拾好行李一样。
在房地产项目清算的时候，要把各种相关的资料都整理好，比如项目的规划文件、合同、财务报表等等。
这些资料就像是我们旅行中的地图和攻略，可重要啦！接下来就是要对项目的收入进行核算。
这就好比算算我们这趟旅行一共赚了多少钱。
要把房子卖出去的钱、租金收入等等都算清楚。
而且得注意，每一笔收入都要有明确的记录和证据，不能稀里糊涂的。
然后呢，就是核算成本啦。
像买地的钱、建筑材料的费用、工人的工资，还有各种各样的开销，都得一项一项算明白。
这就像我们在旅行中花出去的交通费、住宿费、餐饮费，都得心里有数。
再往后，要计算税费。
这可是个麻烦事儿，得按照规定的税率，把该交的税都算清楚。
要是算错了，那可就麻烦大啦！算完了这些，还得进行资产清查。
看看项目里还有哪些房子没卖出去，哪些设备还能用，哪些资产是值钱的。
这就像是检查旅行回来后，我们带回来的东西是不是都完好无损。
之后呢，就是编制清算报告。
这个报告就像是我们旅行结束后的总结，要把整个项目的情况、收入、成本、资产等等都详细地写进去，让别人一看就明白。
编制好报告，还得经过审核。
就好像我们的作业做完了，老师要检查一样。
审核的人会仔细看看报告有没有错误，数据准不准确。
最后，如果审核通过了，那就可以按照规定进行分配和处理啦。
该还钱的还钱，该分红的分红。
房地产项目清算流程就像是一场大冒险，每一步都得小心翼翼，认真仔细，才能把这个复杂的任务完成好。
怎么样，同学们，是不是有点明白啦？。
房地产项目税收清算说明
房地产项目税收清算说明一、所需清算税种营业税、企业所得税、印花税、契税、城市维护建设税和教育税金及附加、土地增值税二、所需财务资料项目经营期内的：资产负债表、利润表、现就流量表、在建工程明细表、所有者权益变动表、财务原始凭证三、起算依据以有财务原始凭证的实际财务发生额为基础，按当地税务规定的应纳税额、抵扣项、税率为基础进行计算。
四、具体税种（一）营业税以有记账凭证为基础的营业收入以及没有记账凭证为基础的经营活动现金流入、投资活动现金流入（涉及实质为无形资产转让的股权交易）、筹资活动现金流入（无票的财务利息利得）为应税额，按5%的税率计算。
（二）城市维护建设税和教育税金及附加按实际应纳营业税额的10%计算。
（三）契税契税按规定应由买方承担，有些地区实行代扣代缴，则按以有记账凭证为基础的营业收入的3%（最高税率）计算。
（四）企业所得税企业所得税应按利润表中的当期应纳税所得额（利润总额）乘以25%税率计算，在计算应纳税所得额（利润总额）时下列事项应注意：⑴利息支出的扣除。
纳税人在生产、经营期间，向金融机构借款的利息支出，按实际发生数扣除；向非金融机构借款的利息支出，不高于按照金融机构同类、同期贷款利率计算的数额以内的部分，准予扣除。
⑵计税工资的扣除。
条例规定，企业合理的工资、薪金予以据实扣除，这意味着取消实行多年的内资企业计税工资制度，切实减轻了内资企业的负担。
但允许据实扣除的工资、薪金必须是“合理的”，对明显不合理的工资、薪金，则不予扣除。
因此需与当地税务沟通员工工资在“应付职工薪酬”中的可抵扣额。
⑶在职工福利费、工会经费和职工教育经费方面，扣除标准为（提取比例分别为14%、2%、2.5%）。
在职工教育经费方面，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额 2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。
⑷捐赠的扣除。
纳税人的公益、救济性捐赠，在年度会计利润的12%以内的，允许扣除。
房地产项目清算阶段全税种操作
三、股权清算阶段税务注意事项
股权价格偏低的几种情形
（一）申报的股权转让收入低于股权对应的净资产份额的。其中，被投资企业拥有土地 使用权、房屋、房地产企业未销售房产、知识产权、探矿权、采矿权、股权等资产的， 申报的股权转让收入低于股权对应的净资产公允价值份额的 （二）申报的股权转让收入低于初始投资成本或低于取得该股权所支付的价款及相关税 费的 （三）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同一企业同一股东或其他股东股权转 让收入的 （四）申报的股权转让收入低于相同或类似条件下同类行业的企业股权转让收入的 （五）不具合理性的无偿让渡股权或股份
二分法/三分法
普宅 VS 非普宅
分类方法的不同会导致各业态增值率 不同，从而适用不同税率，结果出现 多样性。
➢ 住宅小区建筑容积率在1.0以上； ➢ 单套建筑面积在120平方米以下； ➢ 实际成交价格低于同级别土地上住房平
均交易价格1.2倍以下
6
二、项目清算阶段税务注意事项-土地增值税清算
分摊方法
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三、股权清算阶段税务注意事项
股权退出收益的计算
股权价值的确定(一般是转让收入的定价基准) (1)一般情况就是按账面净资产(即实收资本+未分配利润) (2)如果账面存在土地、房产类资产需要评估作价(即实收资本+未分配利润+ 房地产类评估价值-房地产类账面价值)
股权收益的确定 股权转让收益 = 转让收入 - 原始取得成本
90天期限
自行整理 中介鉴证
内部审核
区域形成初稿 区域集团复核 控股集团终审
提交税局审核
形成定稿 提交税局
第0504讲 房地产开发项目土地增值税清算扣除项目
九、房地产开发项目土地增值税清算★★★九、房地产开发项目土地增值税清算★★★ （一）清算单位 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
2.分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）清算条件及办理时限情形具体内容清算时限应进行清算（必须清算）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
满足条件之日起90日内办理税务可要求清算（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在注销登记前清算）（4）省税务机关规定的其他情况。
收到清算通知之日起90日内办理 （三）清算收入确认一般销售收入1.清算时已全额开具商品房销售发票的，按发票金额确认收入；未开或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
2.合同面积与实测面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计税时予以调整。
3.应税收入＝营改增前转让收入＋营改增后不含增值税收入转让有关税金＝营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
非直接销售和自用房地产的收入1.房企将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。
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2016-09-06房地产财税一、土地增值税的减免税规定1.法定免税。
有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8条）（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%，增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。
普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
（2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
2.转让房地产免税。
因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。
（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。
3.转让自用住房免税。
个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住满5年及以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。
未满3年的，全额征收土地增值税。
（（《土地增值税暂行条例实施细则》第12条）4.合作建自用房免税。
对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税。
建成后转让的，应征收土地增值税。
（财税字［1995］48号第2条）5.互换房地产免税。
个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免征土地增值税。
（财税字［1995］48号）6.个人转让普通住宅免税。
从1999年8月1日起，对居民个人转让其拥有的普通住宅，暂免征土地增值税。
（财税字［1999］210号第五条）7.赠与房地产不征税。
房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的，不征收土地增值税。
（财税字［1995］48号第四条）8.房产捐赠不征税。
房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不征收土地增值税。
（财税字［1995］48号第四条）9.《财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）第一条第（三）项规定：“企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为廉租住房、经济适用住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
【房企财税微信：fdccspx】二、土地增值税清算单位的确定国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
三、土地增值税预征率的规定《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）第二条规定：“为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%”。
四、土地增值税的清算条件（一）纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算（三大条件）1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（四大条件）1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
4.省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。
对于符合规定，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
五、土地增值税时应提供的清算资料纳税人清算土地增值税时应提供的清算如下资料。
1.土地增值税清算表及其附表。
2.房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。
3.项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。
4.纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》六、土地增值税收入的确定1.要注意销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；2.房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产确认收入。
3.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
4.未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
”5.未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。
应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入（即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）；6.对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定。
应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。
七、土地增值税扣除成本框架八、土地增值税扣除项目应注意的16个关键点1.不能将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费。
2.拆迁补偿费是必须实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证应一一对应。
3.不能将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费和公共配套设施费。
4.多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，应按项目合理分摊。
根据国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的相关规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（2）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；（3）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
5.房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。
6.企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用应记入开发费用，不能记入开发间接费用的。
7.分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，应按照项目合理分摊。
8.利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益不得冲减利息支出。
9.质量保证金的扣除问题国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
”10.房地产开发费用的扣除问题国税函[2010]220号第三条第（一）项、第（二项）款规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
11.土地增值税清算中利息费用的扣除技巧《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条规定：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按‘取得土地使用权所支付的金额’与‘房地产开发成本’金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
”基于以上政策规定，应注意以下几点：第一，文件中规定税前扣除的金融机构利息费用不能超过商业银行同类同期贷款利率，这里的“商业银行同类同期贷款利率”是指“中国人民银行规定的基准利率和浮动利率”。
《国家税务总局关于企业所得税若干题目的公告》（国家税务总局2011年第34号公告）的规定，企业在按照合同要求首次支付利息并进行税前扣除时，应提供“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”，以证明其利息支出的合理性。
“金融企业的同期同类贷款利率情况说明”中，应包括在签订该借款合同当时，本省任何一家金融企业提供同期同类贷款利率情况。