《房地产项目清算与土地增值税清算
房地产企业土地增值税清算说明
房地产企业土地增值税清算中的“5”项收入确定技巧及相关法律解析一、有关销售发票开具与否的收入确定一全额开具销售发票的销售收入二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定四未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定一全额开具销售发票的销售收入国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“在进行土地增值税清算时,如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的,则按照发票所载金额确认收入;”比如业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,发票开具也是120万元,那么在进行土地增值税清算时,就按照120万元确认收入;二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第一条规定：“土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入;销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,在清算前已发生补、退房款的,应在计算土地增值税时予以调整; 二未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定比如,业主购买了一套商品房,合同总金额120万元,已付款120万元,但销售发票只开具了110万元,还有10万元会计挂在“其他应付款”,那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入;所以,对纳税人来说,在进行土地增值税清算时,必须注意将发票金额与合同金额进行比对,并按照合同金额进行调整,以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税,进而避免被税务机关处罚的风险;三未开具发票,未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定;应按照国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第三条第一款规定确认土地增值税清算时收入即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;四对未开具发票,未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现这样处理和国税发200931号文件相附,待实际投入使用时再按上述办法确认收入;二、房地产代收费用的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认一代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数根据国家税务总局国税发2007132号第二十五条第一项的规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,如果代收费用计入房价向购买方一并收取的,应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税;实际支付的代收费用,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计扣除的基数;国家税务总局国税发200991号第二十八条规定,代收费用的审核,对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形;二代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第六条规定,对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用;国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知国税发2007132号第二十五条第二项规定,对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用,在房价之外单独收取且未计入房地产价格的,不作为转让房地产的收入,在计算增值额时不允许扣除代收费用;案例分析1：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析某市税务稽查局检查某房地产开发公司,此公司xx年营业收入30000万元,其他应付款账户4500万元,经查“其他应付款”账户发现该公司xx年至xx年在销售商品房时向客户收取的住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计4500万元其中专项维修基金800万元,对于4500万元的代收费用单独核算未并入房价内,而且票据由委托方开具,此公司未做任何税务处理;涉税分析：1、营业税处理按照营业税相关规定,房地产开发企业代收的价外费用需要缴税;中华人民共和国营业税暂行条例国务院令540号第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用第十三条规定,条例第五条所称价外费用,包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费,但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：一由国务院或者财政部批准设立的政府性基金,由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；二收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；三所收款项全额上缴财政;国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知国税发200469号住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造;鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性,对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金,不计征营业税;根据营业税的相关政策规定,代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税,即只要房地产开发公司代为收取了,不论其是否计入房价内或是否开票与企业所得税、土地增值税区别之处,原则上都要作为计税依据计入到营业额中;但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳营业税的,如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金;其他代收费用都要作为价外费一并计征营业税及其附加;本案例中的专项维修基金800万元,符合国税发200469号文件规定,不计征营业税,其余3700万元未按税法规定申报纳税;2、企业所得税的处理国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号第五条规定,开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款,包括现金、现金等价物及其他经济利益;企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等,凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的,可作为代收代缴款项进行管理;因代收款项票据由委托方开具,根据国税发200931号文的规定,此代收代付款项不并入应纳税所得额缴纳企业所得税;因为代收费用单独核算未并入房价内,所以也不用缴纳土地增值税;三、转让房地产收取“其他经济利益”的收入确认一转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入确认土地增值税暂行条例实施细则规定“有关的经济利益”的前提是纳税人发生了转让房地产行为,即房地产交易完成;如果房地产交易未发生或者未完成被撤销,即使纳税人取得了经济利益,也应当属于与转让房地产无关的经济利益,不应确认为转让房地产所取得的收入;因此,转让房地产合同未履行收取购买方违约金的收入不确认为土地增值税收入,不缴纳土地增值税;二转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认房地产企业转让房地产合同履行中,因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息以及其他各种性质的经济收益,应当确认为房地产转让收入;特别注意的几点：1、将流转税的价外费用概念引入了土地增值税;其实价外费用来源于“反避税”理念,试想如果对滞纳金、违约金不征收土地增值税,就有可能出现本来100万的房款,企业人为的划分为80万元房款,20万元赔偿金,从而侵蚀土地增值税的税基,因此转让房地产合同履行中收取的违约金、更名费、滞纳金、赔偿金、分期付款延期付款利息的收入确认,一律缴纳土地增值税;2、房地产未能转让而收取的违约金,不属于价外费用;价外费用,顾名思义,先有价,才有外,如果购买方违约导致房地产转让不成功收取的违约金,由于没有主价款,不存在分割房价,侵蚀税基的可能性,因此不需要缴纳土地增值税和营业税;4、房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除;三售后返租的收入确认所谓售后返租,就是开发商在销售商品房时,约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿或低价交给开发公司,由开发公司统一经营,经营收益归开发商;售后回租分为融资性售后回租和经营性售后回租;所谓融资性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后,又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为;所谓经营性售后回租业务,是指承租方以融资为目的将资产出售给没有融资租赁业务资质的企业后,又将该项资产从没有融资租赁业务资质的企业租回的行为1、经营性售后回租的税务处理1经营性售后回租中的销售方承租方的涉税处理①增值税和营业税的处理经营性售后回租的承租方出售资产的行为,应征收增值税或营业税;②企业所得税的处理承租人出售资产的行为,确认为销售收入,租赁期间的租赁费用作为企业相关费用在税前扣除,承租人租入的资产不计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理①增值税和营业税的处理由于经营性售后回租的租赁期结束,租赁货物的所有权归出租方所有,因此,基于以上规定,经营性售后回租的受让方出租方征收营业税;即出租方实质上市提供经营租赁的行为,营改增前按照服务业征收营业税,营改增后缴纳增值税1、经营性售后回租的税务处理2经营性售后回租中的受让方出租方的涉税处理②企业所得税或个人所得税的处理由于受让人出租方收到承租方或销售方支付的租金时,应该依法缴纳企业所得税或个人所得税,出租人租出的资产计提折旧;③印花税的处理按“财产租赁合同”计税贴花;A房地产开发公司以下简称A公司是一家商业地产公司,采用售后返租方式销售商铺;开发商与购房者同时签订房地产买卖合同和租赁合同,约定商铺按优惠价85万元即总价100万元的85%出售,在未来5年内,该商铺归开发商出租,收益归开发商;开发商在销售时,将价款和折扣额在同一张发票上注明,并开具了销售不动产统一发票;开发商在销售房产时,对未来5年内转租房产能收取多少收益并不确定,并假设当年A 公司将商铺转租取得租金5万元不考虑城建税、教育费附加、土地使用税;1、营业税的处理第十五条规定,纳税人发生应税行为,如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的,以折扣后的价款为营业额;如果将折扣额另开发票的,不论其在财务上如何处理,均不得从营业额中扣除;第五条规定,纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产收取的全部价款和价外费用;显然,房地产公司约定以购房合同的折让优惠后的价款为成交价,同时与购房者签订该房的租赁合同,要求购房者在一定期限内必须将购买的房屋无偿交给开发公司,由开发公司统一对外出租经营,出租经营收益归开发商;开发商无偿取得的出租收益应作为价外费用计入营业税计税依据;对此,各地税务机关也分别出台了相关具体规定予以明确;房地产开发公司销售不动产,采取优惠方式要求购房者无偿或低价将不动产交给开发公司使用若干年;这一经营方式名义上是开发公司让利给购房者,实质上是优先取得了购房者的不动产的使用权,即其他经济利益;因此,对房地产开发公司以此方式销售不动产的行为,应按照营业税暂行条例实施细则第十五条和税收征管法实施细则第四十七条规定核定其营业额房地产开发公司采用折让优惠等形式将商品房销售给购房者,在签订购房合同的同时,房地产开发公司或房地产开发公司的关联企业与购房者另行签订商品房委托管理合同,约定购房合同以折让后优惠价款为成交价,购房者自愿放弃一定时期的托管收益权和其他费用;房地产开发公司商品房折让优惠额或商品房售价低于同类商品房价格部分应并入商品房销售价款,一并按销售不动产征收营业税,购房者因放弃一定时期的托管收益权和其他费用而享受的折让优惠额属取得经济利益,应按“服务业——租赁业”税目征收营业税;因此,A公司销售房地产应缴纳营业税100×5%=5万元;购房者返租商铺应缴纳营业税15×5%=0.75万元,城市维护建设税及附加0.75×7%+3%=0.075A公司还需就当年转租商铺取得的租金收入按“服务业——租赁业”税目缴纳营业税,即5×5%=0.25万元;城市维护建设税及附加0.25×7%+3%=0.025;二印花税本例中,A公司不但销售了开发产品,还租赁了该开发产品后并转租假如转租合同每年签订一次,应分别按“产权转移书据”税目缴纳印花税：85×0.05%=0.0425万元,按“财产租赁”税目缴纳印花税：15×0.001+5×0.001=0.02万元三土地增值税本例中,A公司销售不动产计征营业税的营业额为100万元,在计算土地增值税时应以哪一个作为纳税人转移房产取得的收入呢企业正常销售房价100万元,而合同约定销售价款为85万元,购房者将商铺无偿给开发商用5年;其实质是开发商受到了85万元房款,又有无需支付15万元租金的“其他经济利益”,因此总收入确认为100万元,应该按照100万元缴纳营业税和土地增值税;五房产税购房者将购买的商铺返租给A公司,每月应按租金收入少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定的12%缴纳房产税：15÷5×12×12%=0.03万元;开发商再将商铺转租,按房产税相关规定,开发商转租房屋取得的租赁收入不再缴纳房产税;这在实际税务处理中也是容易被忽视的;六企业所得税对于经营性售后返租业务,A公司需分别作销售不动产和租赁两项业务处理,分别计算相关成本、费用和损益;A公司的租赁支出就是,一次性让利给购房者的折让优惠额,按权责发生制原则,A 公司每年的租赁支出为15÷5=3万元;五企业所得税本例中,A公司在销售房产时,购买方以提前从房地产公司获得15万元租金抵房款,即收入的金额能够可靠地计量,应以100万元作为所得税应税金额;转租收入5万元应在满足收入确定条件后,计入当年度应纳税所得额;则A公司当年应纳税所得额为：100+5=105万元,扣除租赁支出3万元、开发产品成本、税金及费用后,即可计算出应纳企业所得税额;四、视同销售房产收入的确认一以房和土地用于抵债、投资和分配的收入确认二拆迁安置房收入的确认三土地置换收入的确认四收取车库使用费的收入确认五收到政府土地返还款建设拆迁安置房的收入确认六土地使用权未发生转移但实质转让的收入确认四地下车位车库、杂物间的收入确认八、总结一地上车位、车库1、租赁合同：与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的停车位要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,不缴纳房产税;与买受人签订明确租赁年限的租赁合同的车库及储藏室要缴纳租赁业营业税,不缴纳土地增值税,缴纳房产税;2、销售合同：签订车库位销售合同的,不论是否取得产权证明,均按销售不动产征税;缴纳土地增值税,不缴纳房产税;签订车库位长期或无期限使用权转让合同,视同销售,按销售不动产征税,缴纳土地增值税,不缴纳房产税;二地下车位车库企业出租地下车位,应当按场地出租对待,缴纳税营业税;取得租金时一次性缴纳;企业所得税可按国税函201079号：“在租赁期内,分期均匀计入相关年度收入”;房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同,其取得的租赁收入,不计入房地产转让收入;应该按照租赁业缴纳营业税,不征收土地增值税,需要缴纳房产税;二地下车位房地产开发企业与购房人签订销售合同,约定将上述车库、车位的所有权出售给购房人的,取得的收入并入非普通住房转让收入,按照销售不动产缴纳营业税,按照非普通住宅缴纳土地增值税,不需要缴纳房产税;地下车库的涉税处理根据营业税税目注释试行稿第九条规定：“销售建筑物或构筑物,是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为;以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;”据此,房地产企业出售的地下停车位,以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物,视同销售建筑物;对取得销售收入应缴纳营业税、土地增值税、企业所得税;受让方不能办理车位产权手续,不需要缴纳车位契税;地下车库的涉税处理在实际工作中中,地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库,其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库,其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库;在地下车库的处理中,又分为出租、销售、或自用等几种情况;每种形式的处理都不太一致,应根据业务的实质,进行财税处理;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库,建筑面积未分摊,即该部分建造成本未分摊至可售面积之中,产权应归开发商所有;其性质属于营利性的公共配套设施,根据房地产开发经营业务企业所得税处理办法国税发200931号文第十七条第二款：“属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本;除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理;”一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：因此,作为营利性配套设施的地下车库,成本应单独核算开发成本,将其归集至“开发成本----公共配套设施地下车库”之中,完工后结转至“开发产品----地下车库”之中;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租,直接作为租赁,开具租赁业发票;1营业税及附加：按租赁业5.5%交纳;根据中华人民共和国营业税暂行条例实施细则第二十五条规定,纳税人转让土地使用权或者销售不动产,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;纳税人提供建筑业或者租赁业劳务,采取预收款方式的,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天;因此营业税额以预收金额为计算基数,而非财务上分期确认收入分期预提交纳营业税;2土地增值税：因未发生权属转移,不涉及土地增值税一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：3房产税：根据财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知财税2005181号规定,已出租的地下建筑,按出租地上房屋建筑相关规定计征房产税;即出租部分按租金收入的12%计征房产税;4土地使用税：根据财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知财税2009128号第四条规定,“关于地下建筑用地的城镇土地使用税问题：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：其中,已取得地下土地使用权证的,按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的,按地下建筑垂直投影面积计算应征税款;对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税;”因此单独建造的地下车库应按应征税款的50%申报城镇土地使用税;虽然国家没有出台免税政策,但相关省市有相关征免政策;需要注意的是,如果不是单独建造的地下车库,而是与地上房屋建筑物连在一起,则其地上和地下建筑物所占的同一宗地只能缴纳一次土地使用税,不重复征税;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：1、对外出租的税务处理：5企业所得税：根据中华人民共和国所得税法实施条例第十九条企业所得税法第六条第六项所称租金收入,是指企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的收入;租金收入,按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现;因此收到的租金全额作为收入计征所得税,而非按会计处理做预收收入再分摊至各期确认收入计征所得税;当然根据国税函201079号文件的规定,如果租金是跨年度而且一次性收取的,则可以分年度确认收入;6印花税：租赁收入的千分之一;一开发商单独建造地下车库,建筑面积未分摊：2、对外出售的财税处理：对外出售的地下车库应作为销售不动产处理,开具销售不动产发票;在符合收入确认条件时,确认“主营业务收入”,同时结转“开发产品---地下车库”相关金额至“主营业务成本”;1营业税及附加：按销售不动产计征营业税及附加;。
房地产行业土地增值税清算整治方案3篇
房地产行业土地增值税清算整治方案3篇房地产行业土地增值税清算整治方案第1篇为深入开展整顿和规范房地产行业税收秩序工作，严厉打击税收违法犯罪行为，有力促进税法遵从，营造公平税收环境，根据《市局关于印发《的通知》要求，结合我局工作实际，制定本实施方案。
一、工作目标通过对土地增值税清算开展专项整治，严厉查处一批税收违法行为，发现地方税收管理中存在的不足和薄弱环节，完善征管方式，堵塞税收漏洞，建立健全长效机制，促进我市房地产行业健康有序发展。
二、组织机构此次房地产行业土地增值税清算专项整治工作由全市地方税收专项检查领导小组统一领导，并成立专项整治工作组，由局长任组长、副局长任副组长、稽查局、分局、征管股、税政股为成员单位，下设办公室于稽查局，具体开展本地房地产行业土地增值税清算专项整治工作。
三、工作内容重点检查主管税务机关已完成土地增值税清算审核的房地产业项目。
稽查部门实施土地增值税清算检查时，应对纳税人的每个项目应纳的营业税及其附加税费、印花税、契税、耕地占用税、房产税、城镇土地使用税、企业所得税（含核定征收的企业）和包括利息股息红利等应代扣代缴的个人所得税一并进行税收清算。
清算时重点审核纳税人成本不实、隐匿分红收入和关联交易价格偏低项目。
四、工作步骤房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作分四个阶段进行，于20xx年4月开始，10月底结束。
（一）动员部署阶段（4月1日至4月15日）。
根据市局统一部署，结合我局实际，拟定工作方案，确定检查对象，公布税收违法行为检举电话等前期工作，为房地产行业土地增值税清算税收专项整治工作顺利开展打下坚实基础。
（二）自查自纠阶段（4月16日至5月15日）。
通过召集企业开展座谈会、部署动员会等形式。
深入宣传专项整治工作精神和税收自查正常，集中辅导企业开展地方税收自查，对企业自查应补税款按规定组织入库。
（三）检查实施阶段（5月16日至9月30日）。
对完成土地增值税清算审核的房地产业项目坚持户户过点原则，进行实地检查。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
![国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】](https://img.taocdn.com/s3/m/ec553b51ad02de80d4d84024.png)
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
土地增值税清算条件和计算方法有哪些
⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些房地产开发企业经营增值收益部分涉及的税种主要是⼟地增值税和企业所得税。
为了加强管理，国家税务总局分别制定了《⼟地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)和《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号)。
下⾯，让...想要了解更多关于⼟地增值税清算条件和计算⽅法有哪些的知识，跟着店铺⼩编⼀起看看吧。
⼀、⼟地增值税清算条件⼟地增值税清算的条件分为两类：⼀是纳税⼈应该进⾏清算的条件：(⼀)房地产开发项⽬全部竣⼯、完成销售的;(⼆)整体转让未竣⼯决算房地产开发项⽬的;(三)直接转让⼟地使⽤权的。
⼆是主管税务机关可以要求纳税⼈进⾏清算的条件：(⼀)已竣⼯验收的房地产开发项⽬，已转让的房地产建筑⾯积占整个项⽬可售建筑⾯积的⽐例在85%以上，或该⽐例虽未超过85%，但剩余的可售建筑⾯积已经出租或⾃⽤的;(⼆)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;(三)纳税⼈申请注销税务登记但未办理⼟地增值税清算⼿续的;(四)省(⾃治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
房地产开发企业的⼟地增值税与企业所得税虽然都是按所得额(增值额)计算征税，也都要汇算或清算，但是在汇(清)算时间上，却存在着明显的差异。
企业所得税是以⼀个会计年度为周期进⾏汇算清缴，时间是固定的。
不论房地产开发项⽬是否完⼯，都要按期预缴，年终汇算清缴，多退少补。
⼟地增值税却是以房地产开发项⽬为单位进⾏清算，对于分期开发的项⽬，以分期项⽬为单位清算，开发项⽬中，同时包含普通住宅和⾮普通住宅的，应分别计算增值额。
清算期间具有不确定性，可以长于⼀个会计年度，也可以短于⼀个会计年度。
清算之前按期预缴，达到清算时限条件时，则必须按规定进⾏清算，多退少补。
⼆、⼟地增值税税率和税额的计算⽅法计算⼟地增值税税额，可采⽤增值额乘以适⽤的税率减去扣除项⽬⾦额乘以速算扣除系数的简便⼟地增值税计算⽅法，⼟地增值税计算公式如下：(⼀)增值额未超过扣除项⽬⾦额50%⼟地增值税税额=增值额×30%(⼆)增值额超过扣除项⽬⾦额50%，未超过100%的⼟地增值税税额=增值额×40%-扣除项⽬⾦额×5%(三)增值额超过扣除项⽬⾦额100%，未超过200%的⼟地增值税税额=增值额×50%-扣除项⽬⾦额×15%(四)增值额超过扣除项⽬⾦额200%⼟地增值税税额=增值额×60%-扣除项⽬⾦额×35%⼟地增值税计算公式中的5%，15%，35%为速算扣除系数。
关于房地产企业土地增值税清算的几点思考
关于房地产企业土地增值税清算的几点思考1. 引言1.1 房地产企业土地增值税清算的重要性房地产企业土地增值税清算还可以帮助企业更好地进行财务管理和税务规划，降低税收成本，提高企业的经济效益和竞争力。
通过合理规划和管理土地增值税清算，企业可以避免不必要的税务风险，优化税收结构，提高资金利用效率，增强企业的抗风险能力。
加强对房地产企业土地增值税清算重要性的认识，对企业合规经营和税收贡献具有重要意义。
只有增强对土地增值税清算的重视，建立健全的税务管理制度和内部控制机制，企业才能更好地适应税收政策的变化，提升经营管理水平，实现可持续发展。
1.2 土地增值税清算的背景土地增值税是一种税收形式，是指在土地使用、开发、转让等活动中取得的增值收入向政府交纳的一种税款。
土地增值税清算是指房地产企业依法履行税务义务，将应纳土地增值税计算、登记、申报、缴纳、审核等环节实施的一系列流程。
在我国的税收政策中，土地增值税是一个重要的税种，对于保障国家税收的稳定与增长至关重要。
土地增值税清算的背景是在我国改革开放进程中，为了规范土地利用和促进经济发展，我国逐步建立了土地增值税制度。
土地增值税清算作为税收管理的重要环节，一方面可以确保政府税收的合法性和有效性，另一方面可以促使房地产企业合规经营，营造公平竞争的市场环境。
土地增值税清算的背景是在我国税收体制改革的大背景下逐步完善和发展起来的，对于促进我国经济的健康发展和社会的稳定起着重要作用。
2. 正文2.1 土地增值税计算的方式土地增值税的计算方式通常分为两种：按比例计征和按实际利润计征。
一、按比例计征：这种方式是根据政府规定的土地增值税税率对企业的土地增值额进行计算，然后按照一定的比例计征税款。
具体的计算方法是将企业土地的增值额乘以税率，得出需要缴纳的土地增值税额。
这种方式简单明了，便于管理，但可能存在税率与实际情况不完全匹配的问题，税负可能过重或过轻，影响企业的经营发展。
不同的计征方式各有优劣，企业在选择计征方式时需综合考虑自身情况，合理规划税务策略，避免因税务问题影响经营发展。
房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分：土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2009国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用，包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、及转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等，不包括印花税金；4、及转让房地产有关的期间费用，包括管理费用、销售费用和财务费用等。
其中，上述（1）（2）项可以加计扣除20%，第（3）项据实扣除，第（4）项按照（1）（2）合计数的一定比例内据实扣除。
三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息土地增值税法：不含土地、资本化利息加计扣除基数：会计口径－资本化利息2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式，主要应用于土地使用税和车船使用税，在消费税和印花税也有部分应用。
土增税预征与清算
土地增值税清算（营改增后)的关键问题一, 清算（结算）条件《土地增值税清算管理规程》(国税发〔2009〕91号)第九条规定,纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
(一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三）直接转让土地使用权的。
第十条规定，对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算.(一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上,或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的.例:某房开公司2009年立项开发某住宅项目,2010年取得预售许可证并开始预售，2011年6月工程竣工并备案,2012年9月12日已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例达85%以上，2013年1月6日，所有开发产品销售完毕。
上例中,该公司应在完工年度即2011年12月31日前确定该项目的计税成本核算终止日,于2012年5月31日前完成该项目的企业所得税计税成本结算。
2012年9月12日以后,若主管税务机关要求该公司进行该项目土地增值税清算,该公司应于收到清算通知之日起90日内办理清算手续。
若主管税务机关未要求该公司清算，该公司应当在所有开发产品销售完毕之日即2013年1月6日起90日内办理清算手续.土地增值税依据放开项目的销售情况来确定是否清算或可清算,各分公司需要定时评估手头项目,及时做好清算，以避免税务风险.二，清算（结算）对象《土地增值税清算管理规程》第十七条规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算.如，某房开公司开发的某项目共12栋楼，其中商业2栋,住宅10栋.国家有关部门审批12栋楼为一个开发项目.该公司出于经营管理和核算需要,将该项目的12栋楼按分类归集的原则确定为商业和住宅两个计税成本对象.上例中，该公司该项目土地增值税清算应以全部12栋楼为一个清算对象，企业所得税应分为商业和住宅两个成本计算对象结算计税成本。
土地增值税未达85%清算比例计算
土地增值税未达85%清算比例计算【原创实用版】目录1.土地增值税清算的定义和意义2.土地增值税清算的条件3.土地增值税清算的比例4.土地增值税清算的计算方法5.土地增值税清算的案例分析正文土地增值税是对房地产行业征收的一种税收，旨在通过对房地产增值部分征税，调节房地产市场，防止房地产泡沫的产生。
土地增值税的清算则是指在房地产项目完成后，对项目所产生的土地增值税进行核算和征收。
土地增值税清算的条件包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目等。
符合这些条件的纳税人应进行土地增值税的清算。
在我国，土地增值税清算的比例为 85%。
这意味着，当房地产项目的增值部分超过 85% 时，才需要进行土地增值税的清算。
这个比例是为了防止房地产企业过度开发，保护房地产市场的稳定。
土地增值税清算的计算方法主要包括以下步骤：首先，确定房地产项目的增值部分；然后，根据增值部分的比例，计算出应缴纳的土地增值税；最后，根据税收政策，确定税收优惠和减免等事项。
以一个房地产项目为例，该项目于 2014 年开始开发，2016 年 10 月全部竣工并销售完毕。
12 月进行土地增值税清算，整个项目共缴纳土地增值税 1100 万元，其中 2014 年至 2016 年期间缴纳的土地增值税为 800 万元。
假设该项目的增值部分为 5000 万元，根据 85% 的清算比例，应缴纳的土地增值税为 4250 万元。
实际上，该项目缴纳的土地增值税为 1100 万元，说明该项目的土地增值税清算符合规定。
总的来说，土地增值税清算是对房地产行业进行税收管理的一种重要手段。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理(详细23
• 8、周转房摊销。 指不能确定为某项开发项 目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。
• 9、利息支出。 指开发企业为开发房地产借 入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利 息支出及相关的手续费，但使用前暂存银行而发 生的利息收入应冲减支出。开发产品动工前和完 工以后的借款利息，应作为财务费用，计入当期 损益。
标准、竣工交付日期、预售总面积、物业管理等， 并附预售总平面图、分层平面图。
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• 6、建设工程竣工综合验收备案阶段 • 建筑工程质量监督站竣工验收报告备案审查、
财政部门对行政事业性收费和基金核实验收、规 划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、 卫生局、消防支队、园林局以及其他需要参加验 收的部门按有关规定验收、规划部门核发《建设 工程规划许可证》（正本）、建委综合各部门验 收、审查意见，出具建设工程项目竣工综合验收 备案证明。
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• 二、项目开发结算的四个程序 • （一）工程预算 • 企业根据拟建建筑工程的设计图纸、建筑工
程预算定额、费用定额、建筑材料预算价格以及 与其配套使用的有关规定等，预先计算和确定每 个建设项目所需全部费用的技术经济文件，称为 建筑工程预算。 • 按专业划分为土建工程、给排水工程、采暖 工程和电气工程预算。按费用内容划分为单位工 程、单项工程和总概预算。
• A商品房：2000×1200÷2200＝1090 • B商品房：2000×1000÷2200＝910 • 房屋开发成本核算表一.doc • 房屋开发成本明细分类账之二.doc
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• 四、开发间接费用的10大内容 • 开发间接费用是指房地产开发企业内部项目
施工单位在开发现场组织管理开发产品而发生的 各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发 而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品 所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品 成本。 • 会计核算时，先记入“开发间接费用”账户， 然后按照适当分配标准，将它分配记入各项开发 产品成本。
第0504讲 房地产开发项目土地增值税清算扣除项目
九、房地产开发项目土地增值税清算★★★九、房地产开发项目土地增值税清算★★★ （一）清算单位 1.土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
2.分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
3.开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
（二）清算条件及办理时限情形具体内容清算时限应进行清算（必须清算）（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
满足条件之日起90日内办理税务可要求清算（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（应在注销登记前清算）（4）省税务机关规定的其他情况。
收到清算通知之日起90日内办理 （三）清算收入确认一般销售收入1.清算时已全额开具商品房销售发票的，按发票金额确认收入；未开或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
2.合同面积与实测面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计税时予以调整。
3.应税收入＝营改增前转让收入＋营改增后不含增值税收入转让有关税金＝营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、印花税。
非直接销售和自用房地产的收入1.房企将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途，如产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本费用。
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析
房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算浅析1. 引言1.1 背景介绍房地产行业一直是经济发展的重要组成部分，对于我国经济的稳定和增长起着至关重要的作用。
近年来，随着我国经济的不断发展壮大，房地产市场也逐渐走向成熟，各种政策和制度的改革也在不断进行。
而营改增政策的出台，对于房地产行业来说，无疑是一项重要的变革。
营改增政策的实施，旨在减轻企业负担、推动经济转型升级，提高税制的效率和公平性。
在营改增政策下，房地产行业老项目土地增值税清算成为一个亟需解决的问题。
土地增值税作为房地产行业的一项重要税收，直接关系到房地产项目的经济效益和税收贡献。
如何根据营改增政策的要求，合理清算老项目土地增值税，成为房地产企业面临的一项重要挑战。
为了更好地适应新的税收政策和市场变化，房地产企业需要深入研究老项目土地增值税清算方式及影响因素，探讨解决方案，并有效推进实施过程。
【200字】1.2 问题提出房地产行业在营改增政策实施后，老项目土地增值税的清算成为一个备受争议的问题。
随着房地产市场的快速发展，很多开发商在过去购置了大量土地用于房地产开发项目。
而随着政策调整，老项目的土地增值税政策也随之改变。
在这种情况下，如何准确清算老项目土地的增值税成为了众多开发商和地产公司面临的难题。
问题的复杂性主要表现在如何合理计算土地的增值额，如何确定老项目土地的评估价值，以及如何根据最新的政策要求来进行清算。
老项目土地增值税清算还涉及到税费的优惠政策、地方政府的管理政策等各种因素，使得问题更加复杂。
解决老项目土地增值税清算问题，不仅需要相关部门和企业的共同努力，也需要更加清晰、完善的政策支持和监管措施。
如何有效解决老项目土地增值税清算问题，成为了当前房地产行业亟待解决的一个重要问题。
1.3 研究目的本文旨在通过对房地产行业“营改增”后老项目土地增值税清算方式的深入分析，探讨旧制度下存在的问题及其影响因素，提出解决方案并探讨其实施过程，从而为该行业在新政策下的发展提供一定的参考和指导。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》及有关文件的规定，制定本办法。
第二条凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目，包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法.第三条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象，对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额。
第四条纳税人在办理土地增值税清算税款手续时应在报送有关资料的同时附送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》，标准格式见附件1）。
第二章清算条件第五条符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）全部竣工并销售完毕的房地产开发项目.（二）整体转让未竣工的房地产开发项目.（三）直接转让土地使用权的项目。
（四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目.第六条符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。
（三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目.第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
第三章清算申请与受理第八条凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人，应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》（附件2)，经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续.对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。
国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知
![国税函[2010]220号国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知](https://img.taocdn.com/s3/m/f64e2b5677232f60ddcca12a.png)
国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函[2010]220号各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。
三、房地产开发费用的扣除问题（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。
其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。
（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。
上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。
（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2008.06.23•【字号】青地税发[2008]100号•【施行日期】2008.05.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发〔2008〕100号）市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税税款清算的管理，市局制定了《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
市征收局，各分局、各市地税局要成立土地增值税清算工作领导小组，建立清算工作制度，明确清算岗责分工，清算审查工作必须有两人以上参与，将市局各项规定执行到位。
各单位执行中遇到问题请及时向市局反映。
二〇〇八年六月二十三日青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法第一章总则第一条为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业（以下简称开发企业），其房地产开发项目符合国家规定的清算条件时，适用本办法。
第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。
第四条本办法所称主管税务机关，是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关，包括市征收局、各分局和各县级市地税局。
本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税的清算工作，确保税收法规的严格执行，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及相关法律法规，制定本办法。
第二条本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产开发的企业（以下简称“企业”）在土地转让、开发、销售等环节产生的土地增值税的清算。
第三条企业应当按照本办法的规定，及时、准确、完整地进行土地增值税的申报和清算。
第二章清算条件与程序第四条企业在以下情形之一时，应当进行土地增值税的清算：（一）房地产开发项目全部竣工并销售完毕；（二）企业解散、破产或者因其他原因终止；（三）税务机关依法要求企业进行清算。
第五条企业进行土地增值税清算时，应当向所在地税务机关提交以下资料：（一）土地增值税清算申请书；（二）土地使用权证书、土地转让合同、房地产开发合同等相关资料；（三）项目竣工验收报告和销售明细表；（四）税务机关要求的其他相关资料。
第六条税务机关应当自收到企业清算申请之日起30个工作日内完成审核，并通知企业清算结果。
第三章清算计算第七条土地增值税的计算应当遵循以下原则：（一）合法性原则：企业应当提供合法、有效的凭证和资料；（二）真实性原则：企业申报的收入和成本应当真实、准确；（三）一致性原则：企业计算土地增值税的方法和程序应当与税务机关的规定保持一致。
第八条土地增值税的计算公式为：应纳税额 = （转让房地产收入 - 扣除项目金额）× 适用税率 - 速算扣除数第九条扣除项目包括但不限于：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）房地产开发成本；（三）房地产开发费用；（四）与转让房地产有关的税金；（五）其他按规定可以扣除的项目。
第四章法律责任第十条企业未按照本办法规定进行土地增值税清算的，税务机关可以依法追缴应纳税款，并处以罚款。
第十一条企业通过提供虚假资料、隐瞒收入等手段逃避土地增值税清算的，税务机关将依法追究其法律责任。
房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业土地增值税清算管理办法房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税征收管理,做好土地增值税清算审核工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《土地增值税清算管理规程》及其相关政策规定，制定本办法。
第二条凡在本省境内从事房地产开发的企业，其开发的房地产项目符合土地增值税清算条件的，均适用本办法。
第三条房地产开发企业是土地增值税的清算主体，符合清算条件的房地产开发项目，纳税人应当在规定期限内自行完成清算或委托有清算资质的中介机构完成清算。
接受委托进行土地增值税清算鉴证业务的中介机构，应当按《土地增值税清算鉴证业务准则》的有关规定完成清算鉴证，出具《土地增值税清算鉴证报告》，并对清算鉴证结果承担相应的法律责任。
第四条土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为清算单位。
分期开发的项目以分期项目为清算单位。
同一清算单位中既有普通标准住宅又有非普通住宅及其他房地产开发项目的，应当分别核算增值额，计征土地增值税。
未分别核算或不能分别核算增值额的，建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定，应当按合理的方式分别计算住宅和其他房地产开发项目的增值额。
第八条纳税人在土地增值税清算时未转让的房地产，在清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
清算后销售或有偿转让未使用及使用年限在一年以内的房地产的，纳税人应当按规定进行土地增值税纳税申报，收入按实际取得的收入计算，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
清算后再销售或转让使用年限超过一年以上房地产的，应当按照转让旧房及建筑物的政策规定计算缴纳土地增值税。
第三章清算申请与受理第九条凡符合应办理土地增值税清算条件的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管地税机关办理清算手续，并据实填写《土地增值税清算表》；凡属地税机关要求纳税人进行土地增值税进行清算的项目，主管地税机关应当下发《土地增值税清算通知书》，纳税人应当在接到清算通知之日起90日内，到主管地税机关办理清算手续。
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大成方略纳税人俱乐部讲稿土地增值税清算的涉税处理第一部分土地增值税清算基础知识第二部分清算收入的审核第三部分税前扣除原则第四部分转让税金的审核第五部分利息支出的审核第六部分期间费用的审核第七部分开发成本的审核第一部分:土地增值税清算基础知识一、土地增值税清算概念二、增值额和扣除项目三、开发成本的口径四、税率的形式五、清算对象（重点）六、清算条件七、清算审核八、补缴土地增值税九、清算后再转让一、土地增值税清算概念2０09国税发91号土地增值税清算管理规程土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；2、新建房及配套设施的成本费用,包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等,不包括印花税金;４、与转让房地产有关的期间费用,包括管理费用、销售费用和财务费用等.ﻩ其中，上述（1）（2)项可以加计扣除２0％，第（3）项据实扣除，第（４）项按照(1）(2）合计数的一定比例内据实扣除.三、开发成本的口径会计口径：包括土地和资本化利息ﻩ土地增值税法:不含土地、资本化利息ﻩ加计扣除基数：会计口径－资本化利息ﻩ20１０国税函２20号关于土地增值税清算有关问题的通知四、税率的形式1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式,主要应用于土地使用税和车船使用税,在消费税和印花税也有部分应用。
２、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率形式,是最常见的税率，应用于企业所得税、增值税、营业税、房产税等３、累进税率是指按照征税对象数量的增大，征税比例逐步提高的税率形式，又分为超额累进税率和超率累进税率，特点是每个级次分别适用不同的税率.前者主要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得，后者主要应用于土地增值税。
4、土地增值税的税率土地增值税实行四级超率累进税率:增值额超过扣除项目金额5０%的部分，税率为30％;增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额1０0％的部分，税率为４0％；增值额超过扣除项目金额１00%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为5０％；增值额超过扣除项目金额２00％的部分，税率为60％。
应纳土地增值税额= 增值额A×30% +增值额B×４０% +增值额C×50％+ 增值额D×６０％在运用上述公式时,必须按照实际增值额从低到高的顺序分别确认适用的增值额A、B、C、D，有可能只有A而没有ＢCＤ。
五、清算对象(一)会计成本核算对象开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。
由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。
因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,按照下列原则,选择成本核算对象：1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
２、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象.（二)企业所得税计税成本对象2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法１、可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3、功能区分原则.开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
4、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算.５、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算.成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案.成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意(三)土地增值税清算对象1、土地增值税暂行条例实施细则第八条土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.2、200６国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算.2０10厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法第十五条对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的《建设工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
2008湖北房地产开发企业土地增值税清算管理办法对于滚动开发项目,以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。
３、2０0９国税发９1号土地增值税清算管理规程第十七条对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
20０7海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准。
总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于对于房地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件,可以合并为一个清算对象：ﻩ（1）属于同一《国有土地使用证》界定的土地范围；（2）属于同一《建设工程规划许可证》报建的工程;ﻩ(３)属于相同的房产类型；ﻩ（4）竣工时间接近。
需要说明的是，在满足上述条件的前提下,一般不再考虑定价差异原则、成本差异原则.200８湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若ﻩ干政策问题的通知房地产开发项目中既有普通住宅,又有非普通住宅，同时还有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税,应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。
其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税.4、地下车库人防性质的车库,产权归全体业主所有，属于公共设施，按照对应的开发项目处理非人防性质的车库,可以出售所有权:商业用地、综合用地对应的地下车库，按照非住宅处理；居住用地对应的地下车库，如果转让价格与住宅大体相当,按照住宅项目处理,否则视为非住宅项目5、综合楼对于同一宗土地上建造的综合楼,即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当贯彻功能区分原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。
六、清算条件2０09国税发91号土地增值税清算管理规程第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的（二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的（三)直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；注：尚未销售的部分不确认收入和扣除项目可售建筑面积商品房预售许可证，等于总建筑面积扣除不能分摊的公用建筑面积后的余额总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和；注：特殊情况下包含地下建筑面积不包括不能分摊的公用建筑面积有:单独具备使用功能的独立使用空间、机动车库、供暖锅炉房、物业管理用房等。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;注：尚未销售部分不确认收入和扣除项目,未来再销售时按照旧房处理(三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;注：尚未销售部分需要确认收入和扣除项目七、清算审核税务机关对企业清算资料的审核，不改变企业的依法申报责任。
企业采用伪造、变造有关资料证明等手段造成少缴土地增值税税款的,应当根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理清算报告：房地产开发企业委托税务师事务所等中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。
主管税务机关如果未采信或部分未采信鉴证报告的，应当向房地产开发企业告知其理由。
八、补缴土地增值税１、2０10国税函22０号关于土地增值税清算有关问题的通知纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
中华人民共和国税收征收管理法第五十二条因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金.2、退还多缴土地增值税中华人民税收征收管理法第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还税收征收管理法实施细则第七十八条税收征管法第五十一条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。
退税利息按照税务机关办理退税手续当天中国人民银行规定的活期存款利率计算。
3、补退土地增值税与企业所得税2010公告第29号关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告假定各年企业所得税税率一致，并且持续经营，则：（１)补缴土地增值税的,直接在当年所得税前扣除；(２）退还土地增值税的，直接在当年所得税前调整.假定企业申请公司注销：无论以前年度所得税率是否一致,都应当按照各年销售收入(含预收收入）比例，重新计算以前年度各年应当扣除的土地增值税，进而计算以前年度各年应当补退的企业所得税注：不适用于实际毛利率的调整九、清算后再转让2０06国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知八在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。