《房地产项目清算与土地增值税清算
大成方略纳税人俱乐部讲稿
土地增值税清算的涉税处理
第一部分土地增值税清算基础知识
第二部分清算收入的审核
第三部分税前扣除原则
第四部分转让税金的审核
第五部分利息支出的审核
第六部分期间费用的审核
第七部分开发成本的审核
第一部分:土地增值税清算基础知识
一、土地增值税清算概念
二、增值额和扣除项目
三、开发成本的口径
四、税率的形式
五、清算对象（重点）
六、清算条件
七、清算审核
八、补缴土地增值税
九、清算后再转让
一、土地增值税清算概念
2０09国税发91号土地增值税清算管理规程
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
二、增值额和扣除项目
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。
其中，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。
具体到房地产开发企业，规定的扣除项目包括：
1、取得土地和开发土地的成本费用，包括土地价款和出让金、场地平整费用和契税等；
2、新建房及配套设施的成本费用,包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费和开发间接费等；
3、与转让房地产有关的税金，包括营业税、城建税、教育费附加等,不包括印花税金;
４、与转让房地产有关的期间费用,包括管理费用、销售费用和财务费用等.
?其中，上述（1）（2)项可以加计扣除２0％，第（3）项据实扣除，第（４）项按照(1）(2）合计数的一定比例内据实扣除.
三、开发成本的口径
会计口径：包括土地和资本化利息
?土地增值税法:不含土地、资本化利息
?加计扣除基数：会计口径－资本化利息
?20１０国税函２20号关于土地增值税清算有关问题的通知
四、税率的形式
1、定额税率是指按照征税对象的计量单位直接规定纳税绝对额的税率形式,主要应用于土地使用税和车船使用税,在消费税和印花税
也有部分应用。
２、比例税率是指对同一征税对象不分数额大小，规定相同的征税比例的税率形式,是最常见的税率，应用于企业所得税、增值税、营业税、房产税等
３、累进税率是指按照征税对象数量的增大，征税比例逐步提高的税率形式，又分为超额累进税率和超率累进税率，特点是每个级次分别适用不同的税率.前者主要应用个人所得税的工资薪金和个体工商户所得，后者主要应用于土地增值税。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率累进税率:
增值额超过扣除项目金额5０%的部分，税率为30％;
增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额1０0％的部分，税率为４0％；
增值额超过扣除项目金额１00%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为5０％；
增值额超过扣除项目金额２00％的部分，税率为60％。
应纳土地增值税额= 增值额A×30% +增值额B×４０% +增值额C×50％+ 增值额D×６０％
在运用上述公式时,必须按照实际增值额从低到高的顺序分别确认适用的增值额A、B、C、D，有可能只有A而没有ＢCＤ。
五、清算对象
(一)会计成本核算对象
开发成本核算对象，是指在进行成本核算时，归集和分配开发成本而确定的成本承担者。
由于房地产开发企业是按照城市总体规划和建设规划以及土地使用规划的要求，在特定的固定地点进行开发经营的。因此应结合开发项目的地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素,按照下列原则,选择成本核算对象：
1、一般的开发项目，以每一独立编制的概算或施工图预算所列单项工程为成本核算对象。
２、同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开竣工时间相近、由同一施工单位施工的，可以并为一个成本核算对象
3、对于个别规模较大、工期较长的开发项目,可以结合经济责任制的需要,按开发项目的一定区域和部位，划分成本核算对象.
（二)企业所得税计税成本对象
2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
１、可否销售原则。
开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
2、分类归集原则。
对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
3、功能区分原则.
开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
4、定价差异原则。
开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算.
５、成本差异原则。
开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
6、权益区分原则。
开发项目属于受托代建的或多方合作开发的,应结合上述原则分别划分成本对象进行核算.
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案.成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆,如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意
(三)土地增值税清算对象
1、土地增值税暂行条例实施细则第八条
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.
2、200６国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算.
2０10厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第十五条对于分期开发的项目,以政府建设主管部门颁发的《建设工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。
2008湖北房地产开发企业土地增值税清算管理办法
对于滚动开发项目,以规划部门发放的《建设工程规划许可证》审批的房地产开发项目为单位进行清算。
３、2０0９国税发９1号土地增值税清算管理规程
第十七条对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。
20０7海南关于明确土地增值税若干政策问题的通知
判断房产属住宅或非住宅，以规划报建资料和房产证记载的房产用途为准。
总结：清算对象原则上按照房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象，但对于对于房地产开发企业的不同开发项目，如果同时符合以下条件,可以合并为一个清算对象：
?（1）属于同一《国有土地使用证》界定的土地范围；
（2）属于同一《建设工程规划许可证》报建的工程;
?(３)属于相同的房产类型；
?（4）竣工时间接近。
需要说明的是，在满足上述条件的前提下,一般不再考虑定价差异原则、成本差异原则.
200８湖北关于房地产开发企业土地增值税清算工作若?
干政策问题的通知
房地产开发项目中既有普通住宅,又有非普通住宅，同时还
有商铺、商网、车库等其他开发产品的，该项目应缴纳的土地增值税,应按住宅和其他开发产品两类分别计算土地增值税。其他开发产品类中纳税人建造商网、商铺、车库、辅助房等，不再按功能分别分类计算土地增值税.
4、地下车库
人防性质的车库,产权归全体业主所有，属于公共设施，按照对应的开发项目处理
非人防性质的车库,可以出售所有权:
商业用地、综合用地对应的地下车库，按照非住宅处理；
居住用地对应的地下车库，如果转让价格与住宅大体相当,按照住宅项目处理,否则视为非住宅项目
5、综合楼
对于同一宗土地上建造的综合楼,即既有住宅又有非住宅（如写字间、商铺等），应当贯彻功能区分原则，按照不同的房产类型归属于不同的清算对象。
六、清算条件
2０09国税发91号土地增值税清算管理规程
第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的
（二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的
（三)直接转让土地使用权的。
第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
注：尚未销售的部分不确认收入和扣除项目
可售建筑面积
商品房预售许可证，等于总建筑面积扣除不能分摊的公用建筑
面积后的余额
总建筑面积指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上各层建筑面积之和；
注：特殊情况下包含地下建筑面积
不包括不能分摊的公用建筑面积有:单独具备使用功能的独立使用空间、机动车库、供暖锅炉房、物业管理用房等。
（二)取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的;
注：尚未销售部分不确认收入和扣除项目,未来再销售时按照旧房处理
(三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;
注：尚未销售部分需要确认收入和扣除项目
七、清算审核
税务机关对企业清算资料的审核，不改变企业的依法申报责任。
企业采用伪造、变造有关资料证明等手段造成少缴土地增值税税款的,应当根据《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定进行处理
清算报告：房地产开发企业委托税务师事务所等中介机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。主管税务机关如果未采信或部分未采信鉴证报告的，应当向房地产开发企业告知其理由。
八、补缴土地增值税
１、2０10国税函22０号关于土地增值税清算有关问题的通知
纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的,不加收滞纳金。
中华人民共和国税收征收管理法
第五十二条因税务机关的责任,致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金.
2、退还多缴土地增值税
中华人民税收征收管理法
第五十一条纳税人超过应纳税额缴纳的税款,税务机关发现后应当立即退还;纳税人自结算缴纳税款之日起三年内发现的,可以向税务机关要求退还多缴的税款并加算银行同期存款利息，税务机关及时查实后应当立即退还；涉及从国库中退库的,依照法律、行政法规有关国库管理的规定退还
税收征收管理法实施细则第七十八条
税收征管法第五十一条规定的加算银行同期存款利息的多缴税款退税，不包括依法预缴税款形成的结算退税、出口退税和各种减免退税。
退税利息按照税务机关办理退税手续当天中国人民银行规定的活期存款利率计算。
3、补退土地增值税与企业所得税
2010公告第29号关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告
假定各年企业所得税税率一致，并且持续经营，则：
（１)补缴土地增值税的,直接在当年所得税前扣除；
(２）退还土地增值税的，直接在当年所得税前调整.
假定企业申请公司注销：
无论以前年度所得税率是否一致,都应当按照各年销售收入(含预收收入）比例，重新计算以前年度各年应当扣除的土地增值税，进而计算以前年度各年应当补退的企业所得税
注：不适用于实际毛利率的调整
九、清算后再转让
2０06国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知八
在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总
建筑面积
注：要符合同一房产类型
2007云南关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题补充意见
房地产开发企业建造商品房,已自用或出租使用年限在２年以上（不含2年）再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围.
2007辽宁房地产开发企业土地增值税清算管理办法
第七条房地产开发企业纳税人建造商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税，不再列入土地增值税清算的范围。
２008北京房地产开发企业土地增值税清算管理办法
房地产开发企业建造的商品房，已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围
?
第二部分清算收入的审核
一、正常销售收入
二、外部视同销售收入
三、内部视同销售收入
四、转让永久使用权
五、代收费用
一、正常销售收入
200９国税发９1号土地增值税清算管理规程
第十八条审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;
1、面积误差
2010国税函22０号关于土地增值税清算有关问题的通知
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整对于测量面积的误差,依据2０0１年颁布的《商品房销售管理办法》的规定,面积误差比绝对值在正负3%以内（含3%），据实结算房价款;实测面积大于合同面积并且超过3%的部分，房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人;实测面积低于合同面积并且超过3%的部分，房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
实际执行过程中,对于返还房价款冲减售房金额的,如果以前已经全额开具商品房销售发票，均需要收回并且重新开具;如果实测面积低于合同面积并且超过3％，多数省份要求重新办理销售合同备案。
2、违约金收入
20０2北京关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复
根据现行营业税政策规定，对北京京港物业发展有限公司向购房户收取的因延期支付房款而发生的违约金，应并入营业额随相关业务适用税目税率计算征收营业税.
注:部分违约/根本违约，收款方向
3、赠送家用电器
2006国税函1２78号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知
2007国税函7７8号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知
2００7国税函13２2号关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收
流转税问题的通知
（1)销售前明确承诺赠送的
? A 属于捆绑销售,不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税
B 如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施,则属于开发成本,未来可以享受土地增值税的加计扣除,如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等,否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。
(２）如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，或者明确赠送但金额不确定，不论是否人人有份,不论是否构成不动产的附属设施，均属于销售费用,同时扣缴个人所得税
2０11财税50号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知
(３）赠送家电的发票
Ａ如果开发商没有过渡发票，即要求供应商的发票抬头为业主，自己只负责办理转交,则房地产销售收入和销售成本不包括赠送的家电金额。
B如果开发商过渡了发票，即要求供应商的发票抬头为自己，自己统一开具销售不动产发票,则房地产销售收入不得扣除赠送的家电金额，但家电金额可以作为销售费用或开发成本处理。
4、1≈３
２0０1安徽关于个人所得税若干政策问题的通知
个人取得由房地产开发商支付的购房保证金占用费，应按利息、股息、红利所得征收个人所得税,税款由支付购房保证金的房地产开发商代扣代缴
５、销售但约定占有
情形：出售小区内已建成商铺,但书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保留控制权,用于售楼部或样板间、家居展示等用途.
2０08国税函５７6号关于个人与房地产开发企业签订有条件
优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复
中华人民共和国合同法
第六十五条当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定，债务人应当向债权人承担违约责任.
第六十六条当事人互负债务,没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时,有权拒绝其相应的履行要求.
抵销交易
A两方均应当确认营业收入，计算流转税、财产行为税金等
Ｂ确认相应的应收帐款和应付帐款
C按照合同法的规定，抵顶、核销
注：对企业所得税一般不会产生实质上的影响，主要偷逃了流转税、财产行为税金等
二、外部视同销售收入
200９国税发３1号房地产开发经营业务企业所得税处理办法
第七条企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
2008国税函828号关于企业处置资产所得税处理问题的通知（一）外部视同销售收入在审核时关注的是销售价格的公允性,一般按照下列顺序确定：
1、如果在房地产开发企业内部存在本月份的可比产品销售价格，应当按照可比产品销售价格确定,如住宅等；
注:公允价值优先
2、如果在房地产开发企业内部不存在可比产品销售价格（如商铺）,或者虽然存在可比产品但不属于本月份(如住宅），参照当地同一地区、同一月份政府主管部门公布的销售价格确定;
3、按开发产品的成本利润率确定.开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。计算公式为：开发成本×（１＋成本利润率)÷（1－营业税税率)
（二）对外抵债
1998国税函７７1号关于以房屋抵顶债务应征收营业税问题的批复
单位或个人以房屋抵顶有关债务，不论是经双方（或多方）协商决定的，还是由法院裁定的,其房屋所有权已发生转移，且原房主也取得了经济利益(减少了债务）,因此,对单位或个人以房屋或其他不动产抵顶有关债务的行为，应按“销售不动产”税目征收营业税.
1、存在可比公允价格:
借：应付帐款
贷：主营业务收入
营业外收入
?即超过公允价值的部分，不涉及营业税和土地增值税
2、不存在可比公允价格
借：应付帐款
贷：主营业务收入
即按照实际抵债金额和最低价格孰高的原则确认营业收入，不单独债务重组收益
3、对外抵债,间接过户
200７国税函6４5号关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复
开发商——施工企业——混凝土企业
第一步,开发商同施工企业达成债务重组协议,施工企业的应收帐款演变为房产权利
第二步，施工企业同混凝土达成债务重组协议,施工企业的抵债对价是房产权利
第三步,开发商经房产按照约定直接过户给混凝土，但与施工企业的再抵债差价无关
?
700--８00——8５0
合同法摘要
第八十条债权人转让权利的,应当通知债务人.未经通知,该转让对债务人不发生效力。
第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利,但该从权利专属于债权人自身的除外。
第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。
第八十六条债务人转移义务的，新债务人应当承担与主债务有关的从债务，但该从债务专属于原债务人自身的除外。
(三)长期股权投资
1９95财税48号关于土地增值税-些具体问题规定的通知对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税.
2０06财税2１号关于土地增值税若干问题的通知
对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字［1９９5]048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。
2０10公告第19号关于企业取得财产转让等所得企业所得税处理问题的公告
企业取得财产（包括各类资产、股权、债权等）转让收入、债务重组收入、接受捐赠收入、无法偿付的应付款收入等，不论是以货币形式、还是非货币形式体现，除另有规定外,均应一次性计入确认收入的年度计算缴纳企业所得税。
２０02财税1９１号关于股权转让有关营业税问题的通知?以无形资产、不动产投资入股,参与接受投资方利润分配，
共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2０09财税59号关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知五
?企业重组同时符合下列条件的,适用特殊性税务处理规定:
?（一）具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
?（三）企业重组后的连续１2个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
（五)企业重组中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权
(四）用于支付股利
1997国税函387号关于以不动产作为股利进行分配征收营业税问题的批复
东亚公司将属于东亚公司的不动产作价作为股利分配给中外双方，所有权发生了转移，符合现行营业税关于销售不动产的规定。因此对东亚公司分配的不动产应按”销售不动产"征收营业税。
会计处理：
借：未分配利润
贷：应付股利
注：必须在股东会宣告分配后作帐务处理,不允许提前预分股利
借:应付股利
贷:主营业务收入
注：按照股东会宣告分配时的公允价格确定
三、内部视同销售
200６国税发１８7号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。
特点:所有权没有改变，历史成本延续
2００8国税函8２8号关于企业处置资产所得税处理问题的通知
内部处置营业税
营业税暂行条例实施细则
第十条除本细则第十一条和第十二条的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。
注：承包、中央铁路除外
２00３国税发89号关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知
四、转让永久使用权
前提：没有取得预售许可证，也没有及时补办,销售后无法办理房屋初始产权登记
《中华人民共和国物权法》第九条：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
19９3国税发149号营业税税目注释
20０７江苏关于在农村集体土地上建房转让征收营业税问题的批复对纳税人租用或利用农村集体土地建房销售的行为应按照“销售不动产”税目征收营业税.
20０5国税函83号关于营业税若干政策问题的批复（全文废止）
对具有明确租赁年限的房屋租赁合同,无论租赁年限为多少年，均不能将该租赁行为认定为转让不动产永久使用权，应按照“服务业－－租赁业”征收营业税。
中华人民共和国合同法
第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
企业会计准则-租赁第六条:符合下列一项或数项标准的,应当
认定为融资租赁：
（三)即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
注："大部分"，通常掌握在租赁期占租赁资产使用寿命的75%以上（含75％）。
2009青岛房地产开发项目土地增值税清算有关业务问题问答利用地下基础设施形成的停车场所,房地产开发企业与购房人签订合同，将停车场所法律法规规定期限内的使用权转移给购房人的，向购房人取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入；
利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施计入扣除,房地产开发企业与购房人签订车库、车位一定期限租赁使用权合同，其取得的租赁收入，不计入房地产转让收入.
五、代收款项
19９5财税48号关于土地增值税—些具体问题规定的通知
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除,但不允许作为加计2０%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
注：代收的有线电视、燃气初装费等公用事业项目收费参照执行
２009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第五条第二款
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的,应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
总结：结合《营业税暂行条例实施细则》第十三条有关价外费用的规定，应当按照以下原则掌握:
（一)如果代收费用时开具的是委托代收方的发票或财政收据，不作为营业税和土地增值税的收入；
(二)如果代收费用开具的是房地产企业的正式发票(不含收据)，应当作为营业税和土地增值税的收入，不考虑是否单独注明“代收费用”等字样；
（三)如果代收费用时开具的是房地产企业的收据（不含正式发票），如果单独注明“代收费用”等字样，可以不作为营业税和土地增值税的收入；如果没有注明“代收费用”等字样，应当作为营业税和土地增值税的收入。
第三部分税前扣除原则
一、有效凭证原则
二、实际发生原则
三、相关性原则
四、合理性原则
五、一贯性原则
一、有效凭证原则
２006国税发187号关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
除另有规定外,扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
2０0９国税发９1号土地增值税清算管理规程
第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求:
（一）在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
总结:土地增值税的扣除项目，一般情况下应当取得发票，但
并不意味着所有的扣除项目都必须取得发票。房地产开发企业向其他法人企业支付款项时，应当按照以下原则把握：
1、如果收款行为属于增值税或营业税的征收范围(含应税和免税）,应当取得发票，否则不允许申报扣除；
2、如果收款行为不属于增值税或营业税的征收范围,即客观上无法取得发票，可以凭相应的合同或说明申报扣除.
但是，由于没有外部票据的支持,税务机关在把握扣除项目的真实性时，普遍从严掌握，尤其是支付方式。
根据1988年颁布的现金管理条例及其实施细则的规定,超过1000元的结算款项，不得使用现金方式.因此，企业在对外支付款项时，如果属于客观上无法取得发票的情形，超过１00０元但采用现金结算方式的,税务机关有权不允许扣除。
20１0国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除;未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除.
二、实际发生原则
２00９国税发９1号土地增值税清算管理规程
第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的.
纳税人申报扣除的任何费用必须能够提供证明确属已经实际发生的“足够“的“适当“凭据.足够和适当要根据实际情况来判定。
例如，1９96颁布的《会计基础工作规范》第四十八条第三项明确指出，购买实物的原始凭证,必须有验收证明.
因此,仅有购货发票和付款凭证，但没有入库验收证明，税务机关也有权不承认。
实际发生与发票
1、仅取得发票并支付款项,但没有适当、足够的证据证明相关
业务已经实际发生，也不得扣除;
?注：或者虚假，或者提前
2、仅有适当、足够的证据证明相关业务已经实际发生,但没有取得相应发票，暂时不允许申报扣除
注：以后的三年内取得发票的,属于时间性差异，否则属于永久性差异
实际发生与实际支付
思考:尚未建造的公共配套设施
1、签订合同但没有开工；
2、签订合同已经开工，但没有支付工程款
３、签订合同已经开工,但仅支付部分工程款并取得部分发票
三、相关性原则
企业申报的可扣除费用必须与取得应税收入直接相关。具体判断必须从费用发生的根源和性质方面分析，而不是费用支出的结果.
2010国税函220号关于土地增值税清算有关问题的通知
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。
2007城市房地产管理法\第三章房地产开发
第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；
四、合理性原则
合理性是指费用是正常的和必要的、计算和分配方法应该符合一般的经营常规和会计惯例。
200９国税发９１号土地增值税清算管理规程
第二十一条审核扣除项目是否符合下列要求：（五）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类
房地产企业土地增值税如何清算
房地产企业土地增值税如 何清算 Prepared on 22 November 2020
房地产企业土地增值税如何清算 房地产企业土地增值税一般是采取先预交后清算的方式进行的（一般的预征率在2%-4%，具体每个地方不一样的）： 1、先计算可以扣除项目金额（包括土地成本、建造成本、税金、开发费用及利息、加计扣除等） 2、计算收入 3、收入－扣除项目金额=增值额 4、增值额/扣除项目金额=增值率 5、按税率计算税额 基本步骤如下： 计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税＝增值额×税率 1、公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。 纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。 计算增值额的扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额； （2）开发土地的成本、费用； （3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格； （4）与转让房地产有关的税金； （5）财政部规定的其他扣除项目。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第六款规定，该扣除项目为“根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可
按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和，加计20%的扣除”，即“取得土地使用权所支付的金额”和“开发土地的成本、费用”之和的20%。 但上述加计扣除项目，并不是所有的房地产转让销售在计算土地增值税时都可以加计扣除的，只有符合一定的条件才可以享受。一是必须是从事房地产开发的纳税人，也就是具有开发资质的企业；二是必须实际从事了房地产开发业务，对只从事房地产二手转让的企业，不得减除加计扣除项目。 根据国家税务总局《关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发[1995]110号）规定，在具体计算增值额时，要区分以下几种情况进行处理： 第一，对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。这样规定的目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为。显然，这种情况没有规定加计扣除项目。 第二，对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、缴纳的有关费用、开发土地所需成本再加计开发成本的20%以及在转让环节缴纳的税金。这样规定，是鼓励投资者将更多的资金投向房地产开发。需要纳税人注意的是，这种情况虽然可以加计扣除，但在计算转让土地使用权加计扣除项目时，仅是对开发成本加计扣除，对土地成本价款不加计扣除。 第三，对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性。需要纳
房地产企业土地增值税清算时-普通住宅和非普通住宅分开核算
房地产企业土地增值税清算时，普通住宅和非普通 住宅分开核算 房地产开发企业涉及有关税收政策和实际中 应注意的问题 一,房地产开发企业开发销售商品房等涉及的税收和基本规定: (注:1,销售商品房等包括:住宅,商业用房,其他建筑物,附着物,配套设施等.2,涉及的税收包括:营业税,企业所得税,个人所得税,土地增值税) (一)营业税 ――基本规定 应纳营业税=销售收入×税率 1,销售收入的确认: (1),采取一次性全额收款方式销售开发产品的,应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据(权利)时,确认收入的实现. (2)采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现.付款方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现. (3)采取银行按揭方式销售开发产品的,其首付款应于实际收到日确认收入的实现,余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现. (4)采取委托方式销售开发产品的,应按以下原则确认收入的实现: ①采取支付手续费方式委托销售开发产品的,应按实际销售额于收到代销单位代销清单时确认收入实现. ②采取视同买断方式委托销售开发产品的,应按合同或协议规定的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. ③采取包销方式委托销售开发产品的,应按包销合同或协议约定的价格于付款日确认收入的实现. 包销方提前付款的,在实际付款日确认收入的实现.
④采取基价(保底价)并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的,应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现. 委托方和接受委托方应按月或季为结算期,定期结清已销开发产品的清单.已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称,地理位置,编号,数量,单价,金额,手续费等. (5)将开发产品先出租再出售的,应按以下原则确认收入的实现: ①将待售开发产品转作经营性资产,先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售痢疾确认收入的实现. ②将待售开发产品以临时租赁方式租出的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现,出售时再按销售开发产品确认收入的实现. (6)以非货币性资产分成形式取得收入的,应于分得开发产品时确认收入的实现. 2,视同销售行为的收入确认: (1)下列行为应视同销售确认收入: ①将开发产品用于本企业自用,捐赠,赞助,广告,样品,职工福利,奖励等; ②将开发产品转作经营性资产; ③将开发产品用作对外投资以及分配给股东或投资者; ④以开发产品抵偿债务; ⑤以开发产吕换取其他企事业单位,个人的非货币性资产. (2)视同销售行为的收入确认时限:视同销售行为应于开发产吕所有权或使用权转移,或于实际取得利润权利时确认收入的实现. 说明:预售收入 =销售收入 政策 =执行掌握 3,税率:5% ――可以利用的税收政策 《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税字 [2003]016号)
土地增值税清算鉴证业务准则鉴证指南
《土地增值税清算鉴证业务准则》指南 第一章总则 第一条制定《清算准则》目的和依据 《土地增值税清算鉴证业务准则》（以下简称清算准则）第一条明确了制定准则的依据和目的。 制定《清算准则》的目的，应从以下三个方面理解： （一）《清算准则》是土地增值税清算鉴证业务的执业规范； （二）《清算准则》是行政规章，注册税务师从事土地增值税清算鉴证业务必须执行； （三）制定《清算准则》的目的，是规范执业行为，保证执业质量，明确执业责任，维护社会公共利益和鉴证各方合法权益。 第二条清算鉴证的定义 《清算准则》规定了土地增值税清算鉴证的定义，明确了清算鉴证的目的。 对土地增值税清算鉴证的定义，应把握以下几个方面： （一）是对土地增值税清算申报事项的鉴证业务，对非土地增值税清算申报事项的鉴证不适用本准则； （二）应以税务师事务所的名义接受委托； （三）应实施必要的审核程序，以税收应用技术进行鉴别和判断，出具鉴证报告并发表鉴证意见； （四）目的是：为证实土地增值税清算申报事项具有真实性、合法性、完整性，提供证明，以增强税务机关对该项信息信任程度。 第三条清算鉴证的目的 根据《清算准则》规定的土地增值税清算鉴证定义，土地增值税清算鉴证的目标，应是证明清算事项具有真实性、合法性、完整性。 一、真实性 《清算准则》的真实性，是强调法律的真实性。在纳税鉴证活动中，鉴证人按照鉴证程序，依据法定的鉴证评价标准，对取得的有关证据资料，进行鉴别和判断后，没有发现纳税人申报不实的证据，便可确认所鉴证的土地增值税清算申报事项具有法律真实性。 对于收入事项，真实性是指已经符合税法规定的确认条件，就应当予以确认，除会计已经确认收入的事项外，还包括视同销售收入和税法上规定的收入事项。对
房地产项目撤场结算协议
“xx世纪中心”项目撤场结算协议 甲方：上海xx房地产开发有限公司 乙方：xx房产咨询股份有限公司 鉴于甲、乙双方就“xx世纪中心”项目（以下称“本项目”）签订《委托代理销售合同》、《多层loft产品清盘激励协议》（以下称“原合同”），由乙方代理销售该项目。现甲、乙双方经友好协商，对本项目撤场结算等事宜作以下协议，以供双方共同遵守： 1、截止xx年5月23日，乙方完成项目销售套数321套，销售面积27,890.57平方米，销售金额423269142元，产生佣金总额4,327,109.19元。 其中，全款到账套数264套，面积22,625.32平方米，金额335564024元，产生代理佣金3,450,058.01元，暂扣除15%的交房留存佣金，则产生可结算佣金2,970,924.49元，甲方已向乙方支付2,528,023.47元，剩余未付佣金442,901.02元自本合同签署之日起10日内一次性支付完毕。剩余未全款房源待相应房源全款到账后10日内先向乙方支付该套房源佣金的85%。（附：未全款房源明细） 2、留存于甲方的15%交房佣金，已完成238套房源交付，共计交房佣金448,901.52元。剩余交房佣金待相应房源完成交房手续后，逐套结算乙方留存佣金。（附：未交房房源明细） 3、综上，本次甲方应向乙方支付佣金总计891,802.54元。 4、甲方和乙方共同承诺及保证： 乙方撤场前,双方已交接完毕所有项目资料。原合同履行期间，双方已经各自履行其应尽义务，双方之间不存在任何纠纷，终止原合同不会导致一方产生对另一方的任何债务负担。 终止原合同不会导致任何一方被提起诉讼、仲裁或其他法律程序或行政程序；不会导致任何一方存在诉讼和潜在纠纷的可能性。 5、本协议受中华人民共和国法律管辖，并依中华人民共和国法律解释。 凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，由双方协商解决；若协商不成的，任何一方均可向项目所在地的人民法院提起诉讼。 6、本协议自甲、乙双方盖章之日起生效。本协议一式肆份，双方各持贰份，具有同等效力。 （以下无正文）
案例土地增值税清算报告
** 市房地产开发项目 土地增值税清算 鉴 证 报 告 告 单位签章：******** 房屋开发有限公司 2014 年*月** 日 土地增值税鉴证报告 ** 所税鉴字【2014】** 号 ****** 房屋开发有限公司：. 我们接受委托，对贵单位转让“ ****** 小区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目取得的收入应缴纳的土地增值税进行了查证。我们查证的依据是《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《实施细则》及相关政策规定，并参照《注册税务师执业准则》对贵单位所提供的凭证、账册、财务会计报告、有关纳税资料和数据实施了我们认为必要的鉴证程序，同时还包括查阅、核对施工图纸及相关资料、查看现场。贵
单位对所提供的会计资料、纳税资料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是出具客观公正的鉴证报告。 经审核，贵单位“ ******** 区1#、2#、3#、4#、6#、7#楼”项目：
特此报告
附件： 1、《房地产开发项目土地增值税清算鉴证表》 2、《土地增值税缴款情况汇总表》 3、《普通标准住宅转让收入鉴证表》、《非普通标准住宅和非 住宅房地产转让收入鉴证表》 4、《扣除项目汇总表》 5、《取得土地使用权所支付的金额鉴证表》 6、《土地征用及拆迁补偿费鉴证表》 7、《前期工程费鉴证表》 8、《建筑安装工程费鉴证表》 9、《基础设施费鉴证表》 10、《开发间接费用鉴证表》 11、《四项成本统计表》 12、《公共配套设施费鉴证表》 13、《利息支出鉴证表》 14、《与转让房地产有关的税金鉴证表》中介机构负责人：中国 注册税务师：中介机构名称：中国注册税务师： 办公地址：电话：传真：2014年月日土地增值税纳税鉴证说明我们接受委托，对贵单位转让“******** 小区1#、2#、3#、4#、 6#、7#楼”项目，应缴纳的土地增值税进行了审计，现将审计情况说明如下： 一、整体基本情况： 项目简介：
2018年土地增值税清算实务操作规程
土地增值税清算操作规程 此文档WORD格式，下载后您可编辑修改
目录 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算的概念 二、土地增值税的清算条件 三、清算时间要求 四、土地增值税清算项目的审核鉴证 五、清算审理及审核 第二部分土地增值税清算准备工作 一、土地增值税清算的前期管理 二、土地增值税清算单位的确定 三、项目清算应关注因素 四、清算资料的收集 第三部分转让收入的确认一、转让房地产取得的收入
二、视同销售收入的确认 三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题 四、关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题 五、收入确定需关注的问题 六、收入确认的审核要点 第四部分扣除项目金额的确定 一、扣除项目税务处理的基本原则 二、地价款的扣除 三、房地产开发成本的扣除 四、房地产开发费用的扣除 五、扣除项目的归集与分配 六、旧房及建筑物的评估价格 七、与转让房地产有关的税金 八、财政部规定的其他扣除项目 九、需要明确的几个问题 十、土地增值税清算实例
第五部分土地增值税的计算 一、一般土地增值税的计算 二、分期开发项目的计算 三、清算后再转让房地产的处理 第六部分土地增值税的预征与核定征收 一、土地增值税的预征 二、土地增值税核定征收 第七部分土地增值税清算的会计处理 一、预缴的会计处理------------------------ 二、清算的会计处理--------------------- 第八部分土地增值税的税收优惠一、建造普通标准住宅的税收优惠
二、国家征用收回的房地产税收优惠 三、个人销售住房税收优惠 四、廉租房和经济适应住房税收优惠 五、资产公司转让房地产税收优惠 六、清偿债务税收优惠 七、转让旧房税收优惠 八、以房地产进行投资或联营税收优惠 九、关于合作建房的税收优惠 十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题 第一部分土地增值税的清算概要 一、土地增值税清算概念（91号文件第3条） 土地增值税的清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。 二、土地增值税的清算条件（91号文件第9条）
土地增值税清算实例
土地增值税清算实例 给你一个清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2 级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按
房地产项目销售清盘方案
永盛家居清盘方案 一、现有房源分析 剩余总套数： 截止至2011年9月28日为止，永盛家居共剩余49套房源，以110㎡-171㎡房源为主，虽然剩余115-124㎡㎡房源较多，户型面积也居中，但大多集中于顶层与底层，竞争力较弱，给销售带来了一些困难。 按面积区分： 按楼层区分： 总结： 由上表分析，所剩房源122㎡-125㎡占大多数，但根据近期销售的实际情况，此面积段房源销售可观，但现阶段所余房源大多集中在顶层或底层，需结合营销活动进行去化；顶层与底层所余房源是清盘中的难题，所以需要配合一部分营销活动进行销售。 二、营销重点 由于近期推广力度偏弱，成交量有所下滑，加之项目所剩房源无论在面积、
楼层、总价等方面都不具备议价能力。假如拉长销售期保价销售，一方面会减弱销售氛围，同时也增加了场地、人员等方面的销售成本，形成得不偿失的局面。所以，采取一系列的营销手段，可达成快速清盘，减缓拖延的效果，为项目的销售完结工作提供保障。 三、营销策略： 根据项目情况特制定以下营销策略，目的在于尽快完成清盘工作，减短销售周期，为资金回笼提供保障。 1、总裁签售 根据客户想见最高领导索要折扣的心理，可推出一批房源采取“总裁签售”的方法，使客户对价格方面的疑议减至最低。 具体方法： A：通过单页的一部分体现“总裁签售”的内容，通过派单、电话邀约老客户的方式向外界传达信息，告知其近期将有可与总裁一对一交谈并商议优惠的活动，邀请客户届时到访； B：视郭总（或项目其他老总）时间而定，安排时间与地点，确定大致优惠力度； C：集中邀约客户到访，以排卡形式确定先后顺序，并逐一与总裁进行交谈，通过客户与总裁面对面交谈的方式，促进客户与项目的好感度。使其相信这将是最大的优惠力度，此外，遵照不同客户可释放不同的折扣力度，实行一户一价的优惠政策。 目标： 利用此活动实现15-20套的消化量 2、买房送房 针对171㎡的大户型，需销售员从语言进行引导，突出171㎡单价低、买房即多送一间的概念，强化客户对本户型的认知。 具体方法：
土地增值税清算案例6篇
土地增值税清算案例6篇 土地增值税清算案例6篇篇一:土地增值税清算案例 江苏省某房地产开发企业成立于2006年4月，注册资本22800万元。企业成立以来，共开发了2个房地产开发项目，为某广场和某花园。 经调查核实，某广场项目大部分房屋已售出，未售部分已转为自用，达到可清算条件。 篇二:土地增值税清算案例 案例 某写字楼项目总可售面积10000平方米，2007年6月取得预售许可证。2010年8月，根据主管税务机关的要求进行土地增值税的清算。清算时已售面积5000平方米，清算时每平方米均价5000元，清算时已取得发票的单位产品开发成本2800元/平方米，市政配套及人防异地安置建设费每平方米200元。经营税金及附加按销售收入的5.6%计算，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额以及开发成本之和的10%计算扣除，不考虑其他纳税调整事项，清算时应缴并已实际缴纳土地增值税1320000元。 首次清算后，取得建安发票2000000元。2014年8月，销售4500平方米给甲金融单位，平均售价10000元/平方米，尚未销售房屋为第3层的500平方米。 篇三:土地增值税清算案例 案例 方欣房地产公司于2009年起开发销售A项目，可售建筑面积为10万平方米，截至2012年5月底，已售建筑面积为9万平方米，占可售面积的90%，按照税务机关要求，办理土地增值税清算申报。
清算申报资料显示，取得土地使用权所支付的金额为8000万元，房地产开发成本22000万元，房地产开发费用按取得土地使用权和开发成本之和的10%扣除，转让房地产收入总额为54000万元，已纳可扣除的与房地产有关的税金3024万元，剩余尾房1万平方米按已售房产均价计算估价为6000万元。 篇四:土地增值税清算案例 某房地产企业，成立于2002年9月;经济类型为其他有限责任公司;主要从事房地产开发与经营、建筑材料批发与零售;注册资本为人民币8000万元。经对案件进行认真梳理，该公司在2007年至 2011年期间共开发以下房地产项目: 该公司自成立以来房产开发项目有:清河北街景墨家园二期、三期B区、A1区、A2区、C区、东方盛世;贺兰县名居华庭、观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府。其中景墨家园二期、三期B区项目已于2007年10月达到土地增值税清算条件，该企业未向主管税务机关及时填写清算申报表，主管税务机关也未组织清算。 经检查核实，该企业开发景墨家园三期A1区、A2区、C区和贺兰县名居华庭房地产项目已达到土地增值税清算条件、该公司已于2012年2月向向主管税务机关及时填写清算申报表，并自行进行了清算，主管税务机关也组织进行了清算。 经检查核实，该企业开发观澜国际、观澜天下;大新镇兴庆华府等项目未达到土地增值税清算条件，但该公司未按规定预缴土地增值税。 篇五:土地增值税清算案例 某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元，支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。 国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求
房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。 房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。 开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应 包括但不限于以下内容： 1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业 人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等； 2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、 占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等； 3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31 号文件的规定确定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）； 4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说 明
5、《开发总成本审核明细表》及相关说明 6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开 发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）； 7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳 税调整金额。 参考格式如下： 完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额 差异调整的鉴证报告参考格式 税鉴字（201 ）第号 ＸＸ公司： 我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托， 对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛 利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实 性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行 房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其
土地增值税清算规范指南
土地增值税清算鉴证业务操作指南 根据《土地增值税清算鉴证业务指导意见》（以下简称“指导意见”），制定本指南。 第一章清算鉴证业务准备 第一条根据指导意见第一条的规定，承接清算鉴证业务应当具备条件，鉴证人承接业务时应注意下列问题： （一）胜任能力评估应考虑对客户及其所在行业的熟悉程度，类似业务的鉴证经验，具备执行业务所必需的素质及专业胜任能力，具有执行该业务所必需的时间，能够按期完成业务。 评价事务所的注册税务师、业务助理等执行鉴证业务的人员总量，是否能满足所承担鉴证业务的需求；评价事务所执行鉴证业务人员的业务水平，是否能够与鉴证业务的质量标准相适应。 （二）应按照质量控制执行规范建立内部控制制度并能够有效运行，正常情况下能够保证内部制度不存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷，为执业质量提供制度保证。 对事务所与鉴证业务相关的内部控制，应按照企业内部控制评价制度的规定，进行自我评价。在内部控制存在重大缺陷、重要缺陷和一般缺陷时，应考虑提出放弃的建议。 （三）被鉴证人无法提供鉴证材料或其他原因限制鉴证人取得所需的鉴证材料，应考虑是否承接该项业务；对有关业务形成结论时，应当以充分、适当的证据为依据，不得以其执业身份对未鉴证事项发表意见。避免事实不清楚证据不充分的情况下，发表不实的鉴证结论，造成鉴证风险。 应关注调查的独立性保持情况是否受到不应有的干扰，鉴证人员是否有能力评价证据的资格，鉴证人员是否有能力评价证据对鉴证事项的证明力。 （四）鉴证时应充分估计鉴证中存在的风险，是否超出事务所的承担能力。对超出事务所承担能力的风险，应考虑终止鉴证业务。应根据不同期间风险产生的原因、风险不良后果的严重程度等判断是否承接。 第二条根据指导意见第二条的规定，承接清算鉴证业务前初步了解业务环境，应注意以下问题： （一）应与被鉴证人达成以下业务意向：鉴证项目名称、鉴证项目年度、鉴证项目要求、鉴证项目完成、鉴证收费金额、双方法律责任、生效条件。 （二）受托方承揽的鉴证业务具有合理的目的，在鉴证范围、取证条件等方面受到限制时，不允许执意恶性承揽；委托方不能为应付税务机关的申报管理要求，恶性压价不顾纳税风险作为委托条件，或者收买鉴证执业人员出具不适当的报告。
房地产项目清算大全
) 建议收藏(纯干货,房地产项目清算大全房地产财税2016-09-06 一、土地增值税的减免税规定法定免税。1. 条）有下列情形之一的，免征土地增值税：（《土地增值税暂行条例》第8 ，增值率超20%（1）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额 的，应就其全部增值额按规定计税。过20%以上、单套建筑面积1.0 普通标准住宅标准必须同时满足：住宅小区建筑容积率在 允倍以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2在120平方米以下；20%。许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的2）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。（转让房地产免税。因城市规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房2. 地产的，经税务机关审核，免征土地增值税。（《土地增值税暂行条例实施细则》第11条）。转让自用住房免税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，凡居住3. 年的，减半征收土地增值税。53年未满年及以上的，免征土地增值税；居住满满5 12年的，全额征收土地增值税。（（《土地增值税暂行条例实施细则》第条）未满3合作建自用房免税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例4. ］1995应征收土地增值税。（财税字［暂免征土地增值税。分房自用的，建成后转让的，2条）号第48互换房地产免税。个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，免5. 号）］征土地增值税。（财税字［199548专业文档供参考，如有帮助请下载。． 日起，对居民个人转让其拥有的普通1年8月 6.个人转让普通住宅免税。从1999 号第五条）1999］210住宅，暂免征土地增值税。（财税字［赠与房地产不征税。房产所有人、土地使用权
土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)
土地增值税清算指南与纳税筹划(DOC 50页)
土地增值税清算指南与纳税筹划 推荐开征土地增值税的目的 （1）为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。 （2）为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。 （3）为了提高我国土地的利用效率。 （4）为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。 主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。 征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发[2010]10号） 提高战略级别的严厉性（体现在两个方面）： （一）将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。 （二）首次将问责机制提到文件的“第二条”，通知强调：“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任”，并且让监察部介入。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。 遏制房价过快上涨的四大手段：
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作 各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。 还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。 二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作 改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。 （1）除保障性住房外；保障性住房不预征； （2）东部地区省份预征率不得低于2%； （3）中部和东北地区省份不得低于1.5%； （4）西部地区省份不得低于1%； 各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。 三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞 核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现“以核定为主、一核了之”、“求快图省”的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，
土地增值税清算实例.
土地增值税清算实例 为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。 案例一 北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下： —、整体项目情况简介 1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。 2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。 3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000 平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。 4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。 5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。 6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。 7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。 二.取得收入情况说明 该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面积为160,000平方米，共取得销售收人总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入(人民币)。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入 900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；
房地产开发项目土增清算单位的深度剖析(老会计人的经验)
从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢! 房地产开发项目土增清算单位的深度剖析（老会计人的经验） 土地增值税清算过程中，清算单位是一个关键问题，清算单位的范围大小直接影响到清算结果和税负高低。 一、现有税法对清算单位的说明 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发[2006]187号一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 这段话是目前关于清算单位的最经典解释，但实务中存在两个问题，一个是项目如何界定？另一个是分期如何界定？ 二、房地产开发项目如何界定 这好像是个不需要讨论的问题，但实务中依然问题多多。究竟是以土地界定项目？还是报建手续界定项目？还是其他？ 我们认为应当以立项作为判断项目的标志。所谓项目立项，指建设项目已经获得政府投资计划主管机关的行政许可。我国项目立项通常在政府的发改委，对于动用政府资金的需要审批，对于不动用政府资金的项目实施核准或者备案。《国务院关于发布政府核准的投资项目目录（2016年本）的通知》（国发〔2016〕72号）文件中列举了十二种需要政府核准的项目类别，地产不在其中，因此只需要进行立项备案即可。 房地产开发项目立项成功的标志是取得《立项备案通知书》（由于各地政府机构实施差异，该文件名称可能不同），上面会注明什么项目，需要花多少钱，在哪里干，谁来投资等关键信息。 有了立项文件，项目的范围、性质、投资额、投资人等核心数据均基本明确，后续的所有项目手续均是建立在立项文件基础上。因此一立项文件作为判断项目的标志最为准确。 三、房地产项目如何判断分期？ 房地产开发项目由于投资额大，可能在实施过程中分为几期开发。问题又来了，187号文说了如
土地增值税清算中旧房重置成本计算
土地增值税清算中的旧房重置成本 一、一宗带旧房的土地转让实例 日前，中山城区某国有企业与A房地产公司达成协议，将自有的一处空置旧粮仓作价4500万元（含税价）转让给A 房地产公司。该国有企业于2004年通过购买方式取得，取得时无取得发票；后于2008年办理转功能，由工业用地转为商住用地，支付土地补出让金1000万元。转让过程中，双方聘请了评估公司对该旧房产进行评估，房产评估价格为4500万元，其中土地评估价格为4200万元，建筑物评估价格为300万元（旧建筑物按重置成本法评估，重置成本为500万元，成新度为60%），评估费10万元由该国有企业承担。 该国有企业财务认为，土地增值税的扣除项目包括土地出让金、转让环节缴纳的税金、评估费用、房产评估价格*成新度，因此计算转让房产共需缴纳增值税214.29万元，其他转让环节缴纳的税金合计27.97万元，进而计得土地增值税扣除项目=1000+27.97+10+4500×60%=3737.97万元，应缴纳土地增值税164.32万元。 笔者经审核后认为，该国有企业对土地增值税扣除政策适用错误，应重新计算。 二、现行土地增值税相关政策规定
带旧房转让的土地交易业务主要涉及两个税收要点，一是对房产性质的税务界定，二是如何准确界定土地增值税适用政策规定。笔者归纳如下： （一）有关房产性质的税务认定 根据《土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。该国有企业转让的房产已使用多年，明显属于旧房，应按照旧房转让的土地增值税政策处理。 （二）有关土地增值税扣除项目的政策规定 目前，土地增值税扣除项目主要涉及五份税收文件： 1.《土地增值税暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。 2.《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。（四）旧房及建筑物的评估价格，指在转让已使用房屋及建筑物时，由政
土地增值税清算案例
土地增值税清算案例 土地增值税清算案例 一、土地增值税的清算单位 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。 二、土地增值税的清算条件 (一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算: 1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的; 2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的; 3.直接转让土地使用权的。 (二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算: 1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的; 2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的; 3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的; 4.省税务机关规定的其他情况。 三、非直接销售和自用房地产的收入确定 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认: 1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定; 2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。 四、土地增值税的扣除项目 房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证;不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理: 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除; 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除; 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。 房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。
房地产企业土地增值税清算说明
房地产企业土地增值税清算中的“ 5”项收入确定技巧及相关法律解析 一、有关销售发票开具与否的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 （二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 （三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定 （四）未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定 （一）全额开具销售发票的销售收入 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“在进行土地增值税清算时，如果纳税人已经全额开具商品房销售发票的，则按照发票所载金额确认收入。”比如业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，发票开具也是120万元，那么在进行土地增值税清算时，就按照120万元确认收入。 （二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220 号）第一条规定：“土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 （二）未开具发票或未全额开具发票但签订销售合同的收入确定 比如，业主购买了一套商品房，合同总金额120万元，已付款120万元，但销售发票只开具了110万元，还有10万元会计挂在“其他应付款”，那么在进行土地增值税清算时仍然应当按照120万元确认商品房销售收入。所以，对纳税人来说，在进行土地增值税清算时，必须注意将发票金额与合同金额进行比对，并按照合同金额进行调整，以避免直接按照发票金额确认收入而少缴纳土地增值税，进而避免被税务机关处罚的风险。 （三）未开具发票，未签订销售合同但实际已投入使用的收入确定。 应按照《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认土地增值税清算时收入 （即按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定）。 （四）对未开具发票，未签订销售合同但实际未投入使用的收入确定应不确认收入的实现（这样处理和国税发[2009]31号文件相附），待实际投入使用时再按上述办法确认收入。 二、房地产代收费用的收入确认 一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定 （二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认 （一）代收费用计入房价或由房地产企业开发票的收入确定 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税。对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数 根据国家税务总局《关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132号）