房地产开发企业开发产品清算鉴证报告之要求
鉴证报告及说明
附件十一：房地产开发企业完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务规范（试行）为了维护国家税收利益和纳税人的合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《注册税务师管理暂行办法》以及其它相关税收法律、法规、政策的规定，特制定本规范。
一、鉴证目标对房地产开发企业完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整所有重大事项的合法性、合规性和准确性发表鉴证意见。
二、鉴证要求（一）鉴证内容1、审核差异调整事项的基础资料；2、审核完工开发产品的销售收入；3、审核完工开发产品的计税成本；4、审核完工产品的实际销售收入毛利额；5、审核完工产品的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额。
（二）鉴证要点1、审核差异调整事项的基础资料，包括：土地使用权证；开发项目申请立项的有关文件；有权机关签发的项目批准文件；项目设计任务书、开发项目的预算、概算书；经规划部门批准项目总体规划设计要点；建设工程规划许可证；建筑工程施工许可证；工程项目招投标文件；工程施工合同；工程竣工验收证明（或备案证明）；商品房预（销）售许可证；商品房销售合同；报送税务机关的房地产开发项目完工的相关资料；财务会计报表及主管税务机关要求的其他资料。
2、审核已售完工开发产品是否全部确认收入；3、审核是否按不同的销售方式确认销售收入；4、审核完工开发产品计税成本的计算是否正确，有无预提费用和预估成本的现象；5、审核计税成本是否有合法的凭据；6、审核综合费用和公共成本的分摊是否合理；7、审核预售收入毛利额的计算是否正确；8、审核实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差额的计算是否正确；9、审核实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额是否计入应纳税所得额。
三、鉴证报告（样本）完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的鉴证报告××鉴字［××］××号（委托人名称）：我们接受委托，对贵公司××年度完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整事项进行审核。
天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法
天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法来源：未知作者:c 日期：10-07—18 第一章总则第一条为了规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》)、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发［2006］187号）及有关文件的规定，结合我市实际情况，制定本办法.第二条房地产开发企业应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目, 包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目，均适用本办法。
第三条土地增值税清算以市政府有关建设管理部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算.对一个清算项目中既有普通标准住宅项目又有其他房地产项目的，应分别核算增值额。
凡在2005年10月1日前销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积15％（含15%）以上的,对其销售剩余部分房地产建筑面积的收入,暂按规定的预征率征收土地增值税;销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积不足15％的,要按本办法进行清算。
第二章清算条件第四条符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的;（二) 整体转让未竣工决算房地产开发项目的;（三) 直接转让土地使用权的。
第五条符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已通过竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可销售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得开发项目销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；(三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;(四)纳税人有涉嫌偷逃税款等税收违法行为的；（五)其它需要清算的情况。
第六条房地产开发企业土地增值税清算专项鉴证业务，纳税人可以委托税务中介机构进行。
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》-财税法规解读获奖文档
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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）将于07年2月1日起执行。
该文明确了土地增值税清算管理在清算程序、清算对象、成本确认、视同销售等方面的问题，可以起到遏制房地产开发企业通过不结算、虚列成本等方式进行土地增值税的偷避税行为，在该项税款的征收上更显公正合理。
尤其是在清算中还引入了定额造价标准，文件规定当房地产开发企业附送的凭证或资料不合要求或不实时，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，核定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准，这对房地产开发企业所得税结算也有很大启发。
（一）明确了清算对象。
在土地增值税的清算对象上，由《土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第8条规定的以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位，明确为按开发项目进行清算。
其中又分两种情况，一种是以有关部门审批的房地产开发项目为单位，另一种则是针对分期、滚动开发的项目，以分期开发的项目为单位清算。
此规定提高了税务机关为房地产企业清算土地增值税时的可操作性，避免了在企业存在分期开发、滚动开发、多项目工程的情况下，因清算时间不合理、成本交错累积，而造成的清算时间难于确认，计算难度大而无法结算问题。
【2018-2019】房地产开发企业,税务清缴报告-优秀word范文 (14页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==房地产开发企业,税务清缴报告篇一：房地产企业所得税汇算清缴查账报告房地产企业所得税汇算清缴审核鉴证报告年度（适用于无保留意见的报告）××税审字（200 ）第号××××公司：我们接受贵公司的委托[约定书编号：×××]，对贵公司提供的年度《企业所得税年度纳税申报表》及其附表情况进行审核。
贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。
我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。
我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》及长沙市国家税务局、长沙市地方税务局的有关规定进行的。
在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。
具体审核结果如下：一、贵公司年度会计利润的账面数为元。
经审核，贵公司本年度企业所得税应纳税所得额在会计利润的基础上应作以下调整：（一）、调增事项1．收入项目2．税前扣除项目（按申报表顺序列示）3．本期预售收入的预计毛利额①预售收入②预计毛利额注:预计毛利额=预售收入×预计毛利率( %)4.影响应纳税所得额的相关税费项目（按税费分项列示）以上合计审核调增数元。
（二）调减事项1．收入项目2．税前扣除项目3．本期已结转销售销售收入的预计收入的预计毛利①本期已结转销售收入的预售收入②预计毛利额注:预计毛利额=本期已结转销售收入的预售收入×预计毛利率( %)4.影响应纳税所得额的相关税费项目以上合计审核调减数元。
（三）弥补以前年度亏损（四）免税所得（列明所得项目、金额）（五）经调整后，贵公司本年度应纳税所得额为：调整后应纳税所得额=会计利润+审核调增数-审核调减数-弥补以前年度亏损-免税所得=二、贵公司本年度实际应纳企业所得税（一）适用税率（二）应缴所得税额（三）期初多缴的所得额（四）已预缴所得税额（五）应补税的境内外投资收益的抵扣税额（六）经批准减免和可抵免税额（七）实际应补（退）税额实际应补（退）税额=应缴所得税额-期初多缴的所得额-已预缴所得税额-应补税的境内外投资收益的抵扣税额-经批准减免和可抵免税额三、其他事项说明（对无法作出审核意见的必须作出说明）(一)实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间的差异情况(二)重大经营事项1．开发项目的基本情况2．配套设施开发完工后转作经营用房产情况。
北京甲房地产开发公司花园项目土地增值税清算鉴证报告
土地增值税清算鉴证报告业务约定书备案号：**鉴字[2010]**号事务所鉴证报告号：**鉴字[2010]**号北京甲房地产开发公司：我们接受委托，对被鉴证人花园项目的土地增值税清算申报事项进行鉴证，并出具鉴证报告。
被鉴证人的责任是，及时提供与土地增值税清算申报事项有关的会计资料和纳税资料，并保证其真实、准确、完整和合法，确保被鉴证人填报的土地增值税清算申报表及其附表符合《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律、法规、规范的要求，并如实纳税申报。
我们的责任是，本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和有关政策、规定，按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》和《土地增值税清算鉴证业务准则》等行业规范要求，对被鉴证人花园项目土地增值税清算申报的真实性、准确性、完整性和合法性实施鉴证，并发表鉴证意见。
在鉴证过程中，我们考虑了与土地增值税清算相关的鉴证材料的证据资格和证明能力，对被鉴证人提供的会计资料及纳税资料等实施了审核、验证、计算和职业推断等必要的鉴证程序。
我们相信，我们获取的鉴证证据是充分的、适当的，为发表鉴证意见提供了基础。
现将鉴证结果报告如下：经对被鉴证人花园项目土地增值税清算申报事项进行鉴证，我们认为，本报告后附的《土地增值税清算申报表》及其附表已经按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及其他税收法律法规的相关规定填报，在所有重大方面真实、准确、完整地反映了被鉴证人花园项目土地增值税清算申报情况。
部分数据摘录如下：（一）普通住宅1.收入总额：478,814,494.59元；2.扣除项目金额：400,856,786.25元；3.增值额：77,957,708.34元；4.增值率：19.45%；5.适用税率：30.00%；6.应缴土地增值税税额：23,387,312.50元；7.免缴土地增值税税额：23,387,312.50元；8.已缴土地增值税税额：0.00元；9.应补缴土地增值税税额：0.00元。
房地产开发企业完工产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告
房地产开发开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的鉴证报告要求房地产开发企业毛利差异调整，是开发企业在年度纳税申报前，将其完工情况报告主管税务机关；在年度纳税申报时，开发企业依据税务中介机构出具的毛利额差异调整鉴定报告以及其他相关资料，对开发项目毛利额差异进行调整的行为。
房地产开发企业毛利差异调整鉴证业务，是注册税务师中介机构根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判断，并提出鉴证意见的活动。
开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应包括但不限于以下内容：1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31号文件的规定确定)以及《房地产开发企业计税成本对象表》（见附件六）；4、《房地产开发项目完工对象销售收入审核明细表》及相关说明5、《开发总成本审核明细表》及相关说明6、《房地产企业完工产品成本、计税成本及毛利额差异审核表》、《房地产开发企业本年共同（间接）成本分摊明细表》、《房地产开发企业预提费用明细表》及相关说明（见附件三、四、五）；7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳税调整金额。
参考格式如下：完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整的鉴证报告参考格式税鉴字（201 ）第号ＸＸ公司：我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况进行了鉴证。
房地产开发企业完工项目的税务鉴证报告内容,格式
附件三房地产开发企业完工项目的税务鉴证报告内容、格式关于××房地产公司××项目的税务鉴证报告××税审字（200）第号××××公司：我们接受贵公司的委托［约定书编号：×××]，对贵公司提供的开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况进行审查。
贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。
我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。
我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发［2006］31号）及××市国家税务局、××市地方税务局的有关规定进行的。
在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等必要的审核程序。
具体审核结果如下：一、公司及项目基本情况__________公司成立于____年____月，是（外商投资企业、有限责任公司等）注册资本_____元，主要经营范围：____________________________.取得了国税登记证号，地税登记证：号，企业法人营业执照：号。
贵公司开发的项目位于，占地面积平方米，开发用途为，于年月日开始进行项目开发，于年月日完工，于年月日开始预售，预售证的号码为：。
该项目为（否）经济适用房。
贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策为：，本年度会计政策没发生变化。
（如有，则列名前后变化的差异及其影响）二、申报预缴情况××项目自年月日开始对外发售，至年月共取得预收楼款元，其中有元已按 %的利润率（扣减期间费用、营业税金及附加元）计算利润元并入应纳税所得额进行申报（至年月日已申报调整毛利额元）。
三大清算---第一部分筹建和预售
房地产企业三大清算项目 实务操作及风险规划
课程简介
本课程以房地产企业清盘后期三大主体清算项目为核心，从 实务应用角度出发以风险识别为主线，对开发企业三大清算 项目中每一个项目，分别从常见问题、基本规定、具体应用 及风险规划和税收筹划三个方面展开。可针对房地产三大项 目相关税种知识零基础学员学起，做到对税收基础知识能灵 活应用于财务工作实践并达到融汇贯通目的，化解项目不同 阶段所得税汇算清缴、企业所得税的清算、企业注销清算分 配和土地增值税项目清算风险，培养用税政法制思维方式解 决实践工作中对各类财税疑难问题的处理能力。
类别
行次 26 税率（25%）
项
目
金
额
27
28 29
应纳所得税额（25×26）
减：减免所得税额（填附表五） 减：抵免所得税额（填附表五）
30
应纳 税额 计算 31 32 33 34 35 36
应纳税额（27－28－29）
加：境外所得应纳所得税额（填附表六） 减：境外所得抵免所得税额（填附表六） 实际应纳所得税额（30＋31－32） 减：本年累计实际已预缴的所得税额 其中：汇总纳税的总机构分摊预缴的税额 汇总纳税的总机构财政调库预缴的税额
汇算清缴概述
3、预缴时的合法凭据问题 企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能 及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税 时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补 充提供该成本、费用的有效凭证。 (总局2011年第34号公告) 教师提示：
（1）季度申报时，只要符合会计准则规定，即使没取得发票， 也可申报扣除（预缴不少于70%限额）；
(十二)汇算报表的三层体系及应用
中华人民共和国企业所得税年度纳税(汇算)申报表（A类）
山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施办法》的通知
山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施办法》的通知文章属性•【制定机关】山西省地方税务局•【公布日期】2007.12.21•【字号】晋地税发[2007]167号•【施行日期】2008.01.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】税收征管正文山西省地方税务局关于印发《房地产税收一体化实施办法》的通知（晋地税发[2007]167号）各市地方税务局、省局直属局：为进一步深入推进房地产税收一体化管理工作，明确业务需求，规范操作程序，提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平，根据《国家税务总局关于印发〈房地产税收一体化管理业务规程〉的通知》（国税发[2007]114号）精神，结合我省实际，在总结各地经验的基础上，省局制定了《房地产税收一体化管理实施办法》，现印发给你们，请遵照执行。
各市要结合本地实际制定具体的管理流程，进一步做好房地产税收一体化管理工作。
二○○七年十二月二十一日山西省地方税务局房地产税收一体化管理实施办法第一条为推动房地产税收一体化管理向纵深发展，提高房地产税收管理的科学化、精细化、规范化水平，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《国家税务总局关于印发〈房地产税收一体化管理业务规程〉的通知》等相关规定，结合我省实际，制定本办法。
第二条本办法适用范围为我省境内土地使用权取得、房地产开发、交易和保有等环节所涉及的由地税机关征收的各种税费。
包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税和契税等，以上税收统称房地产税收。
第三条房地产税收一体化管理，就是以先税后证（即先向地税机关缴纳相关税收，后办理产权证书）为把手，以各税种日常管理为基础，通过涉税信息的传递与共享，开展信息比对，强化纳税评估，实现房地产税收的专业化、信息化、规范化管理。
第四条主管税务机关应在房地产交易场所或办税服务厅设立房地产税收征收窗口，统一办理纳税申报、税款征收、代开发票等涉税事宜，实行“一窗式”征收。
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中国税收征收管理法》、《中国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件(一)符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：房地产开发项目全部竣工、完成销售的;2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3.直接转让土地使用权的。
(二)符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2.取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
四、土地增值税的扣除项目(一)房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知文章属性•【制定机关】国家税务总局•【公布日期】2006.12.28•【文号】国税发[2006]187号•【施行日期】2007.02.01•【效力等级】部门规范性文件•【时效性】已被修改•【主题分类】土地增值税正文国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发〔2006〕187号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局，西藏、宁夏自治区国家税务局：为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及有关规定，现就有关问题通知如下：一、土地增值税的清算单位土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
二、土地增值税的清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；4.省税务机关规定的其他情况。
三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】
![国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【国税发[2009]91号】](https://img.taocdn.com/s3/m/ec553b51ad02de80d4d84024.png)
国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华值税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《土地增值税现印发给你们，请遵照执行。
税务总局○九年五月十二日增值税清算管理规程第一章总则条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制称《规程》）。
条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产值税税款的行为。
条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理同步。
条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关。
条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
国税发〔2009〕31号文
新31号文第一章总则（共4条）第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关税收法律法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发、建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收、管理并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定企业的所得税按照核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理（共6条）第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应该及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入完工年度的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具有关机构对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的税务鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。
第七条企业销售未完工开发产品属于①经济适用房、②限价房和③危改房的，其计税毛利；不得低于3%，其他未完工开发产品的计税毛利率按下列规定进行确定：（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。
国税发[2009]91号
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国税发[2009]91号土地增值税清算管理规程第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章前期管理第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。
第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。
第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合发票管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施。
第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。
税审报告一定要做吗？
税审报告一定要做吗？展开全文税审报告一定要做吗？符合以下条件（情况），需要做税审1、当年亏损超过10万元(含)的纳税人。
2、当年弥补亏损的纳税人3、本年度实现销售(营业)收入在3000万元(含)以上的纳税人。
4、房地产企业年度申报。
5、税务局通知企业参加所得税汇算。
6、企业当年度亏损较大，希望将当年的亏损延续到以后年度用于抵消以后年度的盈利。
7、企业为了检查公司账务，避免纳税违法成本，而通过所得税汇算来进行自查。
税审是指年度企业所得税汇算清缴的审计，依据是税收法律法规，需要税务师事务所完成审计，出具审计报告。
税审不仅是税务师事务所查审税务方面是否合理避税,有无偷漏税，税审也是审计，他主要把结果向税务局报告。
小规模纳税人有必要做税审吗，还是只要做会审？审计可分为以下几类：（1）工商年检审计报告作用主要是企业用于营业执照的工商年检，审计报告内容是对企业的年度会计报表发表审计意见；（2）清算审计（3）银行贷款、招标投标年检需出审计报告的企业有：一人有限责任公司；上市股份有限公司；外商投资企业；从事金融、证券、期货、保险、创业投资、验资、评估、担保、房地产经纪、出入境中介、外派劳务中介；企业登记代理的公司；注册资本实行分期缴付未全额缴齐以及三年内有虚报注册资本；虚假出资；抽逃出资违法行为的公司什么企业要出税审报告（税审报告是建议客户出）1、一般纳税人企业2、连续两年亏损的企业企业年度所得税汇算清缴必须出具税审报告吗？企业年度所得税汇算清缴出现以下情况才需出具税审报告：（一）企业资产损失。
纳税人向税务机关提出企业资产损失或金融企业呆帐损失税前扣除申请时，应附送中介机构关于企业资产损失或金融呆帐损失的鉴证报告。
对未按规定附送鉴证报告的纳税人，主管税务机关不予受理。
（二）房地产开发企业年度纳税申报。
房地产开发企业在开发产品完工后，应在进行年度纳税申报时，附送中介机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异情况的鉴证报告。
吉林省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的公告
吉林省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法(试行)》的公告文章属性•【制定机关】吉林省地方税务局•【公布日期】2014.03.20•【字号】吉林省地方税务局公告2014年第1号•【施行日期】2014.04.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文吉林省地方税务局关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》的公告（吉林省地方税务局公告2014年第1号）为进一步提高我省土地增值税征管工作水平，规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，吉林省地方税务局制定了《房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》，现予以公布，自2014年4月1日起施行。
特此公告。
附件：1.项目基本信息登记表（略）2.销售明细申报表（略）3.项目日常管理台帐（略）4.《土地增值税清算纳税申报表（房地产开发企业适用）》及其相关附表（略）5.项目评估表（略）6.税务事项通知书（通知清算）（略）7.土地增值税清算资料清单（略）8.（普通标准住宅）土地增值税减免申请审批表（略）9.土地增值税清算申报受理通知书（略）10.土地增值税清算申报补充资料通知书（略）11.土地增值税扣除项目有关凭证参考表（略）12.土地增值税清算审核结论（略）13.税务事项通知书（补退税款）（略）14.土地增值税清算退税审核备案表（略）15.土地增值税清算审核中止通知书（略）16.土地增值税核定征收通知书（略）吉林省地方税务局2014年3月20日房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）第一章总则第一条为规范房地产开发企业土地增值税清算管理工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局土地增值税清算管理规程》等规定，结合我省房地产开发企业情况，制定本办法（以下简称《办法》）。
第二条本办法适用于座落地在我省范围内的房地产开发项目的土地增值税清算工作。
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知
青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知文章属性•【制定机关】青岛市地方税务局•【公布日期】2008.06.23•【字号】青地税发[2008]100号•【施行日期】2008.05.22•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】土地增值税正文青岛市地方税务局关于印发《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》的通知（青地税发〔2008〕100号）市稽查局、征收局，各分局、各市地税局：为进一步加强全市房地产开发项目土地增值税税款清算的管理，市局制定了《青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
市征收局，各分局、各市地税局要成立土地增值税清算工作领导小组，建立清算工作制度，明确清算岗责分工，清算审查工作必须有两人以上参与，将市局各项规定执行到位。
各单位执行中遇到问题请及时向市局反映。
二〇〇八年六月二十三日青岛市地方税务局房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法第一章总则第一条为规范和加强我市房地产开发项目土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《征管法》）、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》以及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条凡在本市行政区域内取得国有土地使用权后从事房地产开发的企业（以下简称开发企业），其房地产开发项目符合国家规定的清算条件时，适用本办法。
第三条土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。
开发企业成片受让土地使用权后分期分批开发的项目，以国土、规划等主管部门批准文书注明的分期分批项目为单位进行清算。
第四条本办法所称主管税务机关，是指开发企业开发项目所在地的地方税务机关，包括市征收局、各分局和各县级市地税局。
本办法所称普通住房，是指青岛市人民政府根据国家有关规定公布的普通标准住房。
例题--注册税务师辅导《税法二》第三章讲义3
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注册税务师考试辅导《税法二》第三章讲义3
例题
【典型例题5：应试指南】
计算土地增值税时，下列项目中准予扣除的有（）。
A.契税
B.开发小区的排污费、绿化费
C.安置动迁用房的支出
D.按照有关规定未计入房价向购买者收取的代收费用
E.按照有关规定计入房价向购买者收取的代收费用
[答疑编号6486030115]
『正确答案』ABCE
『答案解析』开发小区的排污费、绿化费和安置动迁用房的支出作为房地产开发成本扣除；
代收费用计入收入的可以扣除，不计入收入的不可以扣除。
【考点五·★★★】房地产开发企业土地增值税清算管理
【考纲要求】掌握
【重要内容】。
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中国注册税务师：
4/24
地址：
电话：
中国注册税务师：
二Ｏ
年
月
日
附件1：
鉴证报告说明
贵公司××开发项目符合完工产品条件，经我们鉴证，现将完工
产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额差异调整审核情况作如
下说明：
一、委托单位基本情况
企业名称、地址、联系方式、经济性质、经营期限、注册资本、
完工开发产品（成本对象）名称：
纳税人名称
金额单位：元至角分
联系电话
联系人
开发项目名称
开发项目地点
开发项目用途
开发项目占地面积
开发时间
完工时间
开发项目规划建筑面积
审定金额
行次
开
已完工开发产品累计会计成本（请填差异审核表二）
1
发
成
本
项
目
其中：计入完工开发产品会计成本的应付和预提费用（请填差异审
核表二及附件五预提费用明细表）
务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发［2009]31号）第九条的
要求出具的报告，仅供贵公司报主管税务机关使用，不得作其他用途
（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。被鉴证单位应当按照鉴证
业务委托书的要求使用鉴证报告，非法律、行政法规规定，本鉴证报
告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人，委托人或其他第三者
具体说明调整的事项及金额）
1、成本对象总成本
贵公司账面列示成本对象总成本为
元，其中：住
元，车
宅
库
为
点
元，商业网点
元，其他开发产品
元，其中：住宅
元，地下室
元。经审核成本对象总成本
元，均价
元/平方米，商业网
元，均价
元/平方米，地下室元
元，均价元/平方米，其他开发产
元/平方米，差异合计为
元，均价
/平方米，车库
成本=
（4）已销车库的计税成本=已实现销售的车库面积×单位工程成本
=
（5）已销其他开发产品的计税成本=已实现销售的其他开发产品
面积×单位工程成本=
已销开发产品的计税成本合计=（1）+（2）+（3）+（4）+（5）
=
（三）实际销售收入毛利额的审核
实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=
元/平方米，销售其他开发产
元，均价
元。
（详见附件二《XX房地产项目××××年度收入明细表》）
（二）销售成本的审核
7/24
（披露：截至××年度未完工开发产品情况；截至××年度已完工开发
产品情况；××年度开发项目完工产品计税成本及其调整情况；××年
度开发项目完工产品计税成本、费用扣除的合法凭据及其调整情况，
房、非经济适用房、别墅）××项目，帐面累计销售收入××元，累计
预售收入××元，调整后累计实际销售收入××元，累计预售收入××元，
××年度（为鉴证年度，下同）帐面销售收入××元（其中从预售收入
结转的销售收入××元），××年度帐面预售收入××元，调整后××年度
实际销售收入××元，××年度实际预售收入××元。上述开发项目经核
之间差异=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利
额）=
上述差异包括：
（1）
（2）
…
合计：
七、其它需要披露的事项（对无法作出审核意见的必须作出说明）
10/24
附件2：
××开发项目××××年度销售收入审核明细表
开发产品种类：
年度：
金额单位：元
序
号
1
开发产品名称
面积
销售合同编
号
销售方
式
合同金额
7、非货币性交易、关联方交易、其他涉及纳税调整的事项、纳
税调整金额。
参考格式如下：
完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额
差异调整的鉴证报告参考格式
税鉴字（201）第
号
ＸＸ公司：
我们接受ＸＸ公司（即被鉴证单位，以下简称贵公司）的委托，
对贵公司提供的ＸＸ开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛
利额之间差异情况进行了鉴证。贵公司对所提供的有关资料的真实
ＸＸ项目自
年
月
日开始对外发售，截至
年
月
日预售开发产品共计
平方米，包括：住宅
平方米，商业
平方米，其它开
网点
平方米，地下室
平方米，车库
发产品
平方米，共取得开发产品预售收入款
元，其
中：
元已按
%的利润率计算预计毛利额
元并入应纳
税所得额进行申报；
元已按
%的利润率计算预计毛利
额
元并入应纳税所得额进行申报。截至
年
性、合法性、合理性和完整性等事项负责。我们的责任是，根据现行
房地产行业企业所得税有关政策规定，对相关报表、账册、凭证及其
2/24
他有关纳税资料进行审核、调整、鉴证，并出具鉴证报告，独立、客
观、公正地发表意见。
我们的鉴证是按照《注册税务师管理暂行办法》（国家税务总局
令第14号）、《注册税务师涉税鉴证业务基本准则》、《国家税务
其
本年已销开发产品计税成本（17＝6×9）
中
本年从预售结转销售的已销开发产品计税成本（18＝6×10）
累计已销开发产品的实际毛利额（19＝11-15）
累计从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（20＝12-16）
其
本年已销开发产品实际毛利额（21＝13-17）
中
本年从预售结转销售的已销开发产品的实际毛利额（22＝14-18）
根据房地产开发企在企业所得税纳税申报过程中的实际需要，接受其
委托，对房地产开发企业毛利差异调整事项依法进行经济鉴别和判
断，并提出鉴证意见的活动。
开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告应
包括但不限于以下内容：
1、开发企业基本情况，包括企业资质等级、资质有效期、从业
人数、法人代表、出资方、关联方有关情况等；
确已完工，累计账面开发成本××元，调整后累计开发产品的计税成
本为××元，累计已销开发产品的计税成本为××元，××年度已销开发
产品的计税成本为××元。贵公司××年度完工产品实际销售收入毛利
额为××元，与预售收入毛利额××元之间差额为××元，已在申报表中
作出了相应调整。
3/24
本鉴定报告是根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业
品
元，均价
元。
（详见附件三《ＸＸ项目开发总成本审核明细表》）
2、可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
（1）住宅可售面积单位工程成本=住宅总成本÷可售面积=
（2）商业网点可售面积单位工程成本=商业网点总成本÷可售面
积=
（3）地下室可售面积单位工程成本=地下室总成本÷可售面积=
（4）车库可售面积单位工程成本=车库总成本÷可售面积=
累计销售未完工开发产品收入
其中：本年销售未完工开发产品收入
计税毛利率（％）
预计
毛利
额的
计算
投资者名称、出资比例、分支机构、税务登记号、法人代表、联系人
等。
二、主要会计政策
……
贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策
为：
，本年度会计政策没发生变化。（如有，则列名
前后变化的差异及其影响）
5/24
三、开发项目基本情况
贵公司
项目位于
，占地面积
平方
米，开发用途为
。该项目开发起始日期
为
年
月
日，完工日期为
月
日已
申报调整毛利额
元。
五、实际销售收入毛利额的审核鉴证情况
（披露××年度开发项目完工产品销售收入及其调整情况）
（一）实际销售收入的审核
6/24
ＸＸ项目开发产品可销售面积共计
平方米，其中：
住宅
户、可销售面积
平方米，商业网点户（个）、
可销售面积
方米，车库
平方米，地下室
户（个）、可销售面积
平
户（个）、可销售面积
9
中
本年从预售结转销售的可售面积（平方米）
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
累计已完工开发产品的销售收入
累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售收入
其
本年已完工开发产品的销售收入
中
本年从预售结转销售已完工销开发产品的销售收入
累计已销开发产品的计税成本（15＝6×7）
累计从预售结转销售的已销开发产品计税成本（16＝6×8）
2、开发项目基本情况，包括开发项目名称、地理位置及概况、
占地面积、容积率、绿化率、开发用途、初始开发时间、完工时间、
销售情况、销售方式、销售费用（含佣金或手续费，尤其是委托境外
机构销售费用结算情况）、配套设施的归属及核算、停车场所的核算、
企业的融资情况（包括企业境外融资）、利息的核算及支付情况等；
3、成本对象确定的说明(按国税发〔2009〕31号文件的规定确
总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》
（国税发〔2009〕31号），并参照《房地产开发企业完工产品实
际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差异调整鉴证业务指南》的要
求，我们结合被鉴证单位的实际情况，对被鉴证单位提供的凭证、账
册、有关会计资料和数据，实施必要的鉴证程序。
经审核，我们认为：贵公司××年度已完工开发产品（经济适用