城中村改造方案

城中村改造方案
目录
第一篇总论 (1)
一、南芦村地块概况 (1)
二、改造的必要性和可行性 (1)
三、改造的主要目标 (2)
第二篇南芦村区域环境分析 (4)
第一章周边环境及市政配套分析 (4)
一、南芦村周边配套环境分析 (4)
二、地块市政配套分析 (5)
第二章区域房地产市场分析 (5)
一、市场供应 (5)
二、区域市场前景分析 (6)
第三篇南芦村开发改造方案 (6)
第一章改造模式及实施主体 (6)
一、改造模式 (6)
二、实施主体 (6)
第二章土地利用方案 (6)
一、地块的SWOT分析 (6)
二、地块核心竞争力 (7)
三、客户群分析及定位 (8)
四、项目定位 (9)
五、规划设计方案 (9)
六、“城中村”改造拆迁安置方案 (18)
七、建设安排及实施计划 (19)
第三章改造中村民利益的保障 (20)
一、拆迁安置过渡中村民的生活 (20)
二、项目中村集体从开发中获得商业房经营或出租的收入 (20)
三、开拓了村民就业渠道 (20)
四、享受政府惠民政策 (20)
第四章项目开发改造投资估算 (20)
一、项目投资估算依据 (20)
二、项目投资估算 (21)
第五章经济效益及社会效益分析 (39)
一、经济效益分析 (39)
二、社会效益分析 (42)
第六章结论及建议 (43)
一、结论 (43)
二、建议 (44)
第一篇总论
一、南芦村地块概况
某地处黄河中游，整个地区呈不规则的梯形, 东倚巍巍太岳, 西临滔滔黄河, 北与晋中、吕梁市毗邻, 南与运城市接壤，地理位置重要，自然风光优美，是中华民族最早发祥地之一。

《帝王世纪》里的“尧都平阳”，即今某。

尧王访贤、让位于舜的传说都发生在这里。

某资源丰富，尤其是矿产资源得天独厚，素称“膏腴之地”和“麦棉之乡”。

（一）地理位置
南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。

村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。

本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。

北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。

（二）用地现状
南芦村“城中村”改造项目，总用地面积为522.6亩（含代征道路及绿地76.35亩）。

其中南芦村村民宅基地380亩，集体用地 142.6 亩（由南芦村村集体出租）。

（三）人口结构
南芦村地块上人口结构较为简单，南芦村中常住人口约1000人（农业人口约900人，非农业人口约100人）。

（四）村民经济来源
南芦村村民的经济来源主要靠私房出租和私营生意。

根据相关调查统计，2011年南芦村平均人均收入约为6600元/人·年。

二、改造的必要性和可行性
南芦村村民宅基地长期缺乏统一的规划和管理，村民住宅混乱无序，村里街窄巷小，占地面积又大，使得村里的土地资源得不到充分、合理、高效的利用。

村民住宅房屋最初都是1-2层。

随着周边一中、滨河西路及汾河生态公园的建设，周边环境及交通达到迅猛发展，村里房屋出租旺盛，村民违规加层、搭建，违规改造房屋现象普遍，造成楼层增高、楼群密集，危房不断增加。

由于某市一中的开学，学生家长纷纷给孩子租房，各县外来人口流量增大，村内外人口居住量增大，社会治安状况需要加强，环境卫生脏、乱、差。

村里村民居住不规则，加之村上经济能力有限，公用设施，社区配套设施、绿化建设等都无从谈起。

南芦村的现状与其他城中村一样，成为城市风景的疮疤，安全隐患的中心，与某市的城市建设极不相称，已经远远跟不上某市城市建设的步伐，不仅影响城市形象，而且也阻碍了投资环境的改善和区域经济的发展，村民也享受不到城市发展、社会发展所带来的好处。

目前，某市城中村改造开始进入快车道，南芦村已被纳入改造村。

村上领导干部和村民改造热情高涨，积极响应市政府城中村改造的号召，愿意进行整体城市社区改造建设，通过改造大幅度提高集体及村民的经济收入，提高村民的生活品质，美化城市环境。

三、改造的主要目标
（一）抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会
南芦村改造总体目标：抓住机遇、勇于创新，利用有限土地，拓展无限商机，努力实现四个转变、共同构筑和谐社会。

南芦村发展的战略定位：通过改造，以妥善安置村民、提高村民收入为宗旨，积极开拓房地产市场和经营渠道，实施多元化经营战略，通过为社会提供综合服务，培育新的经济增长点，壮大发展集体经济，提高村民经济收入。

（二）改造后村民收入总体目标要求及展望
1、按照《某市人民政府办公厅印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知》的规定，旧村全部拆除，村民搬入新居。

人均可支配收入不低于某市平均水平。

2、改造后经济展望
（1）改造后村民和村集体经济来源。

改造完成后，村民收入主要来源分为三部分：一是村民拆迁安置所分配的房屋的出租收入；二是村集体收入。

村集体的收入主要来自于我们为南芦村提供的小学、幼儿园等经营或出租收入，物业管理的收入，其它经营收入；三是劳动力转化后的就业收入。

（2）配合城市整体规划，通过改造建设彻底改变村民居住环境，提升村民的生活品质。

（3）通过改造建设，使南芦村成为为社会群体提供综合性服务的城市文明社区，全村实现城市化。

第二篇南芦村区域环境分析
第一章周边环境及市政配套分析
一、南芦村周边配套环境分析
南芦村地块位于某市河西新区，锣鼓大桥北800米，西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。

村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的行政办公地，河道上有便桥相连。

北侧高速引线工程即将开工，使区域地块开发价值得到极大的提升，为区域房地产开发带来空前的契机。

（一）商业环境
南芦村虽西临某城市主干道滨河西路，但由于地块沿街部分商业配套跟不上，不能形成吸引有效消费人流的大型商业网点，导致地块周边商业氛围不够浓厚。

目前，距离本地块较近的大型商业网点是正在建设的保障性住房“漪汾花园”临街商业。

（二）教育医疗
本地块西边紧邻省重点中学某一中，区域内还有“漪汾花园”小学、新华中学等，某一中北侧为山西师范大学。

（三）交通环境
本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，距某市新医院3公里，交通非常便利。

（四）景观绿化
南芦村东侧为环境优美的汾河公园，地块周边绿化条件较好。

（五）餐饮娱乐
地块周边目前还没有大中型餐饮娱乐场所。

整体来说，项目周边大区域配套相对齐全，但是还都在建设当中，小区域配套也欠佳，市民生活、购物、等便捷性差，缺少邻近的生活所需配套。

二、地块市政配套分析
目前南芦村村民用电来自某市河西变电所，村里有变压器；村民生活用水接河西水管站自来水管网；天然气和热力管线目前主管道已经在滨河西路接通，但村民未接入户；村里全是混凝土路面，明沟排水。

目前南芦村市政配套整体较差，村民生活配套不方便，生活质量较低，生活环境差，需要进一步的提高和改善。

随着南芦村地块城中村拆迁改造工作的进行，居民生活环境及城市市政配套状况将得到极大的改善。

第二章区域房地产市场分析
一、市场供应
河西新区房地产开发刚刚开始，目前多以周边拥有相对完善的配套设施的区域为主要开发地段。

但由于受制于区域环境及公共配套影响，除了亚太房地产开发建设的保障性住房“漪汾花园”及由某市城投金科房地产开发公司开发的河西新城三号地块等项目外，还没有新项目面市，商品房开发还处于起始状态。

二、区域市场前景分析
河西新城是某市发展的重点，房地产市场发展刚刚起步。

随着经济的发展，居民收入有所提高。

再加上交通和环境的改善，本区的黄金地带将逐渐出现亮点。

南芦村位于某市一中及山西师范大学的旁边，东某河生态公园，河东侧是政府行政办公区，交通便利。

随着经济的发展及环境的改善，将为区域房地产市场发展提供巨大的发展空间。

第三篇南芦村开发改造方案
第一章改造模式及实施主体
一、改造模式
（一）组建村委会拆迁小组
组建村委会拆迁小组，负责村集团清产核资核算存量资产，按相关法规可以组建管理公司、制定公司章程、完善董事会及监事会建制，管理村改造后相关办公设施的出租、经营或管理工作。

负责城中村改造的村民拆迁安置，经济发展商业房的经营，公司股东分红等工作。

（二）由房地产开发公司出资完成整体改造开发建设
南芦村委会委托邯郸市商誉房地产开发公司作为南芦村“城中村”改造建设独立的实施主体实施改造。

二、实施主体
房地产开发公司全权负责城中村改造项目的建设开发经营工作，村委会拆迁小组全力予以协调、配合。

改造资质以开发公司的资质进行。

具体的合作方式以双方签订的南芦村改造协议书为准。

第二章土地利用方案
一、地块的SWOT分析
（一）优势（strength）
1、地块紧邻某市一中及山西师范大学，河东侧是某市行政办公中心，地理位置优越；
2、西临宽阔的滨河西路，周边路网即将建设，交通便捷。

在人们对时间成本看重的今天，交通成为房产热销的一条标准；
3、东某河生态公园，环境优美，风景宜人，为业主健康生活提供鲜氧；
4、总规划地块522余亩，是某河西新城罕有的规模大盘；
5、某市城中村改造政策刚刚出台，政府对城中村改造将给与大力支持，无疑对推动项目的开发建设启动极大的推动作用。

（二）劣势（weakness）
1、受规划路限制，地块分布相对凌乱，不利于集中整体规划和开发；
2、本案所处板块整体生活品质感较差，生活氛围不够浓厚；
3、目前地块区域消费人群以农民为主，收入水平一般，消费能力有限，需周围配套完善后才能提升。

（三）机会（opportunity）
1、本地块处于某市一中及山西师范大学的商圈核心位置，是振兴教育政策的直接受益者，可对地块教育资源进行深层次的挖掘；
2、区域市场需求空间较大，处于利好的市场态势；
3、顺应某市城中村改造的大环境，为项目开发提供诸多优惠政策。

（四）威胁（threat）
1、周边城中村改造项目对本项目客户群的分流;
2、房地产宏观调控政策的影响；
3、某市对河西新城发展速度的政策影响；
4、其他不可确定因素。

二、地块核心竞争力
核心竞争力来自对项目价值的凝聚，它遵循两个原则：首先，必须是唯一性的；其次，它能对购房者的购买决策具有足够的影响力。

针对南芦村地块，可以归结出三大核心价值：
1、区位价值
城市的功能，是把人聚集起来，形成共同的生活、经济、政治中心。

越是靠近城市的核心区域，其城市发展也必然越成熟。

本地块处于某市一中及山西师范大学旁边，西临滨河西路，距某市中心——鼓楼仅3公里，属某河西新城发展的不可多得的区域。

2、规模价值
某河西新城寸土寸金，总占地达到500亩以上的项目几乎没有。

而追求大社区则是购房者的普遍心理，因为社区规模化代表的是优质配套、优质服务以及开发实力和购买信心。

能将如此体量和如此地段结合在一起，本项目首当其冲。

三、客户群分析及定位
（一）区域客群的构成
由于本项目所处河西新区，周边生活环境较差，对其他区域消费人群的吸引力较低，只有某市一中及山西师范大学能够吸引消费者，以至于本地块区域的客群构成是以地缘客户和其他区域客户相结合。

1、周边村庄：这部分人群目前多居住在周围村庄，物业水平低下，居住环境较差，由于家庭收入有限，多为价格主导型消费者。

2、市场经营户：此类人群经济收入良好，多租住于周边村庄，其中部分已经置业，对住房的需求为性价比较高的优越产品，多为投资或自住。

3、周边区域的投资客：目前已有住房，具有较强的投资意识，购房的主要目的为投资升值，对性价比高、升值潜力大的中小户型尤为偏爱，为多次置业者。

4、周边打工族：此类人群年龄层次较低，收入水平多样化，目前多租房居住，多为第一次置业。

5、政府及事业单位人群：此类人群收入较为稳定，具有一定的灰色收入，对项目品质追求较高，具有一定的投资意识，多为二次以上置业者。

6、孩子在某一中或师范大学上学，为方便上学家长投资置业。

（二）目标客群定位
1、住宅类目标客户群
年龄在25-45岁之间具有较高收入的地缘消费人群。

此类人群居住或工作在周边区域，收入水平较高，在看中性价比的同时追求项目品质，具有投资意识，多为一次或二次置业者。

2、底商类客户群
住宅底商的投资回报高，一般来说，投资住宅的回报率为6%-10%左右，
而投资住宅底商的回报率则高达15%-20%左右，投资购买商铺大约6至10年即可收回成本。

从商人逐利、择邻购买、专业汇集的角度出发，本项目底商类客户可分为以下几大类：
②有投资底商经验的投资客；
②周边商户迁址更新经营；
③专业商业投资运营机构；
④大型餐饮、百货、超市连锁物业投资、经营自用；
四、项目定位
（一）开发定位
l、定位原则
（1）充分尊重地块价值；
（2）拥有足够的潜在客户的支持；
（3）规避激烈的市场竞争。

2、定位思路
（1）不以远郊项目所倡导的品质与档次为项目开发要点，积极挖掘地块本身教育资源脉络；
（2）立足于地缘客户的需求特征，提供性价比高、总价款适当的产品；
（3）积极规避同质化，着力塑造项目个性特征，宣扬产品的独特价值；
（4）拚弃粗放式的产品开发，力求精致、细腻；
综合以上几点，本项目开发定位为：
以城市改造为契机，以景观居住生活功能为主，以社区商业功能为辅，以承接教育商圈为发展趋势，将南芦村改造成容纳居住、商业、休闲娱乐等多种功能，配套设施完善、居住环境良好的中高
档精品楼盘。

（二）中高档高层住宅定位依据
1、地段价值依据：
此地块西邻滨河西路，东临环境优美的汾河生态公园。

村西与某市一中隔路相望，一中北侧是占地2500亩的山西师范大学新校区，汾河生态公园对岸是某市委市政府的办公地，河道上有便桥相连。

本地块距某市高铁火车站3公里，距河西长途汽车站5公里，交通非常便利。

谁占有了地段、占有了土地，谁就占有了市场。

在此稀缺土地资源上，为最大化利用土地价值，住宅容积率势必大幅度提高。

因本项目的地段和环境优势凸显，市场前景将十分看好。

2、景观价值依据：
依据河西新城总体规划，项目东侧紧邻汾河生态公园，有大面积城市绿地，此地块绿地率及人均绿地指标将远远高出某市的平均水平。

从居住的景观价值、生态价值考量，在项目地内开发中高档住宅定位切合，升值潜力巨大。

从共享稀缺的景观资源来看，高层住宅将可以在上空俯瞰汾河生态公园，以高层的建筑形式既可以满足“绿色氧吧”式的生态居住条件，同时充满时尚感和现代感的高层建筑又能将景观资源发挥到最大效益，其视野开阔、采光通风良好、安全品质高等优点，具有充分的需求支撑。

3、投资收益依据：
由于项目属城中村综合改造性质，开发前期所需的拆迁成本十分巨大，从项目投资收益的现实情况出发，只有在政策审批允许的情况下提高项目开发的总体容积率指标，以中高档住宅定位于项目地，最大化产出单位土地的价值，最大化项目预期的增值空间，才能够保证整个项目开发的盈利。

（三）商业定位依据
1、社区商业定位依据
社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，是以一定地域的居住区为载体，以便民、利民为宗旨，以提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标，提供日常需要的商品和服务的属地型商业，其业态具有较强的地块人群针对性。

此项目周边目前仍没有出现以大型超市、商业广场、娱乐场所组合形成的社区商业中心，难以满足周边学校及居民的多种层次消费需求，从大的社区人群基数考虑，合理的布局超市、美容美发店、药店、冲印店、蛋糕店、干洗店等社区商业，使住户从家门步行5分钟即可到达便利店，步行10分钟即可到达超市和餐饮店，15分钟即可到达购物中心，根据现实与潜在的需求来看，商业前
景将十分广阔。

2、社区商业的业态类型
3、主题商业定位依据
客流决定着人气，人气影响着活力。

商圈内车流通畅，交通便捷，并不等于人流顺畅，能否建立适合本项目区域商业发展的人流导向体系，才是推动本项目地商业繁华和活力的核心因素。

事实上，随着山西师范大学及汾河东侧市行政办公中心的建设完善，将会带动本项目周边环状道路人气的一路飙升。

在本项目区域，以教育（某市一中及山西师范大学）和行政办公区为主力的消费群体正在形成，具有年轻化、个性化特征的运动健身、休闲娱乐等消费将成为本项目未来主题消费圈的一大特色。

依据商业“散中有聚、聚中有散、链条扩散”的原则，充分考虑电影院线、酒店、品牌餐饮、家电、商业厨房用品等专业街店，使项目地主题商业形成有灵魂的、品味较高的、具有良好的品牌知名度的商业业态。

在项目地合理发展主题性商业，一方面将与我们高尚社区的住宅定位相呼应，有利于塑造良好的整体形象。

另一方面项目经营面积以底商形式为主，其经营的面积较大，除了满足社区商业的要求外，为优化分布经营，突出端口位置，也应考虑中型以上商业的设置。

五、规划设计方案
（一）通过经济核算，本次改造南芦村地块的现状指标如下：
1、地块拆迁改造350户。

村民约1000人。

2、城郊村改造总用地面积：522.6亩，代征道路及绿地面积约76.35亩。

按城郊村改造建设用地标准人均133平方米计算，南芦村改造建设用地为133000平方米（合199.5亩），还迁建设用地为80000平方米（合120亩），城郊村改造建设用地标准人均133平方米范围以内的开发用地为79.5亩，城郊村改造建设用地标准人均133平方米范围以外的开发用地为323.1亩（包括代征道路及绿地面积约76.35亩）。

3、拆迁宅基地面积约12万㎡。

（二）南芦村地块规划利用方案
针对南芦村地块的现状结合有关的法律规定和政府的改造精神，按就地整体改造拆迁还迁的原则，分三个建设阶段完成本地块城中村改造任务。

1、建设原则
（1）坚持以人为本的原则，充分考虑老年人和儿童的问题，保证小区有足够的游息生活空间和充足的日照。

（2）体现为教育服务的商贸街区，各种服务设计布局除能够方便居民的生活外，还能满足商贸、商户的需求。

（3）中心绿地、楼旁绿地与汾河生态公园有机结合，绿地充足，创造最适宜的居住、商贸空问。

（4）充分考虑到项目日后的可持续发展，采用高标准开发建设，以满足日益提高的市场和社会要求。

（5）适应自然地形地势，合理布局公共设施，提高现有地块的利用效率。

2、规划利用方案
根据本次改造南芦村地块的实际情况，拆迁安置面积达到17万㎡以上，才能保证村民利益、村集体利益、地块内单位产及国有产的居民利益。

限于本地块拆迁安置量大，考虑到村上拆迁安置与开发商商品房开发双方利益的协调，现就本地块提出以下方案。

南芦村地块总面积为522.6亩，扣除代征路76.35亩，实际净用地面积446.25亩。

总规划建筑面积92万㎡，整体容积率为2.65，分三期开发。

南芦村项目总技术经济指标
技术经济指标一览表
3、南芦村项目Ⅰ期安置工程规划方案
Ⅰ期开发地块，作为南芦村地块上原有村民的安置工程，占地面积187.5亩，规划建筑面积34万㎡。

其中：还迁占地面积为67亩，还迁建筑面积为17.5万㎡，小学建筑面积为1万㎡。

一号地块技术经济指标一览表
4、南芦村项目Ⅱ期商品房规划方案
Ⅱ期开发地块，开发商作为商品房部分进行销售，占地面积125.4亩，规划建筑面积25万㎡。

二号地块技术经济指标一览表
5、南芦村项目Ⅲ期商品房规划方案
Ⅲ期开发地块，开发商作为商品房部分进行销售，占地面积177亩，规划建筑面积34万㎡。

三号地块技术经济指标一览表
六、“城中村”改造拆迁安置方案
（一）拆迁安置方案：
依据《某市人民政府办公厅印发尧都区城中（郊）村改造暂行办法的通知》，结合本村实际情况，特制定本拆迁安置办法，由刘村镇、村委会和开发公司负责组织实施。

（二）方案内容
1、旧村拆除计划及时间安排
南芦村地块采取整体拆迁，由刘村镇、村委会和开发公司负责旧村拆迁工作，发放过渡费用由村民自行过渡。

项目一期首先进行安置工程建设，保证过渡期届满前完成村民的安置回迁工作。

2、安置补偿
安置补偿采用产权调换和货币补偿两种方式。

⑴本村村民有合法宅基地的，按合法宅基地面积的150%进行安置补偿；
⑵没有合法宅基地本村村民，经刘村镇政府及村委会按有关规定研究认
可后，可按现住宅基地面积的100%进行安置补偿；
⑶村民拆迁补偿方式可采用按一定比例部分产权调换和部分货币补偿的
办法。

⑷就地安置南芦村营业用房包括10000㎡小学和4000㎡幼儿园各一所，
村委会办公楼面积2000㎡，作为南芦村集体发展经济的可持续收入来
源。

⑸地块内被拆迁的办公用房、仓储用房、旅馆用房均采取货币补偿安置，
不进行实物安置。

⑹拆迁未经城市规划行政管理部门批准自建私房或无产权违法建筑，不
予补偿、不予安置。

⑺宅基地面积的认定。

宅基地面积由刘村镇、村委会和开发公司三方共
同认定，然后张榜公布每户拆迁面积。

3、本项目实行的是先拆迁后安置，开发商前期投入费用包括：Ⅰ期安置项目的建设成本、过渡费、拆迁综合费和部分房屋的货币安置费和补偿费。

这部分资金均由开发商筹措。

4、成立拆迁工作领导小组
村上要成立拆迁工作领导小组，村主任任组长，村委会委员为成员，也要推选出村民代表参与，组成拆迁工作组，负责动员、宣传并协助进行拆迁工作。

在完善与每户签订拆迁协议的同时，还要制定出拆迁制度和办法保证拆迁工作的顺利进行。

七、建设安排及实施计划
（一）建设周期及进度安排
鉴于南芦村目前的实际状况，根据建设规划，计划全村改造工程分为三期进行：
拆迁期：6个月
Ⅰ期安置工程：工期30个月
Ⅱ期商品房开发工程：工期30个月
Ⅱ期商品房及商业开发工程：工期30个月
初步预计本项目整体改造完成需5年时间。

（二）南芦村拆迁改造项目的资金筹措
南芦村城中村改造项目总投资为310342.1万元，全部由开发商投资，由开发商开发建设改造。

先期拆迁和安置资金由开发商投资解决，以后可以通过销售收入的滚动使用来解决后期部分资金问题。