房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法
房产企业预缴增值税如何账务处理
国家税务总局公告2016年第18号房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第十条一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
第十一条应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
第十二条一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
第十四条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。
未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
第十五条一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计2、本月销售收到预收款 105万，确认预缴增值税按会计准则—基本准则“资产、负债”的规定企业月末负有预交税款的纳税义务，则应确认一项负债，通过应缴税费—应缴增值税（预交税款）核算，在确认负债时，同时确认一项资产，通过预付账款—预交增值税核算。
确认资产的理由，确认负债缴纳税款后，缴纳的税款形成企业可抵顶后期应缴增值税的一项权利，由企业拥有和控制，减少企业后期现金的流出（即导致了企业间接的流入）借：预付账款—预交增值税 3万 105/(1+5%)*3%贷：应缴税费—应缴增值税（预交税款）3万3、按城建税的规定，确定应缴城建税企业在确认预缴增值税的当期，考虑在后期预缴增值税抵扣增值税应缴税额后，能否有应缴增值税，存在不确定性，即在后期抵减增值税后，如果应缴增值税—未交增值税=0，则不存在应按实际缴款的增值税计提缴纳城建税的可能，因此，在确认应缴税费—应缴增值税（预缴税款）的当期，按企业会计准则资产、费用的规定：企业发生的支出不产生经济利益的，或者即使能够产生经济利益但不符合或者不再符合资产确认条件的，应当在发生时确认为费用，计入当期损益。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
房地产开发企业增值税计算方法
房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产企业采用预收款方式销售房地产项目-如何进行财税处理？
房地产企业采用预收款方式销售房地产项目如何财税处理1.地产企业采取预收款方式销售房地产项目，收取预收款时应当在机构地还是项目地国税机关预缴税款？应当开具何种票据？答：根据国家税务总局2016年第18号公告第十条和第十二条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。
按照总局有关会议精神，“主管国税机关”为房地产项目地主管国税机关。
房地产企业收取预收款时应当开具何种票据，总局未明确规定。
考虑到我省房地产企业在营改增前均通过地税部门“两业系统"进行项目管理和开具预收款收据，且根据试点政策房地产企业收取预收款时纳税义务并未发生，开具增值税发票容易造成申报纳税票表比对不符的异常情况,省国税局决定营改增后我省房地产企业继续通过改造后的“两业系统”开具国税部门统一印制的预收款收据，办理产权证时统一开具增值税发票。
2。
销售房地产项目纳税义务时间如何确认？答：根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税2016年36号文件）第45条规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务发生时间；先开具发票的，为开具发票的当天。
收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。
取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。
根据房地产项目销售特点，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。
具体交房时间以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的,按实际交房时间为准。
房地产开发企业销售房地产项目纳税义务发生之前收取的款项应作为预收款，按照规定预缴增值税。
3。
房地产企业原来使用原地税部门“两业系统”开具预收款收据,针对已经缴销的收据，现有客户需要更改购房者姓名，原地税部门“两业系统”可以做收据红冲,然后重新开具,现在国税部门“两业系统"不允许红冲营改增前的收款收据，现在客户要更改收据怎么处理？答：根据2016年36号文件有关规定,试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题随着中国城市化进程的加快，房地产业成为了国民经济的重要支柱行业之一。
作为房地产开发企业的一部分，纳税义务是企业必须履行的法定责任。
然而，房地产开发企业在纳税义务的发生时间以及开票方面常常存在一些疑问和困惑。
本文将对房地产开发企业纳税义务发生时间及开票问题进行探讨和解答。
首先，我们来讨论房地产开发企业的纳税义务发生时间。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十四条第一款的规定，一般纳税人应当按月进行纳税申报和缴纳税款。
房地产开发企业作为一般纳税人，应当按照每月确定的税务机关规定的申报和缴纳时间计算纳税义务的发生时间。
对于房地产开发企业而言，纳税义务发生的主要时间节点包括取得预售许可证和取得售房资格。
当房地产开发企业取得预售许可证后，即视为开展商品房预售活动，此时企业需要按照预售许可证规定的税率和时间节点进行纳税申报与缴税。
预售许可证颁发后，纳税义务即发生成为企业的责任，企业需要根据实际销售情况及时申报缴纳税款。
另外，当房地产开发企业取得售房资格时，即房屋竣工验收合格并办理了房产权证，企业同样需要按照相关税务规定的时间节点申报和缴纳税款。
售房资格的取得标志着房地产开发企业的生产经营活动进入了售房阶段，使得企业的纳税义务进一步扩大和增加。
房地产开发企业在取得售房资格后，应当尽快按照法定的申报时间节点进行纳税申报和缴税。
纳税义务发生时间的准确把握对房地产开发企业具有重要的意义和影响。
企业需要建立健全的纳税管理制度，及时了解并遵守相关的法律法规和政策，确保纳税义务能够在合适的时点得到履行，减少不必要的纳税争议和风险。
其次，让我们来关注房地产开发企业在开票方面遇到的问题。
房地产开发企业在售房过程中需要开具发票，以保证交易的合法性和合规性。
然而，由于房地产行业具有一定的特殊性，开票的方式及其规定也相对较为复杂。
根据财政部、国家税务总局《关于进一步印发〈房地产业增值税发票管理办法〉的通知》（财税〔2010〕75号）的规定，房地产开发企业在商品房销售中一般采用预缴税款方式开具增值税专用发票。
房地产开发企业采取预收款方式预缴增值税的账务处理
房地产开发企业采取预收款⽅式预缴增值税的账务处理⼀、根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售⾃⾏开发的房地产项⽬增值税征收管理暂⾏办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）规定：“第⼗条⼀般纳税⼈采取预收款⽅式销售⾃⾏开发的房地产项⽬，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适⽤税率或征收率）×3%适⽤⼀般计税⽅法计税的，按照11%的适⽤税率计算（2019年4⽉1⽇后改为9%）；适⽤简易计税⽅法计税的，按照5%的征收率计算。
⼀般纳税⼈应在取得预收款的次⽉纳税申报期向主管税务机关预缴税款。
”⼆、账务处理（⼀）收到预售款时例1：A房地产开发公司开发房地产项⽬。
该项⽬按⼀般计税⽅法计算，适⽤税率11％，收到客户B交付的预售款66.6万元1、收到预售款时：借：银⾏存款66.6贷：预收帐款 66.62、公司增值税申报期内预缴增值税申报时，填写《增值税预缴税款表》，预缴预售款的预征增值税，预征率为3％，预征的计税依据为全部价款和价外费⽤/（1 +11％）。
借：应交税费——应交增值税——已交税⾦（预售款）1.8万元贷：银⾏存款 1.8万元（⼆）、正式交房销售时增值税的核算根据现有规定，房地产开发公司的房产销售纳税义务发⽣时间⼀般为正式确认交房、移交产权的时间。
因此，正式交房销售时，其增值税的销售额和销项税额的核算与其它增值税⼀般纳税⼈的核算⽅法基本相同，区别在于⼀般存在预收账款的结转。
例2：续上例，A房地产开发公司2016年11⽉23⽇，向客户B正式交房，实现销售，并开具该房产的正式销售的增值税普通发票，显⽰销售额200万元，税额22万元。
客户B之前已经缴纳预售款66.6万元，办理正式交房时⼀次性补交差价155.4万元。
则增值税销项税额核算为：借：银⾏存款155.4借：预收帐款66.6贷：营业收⼊ 200贷：应交税费-应交增值税-销项税额（11％税率） 22（三）、当期⼀般计税⽅法下应纳增值税的核算房地产开发企业⼀般纳税⼈⼀般计税⽅法的增值税计算是：当期应缴增值税＝正式交房实现销售的销项税额—取得的可以并选择抵扣的进项税额—预售款预缴的增值税税额。
2009年31号文房地产开发经营业务企业所得税处理办法
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号全文有效成文日期：2009-03-06字体：【大】【中】【小】各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
房地产公司如何开票
房地产公司如何开票销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
2、发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。
一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。
购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
2营改增后房地产企业发票怎么开一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
四、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
3营改增后房地产增值税一般发票怎么开房地产开发企业应按照3%的预征率计算预缴增值税。
待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
1、必须要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税一般发票冲减预收款已开具的增值税一般发票，并在发票的"货物或应税劳务、服务名称'后括注"冲减预收款'字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、具体位置等信息。
房地产开发企业预售收入的增值税税务处理
房地产开发企业预售收入的增值税税务处理编者按：一般地，纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。
在房地产开发企业的实务中，常常发生房产的预售收入，也应按规定预缴增值税，预缴增值税能否抵扣其进项税留抵额，现与大家试探讨如下。
由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。
我们知道：纳税人销售服务、无形资产、不动产，以发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天为纳税义务时间；先开具发票的，以开具发票的当天为纳税义务时间。
房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地开发企业以预收款方式销售开发的房地产时，预缴的增值税能否抵扣其留抵额呢？不能。
预缴增值税时，其应税行为的增值税纳税义务时间并未发生，根据财税[2016]36号等文件的规定，预缴的增值税必须待实际发生纳税义务时，才能抵减留抵进项税额。
案例：北京吉祥房地产开发企业为一般纳税人，于2017年10月预售2017年7月开工尚未开发完毕的房地产项目收入1110万元，销售完工房地产项目收入2220万。
本月有留抵进项税额200万元。
销售时采用一般计税方法，税率11%，预征率3%。
一、预售收入会计处理：借：银行存款11,100,贷：预收账款11,100,借：应交税费—预交增值税300,税金及附加36,贷：银行存款336,税务处理：预售收入应按规定预缴增值税=1110/*3%=30。
由于预售尚未开发完毕的房地产项目未产生纳税义务，当月不能结转销项税额。
只有等该房地产项目纳税义务发生，才能抵扣本月的留抵进项税额。
二、销售收入会计处理：借：银行存款22,000,贷：主营业务收入20,000,应交税费—应交增值税2,200,销售完工房地产项目应申报增值税销项税额=2220/*11%=220。
销售完工现房取得首付款,预缴税款的财税处理
销售完工现房取得首付款，预缴税款的财税处理今年初全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，截至目前已经有山东、安徽、河南、四川等地明确表态，要试点现房销售。
实务中，越来越多的房地产开发企业也开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。
这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？案例甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2023年4月办理竣工备案。
2023年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。
其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2023年1月收取。
2023年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。
假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%,甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%,暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税？01.土地增值税原则上可以办理清算从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。
按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。
具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。
各地的操作细则一般按规定作了细化。
比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取"先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款彳寺工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。
但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。
房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法
房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。
2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。
3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。
若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。
4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。
求解房地产开发企业增值税发票开具及税款缴纳
求解房地产开发企业增值税发票开具及税款缴纳作者：孙楠来源：《财会学习》 2017年第17期摘要：国税总局于2016 年3 月31 日发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》( 国税总局公告2016 年第18 号)，对房地产开发企业在销售自行开发的房地产项目过程中增值税的征收问题进行指引，但并未对实务中如何发票如何开具及增值税缴纳过程中的事项做明确的说明，本文旨在从实务中探寻房产开发企业在销售自行开发项目中增值税发票开具、税款纳税、申报表填写等问题的答案，并对增值税税款缴纳过程中细节事项进行细节说明。
关键词：房地产开发企业；营改增；增值税发票开具；税款缴纳实务2016 年5 月1 日，全面实行营改增，对房地产开发企业产生了巨大的影响，老项目、新项目并存，如何正确开具增值税发票和缴纳税款、进行税控盘清卡成为每个房企纳税人面临的新课题，在实务处理过程中远没有文件规定的那么简单，有很多细节问题需要仔细的探讨，撰写本文的目的就是要对实务中房产企业增值税处理进行探讨和总结。
由于房产企业规模较大、项目类型多样化、本文只对一般纳税人销售自行开发项目进行说明。
一、房地产开发一般纳税人销售自行开发房地产老项目过程中的增值税处理( 一) 销售自行开发老项目过程中增值税发票的开具依照国税总局2016 年18 号文的相关规定，房企一般纳税人销售自行开发的房产老项目可以选择适用简易计税方法，销售额为其取得的全部价款和价外费用的合计，按照5% 的征收率计税并进行增值税发票的开具。
首先，我们要明确的是，一般纳税人向其他个人销售自行开发房产项目，无论是老项目还是新项目，均不能开具增值税专用发票，只能够开具增值税普通发票。
其次，18 号文也对一般纳税人销售自行开发房产老项目在“营改增”前已缴纳营业税款但未开具营业税发票的预收款的发票开具进行说明，明确可以补开增值税普通发票，不能够开具增值税专用发票。
我们房产企业在以往营业税政策背景下，往往在收到预收房款时先给客户开具有效力的收据，待其交齐首付款或者签订正式购房合同后，才会通知客户凭借其手中持有效收据换取正式发票。
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理
房地产开发企业预收款的会计处理与税务处理摘要：在房地产企业开发产品时，需要应用大量资金，而“预收款”与“金融贷款”恰恰就是极为关键的资金来源。
预收款属于卖家向买家提前收取的部分资金，即“定金”。
预收款可保障房地产企业后期开发项目时具备充足资金。
本文先进一步分析了房地产企业预收款在会计及税法上的不同处理方法，最后结合现实案例展开详细解读，希望能为相关人士研究房地产开发企业预收款相关问题带来借鉴意义。
关键词：房地产；开发；预收款；会计处理；税务处理一、引言房地产在开发产品过程中，需要得到自有资金、预收款以及金融贷款的支持。
预收款主要就是房地产企业用来开发项目时需要应用到的一笔资金，可在一定程度上保障项目开发后期工作有效落实。
房地产企业销售未完工商品房时，需要收付预收款，参照有关会计制度规定，这并不符合确认收入条件，但依据税收法相关规定，则需要申报缴纳增值税、附加税以及土地增值税等有关税费。
在我国新企业会计准则内，严格规范了企业会计核算行为，并指出了具体原则，在经济业务符合收入确认条件下，可以被确认为收入。
二、房地产企业预收款在会计及税法中不同处理方式（一）预收款会计处理方式房地产行业具有高资本特点、高负债特点，而且开发产品时，需要耗费大量的周期时间。
预收款能在一定程度上保障房地产企业后期开发的项目稳定落实，为后期项目提供充足的资金，能够在一定程度上帮助房地产企业减轻自身资金压力，避免出现资金链断裂等问题。
政府早已规定在建设商品房时，如果商品房达到了预售条件，房地产企业则可以通过预售方法，向受众销售商品房。
购房的人与企业签订商品房预售合同，在购房的人支付部分预售款时，实际未得到控制房屋商品的权利。
当企业收到了预售款，由于无法满足企业会计准则中关于“收入”的要求，所以不能在会计上将其确认为“收入”，这就需要企业单独设置预收账款核算方案，针对相关的预收账款加以核算，需精准区分“预收账款”与“货币资金”[1]。
房地产企业“602”发票的税务处理与应对
房地产企业“602”发票的税务处理与应对房地产开发企业收到预收款时，可根据《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）第九条第（十一）项规定，开具编码为“602”的不征税发票，按规定预缴税款。
当房产销售收入真正实现时，再根据具体情况，按实际销售收入开具增值税专用发票。
有人可能会困惑开具了“602”发票后，在开具正式发票时应如何处理？针对这个问题各地有较大差异，举例列示如下。
1. 厦门市国税《12366营改增热点问题（十四）》第3问：房地产开发企业销售自行开发房地产项目取得预收款，开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票。
若后续再收到余款如何开具发票？答：根据国家税务总局公告2016年第53号第九条第（十一）项的规定，升级后的《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码增加6“未发生销售行为的不征税项目”，其中下设有602“销售自行开发的房地产项目预收款”。
上述情况中，企业收到预收款，已开具税率栏为“不征税”的增值税普通发票，后续收到余款，应将原开具的增值税普通发票收回红冲，再开具全额的增值税普通发票或者增值税专用发票。
2. 青岛市国税《国家税务局“营改增”操作指引》第四问：房地产开发企业收取预收款如何开具发票？答：按照有关规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
2016年5月1日以后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，收回原发票，同时开具全额的增值税发票。
3. 山东省国税《全面推开营改增试点政策指引（六）》第一条“关于房地产开发企业预收款开票问题”中明确，《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
房地产企业有关的增值税政策
（1）房地产开发企业向政府部门支付的土地价款以及向其 他单位或个人支付的拆迁补偿费用，按照上述月（税款 所属期）起按照规定计算扣除。
（2）房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联 合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公 司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项
房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的属于销 售自行开发的房地产项目。 在境内销售不动产，是指所销售的不动产在境内。 （二）两类纳税人 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。销售自行开发的 不动产纳税人应税行为的年应征增值税销售额超过 500 万 元(含本数)的为一般纳税人，未超过该标准的纳税人为小规 模纳税人。 二、税率及征收率 房地产开发企业销售自行开发房地产项目适用税率为 11%，征收率为 5%。 三、应纳税额的计算 （一）计税方法 增值税计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用一般计税方 法计税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以 选择简易计税方法按照 5%征收率计税。一经选择简易计税 方法的，36 个月内不得变更为一般计算方法。 房地产老项目，是指：
（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目； （2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未 取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的 开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的建筑工程项目。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （二）一般计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额 销项税额=销售额×税率 销售额=含税销售额÷（1+税率） 当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分 可以结转下期继续抵扣。 （三）简易计税方法应纳税额的计算 计算公式：应纳税额=销售额×征收率 销售额=含税销售额÷(1+征收率) 四、销售额 （一）一般计税方法 1.房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人） 销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按 照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目
财税实务全面推开营改增试点政策指引(六)
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财税实务全面推开营改增试点政策指引（六）
一、关于房地产开发企业预收款开票问题
《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
该收据统一编号，管理上类似于发票，购房者持该收据可以到房管、公积金、金融等部门办理相关业务。
营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，在发票备注栏单独备注“预收款”。
开票金额为实际收到的预收款全款，待下个月申报期内通过《增值税预缴税款表》进行申报并按照规定预缴增值税。
在申报当期增值税时，不再将已经预缴税款的预收款通过申报表进行体现，将来正式确认收入开具不动产销售发票时也不再进行红字冲回。
山东省《全面推开营改增试点政策指引》（一）中“关于房地产开发企业预收款开票问题”的指引同时废止。
二、关于“已缴纳营业税未开具营业税发票”问题
23号公告中明确规定：“纳税人在地税机关已申报营业税未开具发票，2016年5月1日以后需要补开发票的，可于2016年12月31日前开具增值税普通发票”。
上述规定的出台明确了已缴纳营业税但未开具发票事宜如何衔接以及具体的时限要求，纳税。
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理
房地产企业预售阶段三大税种预缴税务处理及会计处理营改增之后，房地产业缴纳的流转税由价内的营业税变成了价外的增值税，确认收入的时间和金额也发现了变化，本文梳理了房地产企业在预售阶段所涉及的增值税、土地增值税和企业所得税等三大税种预缴税务处理，并以简单的案例对会计处理进行了说明。
一、增值税按照财税36号及18号公告，房地产企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
预缴义务的时间为实际收到预收款时，预缴的基数为实际收到的全部预收款，强调是收到。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%，一般计税方法下适用11%的税率，简易计税方法下适用5%的征收率。
二、土地增值税土地增值税暂行条件实施细则规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，具体办法由各省（自治区、直辖市）确定。
同时根据16年70号公告，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。
所以土地增值税预征的计征依据和增值税计算预缴税额的依据应当是一致的，同时根据计算公式，预征义务的发生时间也应当与增值税一致。
三、企业所得税根据31号文，企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
而收入确认的金额和时间上，根据不同销售方式有所不同：（一）一次性全额收款方式企业应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
这种方式下，预售房地产未实际收到预收款但已经根据合同等达到应收款时间的，企业应当确认企业所得税预计毛利。
这种方式下企业所得税确认收入的时间应当不晚于增值税下收到预收款的时间，所以计算预计毛利的基数应当大于等于实际收到的预收款。
（二）分期收款方式企业应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
各地房地产企业营改增开票方法 (零税率)
各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税??????1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。
预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。
预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。
????2????3????4????5????63%湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。
无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。
正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。
对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。
湖北国税：湖北省国税局营改增热点问题解答（一）24.房地产开发企业取得预售款如何开具发票？房地产开发企业在收到预收款时，可以向购房者开具增值税普通发票，在开具增值税普通发票时暂选择“零税率”开票，金额为实际收到的预收款。
在发票备注栏上列明合同约定面积、价格、房屋全价，同时注明“预收款，不作为产权交易凭据”。
在开具发票次月为准。
可能关于房地产开发企业预收款开票问题?????《营业税改征增值税试点实施办法》规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。
营改增前，企业收到预收款后，开具由山东省地税局统一印制的收据，作为企业开具发票前收取预收款的结算凭证。
房地产开发企业收取房款必须开具发票
房地产开发企业收取房款必须开具发票房地产开发企业作为房屋的提供者，在进行房屋销售时，必须遵守相关税收规定，并向购房者开具发票。
这是因为开发企业的房款收入属于商品销售，涉及到增值税和相关税收法规。
在这篇文章中，我们将探讨房地产企业为什么要开具发票，以及开发企业如何开具合规的发票。
首先，开具发票是房地产企业的法律义务和税收责任。
根据税法规定，房地产企业销售房产属于商品销售行为，必须按规定补缴增值税，并提供税务机关认可的发票。
开发企业收取房款后，只有开具发票才能合法申报纳税，确保纳税人的权益和合规经营。
其次，开具发票可以维护购房者的合法权益。
购房者在购房过程中支付房款，需要获得合法有效的购房凭证，即发票。
发票是购房者享受法律保护的重要依据，可以有效避免买房风险，确保购房者的合法权益不被侵害。
购房者可以通过发票来维权、索赔、投诉等行为，有助于维护市场秩序和消费者权益。
此外，开具发票可以促进房地产市场的健康发展。
房地产市场作为国家经济重要组成部分，房地产开发企业的规范运营对保持市场稳定和经济持续发展至关重要。
开具发票有助于监管机构对企业经营状况的监管和税收的征收，减少不合规的经营行为，提高市场透明度，维护市场竞争的公平和有序。
房地产开发企业的合规运营可以激发市场活力，提升行业整体形象，为国家经济发展作出积极贡献。
为了开具合规的发票，房地产开发企业需要按照税法规定的程序进行操作。
首先，企业需要在税务局进行税务登记，获取税务登记证，并将税务登记证与事业单位或企事业单位登记证、组织机构代码证相结合，作为开具发票的基础。
其次，企业需要配备合格的财务人员，了解增值税法律法规，熟悉发票管理办法，确保发票的正确开具和使用。
企业需要建立完善的发票开具流程，做到准确、规范、及时开票，避免发票填写错误或延误。
此外，企业还需要妥善保存开票相关的会计凭证、票据等材料，以备税务机关的查验。
在开具发票过程中，房地产开发企业应特别注意以下几个问题：首先，房屋销售的类别和税率必须正确确定。
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房地产开发企业已缴营业税预收款开具增值税发票问题的政策口径和操作方法、预收款开票及申报政策口径和操作方法
《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十七条和第二十四条规定，一般纳税人和小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。
现就上述规定在执行过程中涉及的政策口径和操作方法明确如下：
1.对企业2016年4月30日前收取的，未开具营业税发票但已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业2016年5月1日后可以补开增值税普通发票，并且不需要再缴纳增值税，也不需要将这部分不征增值税销售额填写在增值税纳税申报表上。
2.房地产开发企业对已缴纳营业税的预收款补开增值税普通发票，属于国家税务总局《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）第三条第（七）项中“税务总局另有规定的除外”的情形，在2016年12月31日后仍可补开增值税普通发票。
3.房地产开发企业与不动产购买方办理不动产产权转移手续，向购买方开具增值税发票时，若购买方不索取增值税专用发票，房地产开发企业可以将已缴纳营业税的预收款和扣除预收款后应缴纳增值税的不动产销售款分为两条记录开在同一张普通发票上。
若购买方索取增值税专用发票，房地产开发企业应开具两张发票，一张为增值税普通发票，填写企业销售不动产已缴纳营业税的预收款；一张为增值税专用发票，填写企业销售不动产扣除已缴营业税的预收款后应缴纳增值税的不动产销售款。
4.对已缴纳营业税的预收款，房地产开发企业可以按以下方法开具增值税普通发票：
（1）企业使用航信公司开票系统（即金税盘）开票的，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏填0，然后在备注栏注明“税率为0的销售额是已缴纳营业税的预收款”。
（2）企业使用百旺公司开票系统（即税控盘）开票的，可以通过编码的方法解决，基本操作步骤为：
第一步，进入开票系统后首先选择商品编码；
第二步，进入操作界面，找到商品房对应的商品编码后点击操作界面上的“增加”按钮，然后自编一个商品代码，将自编的商品代码的税率设为0，然后在免税类型中选择“不征税”。
完成新代码编制后点击操作界面上的“保存”按钮，完成不征税代码的编制工作。
第三步，在开票系统中选定企业自编的商品代码，进入增值税普通发票开票界面，金额栏填写销售不动产已缴纳营业税的预收款数额，税率栏选择不征税。
房地产开发企业预售收入开具发票问题的执行口径明确如下
（1）对于房地产销售企业收到的预收款，纳税人不需要开发票的，向购买方开具收据即可；需要开具发票的（即房管部门、住房公积金中心、办理贷款的商业银行索取发票的），则开具增值税普通发票，不计入销售额，待纳税义务发生时
间确认后，再换开一张全额的发票，按规定计提销项税额。
（2）房地产企业对销售不动产的预收款开具增值税普通发票时，税率栏填“0”，同时在发票备注栏注明“本张发票上税率为0的销售额是房地产企业销售不动产的预收款”。
（3）房地产企业销售不动产取得的预收款，不论是开收据还是开普通发票，企业都要按总局18号公告的规定填报《增值税预缴税款表》，在取得预收款的次月纳税申报期按3%预征率向主管国税机关预缴税款，但不需要在收款当期的增值税纳税申报表上申报销售收入。