国内外房地产金融体系比较
我国房地产金融体系存在的问题及建议
我国房地产金融体系存在的问题及建议我国现今的经济形势不容乐观，尤其是房地产问题，已成为当前经济发展的一个瓶颈。
该问题主要表现为高房价、高杠杆、高地价、高风险等方面。
在这个过程中，房地产金融体系的承担和调节作用也凸显出现实。
本文将对我国房地产金融体系中存在的问题及建议作一分析探讨，旨在为我国房地产金融体系的改革和发展提供一些对策和建议。
一、存在的问题1. 不良贷款呈上升趋势。
由于经济形势不佳，房地产市场持续下跌，房地产企业无法按期还贷，造成银行不良贷款率的上升。
2. 贷款结构不合理。
我国的房地产金融体系贷款结构不合理，以长期按揭贷款为主，短期贷款比重较小，导致了银行资金肥沃，社会资金投向房地产领域激增。
3. 金融资源过度依赖房地产行业。
我国房地产行业规模庞大，占据了相当大的市场份额，因此银行对该行业的资金投入也是相当高的。
这也导致了经济增长的过度依赖房地产行业。
4. 市场价格过高。
随着房地产市场的大涨，房价疯狂上涨，导致居民购房困难增加，刚需置业人群的购房难题日益严重。
二、面临的挑战1. 房地产市场的稳定性和可持续性。
房地产市场的大涨小跌已成为当前一些大中城市房地产市场的常态。
在此形势下，房地产金融体系的稳定性和可持续性面临着挑战。
2. 房地产金融体系的监管。
我国房地产金融体系在供求关系影响下，面临膨胀的风险，监管政策的制定实行、持续执行及统计分析，还需要消化国内外的监管政策。
3. 资金的筹集目标。
房地产企业的业务节奏逐渐加快，其中包含很多复杂的财务操作，这部分资金必须能够快速的得到执行，但在资金来源上也是面临着一定的挑战。
三、对策与建议1. 制定更好的金融产品。
为了满足不同群体的需求，应研发出更多具有差异性和灵活性的金融产品，如中长期贷款、定期存款、短期借款等。
2. 促进房地产金融及地方政府债务的担保机制。
完善房地产金融体系的担保机制，加强地方政府债维稳制度的确立、补充完善，并最大限度地利用市场化的手段推动这些举措的有效实施。
国内外房地产经济周期研究综述(全文)
国内外房地产经济周期研究综述一、引言20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。
房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。
迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。
国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。
国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。
进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。
二、国外房地产经济周期研究综述1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化进展阶段；多样化进展阶段。
（1）起源阶段。
20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。
如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。
（2）沉寂阶段。
二战后的20世纪50―70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。
对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。
（3）专业化进展阶段。
20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。
一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。
在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化进展的时代。
中美房地产市场泡沫的对比探析
中美房地产市场泡沫的对比探析摘要：近几年我国的住房价格表现出了比较强烈的涨势，住房价格的异常波动带来了高杠杆率，大量场外资金加杠杆投机推动产生大量房地产市场泡沫，部分城市的房地产市场泡沫破灭会对我国宏观经济环境造成严重冲击，甚至有可能引发次贷危机。
美国房地产市场上信用衍生产品的滥用催生了房地产市场泡沫，在紧缩的货币政策与资金链条断裂的作用下爆发次贷危机，对我国房地产市场的发展有一定的警示作用。
当前我国住房市场存在着金融体系杠杆率过高、金融创新发展过快、房地产市场供求失衡等问题，形成了爆发次贷危机的隐患。
我国政府对房地产市场有较强的掌控能力，虽然存在住房价格泡沫，但出现大型次贷危机的可能性较低。
政府及金融监管部门应当采取加快去杠杆速度、审慎推进金融创新、实施严格限购限贷政策等有效对策，缓解房地产市场泡沫的不断扩张。
关键词：房地产市场；市场泡沫；次贷危机；金融创新；杠杆率随着近年来我国经济的高速发展与社会消费结构的显著改变，社会大众对商品住房的需求日益增长，导致房地产市场开发不断升温，住房价格上涨幅度的增大使得房地产业在宏观经济管理中被工具化，流动资金加杠杆投机推动产生大量市场泡沫，逐渐形成爆发经济危机的隐患。
在此背景下，关于房地产市场泡沫与次贷危机的研究就成为一个具有重要现实意义的课题。
一、我国市场泡沫成因及与美国的对比1、量化宽松的货币政策在货币政策的实施上，我国在国际金融危机爆发以后也采取了与美国相同的量化宽松货币政策，实施大规模经济刺激政策维护金融稳定。
2008年末国家颁布总额为4万亿人民币的投资拉动内需计划来救市，在国内信贷市场上的成效明显，新增贷款同比增长149.51%。
宽松的经济刺激政策虽然在一定程度上扩大了内需并拉动全社会投资，却未达到改善实体经济经营环境的目的，居民投融资大量集中于房地产行业，同时还产生了债务率上升与产能过剩的问题，为房地产市场泡沫的形成埋下了隐患。
2、金融体系较高的杠杆率与美国采取贷款可调整利率的形式不同，我国贷款利率采用有上限的浮动利率，但金融体系的高杠杆率促进了房地产泡沫的形成。
我国房地产金融体系存在的问题及建议
我国房地产金融体系存在的问题及建议我国的房地产市场一直以来都备受关注，而房地产金融体系作为支持房地产市场发展的重要一环，也备受关注。
我国的房地产金融体系在发展过程中存在着一些问题，这些问题不仅影响着整个房地产市场的稳定发展，也对我国的金融市场产生了一定的影响。
本文将就我国房地产金融体系存在的问题进行分析，并提出相应的建议。
当前我国房地产金融体系存在的问题之一是房地产融资难。
随着我国经济的不断发展，房地产行业的融资需求也在不断增加，但由于我国金融体系的不完善以及金融监管的不健全，导致了房地产开发企业融资渠道较为狭窄，融资成本较高，融资难度较大。
这不仅影响了房地产企业的正常经营，也影响了房地产市场的稳定发展。
我国房地产金融体系存在的问题之二是风险管控不足。
由于房地产市场的特殊性以及金融机构在房地产金融领域的不足经验，导致了金融机构在房地产融资过程中风险管控能力不足，风险暴露不及时，增加了金融机构的信用风险和流动性风险，也增加了整个金融系统的系统性风险。
我国房地产金融体系存在的问题之三是房地产金融与实体经济脱节。
当前我国的房地产金融体系仍存在着对短期投机和房地产投资过度依赖的情况，而忽视了对实体经济的支持。
这导致了房地产市场的大起大落，导致了宏观经济波动，并影响了实体经济的稳定发展。
针对以上问题，本文提出以下建议：要加强金融监管，引导金融机构加大对房地产行业的信贷支持力度，并建立健全的风险管控机制，控制房地产金融风险。
通过强化风险管理和监管，防范金融体系可能出现的风险，使金融机构在房地产金融领域更加审慎和理性，从而确保金融体系的稳定和健康发展。
要加大对房地产金融产品创新的支持力度，引导金融机构在房地产金融领域推出更多的创新产品，满足房地产市场的多样化需求。
通过金融产品创新，使得更多的资金得以进入房地产市场，并推动房地产市场的稳定发展。
要引导金融机构加大对房地产经济的支持力度，鼓励金融机构加大对刚需住房的支持，同时加大对房地产开发的支持。
房地产5大行
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE世邦魏理士2.Cushman&Wakefield高纬环球3.Colliers高力国际4.JLL仲量联行5.Savills第一太平戴维斯就从戴德梁行开始吧。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
国内外房地产中介行业的比较
中介活 动具 有 非连 续性 和流 动性 的特 点 。房地 产 中
介机 构 以佣 金 为主要 收入 来源 。 （ ） 二 房地产 中介行业 的作 用
４增 加项 目价 值 ， 、 降低 开发 风 险
成 功 的房 地 产 营 销不 是 单 纯 的销 售 ， 是 一个 而 完 整 、 统 的操 作 过 程 。房地 产 营 销 作 为一 项 综 合 系
７ ４
性活动， 虽然没有固定的模式 ， 但却贯穿于项 目开发
的全过 程 ， 包括 项 目前 期介 入 、 行 性研 究 、 目及 可 项 营 销策 划 、 业 管理 等 。在这 个过 程 中 ， 一个 环 节 物 每
都与 开发 商 的职 责 、 能密切 相 关 ， 的营 销代 理 企 职 好 业 能 对 开 发商 职 责提 供 支 持 ， 开 发 商 的工 作 成 果 对 进 行 提 升 。在 项 目营销 和 代 理过 程 中 ， 营销 代 理 公
介服 务 ， 收取相 关服 务 费 。 并 广 义 的房地 产 中介服 务 ， 是指 涵 盖房地 产 投资 、
性 。 同 时 ， 费者 面 对房 地 产 市 场严 重 的信 息 不对 消 称， 需要 通过 中介 来 获得 市场 信息 ， 而顺 利完 成 市 进 场行 为 。 ３ ．提高 经济 效率 ， 推动 产业 进 步 对 房 地 产业 而 言 ， 中介 服 务 可 以促进 房 地 产 专
【 中图分类号］２ ３３ ５【 Ｆ ９ ．５ 文献标识码】 【 编号】 ０ ８ １ ３ ２ １ ）５ ０ ７ —Ｏ Ａ 文章 １ ０ —６ ５ （ ０ ２ ０ — ０ ４ ３ Ｉ 作者简介】 臧大巍（９ ３ ） 男， １７ － ， 山东青 岛人 ， 大学学历， 齐鲁师范学院教师 。
当前国内外经济形势分析.ppt
1.5 对危机的长期性已渐有共识
去年9月美联储公开市场委员会会议之后，多名美国央行官 员与经济学家集体推出了一项关于经济危机的最新研究。 该研究在分析、比较了上个世纪十余次经济危机、特别是 30年代和70年代两次全球经济危机的原因和恢复进程之后 明确指出，后危机时期将有“至少十年的过渡期”。 几乎所有的国际组织都表达了对危机长期持续的担忧。 中国政府领导：危机从来就未过去。
1.4 本轮危机或成全球经济格局的转折点
可以认为，以此次危机为契机，全球经济发展进入 了一个新的时期。这个时期的基本趋势就是，完全 以发达经济体主导的全球化旧格局已渐入迟暮；在 未来的全球发展中，广大新兴经济体可望逐渐发挥 重要的作用。 我们可以从实体经济领域和国际金融领域两个层面 看到这一新趋势。
1.2.1 债务危机表现在实体经济层面
债务危机表现在实体经济方面，便是长期过低的国 民储蓄率。因此，为了克服经济危机，发达经济体 必须提高其储蓄率。 然而，一方面，在长期崇尚消费的经济体中，提高 储蓄率短期内绝难奏效；另一方面，提高储蓄率本 身正是一个经济紧缩的过程，这会大大延缓经济恢 复的步伐。
欧盟开始紧急行动
欧洲理事会主席范龙佩12月9日凌晨宣布，经过为期两天的峰会，欧 元区17国以及6个未加入欧元区的欧盟成员国将缔结政府间条约，强 化财政纪律，避免债务危机继续深化。 根据德国和法国的建议，会议的初衷是修改《里斯本条约》。由于 英国首相卡梅伦在会上提出的附加条件不可接受，因此不得不放弃 此初衷，因为修约需经欧盟所有27个成员国批准。 欧盟成员国只好选择另立条约，推动欧元区向着财政联盟方向迈进 。这份新条约除适用于欧元区所有17个成员国以外，对非欧元区的 欧盟国家开放，已证实愿意加入的有6国。 新条约将对欧元区国家以及其他愿意加入的欧盟成员国施加更严格 的财政纪律，如要求相关国家把实现预算平衡纳入宪法，相关国家 预算需提交欧盟委员会审核，对违反财政纪律的国家自动处以惩罚 等。
我国房地产金融体系存在的问题及建议
我国房地产金融体系存在的问题及建议随着我国经济的持续发展，房地产市场的繁荣，房地产金融体系也成为了我国金融市场中的重要一环。
我国房地产金融体系在现实运行中也存在诸多问题，这些问题不仅影响了房地产市场的稳定发展，也对整个金融体系的健康发展产生了负面影响。
有必要对我国房地产金融体系存在的问题进行深入剖析，并提出相应的建议，以期望促进我国房地产金融体系的改革和完善。
我国房地产金融体系存在的问题主要包括：金融资产化程度低、金融风险隐患较大、金融监管体系不完善等方面的问题。
在金融资产化程度方面，我国房地产金融体系长期以来依然停留在传统的抵押贷款模式中，金融资产化程度较低，这不利于房地产市场的健康发展。
在金融风险隐患方面，由于我国房地产金融体系与银行体系、信贷体系等金融机构之间的联系紧密，房地产市场的波动可能会对整个金融体系带来较大的冲击，金融风险隐患较大。
在金融监管体系方面，我国房地产金融体系的监管体系相对滞后，不能有效监管房地产金融市场的健康发展，存在监管盲区和监管漏洞。
针对以上问题，我国房地产金融体系的改革和完善应该从以下几个方面入手：加快金融资产化进程，促进房地产金融产品多样化。
可以通过发展房地产投资信托（REITs）、房地产证券化等金融产品，将房地产资产进行有效配置和再利用，增加房地产金融产品的多样性，提高金融资产化程度，为房地产市场的健康发展提供良好的金融支持。
加强金融风险防范，完善金融安全网。
可以通过建立健全的金融风险监测和预警机制，加强金融风险的监管和控制，提升金融市场的抗风险能力。
也可以建立健全的金融安全网，完善风险补偿机制，降低金融风险对整个金融体系的冲击，确保金融市场的稳定和安全。
完善金融监管体系，强化房地产金融市场监管。
可以通过加强对房地产金融市场的监管和执法力度，完善金融监管体系和法律法规体系，确保房地产金融市场的正常运行和发展，防范金融市场的各类风险，维护金融市场的稳定和安全。
我国房地产金融体系存在着一些问题，但同时也有许多潜力和发展空间。
我国房地产金融体系存在的问题及建议
我国房地产金融体系存在的问题及建议随着我国房地产市场的快速发展，房地产金融体系也面临着一系列问题。
当前，我国房地产金融存在的问题主要包括金融服务不足、金融产品单一、金融风险隐性、金融监管不完善等方面。
针对这些问题，有必要对我国房地产金融体系进行深入分析，提出相应的建议，以推动我国房地产金融体系的健康发展。
一、存在的问题1. 金融服务不足目前，我国房地产金融服务主要以贷款业务为主，其他金融产品较少，无法满足房地产市场多样化的金融需求。
金融服务的地区覆盖面也不广，很多地区的房地产金融服务水平仍然较低。
这种情况导致了房地产金融市场的金融服务不足，很难满足广大购房者和开发商的需求。
2. 金融产品单一3. 金融风险隐性当前，我国房地产金融市场存在着许多隐性的金融风险。
一方面，部分地方政府和金融机构存在违规操作、虚假宣传等问题，给购房者和投资者带来了金融损失，严重影响了市场秩序。
由于房地产金融市场的发展过于迅速，使得金融风险的隐患增加，这种风险很可能引发金融危机，对整个金融市场造成严重影响。
4. 金融监管不完善当前，我国房地产金融市场的监管存在一定的问题。
一方面，监管部门对房地产金融市场的监管力度不够，导致了一些违规操作和金融风险得不到有效控制。
监管部门对金融产品的审批和监管不够严格，使得一些低质量、高风险的金融产品进入市场，给金融市场带来不稳定因素。
二、建议为了解决房地产金融服务不足的问题，应该加大金融服务力度，提高金融服务的地区覆盖范围，增加金融产品种类，满足不同购房者和开发商的金融需求。
还应该加强金融产品营销和推广力度，提高金融产品的知名度和受益面。
为了防范金融风险，应该加强金融风险管理，提高金融机构的风险防范和控制能力。
还应该加大金融监管力度，对金融市场进行更加严格的监管，严厉打击一切违规操作和金融欺诈行为，提高市场的规范化和透明度。
为了解决金融监管不完善的问题，应该完善金融监管体系，提高监管部门对金融市场的监管力度，增强监管部门的监管技术和手段，提高金融监管的效率和准确性。
房地产咨询五大行介绍
房地产咨询五大行介绍JLL的office不错，CB的咨询很好，Colliers的PMD和investment，Savills的retail，DTZ 不想说了。
先说谁呢，就从戴德梁行开始吧，排名不分先后阿。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高，三、四十万的单子也接，竞标的比较多。
对于戴德梁行内部，我感觉最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的，而且是一批批阶段性的，比方说我当时离职的时候，就看到有一些工作了2、3年具备了一定职务的员工流向开发商，开发商是戴德梁行员工的一个重要流向。
不过这也算是通病，五大行的流动率都挺高的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目，差不多1500多万吧。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
房地产融资研究开题报告
房地产融资研究开题报告一、选题背景与意义（一）选题背景房地产行业作为我国国民经济的重要支柱产业，对于经济增长、就业和社会稳定都具有重要的意义。
然而，房地产行业是一个资金密集型行业，其发展离不开大量的资金支持。
在过去的几十年中，我国房地产企业主要依赖银行贷款、预售资金等传统融资渠道来获取资金。
但是，随着国家宏观调控政策的不断加强，以及金融监管的日益严格，房地产企业的融资环境发生了深刻的变化。
银行贷款门槛提高，预售资金监管加强，传统融资渠道的融资难度和融资成本不断增加。
因此，房地产企业迫切需要寻找新的融资渠道和融资方式，以满足企业发展的资金需求。
（二）选题意义1、理论意义通过对房地产融资的研究，可以丰富和完善我国房地产金融理论体系。
目前，我国房地产金融理论研究相对滞后，对于房地产融资的模式、风险和监管等方面的研究还不够深入和系统。
本课题的研究将有助于填补这一理论空白，为我国房地产金融理论的发展做出贡献。
2、实践意义本课题的研究对于房地产企业具有重要的实践指导意义。
通过对房地产融资渠道和融资方式的研究，房地产企业可以更好地了解各种融资工具的特点和适用条件，从而选择适合自己的融资方案，降低融资成本，提高融资效率，增强企业的竞争力。
同时，本课题的研究对于政府部门制定相关政策也具有一定的参考价值。
政府部门可以通过对房地产融资市场的研究，了解房地产企业的融资需求和融资困境，从而制定更加科学合理的政策措施，引导房地产融资市场健康发展。
二、国内外研究现状（一）国外研究现状国外对于房地产融资的研究起步较早，已经形成了较为成熟的理论体系。
在融资模式方面，国外学者主要研究了银行贷款、债券融资、股权融资、房地产投资信托基金（REITs）等融资方式的特点和应用。
在融资风险方面，国外学者主要研究了利率风险、汇率风险、信用风险等对房地产融资的影响，并提出了相应的风险管理策略。
在融资监管方面，国外学者主要研究了政府对房地产融资市场的监管政策和监管效果，以及如何建立有效的监管机制。
《基于哈佛分析框架的房地产公司财务研究国内外文献综述5100字》
基于哈佛分析框架的房地产公司财务研究国内外文献综述1 国外研究现状（1）关于房地产公司经营发展的研究国外关于房地产公司经营发展的研究较早，尤其是21世纪以后，相关的研究很多，Michael Ramorio（2017）研究发达国家和发展国家的不同，发达国家的房地产公司更注重建立良好的品牌形象、提升产品质量和防范资金风险，而发展中国家则更注重房地产销售这个环节，因此对影响房地产行业价格波动的政策更关注[1]。
Yontz,William L（2020）在对印度尼西亚的房地产公司发展战略的研究中，得到了发展战略需要根据外界环境的变化、企业内业务的调整和财务状况这三者共同来确定[2]。
Peter MK ,Kraft C（2020）对澳大利亚国内排名前10的房地产公司进行研究，发现实力强的房地产公司更应该积极地采用全球化战略去开拓国外市场，才是最有利于企业发展的[3]。
Ngoc N M , Tien N H（2021）根据成本模型建立了一体化战略模型同样得出了房地产公司的发展战略制定需要优先考虑其业务活动的调整[4]。
（2）关于财务分析的研究Khoja L, Chipulu M, Jayasekera R(2019）认为，在分析企业财务状况时，必须结合宏观环境和行业发展前景等非财务信息，才能全面、准确了解企业经营状况，降低经营风险[5]。
Michael H.David L和John D(2020）认为财务分析是一项非常丰富的工具，但目前缺乏适用于所有企业的分析指标。
因此提出用距离度量指标来解释股权收益、企业债券评级和企业困境的总体风险和系统性风险，并说明了大数据应用在财务分析中可以发挥的优势[6]。
Martin Fridson(2010）重点研究了股票价值分析以及并购估值的财务分析框架，指出企业的经营环境受国内外政经济环境的影响。
在财务分析框架有对外部环境信息的详细分析，可以有效地增强财务预测的准确性[7]。
中国房产金融监管研究
中国房产金融监管研究【摘要】中国房产金融监管一直备受关注，本文从房产金融监管的现状出发，分析了目前存在的挑战和应对措施。
对中国房产金融监管政策的现状进行了审视，并提出了改进的建议。
文章对房产金融监管制度的完善和改革进行了讨论，比较了国际上的相关情况。
结尾部分展望了中国房产金融监管的未来发展方向，并提出了一些建议。
整体而言，本文旨在为中国房产金融监管提供理论与政策上的指导，推动该领域取得更好发展。
【关键词】1. 引言1.1 中国房产金融监管研究中国房产金融监管一直是国家经济发展中的重要组成部分，对于稳定房地产市场和防范金融风险至关重要。
随着我国经济的不断发展和金融体系的不断完善，房产金融监管工作亟待加强和改进。
本文旨在对中国房产金融监管的现状进行深入分析，探讨房产金融面临的挑战及应对策略，评估监管政策的现状并提出改进建议，探讨房产金融监管制度的完善与改革，同时对国际上的房产金融监管做出比较。
通过对中国房产金融监管进行全面的研究和分析，可以为未来的监管工作提供有益的借鉴和指导，促进我国房产金融市场的健康发展和金融体系的稳定运行。
是当前金融领域的一个重要课题，希望通过本文的探讨和分析，能为相关部门和研究人员提供有益的参考和启迪。
2. 正文2.1 房产金融监管的现状分析中国房产金融监管面临着诸多挑战和困难，主要体现在以下几个方面：监管部门之间的监管分工不清晰。
当前中国的房产金融监管主要由住房和城乡建设部、中国银监会、全国人大和中央政府等多个部门共同负责，但各部门之间的监管职责划分不明确，导致监管职责交叉和责任不清晰的问题。
监管手段相对单一。
目前，中国的房产金融监管主要通过行政手段来维护市场秩序，法规制度相对滞后，监管手段相对单一，难以有效应对房产金融市场的复杂性和多元性，容易出现监管空白和漏洞。
监管体系相对薄弱。
在房产金融市场快速发展的背景下，监管体系相对薄弱，监管技术和手段跟不上市场变化和金融创新的步伐，监管缺乏有效的信息披露和风险提示机制，难以及时发现和应对金融风险。
国内外房地产金融行业发展分析
国内外房地产金融行业发展分析一、国外房地产金融发展研究一）德国房地产金融发展研究德国房地产金融系统是世界上最引人关注的一个系统，它把三种类型金融系统，即存款系统、抵押银行系统和配贷储蓄系统综合在一起。
1、德国房地产金融体系的三大特点(1)广泛运用存款系统和抵押银行。
存款抵押银行是德国最大购房贷款人。
存款抵押银行一般金融机构子公司，面向各个经济部门贷款，其中住房贷款占贷款总额45%。
抵押银行提供长期抵押贷款，按固定利率发行抵押债券筹措资金。
抵押银行发放的长期住房贷款占各种银行机构发放长期贷款总额近30%。
另外，德国存款系统业务也比较广泛，其中德国储蓄银行占个人储蓄存款总额50%。
(2)运用配贷储蓄系统吸收存款。
所谓配贷储蓄系统，是参加者按照合同储存一定数量金额以后，就得到了取得贷款的权利，贷款金额相当于存款金额。
存款和贷款利率都低于市场利率水平。
也就是用潜在购房者储蓄，对购房者提供贷款。
配贷储蓄系统在德国占优势的主要原因：一是有足够供私人租赁使用的住房，因此大多数住户可通过租房住很长时间，这种时间上的充裕为吸收合同储蓄提供了必要条件；二是政府与互助储金信用社和其他金融机构联系密切，德国三分之一的社团活动由公共机构担保，而大部分私营社团归其他金融机构所有。
因此，由住房互助储金信贷社经营的配贷储蓄系统，得到了公众认可。
(3) 德国商业银行一般采用出售抵押契约、发行地方债券等方式来作为抵押贷款的资金来源，而通过储蓄筹集的资金所占比例很小。
其住宅抵押贷款业务主要通过下属抵押银行进行。
它不仅为住宅建筑商、代理商和个人购建房发放贷款，而且对其他经营住宅的金融机构发放融资贷款。
其中住房贷款占德国抵押银行贷款总额的份额最大。
2、储贷结合的住房金融模式储贷结合的住房金融模式德国住房制度的一大特色，是自成体系、利率隔离、专款专用封闭式运营的。
主要有五方面特点：一是专款专用。
德国住房储蓄银行的资金来源于居民住房储蓄、银行间融资、国家资金等，而资金用途仅能用于为参加住房储蓄居民发放购、建房贷款。
我国房地产金融体系存在的问题及建议
我国房地产金融体系存在的问题及建议近年来，我国房地产市场一直备受关注，不仅因为它对经济发展有着重要的支撑作用，也因为它存在着一些突出的问题。
房地产金融体系问题尤为突出，直接影响着我国房地产市场的健康发展。
本文将就我国房地产金融体系存在的问题进行分析，并提出相应的建议。
一、存在的问题1. 资金过度集中。
由于银行信贷主要向房地产行业倾斜，导致房地产开发商过度依赖银行信贷，而其他行业和小微企业融资难、融资贵的问题也日益突出。
2. 风险溢价高。
由于我国金融市场仍然不够完善，银行的资金成本较高，这使得房地产贷款的利率也较高，使得购房者和开发商承担更高的贷款利息负担。
3. 地区差异明显。
一线城市的房地产金融市场相对发达，而三四线城市的金融资源匮乏，金融体系不健全，房地产市场偏离了基本面，并存有较大泡沫。
4. 监管不力。
监管部门对房地产金融市场的监管存在缺位、监管手段单一，监管不力，导致了市场的投机泛滥和风险逐渐积聚。
二、建议1. 优化金融资源配置。
应加大对小微企业和其他行业的金融支持力度，降低其融资成本，减少对房地产的过度依赖。
2. 完善金融市场。
应进一步完善债券市场，发展多层次资本市场，提升直接融资比重，降低企业融资成本，减轻银行的融资压力。
3. 加强区域金融发展。
应加大对中西部地区金融市场的支持力度，引导金融资源向中西部地区倾斜，缩小地区金融差距，避免区域金融市场扭曲。
4. 健全监管体系。
应加强对房地产金融市场的监管力度，提升监管手段和监管水平，加大对市场违规行为的处罚力度，稳定市场预期，遏制房地产市场的投机行为。
三、结语房地产金融体系的问题正是我国房地产市场乱象的一个缩影，解决这些问题是我国房地产市场健康发展的关键。
在解决问题的过程中，各方要通力合作，共同努力，共同营造一个健康稳定的房地产金融市场。
希望有关部门能够认真对待这些问题，出台有力措施，加快对房地产金融体系的改革，推动房地产市场朝着更加健康、稳定的方向发展。
房地产市场信贷政策分析
05
房地产市场信贷政策建议
完善房地产市场信贷政策体系
建立多层次的房地产市场信贷政策体系，包括短期、中期和长期政策，以 满足不同发展阶段和市场的需求。
完善房地产市场信贷政策工具箱，包括利率、贷款额度、贷款条件等，以 实现政策的有效传导和实施。
加强房地产市场信贷政策与其他政策的协调配合，如土地政策、财税政策 等，以形成政策合力。
03
信贷政策对房地产市场的 影响
信贷政策定义与类型
信贷政策定义
信贷政策是指中央银行或其他货币当局 通过控制贷款利率和贷款条件来影响经 济活动的一种政策手段。
VS
信贷政策类型
包括宽松政策、紧缩政策和中性政策等， 根据宏观经济环境和市场状况进行调整。
信贷政策对房地产市场的调控作用
控制房地产投资规模
国内外房地产市场信贷政策的比较与启示
比较
国内外房地产市场信贷政策在目标、工具和效果等方面存在一定差异。国内政策更注重 控制房价上涨和防范金融风险，而国外政策则更注重提高居民住房拥有率和稳定房价。
此外，国内外政策在实施过程中也存在一些共性问题，如过度依赖房地产市场等。
启示
在制定房地产市场信贷政策时，应充分考虑本国国情和市场需求，制定符合实际情况的 政策目标、工具和实施方案。同时，应加强政策的监管和评估，及时调整和完善政策， 以实现房地产市场的平稳健康发展。此外，还应注重政策的可持续性和公平性，避免对
信贷政策与其他调控政策相互配合才能取得更…
如限购、限售等行政手段与信贷政策的配合使用，可以更好地实现房 地产市场的调控目标。
研究不足与展望
研究不足
本研究仅从信贷政策角度分析了其对房地产 市场的影响，未能全面考虑其他因素的影响 ，如土地政策、税收政策等。
房地产5大行
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE世邦魏理士2.Cushman&Wakefield高纬环球3.Colliers高力国际4.JLL仲量联行5.Savills第一太平戴维斯就从戴德梁行开始吧。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
房地产5大行知识讲解
首先需要澄清的是五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL仲量联行2.CBRE世邦魏理士3.DTZ戴德梁行4.Savills第一太平戴维斯5.Colliers高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE世邦魏理士2.Cushman&Wakefield高纬环球3.Colliers高力国际4.JLL仲量联行5.Savills第一太平戴维斯就从戴德梁行开始吧。
DTZ是老牌子了，在广州、深圳等地的影响力还是很大的，基本上其他咨询公司都不是它的对手，抢单根本就拼不过。
不过其他城市就难说了。
客观地讲，客户对戴德梁行的服务还是比较满意的，戴德梁行也参与过一些政府的项目，比如青浦区大的片区规划，要价一般比较高。
对于戴德梁行内部，最大的缺陷是管理架构臃肿，条线划分很不清楚，一塌糊涂。
又因为是英国公司，领导在制定战略时缺乏对中国本土的了解，无法在全国范围内大规模地扩张，原先划定的势力范围也被逐渐挤出。
比如说，戴德梁行在上海的咨询部大约有30人，主要管华东、上海周边，但各个项目组居然没有划分专攻方向，大一统，什么都做，总体以商业地产为主，2009年全年大概只接了10个项目，总额只有700多万，这个数字实在挺可怜的。
还有它吃亏在人才培养体系也不完善，都是香港人掌权，只以挣钱为目的，员工没有发展空间，人员流动性蛮大的。
世邦魏理仕。
大名鼎鼎的CBRE最近日子挺不好过的，大中华区总裁都离职了，带了北京的总经理出来开公司。
世邦上海的策略顾问部15人左右，有两个项目组，外籍员工一组，专做英文报告，其他人一组，专攻国内，划分得很清楚。
世邦09年大概有25-30个项目。
不过这个水平也不算高，现在国内一些知名品牌的咨询公司也能达到。
就专业方面而言，五大行的优势在于市场、定位方面，营销相对偏弱。
五大行报告中好的是案例和市场部分，但实际解决问题方面就略差。
我国的金融机构与西方国家的金融机构相比较有什么异同
我国的金融机构与西方国家的金融机构相比较有什么异同？（1）相同点主要表现在：①都设立有中央银行及中央金融监管机构；②金融机构的主体都是商业银行和专业银行；③非银行金融机构都比较庞杂；④金融机构的设置不是固定不变的，而是随着金融体制的变革不断进行调整的。
（2）不同点主要表现在：①中国人民银行隶属于政府，独立性较小，制定和执行货币政策都要服从于政府的经济发展目标；②中国的金融机构以国有制为主体，即使是股份制的金融机构，实际上也是以国有产权为主体；③中国商业银行总数不多，规范的专业银行也少，即作为金融机构体系主体的商业银行和专业银行数量相对不足；④中国政策性银行的地位突出，但政策性金融业务（包括四大国有商业银行承担的）的运作机制仍然没有完全摆脱资金“大锅饭”体制的弊端；⑤中国商业银行与投资银行仍然实行严格的分业经营，而西方国家商业银行都在向混业制全能银行方向发展；⑥中国的专业银行发展缓慢，国外较为普遍的房地产银行、为中小企业股务的银行和消费信贷机构，在中国都未建立；⑦中国的保险业比较落后，保险机构不多，特别是地方性保险机构有待发展，保险品种少，保险业总资产和保费收入与中国经济总体规模、人口规模相比较显得太小；⑧西方国家金融机构的设置及其运作，都有相应的法律作为依据，而中国金融法律不健全，由此造成了各类金融机构发展的不规范和无序竞争。
中国与西方发达市场经济国家金融制度比较一国的金融制度一般包括三大要素，即金融机构、金融市场和金融工具。
金融机构是指经营货币资金的各种金融组织。
金融市场是金融机构和其他经济主体从事金融活动的场所和领域。
金融工具则是表明债权债务关系，并能证明金融交易金额、期限和价格的书面文件。
由于金融机构是金融市场上的主体，而金融工具是金融机构进行金融活动的手段，对金融工具的交易构成了金融市场的主要内容，因此，一国的金融机构在金融体系中举足轻重。
下面我主要通过介绍美国、英国、德国三个国家的金融机构体系与我国进行比较。
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国内外房地产金融体系比较
一、房地产金融体系结构
1.房地产金融体系的组织机构体系
房地产金融体系的组织机构体系主要指的是房地产融资的主体，也就是对应于不同的房地产融资渠道的组织机构。
房地产金融机构在房地产金融体系中的地位非凡，它一方面充当着资金供给者，另一方面又是资金的需求者，吸收存款、发行金融工具以筹措大量资金。
2.房地产金融体系的金融工具体系
在房地产市场上使用的金融工具有很多，可以将其大体上分为两类：一类是一般金融体系通用的，例如债券、股票等等类似的一般金融工具。
另一类是房地产金融体系特有的，如抵押贷款、房地产信托投资基金等等。
3.房地产金融体系的配套设施体系
在金融体系中，除了组织机构体系和金融工具以外，还有一个重要组成部分，那就是与之相关的配套服务体系。
其中包括房地产的政府宏观调控和监管；高质量的中介服务，如房地产评估、担保、保险以及信用评价等服务，以及一个相对完善法律环境等。
二、国内外房地产金融体系的现状
1.我国房地产的金融组织机构体系
从我国目前情况来看，我国的房地产金融组织机构体系主要是由住房储蓄银行和商业银行的房地产信贷部门这样的银行金融机构，以及住房合作社、保险公司、信托投资公司、信用社中的专业部门这些非银行金融机构共同组成。
此外，我国的住房公积金也是我国房地产金融组织机构体系中的重要组成。
2.房地产金融体系的金融工具体系
我国房地产公司中上市公司占比很小，大部分房地产开发商依靠银行信贷来筹资。
除此之外的诸如信托融资、股权投资、产业基金等融资工具，也因为缺乏健全的二级市场，只能进行小规模的融资，没有起到开扩融资渠道的作用。
3.房地产金融体系的配套设施体系
就目前而言，我国还没有形成有效的房地产金融体系的配套设施体系。
虽然已经设立了部分中介服务机构，但发展还比较薄弱，而且这些专业化服务机构性质不明确、隶属关系复杂，其市场化运行和治理体制尚未完全确立。
三、国外房地产体系与我国房地产金融体系的比较
1.国内外房地产融资渠道比较
开发性融资渠道比较。
西方发达国家的房地产金融尽管在经济体制、金
融体制等方面存在差异，但一般都是以房地产抵押贷款为主，信用贷款和保险代理为辅的方式开展房地产信贷业务的。
在国外，活跃的金融创新创造出花样繁多的房地产金融工具，这是国内房地产企业融资与国外房企融资的最大区别。
而我国房地产开发融资高度依靠银行资金，资产证券化业务迟迟没有开展。
在我国的房地产开发建设中，银行贷款处于房地产融资的绝对主要地位。
消费性融资渠道比较。
在我国，消费性融资渠道单一，基本还是依靠商业银行。
这是因为根据央行个人住房贷款治理办法规定，我国有资格办理个人住房抵押贷款的机构仅是商业银行。
不仅如此，住房贷款品种单一，主要还是浮动利率抵押贷款，无法与国外多样的抵押贷款种类相比。
在住房公积金方面，虽然我国的住房公积金缴存人数不断增加，但是住房公积金覆盖范围仍然很小。
随着这几年房价的持续走高，中低收入人群即使已经缴纳了住房公积金，也无力购买房屋。
同时我国的公积金的功能也过于单一。
在公积金制度发达的新加坡，政府答应用公积金存款购买政府兴建的公共住房亦称为“组屋”。
除此之外，新加坡中心公积金局会分别向房地产供给市场和房地产需求市场同时融资。
比如公积金局一方面，通过购买债券来帮助建造组屋，或者直接向开发商提供贷款，另一方面，动用公积金帮助居民支付首期款，也可以通过支取公积金存款协助消费者款偿还贷款本息。
总的来说，相比较新加坡、日本的住房公积金制度，我国住房公积金运行效率仍然偏低，住房公积金制度没有得到充分发挥。
2.国内外房地产金融配套体系和风险治理比较
房地产金融配套体系比较。
随着信用工具的日益发达和不断创新，西方发达国家的房地产金融市场的业务范围日益扩大，包括了各类住房储蓄存款、住房贷款、房地产抵押贷款、房地产信托、房地产证券，房地产保险、房地产典当等。
这些各式各样的房地产金融活动，不仅能为房地产金融市场增添活力，而且将金融业与房地产业密切结合起来，便于国家运用有关金融运行机制，对房地产业发展进行宏观调控。
但在我国，中介配套机构的不完备，以及对中介机构监管不足，对整个房地产金融体系的运作带来了风险隐患。
由于住房贷款一般具有数额大、期限长、银行信用风险大等特点，因此，在我国急需一套相应的、规范的和权威性的中介机构，如担保、保险、拍卖处置、信托、评估等专门性机构，以及房地产金融二级市场的配套运作。
风险治理比较。
国外在发展一级市场的同时建设齐备的房地产金融配套体系用以有效地防范金融风险。
这些制度包括严格的贷前审查制度，完善个人信用制度体系，健全的违约处理机制，科学的风险治理制度，政
府有效的参与、治理和支持等。
严格的贷前审查制度必须有完善的个人信用制度体系作为保障。
由于借款人财务状况变化较大，因此各国者西对借款人财务状况进行跟踪监控，一般贷款人都有借款人收入来源情况的具体资料，可以随时监控借款人的财务变动状况。
在美国，每个经济人都有一个社会保障号码和相应的账户，每个人的每一笔收入、纳税、借贷、还款情况甚至犯罪记录都会一一记录在案。
银行在接受客户贷款申请后就委托信用调查公司调查，信用调查公司一般在接受信用调查委托之后的1天～2天内，便可完成有关调查，银行再根据调查结果决定是否贷款，是否给予部分优惠，是否需要密切关注，乃至采取何种防范措施的评判依据。
为了切实规范和控制住房贷款风险，西方国家的贷款机构和担保机构还建立了符合本国国情的风险治理制度，采取了一套行之有效的风险治理措施。
比如英国的建筑社在资金治理中，就很注重坚持四个原则：资金来源约束资金应用的原则、资产与负债期限对称的原则、效益性和安全性并重的原则、优化资产负债结构的原则。
法国、芬兰、美国等国银行还在贷款偿还和违约处理方面有比较健全的程序，其中对贷款逾期、不良信用记录、催收贷款本金和利息、呆账损失分析、强制拍卖等都有系统的规定。
我国的社会信用制度相对滞后，我国贷款银行对借款申请人的信用程度的了解主要依据申请人自己提供的资料，银行之间、银行与政府行政治理部门、司法部门之间缺乏信用信息共享的制度，没有个人或开发商信用劣迹的记录，贷款银行无从判定借款人的资信程度。
同时，我国房地产金融的法规建设相对于房地产市场发展而言也是相当滞后的。
除《商业银行法》中有关银行设立和资金运用规定外，还没有专门的房地产金融监管框架，房地产金融业务的有关规范也有待制订。
在金融分业监管体制下，监管部门受制于各种因素而无法进行有效监督、统一治理。
四、规范发展我国房地产金融的几点意见
1.着力发展房地产信托基金
发展REIT有利于完善一个国家的房地产金融架构。
REIT有助于分散与降低系统性风险，提高金融安全。
银行承担的风险主要是信用风险，这决定了银行对风险的跨时分担比较有效，轻易把风险在未来和现在之间进行分配。
2.充分发挥政府在房地产金融领域中的作用
一是应加强对房地产市场的监测和调控，抑制房地产泡沫的产生和发展。
二是建立政府住房抵押贷款担保制度，并与商业性保险形成互补的混合保险模式。
即成立国家贷款担保机构，专门为中低收入者提供抵押
贷款担保。
3.建设完备的社会信用体系
目前，我国建设社会信用体系应当在区域性或系统内试点的基础上，按照“政府推动、市场运作”的原则，遵循“联合征集、权威发布、社会共享”的工作思路，加快社会信用体系建设，推动信用立法，严格社会信用中介机构的市场准入、退出与监管办法，采用现代化监管手段，利用信息网络资源，实现信息共享，倡导企业和个人树立信用观念。
4.加快金融创新
首先，应当建立住宅储蓄信贷制度，以形成稳定的住房信贷资金来源。
其次，从产品创新来看，我们可以借鉴国外品种众多的金融产品，引进或者开发新的信贷品种，创造出新的利润增长点。
最后，我国还要继续健全和完善住房公积金制度，提高公积金运行质量。