利辛地块测算分析与拿地意见
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16
四、价格预判
楼盘名称 嘉和·阳光城 祥源·中央名称 强力·国际城 广运华庭 金色兰庭 物业形态 多层 1栋28高层+多 层 多层 多层 多层+小高层+ 高层 主力户型面积 89㎡/120-135 ㎡ 125 ㎡ 89 ㎡/95-115 ㎡ /125 ㎡ 90 ㎡/120 ㎡ 85-95 ㎡/112-135 ㎡ 均价 3180 暂未开盘 3150 备注 商品房+安置房 3层综合体商业+底商 30M商业街+内街/对 面为一中、三小 底商 对面为一中、三小
现有的项目销售状况均较好，但从产品上分析，主要 以兵营式排布为主、内部景观体系单调、立面效果一般、 缺乏创新，总体素质属于中等。 因此一个区域市场中高端物业的形成具备一定的必然 性。它是区域物业升级版的必然产物。亦是该地块定位 中高端小高层+高层物业的主导因素
11
二、客户定位
投资类客户：“城北核心地段，升值可靠”
2857 2932 3007 3082 3157
718
643
21%
18% 16% 14% 12% 10%
风险节点
568 493 418 343
24
项目投资成本分析： GT(2011)08地块毛利润测算
地块名称 GT(2011)08 占地面积（亩） 69.49
地价（万元/亩）
合计（万元）
21
项目投资成本分析
内容 土地费用 单体、总平景 观设计 前期工程费用 建安成本 室外工程环境 管理费用 财务费用 计算公式 ／ 单位成本（元／㎡） ／ 备注
内部景观
勘察设计等 土建、水电、安 装
20
60 1300 180 36 22 不含土地费用 此费用仅为初 步预算，不作 为最终总额结 算
GT(2011)09地块总价（万元）
合计（万元）
20
GT(2011)08 +GT(2011)09地块测算对比表
两地块同时拍下测算对比表 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
（利辛大规划向西向北发展）
学区置业客户：“优质学区”
首次置业客户：“低总价，生活便利、时尚前卫”
我们的客户类型：首次置业客群、投资类客户占项目未来 使用客户的主力客群，该类客户偏重地段价值、学区置业； 而首次置客户偏重居住属性价值。
12
三、产品定位
•
通过市场分析，我们发 现现在的市场产品特点 是：
地价（万元/亩）
GT(2011)08地块总价（万元）
19
GT(2011)09地块测算对比表
GT(2011)09地块总价测算对比表 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
利辛县GT(2011)08 /GT(2011)09地块
测算分析与拿地意见
———半城置业·2011年3月
1
本报告目的
旨在为利辛地块期项目定位、经济测算提供一定的数据支 持及相关的案例论证，通过对地块周边及区域市场的剖析， 产品细分，从而增强地块后期产品面市市场抗风险能力，亦 可减少后期拿地风险提供较为合理的数据参考。
其他成本 合计成本 （（元/平米）） （元/平米） 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 2408 2445 2483 2520 2558 2595 2633 2670 2707 2745 2782 2857 2932 3007 3082 315723
照明、道路、园 林
建安费用3% 按6%利率
不可预见费用
合计
40
1658
22
项目投资成本分析：单位面积成本测算
地价（万元/亩）
地块名称 GT(2011)08 GT(2011)09 合计 占地面积（亩） 69.49 41.8391
楼板价（元/平米） 750 787 825 862 900 937 975 1012 1049 1087 1124 1199 1274 1349 1424 1499
9
第二部分 定位分析
市场层面分析： 作为初级市场，刚性需求仍是主力购买客群； 虽目前市场供应量大，但供、需结构适合，缺乏适销
对路产品，形成较为明显的市场空白点；
三房需求量大，且控制总价的实用房可完全得到市场 的认可目前市场需求量明显。
10
一、市场定位
市场物业档次偏低——销售状况较为喜人的背后藏不 住开发水平一般的事实
市场仍然看好，需要抢抓进度，对于本两块地块，营销周期在2年内完成，1.5年销售至
90％，0.5年收尾； 从在售个案看，内部配套都在逐步趋于完善，但产品同质化严重，户型单调，同比95120㎡的实用三房最为畅销 从市场空白看，目前市场缺乏创新型产品面市，后期市场空白点明显； 从市场与客群消费对应看，我们的市场是一个相对敞开的市场，外区域亦可能成为主 力客群。
开发商对容积率的过分追求、市场发展较好而使开发商对消费者需求研究不够、大 户型产品有利于提高利润也便于户型设计等等因素，综合导致了现在的产品供应结 构与现实需求的缺口——市场缺口我们如何把握？
13
户型配比
中、小户型为主导，物业形态多元化
由上述市场概述、客户定位我们可以得知：本案户型 面积设置应以中、小户型主，主力面积控制在95—120 ㎡之间，三房为主，以此来控制总价范围，达到快速 去化回笼资金的目的，因此建议户型面积配比如下：
3100（住）/商业 （5000-6500）
3550
由于时间较为紧张，此处不做较为复杂的价格测算，仅从项目推出时间、物业形态、建 筑成本等因素考虑，设定在现有市场价格上最高加成10％，即住宅3500元/平米，商业 7000元/平米。
17
第三部分： 经济测算
地价（万元/亩） 65 70 75 80
合计（万元） 7236 7793 8350 8906 9463 10020 10576 11133 11690 12246 12803 13359 13916 14473 15029 15586 16143 16699 18
地块名称 GT(2011)08 GT(2011)09 合计
占地面积（亩） 69.49 41.8391
主要竞争区域内高层物业缺乏产品创新，在整体规划以及景观 规划上缺乏整体协调与均好性 刚性消费客群95-120平米户型需求量仍很大
•
• 但目前主流消费群体的 消费偏好却是这样的： • • •
大多数首次购房客群经济承受能力较好，较为青睐30-45万总价 物业 热衷于购买实用三房住宅，总价低，易于承受 对实惠的、适用的创新产品尚未接触到，市场有较大需求 ……
受容积率的制约，以及快速回笼资金的目的，商业 尽量少建，可考虑挑高商业，增大单位面积价值， 从而控制商业体量。
15
对该地块商业再深入思考？
本项目商业部分最适合的发展方向是以学校为基点 的学校经济； 商业部分的主要作用：
1、基本功能：服务于社区的必要的生活配套设施 2、主要功能：服务于学校经济
无论是从从地块自身角度还是资金回笼角度，本地块的主要价值 都来源于住宅部分，而不是商业部分。所以，商业部分的发展不能 以加大住宅开发风险和积压大量资金为代价。 商业以沿主干道排布为宜。
85 90 95 100Baidu Nhomakorabea105 110 115 120 125 130 135 140 145 150
111.3291
GT(2011)08地块测算对比表
GT(2011)08地块总价测算对比表 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
2
目 录
一、地块分析：现状简介、区域市场、重点﹛竞争﹜个案
二、定位分析：市场定位、客群定位、产品定位、价格预判
三、经济测算：土地价格评估、地块经济测算
3
第一部分 地块分析
东至：和平路 南至：颐和家园 西至：建设路 一、地块位置
和平路
北至：永兴路
永兴路
4
地块位于城北，目前区域大环境有待改善，但毗邻城市主干道，交通通达性好，对 面为二种以及筹建中阳光中学，整体地段较好。周边无大的阻碍物，可视性较好
6
地块基本经济指标
地块名称 GT(2011)08 GT(2011)09 合计 占地面积（亩） 69.49 41.8391 111.3291 占地面积（㎡） 46327.51 27892.71 74220.22 容积率 2 2 2 商业配比 ≤10 ≤10 ≤10 建筑面积（㎡） 92655.02 55785.42 148440.4 住宅面积（㎡） 83389.52 50206.88 133596.4 商业面积（㎡） 9265.502 5578.542 14844.04
强力·国际城
广运华庭 金色兰庭
多层
多层 多层+小高层+ 高层
3150
3100（住）/商业 （5000/7000） 3550
8
市场小结
从整体开发状况看，利辛作为同比新成立城市（1964年），房地产发展尚处于初级阶
段，目前大部分物业形态为多层，但后期拍卖土地，容积率基本为2.0左右，这也意味着
物业形态向小高层+高层发展； 从推出体量看，大量的土地出让意味着近2年内大量的物业推出，虽购买力同比较好， 大量物业的推出，对于15.2万人市场也将在未来的几年内逐步趋向饱和，但预估近2年内
房型 百分比／面积区间
实用2房
实用3房 舒适3房
20%／80—95㎡
65%／95—110㎡ 15%／120—130㎡
14
户型解析以及商业体量控制
通过上述对目标客群解析，本案所面对客群多需求面 积以中、小户型为主，建议户型最大面积控制在130㎡ 以下，从而达到控制总价，扩大目标受众效果快速回 笼资金的目的。
GT(2011)08地块总价（万元） 4517 4864 5212 5559 5907 6254 6602 6949 7296 7644 7991 8339 8686 9034 9381 9729 10076 10424
GT(2011)09地块总价（万元） 2720 2929 3138 3347 3556 3766 3975 4184 4393 4602 4811 5021 5230 5439 5648 5857 6067 6276
项目位于城北
5
平整地块目前为青苗，沿街部分自发商业尚在营业中
净地现状 未拆迁部分
本项目在那地过程中，虽政府一再承诺，一旦拍卖后立即完成拆迁等工作，达成净地条 件，但经过走访，当地经营户与业主并不知情，只背曾经告知过可能要拆迁，政府关系以 及政府效率在项目开发风险中应予以考虑 两块地块紧密相连，若连体开发，较易完美规划，地块价值易于最大化。
100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 160 170 180 190 200
111.3291
项目投资成本分析：风险临界点控制
地价（万元/亩） 100 105 合计成本（元/平米） 2408 2445 销售单价（元/平米） 差价（元/平米） 1092 1055 毛利润率（％） 31% 30%
注：未计入幼儿园等配套设施面积
住宅面积约： 83389.52+50206.88=133596.4 住宅面积约： 83389.52+50206.88=133596.4
14.84万方
7
+
≈
个案楼盘一览
楼盘名称 嘉和·阳光城 祥源·中央名称 物业形态 多层 1栋28高层+多 层 主力户型面积 89㎡/120-135 ㎡ 125 ㎡ 89 ㎡/95-115 ㎡ /125 ㎡ 90 ㎡/120 ㎡ 85-95 ㎡/112-135 ㎡ 均价 3180 暂未开盘 备注 商品房+安置房 3曾综合体商业+底商 30M商业街+内街/对 面为一中、三小 底商 对面为一中、三小
110
115 120 125
2483
2520 2558 2595
1017
980 942 905
29%
28% 27% 26%
130
135 140 145
2633
2670 2707 2745 3500
867
830 793 755
25%
24% 23% 22%
150
160 170 180 190 200
2782
四、价格预判
楼盘名称 嘉和·阳光城 祥源·中央名称 强力·国际城 广运华庭 金色兰庭 物业形态 多层 1栋28高层+多 层 多层 多层 多层+小高层+ 高层 主力户型面积 89㎡/120-135 ㎡ 125 ㎡ 89 ㎡/95-115 ㎡ /125 ㎡ 90 ㎡/120 ㎡ 85-95 ㎡/112-135 ㎡ 均价 3180 暂未开盘 3150 备注 商品房+安置房 3层综合体商业+底商 30M商业街+内街/对 面为一中、三小 底商 对面为一中、三小
现有的项目销售状况均较好，但从产品上分析，主要 以兵营式排布为主、内部景观体系单调、立面效果一般、 缺乏创新，总体素质属于中等。 因此一个区域市场中高端物业的形成具备一定的必然 性。它是区域物业升级版的必然产物。亦是该地块定位 中高端小高层+高层物业的主导因素
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二、客户定位
投资类客户：“城北核心地段，升值可靠”
2857 2932 3007 3082 3157
718
643
21%
18% 16% 14% 12% 10%
风险节点
568 493 418 343
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项目投资成本分析： GT(2011)08地块毛利润测算
地块名称 GT(2011)08 占地面积（亩） 69.49
地价（万元/亩）
合计（万元）
21
项目投资成本分析
内容 土地费用 单体、总平景 观设计 前期工程费用 建安成本 室外工程环境 管理费用 财务费用 计算公式 ／ 单位成本（元／㎡） ／ 备注
内部景观
勘察设计等 土建、水电、安 装
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60 1300 180 36 22 不含土地费用 此费用仅为初 步预算，不作 为最终总额结 算
GT(2011)09地块总价（万元）
合计（万元）
20
GT(2011)08 +GT(2011)09地块测算对比表
两地块同时拍下测算对比表 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
（利辛大规划向西向北发展）
学区置业客户：“优质学区”
首次置业客户：“低总价，生活便利、时尚前卫”
我们的客户类型：首次置业客群、投资类客户占项目未来 使用客户的主力客群，该类客户偏重地段价值、学区置业； 而首次置客户偏重居住属性价值。
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三、产品定位
•
通过市场分析，我们发 现现在的市场产品特点 是：
地价（万元/亩）
GT(2011)08地块总价（万元）
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GT(2011)09地块测算对比表
GT(2011)09地块总价测算对比表 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
利辛县GT(2011)08 /GT(2011)09地块
测算分析与拿地意见
———半城置业·2011年3月
1
本报告目的
旨在为利辛地块期项目定位、经济测算提供一定的数据支 持及相关的案例论证，通过对地块周边及区域市场的剖析， 产品细分，从而增强地块后期产品面市市场抗风险能力，亦 可减少后期拿地风险提供较为合理的数据参考。
其他成本 合计成本 （（元/平米）） （元/平米） 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 1658 2408 2445 2483 2520 2558 2595 2633 2670 2707 2745 2782 2857 2932 3007 3082 315723
照明、道路、园 林
建安费用3% 按6%利率
不可预见费用
合计
40
1658
22
项目投资成本分析：单位面积成本测算
地价（万元/亩）
地块名称 GT(2011)08 GT(2011)09 合计 占地面积（亩） 69.49 41.8391
楼板价（元/平米） 750 787 825 862 900 937 975 1012 1049 1087 1124 1199 1274 1349 1424 1499
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第二部分 定位分析
市场层面分析： 作为初级市场，刚性需求仍是主力购买客群； 虽目前市场供应量大，但供、需结构适合，缺乏适销
对路产品，形成较为明显的市场空白点；
三房需求量大，且控制总价的实用房可完全得到市场 的认可目前市场需求量明显。
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一、市场定位
市场物业档次偏低——销售状况较为喜人的背后藏不 住开发水平一般的事实
市场仍然看好，需要抢抓进度，对于本两块地块，营销周期在2年内完成，1.5年销售至
90％，0.5年收尾； 从在售个案看，内部配套都在逐步趋于完善，但产品同质化严重，户型单调，同比95120㎡的实用三房最为畅销 从市场空白看，目前市场缺乏创新型产品面市，后期市场空白点明显； 从市场与客群消费对应看，我们的市场是一个相对敞开的市场，外区域亦可能成为主 力客群。
开发商对容积率的过分追求、市场发展较好而使开发商对消费者需求研究不够、大 户型产品有利于提高利润也便于户型设计等等因素，综合导致了现在的产品供应结 构与现实需求的缺口——市场缺口我们如何把握？
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户型配比
中、小户型为主导，物业形态多元化
由上述市场概述、客户定位我们可以得知：本案户型 面积设置应以中、小户型主，主力面积控制在95—120 ㎡之间，三房为主，以此来控制总价范围，达到快速 去化回笼资金的目的，因此建议户型面积配比如下：
3100（住）/商业 （5000-6500）
3550
由于时间较为紧张，此处不做较为复杂的价格测算，仅从项目推出时间、物业形态、建 筑成本等因素考虑，设定在现有市场价格上最高加成10％，即住宅3500元/平米，商业 7000元/平米。
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第三部分： 经济测算
地价（万元/亩） 65 70 75 80
合计（万元） 7236 7793 8350 8906 9463 10020 10576 11133 11690 12246 12803 13359 13916 14473 15029 15586 16143 16699 18
地块名称 GT(2011)08 GT(2011)09 合计
占地面积（亩） 69.49 41.8391
主要竞争区域内高层物业缺乏产品创新，在整体规划以及景观 规划上缺乏整体协调与均好性 刚性消费客群95-120平米户型需求量仍很大
•
• 但目前主流消费群体的 消费偏好却是这样的： • • •
大多数首次购房客群经济承受能力较好，较为青睐30-45万总价 物业 热衷于购买实用三房住宅，总价低，易于承受 对实惠的、适用的创新产品尚未接触到，市场有较大需求 ……
受容积率的制约，以及快速回笼资金的目的，商业 尽量少建，可考虑挑高商业，增大单位面积价值， 从而控制商业体量。
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对该地块商业再深入思考？
本项目商业部分最适合的发展方向是以学校为基点 的学校经济； 商业部分的主要作用：
1、基本功能：服务于社区的必要的生活配套设施 2、主要功能：服务于学校经济
无论是从从地块自身角度还是资金回笼角度，本地块的主要价值 都来源于住宅部分，而不是商业部分。所以，商业部分的发展不能 以加大住宅开发风险和积压大量资金为代价。 商业以沿主干道排布为宜。
85 90 95 100Baidu Nhomakorabea105 110 115 120 125 130 135 140 145 150
111.3291
GT(2011)08地块测算对比表
GT(2011)08地块总价测算对比表 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18
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目 录
一、地块分析：现状简介、区域市场、重点﹛竞争﹜个案
二、定位分析：市场定位、客群定位、产品定位、价格预判
三、经济测算：土地价格评估、地块经济测算
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第一部分 地块分析
东至：和平路 南至：颐和家园 西至：建设路 一、地块位置
和平路
北至：永兴路
永兴路
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地块位于城北，目前区域大环境有待改善，但毗邻城市主干道，交通通达性好，对 面为二种以及筹建中阳光中学，整体地段较好。周边无大的阻碍物，可视性较好
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地块基本经济指标
地块名称 GT(2011)08 GT(2011)09 合计 占地面积（亩） 69.49 41.8391 111.3291 占地面积（㎡） 46327.51 27892.71 74220.22 容积率 2 2 2 商业配比 ≤10 ≤10 ≤10 建筑面积（㎡） 92655.02 55785.42 148440.4 住宅面积（㎡） 83389.52 50206.88 133596.4 商业面积（㎡） 9265.502 5578.542 14844.04
强力·国际城
广运华庭 金色兰庭
多层
多层 多层+小高层+ 高层
3150
3100（住）/商业 （5000/7000） 3550
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市场小结
从整体开发状况看，利辛作为同比新成立城市（1964年），房地产发展尚处于初级阶
段，目前大部分物业形态为多层，但后期拍卖土地，容积率基本为2.0左右，这也意味着
物业形态向小高层+高层发展； 从推出体量看，大量的土地出让意味着近2年内大量的物业推出，虽购买力同比较好， 大量物业的推出，对于15.2万人市场也将在未来的几年内逐步趋向饱和，但预估近2年内
房型 百分比／面积区间
实用2房
实用3房 舒适3房
20%／80—95㎡
65%／95—110㎡ 15%／120—130㎡
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户型解析以及商业体量控制
通过上述对目标客群解析，本案所面对客群多需求面 积以中、小户型为主，建议户型最大面积控制在130㎡ 以下，从而达到控制总价，扩大目标受众效果快速回 笼资金的目的。
GT(2011)08地块总价（万元） 4517 4864 5212 5559 5907 6254 6602 6949 7296 7644 7991 8339 8686 9034 9381 9729 10076 10424
GT(2011)09地块总价（万元） 2720 2929 3138 3347 3556 3766 3975 4184 4393 4602 4811 5021 5230 5439 5648 5857 6067 6276
项目位于城北
5
平整地块目前为青苗，沿街部分自发商业尚在营业中
净地现状 未拆迁部分
本项目在那地过程中，虽政府一再承诺，一旦拍卖后立即完成拆迁等工作，达成净地条 件，但经过走访，当地经营户与业主并不知情，只背曾经告知过可能要拆迁，政府关系以 及政府效率在项目开发风险中应予以考虑 两块地块紧密相连，若连体开发，较易完美规划，地块价值易于最大化。
100 105 110 115 120 125 130 135 140 145 150 160 170 180 190 200
111.3291
项目投资成本分析：风险临界点控制
地价（万元/亩） 100 105 合计成本（元/平米） 2408 2445 销售单价（元/平米） 差价（元/平米） 1092 1055 毛利润率（％） 31% 30%
注：未计入幼儿园等配套设施面积
住宅面积约： 83389.52+50206.88=133596.4 住宅面积约： 83389.52+50206.88=133596.4
14.84万方
7
+
≈
个案楼盘一览
楼盘名称 嘉和·阳光城 祥源·中央名称 物业形态 多层 1栋28高层+多 层 主力户型面积 89㎡/120-135 ㎡ 125 ㎡ 89 ㎡/95-115 ㎡ /125 ㎡ 90 ㎡/120 ㎡ 85-95 ㎡/112-135 ㎡ 均价 3180 暂未开盘 备注 商品房+安置房 3曾综合体商业+底商 30M商业街+内街/对 面为一中、三小 底商 对面为一中、三小
110
115 120 125
2483
2520 2558 2595
1017
980 942 905
29%
28% 27% 26%
130
135 140 145
2633
2670 2707 2745 3500
867
830 793 755
25%
24% 23% 22%
150
160 170 180 190 200
2782