商住物业项目管理特点难点分析与解决措施(标书专用)参考借鉴范本

商住物业项目管理特点难点分析与解决措施（标书专用）参考借鉴范本
年月日
商住物业项目管理特点难点分析与解决措施
目录
7、前阶段管理的后遗问题的处理 (2)
四、解决上述管理难点的措施 (2)
1）、创造住户与商铺双赢 (3)
2）、消防安全 (4)
3）、环境安全 (5)
4）、因地制宜，科学管养，消除设备设施管理养护盲点 (6)
5）、加强人流、车流的组织与管理，维护本商住物业项目秩序 (7)
6）、个性化服务 (7)
根据本商住物业项目的管理模式及地块的特点，本物业公司认为管理重点应放在店面、商铺的管理上，特点也决定了本商住物业项目物业管理的特点及难点，经过现场勘察以及应用多年来积累的管理经验，我司认为本商住物业项目具有以下七大特点及难点，具体阐述如下：
1）、本商住物业项目本身拥有较多的商业店铺，商业氛围浓厚，同时又作为居住社区，在这种住宅求“静”，商铺求“旺”的情况下，容易产生需求差异的投诉，是本项目的管理特点与难点之一。

2）、人流量大
商住本商住物业项目进出人员杂，不受管制，人流量大，易发生意外，安全保卫工作非常重要，大部份商品属于易燃物品，因此消防安全不得有半点松懈。

同时商住本商住物业项目在发生突发事件时，疏散相对较慢。

安全管理应特别慎重。

3）、服务要求高
物业管理服务面向置业人和使用人，对他们负责，一切为他们着
想。

促进商住楼宇物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个安全、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。

这是商住物业管理服务的根本原则。

4）、管理点分散
出入口多且分散，需要的保洁、秩序维护人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商住本商住物业项目物业管理的特点。

5）、营业时间性强
顾客到商铺购物的时间，统一店铺的开张及关门时间有利于店铺的整体形象塑造。

开张、关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响，影响到外界对本商住物业项目整体形象的评价。

6）、车辆管理难度大
来店铺的顾客进本商住物业项目的业主、访客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商铺周边的交通管理和停车场管理增加了压力。

车辆管理好坏直接影响着商住物业管理水平的整体体现。

7、前阶段管理的后遗问题的处理
由于前期物业管理部份工作没能细化及跟踪到位，给管理工作带来相当大的障碍。

四、解决上述管理难点的措施
本商住物业项目既有一般住宅区的共性，又有其商业物业的特
殊性。

根据对项目管理特点及难点的分析，并结合实地考察和调研，我们提出如下管理措施，以求针对性地解决上述的各项问题。

1）、创造住户与商铺双赢
针对本商住物业项目一层规划为商铺的情况，加强商业氛围的营造及物流、客流的管理，确保本商住物业项目“动、静”有序，创造住户与商铺双赢的局面。

对于本商住物业项目店面的管理，我们的目标是：“尽最大的努力，创造有利条件，提供各种便利，让居住在本商住物业项目的业户以及在店面经营活动的商家分别享受到“生活的方便、经营的实惠与投资的回报”。

我司拟采取以下措施：
★积极配合商店开业的后勤保障工作：水、电等机电设备的维修养护，治安、消防安全的维护，按照法律法规以及管理标准对商店的装修进行监控。

★商业店铺安全及物流、客流的管理。

在营造繁华、热闹的商业气氛，又要保持安全、舒适、有序的购物环境，在为业户提供便利，又保护业主的生活不被打扰，同时保证购物环境的安全。

因此，针对这些特点，我们拟定了如下管理措施：
a、一旦商铺的经营规模、条件成熟时，与各商户达成共识，协助组建商铺管理委员会，对经营管理相关的各种问题制定管理办法，并与各商户签订管理责任书。

b、将对商场消防通道的检查列入日常巡查的工作计划当中，吸取教训，严格控制消防方案隐患。

c、严格管控商场与本商住物业项目出入口的安全，协助各商户共同做好治安防范。

d、做好客流的引导，在节假日及特惠折扣等客流高峰期，安排秩序维护员加强巡视，协助商户维护广场秩序，合理引导客流；规定统一的店家上下货通道，做好物流的管理。

e、对于合理规范商家的促销行为，因此产生的噪音污染、乱投垃圾等现象进行重点管理，避免因客流量大造成本商住物业项目外围杂乱无章，影响业户的正常生活。

f、做好商业公共区域的保洁，我们将配备专职广场保洁员，除了按常规要求认真做好日常保洁外，还将根据广场的实际情况，在客流高峰期加大保洁的频度，如遇疾病流行期，还应做好公共场所的消毒灭菌工作；积极配合居委会和环保部门，加强对各商家门前“三包”及“三废”排放的监督，保持商场的清洁卫生。

2）、消防安全
商住本商住物业项目消防工作的重要性不言而喻，商住本商住物业项目内人流大，楼梯、通道（尤其是消防楼梯、通道）相对面积较小，这给火灾时的人员疏散带来很大困难；
★商品多（且大多是易燃品），火种容易迅速燃烧；面积广，因无
防火墙阻隔，烈火蔓延极快；如楼内火灾，高楼内的竖井多，烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米，瞬间整幢楼将全被烟雾笼罩。

烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。

★制定切合本商铺实际的消防管理制度（包括几套火灾应急处理方案）；商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚；消防监控中心的秩序维护员应明确自身的职责范围。

做到“统一指挥，分区管理，层层负责，责任明确，防患未然”，切实贯彻“预防为主，防消结合”的消防方针。

★发现监控屏幕有火灾报警号时，立即用对讲机通知就近的秩序维护人员赴现场核查与处置；如确为火警，按应急方案实施，报告秩序维护部主管组织扑救，重点是商铺内人员的疏散，保障人身安全，事故后作好调查分析报告并备案。

★发现故障警报，应迅速消除警铃使之还原，并立即通知维保部，协助维保部尽快排除故障，并作好详细记录。

★定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查，确保完好备用、通道畅通、标记清晰。

对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查，防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。

★在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习，使人人都会使用消防器具，掌握火灾逃生知识，不断提高大家的防火意识和消防业务水平。

等等
3）、环境安全
针对本商住物业项目是繁华的街区区域，临城市主干道的地段特点，严密的安全管理是本商住物业项目物业管理的重点。

我们拟采取以下措施：。