【精品完整版】【精品】老年公寓维修改建项目可行性研究报告

老年公寓维修改建项目可行性研究报告第一章总论1.1 项目概况1.1.1 项目名称：xx县安家老年公寓维修改建项目1.1.2 项目建设地址：x1.1.3 项目业主：xx1.1.4 法定代表人：xx1.1.5 项目建设性质：维修改建1.1.6 项目建设内容及规模：拟改扩建项目计划占地面积2236.78平方米，建筑面积3077平方米，设床位190张，并完善餐饮、医疗、键身、休闲等附属设施，建筑密度39.78%，容积率1.4，绿地率28%。

1.1.8 项目总投资及资金来源：项目总投资计人民币1100万元，全部自筹。

1.1.9 项目建设期：四个月，从xx年7月至10月。

1.1.10项目发展战略为：设施先进、装备齐全、设计合理。

同时在软件方面要在全国相关系统中选拔懂经营、有责任心的管理人员，通过建设一流的班子，带出一流的队伍、提供一流的服务。

1.1.11项目经营性质：本项目的投资系社会福利性公益事业投资，社会效益是第一追求目标，经济效益能维持日常开支并略有盈余。

1.1.12项目市场定位：以监护、助护和生活护理为主，为老人提供健康和急慢性病康复服务。

1.1.13项目建设指导思想：⑴替天下儿女尽孝心，为社会家庭解忧愁；⑵老人至上、服务至上、诚信至上；⑶让入住老人满意、让家属子女放心；⑷让老人宾至如归，感受家庭温暖，尽享天伦之乐。

1.2 项目简介为满足我县老龄化发展趋势的需要，拟申报在原xx县老法院办公楼，通过改建、装修，建设成xx县安家老年公寓，规划面积2236.78平方米，建筑占地面积890平方米，总建筑面积为3077平方米，设床位190张，室外活动场所及绿化面积626.36平方米，绿化率28%，容积率1.4，总投资1100万元。

1.3 编制依据和可行性研究概况1.3.1 编制依据1、xx县安家老年公寓设计方案；2、《xx县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化的意见的通知》（国办发[2000]19 号）；4、《西部地区“十一·五”养老福利服务设施建设研究》（民政部政策研究中心―张仲兵－2008.07）；5、《老年公寓和养老院设计指南》；6、项目业主提供的其它相关基础数据和材料；7、编制人员调查的有关资料、数据和材料。

1.3.2 可行性研究概况本可行性研究报告依照《投资项目可行性研究指南》的编制深度要求进行编制。

通过对项目建设相关方方面面的问题进行公正、科学、公平、客观的研究分析，并经过认真计算、对比、综合分析、汇编，最终提交此报告，为项目的建设决策提供可靠的依据，项目的研究范围包括：1、项目建设背景；2、项目建设地址的自然条件介绍；3、项目建设条件分析；4、项目建设必要性；5、项目总体规划、功能定位；6、项目建设规模、建设内容；7、项目建设方案设计；8、项目投资估算及资金筹措；9、项目财务评价；10 、项目的结论与建议。

1.4 主要研究结论1.4.1 该项目是xx县是解决民生问题的具体体现。

项目修缮后，不仅能促进县域经济的发展，而且能为老年人提供住养、生活护理、康复、托管等服务。

为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐；为社会减轻压力，提供新的就业岗位等方面都有明显效益。

1.4.2 该项目修缮后，有一定的经济效益。

年营业收入可达352万元，年纯利可达98.57万元。

而且在税收上可以享受国家的税收减免政策。

修缮营运后，有一定的经济效益。

1.4.3 该项目在有较好的社会效益，每年可供养老人190人次，收入352万元，年均利润98.57万元，投资利润率为9%，内部收益率为6.5%，静态投资回收期为12.16年，动态投资回收期为30.56年。

因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行的。

基本经济数据表序号指标名称单位数值1 基本收入情况万元3521.1 供养老人收入万元3421.2 供养老人数人1901.3 其它收入万元103 项目总投资万元11003.1 建设投资万元10003.2 流动资金万元1004 年均销售收入万元3525 年均税金及附加万元06 年均增值税万元07 年均企业所得税万元08 年均毛利润万元98.579 年均利税万元010 年均净利润万元98.5711 所得税后投资利润率% 9%12 投资利税率% 0%13 销售净利润率% 9%14 销售毛利润率% 9%15 内部收益率（全部投资，所得税后）% 6.5%17 动态投资回收期（含建设期2年）年30.5618 静态投资回收期（含建设期2年）年12.16第二章xx县经济社会现状及发展规划2.1xx县地理情况xx县位于湖北省东南部，长江中游南岸，咸宁市西北部。

东邻咸安区，南接赤壁市，西与洪湖市、北与武汉市汉南区隔江相对，东北与武昌县相连。

地跨东径113°40′—114°12′，北纬29°48′—30°17′。

县城位于鱼岳镇，地处县城中部，地理位置为东径113°54′，北纬29°59′，北濒长江，南临三湖连江水库，东接茶庵岭，西连陆码头办事处，总面积21平方公里，建成区面积约8平方公里，镇域东南丘岗，西西北平原，地势由东北向西南倾斜，地表海拨高程最高点马鞍山84米，最低点北门湖24米。

东北离武汉市武昌区：图径77.5公里，公路89公里，长江水路120公里；东南离咸安区温泉：图径45公里，公路77公里；南离赤壁市：图径29公里，公路34公里。

xx县xx县在湖北省的位置2.2历史沿革和行政区划xx县古名沙阳堡，因取《诗经·小雅·南有xx》之义而得名，公元280年设县，距今已有1700多年历史。

县境地处长江中游南岸，地属武汉城市圈，北与武汉接壤，南近洞庭岳阳，东邻京广铁路、京珠高速和107国道，西与荆州洪湖隔江相望，史称“武昌上游之邑，湘湖要冲之区”。

全县国土面积1017平方公里，现辖8镇1场，164个行政村，总人口31万人，耕地面积42万亩，大体形成“一山三水四分田，两分道路与庄园”的地貌格局。

境内有20万亩无公害蔬菜基地、17万亩优质螃蟹基地和全国最大的美国叉尾鱼回种苗繁育基地，常年蔬菜种植面积达45万亩，水产养殖面积达25万亩。

有亚洲第一、世界第二的粘土型黄金矿藏；有享誉全国的高性能磁性材料、桥用缆索、电子光源等产品的科研与生产基地；有国家定点建设的“中国博士后”基地；有国家A级产品联乐牌席梦思，有xx麻糖等一批荣获国优、部优和省优称号的名优产品。

有万里长江向东流，独此西流30里的长江第一湾——牌洲湾；有湖北第一组——官桥八组；有名冠古今的三国古战场和周瑜智取荆州的大本营——陆口，有风光旖旎的休闲旅游圣地——三湖连江风景区，还有人文景观荟萃的南宋文化古迹。

现已初步建成蔬菜、水产、意杨、畜牧、优质水稻、苎麻等10大农业产业基地和黄金、纺织、化工、机电、食品、森工、皮件等9大支柱工业体系。

2003年，全县实现国内生产总值29.01亿元，完成全口径财政收入1.53亿元，外贸出口创汇3000万美元，农民人均纯收入2627元，县域经济综合实力居全市第2位，全省第22位。

为“锦绣江南、鱼米之乡”的xx赢得了“蔬菜之乡”、“螃蟹之乡”和“黄金之乡”的美誉。

xx县行政区域图2.3、自然条件与城市资源（一）地质地貌xx县地处幕阜山脉与江汉平原结合部，可划分为长江冲积平原、西南垅岗平原和切割残丘三种地貌，大体形成“一山三水四分田，两分道路和庄园”的地貌格局。

地势从东南向西北倾斜，海拔高程最低18米，最高243米，其中大部分高程在19-50米之间。

（二）气候xx县属亚热带湿润型季风气候。

具有四季分明、气候温和、湿度较大、日照充足、雨热同季、无霜期长等特点。

境内平原与丘岗气候亦无明显区别。

（三）气温情况全县年平均气温17.0℃。

最冷月为一月，平均气温4.5℃，极端最低气温-12℃；最热月为七月，平均气温29.2℃，极端最高气温40.2℃。

无霜期初日3月13—16日，终日11月16—28日，全年无霜期249-262天。

因受幕阜山脉的阻隔，冬、春季冷暖气流交汇于长江流域，我地冬季气温下降慢、早春回温快，农业界限温度（稳定通过5℃的持续期）平均初日在2月27日，终日在12月10日，具有一些既不同于南方，也不同于北方的气候特点。

（四）日照情况全县年日照时数为1944.3小时。

按白天12小时计算，年日照天数为162天，占44.4%。

日照变幅为1567.9-2258.3小时，即130天-188天。

同日照时数相关的太阳能辐射，全年平均为108千卡/平方厘米，它决定着我县的生物学特点和生物体的年增长量。

（五）雨量情况全县年均降水量为1370mm，主要特点是时空不匀，年际变化大，旱涝变幻异常。

量大时达1812mm，量小时849mm，相差963mm。

2-6月属偏涝季节，7-10月属偏旱季节。

（六）土壤类型可分为红壤、石灰土、潮土、水稻土和草甸土五个土类。

红壤土（棕红壤）分布于县境东南部，以官桥、烟墩等地为主，土质酸性，是全县丘岗的主要旱地土壤。

石灰土分布于县境西南部分孤立残丘，主要集中在高铁岭镇及陆溪镇、官桥镇的部分。

县境北、中和西南部分平原为潮土，是全县面积最大、分布最广的主体旱地土壤。

水稻土分布于全县各水稻种植区，由长期水耕熟化形成。

草甸土分布在长江外洲滩地。

（七）自然资源xx县矿产资源丰富，主要矿藏有金、煤、锰、硅性耐火石砂和石灰石。

已经探明的矿产藏量是：煤189万吨，锰为16万吨，硅性耐火石砂为350万吨。

沿江沙洲盛产芦苇、柳条和建筑用的粗细黄沙。

蛇屋山金矿第一期探明黄金储量达20吨，大型红粘土型金矿床，为全国首例，世界第二例，适于露天开采，投资少、见效快的金矿。

农业主要产品有水稻、小麦、棉花、芝麻、苎麻、茶叶等。

尤其盛产芝麻，是全国芝麻商品基地县之一。

境内多湖泊，水产品以鲜鱼享有盛名，可养水面23．6万亩，放养水面13．08万亩。

林业多为速生丰产林，有林面积33．15万亩，森林覆盖率为26．4％，是全国营造速生丰产林的试点县。

工业有冶炼、麻纺、床单、丝织、造纸、化肥、水泥、陶瓷、砖瓦、造船、钢管、模具、电机等50个主要产品。

初步形成了以冶炼、轻工、纺织、建材、机械、化工、食品等为主的工业体系。

xx县有以大理石、石英石、石灰石、玄武石为龙头的建筑业资源，有以风电、水电、核电、蓄能电为主的能源业资源，有以九宫山、富水河、隐水洞、古民居为主的旅游业资源，有以商品单、“两鱼一虾”为重点的畜牧、水产业资源，有以低碳硅铁、活性石灰为主的冶金业资源。

2.4经济概况2012全县经济总量不断增长，综合实力明显提升。

2012年全县生产总值完成153.38亿元，按可比价格计算增长12.5%；其中第一产业完成增加值32.95亿元，增长4.6%；第二产业完成增加值81.99亿元，增长17.2%，完成工业增加值78.87亿元；第三产业完成38.44亿元，增长9.3%。