房地产开发项目选择和土地使用权获取方式共55页文档55页PPT
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《房地产开发》课件第二章 房地产开发项目用地获取
R11、R21、R31：住宅用地。 R12、R22、R32：服务设施用地。
6
7
二、土地价值影响因素
1．土地现状 • 现有建筑附着物、土地权属情况、地质、
地貌、水系、景观视觉影响、动植物分布 等。
8
二、土地价值影响因素
2．区位交通状况 • 区域位置、距特定中心的距离、外部交通
通达性、内部交通进人性、车流人流方向 及密度。
第二章 房地产开发项目用地获取
1
开发商获取土地的方式有：
• 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌获 得土地；
• 土地转让； • 投资参股，用资金入股或用土地入股，通
过土地与资金的互换共同组成项目开发公 司； • 收购有土地的公司。避免缴纳契税与营业 税。
2
本章主要内容：
• 土地价值影响因素及价值评估 • 出让土地使用权的获取 • 招标、拍卖和挂牌出让土地使用权的流程 • 划拨土地使用权的获取 • 土地使用权转让
3
第一节 土地价值影响因素 及价值评估
4
一、城市建设用地分类
用地类别
用地占比（%）
居住用地（R）
25~40
公共管理与公共服务用地（A）
5~8
商业服务业设施用地（B）
工业用地（Ｍ）
物流仓储用地（Ｗ）
交通设施用地（S）
公共设施用地（U）
绿地（G）
10~15
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
1．协议出让 • 协议出让是指土地使用权的有意受让方向
土地管理部门提出有偿使用土地的愿望， 并与土地管理部门就有关出让事宜进行协 商达成一致后出让土地的行为。
24
二、土地使用权出让方式
协议出让土地使用权的程序（政府）： (1)公开出让信息，接受用地申请； (2)编制协议出让方案； (3)地价评估，确定底价； (4)协商，签订意向书； (5)公示； (6)签订出让合同，公布出让结果；
6
7
二、土地价值影响因素
1．土地现状 • 现有建筑附着物、土地权属情况、地质、
地貌、水系、景观视觉影响、动植物分布 等。
8
二、土地价值影响因素
2．区位交通状况 • 区域位置、距特定中心的距离、外部交通
通达性、内部交通进人性、车流人流方向 及密度。
第二章 房地产开发项目用地获取
1
开发商获取土地的方式有：
• 通过在土地市场进行招标、拍卖、挂牌获 得土地；
• 土地转让； • 投资参股，用资金入股或用土地入股，通
过土地与资金的互换共同组成项目开发公 司； • 收购有土地的公司。避免缴纳契税与营业 税。
2
本章主要内容：
• 土地价值影响因素及价值评估 • 出让土地使用权的获取 • 招标、拍卖和挂牌出让土地使用权的流程 • 划拨土地使用权的获取 • 土地使用权转让
3
第一节 土地价值影响因素 及价值评估
4
一、城市建设用地分类
用地类别
用地占比（%）
居住用地（R）
25~40
公共管理与公共服务用地（A）
5~8
商业服务业设施用地（B）
工业用地（Ｍ）
物流仓储用地（Ｗ）
交通设施用地（S）
公共设施用地（U）
绿地（G）
10~15
《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）
1．协议出让 • 协议出让是指土地使用权的有意受让方向
土地管理部门提出有偿使用土地的愿望， 并与土地管理部门就有关出让事宜进行协 商达成一致后出让土地的行为。
24
二、土地使用权出让方式
协议出让土地使用权的程序（政府）： (1)公开出让信息，接受用地申请； (2)编制协议出让方案； (3)地价评估，确定底价； (4)协商，签订意向书； (5)公示； (6)签订出让合同，公布出让结果；
教育第四章 房地产开发项目选择和土地使用权获取方式
二、住宅项目建设工程规划管理的内容
在土地使用权有偿出让基地，在受 让方签订土地使用权出让合同，申领建 设用地规划许可证，并进行土地使用权 初试登记取得土地使用权证（或房地产 权证）后，方可向规划部门送审建筑设 计方案，申领建设工程规划许可证。
第四节 现行的土地制度
一、现行的土地制度 全部土地都为社会主义公有制，土地的社会主义公有制
它主要适用于工业项目、市政公益 事业项目、非营利项目及政府为调整经 济结构、实施产业政策而需要给予扶持、 优惠的项目。
（2）招标出让土地使用权
招标出让，是指在规定的期限内，由符 合规定条件的单位或者个人（受让方）以书面 投标形式，竞投某块土地的使用权，土地招标 小组（出让方代表）择优而取（不一定出价最 高者得）。
（二）主要内容 1、核定土地使用性质 2、核定土地开发强度 （1）容积率 （2）建筑密度
（3）拟定土地使用的其他规划管理的要求： a、
H=1.5（W+S）
W
S
b、A≤L（W+S）（投影角为56.3度） 或 A≤1.5L（W+S）（投影角为45度）。 c、建筑退让 d、建筑间距；建筑高度；绿地率；基地标
它主要适用于一些大型或关键性的发展计 划与投标项目。
（3）拍卖出让土地使用权
拍卖出让，是指在指定ห้องสมุดไป่ตู้时间、地 点，利用公开场合由土地管理部门（或 委托拍卖行）代表政府就某块土地的使 用权公开叫价出让，由高价者获得土地 使用权。
它主要适用于竞争性强的房地产业、 金融业、商业、旅游业和娱乐用地。
六类项目 商业 旅游 娱乐 金融 服务业 商品房
一般来说，通过行政划拔取得土地 使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿 出让方式取得土地使用权所缴纳的费用， 甚至常常是无偿性质的。
土地使用权获取PPT课件
第二章 土地使用权获取
.
1
学习目的
• 1. 正确看待地段论； • 2. 了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法； • 3. 了解风水理论在土地选择上的应用； • 4. 熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略； • 5. 了解开发商参加土地拍卖会的策略； • 6. 掌握地产开发的时机
.
2
第一节 房地产开发地段的选择
.
又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积 1 0
第一节 房地产开发地段的选择
• 三、优质开发地段的选择原则与方法 • 1. 掌握城市建设与规划的发展方向 • 2. 掌握所在城市近期建设重点 • 3. 充分认识各种用地类型必备的自然条件 • 4. 充分的市场调查与研究 • 5. 开发商应具有过人的眼力与胆识
二、土地使用权出让年限和方式
（一）土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年
.
1 9
（二）土地使用权出让的方式
1、招标出让 土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单位发出招标邀
• 1. 风水学与天文学的关系
• 2. 风水学与气象气候学的关系
• 3. 风水学与地质学的关系
• 4. 风水学与水文学、地貌学的关系
• 5. 风水与生态学的关系
.
1 4
第二节 风水理论与居住区选址
• 二、 风水的要求及原则 • 1. 整体系统原则 8. 适中原则 • 2. 因地制宜原则 9. 顺乘生气原则 • 3. 依山傍水原则 10. 改造风水原则 • 4. 观形察势原则 • 5. 地质检验原则 • 6. 水质分析原则 • 7. 坐北朝南原则
.
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学习目的
• 1. 正确看待地段论； • 2. 了解开发地段影响因素，熟悉地块的选择方法； • 3. 了解风水理论在土地选择上的应用； • 4. 熟悉开发商获得土地使用权的方式与策略； • 5. 了解开发商参加土地拍卖会的策略； • 6. 掌握地产开发的时机
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第一节 房地产开发地段的选择
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又称建筑面积毛密度，是指一个小区的地上总建筑面积 1 0
第一节 房地产开发地段的选择
• 三、优质开发地段的选择原则与方法 • 1. 掌握城市建设与规划的发展方向 • 2. 掌握所在城市近期建设重点 • 3. 充分认识各种用地类型必备的自然条件 • 4. 充分的市场调查与研究 • 5. 开发商应具有过人的眼力与胆识
二、土地使用权出让年限和方式
（一）土地使用权出让年限 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年
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（二）土地使用权出让的方式
1、招标出让 土地使用权招标出让是由市、县土地管理部门向符合条件的单位发出招标邀
• 1. 风水学与天文学的关系
• 2. 风水学与气象气候学的关系
• 3. 风水学与地质学的关系
• 4. 风水学与水文学、地貌学的关系
• 5. 风水与生态学的关系
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第二节 风水理论与居住区选址
• 二、 风水的要求及原则 • 1. 整体系统原则 8. 适中原则 • 2. 因地制宜原则 9. 顺乘生气原则 • 3. 依山傍水原则 10. 改造风水原则 • 4. 观形察势原则 • 5. 地质检验原则 • 6. 水质分析原则 • 7. 坐北朝南原则
第二章产开发项目选择和土地使用权获取方式ppt课件
2.房地产开发过程中从政府部门取得的主要证件有: 《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工 程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售 (3预.房售地)许产可开证发》过程中从开发商应提供的主要文件有: 《项目建议书》、《立项报告》、《可行性研究报告》、 《设计方案送审书》、《施工图》等以及各相关部门的批文
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
办理《国有土地使用证》:
需准备文件如下：
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局
旧城改造到区地政科 结果报市房管局
1. 立项批复 2. 办理土地出让手续申请
市政府下文批地
3. 审定设计方案通知书
出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>
9. 销售（预售）商品房面积测量报告和
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
分摊部位的说明，各层平面图 10. 市政府征地的批复
11. 销售（预售）商品房图，装修标准和
设备简介等
三、开发流程
总结
1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管
到建委工程处领 开工审批表
开节能证明 到税务局取税单 持年度计划、税单到区计、经委领 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
1. 建筑工程施工许可申请表一式两份 2. 《建设用地规划许可证》及附件
到市政部门盖章，证明市政条件落实
四源费缴纳
3. 《建设工程规划许可证》及附件
开发办工程处同意招标
到开发办市政处核实任务
地政部门审查安置方案、安置房
据此办理征地及前期规划准备工作，开规划设计任务通知
规划局发征地意见函 到土地管理部门及土地使用部门征求意见
办理《国有土地使用证》:
需准备文件如下：
新征地到土地局、规划局、乡政府、村公所 结果报市房地局
旧城改造到区地政科 结果报市房管局
1. 立项批复 2. 办理土地出让手续申请
市政府下文批地
3. 审定设计方案通知书
出库分配及办理<商品房销售许可证>、办理<产权证>
9. 销售（预售）商品房面积测量报告和
运用“房地产物业管理系统”，进入物业管理阶段
分摊部位的说明，各层平面图 10. 市政府征地的批复
11. 销售（预售）商品房图，装修标准和
设备简介等
三、开发流程
总结
1.房地产开发过程中所涉及的部门有: 计委、规划局、国土局、建设局、环保局、人防办、气象局、房管
到建委工程处领 开工审批表
开节能证明 到税务局取税单 持年度计划、税单到区计、经委领 投资许可证登记卡，登记并取得许可证
1. 建筑工程施工许可申请表一式两份 2. 《建设用地规划许可证》及附件
到市政部门盖章，证明市政条件落实
四源费缴纳
3. 《建设工程规划许可证》及附件
开发办工程处同意招标
到开发办市政处核实任务
地政部门审查安置方案、安置房
《土地使用权获取》课件
土地使用权抵押的条件
土地使用权抵押必须符合国家法 律法规的规定，不得侵犯国家利
益和社会公共利益。
土地使用权抵押必须具备合法有 效的土地使用权证和其他相关证
明文件。
土地使用权抵押必须经过土地所 在地的县级以上人民政府国土资 源行政主管部门批准，并取得土
地使用权抵押登记证明。
土地使用权抵押的程序
申请
土地使用权出让合同应当符合国家法 律法规的规定，遵循平等、自愿、公 平、诚实信用的原则。
土地使用权出让合同应当明确约定土 地的位置、面积、用途、使用年限、 出让金数额、支付方式、违约责任等 内容。
土地使用权出让合同的签订应当采用 书面形式，并由双方当事人签字或者 盖章确认。
03
土地使用权划拨
Chapter
用地单位必须按照批 准的用地面积使用土 地，不得超占、多占 土地。
04
土地使用权租赁
Chapter
土地使用权租赁的概念
土地使用权租赁是指土地使用 者将土地使用权出租给其他使 用者，并收取租金的行为。
土地使用权租赁是一种常见的 土地使用权获取方式，它与土 地使用权转让不同，不涉及土 地所有权的转移。
土地使用权和房屋所权是房地产转让时最基本的权利。
土地使用权获取的途径
划拨
国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业 用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及 法律、行政法规规定的其他用地。
转让
土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换 和赠与等。
出让
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有偿使用，期限40 年-70年。
土地使用权出让是一种特殊的财产权，是土地使用者为了实现其土地利用目的而与 国家签订的一种特殊合同。
第三章房地产开发项目用地取得ppt文档
二、房地产开发项目用地类型
1．生地 • 生地有二种形式：一种是未经任何投资建设的自然地，它
基本属于农村土地，如种植地，包括陆生种植地和水生养 殖地、沼泽地、滩地、山地等。这些自然地，大多属集体 所有，但往往已规划作为城市建设用地，经征用后，可用 于房地产开发。 • 另一种是虽进行过建设投资，但不能满足现时建设需要的 城市土地。 • 这种土地一般是指城区中须进行再开发的土地，如城区中 使用性质不符合城市规划要求的土地、使用效益低下的土 地、环境恶劣地段的土地等。此种土地大多属国有地，也 有部分属尚未征用的集体所有土地。 • 在对生地进行房屋建设以前，有大量的前期工作要做。如 拆迁、补偿与安置、地基处理、挖填土石方以及一些构筑 物、基础设施建设工作等。Biblioteka 二、房地产开发项目用地类型
• “生地”、“熟地”着眼于建设； • “毛地”、“净地”着眼于出让。
第二节 房地产开发项目用地选择
一、房地产开发项目用地的来源
（一）城区中需再开发的土地 • 这类土地主要是指城区中一些环境恶劣、基础
设施缺乏地区的土地，或是一些使用性质不符 合规划要求，使用效益低下的土地。 获取方式： 1. 直接向政府申请出让 2. 通过收购旧房取得土地 3. 以转让方式取得用地 4. 与土地的现使用者合作取得用地 5. 参加土地使用权竞投
良好的多、中、高层住区用地
公共设施、交通设施不齐全，公 R3 三类居住用地 共服务设施较欠缺，环境较差，
需要加以改造的简陋住区用地
R11、R21、R31：住宅用地。 R12、R22、R32：服务设施用地。
二、房地产开发项目用地类型
• 按照对开发用地进行人为投入的形式及程 度的不同划分：生地、熟地，毛地、净地。
• 在城市规划区内，只有国有土地才能投入 房地产开发；城市规划区内的集体所有土 地，经依法征用转为国有土地后，才可用 于房地产开发。
第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式.ppt
土地使用权划拔，是指县级以上人 民政府依法批准，在土地使用者缴纳补 偿、安置等费用后将该幅土地交付其使 用，或者将土地使用权无偿交付给土地 使用者使用的行为。
2019-7-10
谢谢欣赏
31
一般来说，通过行政划拔取得土地 使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿 出让方式取得土地使用权所缴纳的费用， 甚至常常是无偿性质的。
第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式
第一节 房地产开发项目选择的概念和程序 一、项目选择的概念
就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选 定。项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目； 精心筛选投资项目； 对重点项目进行初步可行性研究； 项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。
谢谢欣赏
29
（四） 地使用权抵押
1、土地使用权抵押的含义
土地使用权抵押，是指土地使用者 将其依法取得的土地使用权作为清偿债 务的担保的法律行为。
土地使用权抵押的标的物不仅包括 土地使用权，还包括地上建筑物和其他 附着物。
2019-7-10
谢谢欣赏
30
（五）土地使用权终止
（六）划拔土地使用权交易
1、划拔土地使用权的含义
通过行政划拔方式取得土地使用权 的单位和个人应当缴纳土地使用税。
2019-7-10
谢谢欣赏
32
二、合作建设和补地价
（一）合作建设 合作建设（又称联建，联合开发） “以划拔方式取得土地使用权的，转
让房地产报批时，有批准权的人民政府 按照国务院规定决定可以不办理土地使 用权出让手续的，转让方式应当按照国 务院规定将转让房地产所获收益中的土 地收益上缴国家或者作其他处理”。
2019-7-10
谢谢欣赏
2019-7-10
谢谢欣赏
31
一般来说，通过行政划拔取得土地 使用权所缴纳的费用往往低于通过有偿 出让方式取得土地使用权所缴纳的费用， 甚至常常是无偿性质的。
第二章 房地产开发项目选择 和土地使用权获取方式
第一节 房地产开发项目选择的概念和程序 一、项目选择的概念
就其开发项目的价值进行筛选、谈判、论证和选 定。项目选择一般可分六个步骤 广泛寻找投资项目； 精心筛选投资项目； 对重点项目进行初步可行性研究； 项目投资谈判； 详细可行性研究 房地产开发公司的总体决策。
谢谢欣赏
29
（四） 地使用权抵押
1、土地使用权抵押的含义
土地使用权抵押，是指土地使用者 将其依法取得的土地使用权作为清偿债 务的担保的法律行为。
土地使用权抵押的标的物不仅包括 土地使用权，还包括地上建筑物和其他 附着物。
2019-7-10
谢谢欣赏
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（五）土地使用权终止
（六）划拔土地使用权交易
1、划拔土地使用权的含义
通过行政划拔方式取得土地使用权 的单位和个人应当缴纳土地使用税。
2019-7-10
谢谢欣赏
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二、合作建设和补地价
（一）合作建设 合作建设（又称联建，联合开发） “以划拔方式取得土地使用权的，转
让房地产报批时，有批准权的人民政府 按照国务院规定决定可以不办理土地使 用权出让手续的，转让方式应当按照国 务院规定将转让房地产所获收益中的土 地收益上缴国家或者作其他处理”。
2019-7-10
谢谢欣赏
第三篇 项目选择与土地获取课件
土地使用年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用 权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限 为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、 体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。
PPT学习交流
30
土地一级市场 是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者 身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地 使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市 场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。
建 • 以 设住 项宅 开 目发 选项 目 址为 例
PPT学习交流
6
三、房地产房地产项目定位
3.1 房地产项目定位的含义
房地产项目定位的含义 房地产项目定位的重要性
PPT学习交流
7
•
是
指
在
房
地
产
相
关
法
律
法
规
和
城
市
规
划
PPT学习交流
8
3.2 房地产项目定位的原则
协调发展 效益最大化
符合城市规划
• 对重点项目进行初步可行性研究
• 由各职能部门逐个分析 • 是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按
照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和 项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行 研究。
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4
• 程序
• 项目投资谈判
• 就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转 让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价 值进行谈判。
土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行 为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础 上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵 押，其合法权益受国家法律保护。
PPT学习交流
30
土地一级市场 是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者 身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地 使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市 场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。
建 • 以 设住 项宅 开 目发 选项 目 址为 例
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三、房地产房地产项目定位
3.1 房地产项目定位的含义
房地产项目定位的含义 房地产项目定位的重要性
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是
指
在
房
地
产
相
关
法
律
法
规
和
城
市
规
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3.2 房地产项目定位的原则
协调发展 效益最大化
符合城市规划
• 对重点项目进行初步可行性研究
• 由各职能部门逐个分析 • 是在规划参数未获政府批准的前提下，由专业职能部门按
照项目所在地区和市场的一般条件以及常规性规划指标和 项目特点，就投资效果和可能出现的技术、经济问题进行 研究。
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• 程序
• 项目投资谈判
• 就若干有开发价值的项目与土地提供方或合作方，就出转 让面积、金额、税费、合作方式、资金构成相应条件和价 值进行谈判。
土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行 为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础 上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵 押，其合法权益受国家法律保护。
土地使用权获取PPT课件
第四章 房地产开发用地获取
1
主要内容
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
我国现行土地制度 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得 在建项目收购与项目公司入股 开发建设中的农地征用 房地产开发可接受的地价的测算
2
45.1 我国现行土地制度
4.1.1 我国的土地使用政策
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 土地使用权
30
农地征用的类型
为公共目的而进行的征用，如为国防、国 家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农 地征用；
为非公共目的，即为满足城市土地市场一 般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需 求而进行的农地征用。
31
土地所有权发生转移
集体土地 征用土地所有权
所有者
补偿
政府
转移土地所有权
开发企业
支付补偿
◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等
◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度
6
1、地段的影响因素：
1、市场供求行情
地块与市中心的距离
2、地块的自然条件
土地地块承附载近力的城市基础地设形施地情势况
2.地段选择的原则
◆选择最有升值潜力的土地进行投资
未开发的土地
地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的 潜力取决于该地区的经济发展。
开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保 障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）
价格适中、投资后的增值潜力大
1
主要内容
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
我国现行土地制度 房地产开发用地的选择 房地产开发用地的取得 在建项目收购与项目公司入股 开发建设中的农地征用 房地产开发可接受的地价的测算
2
45.1 我国现行土地制度
4.1.1 我国的土地使用政策
国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让； 房地产开发商获得的只是开发用地的使用权。 土地使用权
30
农地征用的类型
为公共目的而进行的征用，如为国防、国 家机关等公共公益事业发展所需用地进行的农 地征用；
为非公共目的，即为满足城市土地市场一 般需求而进行的农地征用，如为房地产开发需 求而进行的农地征用。
31
土地所有权发生转移
集体土地 征用土地所有权
所有者
补偿
政府
转移土地所有权
开发企业
支付补偿
◆社会条件：地块附近城市基础设施、附近房地产状况、 社会治安状况、政局稳定情况等
◆环境条件：空气污染程度、噪音大小、绿化程度、视觉 效果（房地产平面布局、立面效果，各种用线的悬挂状 态，各种牌杆的树立状态）、清洁程度
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1、地段的影响因素：
1、市场供求行情
地块与市中心的距离
2、地块的自然条件
土地地块承附载近力的城市基础地设形施地情势况
2.地段选择的原则
◆选择最有升值潜力的土地进行投资
未开发的土地
地价价格便宜、基础和配套设施投资多、风险大；其升值的 潜力取决于该地区的经济发展。
开发中的土地（已经完成区域规划，具备基本的水、电、路等保 障的地区，多指城镇周围的郊区或新开发区）
价格适中、投资后的增值潜力大
房地产开发用地的获取幻灯片PPT
土地使用权
• 依法对一定土地进 行占有、使用并取 得部分收益、处分 的权利。
• 他物权 • 用益物权
3.1 房地产开发用地概述
3.1.2 土地用途管制
国家实行土地用 途管制制度。
—《土地管理法》第四条
• 核心：依据土地利用总体规 划对农用地转为建设用地实 行严格限制，以控制建设用 地总量，对耕地实行特殊保 护。
土地使用制
• 土地制度的另一个重要组 成部分；是对土地使用的 程序、条件和形式的规定。
• 我国现行城市土地使用制 度— 双轨制
土地一级市场
行政划拨
双轨制
土地出让
补 国有土 充 地租赁
严格限定供应对象 规定用途、期限的土地
无偿
有偿 协议 招拍挂
符合条件的土地使用者
土地受让人
补地价
土地二级市场
1.原土地单位不 再使用； 2.因公共利益需 要等而收回。
房地产开发用地的获取幻 灯片PPT
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• 房地产开发用地概述 • 房地产开发用地的取得方式 • 开发建设中的农地征收 • 开发建设中的城市房屋拆迁 • 土地竞标中的地价测算
3.1 房地产开发用地概述
• 本质：国家以国有土地所有者的身 份，通过强化土地处分权与供应权 的垄断，采取行政行为与市场配置 相结合的手段，对城市土地进行调 整和再供应的一项管理制度。
3.1 房地产开发用地概述
3.1.3 土地收购储备
政府设置 土地储备机 构，负责土 地收购储备 工作
建立土地 储备基金， 用于土地收 购、储备、 整理
无偿
有偿 协议 招拍挂
• 依法对一定土地进 行占有、使用并取 得部分收益、处分 的权利。
• 他物权 • 用益物权
3.1 房地产开发用地概述
3.1.2 土地用途管制
国家实行土地用 途管制制度。
—《土地管理法》第四条
• 核心：依据土地利用总体规 划对农用地转为建设用地实 行严格限制，以控制建设用 地总量，对耕地实行特殊保 护。
土地使用制
• 土地制度的另一个重要组 成部分；是对土地使用的 程序、条件和形式的规定。
• 我国现行城市土地使用制 度— 双轨制
土地一级市场
行政划拨
双轨制
土地出让
补 国有土 充 地租赁
严格限定供应对象 规定用途、期限的土地
无偿
有偿 协议 招拍挂
符合条件的土地使用者
土地受让人
补地价
土地二级市场
1.原土地单位不 再使用； 2.因公共利益需 要等而收回。
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• 房地产开发用地概述 • 房地产开发用地的取得方式 • 开发建设中的农地征收 • 开发建设中的城市房屋拆迁 • 土地竞标中的地价测算
3.1 房地产开发用地概述
• 本质：国家以国有土地所有者的身 份，通过强化土地处分权与供应权 的垄断，采取行政行为与市场配置 相结合的手段，对城市土地进行调 整和再供应的一项管理制度。
3.1 房地产开发用地概述
3.1.3 土地收购储备
政府设置 土地储备机 构，负责土 地收购储备 工作
建立土地 储备基金， 用于土地收 购、储备、 整理
无偿
有偿 协议 招拍挂