2012年上半年成都市场

2012年上半年成都房地产市场分析一、宏观政策（一）1月30日，成都“北改”启动四轴八片5年改头换面作为成都“立城优城”战略龙头工程，“北改”涉及金牛区85平方公里、13个街道办。

四轴：川陕路、北新干道、沙西线、成灌路等4大发展轴；八片：包括旧城改造5大重点片区，人民北路—火车北站片区、解放路—曹家巷驷马桥片区、沙湾路—铁二局西南交大片区、金牛大道—茶店子金牛宾馆片区、川陕路—天回旧场镇片区；新区开发3大重点片区，北新干道—凤凰山片区、北新干道—国际商贸城片区、沙西线“198”片区等。

火车北站、解放路、荷花池、五块石等老成都耳熟能详的城北“地标”区域，即将改头换面。

（二）2月18日，2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点中国人民银行18日晚间宣布，自2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

这是今年以来我国央行首次下调存款准备金率，距离上次下调不到三个月时间。

（三）2月，京沪蓉渝等17个城市均不同角度微调楼市限购政策针对近期市场传言上海放宽限购，允许外地户籍居民持长期居住证满三年可购二套房，上海市房管局于2月21日回应称，原来的政策中已包括持长期居住证满3年的人群，这一操作从限购政策开始时就已执行，不存在放松限购之说。

自去年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等。

（四）3月5日，中央明确房地产调控不动摇3月5日，第十一届全国人民代表大会第五次会议在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝在政府工作报告中谈及2012年房地产市场调控时明确时指出，将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。

（五）3月20日，住建部发新规土地出让后开发商不得调容积率《建设用地容积率管理办法》近日出台，要求任何单位和个人都应当遵守经依法批准的控制性详细规划确定的容积率指标，不得随意调整，确需调整的，不得以政府会议纪要等形式代替规定程序。

《办法》规定，国有土地使用权一经出让或划拨，任何建设单位或个人都不得擅自更改确定的容积率。

符合下列情形之一的，方可进行调整，即因城乡规划修改造成地块开发条件变化的；因城乡基础设施、公共服务设施和公共安全设施建设需要导致已出让或划拨地块的大小及相关建设条件发生变化的；国家和省、自治区、直辖市的有关政策发生变化的以及法律、法规规定的其他条件。

《办法》规定，未确定容积率等规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

容积率等规划条件未纳入土地使用权出让合同的，土地使用权出让合同无效。

以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，建设单位应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由城市、县人民政府城乡规划主管部门依据控制性详细规划核定建设用地容积率等控制性指标，核发建设用地规划许可证。

（六）3月30日，二手房评估软件建成""阴阳合同""再难避税国家税务总局局长肖捷在接受采访时表示，要加强二手房交易的税收征管工作，遏制二手房交易通过“阴阳合同”逃避税收的现象。

成都市地税局有关负责人表示，最迟在今年7月1日前,成都市将全面推广应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管，二手房交易评估计税软件系统将正式上线（七）5月9日，国务院明确扩大房产税试点具体城市名单未定5月9日，住建部政策研究中心主任秦虹在深圳透露，国务院已经明确今年要扩大房产税试点，但具体城市名单、方案还不清楚，“落地还取决于地方政府配合”。

（八）5月28日，住建部:坚定不移加强房地产市场调控落实政策住房和城乡建设部关于落实全国人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况报告审议意见的报告介绍，下一步，要坚定不移地加强房地产市场调控，确保调控政策落到实处、见到实效，进一步促进房价合理回归。

（九）5月31日，成都列入全国住房信息联网异地炒房或被监控日前，住建部要求全国40个主要城市个人住房信息在今年6月完成联网工作，联网完成之后，一个家庭在不同城市住房，都可查出。

据悉，成都也在此次要求联网城市之列，此次联网的城市还包括直辖市和除拉萨之外全部省会城市，以及深圳、大连、宁波、无锡、苏州、厦门、温州、青岛、北海等楼市热点城市。

（十）6月8日，央行3年半来首降息6月7日，中国人民银行决定，自6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。

金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。

人民银行同时宣布，8日起，将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。

此前，按照人民银行有关规定，我国一般金融机构存款利率不允许有浮动区间，而贷款利率浮动区间的下限为基准利率的0.9倍。

据了解，这是央行2008年12月以来首次降息，对于处于困境的中小企业来说无疑是一个重大利好。

（十一）6月11日，央行下发特急文件通知:银行房贷利率最低7折降息的前一天晚间，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。

（十二）6月18日，国土部:明确限定住宅项目容积率不得低于1.0，别墅首次首限据国土资源部网站18日发布消息，国土资源部、国家发展改革委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录（2012年本）〉和〈禁止用地项目目录（2012年本）〉的通知》（以下简称《限制目录》和《禁止目录》），明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。

两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。

最新颁布实施的限制、禁止用地项目目录首次将别墅类房地产项目挡在“闸门”之外。

（十二）6月18日，住建部: 继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作6 月18 日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

综述：2012 年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。

另一方面支持和保护自住性合理需求，30 多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。

货币政策方面，预调微调力度加大，2011 年底以来三次降准、上半年首次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。

另外，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房参建企业多元化融资。

2012 年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要求巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“稳增长更重要”之时，温总理仍强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，整体来看房地产的政策是一直处于严厉调控中。

二、成都市主城区2012年上半年新建商品房情况（一）供给情况：数据显示，2012年上半年共发放预售证199张，共新增供给面积568.48万㎡，其中商品房预售证557.27万㎡（不含车位）。

今年上半年供应高峰出现在4月，单月供应量达到221万㎡，比去年同期上升142.85%。

受3月小阳春鼓舞和5月房交会双重影响，4月份供应量创下上半年最高纪录，高出其他月份一倍以上。

2012年1-6月供给情况表成都搜房网数据监控中心统计显示：2012年上半年主城区新增预售面积最大的为高新区，新增商品房供应1 82.54万方，占比主城区32%。

其次为武侯区，商品房预售面积102.99万方，占比18%。

新增面积最小的为青羊区，新增商品房预售面积45.98万方，占比8%。

2012年1-6月主城区新增面积情况表（二）成交情况：新房成交方面，2012年1—6月商品住宅成交面积共370.89万方，成交套数共40506套；成交面积相比去年同期359.65万方上涨11.25万方，涨幅为3.12%。

成交套数相比去年同期的37634套上涨7.63%。

分析认为，虽然2012上半年成交总量相较于去年同期有小幅度上浮，看能看出成交量的集中点存在很大差异。

2011年上半年成交量主要集中在1-2月，调控后主城区成交持续低位徘徊，限购效力凸显。

而2012年上半年主城区1-2成交惨淡，3月后成交整体上浮。

3月和5月为上半年成交高峰。

分析认为，2012年春节过后，刚需性住宅需求增加，购房者也从观望的情绪中走出来，而一些开发商也不失时机的公开降价促销，导致节后的成交数据连续攀升。

5月，在4月楼市的短暂低靡后，成交量回升到接近3月小阳春的水平。

除传统季节性原因外，当前全国整体房价趋于稳定，阶段性价格触底，开发商快速出货的心态没有变，购房者的信心也在逐渐恢复，因此入市积极性提高，观望需求逐渐得以释放。

2012年1-6月成交情况表统计数据显示：2012年1-6月成都楼盘成交量高新区仍占有绝对优势。

共成交103.9万方，占各主城区成交面积的27%。

成华区成交72.39万方居于第二位，占比20%。

锦江区成交量最低，仅36.77万方，占比10%。

总体看来2012年开始，城北、城西的成交开始出现提高，各区域板块成交相对更为平衡。

2012年1-6月主城区新增面积情况表（三）供销对比搜房网数据监控中心统计：2012年1-6月，仅2月和5月供销比小于1，销售面积大于供应面积。

而4月供销比达到349.73%，供应量远远高于销售量。

分析认为：在一系列政策的调控下，市场购房者多为自住型消费，开发商库存压力大，低价走量态度积极，而整个市场来看，供应的增加并未对成交量有明显影响。

供大于求的市场局面仍在继续。

2012年1-6月供销对比情况表三、成都市主城区2012年上半年二手房成交情况2012年上半年，主城区二手住宅共成交21859套，实际成交面积为189.87万㎡，成交套数相比去年同期上涨35.12%，成交面积相比去年同期上涨34.04%，均有较大幅度上扬，成交价格也从3月开始有缓慢的上涨。

从各月的成交情况来看，成效量呈逐渐加快趋势，经分析主要原因为两方面影响：一是7月1开始二手房纳税按评估价确定政策的影响，导致二手房不断成交放量。

二是去年二手房市场受严厉调控政策的影响，导致部分需求受到较大压制，而今年市场反映来看，大部分观望人群都认为房价已基本探底，因此各月成交量不断增大，从市场数据反应成交较为活跃。

2012年成都二手住宅上半年各月成交情况表四、重点跟踪楼盘价格情况经我公司重点跟踪的上百个重点楼盘价格变化情况，上半年各楼盘价格处于较为稳定的状态。