2016-2017年房屋租赁市场行业发展前景分析报告

(此文档为word格式，可任意修改编辑！）2016年11月正文目录1. 租赁市场—房地产市场最被低估的板块 (4)1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大 (4)1.2. 美国1/3人口租房，租金回报率合理 (7)1.3. 政策向租赁市场倾斜，财政及企业租赁房屋投资有望增长 (9)2. 未来租赁市场的机会 (11)2.1. 新兴的租赁市场细分行业——长租公寓 (11)2.2. 多方试水，长租公寓发展迅速 (14)2.3. 商改租，愿景美好然而路途遥远 (16)2.4. REITS模式的破冰 (18)3. 投资建议 (19)3.1. 世联行 (19)4. 风险提示 (26)图表目录图 1：深圳租金涨幅低于新房价格涨幅 (4)图 2：北京租金涨幅低于新房价格涨幅 (5)图 3 ：一线城市租金回报率持续下行，与1年定期存款利率相近 (5)图 4：经济发达地区租房户数占到40%左右 (6)图 5：一线城市常住人口增长带动租房需求 (6)图 6：北京大部分出租房源为一、二室 (7)图 7：北京月租中位数低于5000 (7)图 8：美国房屋自有率长期在 66%上下徘徊，1/3 人口租房居住 (8)图 9：美国房租未随次贷危机暴跌，显示出租售市场间低关联 (8)图 10 ：美国危机前后房屋平均租金回报率都在6%上下波动 (9)图 11：廉租房计划供应量相较住房供应总量而言较低 (10)图 12：出租收入占我国房企总收入仅2%左右 (11)图 13：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市 (13)图 14：部分二线城市优质写字楼空臵率较高，一线普遍较低 (17)图 15：2015下半年普通住宅市场长期租赁回报率普遍低于写字楼市场长期租赁回报率 (17)图 16：华居天下原实际控制人为搜房控股 (20)图 17：华居天下成为公司第二大股东 (21)图 18：一线城市平均租金已达64.25元/月/平方米 (24)表格目录表 1: 在去库存背景下，房屋租赁政策持续加码 (10)表 2: 集中式出租与分散式出租的对比 (12)表 3: 长租公寓可有效解决传统C2C租赁市场的痛点 (13)表 4:长租公寓的主要参与者：创业类公司，房地产开发商，和房地产服务商 (14)表 5: 金融服务和互联网+业务规模迅速增长 (22)表 6: 公司长租公寓项目年平均净利润约为2亿元 (25)表 7: 主营业务收入增长率维持在30%，各项指标趋于平稳 (25)1. 租赁市场—房地产市场最被低估的板块1.1. 核心城市租金收入低、需求高，未来房租上涨空间巨大核心城市租金收入涨幅落后于房价涨幅，租金回报率与1年定期存款利率相近。

2009 年以来，因一手房价上涨速度领先于二手房租，我国核心城市租金回报率（出租房屋租金同房屋价格的比值）呈现持续下行的趋势，与同期的1年定期存款利率相近。

尤其自2015年下半年以来，随着新一轮的房价上涨，北京、上海、深圳三城租金回报率都降低到了2%以下，其中深圳在2016年5月租金回报率降至1.6%，意味着深圳购房出租的投资回收期至少需要 60年，资产的投资回报明显低估，未来房租上涨空间巨大。

图 1：深圳租金涨幅低于新房价格涨幅图 2：北京租金涨幅低于新房价格涨幅图 3 ：一线城市租金回报率持续下行，与1年定期存款利率相近核心城市租房需求旺盛，预测一线城市每年租房需求达650万套。

根据2010 年全国第六次人口普查数据，在经济发达及常住人口增长热门地区，租房户数占城市户数占40%左右。

2015 年北京和上海平均家庭规模约为 2.42人。

基于淘宝房产搜集的出租房源数据，北京出租房平均合租户数为 2.04。

如果以一线城市常住人口的数量稳定在2015年7975万水平来计算，我们估算一线城市每年租房需求达650万套规模（租房需求套数=常住人口÷家庭规模×租房比例÷平均合租户数）。

图 4：经济发达地区租房户数占到40%左右图 5：一线城市常住人口增长带动租房需求图 6：北京大部分出租房源为一、二室图 7：北京月租中位数低于50001.2. 美国1/3人口租房，租金回报率合理美国房屋自有率曾因杠杆快速扩张而一度升至将近70%，随着次贷泡沫破裂又回到64%水平。

这意味着美国1/3的人口并未居住在自有房屋，而是通过租房来解决居所。

这与中国社科院发布的 2016 年《社会蓝皮书》中，我国城镇居民家庭住房自有率为91.2%形成鲜明对比。

图 8：美国房屋自有率长期在 66%上下徘徊，1/3 人口租房居住图 9：美国房租未随次贷危机暴跌，显示出租售市场间低关联注：以1997年未初始起点美国房屋的平均租金回报率常年稳定在 6%，并在 2005年开始成功预警房价泡沫。

在2005年前，美国房屋平均租金回报率（出租房屋租金同房屋价格的比值）长期稳定在6%-7%区间内波动，自2005年起，快速上涨的房价及相对落后的租金涨幅导致租金回报率下探至 4%，在次贷泡沫破裂前的2007年一季度达到最低值，并在危机后逐步恢复到6%（20年以内的房屋投资回收期）的水平。

图 10 ：美国危机前后房屋平均租金回报率都在6%上下波动1.3. 政策向租赁市场倾斜，财政及企业租赁房屋投资有望增长随着面对房屋租赁市场倾向性政策逐步发布，中央发展房屋租赁市场的决心日渐明晰。

自2015年以来，有关房屋租赁市场政策密集出台，并在最新的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中明确了清晰的时间及建设目标：到2020 年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。

2016年6月份，国务院出台顶层设计《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，是租赁行业规格最高的政策之一，覆盖行业链全面，优惠力度大，将整个行业的战略地位提升到新高度。

表 1: 在去库存背景下，房屋租赁政策持续加码相较通过一手房销售，发展房屋租赁市场将提供一个有效解决目前房地产的供需矛盾的手段。

低投资基数使接下来租赁房屋投资有望大幅增长。

一方面，我国房屋租赁市场有着大量的刚性需求及较大的价格上涨空间，需求端强烈；另一方面，政府及企业在房屋租赁市场投资的基数较低，未来在政策引导下成长潜力充足，供给端发展动力充足。

图 11：廉租房计划供应量相较住房供应总量而言较低图 12：出租收入占我国房企总收入仅2%左右2. 未来租赁市场的机会2.1. 新兴的租赁市场细分行业——长租公寓B2C长租公寓解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点，最有发展动力。

长租公寓的历史由来已久，90 年代我国上海就出现了供外企高管长期居住的酒店式公寓。

在传统租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中，租客与业主随机撮合，信息的不对称性造成了成交的低效；长租公寓企业以标准化运营，稳定的平台，盘活了闲臵存量市场，按照标准化产品和服务提供更高性价比的租住选择，是传统租赁市场随意撮合的商业模式的进化。

根据中国饭店协会公寓委员会统计，截至目前国内共拥有规模公寓企业超过500家，公寓间数超过100万间。

预计2020年底，品牌公寓会超过 1000 万间，租赁市场占有率超过 10%，将出现5-10家公寓数量超过100万的品牌公寓企业。

长租公寓经营模式分为集中式及分布式。

长租公寓有多种分类方法，包括业态已经面向客户群体等，最常用的分类方式是根据业态进行分类。

1）集中式出租指的是企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处，典型企业包括YOU+青年公寓、魔方等。

2）分散式出租则指的是企业从分散的房东处获取物业，再通过精细化和标准化装修，最后对外出租的模式，典型企业包括蘑菇公寓、自如友家等。

两者的对比如下表。

此外，如果按照客户群来分类，长租公寓还可以分为面对高端客户的服务式公寓（月租金高于2倍当地社会平均工资）和面对中低端客户的青年公寓（月租金低于2倍当地社会平均工资）。

表 2: 集中式出租与分散式出租的对比长租公寓主要分布在一线和发达二线城市，区域性较强，集中度较为分散。

对于运营商而言，一线城市和发达二线城市具备三方面优势：（1）人口持续流入，外来流动人口占比高，租赁需求旺盛；（2）资产价格高，租金和物业价值有上涨空间，运营商自持的空臵物业仍可享受土地增值获利；（3）年轻人思想观念先进，能够接受新兴的商业模式。

因此长租公寓运营商大多首先选取这些市场开始布局。

由于长租公寓具备不动产的一般特性和本地化的服务特性，因此区域性较强。

并且长租公寓行业仍处于跑马圈地的快速发展期，尚未出现能够在全国广泛布局的龙头企业。

图 13：长租公寓主要布局于一线和发达二线城市长租公寓兴起最主要的原因之一在于它解决了传统C2C租赁市场的诸多痛点。

在租客-租赁中介-业主的三方租赁模式中，租客面临虚假房源信息多、房源质量参差不齐、找房费时费力、房东契约精神缺乏（如随意涨价、改变合同要求）、租后服务不足等问题；业主面临装修与催租收租费时费力、担心租客损害房屋、租客更换频繁使得房屋空臵期长等问题；中介则面对业主和租客不信任、获客成本提高、中介间恶性竞争等问题。

长租公寓企业凭借品牌和规模优势，通过直接对租客出租、实行标准化运营管理、利用互联网渠道、提供增值服务等方式，很好的解决了上述大多数问题。

表 3: 长租公寓可有效解决传统C2C租赁市场的痛点2.2. 多方试水，长租公寓发展迅速目前长租公寓的主要进入者多样，主要为初创型企业。

目前进入市场的竞争者主要为风投支持下创业类公司，以及房地产开发商，房地产服务商，以及经济型连锁酒店。

创业类公司分布广泛，风格多样，但是普遍规模较小，因为启动资金小，多为分布式公寓，并利用初期的租金循环滚动开发。

房地产行业上市公司依靠自身的存量房优势以及开发优势，可以采取自持方式或者是整栋开发的方式。

房地产服务商以自身的营销经验和优势，以及与房地产开发商的合作经验，在分布式以及集中式两方面有有自己的经验。

经济型连锁酒店方本身就有类似短租性质的酒店运营经验，在租客需求、品牌推广上有自身的独特优势，经营不善的酒店改造为长租公寓也有一定的可行性。

表 4:长租公寓的主要参与者：创业类公司，房地产开发商，和房地产服务商分散式公寓竞争颇为激烈，盈利不易。

分散式公寓主要依靠于社区内的存量房源，属于从传统的租房中介处分食利润。

在2014年，风投主导下的分散式公寓运营商如雨后春笋般出现，大幅扩张，为了获取优质的房源，迅速扩大市场份额，不惜以高价获取房源，提高了成本。